[案例]买卖不破租赁

［案例］买卖不破租赁

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1990年，李某作为承祖人与房主王某签订房屋租赁合同，约定租赁王某私房两居室，期限为XX年，租金每月300元。以后数次变更租金，至1996年，租金为每月1000元。1996年9月21日，王某因儿子出国，急需用钱，便与孙某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。王某到期未能还款，又与孙某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，王某即通知李某并办理了产权变更登记。此后，孙某通知李某，该房屋已归其所有，要求李某腾房。李某以无房可租为由，要求继续租赁。双方发生分歧，而诉至法院。

[问题]1.原租赁合同是否继续有效? 2.为什么王某冲抵债务时要通知李某?有何法律依据?

答：

1.我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这在理论上称作“买卖不破租赁”。买卖是所有权的转移，依据物权优先的原则，买卖本应破租赁。《合同法》特别规定买卖不破租赁，则表明租赁权物权化，具有

物权化的效力。这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定。本案中，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，李某可以继续租赁该房屋。

2.《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在本案中，王某因无力还债，以租赁物冲抵债务，应通知承租人李某，因为承租人李某在同等条件下，有优先购买权。

买卖不破租赁之法律制度.doc

编号：________ 买卖不破租赁之法律制度 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年______ 月______ 日 民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个重要法律制度，

在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有着重要的意义和法律价值。 我国现行立法对这一法律制度予以了认可，它具体表现为两个方面的内容。 一是租赁权的对抗效力。我们大家都知道，租赁权是债权，买卖行为所有权转让指的是物权，物权优于债权，但根据买卖不破租赁这一法律制度，租赁权可以对抗买卖的物权。即在租赁关系存续期间发生的租赁物所有权变动时，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新的所有权人，承租人和出租人原来在租赁合同中所的各种约定，租赁物的新的所有人也应一并遵守。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。租赁合同的对抗效力是租赁权物权化的具体体现。对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最髙人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。 二是房屋承租人享有优先购买权。所谓房屋承租人的优先购买权, 是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买该房屋的权利。我国法律也同样给以确认，《合同法》第230 条规定：

租赁合同纠纷——买卖不破租赁

租赁合同纠纷——买卖不破租赁 【案情】 案情：桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村与李某某于2006年4月3日经招标与平等协商，约定将村集体经济组织所有的大土塘（以下简称大鱼塘）和窑边中塘（以下简称小鱼塘）租赁给李某某使用收益，当天签订书面合同，合同约定租赁期限为5年，自2006年5月3日起至2011年5月3日止。大鱼塘租金为每年4000元，小鱼塘租金为每年200元，同时承租人李某某应一次性支付押金4200元，该押金作为最后一年的租金予以抵扣。租赁物用途仅限于养殖。2006年4月3日，李某某将鱼塘租赁押金4200元交给桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村。2006年5月24日，李某某支付出租人大小鱼塘2006年5月至2007年5月的租金4200元，2007年5月3日，李某某又支付出租人小鱼塘的租金200元。2006年桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的大鱼塘被国家依法征收，但李某某一直使用该鱼塘至2011年5月3日止。承租人李某某以无人收取大鱼塘租金为由不再缴纳相关款项，出租人桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村多次催告李某某要求其按照合同约定支付租金，均遭到李某某的拒绝。为此桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村于2011年12月22日起诉到广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院，请求法院判令被告李某某支付2008年5月3日至2011年5月3日的鱼塘租金共计12600元。 人民法院依法受理了此案，确认此案为渔业租赁合同纠纷，于2012年２月28日公开开庭审理了此案。原告桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的负责人伍某某及其委托代理人邓某某、被告李某某均到庭参加了诉讼。此案件现已审理终结。 纠纷点：本案中，在租赁关系存续期间，租赁物所有权发生变动，租赁合同是否终止，出租人与承租人之间的权利义务是否归于消灭，承租人是否应当继续支付租金。 【判决】 判决如下：被告李某某于判决书送达之日起十日内支付大小鱼塘租金共计12400元给原告桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村。 直接证据：在庭审过程中，原告为证明其主张的案件事实，在举证期间内向法庭提供的证据为鱼塘租赁合同原件一份，属书证，向法庭提交复印件，证明被告李某某租赁原告鱼塘以及双方分别应当享有和承担的权利义务的案件事实。 被告当庭不认可原告主张的部分案件事实及全部诉讼请求，辩称：原告所有的大鱼塘在2006年已经被国家依法征收，大鱼塘的所有权发生变化，致使原租赁合同已经终止，原告

