房地产企业转型的8大路径

房地产企业转型的8大路径

笔记侠作为合作方，经主办方和讲者审阅发布。封图设计| Holly 责编| kay 第2133 篇深度好文：7158 字| 9 分钟阅读新时代，地产企业的HR战略升级来自笔记侠00:00 05:06 点此听精华版音频↑更多精彩内容，还需阅读全文哦~全网首发·完整笔记·人才管理

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笔记君邀您，先思考：

您是否关心地产行业的人才战略？中国房地产行业将何去何从？

我今天分享的题目是“新时代房地产企业的人力资本战略升级”。我曾提出“新合伙主义管理论”，并与房地产行业的标杆企业们一起知行合一地研讨、探索实践事业合伙人体系的创新建设。

我们相信，改革开放40年来随着中国经济转型升级的不断深化和前进，中国国家宏观治理的有效经验和制度模式越来越成为可以与西方模式并驾齐驱的中国方案、贡献中国智慧。那作为市场经济最活跃主体的企业，更应该在这个新时代，跟上中国模式的伟大探索和创新，锐意推进现在企业制度的创新升级，而非仅仅按照西方原教旨主义的公司治理、

经营管理模式去刻板模仿。

同样为世界贡献来自中国企业制度创新的中国方案和中国智慧，至少行业里的标杆企业们走到今天，是有这个能力和基础、也应该有这个意识去推动企业制度的创新，管理机制创新与技术性创新同样重要。

尤其是在行业进入变革拐点区和深水区的时候，更需要充分的机制创新，去挖掘、激发企业内生的、主要由人力资本构成的能力和动力，通过人的敏锐变革、奋斗突破、创新创造去支撑企业在行业变革大周期上进行转型升级。这也正是今天房地产企业所面临的变革挑战和紧迫要求。我今天结合行业的变化趋势和一些人才管理模式，与大家分享如何结合，如何做创新。

今天我们全面步入了“新时代“，新时代有新导向，有新要求，新要求里孕育了新机遇，也潜藏着新风险。天下大势，浩浩荡荡，顺之者昌。

所以，任何一个企业，尤其是处于结构性整体变革拐点的企业——特别是房地产行业，因时而变，才能适者生存；能够跟随这个大势，顺势而为，才有可能大有所为；如果你非一定要逆势而上，那迎接你的可能是毁灭性的结果（我相信这都是常识）。

一、新时代“新”在哪里？

不同的房地产企业对变革的紧迫性，对顺势而为的方向感，

有不同的思路和想法。

但我们首先要知道，今天的新时代到底新在哪里，大家不要认为这个宏观语境与我们的微观管理距离十分遥远，我们在研究研讨中发现，任何一个微观经营管理举措能够连接到宏观的根本性导向上，保证方向和导向的正确性，是保证经营和管理有效的根本前提。新时代到底新在哪里？（1）社会主要矛盾转化：人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾。

“美好”意味着要美、要好，而不仅仅是有就行了。其实，现在的局面是历史阶段性导向发生了改变，从站起来到富起来到今天的强起来，从产业和企业层面要求我们的品质从有、从多，到美、到好，开始以品质来满足最广大消费者升级的需求。（2）经济发展方式的转变：从高速增长转变为高质量发展。这也意味着经济要素驱动逻辑的更新，“发展是第一要务，人才是第一资源，创新是第一动力”。

过去，我们这个行业享受到了最典型的历史阶段带来的黄金跑道周期，不管房子是什么样的、你的服务好不好，都有群众在排队，像抢白菜一样来抢房子，可能还抢不到呢。

但是今天如果不能做好质量内涵，不能有真心实意的服务和货真价实的产品，一切也就不可持续。

曾经地产行业经历过1.0版本，土地资源驱动；2.0版本，资

本资源驱动，而到了高质量发展的今天，越来越需要企业内在能力的支撑和驱动。

而企业的能力，说简单些，就是企业人才能力的有效集合，所谓“发展是第一要务，人才是第一资源，创新是第一动力”。实际上，各行各业资源、要素还是这些：土地、政策、资本、人力资本、知识，以及企业家精神，但是在不同的周期和环境条件下，这些因素的驱动关系、组合逻辑——其实也就是最合适的生产关系是不一样的。

今天房地产企业就亟待转化我们的生产关系，想办法如何通过管理机制的创新去有效地积累、激发人力资本的能动和创造性价值，来支撑高质量发展。也正所谓“新时代是奋斗者的时代，是靠奋斗创造美好与幸福的时代，每一个人都是新时代的奋斗者”。

这句话也还意味着，今天我们的企业要充分激活群众的智慧。房地产不应该变成一个所谓的精英行业。

要持续奋斗，就要激活每一个人，要相信你的奋斗者、你的先锋队、未来的生力军，是孕育在现在的广大员工里面的，而不仅仅是围绕着老板和所谓的少数精英群体。（3）核心领导作用的强化。

这两句话铿锵有力：中国社会主义最本质的特征是中国共产党的领导，中国特色社会主义最大的优势是中国共产党的领导。

认真学习、领会，听懂党的话，就是最大的先机，也是最大的条件。

二、房地产行业转型：5个导向

在以上宏大背景下，从房地产行业的角度我们认为亟待基于5个导向去转型：第一个导向，住宅全面进入过剩时代，拐点已经到来。有很多企业沉迷在过去的美好幻想里。今天越冷静的企业，越能够冷静地认识到拐点已来，所以我们不要抱任何幻想，更不要有任何侥幸。

在2011年到2013年就已经达到了峰值，年均平方米的开工量18.8亿；从2014年到2025年，开工量持续下行，年均每平方米的开工量大概13.2亿。这就意味着产能自然供需结构调整，会降低30%左右。30%的产能缩减意味着不知道有多少企业会被掩盖掉。

从价格角度看，曾经房地产是个高溢价行业，买涨不买跌，大家都很enjoy（享受）这个感觉。

但其实从2014年开始，大家将对价格上涨空间不再报任何幻想了。以深、沪、京这三个城市为例，今天的房价已经是纽约的1.21倍、1.03倍和0.95倍，属于世界高位，一些主要城市的房价增长内在动力已经越来越小。第二个导向，房住不炒，调控坚定。“房住不炒”大家应该都理解，我不过多赘言，但我更想强调“调控坚定”，我们的国家是认真的，手段是霹雳的，政策是长效的。

限制性政策：无论在一线城市，还是N线城市，限购、限房、限贷的政策一定是个长期政策。财税性政策：包括房产税在内的其他相关的配套信贷政策调整，也都是长效政策，几乎不会改变，只会更坚定。第三个导向，多元化供给，租购并举，多渠道保障。这意味着，要打破过去的三个唯一：政府不再是土地的唯一供给方；开发商不再是住房的唯一提供商；招拍挂不再是发生业务的唯一方式。（土地招拍挂制度是指我国土地使用权的出让方式有四种:招标、拍卖、挂牌和协议方式）。

