物业管理前期介入方案_(1)

前

期

介

入

物

业

管

理

方

案

二〇一三年十一月三日

目录

第一部分前期介入服务的四个阶段

一、物业顾问组建阶段

二、建设施工阶段

三、竣工验收阶段

四、物业销售阶段

第二部分物业管理模式

一、服务管理模式的设想

二、

第三部分项目组织架构与岗位人员设置

一、组织机构设置与岗位人员配备情况

二、各部门主要工作职责

三、物资装备需求情况

四、前期介入工作计划

五、日常管理期工作计划

第四部分物业前期管理开支计划预算

1.行政办公用品计划表

2.维修工具计划表

3.护卫、消防装备计划表

4.环境绿化装备计划表

5.前期介入日常费用开销预算表

第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业的正常、有序运转，协助集团在长沙建立良好的形象。

要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，

将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

一、物业顾问组建阶段

对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。

1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；

2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统；

3.会所功能设计；

4.公共照明开关设置位置及开闭形式；

5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

6.信报箱的设立，公共告示栏的配置；

7.直饮水系统功能配置；

8.公共洗手间的设置；

9.小区垃圾房的设置；

10.物业管理用房的位置设计；

11.附属工程配置设施建设的设计参与。

二、建设施工阶段

建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

3.审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

7.对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。

8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建

材的性能；并配合对各施工现场的水电数据与施工单位正常使用的管理。

9.检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负责人定期碰

面会等）；

10.检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建

议；

11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

12.提出遗漏工程项目的建议；

13.对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客

户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

三、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

2.发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

3.参与重大设备的调试和验收；

4.制订物业分户验收流程并执行；

5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

四、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发单位树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助开发部的物业销售和宣传推广。

1.制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

2.会所的服务与管理；

3.门岗、售楼处及样板房的保安、保洁规范等服务，建立良好的物业形象；

4.设置物业专业人员在售楼现场解答客户对物业管理方面的疑问；

5.对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

6.负责有关售楼宣传、构建小区未来的居所环境，物业服务、配套设施的宣

传与推广。

7.推行科学、实用的“礼宾助理服务”，从而扩大物业管理的服务领域，使

服务更为细致，反应更为快捷。

第二部分物业管理模式及服务目标

一、服务管理模式的设想

华远·华中心项目位于长沙市天心区湘江中路（解放西路至西湖路段），占地约235亩，分南、北区由数幢百米摩天建筑组成，以知名豪华酒店品牌香格里拉酒店、中国高端百货店海信广场、中部地标商务群、全系滨江居住体等业态聚合。南区规划为近代民俗文化商业建筑群。

华远·华中心是集团公司在长沙第一个整体开发的优良项目，根据优质物业服务的要求与项目的特点相结合,世邦魏理仕通过对项目的情况分析及对项目周边情况的了解,结合对项目的定位,我们认为华远·华中心的物业管理服务一定要把“安全、舒适、快捷、健康”放在首位。

我司对华远华中心的管理目标是，与全体产权人、使用人一道，共同建造精品居住物业，营造现代的生活氛围，打造国内物业管理的优秀品牌。

1.树立服务理念，提出“您的满意，我们的追求！”的管理理念，从而达到一

流管理、一流形象、一流效益。

2.创造良好的高档生活环境，实行社会化、专业化、一体化管理。

3.结合商铺的管理，体现出管理的规模效应。

4.通过对物业整体的管理和养护，创建一个“安全、时尚、方便、舒适”的生

活环境，使业主的物业能保值、增值。

为此，项目的物业管理与服务要按照以下要求展开：

1、科学化、制度化、规范化、高起点

华远·华中心技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，

管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。

2、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案

小区住宅管理最重要的就是安全管理。而华远华中心住宅小区物业管理的安全保卫工作极其重要，必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持外来人员出入检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持安全管理下班交接检查制度，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主的人身和财产安全。

3、加强消防管理，做好防火工作

由于华远华中心是集商铺，写字楼，住宅集一体的物业，功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大（特别是入伙初期，将面临大批量的装修管理），所以火灾隐患因素多。因此，华远华中心物业管理防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。做好对业户、对各施工单位用火、用电的宣传教育及监督管理工作，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。

