房地产企业应对二三线城市发展的机遇和挑战

房地产企业应对二三线城市发展的机遇和挑战

进入2010年以来，进军二三线城市成了开发商不约而同的选择。保利、万科、恒大、荣盛、花样年……把二三线城市作为2010年以后发展重心的跨区域开发商不胜枚举。

二三线城市业务已经成为包括保利等一线开发商的核心业务。2009年来自二三线城市的营收在保利的总营收中首次超过半数，且二三线城市新增土地储备占新增总土地储备的80%。

二三线城市房地产市场的启动也为本地开发商带来新的发展机遇，随着房价快速上涨，本地开发商的资金状况得以改善，土地储备充足的开发商将在新一轮市场价格上升中获益。

未来几年二三线城市的房地产市场上，本土开发商与国内一线开发商同台竞技的局面将成为常态。要在这场竞争中胜出，企业应以前瞻性的目光抓住区域发展的契机，优化产品线和价值链布局，提升企业管理水平。

抓住二三线城市经济发展的新机遇

从珠三角到长三角，从渤海湾到中西部，二三线城市充满了经济发展的张力。随着中国经济由外向型向外向内需平衡性发展，内地城市将产生更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。

城市间快速铁路系统拉近了二三线城市与核心城市的距离，带动了大都市周边地域的发展。城市轨道交通系统也扩展了城市布局空间。

较低的运营成本吸引包括IBM、惠普在内的众多企业从核心城市向二三线城市转移。中国美国商会于2009年度进行的“商务环境调查”表明，已有近60%的会员公司进入了中国的二三线城市，且更多公司正在考虑转战二三线城市。

合理的生活成本、改善的生活环境和正在增加的工作机会同样吸引中高端人才离开核心城市到二三线城市寻求新的发展。

产业吸引人才，人才带动房地产消费，进而促进房地产行业发展。上一轮核心城市的大规模建设造就了万科等知名开发商。现在如火如荼的二三线城市开发建设将为迫切希望发展和超越的房地产开发商带来一个巨大的新契机。与二三线城市城市实现共同发展，将成为开发商未来几年的关注重心。

满足二三线城市对房地产的升级需求

从北京、广州、上海来到二三线城市发展的“京归”、“广归”、“新海归”正在成为二三线城市的住宅需求新力量。他们期望一流的社区规划、引人注目的外立面和舒适实用的户型空间，他们有实力并愿意为新城市的高质量住宅物业支付溢价。同时投资者和升级型本地消费者也期待质量优良、风格多样的住宅物业。我们在包头、太原、无锡等二三线城市的调研表明消费者对于更高品质的住宅物业充满期待。

二三线城市消费者的需求升级和大量外来人口所聚集的新增需求吸引大批中高端品牌零售商进入二三线城市。沃尔玛2009年度新增门店中90%以上位于二三线城市，屈臣氏正以每天一家新店的速度猛增内地门店，仲量联行预计未来十年中国商业零售总量中二三线城市的比重将达到90%。而我们在二三线城市的调研表明这些区域目前尚缺乏有吸引力的城市商业综合体，社区商业也大多处在底商街铺水平。未来几年设计新颖的商用物业将引领二三线城市的发展新潮流。

建立更高效的跨区域业务管控体系

在布局二三线城市特别是深入布局三线城市的过程中，跨区域开发商将面对更加分散的业务、更长的管控半径，以及更复杂的管控挑战。这些挑战主要集中在如下三方面：第一，如何判断城市发展潜力以确保利润并实现长期增长？第二，如何在管理和产品两个维度上平衡本地化和标准化？第三，如何在广大的分散区域内实现提高效率和控制风险的平衡？

万科聚焦城市圈的跨区域管控体系在过去几年为大多数开发商进行高效的跨区域管控提供了蓝本。但当业务深入三线城市——主要是一些不发达省会城市和省内经济发展较好的非省会城市——时，这个跨区域管控体系就有点捉襟见肘了：聚焦城市圈的区域划分过于粗放，忽略了区域内部各城市间在历史、文化、语言等方面存在的巨大差异。