包括保障房、人才房、供应产权房等一般商品住房的品类形态、供给渠道以及发生方式会越来越多元化。“租购并举”为什么不写“租售并举”？

站在人民的角度，能购买的人群就购买，购买不了的，可以先租，这叫租购并举。（如果是“租售并举”，那就是对开发商说的了）。为什么把“租”放在前面？

国家的导向是要大力发展租赁业务。刚刚毕业的大学生来打工，买不起房子的时候，要先让他租得起，服务好、品相好，他将来才可能买你的其他即售型产品。租在前，购在后，就是租购并举。第四个导向，美丽中国和生态文明。美丽中国和生态文明是我国未来高质量发展的一个重要内涵。我们在社区生态上、健康生态上的附加值会在将来成为地产类产品的重要附加值来源。第五个导向：城乡统筹，乡村振兴。

我们对于城市的探讨经历了这样的路径：特大型城市、城市圈、支点性城市，随后的目标是要向不平衡去延伸。

我们过去说的城镇化也好，今天说的乡村振兴也好，其实是给我们留下了巨大的空间，向腹地资源纵深、渗透。小结：在现在这个新时代，房地产行业孕育着方向感、机会性，也意味着挑战性，这5个导向很重要。我建议人力资源领域的领导和同事们，去把握和理解整个行业的态势。

三、房地产企业转型：八大路径

我们虽然是研究人、研究组织的，但总要先把行业、事业、企业弄清楚，再说人。在新时代的大导向下，在行业转型的这5个大方向上，房地产企业可能有哪些作为？近些年，房地产企业都在探索转型，采用孵化新动能、内部再去创新的方式，或者直接用资本杠杆并购模式，来升级企业业务结构、探索企业的新动能，以及延伸和转型企业的能力和价值链。路径方法各有千秋。

那么今天中国的房地产企业，都有哪几种转型的模式和路径呢？我们的初步观察：路径一：生态化延伸一些企业有基础、有能力、有平台，他们开始做生态化的延伸，最典型的代表企业就是万科。万科的战略转型升级很早就开始，从房地产开放商向城市配套服务商转型，当前又进一步向城乡建设和生活服务商升级。基于自身的优势能力积累，切入能够为人民美好生活的建设和服务的多种场景，传统住宅开发

让人住有所居；

泊寓板块让广大对象群体能够住有所租；业务配套服务有高品质的物业；教育业务让人学有所教；

现代消费有印力商业平台；

养老业务让老人们老有所养；

物流业务服务今天流量巨大的物联世界；

想去滑雪，有冰雪业务；

去度假，有合作的悦榕系列酒店。

它在消费客户的全生命周期布局了以自身坚实、厚重的产业能力为基础的业务生态。路径二：品类化细分也有很多地产公司都必须要做细分，因为只有细分才能聚焦，只有聚焦才能精耕细作，只有精耕细作才能在特定领域里有独特的竞争优势，从而实现高质量发展和美好产出。

不管你是按照层次来细分，计划聚焦做高端、中高端，还是按照内容品类细分，聚焦医疗地产、文化地产、旅游地产等，核心就是找到你要聚焦的那个品类，再做细分。

路径三：能力化重构即使地产企业不去做新业务，也没扎到一个具体的细分领域追求数一数二、精耕细作，假设你还在做传统的住宅开发和即售业务，在这个传统主业的板块里，依然可以通过你的能力优势，在这个行业里进行洗牌和重组。

因为拐点到来之后，会有大量的局地性的地产企业受到行业

挤出压力，这样就会为有能力的优质地产企业，在传统住宅开发业务里的整合重组提供机会。路径四：腹地化纵深今天我们说的城镇、乡村振兴、到西部去，关键要看一个团队内部有没有奋斗者，敢于跳出中心城市，换上水鞋和胶鞋，变成泥腿子，重新开拓那些纵深化的腹地市场。这需要企业有发动力，有机动性。腹地化纵深的路径，在目前发展不平衡、不充分的条件下也是个巨大的机遇，也就是说，那些地方的住房需求是永远有的，关键是奋斗者愿不愿意去。路径五：属地化深耕对于已经处于一个很大的存量市场，很难在核心区位里面拿到地，政策限制也很紧，怎么办？那就在这一块区域里继续深耕，精耕细作。路径六：全域化联动

地产行业的业态天生就是多区域布局的，将来要按照区域、省市，甚至按照你的单位板块把区域化的布局联起来，想办法形成联动优势。路径七：金融化转身美国或者说西方主要国家的房地产规律是，把金融属性放大，最后变成金融企业，变成不动产的基金和金融品类的价值管理企业。路径八：科技化赋能我们说蓝色的生产力是互联网，绿色的生产力是健康环保，我们说的科技化赋能就可以概括成：加绿色、加蓝色。三、房地产行业的人力资源发展：优化激活人力资本6大价值

今天，我说房地产的人才管理，进入了人力资本的“三期叠

加”期，谁能把我们过去积累的果实和红利，敢于、舍得做优先的能力储备，针对当期做直接的、精准的价值激活。谁敢于做人才管理体制和机制的大胆创新，谁就可能为应对深化转型期激发出巨大的奋斗和创新活力。

以下“6个人力资本价值”，我曾经就反复强调过，但是放到今天房地产企业来看，更加恰如其分。第一，人力资本的能效价值。你敢不敢算算真实的人力资本的投资回报率？能效价值意味着我们敢于回归真实效能，检视人力资本的能效；意味着以能创效，我们敢于剔除市场赠送的礼物；意味着以用为本，创效为根。

是否来自名牌大学、高端咨询公司，不重要，把他激发好，很重要。实用主义，不搞人才的花瓶工程。第二，人力资本的结构价值。这个更重要。我们说：管理无绝对，就怕不分类。其实一切管理水平的提高，都意味着你在分类。管理精益化水平提高，就是分类的水平提高了。

HR至少要帮你的老板知道，在企业里：

①哪些人力股票是红筹股，变现价值非常高，使劲用、使劲打仗、使劲冲锋；

②哪些是蓝筹股，长期持有，未来十年我优先投入，他会给我带来非常高的市盈率；

③哪些人力股票是垃圾股，果断地、不需要什么人情地，赶紧平仓。

这就是人力资本管理，本质是价值管理的思维与投资管理的逻辑。所以，人类资本分类水平高的企业，会针对不同价值定位和区位的人，定制化地提供不同的人力资源解决方案。会从过去把绩效奖金和绩效考核两个要素挂钩的模式，升级为，对人力资本分类定位和差异化的人力资源解决方案挂钩。组织的人力资源体系变成一个多元体系的组合，如果你做到这种机制基础，你就能以奋斗者为本，向奋斗的贡献者重点倾斜、重点投入、重点聚焦、重点激发。同时也要实时调结构、活能力。在今天，我们要刻意、主动地去颠覆和调整我们的整个队伍，要实时做队伍人力方面的加减乘除，不要磨蹭：在存量结构上，该减的减，因为企业的逻辑是以价值为本，不是以满意为本的；该加的加；该重仓的给他配给资源，奋斗者倾斜；该强调效益的，就敢于做除法。同时要有当下、未来的人力梯队布局。这一点听起来是常识，但做到的企业很少：让优秀的人培养更优秀的人，让你今天的将军们，培养出未来比他更厉害的将军。这就要求企业里面中层、高层、项目经理，不仅让他成为业务绩效的攻坚能手，还要成为带队伍的好导师和好教员。我说过，任何一个好的管理者，既要做好业务，还要带好队伍，两方面都卓越，才是真卓越。第三，人力资本的流量价值。我建议大家要敢于打破一直以来教科书教大家的“人岗匹配”，死板化的人岗匹配，已经基本过时了。