4、重视清洁管理

环境卫生好坏是物业管理服务水平的重要体现。我们将在自身环境管理经验的基础上，为华远华中心物业提供专业的清洁服务工作。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，广场走道无杂物、灰尘，门窗干净明亮。

5、强化设备管理及设施的维修保养

应重视对华远华中心水电设施(包括高低压变电房，高低压电缆、电线，上下

水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走道、电梯间等定期检查、维修维护。对业户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98％，消防设备完好率达到100％。

6、设立前台客户中心，完善配套服务

管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，华远华中心应有配套的服务，设立客服中心。帮助业户，租户办理各种手续，解决相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话投诉，提供打字、传真、复印及订票服务等；提供其他可能的委托服务，如代送快件等（多种经营有偿服务范畴）。

7、加强沟通协调，不断改进工作

小区管理处应加强与业主的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。

工作建议：

物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开

发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。

工作内容：

一、土建工程问题：

1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。

对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。

2、建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。

3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

4、楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。

5、阳台设计要考虑到花盆座架。（底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、电气设备

1、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电

2、空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上“疤痕”；连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。

3、建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。（中控室能及时关闭警报系统如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。

三、泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。

四、环境绿化配置

1、绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

2、高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

3、建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息

五、物业管理用房

要考虑住宅物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业

主娱乐活动室、

公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

六、装饰工程

外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防（无特别的防水层），仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦、防污渍）

七、门窗工程

木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。

第三部分项目组织架构与岗位人员设置

一、组织机构设置与岗位人员配备情况

结合对华远华中心的管理设想，我们认为，完善明晰的管理职责、高效节约的组织架构，是物业公司保证管理成效的前提，是为业户提供及时、完善物业管理服务的基础。在华远华中心项目上，从提高工作效率的角度出发，建议尽量减少不必要的管理环节，特设置以下的管理架构（见组织架构图设置表）

物业服务中心人员的配备及组织架构图设置表

根据以上客服中心架构示意图，管理中心拟配备56人。

备注：本方案只是对项目的管理岗位进行预设置，而各岗位的具体人员编制则要根据小区入伙情况及各岗位的工作范围进行配置增减。所有人员工资、福利、服装、工作餐等费用由开发单位承担。

二、各部门主要工作职责

1）物业公司总部：

负责协调、监督、检查、指导华远华中心的管理情况及实际成效，控制费用开支，

合理调配人力、物力；定期与相关主管部门沟通汇报，并根据其相关意见调整华远华中心的管理计划。

2）服务中心项目经理：

A执行公司决议，负责华远华中心日常工作的整体计划、协调、组织、控制及跟进落实；

B对项目的服务质量及经营成本进行目标控制；

C参照住宅小区物业管理标准，对项目每日的管理情况进行现场检查及督导落实整改；

D每月对小区的管理实效进行综合评审考核，并对存在问题组织及时、有效的专项整改，保障高质量的物业管理及服务。

3）客户服务部：

A面向业主现场接受咨询、意见、建议、投诉、求助、质疑等工作，突发性事件处理及报告；

B定期组织进行业主意见调查，回访统计分析工作，及时掌握业主综合评价等数据；C根据业主的实际需求，协调其他各部门，及时为其提供各类专项有偿服务；

D根据交楼的计划安排楼宇前期介入、接管验收、单元移交及楼宇交收统筹工作；E定期落实社区文化活动的拟定及组织工作；

F二次装修的申报、监督、管理工作；

G接受业主的零星报修工作，并及时反馈工程人员，安排工程人员及时上门进行维修服务；

H按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

I负责华远华中心项目的清洁、绿化、消杀工作的检查、考核、工作质量的监督管理等；

J礼宾部的规范操作（电瓶车对小区内业主接送、样板房管家）

K为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行“礼宾助理”服务。L前台接待的规范管理工作；负责向住客提供全方位的尊贵服务，接收客户电话之服务要求、投诉等，向各部门转达住户的要求，协调各部门的工作，保证住户需求在24小时内获得反馈。“助理”对客户提出的服务要求进行全程监控，务求按时确保服务质量；定期拜访客户，听取服务质量反馈意见。