我们建议开发商对现有区域管控体系进行优化，重点考虑的因素应包括行政范围、地质地貌、语言文化、经济水平、交通通达性等。房地产开发商应结合行业特点和业务范围将已进入和你进入城市细分为若干“城市群”，并以“城市群”为单位设置管理团队，结合区域地形地貌进行标准化产品复制，并推动更加本地化的营销推广。

优化二三线城市业务发展的商业模式

三线城市的地产营销策略

三线城市的地产营销策略 第一我们对各种形式的都市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：依照房地产行业在全国都市进展的状况和公布的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的都市如北京、深圳、广州和上海划分为一线都市；而把天津和一些发达的省会都市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放都市如大连、青岛等划分为二线都市；适应将地级市甚至一些落后省会都市如青海、呼和浩特等划分为三线都市；毫无疑问县级市和县城确实是我们所谓的四线都市了。 三线都市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线都市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，因此专门多在一线都市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线都市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐步形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大伙儿交流。 目前，三、四线都市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点确实是做成全城顶尖的小区，制造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线都市的开发商第一次到三、四线都市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为要紧赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加

商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得都市甚至显现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：专门多地点显现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意：三、四线都市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线都市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线都市并不起眼，但到了三、四线都市里就可确实是大盘了。规模一大，就能得到专门多优待政策，就能够大大降低成本，利润就相当可观了。 在对此类都市的特点有了大致的了解后，我们对在这类都市操盘的明白得如下。 第一，每个都市都有自己的专门性。都市进展情形、都市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市进展脉络，深入明白得楼市的进展处于哪一个时期，了解项目营销的大环境。大环境是项目进展的基础，只有顺应大环境进展趋势的项目才能获得较好的进展空间。经济运行情形、商业兴盛程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等差不多上研究区域营销大环境的重要问题，一样来说，通过以上的专项研究，结合相近都市情形，进行横向比较就能够初步推断出此区域楼市处于哪一个时期，然后依照进展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的进展能顺合市场的进展趋势。如何说楼市领军者和跟

《二三线城市房地产营销创新与案例分析》

二三线城市房地产营销创新与案例分析课程特色 本课程从开发企业决策者的角度研究项目，努力寻找企业效益最大化和市场消费者最大接受程度的平衡点，通过对企业战略的深化执行，综合市场研究、项目定位、产品构成、成本控制、项目包装、推广策略、销售管理、服务策略及品牌战略等各个因素，形成完整的开发思路和全程营销策略，保证销售计划和目标的顺利完成，从而实现项目开发和企业经营目标。 课程对象 1、房地产开发企业董事长、总经理、营销总监等高层管理人员； 2、房地产营销策划及房地产相关行业高层管理人员。 课程大纲 序言 一、国家经济发展趋势分析 二、国家新型城镇化发展战略 三、房地产业发展阶段及特征分析 四、房地产营销史发展阶段及特征分析 五、调控政策对房地产市场的影响 第一部分房地产开发的任务与理念 一、企业战略与项目目标 企业发展和经营战略、投资项目选择、项目运营策略 二、房地产开发的理念 房地产开发的任务、房地产策划的作用 三、房地产开发组织结构和流程设计 内部组织结构、外协单位任务、内外协调流程 第二部分房地产业发展新态势 一、在技术层面上分析房地产发展的态势 二、房地产行业质变加快 第三部分房地产全程营销理论体系 一、房地产全程营销发展历程 1、1996年理论体系首次提出。 2、2000年全程营销专著出版。 3、此后10余年间，全国100多个城市，500多个项目，远远超过1亿平方米房地产产品运作。 二、房地产开发经营三个阶段 1、投资决策与研发阶段 2、产品生产与推广阶段 3、管理及品牌提升阶段 三、房地产全程营销理论八大流程 1、项目投资营销 2、建筑设计营销

