成都太古里项目研究

目录

一、项目简介 (2)

二、区位分析 (4)

（一）区域位臵 (4)

（二）交通分析 (4)

（三）商圈分析 (4)

三、定位与业态规划 (5)

（一）项目定位 (5)

（二）业态规划与占比 (6)

（三）楼层规划与品牌落位 (7)

（四）特色餐饮业态分析 (8)

（五）规划设计分析 (8)

1、整体规划 (10)

2、购物中心规划 (11)

3、古建筑规划设计 (12)

4、广场规划设计 (12)

5、地下商业规划 (13)

6、地面街区规划 (14)

（六）商业动线分析 (15)

四、招商策略 (17)

（一）经营现状 (18)

（二）主力店经营分析 (18)

五、专家分析：五大核心优势抢滩西南最强商圈 (19)

（一）开放式、低密度街区—机遇与挑战并存 (19)

（二）五大要素打造核心优势 (21)

成都远洋太古里于2015年4月24日开业。项目坐落位于春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。该项目是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。项目于2014年起分阶段开业，汇聚一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌、米其林星级餐厅以及国内外知名食府，涵盖文化、休闲娱乐、餐饮、购物等多种业态，其零售业态占比近约70%，首进成都品牌占比达到26%，成为时尚消费聚集地。从2014年11月试营业起，主力店日均业绩达到30-100万销售额。

一、项目简介

二、区位分析

（一）区域位置

项目位于成都锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东，毗邻历史悠久的大慈寺，与“中国十大步行街”之一的春熙路步行街接壤，其所处区位可谓市中心“核心区中的核心区”，地理位臵非常优越。

（二）交通分析

项目位于春熙路商圈的总府路和纱帽街交汇处，联通地铁站，公交路线达19条，交通四至，通达性良好。

公交线路：4个公交站，19条公交路线，通达成都各地区

地铁：2条地铁线环绕，项目直接连接2、3号线春熙路站的出入口。

轨道交通的打通为项目将来保证客流、增值地价、持续吸引媒体高关注度以及提升综合经营指标等均有裨益。

（三）商圈分析

项目处于

成都核心商

圈——春熙

路商圈。随着

近年来商业

地产在成都

市场的崛起，

春熙路商圈

不仅发展为成都最传统和最具标示性的商业中心更发展为成都知名商业景

点。庞大的消费

人群，令该商圈

随时保持着极高

的人气。目前，

片区已经拥有群

光广场、伊势丹

百货、伊藤洋华

堂、IFS、新世纪

百货、仁和春天

百货、摩尔百货等项目，商业集群效应显著。

三、定位与业态规划

（一）项目定位

项目整体定位为集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的开放式、低密度的街区形态购物中心。

商业定位：文化+商业的城市中心新地标

建筑定位：复古街区购物中心

经营定位：中高档时尚消费

业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费集聚地。

（二）业态规划与占比

项目引入“快里”、“慢里”设计概念。快里是由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，众多国际品牌将以独栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象，慢里是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢调生活为主题。包含精致美食与文化休闲。太古里商业街区共约300个品牌，以零售业态为主，占比约为66%，汇集了GUCCI 古驰、 Cartier 卡地亞、Hermès 爱马仕等一系列国际时尚品牌；餐饮占比约为20%，引入兼有料理售卖区的MUJI“世界旗舰店”、米其林星级餐厅、ElementFresh新元素餐厅、BlueFrog蓝蛙等特色品牌；生活休闲娱乐约占10%，包括负一层的方所、百丽宫影城等首次进入成都的品牌。

（三）楼层规划与品牌落位

项目分为地下一层，地面二层。B1层业态分布为餐饮、设计师品牌、鞋类、包类、生活类业态；L1层业态以国际奢侈品牌旗舰店为主，东里以鞋包、时装、护肤、运动等业态为主，中里以精致生活品牌、潮流设计、时尚服装、鞋履、箱包等业态为主；L2层主要是餐饮、设计师服装品牌、鞋类、箱包等业态。

B1层业态分布

L1层业态分布

L2层业态布局

（四）特色餐饮业态分析

该项目餐饮业态占比20%，引入中国大陆地区第一家兼有料理售卖区的MUJI“世界旗舰店”、中国第三家Starbucks 金质服务标准的“黑围裙”咖啡大师店铺、米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰、香港美心集团的翠园JadeGarden餐厅及ElementFresh新元素餐厅、BlueFrog蓝蛙、The UrbanHarvest极食、壹小馆、安薇塔餐厅等特色品牌，成了吃货聚集地。