最新 “买卖不破租赁”原则的再解释-精品

“买卖不破租赁”原则的再解释 一、“买卖不破租赁“概述 “买卖不破租赁”，是指在租赁期间，租赁物的所有权变动并不导致租赁关系的解除。目前我国理论界的通说认为：“买卖不破租赁”规则主要适用于不动产。《法》第229条使用了租赁物的表述，从文义解释来看此处的租赁物应当包括动产和不动产。在我国，通说认为，该原则仅适用于不动产。因此，严格来讲，“买卖不破租赁”应当为不动产的买卖不破租赁，指在不动产租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人时，租赁关系不因租赁物所有权的转移而消灭，买受人不能基于所有权的变动而否认租赁关系，而承租人可以基于租赁关系对抗受让租赁物所有权的第三人的一项法律制度。 关于“买卖不破租赁”的构成要件，通说认为：1.房屋租赁合同有效；2.在租赁期间内发生房屋所有权变动；3.承租人愿意继续履行原租赁合同。当全部要件满足之后，就会发生“买卖不破租赁”的法律效果，即租赁物的权利发生变动后，买受人和承租人将成为新的合同当事人，原出租人的权利义务将概括移转给买受人。 二、《合同法》第229条之理解 《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对其法律效果，存在三种解释方向。 “法定契约承受”说。该说认为，在“先租后卖”情况发生时，设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在。“受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，而出租人则脱离租赁合同。” ①此为当前学界通说。意即原先存在于出租人和承租人间的租赁合同与所有权发生变更后存在于买受人和承租人之间的租赁合同保持债的同一性，合同效力不受影响。 买卖破除租赁。该说认为，租赁合同属于典型的债权合同，债权合同的效力至少应当包括特定的额给付内容和特定的当事人两个方面。因此，当租赁合同的当事人发生变化时，合同的效力必定会受到影响。 维持承租人有权占有。承租人根据原租赁合同而取得针对原所有权人的有权占有可以对抗新所有权人的返还原物请求权。 为方便论述，兹举一案例以说明：甲出租房屋给乙，租期是2013年元旦至2015年元旦并已交付乙使用收益。后甲于2014年元旦将该房转让给丙且已办理所有权变更登记。依照通说，在2014年甲将房屋所有权转移给丙时，乙仍然有权居住在该租赁房屋之内，甲乙之间的租赁合同效力不受影响，问题是，乙是否有权对抗买受人丙的所有权。 上，私人自治原则是最基本原则。合同应当遵循私人自治原则。在该案中，若不奉行“买卖不破租赁”原则，规定丙对于乙有所有物返还请求权，那么依据合同法，甲应当向乙承担违约责任。在这里，乙的法律地位就会出现受制于他人的现象。因为，乙是否享有在该房屋内的居住权以及是否对于甲享有违约责任请求权取决于甲是否将该房屋所有权转让与第三人，乙的权利须受制于甲的处分行为，当甲就该房屋的所有权为处分之后，乙被迫从有权占有人变成了无权占有人；另一方面，甲的权利也会受制于他人。因此，甲将房屋所有权转让与丙之后是否要想乙承担违约责任取决于丙是否向乙行使所有物返还请

买卖不破租赁问题初探_1

买卖不破租赁问题初探 买卖不破租赁是我国民商事司法实践中经常遇到的问题，它的基本含义是：租赁物在租赁关系存续期间，发生所有权变动的，租赁合同继续有效。这里的买卖，不仅仅指交易行为，而是泛指买卖、继承、赠与等物权变动行为。在理论上，买卖不破租赁，亦称租赁权的对抗效力。在我国，直接体现这一立法规范的是我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”应该说，这一民事法律规范对促进我国经济发展，稳定经济关系具有重要意义，但在我国司法实践中，对该法律规范在理解和适用上存在很大争议，有的人将该法律规范不是具体问题具体分析，而是绝对化地予以理解。为了更深入的理解和执行这一民商事法律规范，本文不拟讨论该规范中的买卖和租赁问题，而是结合司法实践，假定买卖合同和租赁合同合法有效的前提下，从三个方面对买卖不破租赁问题中的“破”的问题做出一些探讨。 一、买卖不破租赁之立法原意探究 1、买卖不破租赁问题的立法变迁买卖不破租赁这一法律规定在我国的确立，是现代意义的事情，客观上讲是国外立法的“泊来品”。我国古代立法采取的是“诸法合一，重刑轻民”，没有买卖不破租赁原则的立法。我国台湾地区民法典第425条规定：“出租人于租赁物交付后，纵将其所有