今天包括房地产行业在内的各行各业，如果借用海尔的词，就是“人单合一”。如果用我的话，就是“人事合一”。

用在今天，恰恰可以激发组织的活力，打破人岗匹配，打破结构边界，让人和具体的任务、人和具体的事件、人和具体的项目、即时组合、灵活匹配。要盘活组织内部人力资本的流量价值和动态活力。阿里把这种方式称为插拔式团队，腾讯将其称为活水计划，万科称为V战队，海尔称为人单合一。各企业用词不同，变革逻辑相同，核心逻辑都是打破固化的人和一个具体、窠臼的匹配，让人和事、人和人，灵活机动组合，充分提高人力资本的复用效率。当然，大家也不要害怕人才流失，房地产行业本身就是一个高流动的行业，所以我们不仅要在内部盘活人才流量，也要在外部提高整个人力资本的周转效率。如果人力资本是个资本，从金融的角度，它的周转效率本身就是价值。进退流转和新陈代谢等方法都是不让它产生固化的方式。为了防止一个人的离开，对你的业务产生伤害，你需要有机制来保障：

我一直强调：

“留人不如留心”，你有好氛围、你有好文化、你有好的事业平台；“留心不如留智”，通过你的知识管理、经验萃取，把凝结在你今天这些骨干头脑中的经验，转化成组织的知识资产，镶嵌在你的组织里；当然如前所述，让当前人、帮当前人更好地带出更优秀、更年轻的人，是“留智、留经验、

留能力”的重要方式，一些人才走了都没关系，适时后继有人，奋斗者梯队前仆后继。第四，人力资本创新价值。团队想要创新价值，就要结合你们业务转型的需要、新动能孵化的需要，或者内部再创业的孵化导向，敢于建先锋队、建别动队、建突击队。针对这这些帮助企业探索新业务、探索新品类的先锋队、别动队和突击队，要敢授权、有赋能、准激励、精准激励，同时也要容、试错，让人才没后顾之忧，他才能有权、有能、有资源，还有信心地帮助企业探索支撑未来的新动能。

当然，这里面有一个非常重要的命题：现金流业务。一个公司的老业务、传统业务，或者称为优势业务，是造血的，但那些新业务在当前来看是花钱的、是输血的。

我建议如果你对公司的转型已经想明白了，那么在新老业务之间就不应该讲平衡，而是讲优先，代表未来的新动力，就要敢于优先投入。就是敢于用今天的成果去滋长未来的机会，不恋短期育长期，要敢于做过渡与取舍。第五个，人力资本产权价值。股权激励、集合持股、跟投，以及其他一些模式在企业实践得都不错，意味着产权变成一个重要的激励纽带和联结纽带。

当然产权是重权益、有分量的权益，意味着你一定要把它给到有能效的人，你赋予他这个权益，他来担当重要的责任。所以我的事业合伙论强调“共识、共创、共担、共享”，但

我更想说这几个“共”不是并列关系。因为分享类、长期类、权益类激励的前提是增量创造，就是他一定要创造增量。

所以，增量创造是前提，劣后担当是关键，万科的事业合伙人机制就是完全按照这个原则来的。

劣后担当就是先创造、后分享，先满足包括股东投资方等多元相关方的回报要求之后，还能以人力资本的真实能力创造增量价值，才有资格分享剩余，共享只是结果，创造增量与担当风险是两个根本前提。那么，概括而言，到底什么是对今天地产企业的人才最给力的激励？

其一，赋予深度的权责角色以及与之对等的增量分享权利，让有效能的人担当劣后性的风险和责任，并让这些为广大相关方创造增量、担当风险的人力资本有资格分享剩余。

这种在法理、学理和情理上都对等的“创造-担当-分享”机制，就是今天这个新时代深化解放生产力最好的制度逻辑。贯穿这个基本逻辑，具体的机制可以做百花齐放的创新。

无论是股权类、分享类、跟投类、对赌类、结算类、承包类、创投类等等，核心是贯穿以上“创造-担当-分享”的逻辑，做系统性管理机制的创新，而不是仅仅局限于传统的人力资源薪酬体系里的调整。

当然，传统薪酬体系里的优化变革、尤其是适时的“结构优化”，是人力资源管理、薪酬管理的基本功，这里不再赘言。其二，什么能够提供“创造-担当-分享”这种机制创新的条

件和机会呢？更根本的激励就是事业舞台的不断延伸、扩展和深化，事业平台的发展是为机制创新、奋斗者激发提供地盘性、根本性的动力——战场和舞台，带来最内在的动力和最深刻的荣耀。

最后，我想强调，对于房地产产业的现状，“高薪兴奋剂模式”+“人才价格战模式”，也许从短期看，会很热闹、很有效果，但绝对无法持续。不仅在经济效率逻辑上不可持续，在社会政治逻辑上也不可持续。

因为，在社会政治逻辑上，让人民群众在印象上认为房地产行业年薪动辄N位数的效果，在社会氛围上也是不可持续的。所以大家不要乐此不疲地陷入盲目的高薪兴奋剂模式和人才价格战。要回归到权责升级、机制创新、体制性解放，以及不断开拓事业舞台的基本面上来。

以上是一些从宏观、中观，再到微观的介绍，希望对大家有点滴的启发。

北森（ID：Beisen2002）简介——

中国领先的一体化人才管理云平台。2010年推出一体化人才管理云平台，融合运用人才管理专业技术和云计算技术，为大中型企业提供覆盖核心人力、测评、招聘、绩效、继任、员工调查等人才管理业务全流程的一体化SaaS软件及服务，并通过自有PaaS平台满足企业自主开发的个性化需求。