（五）规划设计分析

设计：传承历史与文化，焕发新的商业活力

设计之道在于把大众生活、人文雅致、历史资产和自然哲学升华为街巷的氛围并转化为营商机遇，成都远洋太古里项目对可持续发展的城镇化具有启示意义。

成都远洋太古里项目是一个融合文化遗产、创意时尚都市生活和可持续发展的综合商业地标项目。项目中与都市环境和文化遗产紧密结合的广场、街巷、庭园、店铺、茶馆等一系列空间与活动建立了一个多元化的可持续创意街区，为中国的都市更新提供了最令人激动的可能。

其亮点在于：保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑；川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙；成都远洋太古里既传统又现代，营造出一片开放自由的城市空间。

1、整体规划

项目整体规划：甲级写字楼+街区购物中心+博舍酒店和服务式公寓。总建筑面积25.1万平方米，其中写字楼占比49%，整体出售给深圳一家基金公司；购物中心成都远洋太古里和博舍酒店及服务式公寓，全部持有招商运营。

2、购物中心规划

项目秉持“以现代诠释传统”的设计理念，将成都的文化精神注入建筑群落之中。通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由的城市空间。项目总体布局包括4 个户外广场，6 座历史建筑，大慈寺也是受保护古建筑之一，但不作商业用途；4个户外广场：地铁广场、漫广场、西广场、东广场；5 座

历史建筑：广东会馆、欣庐、马家巷居士禅院、章华里、笔帖式街、大慈寺。

3、古建筑规划设计

针对项目当中的六座古建筑，成都远洋太古里特别邀请清华大学建筑设计研究院作为古建顾问，对历史建筑进行保护及修缮。在遵循古建筑原本比例的基础上，采用国际最新的保护复原体系，融入更多文化创意以及对建筑保育的新理解，根据它们各自不同的建筑风格量身定制其未来的用途，最大限度保留和延续它们的历史和文化价值。此举大大增强项目文化气息。

4、广场规划设计

为了迎合成都人的慢活文化，成都远洋太古里营造出大片开敞的公共活动空间，包括四个广场、里巷、庭园和阳台，让游客悠闲地享受户外空间。广场是项目最吸引人的地方，犹如跃动的心脏一般，大面积的木质铺装，成为品牌绝佳的展示秀场，并可结合商业主题举办展示会，成为人气汇聚的主舞台。

5、地下商业规划

地下一层大牌林立，塑造了一个新的地下空间。借着与地铁口的相通，充分享有地铁带来的滚滚人流，使得项目可承载的品牌数量大幅增加，形成规模效应，并将两个主力店（IMAX电影院、方所）设臵在地下一层，有效拉动人流。由于电影院的设臵，层高都做到6-8米，街道宽5-6米，空间舒适感相当好。

6、地面街区规划

项目坐落于历史文化氛围浓郁的成都大慈寺片区，与千年古迹大慈寺呈四分之三围合之势，故项目在整体建筑风格上与其保持高度的统一。川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，让多座二层独栋建筑在反映“老成都”

深厚人文内涵的同时也兼具了洋气与时尚的现代属性，成为仿古风格的时尚潮流地。

（六）商业动线分析

项目动线简单，多为 " 一字型 " 动线，且商业内街长度适中结合景观小品特色主题雕塑等，增加人流参与性及趣味性，结合三个主景广场多为硬质铺装，易开展商业活动，商铺切割结合因地制宜原则，设臵双排铺增加其展示性强及可达性；东侧设臵 " 一字型 " 单动线，由东广场导入人流，聚集人气，商铺均为双排铺展示性强，结合部分独栋建筑穿插，人流视觉趣味性强；

南侧一面临街，其余三面均围绕集散广场，商业氛围浓厚，多设臵时尚小店动线均为 " 一字型 " 避免出现商业死角，临近广场西周设臵休闲业态餐饮，提高人气；

规划二层全连廊贯穿，结合独栋主力店及部分 2 层餐饮娱乐、购物等单店连接，增强其商铺可达性及提高商铺商业价值，铺面切割多为面积较大的商铺避免出现异形铺及商业死角，结合 1F 广场设臵露台增强商业氛围。

21件世界顶级艺术家雕塑作品的“天空艺术馆”

出自世界顶级艺术家之手的21件艺术品永久落户成都远洋太古里，成为城市景观的一部分。这21个现代经典的雕塑作品来自世界各地的艺术家之手，包括英国、法国、美国、韩国和中国，其中还有两位来自成都的艺术家。雕塑的

材质也因主题而异，石头、钢材、青铜、玻璃，以抽象、具象的表现形式融合在一起，同时也与周围环境、独一无二的古建筑形成对话。每一件雕塑都讲述了艺术家从构思到最终安装的激情与创意的旅程。

四、招商策略

项目从2009年开始进行规划设计，历时6年时间。2013年开始全球招商；2014年5月，完成80%招商，尤其是国际一线品牌的旗舰店基本敲定；2014年11月开始试运营；2015年1月前后迎来开业高峰，2015年4月24日全部开业。