权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍然继续存在。” ①从时间上看，这是我国民法典史上关于买卖不破租赁的比较早的立法。新中国成立后，民事立法相对滞后。1995年4月28日，我国建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”这是新中国成立以后关于买卖不破租赁的最早立法，而且仅限于房屋标的，也只涉及房屋买卖和房屋继承两种情形。直到我国《合同法》第二百二十九条规定，将租赁物标的扩大，而不是仅限于房屋一种情况。 在国外，对买卖与租赁关系问题，存在着买卖破租赁与买卖不破租赁两种立法。在古代，以罗马法为代表，建立的是以所有权为核心物权法，将租赁权列于债权，基于债权的相对性和物权的绝对性理论，强调物权的绝对性，民商事立法确立的是买卖破租赁原则，这种立法认为租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，承租人处于被动地位，致使租赁关系得不到维持，承租人的利益得不到保护。 与罗马法不同的是，日耳曼民法以利用为核心，租赁权被列入物权范畴，承认其对抗力，主要适用于土地、房屋等

与次承租人优先承租权的冲突

与次承租人优先承租权的冲突 （一）次承租人优先承租权的认定 根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意可以将房屋转租给第三人[1]，该第三人即次承租人。房屋转租的情形下，次承租人是房屋的实际承租人。在我国，法律对承租人的优先购买权作了明确规定，但对次承租人的优先购买权目前法律规定没有涉及，司法实践中对此问题存在两种不同意见：一种意见认为，次承租人享有优先购买权；另一种意见认为，次承租人不享有优先购买权。对此问题应分具体情况区别对待。首先，在出租人明确授权、同意或事后追认承租人转租行为的情况下，承租人的转租行为并非租赁权的让与。在两个租赁关系中，承租人与次承租人都享有承租人的身份，无论否认承租人还是次承租人的优先购买权，都与司法解释的立法精神不符。因此，同等条件下合法转租房屋时，承租人与次承租人均应享有优先于普通购买者的购买权。其次，在转租时，次承租人对房屋已实际占有、使用、收益，对房屋的依赖性更强，且占有权具有排他性的物权效力。因此，从这一点考虑，也应赋予次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。再次，在非法转租的情况下，次承租人的优先承租权尚且不受法律保护，更何况房屋的优先购买权。 同样的，由于合同法规定承租人只有在出租人同意的情况下才可以将房屋转租，并且进一步确认了未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，其实质是赋予了出租人排除次承租人行使优先承租权的可能。若出租人同意房屋转租，应认定出租人意识到了将来次承租人有可能行使优先承租权，并自愿承担该负担。所以，笔者认为，在租赁合同和转租合同均约定优先承租权，出租人同意转租且对转租合同约定的优先承租权未有异议的情况下，应当允许次承租人享有优先承租权。 （二）两者冲突的表现形式 在合法的转租情况下，承租人和次承租人都是合法的承租人，都应当享有优先承租权，所以，承租人与次承租人之间的矛盾也频繁出现。 2010年1月25日，陈某与某物业管理有限公司签订了一份房屋租赁合同，租赁该市A、B号店面经营，租赁期自2010年1月1日至2012年12月30日止。 [1]许云勇：《房屋租赁承租人权益保护问题研究》，载《中国优秀硕士论文数据库》中国知网2010年版。

买卖不破租赁原则的作用

买卖不破租赁原则的作用 我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。 民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，这一特点在我国《担保法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》中有集中体现。在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值。 首先，有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展，平等主体之间的经济交往越来越密切，交易更加频繁，有时会出现一间房屋今天刚租出去，而明天就可能转手出卖的现象，如果按照调整物权与债权的一般原则来处理，新的所有权人可以对抗承租人;那么将大大增加承租人的承租风险，造成经济秩序

的混乱。因此为有效发挥租赁物的效用，同时也为了维护财产流转秩序，就有必要对买方与卖方 出租人的权利作必要的限制，以此实现法的价值追求。 其次，有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现。合同法就是通过保护合同当事人的合法权益，以期达到维护社会经济秩序，进而促进社会主义现代化建设的目的。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时，对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀。 再次，体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王条款，它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、履行义务，不得规避法律，其本意是要求按照市场制度的平等互惠原则行事，在缔约时，诚实不欺诈;在缔约后，守信并自觉履行。因此，首先要求房屋出租人与承租人签订租赁合同时，对房屋享有处分权 出租权，当房屋出租人准备将其所有的房屋出卖时，第一是负有通知义务，即提前通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利;第二是本着诚实信用的原则，出卖人应当履行告知义务，即将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人，否则买受人可以以此对抗出卖人。房屋出租人的上述两个义务，通常被称为前合同义务，这是诚实信用原则在买卖合同和租赁合同中的具体