房地产企业转型的8大路径

房地产企业转型的8大路径 笔记侠作为合作方，经主办方和讲者审阅发布。封图设计| Holly 责编| kay 第2133 篇深度好文：7158 字| 9 分钟阅读新时代，地产企业的HR战略升级来自笔记侠00:00 05:06 点此听精华版音频↑更多精彩内容，还需阅读全文哦~全网首发·完整笔记·人才管理 本文优质度：★★★★★+ 口感：葡萄 笔记君邀您，先思考： 您是否关心地产行业的人才战略？中国房地产行业将何去何从？ 我今天分享的题目是“新时代房地产企业的人力资本战略升级”。我曾提出“新合伙主义管理论”，并与房地产行业的标杆企业们一起知行合一地研讨、探索实践事业合伙人体系的创新建设。 我们相信，改革开放40年来随着中国经济转型升级的不断深化和前进，中国国家宏观治理的有效经验和制度模式越来越成为可以与西方模式并驾齐驱的中国方案、贡献中国智慧。那作为市场经济最活跃主体的企业，更应该在这个新时代，跟上中国模式的伟大探索和创新，锐意推进现在企业制度的创新升级，而非仅仅按照西方原教旨主义的公司治理、

经营管理模式去刻板模仿。 同样为世界贡献来自中国企业制度创新的中国方案和中国智慧，至少行业里的标杆企业们走到今天，是有这个能力和基础、也应该有这个意识去推动企业制度的创新，管理机制创新与技术性创新同样重要。 尤其是在行业进入变革拐点区和深水区的时候，更需要充分的机制创新，去挖掘、激发企业内生的、主要由人力资本构成的能力和动力，通过人的敏锐变革、奋斗突破、创新创造去支撑企业在行业变革大周期上进行转型升级。这也正是今天房地产企业所面临的变革挑战和紧迫要求。我今天结合行业的变化趋势和一些人才管理模式，与大家分享如何结合，如何做创新。 今天我们全面步入了“新时代“，新时代有新导向，有新要求，新要求里孕育了新机遇，也潜藏着新风险。天下大势，浩浩荡荡，顺之者昌。 所以，任何一个企业，尤其是处于结构性整体变革拐点的企业——特别是房地产行业，因时而变，才能适者生存；能够跟随这个大势，顺势而为，才有可能大有所为；如果你非一定要逆势而上，那迎接你的可能是毁灭性的结果（我相信这都是常识）。 一、新时代“新”在哪里？ 不同的房地产企业对变革的紧迫性，对顺势而为的方向感，

房地产公司发展趋势分析

前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会

发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

浅谈房地产未来发展九大核心能力明源内参

浅谈房地产未来发展九大核心能力 明源市场部沈蓓 伴随着中国城市化进程、人民生活水平的提升，房地产行业进入第二次高速发展阶段，这毋庸置疑，然而宏观调控、金融化进程和国际资本进入、竞争的加剧、区域差异、客户需求等都将促使房地产行业发育成熟，面临行业结构与战略的重整。作为中国房地产的一员，无论处于怎样的城市背景和市场环境，借用古人的一句话：“人无远虑，必有近忧”，必须要未雨绸缪的思考企业未来的发展道路、核心能力、竞争优势。 俗话说：“你梦想成为怎样的人，你才有可能成为怎样的人”，同理，目标成为怎样的企业，才有可能成为怎样的企业。当然，目标不是凭空想象的，要思考企业核心能力、竞争优势是什么，能支持企业目标实现吗；倘若不能，该如何增强？这是摆在大部分房地产企业掌门人面前的一道难题。通过研究标杆地产企业或走在前列的地产企业，不难发现“实现管理转型，打造核心能力”是关键，并且这条道路“任重而道远”。 对于“管理转型”，过去的大部分房地产企业均以“土地增值”为主要盈利点，曾有企业计算表明，土地溢价的利润要比土地开发后赚取的利润高，这说明我们在开发过程的环节出现了产品定位和管理上的问题，没有发挥通过开发来提升土地的溢价能力，反而降低了。这就需要我们实现管理的转型，从原有“粗放式管理”向“规划化管理”再向“精细化管理”转型，在此过程中企业必备九大核心能力。 一、从战略层面，主要包括4大核心能力， 战略布局、 战略资源运作、 产品研发创新、 市场研究与策划。 这4大核心能力之间也是相互关联、相互支持，并为后期的管控与控制层面提供指导。 战略布局是依据企业战略目标和方向进行具体战略部署，包括业务布局、区域布局、布局的方式、布局的时机。目前大部分地产企业的业态和区域的布局相对单一，主要以普通住宅为主，集中在本土及周边的区域发展，当市场行情发生变化，企业对应能力就减弱。例如，市场环境导致普通住宅不好卖，花园洋房、别墅、商业抢手；政策的影响，一线城市反映速度较快，二、三线城市的影响较小或没有收到影响等等，通过战略的布局来降低风险，提升企业健康度。 战略的布局离不开企业自身的战略资源，战略资源包括资金、土地、品牌。 对于资金:

房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。 随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009

房地产企业的转型和发展精选.

房地产企业的转型和发展 第一部分：对于当下和未来的4个判断 一、房地产的充裕时代已经到来 “充裕时代”这个词，是克里斯-安德森在《免费》这本书中所提出的叫一个重要的概念。什么叫充裕时代？也就是说我们的传统行业，我们的传统产品已经普遍的面临了充裕时代。 在这里，我要借用这个词，来说明，我对房地产行业的理解和思考。房地产行业要达到《免费》中所提到的“充裕时代”当然还为时尚早。但是一些现象却在说明这个趋势迟早要到来。 突出表现在：绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。 这个现实都在提醒我们去思考，我们这个行业要更多去想怎么样在这样的一个常态下，再这样一个客观事实下去生存、发展，也就是说，我们这个行业迟早会回归，我们要正确去看待这个客观的趋势，并且提前做好准备。充裕时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。 二、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求 房地产行业的同质化现象在不同的城市，不同的产品中都有所体现。比如一些城市综合体项目，从项目的形态上，基本上就是购物中心、写字楼、酒店或酒店式公寓再加上住宅。 比如一些住宅产品，大家都觉得刚需是一个主要的市场，大家都开发刚需产品，在总价、产品面积、产品品质、服务上都同质化。供应量很大，但是产品基本雷同。 但是从需求上看，我们是否很好的满足了消费者呢？消费者的需求是在不断变化的，在供不应求的时代里，有房子住就是最大的需求，但是消费者的需求也在不断升级的，因为消费者的需求是可以被教育的，当他们基本的居住需求被满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需求，而这些需求的总体特点是差异化的，差异化需求是房地产行业未来发展的根本动力。 房地产行业未来发展一个重要的关键词是：改善。我们可以问问在座的各位，你们对于房子的需求到位了吗？很多人都不能说房子的改善就一步到位了。 回顾30年房地产发展的历史，就是不断改善的历史。我们从租房子住，到买60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花园洋房，到联排，双拼，到独栋别墅。随着面积的改善，消费者对于产品、品牌、服务、环境的要求越来越高，