（一）经营现状

首进成都乃至西南品牌占比约26%

据统计，进驻成都远洋太古里的品牌近300个，其中国际品牌131个，港台15个，国内84个；旗舰店14个（世界旗舰店1个，亚太旗舰店3个，中国旗舰店2个）；首进成都60个（中西部地区30个，西南地区15个，成都15个），包括野兽派、无印良品旗舰店、百丽宫影城、方所书店等。除去首入品牌之外，不少老品牌也都是新装上阵，如国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示店的形象出现，新潮品牌、餐饮娱乐品牌则在体验、装修设计上实现了新升级。此外，成都远洋太古里还引入了集合店、买手店概念，如Maria Luisa、drivepro、Monosociety物心等，满足不同消费水平人群的需求。

（二）主力店经营分析

2014年10月31日，成都远洋太古里商业街区开放“体

验期”。从开启消费体验期至今，成都远洋太古里已经现身6

个月左右的时间，有相关报道称，Victoria’s Secret的VSBA概念店在1月开业便实现了近100万的业绩，A&F旗下副线品牌Hollister专卖店的月营业额也超过300万元，而成都太古里方所方面也曾透露数据，称其在试运营期间，平日人流量近8000人次，节假日客流量达2万人次。

五、专家分析：五大核心优势抢滩西南最强商圈

（一）开放式、低密度街区—机遇与挑战并存

印象——休闲购物的好去处

远洋太古里项目在品牌上汇集众多知名品牌，建筑规划上慢里、快里的设计理念满足成都人的不同层次需求，其走走逛逛的闲适感非常符合成都消费者理念。其餐饮业态引进的品

牌非常具有特色，能跟消费者形成良好互动，是休闲购物的好去处。

业态分配以项目定位和资源为基准

每一个项目业态占比都是根据项目定位、开发商自身资源等来定的。成都远洋太古里坐落在成都核心商圈—春熙路商圈，周边商业氛围浓厚，是年轻消费者的潮流地。而成都远洋太古里定位高端，引进众多一线奢侈品牌和潮流品牌，在布局上通过奢侈品牌、时尚潮流品牌等搭配满足不同消费者需求。再次，鉴于远洋太古里自身品牌影响力和项目运营经验而言，70%的零售业态占比也不为高，符合项目定位。

开放式、低密度街区—机遇与挑战并存

开放式、低密度街区能给大家带来非常闲适的购物体验，优势非常明显。一、城市中心高楼耸立的地方，矗立一座低密度街区，独树一臶，其广阔空间也给消费者带来舒适感；二、在建筑规划设计及景观设计上拥有自己的独特风格；三、开放式街区广纳人流，鉴于成都远洋太古里文化与商业结合的独特性，还可以往旅游、娱乐方面发展；四、开放性街区能给较多商家提供一个很好的品牌展示区，这点是封闭式购物中心难以做到的。开放式街区的设计能做到独树一臶，吸引人流的功能外，也存在一些不足。一是受季节和天气影响。冬凉夏热时节及天气恶劣之时，难免会阻挡一部分消费者的脚步，降低消费者购物兴趣；二是物业管理工作困难。因开放式设计，在人来人往的街区中，部分景观设计容易遭受磨损，对物业来说会比较棘手；三是导视系统的精确性。对于

成都太古里项目研究

目录 一、项目简介 (3) 二、区位分析 (5) （一）区域位置 (5) （二）交通分析 (5) （三）商圈分析 (5) 三、定位与业态规划 (6) （一）项目定位 (6) （二）业态规划与占比 (7) （三）楼层规划与品牌落位 (8) （四）特色餐饮业态分析 (9) （五）规划设计分析 (9) 1、整体规划 (11) 2、购物中心规划 (12) 3、古建筑规划设计 (13) 4、广场规划设计 (13) 5、地下商业规划 (14) 6、地面街区规划 (15) （六）商业动线分析 (16) 四、招商策略 (18) （一）经营现状 (19)

（二）主力店经营分析 (19) 五、专家分析：五大核心优势抢滩西南最强商圈 (20) （一）开放式、低密度街区—机遇与挑战并存 (20) （二）五大要素打造核心优势 (22)

成都远洋太古里于2015年4月24日开业。项目坐落位于春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。该项目是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。项目于2014年起分阶段开业，汇聚一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌、米其林星级餐厅以及国内外知名食府，涵盖文化、休闲娱乐、餐饮、购物等多种业态，其零售业态占比近约70%，首进成都品牌占比达到26%，成为时尚消费聚集地。从2014年11月试营业起，主力店日均业绩达到30-100万销售额。 一、项目简介