M对****项目各类型物业进行管理费收缴、代收代支费用的收缴等；

N进行管理中心的成本控制、资金计划和管理。

行政部：

A主要负责客服中心的内勤管理，包括文件、档案、正常办公运作、B会议召集、固定资产及物品的采购和保管等工作；

C负责客服中心人员招聘、培训的组织；

D负责客服中心人员的考核、薪酬管理等；

E负责客服中心内部管理制度的制度及实施监督等。

三、物资装备需求情况

为创造一个良好的生活与工作环境，请按物业建设规划的要求配置物业管理用房物业管理用房包括：

1.管理服务用房：管理处接待、办公用房；

2.保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等

的管理用房和仓库；

物业管理用房的配置要求：

1.[管理处办公用房] 划分为客户接待和办公两个区域。

2.[工程维修作业工作室] 需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库。

3.[保安、保洁人员休息、更衣室] 放置更衣箱、凳子、保洁工具等。

以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高物业人员工作效率。

四、前期介入工作计划

五、日常管理期工作计划

第四部分物业前期管理开支立项预算1.行政办公用品立项表

2.维修工具立项表

3.护卫、消防装备立项表

4.环境绿化装备立项表

备注：以上四项物资开办筹备物质立项表，由开发方出资采购。

5.前期介入日常费用开销预算表

备注：以上日常费用开销预算合计：1560000元，由开发方出资。

第五部分前期物业管理工作的开展

一、前期物业工作重点

（一）建立华远华中心项目管理部的沟通渠道。物业公司将建立公司、管理处、现场三个层次的沟通渠道。在项目进驻的初始阶段起，就建立24小时值班的客户服务热线，随时接受业主咨询和服务需求。

1、认真听取集团或使用人对物业管理的要求、希望。

2、了解集团或使用人对物业使用的有关安排、打算。

（二）全面了解物业的土建结构、管线走向、设施、设备安装等情况，参与工程验收，协助成品保护，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、标牌检查，并按整改计划督促整改。

（三）设计管理模式拟定管理制度。根据前期管理过程中集团的意见和要求，结合现场实际情况，对各项管理方案进行调整，使之更加适合集团的要求，经过一段时间的运行磨合，最终固化为基于ISO9000标准要求的****住宅小区物业服务中心程序文件及作业指导书。

1、拟定物业辖区的规章制度、装修施工管理办法、大门出入管理办法、停车场

管理办法等。

2、设置物业辖区内的物业管理处，规定各类人员岗位责任制定等。

前期介入物业方案

前期介入物业方案 【设施设备部分】 市物业管理前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，打造一个具有特色的优秀物业示小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保业主买房放心，住得舒心。 为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展，要求开发建设单予以大力支持和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好国际广场物业管理前期介入工作。 一、物业管理职能机构的设置 （一）服务机构的设置： 设置“物业管理物业管理服务处”。入驻前一个月，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。 （二）人员的配备： 物业管理服务处的物业管理人员由市物业公司安排，前期介入阶段暂定3人，其中物业经理 1人；管理人员、水电技术人员各1人。以后根据需要，逐步增补人员。竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。 （三）工作要点： 1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况；新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配置、室配置、门窗工程、装饰工程、楼面、

物业工程部前期介入工作计划

. 物业工程部前期介入工作计划我物业公司将提前介入本项根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方重点考虑每一项设施设备。便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工并同甲方、建议施工方立即整改。不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业建立功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。的平面布局、健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。一、工程部前期介入目的；、完善物业的使用功能。1、改进、改善物业的具体设计。23、能更好地监理施工质量。、为接管验收打下基础。4、便于日后对物业的管理。5、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排6水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面精选范本 . 层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心 7便于在后期并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，中有数。或拍照保存相记录、管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。安装单位的责任非施工、应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、并为顺利移交更减轻日后的管理难度，常有利。也确保物业日后提升管理质量，拿出依据。合理选择配备现场介入人员二、所以对于现现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工1民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。 2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。34、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。三、技术的支持工作发现问题及时反馈，物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。四、做好与现场各方关系的协调精选范本 . 甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系为保证现场协调协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，错综复杂，及时有效需编制工程联系人员详细清单。、深入了解项目特点，拟定现场计划：1审读应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；在进入项目以前，图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等