房地产开发企业的战略转型

U R B A N D E V E L O P M E N T 2011.12 无论市场如何变化，长期来看，那些主动因应市场变化、价值观端正、开发理念领先、经营管理能力高的企业反而更容易脱颖而出，更容易发展壮大，这些也是不会改变的。 这就要求房地产开发企业要理性地认识到房地产市场形势的变化，积极谋求企业增长模式的转变，加强精细化管理，练好内功，以全新面貌投入到新十年的市场竞争中，力争成为新市场的胜利者。 房企战略体系的构成 房地产开发企业的战略包括三个层面。第一是战略层面，包括战略定位、企业使命、愿景、核心价值观，以及商业模式等；第二是策略层面的经营战略，包括市场选择、业务选择、产品选择，业务与职能战略，开发模式、管理模式等；第三是运营层面，也就是支持体系，包括组织结构、薪酬绩效、设计研发、采购供应、营销、客服、财务预算、人力资源、品牌、企业文化、制度流程建设等。 商业模式和开发模式 随着房地产市场的发展，特别是随着房地产企业对战略规划等自身发展问题的日益重视，部分企业形成了比较清晰又卓有成效的商业模式。但是，对于大多数企业而言，对商业模式的思考和研究还不是很深入，还有诸多问题需要澄清：商业模式与盈利模式、开发模式的关系是什么，如何研究确定企业的商业模式，如何通过获得持续竞争优势实现可持续发展，等等。因此我们首先要肃清商业模式的概念和认识误区。 1．商业模式属于企业战略的第一层面，及企业战略层面。2．不同行业、不同企业的商业模式各不相同。 3．商业模式与盈利模式、开发模式、核心竞争力也不同。4．房地产企业商业模式的概念。 综上，我们可以为房地产企业商业模式赋予以下概念：是具有内在联系和一定结构的一组要素整体；是基于企业产业价值链的战略选择；是反应企业核心竞争力并具有非对称性 竞争优势的特色认知；商业模式的核心就是研究、确定企业的开发模式和产品模式。 房企的开发模式 开发模式有几种类型。按照资金链特征划分，可分为快速周转模式（万科模式）和现金流滚资产模式（万达模式）；按照产品的标准化程度划分，可分为差异化模式（中小企业的普遍模式）和标准化模式（一线企业的普遍模式）；按照产业链特征划分，可分为联动开发模式（包括一二级联动、二三级联动和一二三级联动）和单一开发模式（例如只在二级市场上做住宅产品的开发与销售）。企业的开发模式体现在商业模式中，就是几个“化”，比如标准化、产业化。 房企的竞争力 既然企业战略及商业模式、开发模式的核心目的之一是使企业获得持久竞争优势。因此，我们在进一步阐明房地产开发企业的竞争力问题。 竞争力、核心竞争力、竞争优势、综合实力、综合竞争力等词汇始终以很高的频次出现于各类文章和会议上，但能弄清彼此之间的关系并能恰当表达的并不多，能够在战略导向 转型 战略

房地产企业的转型与当下中国改革的机会

房地产企业的转型与当下中国改革的机会 2013年，房地产市场持续回暖，全国商品房的建设量、销售量、库存量、交易量都大幅上升，市场供需两旺。进入2014年1月后，全国各大城市成交量均有所下滑，引来不少“多空争论”。我认为，今年年初的成交平淡只是传统淡季的影响，并没有标志性的意义，从土地市场的成交情况和标杆企业的业绩目标来看，大部分房地产企业仍然对市场充满了信心。 在市场行情整体回暖的同时，也出现了以下两个重要的分化： 第一，一二线城市与三四线城市之间出现明显的市场分化。一二线城市市场持续回暖，特别是北京、上海等一线城市，商品房和土地成交均量价齐升，且涨幅很大。反观三四线城市市场，则基本平稳，部分三四线城市甚至面临整体下滑的趋势。在此形势下，部分早先大规模布局三四线城市的房企也开始调整战略，转战一二线城市。为什么会出现这种分化？主要缘于一二线城市和三四线城市在经济发展、产业集聚、人口吸引等方面的差异。一二线城市经济发达，产业雄厚，教育、医疗、就业等优势资源高度集聚，吸引力大，而土地却较为稀缺，房地产供不应求。反之，很多三四线城市经济发展水平并不高，购买力较弱，人口及资金净流出，市场空间本就有限，再加上上一轮调控之后，有大量开发企业涌入三四线城市，推动当地土地大量释放，商品房海量上市，库存持续走高，供求失衡状况不断累积。 第二，大型房地产企业与中小型房地产企业之间出现明显的业绩分化。在大型房企高歌猛进、快速发展的同时，大量中小型房企成长性不足，“强者恒强”的市场竞争格局越来越明显。而且，企业的分化与城市的分化实际上是高度相关的。一二线城市房地产市场成交活跃、成长性好，但同时土地也比较稀缺，竞争较为激烈，土地获取的门槛较高。实力雄厚、经验丰富、资源整合能力强的大型房地产企业往往技高一筹，更容易获得土地、信贷、人才等核心资源以及地方政府的支持。如此一来，大型房企与中小型房企的业绩分化也就是必然现象了。 房地产企业的转型趋势 近年来，随着行业的整体发展和市场的不断调整，标杆房地产企业都因时顺势，加快了转型升级的步伐。当前，正在发生的房地产企业转型主要呈现出以下五个趋势： 一是产品转型：从单一开发走向综合开发。近年来，在传统的住宅产品的基础上，房地产行业的产品形态更加细分，越来越多的房地产企业正在尝试投资开发产业地产、商业地产、文化地产、旅游地产、养老地产等综合性的产品形态。比如，我们绿地较早就涉足了商业地产的开发，并在超高层地标、城市综合体等领域已经形成自己的核心竞争优势，去年全年我们商办项目的销售金额占

房地产行业发展趋势

房地产行业发展趋势 随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 <一>从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征： 1. 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势； 2.多项目运营、集团化管控成为发展重点； 3.粗放经营向精细化经营方式转化； 4.异地扩张与全国性企业品牌显现； 5. 民营企业力量崛起和壮大； 6. 客户的维权意识明显提高。 <二>在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化： 1. 规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益； 2.以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化； 3.从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化； 4.职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。 什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。

房地产战略转型的8种模式

【地产+X组合拳】房地产战略转型的8种模式 房地产业路在何方，开发商转型升级如何走向？ 一、地产+园区：微笑曲线的价值延伸 代表开发商：华夏幸福、张江高科 商业模式：园区+地产 利润回报：★★★★★ 开发难度：★★★★★ 前景展望：★★★★★ 园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。 华夏幸福基业股份有限公司是其中典型代表。这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就其近年来的飞速发展。 其“园区+地产”模式，成为业界样本。华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。这个县也从2003年，财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到2011年，财政收入突破10亿元；2013年，预计突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。 对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。 二、地产+旅游：稀缺资源价值最大化 代表开发商：华侨城雅居乐新华联 商业模式：旅游资源+地产 利润回报：★★★★★ 开发难度：★★★★ 前景展望：★★★★★ 依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 以旅游地产的“鼻祖”华侨城为例，华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。