二、区位分析 （一）区域位置 项目位于成都锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东，毗邻历史悠久的大慈寺，与“中国十大步行街”之一的春熙路步行街接壤，其所处区位可谓市中心“核心区中的核心区”，地理位置非常优越。 （二）交通分析 项目位于春熙路商圈的总府路和纱帽街交汇处，联通地铁站，公交路线达19条，交通四至，通达性良好。 公交线路：4个公交站，19条公交路线，通达成都各地区 地铁：2条地铁线环绕，项目直接连接2、3号线春熙路站的出入口。 轨道交通的打通为项目将来保证客流、增值地价、持续吸引媒体高关注度以及提升综合经营指标等均有裨益。 （三）商圈分析 项目处于 成都核心商 圈——春熙 路商圈。随 着近年来商 业地产在成 都市场的崛 起，春熙路

成都太古里项目研究

目录 一、项目简介 (2) 二、区位分析 (4) （一）区域位臵 (4) （二）交通分析 (4) （三）商圈分析 (4) 三、定位与业态规划 (5) （一）项目定位 (5) （二）业态规划与占比 (6) （三）楼层规划与品牌落位 (7) （四）特色餐饮业态分析 (8) （五）规划设计分析 (8) 1、整体规划 (10) 2、购物中心规划 (11) 3、古建筑规划设计 (12) 4、广场规划设计 (12) 5、地下商业规划 (13) 6、地面街区规划 (14) （六）商业动线分析 (15) 四、招商策略 (17) （一）经营现状 (18) （二）主力店经营分析 (18) 五、专家分析：五大核心优势抢滩西南最强商圈 (19) （一）开放式、低密度街区—机遇与挑战并存 (19) （二）五大要素打造核心优势 (21)

成都远洋太古里于2015年4月24日开业。项目坐落位于春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。该项目是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。项目于2014年起分阶段开业，汇聚一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌、米其林星级餐厅以及国内外知名食府，涵盖文化、休闲娱乐、餐饮、购物等多种业态，其零售业态占比近约70%，首进成都品牌占比达到26%，成为时尚消费聚集地。从2014年11月试营业起，主力店日均业绩达到30-100万销售额。 一、项目简介

二、区位分析 （一）区域位置 项目位于成都锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东，毗邻历史悠久的大慈寺，与“中国十大步行街”之一的春熙路步行街接壤，其所处区位可谓市中心“核心区中的核心区”，地理位臵非常优越。 （二）交通分析 项目位于春熙路商圈的总府路和纱帽街交汇处，联通地铁站，公交路线达19条，交通四至，通达性良好。 公交线路：4个公交站，19条公交路线，通达成都各地区 地铁：2条地铁线环绕，项目直接连接2、3号线春熙路站的出入口。 轨道交通的打通为项目将来保证客流、增值地价、持续吸引媒体高关注度以及提升综合经营指标等均有裨益。 （三）商圈分析 项目处于 成都核心商 圈——春熙 路商圈。随着 近年来商业 地产在成都 市场的崛起， 春熙路商圈

远洋太古里设计思路

我们究竟需要什么样的城市乃至生活 成都远洋太古里项目，是当代都市中心的新型发展形态，并非传统意义上的城市综合体或是商业中心。从设计的角度，建案计划所触及的核心问题，关乎城市及其建筑的未来——我们究竟需要什么样的理想城市，承载什么样的城市生活；在城市演进的新旧交叠的过程中，又如何引导都市更新和城市的可持续发展。 好的城市皆具有浓缩城市性格的都市中心，她们是城市的剪影和多功能的混合社区，是宜居城市的核心价值（livable city），比如伦敦的高云花园、纽约的格林威治村、东京的代官山、台北的永康街富锦街。我们项目所处的成都大慈寺片区，因为其场地规模、所处位置、历史渊源，具有极大的潜力和可能发展成为成都独具魅力的城市中心。 面对都市中心的创建议题，在成都远洋太古里长达七年的设计探索中，我们规划建筑设计团队和业主一道，希望跳脱单一都市建筑的思维，而是从都市更新和公共空间创建的角度，落实更具开放性、包容性、公共性和聚落特质的都市计划，并尝试回答可持续都市的诸多发展要义，整合性地思考集约城市、营商模式、适行城市、多元化混合发展、公共与共享参与空间、慢活社区、文化遗产的保育和活化利用、创意街区、地域场所感这些因素。 设计之道，简单地说是把公众生活的空间、文化历史的资产、公园般的环境，升华为街巷的氛围，并转化为营商和地区经济活跃的机遇，对可持续发展的都市更新具有启示意义。对于成都远洋太古里的专案，我认为可以概括出来的关键因素是–开放街区、新旧融合、快慢呼应、文化传承、空间共享、永续都市。 设计过程的关键方法，在于从社会互动、经济活力和环境共创的综合角度，赋予脉络、创造情景、重组价值、分享串联，让不同界別的人交流和合作，让创意可以在一个快乐的都市社区中发生。所以这样的项目，是更属于人、自然与社会的绿色都市与建筑，也是着重于优化都市公众环境和毗邻的公共空间，重新确立中国都市中心的形象和定位，致力推广区内的本土特色，把现有的历史和文化传统，结合成现代而可持续发展的环境，以吸引居民社区、游客和商业发展等。 关于公共空间与场所感 城市的发展，涉及永续经济活力的驱动问题。其间，建筑的语言、敏感度以及洗练固然十分重要；不过，反倒不是都市项目成功的最根本要义。都市的设计，重要的是赋予空间混合性、渗透性、开放性、公共性、多元性、文化性、参与性、生态性、舒适性。Charles Landry 在《创意城市》（The Creative City: A Toolkit for Urban Innovators）中写道，“人与人之间的关系、互动与交流是城市发展的重要元素，而街道就是促进这些互动交流的平台。当我们要设计出一个人性化的城市空间时，我们需要更多以人为本的街道。” 街巷生活和公共空间，是设计的关键。在突破建制化的都市设计方面，好的设计是以直接面对城市和公众空间的形式做建筑，并将市井生活埋藏在街坊和建筑的空间里，不拘形式，打成一片。 在大慈寺区域，设计的根本理念可以理解为“都市中心”的空间与价值再造。“中心”所培育的社区价值，是整合而非片面，是多元而非单一，是创新而非因循，是参与而非隔离，是