早期介入阶段物业管理实施方案

1、物业管理几个阶段的说明 根据《***********物业管理方案征集说明》8.1.4 条款的要求，本企业对***********物业管 理阶段的划分作下列界定： 1.1 早期介入阶段的物业管理（相当于“方案”中物业前期介入阶段）是指物业保安介入时点以前 物业管理介入工作，主要是物业工程管理的介入。 1.2 过渡阶段的物业管理（相当于“方案”中的物业接收过渡阶段）是指物业保安介入起至试开馆 时点止的物业管理工作。主要有工程管理、保安管理、保洁管理等方面的工作。 1.3 开馆后的物业管理（相当于“方案”中的进驻***********后的长效物业管理）是指物业管理 工作按委托合同的要求全面展开。 1.4 ***********物业管理三个阶段划分示意图：s 介入时点 介入时点 时点

2、早期介入阶段的物业管理内容 在物业管理项目综合开发的过程中，为了能真正体现“以人为本” 的服务理念，对规则设计与 物业管理的不同思想角度进行协调以及对已形成的决定进行改良是 十分必要的，如果物业管理在早 期介入的话则可解决，设计人往往从技术角度较多，而忽视管理方 面的可操作性问题，同时亦方便 从多方位的角度来理顺经营与日常管理运作配套服务的关系，使 各部分的运转进入良好的结合和运行状态。 就***********而言，我们建议目前建议阶段物业管理就可以介入了。物业管理公司可以从管 理和使用角度来认识设计的思路，积极主动地与有关部门进行沟 通，并从物业管理的角度对设计方案提出合理的改良建议。 同时在施工过程中，物业管理人员应积极参与施工管理方面的工作，对建筑物的和体结构、墙、梁、柱和机电设备、供水供电供 暖系统等方面进行技术质量的跟进的记录。 2.1 早期介入从物业管理角度对设计方案提出补充意见 2.1.1 从管理成本角度分析各项设计指标 ?办公用房、仓库、工场间、更衣、休息室 ?门岗数及通道 ?卫生洁具数量、地面面积、外墙面积及装饰材料种类 ?花木品种、绿化面积和喷水池资料 ?能源配置和分配情况，能耗测算，能源管理 ?物品消耗和维护费用测算 2.1.2 从使用功能角度分析各项设计指标 ?平面布置

老旧小区物业管理前期介入与方案

老旧小区项目物业管理前期介入方案 2016年12月1日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (4) 二、改造施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业正式进驻阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式 (7) 二、服务管理思路 (8) 三、抓整治工作，换环境面貌 (13) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (14) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (14) 二、主要工作职责 (15) 三、物资装备需求情况 (18) 四、前期介入工作计划 (19) 五、日常管理期工作计划 (21) 第四部分前期物业管理工作的开展 (22) 一、前期物业工作重点 (22) 二、前期管理流程 (23) 三、物业接管验收管理 (25) （一）与前任物业公司对接 (25)

（二）与业主委员会对接 (29) （三）无人对接 (32) 四、物业管理后续工作 (34) （一）设备设施试运行 (34) （二）全面清洁开荒 (34) 五、服务建议 (38) 第一部分前期介入服务的四个阶段老旧小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的老化问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧小区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工改造进度的实际情况，对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

物业前期介入方案

物业管理前期介入方案

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式及服务目标 一、服务管理模式的设想 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 第四部分物业前期管理开支计划预算 一、行政办公用品计划表 二、维修工具计划表 三、护卫、消防装备计划表 四、环境绿化装备计划表 五、前期介入日常费用开销预算表 第五部分前期物业管理工作的开展 一、前期物业工作重点 二、前期管理流程及工作计划 三、前期管理要求