买卖不破租赁中的租金支付问题

买卖不破租赁中的租金支付问题研究 二手房交易，是买卖不破租赁纠纷爆发的主战场，原因很简单，此处不表。涉及租赁合同继续履行，尤其是租金的支付，常常引发争议，当事人主体如何确定？ 《民通意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，基于此，出售人（出租人）、买受人、承租人三方具有直接的利害关系，剔除偶发性因素，司法救济中常将三者捆绑在一起，以共同被告或第三人名义拖进诉讼，搞成诉累。 司法实践中，存在两种情况： 一，承租人向出租人缴纳定金或抵押金费用，出租人并未移交于买受人，买受人与承租人因租赁合同期满或者双方协商解除或者终止租赁合同，已支付的定金或抵押金向谁主张？ 根据债的相对性，该笔费用理应向出租人主张。而且，定金或抵押金的签收人理应是出租人，考虑到证据的直接针对性，也应是出租人承担还款义务。房屋产权虽转移，但并非意味着租金转交，若主张买受人承担返还义务，证据不足。 二，承租人不知租赁物所有权发生变动，继续向出租人支付租金或已提前支付租金，买受人要求承租人支付租金，怎么处理？

承租人具有法定的优先购买权，出租人出售系租房屋前理应通知承租人，即使承租人不予购买，起码对嗣后的租金支付事宜有所准备，以免把租金错放在别人的口袋，滋生事端。相对而言，出租人负有主要的通知义务，但买受人亦具有善意提醒，除非买卖双方另有约定，租金由出租人继续收取（房价上有折让）。 租赁房屋产权变动，租赁合同效力并未消亡，只是租赁主体发生变更，而且此类租赁主体的变更受制于“买卖不破租赁”的规定，买受人不能佯装一无所知，借机逃避“过错”责任。承租人已经支付或提前预付的租金，对买受人是由约束力的，买受人可以不当得利想出租人请求返还承租人已经支付的租金。只要承租人出示租金支付的证明，举证责任基本完成；须注意，买受人通知承租人向买受人支付租金后，承租人不得以租赁合同相对性问题对抗。 附加： 租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违法行为行使合同解除权 [来源] 最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院二审民事案件解析》第6集，第201—310页。 [案例] 青岛建设（天津）有限公司（A）与天津一商集团有限公司公司（B）房屋租赁合同纠纷案

买卖不破租赁问题初探

买卖不破租赁问题初探 一、买卖不破租赁之立法原意探究 1、买卖不破租赁问题的立法变迁买卖不破租赁这一法律规定在我国的确立，是现代意义的事情，客观上讲是国外立法的“泊来品”。我国古代立法采取的是“诸法合一，重刑轻民”，没有买卖不破租赁原则的立法。我国台湾地区民法典第425 条规定：“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍然继续存在。” ①从时间上看，这是我国民法典史上关于买卖不破租赁的比较早的立法。新中国成立后，民事立法相对滞后。1995年4月28日，我国建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”这是新中国成立以后关于买卖不破租赁的最早立法，而且仅限于房屋标的，也只涉及房屋买卖和房屋继承两种情形。直到我国《合同法》第二百二十九条规定，将租赁物标的扩大，而不是仅限于房屋一种情况。 在国外，对买卖与租赁关系问题，存在着买卖破租赁与买卖不破租赁两种立法。在古代，以罗马法为代表，建立的是以所有权为核心物权法，将租赁权列于债权，基于债权的相对性和物权的绝对性理论，强调物权的绝对性，民商事立法确立的是买卖破租赁原则，这种立法认为租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，承租人处于被动地位，致使租赁关系得不到维持，承租人的利益得不到保护。 与罗马法不同的是，日耳曼民法以利用为核心，租赁权被列入物权范畴，承认其对抗力，主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。普鲁士民法一部二十一节第二条至第五条规定：动产租赁因租赁物的交付，