成都太古里项目投融资

目录 一、必要性分析 (2) （一）项目背景 (2) （二）项目提出理由及项目作用与意义 (2) 二、SWOT分析 (3) （一）优势（strengths） (3) （二）劣势（weaknesses） (3) （三）机会（opportunities） (3) （四）威胁（threats） (4) 三、总投资估算 (4) （一）项目对比 (4) （二）可对比性计算 (5) （三）单位生产能力投资估算方法 (5) （四）成都远洋太古里一二类费用计算 (5) （五）成都远洋太古里预备费估算 (5) （六）成都远洋太古里投资总额估算 (6) 四、项目运营费用估算 (6) （一）总体项目对比 (6) （二）项目运营费估算对比 (6) 1、管理费用 (6) 2、财务费用 (7) 3、销售费用 (7) 五、项目收入估算 (7) （一）收入估算 (7) （二）收益率、投资回收期估算 (7) 1、收益率 (7) 2、投资回报期 (8) 六、项目融资方式 (8) （一）项目投资结构 (8) （二）初始投资总资金 (9) （三）资金缺口 (9) （四）融资方式 (9) 附件 (10)

一、必要性分析 （一）项目背景 成都远洋太古里坐落位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街，是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。接壤于人潮涌动的春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。其占地面积约70,800平方米，总楼面面积逾25.18万平方米，交通便利，两条地铁环绕，直接连接2、3号线春熙路站的出入口，4个公交站，19条公交线，通达成都各地区。成都远洋太古里项目别具纵横交织的里弄、开阔的广场空间。为呈现不同的都市脉搏，同时引进快里和慢里概念。快里由三条精彩纷呈的购物街贯通东西广场，树立国际大都会的潮流典范。慢里是大慈寺两旁里弄连同大慈广场一带。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品位、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，让人于繁忙都市中心慢享美好时光。 （二）项目提出理由及项目作用与意义 商业地产是房地产业与商业相结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属性和商业规划、经营、管理的一般属性。除此之外，商业地产也拥有一些自身固有的特点，如商业地产有4个权益：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益；再如商业地产投资开发赢利模式具多样性等。 太古里是具有全球指标性的全球城市文化商业的新地标，明确的客户定位，是满足城市消费需求的城市级商业中心。太古里项目是当代都市中心的新型发展形态，并非传统意义上的城市商业综合体或是商业中心。它是城市的剪影和多功能的混合社区，是宜居城市的核心价值。 太古里项目所处的成都大慈寺片区，因为其场地规模、所处位置、历史渊源，具有极大的潜力和可能发展成为场地独具魅力的城市中心。它跳脱了单一的都市建筑的思维，而是从都市更新和公共空间创建的角度，落实更具开放性、包容性、