四、物业接管验收的前期管理 五、接管验收程序及注意事项 六、设备设施试运行

一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；

物业服务前期介入方案说明

物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管

理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益

物业前期介入工作计划

物业前期介入工作计划 篇一：物业早期介入工作计划表 东兴和德城市广场物业服务早期介入工作计划 物业类型：城市综合体 建筑总面积：98147㎡其中：住宅73173㎡、商业：9515㎡。预计入伙时间：XX年3月前期介入时间：XX年9月 篇二：物业前期介入工作方案(实施版) 成都银都物业服务有限公司 尚郡物业项目前期介入工作方案 目录 尚郡物业服务中心前期介入工作计划支持提供相应施工图纸、文件尚郡项目工程承接查验进度计划表项目员工到岗时间表前期介入人员费用预算表二次精细开荒保洁费用预算表尚郡前期介入预算总表移交资料清单二次精细开荒保洁比选要求 尚郡物业服务中心前期介入工作计划 为了对尚郡项目进行全面的了解，并为以后物业承接查验及物业服务工作的顺利展开做好准备。尚郡物业服务中心预计于XX年8月起进行前期介入。具体工作安排如下：第一阶段（XX年9月1日至XX年9月30日）完成工作：

1、组建物业服务中心管理团队主要管理人员到位。 2、物业基本情况现场勘查。 3、服务中心管理人员现场学习。 培训内容：物业概况、部门职能、岗位职责、公司相关管理文件、相关法律、施工工地安全防范应知应会等有关规定。 4、和贵方及施工单位对接，建立通讯录，以便联系沟通。 5、和当地的社区、派出所等政府相关部门接洽。 6、确定临时办公地点和办公物资采购并到位。 第二阶段：（XX年10月1日-10月15日）完成工作： 1、各专业工程人员到位及培训。 2、了解小区施工进度，做好记录和汇总。 3、联系甲方和施工单位提供相应的图纸（电子版最好），熟悉图纸。 4、各部门拟定前期介入倒排工作计划。 5、拟定开办物资清单上报申购。 6、秩序维护员临时宿舍方案确定。 7、编制《承接查验方案》及相关验收表格。 8、成立接管验收小组，并与置业公司确定接管验收时间。第三阶段：（XX年10月16日-10月31日）完成工作： 1、开始对物业承接查验的工作跟进，主要工作是根据图纸设计，对户内的施工情况现场跟踪。 2、工程人员对1-2栋户内土建进行分户查验工作，

物业工程部前期介入注意事项

物业工程部前期介入重点工作 前期介入阶段的工作，要注重项目施工现场设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。 对前期物业工程部工作应重点关注： 一、合理选择配备现场介入人员 二、现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准： 三、1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员； 2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员； 3．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全； 4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。 二、技术的支持工作 物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。 三、做好与现场各方关系的协调 开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案

设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。 1、深入了解项目特点，拟定现场计划： 在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划； 审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。 2、关注工程进度，记录现场情况： 在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。（1）根据工程计划，调整工作计划； 随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。 （2）记录设计方案和施工图纸变更； （3）物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利。 （3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。（4）施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。 （5）3、参加施工期间的专业会议，提供建议： （6）（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。 （2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。 （3）4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议： （4）（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

物业前期介入流程图

物业管理前期介入操作指南 一、目的 规物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和容，指导新项目物业服务业务的开展。 二、围 适用于物业公司前期介入工作各环节。 三、职责 各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。 四、方法和过程控制 1、物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 2、前期介入的一般程序 ①.双方确定工作容要求； ②.物业组成工作小组；

③.制定工作计划； ④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 ⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 ⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 3、前期介入的容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的容。 ②营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的容。 ③施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 4、规划设计阶段介入

商业物业工程维修维保部分前期介入方案

商业物业工程维修维保部分前期介入方案 商业物业工程维修维保部分的前期介入方案 和商户装修及物业费（工程维修维保部分）测算参考 一、工程维修前期介入 11、根据《商业管理房产技术条件》，结合该项目实际情况，进行图纸收集、整理或标注，重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如： 1）、高低压配电主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 2）、主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 5）水系统为低层市政直供； 6）空调系统要根据业户的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量、制热量卫生热水的选择； 2、从商场日常经营需要出发提出合理化建议： 1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要； 2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议； 3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业户使用需求； 6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要； 7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。 8）维修及设备管理用房面积是否满足需求； 二、项目施工监督与验收的介入 1、竣工时物业验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 质量问题总是给发展商和物业管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在竣工时物业公司不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期工程维修及管理的力不从心。 2、利用管理公司的专业能力实现长效管理 在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如： 1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。 2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议物业工程维修技术人员要旁站监工。 3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面： 1)外墙防漏措施； 2)多种经营供电、通信点位的合理设置；