我国租赁权对抗力制度的理论反思

我国租赁权对抗力制度的理论反思 我国《合同法》第229条确立的租赁权对抗力制度，不论在名称、构成要件上，还是在效力、对类似案型的准用上均有若干可异议之处。本文揭示出了其缺憾，并提供了相应的完善措施。 一、问题的提出 自租赁这种交易形态产生以来，出租人在租赁合同订立后于租期内将租赁物的所有权让与第三人的行为就时有发生。对于此种行为，立法究竟应如何规制，乃民法理论和实务界关注的问题。 “物权对世、债权对人”是财产法的一项基本原则，因此，当出租人将租赁物所有权移转于第三人时，承租人只能请求出租人承担违约责任，而不能以其租赁权对抗该第三人，此即“买卖破除租赁”。然而近世以来，基于保护承租人的考量，各国立法往往偏离上述原则而例外地规定承租人可以其租赁权对抗受让人，即租赁物所有权变动时，新所有人应继续为出租人。我国《合同法》第229条规定的就是“买卖不破租赁”的基本原则。该条的确立不仅为租期内租赁物所有权变动的行为建立了规则，而且也与世界上其他国家或地区的立法精神相适应，这有助于保障承租人的利益，因此，其立法意义不可低估。但我国《合同法》出台以后，大陆学界少有检视该条规定的利弊得失的。本文旨在通过运用比较法等方法对该问题进行剖析，以揭示出其存在的弊病，并提出矫正的对策。 二、“买卖不破租赁”抑或“所有权变动不破租赁” 理论上一般将承租人得以其租赁权对抗受让租赁物所有权的第三人的现象称为“买卖不破租赁”。然而，这一用语却仍有可议之处:

首先，从租赁权对抗力制度的适用范围来看，租赁权得以对抗的，并不限于买受人，举凡从出租人处受让租赁物所有权的受赠人、互易人、受遗赠人甚至合伙人都要受租赁权的约束，在此意义上，“买卖不破租赁”，未臻精确，严格言之，宜称为“所有权之让与不破租赁”。 其次，从世界各国、各地区的立法来看，租赁权发生对抗力，尚须以出租人将租赁物所有权移转于受让人为要件。而租赁物所有权如何移转，是与一国所选取的物权变动模式相关的。在采物权意思主义物权变动模式的国家，如德国以及我国台湾地区，除买卖、赠与等负担行为外，还需实施物权行为，并践行交付或登记的公示方法;在采债权形式主义的国家，如韩国、泰国以及我国大陆等，在买卖、赠与等合同之外，虽不需实施独立的物权行为，但需要践行交付或登记的公示方法。因此，出租人将租赁物所有权让与第三人并不是仅指出租人将租赁物出租给承租人以后，又与第三人订立买卖、赠与等合同从而使该第三人取得对其出卖人、赠与人等即出租人的债权，而是指出租人将租赁物出租给承租人以后，又依据法律有关基于法律行为的物权变动的规则，将租赁物所有权移转给该第三人。由此可见，“买卖不破租赁”的概念并未能概括租赁权对抗力制度的实质，易使人产生误解。对此，德国学者现在多以“让与不破租赁”相称。 在我国，《合同法》第229条并未规定“租赁物之出卖”不影响租赁，而是规定“租赁物所有权变动”不影响租赁，这样规定有其合理性—比较接近租赁权对抗力制度的实质。据此，对这一制度忠实于我国《合同法》文本规定的称谓应是“所有权变动不破租赁”而不是“买卖不破租赁”。我国学者还以“买卖不破租赁”的提法来指称我国《合同法》第229条的内容，是犯了表述不周延的错误。 三、未以承租人受让租赁物的交付并占有租赁物为要件，有害于交易安全 鉴于赋予租赁权以对抗力会使租赁物的受让人面临潜在的风险，世界各国立法大都严格设立租赁权发生对抗力的条件以防止受让人遭受不测的损害。

买卖不破租赁与合同的概括移转

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 买卖不破租赁与合同的概括移转 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

甲与乙签订了房屋租赁合同，合同约定甲将其房屋出租给乙，租期五年，并规定如果乙方拖欠租金3个月，甲方有权解除合同。租赁至第三年，甲将房屋出售给丙，并办理了房屋过户手续，乙依照其与甲的租赁合同继续使用该房屋。现丙以乙在房屋买卖之前拖欠甲租金8个月已符合合同解除条件为由提起诉讼，请求法院解除租赁合同。 『对本案的不同意见』 一种意见认为，对丁丙的诉讼请求应予以支持。理由如下：根据买卖不破租赁原则，租赁合同在乙和丙之间仍然有效，或者说，丙取得了甲在合同中的地位，即该租赁合同由丁房屋买卖只是合同主体发生变更，合同的其他条款并没有发生变化，因此，丙可以根据甲乙之间租赁合同的约定行使单方解除权。 另一种意见认为，应驳回丙的诉讼请求。理由如下：虽然根据买卖不破租赁原则，租赁合同在乙和丙之间继续有效。但该合同是在乙和丙根据甲和丙之间的租赁合同条款成立的新合同。根据合同的相对性原理，主张合同解除只能由甲来行使，丙并不是合同的相对人，所以丙的主张不能支持。 『分析』 导致对本案产生不同的意见，分歧的主要缘由在丁买卖不破租赁是否届丁合同权利义务的概括移转，如果买卖不破租赁届丁合同权利义务的概括移转，丙与乙之间的租赁合同是原合同的继续，应按第一种意见处理；如果买卖不破租赁不届丁合同权利义务的概括移转，丙与乙之间的合同是新合同，则应按第二种意见处理。笔者认为，买卖不破租赁不届丁合同权利义务的概括移转，以下结合本案作简要分析。