3、工程营销 4、项目形象营销 5、项目营销推广策划 6、销售组织与控制 7、项目服务营销 8、项目品牌营销 房地产全程营销各流程工作内容 一、项目投资营销 案例分析：武当山太极湖生态文化旅游区、十堰四方新城二、建筑设计营销 案例分析：北京国奥村、南京康桥圣菲 三、工程营销 案例分析：广州云星集团南宁项目 四、项目形象营销 案例分析：万科17英里 五、营销策划推广 案例分析：星河湾 六、销售管理 案例分析：河南金瀚上河城 七、服务营销 案例分析：万科四季花城 八、项目品牌营销 案例分析：深圳万科城、北京万达广场 第四部分房地产企业和项目竞争力分析 一、如何培育企业的核心竞争力 1、做有灵魂、有思想的公司 2、房地产企业精英团队打造 3、房地产企业四个核心竞争力（万科地产） 二、如何培育项目的核心竞争力 1、产品竞争力：性价比 2、服务竞争力：附加值 3、品牌竞争力：垄断价值 第五部分房地产营销创新思路 一、房地产营销必须面对以下市场趋势 二、宏观调控下的房地产营销 三、营销理念的创新 四、房地产整合传播 五、专业营销机构的发展方向 六、房地产销售卖场的革命性变革 第六部分房地产精品案例解析 太极湖生态文化旅游区案例 湖北翔龙四方新城案例 河南永城〃上河城案例 山东临沂滨河国际案例

2017年三四线城市房地产市场调研分析报告

2017年三四线城市房地产市场调研分析报告 本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录 第一节问题一：三四线城市去库存效果是否真有改善？ (5) 一、狭义及广义去库存效果的跟踪 (5) 二、开源——整体量价回暖 (7) 三、节流——土地供应端保持下降 (9) 第二节问题二：哪里的三四线城市表现更为亮眼？ (10) 一、珠三角：反应最为迅速，改善幅度最为显著 (11) 二、长三角：受益于一二线需求外溢快速去化 (11) 三、环渤海：去库存后知后觉，绝对值依然较高 (12) 四、大海西：16年四季度显著回暖，助力去库存显著提速 (13) 五、中西部：平稳去库存 (14) 六、区域分化综述 (15) 第三节问题三：怎么看待这轮三四线城市去库存的持续性？ (17) 一、这轮三四线城市释放的动力来自于哪里？ (17) 二、三四线城市市场延续性需要观察哪些方面？ (20) 三、三四线城市会迎来补库存周期吗？ (22) 四、三四线城市会一直享受政策红利吗？ (24)

图表目录 图表1：45城市总体可售面积以及去化月数 (5) 图表2：45城市总体销售面积及同比 (6) 图表3：三四线城市去化周期测算 (6) 图表4：三四线城市总体库存及同比 (7) 图表5：三四线城市去化周期 (7) 图表6：各线城市销售面积同比 (8) 图表7：各线城市销售额同比 (8) 图表8：各线城市平均房价同比 (8) 图表9：各线城市土地均价同比 (9) 图表10：各线城市土地购置面积同比 (9) 图表11：各线城市土地购置面积占比 (10) 图表12：珠三角三四线城市可售面积及去化月数 (11) 图表13：珠三角三四线城市销售面积及同比 (11) 图表14：长三角三四线城市可售面积及去化月数 (12) 图表15：长三角三四线城市销售面积及同比 (12) 图表16：环渤海三四线城市可售面积及去化月数 (13) 图表17：环渤海三四线城市销售面积及同比 (13) 图表18：海西三四线城市可售面积及去化月数 (14) 图表19：海西三四线城市销售面积及同比 (14) 图表20：中西部三四线城市可售面积及去化月数 (15) 图表21：中西部三四线城市销售面积及同比 (15) 图表22：各区域三四线城市去化周期及同比降幅 (16) 图表23：各区域三四线城市去化周期及同比降幅 (16) 图表24：三大城市圈销售面积同比 (17) 图表25：长三角与上海销售同比 (17) 图表26：珠三角与深圳销售同比 (18) 图表27：环渤海与北京销售同比 (18)

房地产营销策略分析 论文

毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日

目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)

绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市

在全球化背景下中国传统文化面临的机遇和挑战

在全球化背景下中国传统文化面临的机遇和挑战 摘要：全球化是当今世界不可阻挡的发展趋势。在全球化这柄双刃剑面前，中国的传统文化承受着它狂风暴雨般的洗礼。在这场文化较量中，对于我们这个一向以自己五千年文明历史而自豪的中华民族，必须认真思考中国传统文化在全球化过程中所面临的机遇与挑战以及复兴中国传统文化的措施等问题，只有这样才能推动社会主义文化大发展大繁荣。 关键词：全球化中国传统文化机遇挑战应对措施 引言：党的十七届六中全会，明确提出了“把文化繁荣发展作为坚持发展是硬道理、发展是党执政兴国第一要务的重要内容”、“推动社会主义文化大发展大繁荣”、“发展面向现代化、面向世界、面向未来的，民族的科学的大众的社会主义文化，培养高度的文化自觉和文化自信，提高全民族文明素质，增强国家文化软实力，弘扬中华文化，努力建设社会主义文化强国”。[1] 然而全球化是当今世界不可阻挡的发展趋势。在全球化这柄双刃剑面前，中国的传统文化承受着它狂风暴雨般的洗礼。在这场文化较量中，对于我们这个一向以自己五千年文明历史而自豪的中华民族，不得不认真思考中国传统文化在全球化过程中所面临的机遇与挑战以及如何应对等问题。唯有如此，我们才能如十七大六中全会所要求的那样“增强国家文化软实力，为坚持和发展中国特色社会主义提供强大精神力量”。[2] 一、全球化对中国传统文化的影响 传统文化是历史上延续下来的民族文化。传统文化相对于外来文化而言是本土文化，即民族文化；相对于现代文化而言，是指历史上形成并流行至今的文化。 [3]中国传统文化是指以华夏民族为主流的多元文化在长期的历史发展过程中融合、形成发展起来，具有稳定形态的中国文化，包括思想观念、思维方式、价值取向、道德情操、生活方式、礼仪制度、风俗习惯、宗教信仰、文学艺术、教育科技等诸多层面的丰富内容。[4]全球化是人类历史发展的必然结果，它不仅要经历经济全球化、政治全球化，最终还要实现文化的全球化。文化全球化的过程是世界性的文化认同、价值认同和实践认同的发展趋势，它必然会对世界上所有的原汁原味的民族文化构成破坏和冲击，这是人类社会在发展过程中必须付出的

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

论未来五年中国发展的机遇与挑战

论未来五年中国发展的机遇与挑战 岁月的年轮跨过21世纪，改革开放的春风拂遍了华夏大地的每一个角落。中国从一个备受凌辱，积贫积弱的国家逐步发展成为全世界有巨大影响力的经济大国，建国以来，党和国家不断革新和发展生产力水平，从第一个“五年计划”再到而今的“十二五规划”中国的发展突破了一个又一个瓶颈，然而中国的发展又充满着机遇与挑战。下面我们不妨来探讨一下未来五年中国在：经济、文化上面临的机遇和挑战。 （一）经济上面临的机遇与挑战 机遇：一是经济全球化深入发展。金融危机后，各种形式的保护主义重新抬头，全球化进程更加曲折，但金融危机不会改变经济全球化发展趋势，我国在全球化调整发展中拥有新的优势。二是金融危机后，各国致力于发展新技术、新产业，将成为推动全球新一轮经济增长的重要力量，我国在发展科技和产业的竞争中具有新的机遇。三是新兴大国地位上升。发达国家复苏进程艰难复杂，发展中国家特别是新兴大国经济复苏势头较为强劲，世界经济重心逐步向亚洲及太平洋和新兴市场转移，我国等新兴大国正在成为推动全球经济增长的重要力量。伴随着经济的高速增长，中国的劳动力素质得以改善，基础设施日益完善，物质、技术和体制更加健全，企业竞争的动力和活力不断增强，政府宏观调控和应对复杂局面能力明显提高。总体看来，中国综合国力增强，并且已经从金融危机中复苏，具备了进一步改革和创新的能力。 挑战：1、资源成为发展“瓶颈”长期以来，中国经济快速增长建立在大量消耗能源、原材料等资源的基础上，而资源相对不足、环境承载能力较弱，若不加以改变当前已经难以为继，更说不上可持续发展和实现现代化。中国经济实现持续快速增长有许多有利条件，但也面临资源约束的突出问题， 2、自主创新能力不强。许多企业缺乏自主创新能力，低端产品比重较大，难以适应成本上升和市场需求变化。长期以来，中国企业自主创新能力严重不足。中国发明专利授权中四分之三为外国人所拥有；申请专利数量最多的10家电子信息企业，其5年申请之和仅相当于美国IBM公司1年申请的专利数量。由于缺少拥有自主知识产权的核心技术，不少行业存在技术“空心化”危险。 3、区域经济发展不平衡。最新公布的中国统计年鉴显示，目前珠三角、长三角和京津冀三个经济区域的规模已经占到全国经济总量的48．6％左右。从东部经济三大板块，到西部大开发、中部崛起、振兴东北等老工业基地战略，区域经