成都太古里实地调研报告

XXXX里实地调研报告 成都远洋太古里是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。成都远洋太古里于2014 年起分阶段开业，汇聚一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌、米其林星级餐厅以及国内外知名食府。 远洋太古里作为一个成功的商业项目，具有很多优势。 （1）地理位置优越： 位于成都市中心，北临大慈寺路、西接纱帽街，南靠东大街。项目北侧坐落历史悠久的大慈寺，南侧接壤人潮涌动的春熙路商业街。 （2）公共交通方便： 有很多路公交到达春熙路站或东大街站，并与成都地铁2号及3号线的春熙路交汇站直接连通。 （3）设计理念新颖： 项目将老成都的“历史建筑”与“古老街巷”融入时尚新元素。在传统的基调上赋予古老事物以时尚的新面貌，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，打造出一种国际性的外观设计，营造出一片开放自由的城市空间。远洋太古里保留一片低密度开阔空间，阳光与雨露，鸟语与花香，种种体验变得直接而与众不同。 （4）规划布局合理： “快里”由三条精彩纷呈的购物节贯穿东西两个聚集人潮的广场，众多国际品牌以独栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象，为成都人提供畅“快”淋漓的逛“街”享受。喷泉式水柱间充满了年轻人们的欢声笑语。“慢里”则是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢调生活为主题，喧闹都市中的心灵栖息地。 （5）运作模式准确： 太古里地产采用只租不售的商业地产开发模式，正是这种模式让它走向成功。这也体现出，对于商业地产而言，前期的建筑设计并不是最重要的，后期的运营管理是很重要的，这才是决定一个项目是否成功的关键。

该项目虽有很多显而易见的优点，但还是存在一些缺点与不足。 （1）自驾出行不便： 人流量巨大，车辆进出需要大量时间等候。 （2）商业街人流量大十分吵闹，影响北侧大慈寺的安静。 铁像寺水街调研报告 （1）项目区位： 铁像寺水街位于成都天府新城大源组团，西临铁像寺，北临天府国际社区，东面与南面为高档住宅小区。 （2）项目规模： 水街中肖家河由北向南流过，将其划分为由公共绿地和商业用地共同构成的带状滨水空间。项目全场500 米，占地面积 4.8 公顷，地上建筑面积约 3.2 万平方米。 （3）项目定位： 开放式的城市公共空间，很成都、很现代的特色街区，传承文化脉络的水岸天堂。 （4）整体规划： 整体建筑采用新中式古典风格，并融合老成都元素，集美食、精品、娱乐、时尚、文化等消费格局为一体，融合中西方文化。 5）水文化： 利用肖家河原有的河流景观，河道和驳岸进行了适当改造，增加水域面积，形成整体开合有效的水域形态。运用自然草坪，叠石，石阶，临水木平台，栈桥等景观元素，设计结合临水建筑，构建了多层次的驳岸景观，再现成都水文化。 （6）佛教文化：

成都远洋太古里项目考察报告

成都商业地产项目考察报告 一、成都远洋太古里项目 1、项目简介 成都远洋太古里项目位于成都市锦江区 大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临 近春熙路商业步行街及东大街，周边不仅有 16条公交线路汇集至此，同时还与地铁2号 线和兴建中的3号线的春熙路交汇站直接连 通。远洋太古里项目与历史悠久的大慈寺相 邻，接壤人潮涌动的春熙路商业区，尽享优 越交通和人流优势。 该项目是由太古地产和远洋地产携手开 发的开放式、低密度的街区形态购物中心，占地面积约70,800平方米，总建筑面积逾25.1万平方米，包括零售街区、酒店、服务式公寓以及写字楼。其中零售街区10.6万平方米，于2014年起分阶段开幕。 2、设计理念及业态组成 远洋太古里项目由32栋既独立又相互关联的建筑组成，同时项目还利用双地铁的优势开发了大量地下空间。 成都远洋太古里的“里”字意味“街巷”，顾名思义，正是这里纵横交织的里巷令远洋太古里别具一格。在深刻理解成都这座城市以及成都消费者生活习惯的基础上，成都远洋太古里对其业态进行了合理组合，特别引入“快里”、“慢里”概念。

“快里”由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，众多国际品牌以独栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象，为成都人提供畅“快”淋漓的逛“街”享受。全新Gucci旗舰店，完美整合开放式空间、温暖的奢华建材以及自然光线，塑造出截然不同于传统模式的时尚零售空间，凸显专属于古驰的二十一世纪现代风格。 “慢里”则是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢调生活为主题。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品味、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，呈现出成都远洋太古里另一张动人面孔。米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰，带来顶级品质的精致美食；香港美心集团的翠园旗舰店，将奉上创意粤菜的美味之选；新元素餐厅、Wagas、蓝蛙、莲、红邮筒、ABC Cooking Studio、Gloria Jeans Coffee、极食餐厅也将首次亮相成都；星巴克位于西南地区的第一家拥有金质服务标准的“全黑围裙店”与哈根达斯上海之外的第一家酒吧概念店，都为成都了带来全新消费体验。

远洋太古里案例分析说课材料

远洋太古里案例分析

远洋太古里案例分析 1.项目简介 项目位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以 南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大 街。项目特色：大自然触手可及，天空从此不一 样；传承历史与文化，城市中心重现活力；人与 自然、文化与艺术交相辉映“快里”与“慢里” 完美融合。 2.功能分析 成都远洋太古里项目别具纵横交织的里弄、开阔的广场空间，为呈现不同的都市脉搏，同时引进快里和慢里概念，树立国际大都会的潮流典范。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品位、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，让人于繁忙都市中心慢享美好时光。