物业管理前期介入方案.doc

前期物业管理方案 二〇一二年二月十七日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (3) 二、建设施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业销售阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式的设想 (7) 二、服务管理目标－－构建“阳光社区” (11) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (13) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (13) 二、各部门主要工作职责 (14) 三、物资装备需求情况 (17) 四、前期介入工作计划 (17) 五、日常管理期工作计划 (18) 第四部分物业前期管理开支计划预算 (20) 1.行政办公用品计划表 (20) 2.维修工具计划表 (20) 3.护卫、消防装备计划表 (21) 4.环境绿化装备计划表 (21) 5.前期介入日常费用开销预算表 (22) 第五部分前期物业管理工作的开展 (23) 一、前期物业工作重点 (23) 二、前期管理流程及工作计划 (25) 三、前期管理总要求 (26) 四、物业接管验收的前期管理 (27) 五、接管验收程序及注意事项 (31) 六、设备设施试运行 (32) 七、全面清洁开荒 (32) 八、样板房的服务接待工作 (36) 九、会所及康乐服务建议 (52)

第一部分前期介入服务的四个阶段 ****住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。****公司针对****住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在****物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障****住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“****”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专

万科物业前期介入工作指引模板

万科物业前期介入工作指引 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称地产、物业)。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 4.方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、(https://www.sodocs.net/doc/da5830950.html,)空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括:

物业管理前期介入方案(1)

前 期 介 入 物 业 管 理 方 案 二〇一三年十一月三日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式 一、服务管理模式的设想 二、 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 三、物资装备需求情况 四、前期介入工作计划 五、日常管理期工作计划 第四部分物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用品计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表 第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华

中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业的正常、有序运转，协助集团在长沙建立良好的形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3.会所功能设计； 4.公共照明开关设置位置及开闭形式； 5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 6.信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7.直饮水系统功能配置；

某物业管理前期介入服务方案 - 制度大全

某物业管理前期介入服务方案-制度大全 某物业管理前期介入服务方案之相关制度和职责，前期介入服务与接管验收及入住管理方案前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对××广场××... 前期介入服务与接管验收及入住管理方案 前期介入服务 要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对"××广场××号楼项目(---)"制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 1、规划设计阶段 对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 监控和消控中心的设置; 小区人车分流的设计; 公共照明开关设置位置; 公共照明开关开闭形式; 物业管理用房的位置设计; 小区垃圾房的设置; 公共洗手间的设置; 信报箱的设立; 公共告示栏::的配置; 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留; ……。 2、建设施工阶段 建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议; 分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力; 审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见; 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见; 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见; 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤; 提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能; 检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等); 检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议; 配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量; 提出遗漏工程项目的建议;

前期介入管理办法及物业费测算办法

欢迎共阅前期介入管理 前期介入管理方案 2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后， 2.1.3人员配置计划：安阳建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机

管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。 2.1.4主要工作职责 2.1.4.1物业经理职责 2.1.4.4公共秩序管理员职责 2.1.4.4.1工作期间要具有良好的亲和力。 2.1.4.4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。 2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。

2.1.5主要工作内容 2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。 2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。 2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营 2.1.6启动开办费的测算： 2.1.6.1员工工资：因项目计划在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。项目经理、管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗

物业管理前期介入与承接查验方案65940

物业管理前期介入与承接查验方案鑫缘物业管理有限公司 第一节管理人员的招聘 物业服务前期介入需要的主要人员是工程技术人员和项目经理。以上人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快入职，其中项目经理应在项目交付前半年入职，工程主管最好在项目设计阶段入职，最迟不应超过交房前半年。 项目经理的岗位职责： 1、制订年度经营管理服务计划、编制年度费用预算，并带领下属开 展各项经营管理服务工作，完成年度经营指标； 2、负责前期介入阶段的人员招聘、项目筹备、配合销售等工作； 3、负责项目承接查验的组织工作； 4、负责交房的组织工作； 5、制订符合项目情况的物业服务方案，并控制其有效实施，保证满 足顾客需求； 6、严格执行公司质量体系文件，做好项目质量管理、监督、提高工 作；