中国中小房地产企业发展战略分析报告

中国中小房产企业发展战略分析 大型房地产企业发展战略管理通常是一个明确的、正式的过程。企业的管 理层利用战略管理的过程来安排企业的经营，同时对于外界和内部复杂、动态 的环境作出积极的反应。 但是，中小型房地产开发企业由于规模的限制，许多大型企业采用的房地 产企业发展战略管理方式和技术不适应于中小企业。因此，有人说中小型房地 产开发企业没有、也不需要房地产企业发展战略管理，其实不然。无论企业多 小，在经营的过程中都要有战略管理的影子，只是不能拿大型开发企业的战略 管理过程来审视中小企业的战略管理，中小型房地产开发企业的战略制定、实 施往往是一个非正式的、不明确的隐性战略。

一、中小房地产企业发展战略管理的特点 （一）房地产企业发展战略制定的被动性。战略管理的目的是获得竞争优势，这是无可非议的。竞争优势来源于企业与环境的匹配。但是，同样的环境变化对于大型房地产企业和中小型房地产企业来说，影响是不同的。往往大型企业是环境的施动者，而中小企业则是受动者。大型企业通过企业长期目标的规划去争取竞争优势，中小企业则是一个适应的过程。因此，中小型房地产企业发展战略制定通常是突发形成的，而不是事先设计制定的。 （二）决策信息的局限性。企业在制定战略中，信息的来源和信息的收集非常重要。通常情况下，战略制定者的信息来源分私人和非私人两种，环境变化得越复杂，战略制定者为了避免非私人信息的误导，就越倾向于获得私人的信息。中小型房地产企业的经营者本身就处于不完全信息的状态下，他们多依靠直觉和经验来制定战略。同时，有关研究表明，中小型房地产企业经营者在战略制定中采用的私人信息多于非私人信息。通过私人信息的交流和私人之间的交往，经营者往往能够得到及时的反馈和建议。因此，他们多采用个人关系网络的私人信息来帮助制定房地产企业发展战略。私人信息具有局限性，也不具有科学和理论的依据。当然，经营者也会招聘具有专业素质的相关人才去处理信息，可是，中小型房地产企业家在项目的选择等重大抉择时还是依靠自己的判断和私人信息。 （三）房地产企业发展战略决策的个性化。一方面，中小型房地产企业经营者的战略意图直接决定企业的战略行为，企业内部的决策机制相对简单，使得经营者的愿景和战略意图能够明显地体现在企业的战略中。另一方面，经营者的精神影响战略管理的每一个环节。通常他们赋予创新、敢于承担风险，促使企业战略具有积极性，在实施的过程中也很有效，同时根据环境的变化，中小型房地产企业经营者能做出及时的调整。最后，经营者的价值观、世界观、个性、志向等影响战略的形成。很多企业战略制定主要依靠企业的经营者，而企业的经营者多依靠自己的知识、经验，很少采纳别人的建议。一般情况下，企业越小，经营者决策的程度越高，自己个性等对战略的影响就越大。 （四）战略计划的短期化。战略制定一般有三种模式：企业家模式、计划模式、反映模式。中小型房地产企业经营者大多采用反映模式。因此，企业战略管理中长期计划很少，而短期计划较多。一方面由于信息的有限性，经营者不能够制定较为准确的长期计划。同时，他们面临的问题和威胁较多，长期计划的不确定性很大，而短期计划的实用性远远高于长期计划。中小型房地产企

房地产企业的战略转型讲解

房地产企业的战略转型 摘要:受国家宏观调控政策的影响以及房地产业自身内在的特征,目前我国房地产企业面临着行业性的大调整,战略转型势在必行,因此企业必须设法增强资金实力,提高专业能力及核心竞争能力。 关键词:战略转型;资源整合型企业 从今年三月五日国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作的政府工作报告中可以看出,政府今年将继续加强对房地产业的调控。全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓,但部分大城市房屋价格上涨仍然过快。稳定房价、完善住房保障体系将成为今后的工作重点,其中土地增值税的清算是房地产调控的重要手段。 从2月1日起在新项目中执行土地增值清算,根据有关方面透露,虽然各大上市公司在公告中明确表示影响不大,但对地产商的利润冲击至少在10%以上,清算土地增值税等一系列调控政策体现了今年调控的新思路。 首先土地增值税清算起到了利益再分配的作用;其次在构建和谐社会的同时缩减贫富差距。面对政策从调整市场转向调整开发企业的利润,房地产开发企业应该如何应对呢?笔者认为战略转型就是一种积极的应对方法。 一、战略转型的特征 战略转型不是战略的局部调整,而是战略方向性的改变,具有以下三个方面的特征:一是前瞻性。企业战略转型首先是以企业自身发展为基础。它是在对企业未来发展的环境分析和预测的基础上,对企业的战略目标进行修正与革新,企业的一切资源都是服从和服务于这个战略目标。二是目的性。企业战略转型更多是求得企业持续发展而不仅是为了企业的短期增长。无论是企业的生产规模,还是企业的市场规模,都存在增长的有限性问题。企业战略转型寻求的是企业发生质的飞跃。三是创新性。企业的持续发展来自于创新,知识创新、技术创新、管理创新、市场创新等已成为企业发展的动力。没有创新,企业就无法在竞争中取得优势,也无法保持企业永续发展的能力,企业战略转型要具有创新性。

产业地产将是房地产转型的新方向

产业地产将是房地产转型的新方向 新形势下，智慧型园区建设已经成为园区管理机构破解可持续发展难题、加速经济转型升级、提升园区吸引力的重要手段。未来产业地产将向园区精细化管理、运营、提升服务能力等方面转变，向智慧化方向转变。近些年来，我国许多地方的城镇化建设中“产业空心化、地产泡沫化”的现象愈演愈烈，中央政府与地方政府均已经意识到缺乏产业支撑的城镇化建设难以为继，必须寻找新的产业支撑力量。产业地产将是未来房地产行业转型升级以及有效、健康推进城镇化建设的一个方向与载体。 产业地产将是未来房地产行业转型发展的新方向之一。城市的发展离不开企业，企业发展离不开产业园区的发展与壮大。正是因为产业园区和地产的这种特性，令产业地产的发展日益崛起。从投资角度来看，产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。产业园区的各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其出发点是将地产资源与其他资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。 产业地产前景看好，但是发展产业地产还需要从以下几个方面注意： 第一，产业地产可服务于中小企业。现在不少产业地产提出为中小企业服务的口号，这与中小企业群体庞大以及国家政策鼓励中小企业发展有密切关系。借鉴张江高科产业园区发展的模式，发展产业地产需要运用“产业链招商”思维，引入产业链上下游企业，以园区定位和特色为重点，理顺园区产业链并实现对应招商，引入相关企业进入，形成合作伙伴关系，产生协同效应，促进创新集群合作平台的建立。发展产业地产，灵魂在于解决产业问题，出路在于研究当地产业经济发展情况并与地方政府规划相结合。 第二，产业地产需结合国家政策并规避产业过剩问题。产业地产需要注意两方面内容：第一，发展产业地产需要与国家大政方针相结合，比如当前国家提出的“新丝绸之路”、“一带一路”、“中三角”等，地方或者企业进行产业地产发展时，应该身在国内，心系大局与国外，引入国家鼓励的产业以及国内外市场需求强烈的产业，提出符合政策导向的全国性的概念；第二，如今的产业地产可以说是之前园区的升级版，之前园区建设存在有园无产业支撑，或者全国一哄而起，如光伏产业园建设，导致同类产业过剩。因此这是产业地产需要注