(房地产市场分析)二三线城市房地产业发展前景分析

二三线城市房地产业发展前景 房地产行业遭遇严厉调控的打击，房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则，房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移，二、三线房地产已经进入高速发展阶段，未来十年的繁荣是可以预期的。 住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。 二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大，投资回报率有可能达到30%，运营成本低，销售面积和销售额屡创新高。 二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。 一、内地房地产业的发展轨迹 内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区，房地产业也高度集中在沿海特大城市，10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，使其发展成为全国的区域经济中心城市，构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来，一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来，即便是房地产百强企业，能够进入一线城市的开发商也只是少数几家，随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大，必须寻找足够的成长空间，这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。 图1：中国房地产企业数量持续增长，从2004年开始明显加速

来源：国家统计局，招银国际 一线城市的城市化率已超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%，一线特大城市，与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展，各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议，以及2010年的中央“一号文件”都指出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点，要在推动中小城市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大城市集中，城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面，国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图，政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期，房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市，这是基于中国城市化进程的调整，产业逐步进行梯度转移，以及人口流动变化等诸多因素所决定的。 目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道，不少农民工不愿再涌到一线城市，而更愿意选择离家较近的二三线城市，在家门口打工，并希望能在城市安家立业，真正成为“城里人”。此外，一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生，在一线城市房价飞涨，生活成本增加的情况下，也开始放弃在那里安家的想法，准备撤回二三线城市谋发展，安家置业。在城市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为二三线城市的购房主力军，也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。 图2：二三线城市房地产市场比较图3：一线城市房地产市场比较

三线城市的地产营销策略

三线城市的地产营销策略 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。 三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。 目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。

商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。 在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。 首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合

房地产营销策略

房地产营销策略 房地产营销策略作者：佚名 时间：2008-6-6 浏览量： 摘要: 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势，对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述，并且按照营销学中传统的4P理论——即产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）﹑促销（Promotion）对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。产品营销策略主要根据产品的三个层次进行详细阐述；价格策略重点阐述了房地产产品的定价方法﹑定价比例的确定和价格调整策略；房地产营销渠道策略介绍了目前比较常用的房地产销售渠道；促销策略则提及了目前常见的各种促销手段。 关键词：房地产营销产品价格促销渠道 改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产

营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。 一﹑我国房地产业目前的基本情况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，2001年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长%（东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27%﹑%﹑42%），高于同期固定资产投资增幅个百分点，占固定资产投资的23%，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长%，占全部投资比重的70%。商品住宅施工面积为亿平方米，增长%，其中，新开工面积亿平方米，增长%；竣工面积亿平方米，增长%；销售面积亿平方米，增长%，个人购房比重达到%，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%，辽宁﹑上海﹑浙江﹑

三线城市房地产营销策略分析

三线城市房地产营销策略分析 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。 目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。 在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。 首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。毕竟楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式。

三线城市地产营销策略

三线城市地产营销策略 三线城市地产营销策略 作者：卢善伟时间：2004-09-16 首先我们对各种形式的城市划分标准进 行一下梳理并统一确认一次：根据房地 产行业在全国城市发展的状况和公开的 流行说法，通常我们把房地产行业的发 轫地区和最发达的城市如北京、深圳、 广州和上海划分为一线城市；而把天津 和一些发达的省会城市如杭州、成都、 沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地 级市甚至一些落后省会城市如青海、呼 和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县 级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费 观念、生活习性等与一二线城市有着本 质的区别，其营销策略与推广方式也大 相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌 业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟

头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产

中国文化面临的机遇与挑战

前言： 全球化是当今世界不可阻挡的发展趋势。在全球化这柄双刃剑面前，中国的传统文化承受着它狂风暴雨般的洗礼。在这场文化较量中，对于我们这个一向以自己五千年文明历史而自豪的中华民族，必须认真思考中国传统文化在全球化过程中所面临的机遇与挑战以及复兴中国传统文化的措施等问题，只有这样才能推动社会主义文化大发展大繁荣。 一、什么是软实力 在分析一个国家的综合国力的构成要素时，通常将之分为有形力量与无形力量，或硬实力与软实力；硬实力是指支配性实力，包括基本资源（如土地面积、人口、自然资源）、军事力量、经济力量和科技力量等而软实力则分为国家的凝聚力、文化被普遍认同的程度和参与国际机构的程度等。相比之下，硬实力较易理解，而软实力就复杂一些。软实力概括为导向力、吸引力和效仿力，是一种同化式的实力--一个国家思想的吸引力和政治导向的能力。 “软实力”作为国家综合国力的重要组成部分，特指一个国家依靠政治制度的吸引力、文化价值的感召力和国民形象的亲和力等释放出来的无形影响力。它深刻地影响了人们对国际关系的看法。“软实力”主要包括以下几种内容： 一是文化的吸引力和感染力。二是意识形态和政治价值观的吸引力。三是外交政策的道义和正当性。四是处理国家间关系时的亲和力。五是发展道路和制度模式的吸引力。六是对国际规范、国际标准和国际机制的导向、制定和控制能力。七是国际舆论对一国国际形象的赞赏和认可程度。其中，文化软实力，指一国基于文化而具有的凝聚力、生命力、创新力和传播力，以及由此而产生的号召力和影响力。中国目前的文化软实力就是中国特色社会主义理论，包括科学发展观和和谐社会建设，以及孔子文化号召力，当然也包括毛泽东思想和毛泽东符号影响力。 目前，中国的软实力不是最强的，最强的时候在宋代。 综上所述，硬实力是指看得见、摸得着的物质力量；软实力所指的就是精神力量，包括政治力、文化力、外交力等软要素。两者既紧密联系，又互相区别。它们不是简单的加减关系，而是相辅相成、相互制约和协调。硬实力是软

房地产企业应对二三线城市发展的机遇和挑战

房地产企业应对二三线城市发展的机遇和挑战 进入2010年以来，进军二三线城市成了开发商不约而同的选择。保利、万科、恒大、荣盛、花样年……把二三线城市作为2010年以后发展重心的跨区域开发商不胜枚举。 二三线城市业务已经成为包括保利等一线开发商的核心业务。2009年来自二三线城市的营收在保利的总营收中首次超过半数，且二三线城市新增土地储备占新增总土地储备的80%。 二三线城市房地产市场的启动也为本地开发商带来新的发展机遇，随着房价快速上涨，本地开发商的资金状况得以改善，土地储备充足的开发商将在新一轮市场价格上升中获益。 未来几年二三线城市的房地产市场上，本土开发商与国内一线开发商同台竞技的局面将成为常态。要在这场竞争中胜出，企业应以前瞻性的目光抓住区域发展的契机，优化产品线和价值链布局，提升企业管理水平。 抓住二三线城市经济发展的新机遇 从珠三角到长三角，从渤海湾到中西部，二三线城市充满了经济发展的张力。随着中国经济由外向型向外向内需平衡性发展，内地城市将产生更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。 城市间快速铁路系统拉近了二三线城市与核心城市的距离，带动了大都市周边地域的发展。城市轨道交通系统也扩展了城市布局空间。 较低的运营成本吸引包括IBM、惠普在内的众多企业从核心城市向二三线城市转移。中国美国商会于2009年度进行的“商务环境调查”表明，已有近60%的会员公司进入了中国的二三线城市，且更多公司正在考虑转战二三线城市。 合理的生活成本、改善的生活环境和正在增加的工作机会同样吸引中高端人才离开核心城市到二三线城市寻求新的发展。 产业吸引人才，人才带动房地产消费，进而促进房地产行业发展。上一轮核心城市的大规模建设造就了万科等知名开发商。现在如火如荼的二三线城市开发建设将为迫切希望发展和超越的房地产开发商带来一个巨大的新契机。与二三线城市城市实现共同发展，将成为开发商未来几年的关注重心。 满足二三线城市对房地产的升级需求