7、制订楼宇、绿化、工程验收接管方案、开荒清洁方案，报上级领 导审批后，带领相关部门做好验收接管工作，并建立档案； 8、组织并监督管理处顾客服务、工程服务、秩序服务、保洁服务、 园艺服务等日常服务工作，确保服务品质； 9、组织开展项目行政、人事、公共关系等综合事务的管理工作，满 足服务提供的需要； 10、组织开展项目日常培训工作，提升员工服务水平； 11、物业项目公共能耗统计和分析，组织开展节能降耗工作； 12、做好辖区内政府部门以及物业管理各主管部门等相关单位的联 系沟通工作； 13、制定社区文化建设工作标准和规章制度，协调社区服务和社区 活动的场地及设施，制定活动方案并组织实施； 14、组织开展项目区域内危险源识别、评估、预防及改进工作； 15、编制物业管理报告，并向公司领导、业主委员会或建设单位汇 报； 16、接受政府相关部门、公司职能部门的监督、检查与指导； 17、组织开展创新服务活动，不断提升服务品质项目经理入职要求。项目经理任职要求：

物业工程部前期介入流程详细介绍

物业工程部前期介入流程 物业工程部前期介入阶段的工作，更加注重工程施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质工程的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业经管角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。确保我们物业接管顺利进行，为物业在接管后能够正常运行减少运行成本奠定良好基础。为此物业工程前期介入主要分为三个阶段：规划设计和物业工程部组织架构阶段，施工阶段，接管验收阶段。 第一规划设计阶段 一、做好与现场各方关系的协调开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在工程已经完成技术方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。1、深入了解工程特点，拟定现场计划：在进入工程以前，应当对工程进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解工程系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解工程的整设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、物业工程部人员组织架构合理选择配备现场介入人员现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下规范： （1）．有丰富的物业工程经管经验，最好是了解装饰装潢经管、设备设施经管、工民建隐蔽工程经管（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员； （2）．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员； （3）．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全； （4）．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。 第二在建工程施工阶段 （一）土建施工跟进； 1、在建工程土建施工跟进要求：每五天对土建工程进行一次跟进； 2、跟进内容：基础；砌体；楼板；梁；柱；层高；接缝处理；湿渍、渗水、滴漏；外墙保温；外墙涂料；落水管；屋面；风道、烟道；管井；楼梯；踏步；护栏；大堂；单元门；室内墙面；室内棚顶；室内地面；门窗洞口；阳台；等。 3、跟进规范：按物业质量验收规范执行； 4、表格填写：1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、

物业管理前期介入服务方案

物业管理前期介入 服务方案

物业管理前期介入服务方案 前言： 非常感谢刘总能给大家这次集体参股共同管理公司的机会，使每个人身上多了份使用感和责任感，从而把其当成个人的事业用心去经营。不论公司是哪种战略决策，我将以个人身份尽自己一点绵薄之力提供一些粗略的建议，仅供参考，敬请指正。 一、房地产开发与物业管理之间的关系 1、物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，直接的说即是房地产的售后服务，是一种社会化和专业化的服务方式。 2、房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。 3、房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。 4、开发商与物业管理公司之间一般是两种关系： ⑴从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；物业公司是房产公司出资注册成立，属于房产子公司，但在财务结算上实行独立核算，法律上仍是平等合同关系。 ⑵合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。

（3）当前市场上大的房地产公司都是用的自己的的物业公司，如建业、鑫苑、二十一世纪、金成、绿地、中房、顺驰、新长城、清华园等等。（后面有房地产选用自己的物业公司还是外聘物业公司的优劣分析） 二、物业管理对房地产经营的影响 物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点： 第一，有利于房地产的销售推广。随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。 第二，有利于物业保值升值。从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。 第三，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改进，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强她们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。 三、物业前期介入管理的意义