以创新商业模式为路径的房地产业转型

以创新商业模式为路径的房地产业转型研究 摘要：行业中最成功的企业是那些拥有最适应时代需求和行业趋势的商业模式的企业，而商业模式的优劣，主要看该模式对其所在行业最核心趋势和规律的匹配度。当前形势下，传统的房地产开发商业模式已难以适应企业快速、持续发展的需求，房地产开发企业需要主动抓住机遇，对新的开发模式进行探索和尝试。从项目的开发到一个片区乃至新区的城市运营是房地产开发中的更高的层次，也是具有开拓性的新开发模式的尝试。 关键词：房地产；开发模式；城市运营 我国的房地产开发在经历过20年左右的市场历练之后已经取得了长足发展，并且作为一个能够集纳多个行业的重要产业在国民经济与人民生活中都扮演着越来越重要的角色。目前，在中国城镇化飞速发展过程中，城镇化的发展也进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，迫切需要解决诸如城市的战略定位、城市规划、城市公共产品短缺、城市运行效率低下、城市环境污染、城市民生、人口的素质提升等一系列问题。 如果说最初的房地产开发还只限于满足人们基本的居住需求的话，那么今天的房地产开发无不在沿着住宅地产、商业地产、城市综合体和产业地产的路子在走。而从项目的开发到一个片区乃至新区的城市运营才是房地产开发中的更高的层次，也是一种具有开拓性的尝试。 一、城市运营的理念和意义 （一）城市运营的理念

城市运营，就是站在更高的角度，通过先进的定位、科学的策划、产业整合，强调产业合理布局，提升城市功能和效率，实现城市的效能优惠和土地价值提升，实现经济效益和社会效益同步增长。 城市运营是房地产商主动适应当前城镇化和城市发展的需要而形成新的房地产运行模式。房地产开发商由传统房地产商转型为城市运营商，必须自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使其开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。 （二）城市运营的目的和意义 城市运营商不是以单个地产项目为基础发展堆积木式的项目管理，也不是通过简单的项目叠加来实现短期盈利；城市运营模式，更像一个价值藤，围绕区域经济藤，逐渐深度植入不同产业，房地产业是主要支藤，在协同发展中，逐渐与其他产业彼此给养，共同造血同生，最终使得价值藤整体成长茁壮。正如中国城市发展研究院常务副院长章惠生所说：“城市运营模式的出发点是将地产资源与其他的资源整合，把土地开发升华为区域经济增长点的培育。把政府给的土地，用来孵化出一些先导产业的实体来，带动相关产业的发展，提升经济水平才是我们真正要搞城市运营的目的。”在此基础和前提下，实现土地价值提升和企业效益增长也就顺其自然了。 城市运营商可以有效的实现居住价值、产业价值与城市价值三者的统一与良性循环，促进房地产投资向产业运营方面的转化，促进房地

房地产企业的转型和发展

房地产企业的转型和发展 进入2014年的房地产行业，充满了挑战和不确定性。对房地产市场数据的分析，对房地产金融的解读，对房地产政策的分析，在房地产圈内圈外都引起了很大的关注，这些分析和解读有助于我们理性看待这个行业和市场。作为一个地产从业者，除了这些分析和判断外，我们更多的在思考企业怎么转型和发展。 理解企业的转型和发展，就离不开思考的背景，这个背景就是我们对于行业和市场的认识。除了这些大量的数据分析之外，我想从另外的角度提几个看法。 第一部分：对于当下和未来的4个判断 一、房地产的充裕时代正在加速到来 “充裕时代”这个词，是克里斯-安德森在《免费》这本书中所提出的叫一个重要的概念。什么叫充裕时代？也就是说我们的传统行业，我们的传统产品已经普遍的面临了充裕时代。 在这里，我要借用这个词，来说明，我对房地产行业的理解和思考。房地产行业要达到《免费》中所提到的“充裕时代”当然还为时尚早。但是一些现象却在说明这个趋势迟早要到来。 突出表现在：绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。 这个现实都在提醒我们去思考，我们这个行业要更多去想怎么样在这样的一个常态下，再这样一个客观事实下去生存、发展，也就是说，我们这个行业迟早会回归，我们要正确去看待这个客观的趋势，并且提前做好准备。 充裕时代的到来，在说明我们这个行业在向传统行业回归，但是相比传统行业，我们这个行业的利润率相比传统产业还是比较高，全年的开发量，销售量还处在一个较高的水平，这些都说明，充裕时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。 二、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求 房地产行业的同质化现象在不同的城市，不同的产品中都有所体现。比如一些城市综合体项目，从项目的形态上，基本上就是购物中心、写字楼、酒店或酒店式公寓再加上住宅。 在购物中心招商的品牌上，从一线品牌，到大家一窝蜂去找快时尚品牌。比如一些住宅产品，大家都觉得刚需是一个主要的市场，大家都开发刚需产品，在总价、产品面积、产品品质、服务上都同质化。供应量很大，但是产品基本雷同。 但是从需求上看，我们是否很好的满足了消费者呢？消费者的需求是在不断变化的，在供不应求的时代里，有房子住就是最大的需求，但是消费者的需求也在不断升级的，因为消费者的需求是可以被教育的，当他们基本的居住需求被满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需求，而这些需求的总体特点是差异化的，差异化需求是房地产行业未来发展的根本动力。