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

三四线城市房地产操盘秘诀 40个楼盘营销推广经验总结(策划必读)

三四线城市操盘秘诀40个楼盘营销推广经验总结 观察一： 有个朋友说“放个屁可以臭三天”来形容三四线城市的情况，在三四线城市,现在常用的媒体打法大可不必。有线电视在城市没用，但是在农村有用；报纸广告基本上不起作用；我觉得三四线城市营销（专题阅读）活动主要是SP和户外广告。 1、可以在县电视投放广告,吸引一些居住在农村的注意力； 2、其次，三四线城市有很大量的客户都是在外面打工的人群,为此,可以在车站,城市广场,城市入口处打一定的户外广告;这个也和第1条相呼应； 3、SP活动很吸引注意力,一些免费发放赠品的活动往往能取得较好的效果,虽然很多都不是来买房子的,但是活动可以成为舆论的焦点； 4、公交车是一个很好的载体，DM宣传单页的效果也很不错,可以在市中心以及各个乡镇集市的时候大量投放,在我们操作的一个盘子的过程中，我们发现宣传单页的效果很好,没有人很排斥。

观察二： 三四线城市最主要的特性就是慢热,但是每个三四线城市的人口文化不同,慢热的程 度也不同,需要做出一翻市场调查。其实这个问题很简单,只要去到有熟人的售楼部翻看一下成交客户记录就一定可以相当准确的判断出该三四线城市哪一种推广（专题阅读）最有效果。 以我个人经验： 1、一个中心地段的售楼部，因为城市小，所以总会有一两条“街上”，大部人购物、消费的聚散地，在逛街的过程当中不知不觉就看到了售楼部，而且这种售楼部一定要在正式销售的前半年投入使用。 2、户外广告牌，黄金地段的户外或是交通要道之地的广告比较醒目，起码能让大部分人知道有这么个楼盘。 3、以老带新，这也是很重要的一种成交方式，而且成交率极高。 观察三： 一般三四线城市的媒介(报纸\电视\电台)发展滞后,人们通过媒介获得信息的习惯还没有形成,所以推广难度教大。所以根据实地的不同情况,大概有以下几点： 1、DM派单(必须是销售人员担任,有针对性的发往需要拆迁的或是需要二次置业的人群或在人流较集中的商场超市门口发放)； 2、派单可以夹入当地覆盖面广的报纸做夹报发； 3、户外路牌/公交车广告； 4、高档项目可以选择在高档酒店\宾馆等地方放置沙盘和宣传资料,作为第二个销售点。 观察四： 看到大家的经验之谈，感受颇多，有几点是要强调。 1、电视广告，大多数人认为三四线城市电视广告效果差，不见得。原因：根据项目定位，选择电视广告的播出方式和播出时间，城市电视广告播出时间可在晚上当地新闻和