买卖不破租赁之法律制度

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民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。 随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个重要法律制度,在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有着重要的意义和法律价值。 我国现行立法对这一法律制度予以了认可，它具体表现为两个方面的内容。 一是租赁权的对抗效力。 我们大家都知道，租赁权是债权，买卖行为所有权转让指的是物权，物权优于债权，但根据买卖不破租赁这一法律制度，租赁权可以对抗买卖的物权。 即在租赁关系存续期间发生的租赁物所有权变动时，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新的所有权人，承租人和出租人原来在租赁合同中所的各种约定，租赁物的新的所有人也应一并遵守。 买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 租赁合同的对抗效力是租赁权物权化的具体体现。 对此，我国法律有明确的规定《合同法》第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见试行》第119条第二款规定私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 二是房屋承租人享有优先购买权。 所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买该房屋的权利。

买卖不破租赁及破租赁的司法解释

物权法 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 合同法 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的

意见（试行） 119、承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。

买卖不破租赁规则的例外及处理

买卖不破租赁规则的例外及处理 买卖不破租赁是交易中一贯的做法，但如果遇到某些特殊情况，买卖不破租赁就不再适用。这种情况下该如何处理“买卖不破租赁”原则无法解决的问题呢？接下来华律将会为大家详细解答一下。 【案例】 2004年8月，林某以按揭贷款方式购得一套商品房，并于次年1月将这套房子出租给何某，租期五年。何某承租后，对该房进行了装修。2006年4月，因林某连续六个月未能支付银行按揭贷款，银行向法院起诉林某。法院判决银行胜诉，并通过强制执行将该套商品房予以拍卖，由李某通过拍卖购得，银行从拍卖所得价款中优先受偿。李某购得这套房子后，要求何某搬出。何某认为自己承租房子在先，李某购买房屋在后，且自己已经支付了全部租金，要求住到租期届满。李某不同意，双方产生纠纷，李某诉诸法院，要求何某腾房，法院经审理，支持了李某的主张。

【评析】 出售已出租且租期未届满的房产的，受让人不能要求提前解除租赁关系，这就是中的“买卖不破租赁”原则。但是，现行司法解释对于这个原则有个例外规定，这就是租赁抵押房屋问题。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国)若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定，法律允许抵押人将抵押物抵押后，再租赁出去，这就存在着两个法律关系：一是抵押担保关系，二是租赁合同关系。 在这种先抵押后出租的情况下，依据该条款规定，抵押权优先于承租权。这样一来，抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此，只要买受人不愿

买卖不破租赁之法律制度

买卖不破租赁之法律制度 民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个重要法律制度, 在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有着重要的意义和法律价值。 我国现行立法对这一法律制度予以了认可，它具体表现为两个方面的内容。 一是租赁权的对抗效力。我们大家都知道，租赁权是债权，买卖行为所有权转让指的是物权，物权优于债权，但根据买卖不破租赁这一法律制度，租赁权可以对抗买卖的物权。即在租赁关系存续期间发生的租赁物所有权变动时，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新的所有权人，承租人和出租人原来在租赁合同中所的各种约定，租赁物的新的所有人也应一并遵守。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。租赁合同的对抗效力是租赁权物权化的具体体现。对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229 条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11 条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定” ; 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。 二是房屋承租人享有优先购买权。所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买该房屋的权利。我国法律也同样给以确认，《合同法》第230 条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”; 《城市私有房屋管理条例》第11 条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。” ; 最高人民法院《关于贯彻执行