3.文化分析 成都是一座国家级历史文化名城，在国内外享有很高的声誉。她是一座文化之都，有着深厚的文化底蕴；宜居之都，完善的宜居条件；休闲之都，独特的休闲文化；融合之都，人性化和社会和谐；时尚之都，时尚的生活方式和文化追求；更是一座文明古都，三江环抱三城相迭。 远洋太古里项目，环抱大慈寺而立。大慈寺， 相传始建于隋朝，唐玄宗赐匾“敕建大圣慈寺”。 唐代名僧玄奘曾在这里受戒。 游寺观画，买物看戏，聚餐饮酒，观灯赏月， 登楼高望，纳凉避暑。悠悠历史，许多文人墨客 在此留下足迹。使得远洋太古里项目从一开始， 就充满历史文化内涵。 4.建筑分析 成都远洋太古里深谙城市空间承载文化与历史这一重要职责。坐落于历史文化氛围浓郁的大慈寺片区，成都远洋太古里秉持“以现代诠释传统”的设计理念，将成都的文化精神注入建筑群落之中，这座城市的色彩与质感，成都人的闲适与包容，点点滴滴的地域特色都将在房屋、街巷、广场一一呈现。

【建筑特色】通过保留古老街巷与历史遗迹，融入2-3层的独栋建筑，川西风 格的青瓦坡屋顶与格栅，配以大面积的玻璃幕墙相融合，极具特色和美感。 建筑特色概述： 川西风格的青瓦坡屋顶 现代工艺，古典特色的格栅 古老街巷与历史建筑嵌入其中 橱窗式大面积的玻璃幕墙 通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅 配以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由极具美感的城市空 间。

成都太古里

成都远洋太古里（以下简称：“太古里”）项目处于成都传统核心商圈——春熙路商圈，项目正好位于东大街起始段，比邻成都大慈寺，规划为总楼面积超过10万方的开放式街区购物中心。在2013年6月，由北京远洋地产与太古地产联合宣布将携手打造该项目。经过一年多的打造，今年11月，成都远洋太古里正式启动消费体验期，借此完善现场环境和消费者体验，为即将开业做准备。 太古里项目相关人士表示，成都远洋太古里开业初步预计将在今年年底或者明年年初。希望经过一段时间的体验期，以及租户的逐步开业来完善现场环境和消费者体验。 在打造之初，太古里项目便确定街区式的购物中心模式。通过创新的设计手法将四川建筑特色融入到项目中，不同于周边的高楼及室内购物中心，利用通透的独栋建筑设计让入驻的高端品牌得以临街展示，成功吸引不少品牌商家入驻。同时提供给消费者真正“逛街”的感受，希望在建筑风格上赢得消费者的关注。 太古里相关人士就表示，此前邀请多位国际知名艺术家，为项目设计独特的艺术品放置在项目的不同位置，结合比邻项目的大慈寺文化为项目增添历时和文化的韵味，与大慈寺文化相互呼应。 太古里项目自打造之初便定位高端，后期引入的商业品牌也包含不少国际顶尖品牌，同时引入大量国际知名美食品牌的进驻。太古里相关负责人表示，此前根据成都的地域文化特色，引入到一系列国际时尚品牌，还提供多元化、多口味的餐饮体验。据统计，目前太古里已经汇集了米其林星级餐厅、鼎泰丰、正斗、KABB、蓝蛙、新元素、Grappa’s、Wagas等众多知名的餐饮品牌。 即便如此，不少业内人士认为，春熙路商圈目前的商业格局已经基本定型，作为全新进入该区域的太古里项目一时之间难以成为核心项目，众多的运营成熟的项目，加大其后期的运营难度，竞争压力可想而知。 随着近年来商业地产在成都市场的崛起，春熙路商圈不仅发展为成都最传统和最具标示性的商业中心更发展为成都知名商业景点。庞大的消费人群，让该片区在成都其他片区商业过剩的说法此起彼伏的背景下，依然随时保持着极高的人气。但从目前来看，片区已经拥有群光广场、伊势丹百货、伊藤洋华堂、IFS、新世纪百货、仁和春天百货、摩尔百货等项目，品质也从低到高应有尽有。在一众商业巨头云集的地方，即将开业的太古里要想从中分一杯羹，显然不是易事。