房地产营销策略及渠道

房地产企业的营销策略 产品策略 房地产营销活动的营销客体既房地产实体项目产品，当然也包括相关的服务。作为市场营销的核心策略与基础策略, 产品策略要围绕项目产品和服务展开, 即产品策略的重点在于实施差异化战略与打造房地产品牌(品牌战略)。 打好差异化的牌就要突出地产项目产品在实体形态特征、区位条件、相关配套等方面的优势和特色, 充分显示出项目的差异性,具体如在建筑风格、户型设计、建造质量、景观塑造、物业服务、地理区位、配套设施等方面的差异, 以此来作为细分目标市场的依据之一, 满足目标市场的差异化需求。 同时房地产企业要做好品牌就要实施品牌，争创名牌、发展名牌。品牌是现在房地产产品策略的核心，它对内提高员工尽职度，对外提高顾客忠诚度的重要保证。他是企业的无形资产，能够提高企业的附加值，能够促进企业的多元化、纵深化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展，实现营销目标。 价格策略 价格是消费者最关心的，是影响消费者购买房地产产品的最终呀的因素。房地产价格涉及生产者、经营者、消费者等各方面的利益，是房地产市场竞争的重要手段。因此价格策略的制定要采取科学合理的方法，根据产品初始售价及各种环境等因素影响价格不时的变动，价格策略应该包括：定价策略和调整策略。 定价策略，房地产产品定价受一系列的指标来限制，范围涉及土地成本、当地经济发展水平、建筑规划、消费能力、地段、户型、景观、配套、市场需求等方面，要按照各个因素所占的权重来计算楼盘的价格。楼盘的基准价格和均价出来之后，开发商会根据周边楼盘的价位，结合市场行情，以及当地人的楼层居住习惯来确定楼层差价和楼宇差价，给楼盘一个准确的价格体系定位。 调价策略，在楼盘销售的不同阶段，开发商都会有调价策略，例如“低开高走”的方法，在楼盘开盘期价格一般是相对较低的初始价位，随着工程主体的推进和市场行情的变动，一两个月再调价一次，逐渐增长；或者是“高开低走”的办法，这样的战略一般适合高端楼盘，在初期掀起高价风浪，用自身的高品质，好区位和户型卖个好价钱，到后期的时候一些差的区位和户型就会适当降价。 渠道策略 房地产营销渠道是指将房地产产品由开发商转移给消费者的途径，是房地产营销的重要环节。从房地产营销的具体方式来看，主要有直接营销渠道和间接营销渠道两种形式。 房地产直接营销渠道。交易过程为房地产开发商—消费者。当房地产项目产品有明确，固定的销售对象；房地产市场高涨快速时，房地产开发商会自己销售，当然大型房地产开发公司有自己的营销队伍。直接营销有利把开发商、楼盘、服务、消费者更紧密地联系起来。 间接营销渠道。交易过程为房地产开发商—中间商—消费者。房开商一般会将收益很增值能力一般的物业留给中间商经营。

最新三四线城市房地产销售策划

三四线城市房地产销售策划 改革开放近30年，中国城市数量增长了4倍左右，将达700座，城市面积也扩大了将近4倍. 在城市的扩张中，直接受益者就是房地产行业，三、四线城市房地产发展虽然相对落后，但同样蕴藏着巨大的商机和利润. 目前，一、二线城市可开发土地资源日益减少，地产市场空间越来越小.受国家宏观调控的影响，国内外众多房地产开发企业纷纷把目光聚焦在三、四线城市，同时，也为房地产营销策划公司提供了另一个天地. 城市级别之间的差异使得不同城市房地产的各方面存在着很大的区别. 很多在一、二线成熟市场取得骄人战绩的开发商和营销策划公司却往往在三、四线城市的操作中或铩羽而归或进退两难，许多在成熟市场被验证了的开发推广策略在三、四线城市总是大打折扣. 在三、四线城市独特的市场土壤中，自有适合自己独特的推广方式.

认识中小城市 划分标准 根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，我们通常把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市； 把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市； 习惯将地级市和一些相对落后的省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市，人口规模一般在30-50万； 县级市、县城及县镇等即是所谓的四线城市，人口规模一般在10-30万. 中小城市房地产的特点 一般的三、四线城市房地产市场具备以下共同特点： 市场成熟度较低 受政策和市场化水平的影响，中小城市的房地产开发起步较晚且节奏缓慢.

住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差. 市场容量小 三、四线城市规模较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限. 一个总量超过10万平方米的项目将可以占到市场很大比例的份额. 消费力弱 一般意义上来讲，三、四线城市的经济水平较之大城市要低很多，大型的支柱产业少，欠缺成熟的经济产业链，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱. 受行政影响明显 为了拉动经济增长和提升政绩，三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重. 一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的首长工程，享受各项税费等特殊优惠，得到各方面的大力支持. 价格敏感度高 在三、四线城市中，房价永远是消费者最关心的因素，尤其