(买卖合同)“买卖不破租赁”的准用及禁止准用

“买卖不破租赁”的准用及禁止准用甲有一栋闲置的房屋与一辆货车，甲的朋友乙借用该房屋半年，又向甲租赁货车，双方订立租赁合同，约定租期为四个月，租金共计5000元。不过，甲将房屋与货车交付给乙一个月后，即将该房屋出卖给丙，并办理过户登记手续;后又以指示交付的方式将货车向丁设定质权。乙可否向丙、丁主张继续使用该房屋和货车?该案涉及两方面的争端：第一，在租赁关系存续期间，当出租人在租赁物上为第三人设定质权时，承租人是否享有对抗该质权人的权利?第二，在借用关系存续期间，当出借人将标的物转让给第三人时，借用人可否享有对抗该第三人的权利?我国法对此未作明文规定，不过合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此即“买卖不破租赁”制度，该制度赋予承租人对抗租赁物新所有人的权利。本案所涉及的两方面的争端，其实在于解决该条可否准用于出租人为第三人设定他物权的情形，以及可否准用于借用合同。换句话说，可否通过类推适用合同法第二百二十九条而创设出“他物权设定不破租赁”以及“买卖不破借用”的规则? 根据合同法第二百二十九条的规定，发生“买卖不破租赁”效力的条件是“租赁物在租赁期间发生所有权变动”。从文义上讲，该条所言的“所有权”显然是指出租人将租赁物所有权让与给第三人，而不包括将租赁物为第三人设定他物权的情形。这就是说，出租人将租赁物为第三人设定他物权的案型在现行法上无相应的规范予以规制，此立法漏洞需填补。 笔者认为，出租人设定他物权的行为准用“让与不破租赁的规定”，必须具备以下条件：第一，出租人与承租人之间具有合法有效的租赁关系;第二，出租

人将租赁物交付给承租人且承租人占有租赁物;第三，出租人就租赁物设定他物权，并且他物权的设定妨碍承租人使用收益租赁物。出租人就租赁物设定他物权，从可能性来说，除留置权以外，包括各种用益物权与担保物权。就出租人设定物权的受益人而言，固然与出租人让与租赁物所有权相同，即原则上必须为第三人，不过，在例外情形下也可是承租人，如出租人以其租赁物为承租人设定抵押权。是否出租人设定各种用益物权与担保物权都会妨碍承租人使用收益租赁物，应区别不同的情形而定。从总体上来说，由于担保物权与用益物权的支配对象不同，用益物权的设定对同样以使用收益标的物为内容的租赁权妨碍的可能性较大，而担保物权妨碍租赁权的程度则较小，换言之，担保物权的表现较为缓和而已。就用益物权而言，因用益物权的行使或须以占有标的物为要件，或虽不占有标的物但会对承租人使用收益租赁物产生影响，如地役权，因此，存在着妨碍承租人为使用收益的问题。在担保物权中，对动产质权而言，在承租人直接占有租赁物的情况下，由于动产质权的设立以占有标的物为要件，因此，出租人设立质权将妨碍承租人为使用收益。对抵押权而言，由于抵押权的设定不以占有标的物为要件，因此，出租人设定抵押权对承租人为使用收益并无妨碍，虽然在实行抵押权时要将抵押物即租赁物变价，但承租人可依“买卖不破租赁”的规则直接对租赁物的买受人或拍定人主张租赁权。因此，出租人设定抵押的情形类推适用“买卖不破租赁”的余地不大。 而当当事人之间不存在租赁关系，而是借用关系时，如出借人将物的所有权移转给第三人，借用人可否以其借用权对抗该受让借用物的第三人，即“买卖不破租赁”可否适用于借用关系?笔者认为，借用合同不能准用“买卖不破租赁”的规定，其原因在于：第一，承租人使用的物来自于对价的给付，而借用人则无

“买卖不破租赁”原则的再解释

“买卖不破租赁”原则的再解释 一、“买卖不破租赁“概述 “买卖不破租赁”，是指在租赁期间，租赁物的所有权变动并不导致租赁关系的解除。目前我国理论界的通说认为：“买卖不破租赁”规则主要适用于不动产。《合同法》第229条使用了租赁物的表述，从文义解释来看此处的租赁物应当包括动产和不动产。在我国，通说认为，该原则仅适用于不动产。因此，严格来讲，“买卖不破租赁”应当为不动产的买卖不破租赁，指在不动产租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人时，租赁关系不因租赁物所有权的转移而消灭，买受人不能基于所有权的变动而否认租赁关系，而承租人可以基于租赁关系对抗受让租赁物所有权的第三人的一项法律制度。 关于“买卖不破租赁”的构成要件，通说认为：1.房屋租赁合同有效；2.在租赁期间内发生房屋所有权变动；3.承租人愿意继续履行原租赁合同。当全部要件满足之后，就会发生“买卖不破租赁”的法律效果，即租赁物的权利发生变动后，买受人和承租人将成为新的合同当事人，原出租人的权利义务将概括移转给买受人。 二、《合同法》第229条之理解 《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对其法律效果，存在三种解释方向。 “法定契约承受”说。该说认为，在“先租后卖