成都太古里项目投融资

目录 一、必要性分析 2... （一）项目背景..................................................... 2... （二）项目提出理由及项目作用与意义................................. 2.. 二、SWOT分析 3... （一）优势（strengths ）.............................................. 3.. （二）劣势（weaknesses）............................................ 3.. （三）机会（opportunities ）........................................... 3.. （四）威胁（threats）................................................. 4... 三、总投资估算............................................................ 4... （一）项目对比............................................................................ 4.. . （二）可对比性计算............................................................................ 5.. . （三）单位生产能力投资估算方法 ........................................ 5.. （四）成都远洋太古里一二类费用计算 .................................... 5. （五）成都远洋太古里预备费估算 ........................................ 5.. （六）成都远洋太古里投资总额估算 ...................................... 6.. 四、项目运营费用估算............................................................................ 6.. . （一）总体项目对比 .................................................... 6... （二）项目运营费估算对比 .............................................. 6.. 1、管理费用....................................................... 6... 2、财务费用....................................................... 7... 3、销售费用....................................................... 7... 五、项目收入估算............................................................................ 7.. . （一）收入估算 ........................................................ 7... （二）收益率、投资回收期估算 .......................................... 7.. 1、收益率......................................................... 7... 2、投资回报期..................................................... 8... 六、项目融资方式.......................................................... 8... （一）项目投资结构 .................................................... 8... （二）初始投资总资金 .................................................. 9.. （三）资金缺口 ........................................................ 9...

成都远洋太古里设计分析说明[完整版]

主要设计人员 设计总负责人：饶雪松 各专业负责人： 建筑佘龙、张纪海 结构迟春 给排水李波、杨槐 电气朱彬、张敏 暖通侯余波 设计说明目录 一、概况 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、给排水设计 六、电气设计 七、暖通设计 八、消防篇 九、节能篇 十、环保篇 十一、卫生防疫篇 十二、无障碍设计篇 十三、人防篇

一、概况 1.1本项目位于成都市锦江区大慈寺片区(宗地编号JJ07(211):2010-131)，属于大慈寺历史文化保护区范围，建设用地面积57147.8㎡。用地地北侧隔二期发展用地为50米宽大慈寺路，南侧为12米宽东西糠市街，东侧为16米宽东顺城南街、笔贴式街，西侧为20米宽纱帽街，局部用地临红星路步行区，与地铁二号线及三号线交汇站春熙路站直接对接。本项目位于成都核心地带，项目发展将形成都乃至中国大西部的一个新地标，对区域服务和完善城市规划有着极其重要的作用。 基地内原始地形较平缓，场地已经平整，由于周边城市道路标高暂时未测量完成，竖向设计将在下一阶段初步设计时补充完善。 1.2 工程设计依据： 1.2.1 建设方提供的设计任务书 1.2.2建设方提供的1：500规划用地红线图(编号:2010-04978) 和规划设计条件通知书。 1.2.3 国家现行的相关法规、标准及规范。 1.2.6 成都市规划管理技术规定（2008）。 1.3 工程设计规模和设计范围： 1.3.1 设计规模： 1.3.1.1本项目由5栋商业建筑群形成的开放式购物街、1栋精品酒店和3层地下室构成。 1.3.1.2建筑高度: 1、商业建筑群：屋脊线最高17.10米，共3 层。 2、精品酒店：最高部分12层，44.6 米。 1.3.2 设计范围： 方案设计范围：土建工程、给排水、电气照明、暖通空调。 二、总体规划 2.1 总体规划概念： 成都大慈寺是具有一千三百多年历史的文明古刹。早在唐朝，来自日本、朝鲜和印度的佛教高僧就不远千里来到大慈寺修行、讲经、说法，其文化艺术也盛极一时，成为“一时绝艺”。同时，作为昔日三国时期蜀汉都城的成都，今日已经成为了中国的休闲之都。充满如此的文化和历史内涵，大慈区域的开发将为成都都市更新提供最令人激动的可能性。 大慈计划的一个主要特色是高质量和精心策划的公共空间氛围。与自然结合的广场、街巷、庭院、店铺、茶馆等一系列多元化的空间网络建立了一个创意文化商业活动的基本条件?而大慈古刹恰恰为这一社区提供了独有的人文特质。 大慈计划亦同时通过创意空间促进商业繁荣。人们将乐于至此，沟通与交流、品茗、体验国际美食、娱乐购物、欣赏表演、或是园间漫步。我们相信让不同界别的人交流和合作﹐创意可在一个自然环境中发生? 受大慈古刹临济派禅宗的启发，禅风精品酒店是国际旅客的独特行馆和大慈体验之所。千年以来，朝香客籍由大慈感悟而修身养性的体验可以与现代化的酒店和公寓设施相濡以沬。 大慈计划亦为新时代的创意公司提供了具有文化品味的时尚工作形态空间。这些办公坊与林荫道、咖啡馆、餐厅和店铺紧密结合。灵活的办公空间适合那些流动性强的企业和员工。他们中的大多数人与黑莓手机和笔记电脑