【经典】未来房地产企业的发展方向分析及建议

未来房地产企业的发展方向分析及建议 土地与资金的控制，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。同景集团可借时势造英雄，成就一番伟业。 3-1 什么样的企业才能驾驭市场？ 3-1-1第一波：比判断——剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。 3-1-2第二波：比资源——资源越大的企业越能留下，资源小的企业淘汰。 3-1-3第三波：比战略——有战略规划的企业才能留下。 3-1-4第四波：比运营——有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。 3-1-5第五枚：比品牌——品牌效应，增加发展的无形资产基础 3-1-6 第六枚：比增值——化“增长”为“增值”，由“务虚”到“务实”，使土地、楼房、物业等增值最大化。 3-2面临的机遇` 3-2-1市场规范，更适合同景 同景是一家追求规范化操作的企业，也一直在身体力行，地产行业中，各方面的能力都受到好评，但在过去不规范操作的市场中却很难拿到好地。今日，市场的游戏规则越来越规范，同景在土地资源上的弱势地位将淡去，而其专业实力和在资本市场、客户群体中良好的口碑将带给同景越来越显著的优势。 3-2-2抓住市场空挡： 最近出台的各项宏观调控的政策，对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显 现。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重，有 资金实力的开发商可能没有地，同景现在资金基本充足，三个地区都有土地。适时地抓住市场空挡，收购、合作50—100亩土地进行开发，对同景的项目运作将有相当大的利好。 3-2可能的风险 3-2-2 2005年是不可确定的一年，需慎重决策 国内宏观政策还在调整，有很多不确定的因素可能产生；外国各种资金、商品进入中国将非常通畅。因此须密切关注最近国家会采取什么样的措施调控。 3-2-3关注央行的一些措施。 三季度报告出来后，金融调控存在一些问题，调息的呼声很高。而国家明显还没有作好这方面的准备工作（银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、 建立完善的信用体系、投融资体系等等），控制不好会出现地产业“硬着陆”的可能性。 3-3战略上的建议 3-3-1提升综合实力 未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，建议同景集团凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。 3-3-2拓宽融资渠道 新规则的出台，意味着游戏规则的改变，融资能力差的开发商将可能因资金短缺而失败。 拓宽资金来源和融资渠道是公司战略的重中之重，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径，同时，兼顾资本金的内部积累和外部积累。

房地产转型的六个方向

房地产转型的六个方向 房地产结束了10年的井喷爆发期。在大环境调控下，现如今已进入了转型期。房地产巨头纷纷寻找自己的出路，可以说各出奇招，各自寻找各自的方向，然而转型并非易事。且听16地产小编娓娓道来。 第一、社区深服务，成熟的服务型社区是房地产未来发展的起点。 社区服务发展空间是很宽广的。从医疗到养老，从金融到家政等等。房地产商面临的社区服务的竞争对手是在服务行业中强大而又专业的。社区服务的优势是和消费终端零距离，有可能及时了解，反馈，定制和修正消费者需要的服务。房地产商可以根据社区的反馈，及时调整服务的类型。 那么开发企业切入这一市场的难度在哪？有人认为是开发企业的物业平台不能有效扩张和复制，我们认为并非如此。直到2015年，在市场上收购物业管理权也并非难事，管理精明者还可以通过物业公共空间的商业化利用来避免这种收购在短期亏损。如果万科、中海、绿城、金地这些物业真的需要大量进入新社区，其实也不是很难。 如何提供有特色的服务内容，并在和专向服务提供商的竞争中取胜？需要专业的整合资源，用心创立品牌。新一代中国人并不缺乏付费习惯，无奈整体服务质量低下使物业管理微利。增值服务五花八门，但如何说服用户形成持续付费习惯?是值得我们探讨的问题。因为社区服务市场已经高度市场化，且物业管理的成本并不会随着物业管理面积的扩大而显著下降。 然而，企业的目标不应该是在每一部电梯里贴满广告，而是在社区增值服务方面正面挑战竞争对手，为业主的生活服务提供体系提供内容多元的社区服务。如此，增加用户数量固然关键，提供特色内容更为重要。物业管理权有一定的粘性，因为业主召集业委会更换物业公司很困难。但倘使服务不佳，就会引起业主的不满。 所以16地产认为，未来社区终端服务的赢家，可能既具备轻资产思维、平台意识，善于利用互联网，具备成本控制能力和较高服务品质，又能叠加一种或几种专业化服务能力。这种专业服务，当能真正打动客户内心。这种服务可能需要和专业化服务商战略协作，也可能依靠企业独一无二的创想或品牌。物业管理“程式”卸载很难，各路人马又疯狂争夺优质物业管理资源留给后来者的时间已经不多。这个行业烧钱的关键方向，既应该是扩大管理面积，更需要是丰富服务内容。英雄出世前，各家潜在的竞争者，很可能面临亏损。但我们相信，5年后，或许有某一家企业能提供全面贴心，不可替代的服务，从而能使其管理社区的物业管理收费(或增值服务收入)和物业管理面积共同出现指数式增长。这种专向的，不可替代的服务，使得行业的后来者想要颠覆王者的难度是很高的。 第二、从集中办公到到互动创业，移动办公是未来新方向。

新形势下的房地产企业的战略转型

新形势下的房地产企业的战略转型 面对当前中国经济宏观背景和针对房地产行业的调控政策的颁布与实施，房地产开发企业该如何正确客观地认识宏观调控政策对房地产产业及企业所带来的影响，如何调整其发展战略以应对日益复杂与激烈的经营环境，促进房地产产业及企业的健康发展，成为亟须研究与解决的问题。 一、宏观调控下的房地产市场 随着宏观调控政策的公布与实施以及宏观调控政策效应的释放，已经对房地产的发展产生一系列的影响，具体表现在以下几个方面。 （一）对房地产市场土地供应的影响 新政策不可避免的影响到了政府出让土地的方法和开发商建立土地储备的进度和思路。政府为了在土地出让收益和地价以及今后的房价之间保持平衡，在出让土地的时候开始加入更多的条件，主要有：①户型限制要求一定比例的中小户型。②提出限价房计划。③严格的建设周期。④改变由挂牌为主的出让方式为招标为主[1]。对于开发商而言，进入门槛依然是提高了，为了能够在招标中尽可能多得分，越来越多开发商选择一次性付款，这对于开发商的资金实力是个很高的要求。另一方面，开发商需要提高专业能力，将更多的精力投入到方案设计上来。 从2008 年上半年的具体情况来看，全国完成购置土地面积1.9 亿平方米，同比增长7.6%，房地产开发企业购置土地较为谨慎，企业购置土地面积增速有所回落，增幅比上年同期回落2.4 个百分点。部分城市土地供应出现冷场，甚至有个别地块出现流拍。 （二）对房地产开发资金来源的影响 银行贷款是目前房地产产业中土地储备、房地产开发和个人消费等方面主要资金来源。政府要求银行加强对土地储备、房地产开发、个人消费贷款等方面的管理，则在很大程度上降低了房地产企业的融资能力，降低了房地产消费者的购买能力，从而在一定程度上有助于减少企业的盲目开发行为，减少个人盲目的投机行为，促进房地产市场的稳定发展[2]。 从个人按揭贷款的统计数据来看，2008 年上半年全国个人按揭贷款增加

房地产企业发展趋势分析

房地产企业发展趋势分析 来源：中国论文下载中心 [ 07-07-20 11:58:00 ] 作者：未知编辑：studa20 前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1、研究概述 1.1 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员