”情况发生时，设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在。“受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，而出租人则脱离租赁合同。” ①此为当前学界通说。意即原先存在于出租人和承租人间的租赁合同与所有权发生变更后存在于买受人和承租人之间的租赁合同保持债的同一性，合同效力不受影响。 买卖破除租赁。该说认为，租赁合同属于典型的债权合同，债权合同的效力至少应当包括特定的额给付内容和特定的当事人两个方面。因此，当租赁合同的当事人发生变化时，合同的效力必定会受到影响。 维持承租人有权占有。承租人根据原租赁合同而取得针对原所有权人的有权占有可以对抗新所有权人的返还原物请求权。 为方便论述，兹举一案例以说明：甲出租房屋给乙，租期是2013年元旦至2015年元旦并已交付乙使用收益。后甲于2014年元旦将该房转让给丙且已办理所有权变更登记。依照通说，在2014年甲将房屋所有权转移给丙时，乙仍然有权居住在该租赁房屋之内，甲乙之间的租赁合同效力不受影响，问题是，乙是否有权对抗买受人丙的所有权。 民法上，私人自治原则是最基本原则。合同应当遵循私人自治原则。在该案中，若不奉行“买卖不破租赁”原则，规定丙对于乙有所有物返还请求权，那么依据合同法，甲应当向乙承担违约责任。在这里，乙的法律地位就会出现受制于他人的现象。因为，乙

”买卖不破租赁“原因之质疑

“买卖不破租赁”之质疑 参考书目： 史尚宽 《债法总论》、《债法分论》中国政法大学出版社； 王泽鉴《债法原理》北京大学出版社； 李锡鹤《民法哲学论稿》复旦大学出版社； 梁慧星《物权法》、《民法总论 》法律出版社； 吴一鸣 《物上权利之对抗力来源》 民商法学； 通说认为买卖不破租赁是对债之相对性的突破，欲加以质疑，应先明示何为债之相对性。债之关系，简言之由债权人、债务人、债之内容三部分构成。 1）债权人特定。所谓债权人特定，并非指债权人之地位不可转移，而是指除债权人之外，他人不得请求债务人为特定之行为。 2）债务人特定。所谓债务人特定，并非指第三人不得承担债务，而是债权不及于第三人，即除债务人外，债权人不得请求任何人承担债务。 3）债之内容特定。所谓债之内容特定，并非指债之内容不得变更，而是指如无法定事由，债权人不得单方扩大债权之范围，债务人亦不得单方缩小债务之范围。 故对债之相对性进行突破，其“突破口”无外乎上述三处，突破债之相对性，就是突破这三个“特定”。 那么，买卖不破租赁对债之相对关系有何影响呢?如果是突破,所突破的是什么呢？学生以为，承租权在上述情况中，由其原本只存在于承租人与出租人之间扩大到其权能可以以不特定之人为相对人，质言之，承租权对第三人亦生效力，其“突破之处”似乎是债之债务人特定。租赁权是债权无疑，反映特定当事人之间的关系，无须公示，亦不发生公示效力，但租赁移转标的物之占有，此为其特别之处。罗马法规定，买卖破处租赁，承租人只能向出租人请求承担违约责任，视为保护买受人。近代以来，规定买卖不破租赁，从其突破口我们不难看出，其立法原意在于保护承租人之利益。两种规定反映两种不同价值观念，为发挥不动产之效益，稳定社会秩序，应以为后者更优。 明示其中立法本意，继而分析其对债之相对性突破。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。不影响租赁合同之效力应当如何理解呢？是理解为合同的效力、状态保持原样，还是如何？如果理解为保持原样，则承租人应向原房屋所有人继续履行债务（房租），但是此时房屋之所

买卖不破租赁原则适用范围

买卖不破租赁原则适用范围 The scope of application of the principle of "sale does not break through lease" 编订：JinTai College

买卖不破租赁原则适用范围 前言：租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。本文档根据租赁合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。《德国民法典》第571条第1项规定：“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。 《日本民法典》第605条规定：“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力”。

即依日本民法，租赁经登记后，有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定， 该法典第425条规定：“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。”值得注意的是，这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。 这是因为，“以居住营业或农耕为目的，而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁，由于笔者孤陋寡闻，不敢贸然作出判断。 我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。 在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，