信托业务类型

（五）整体的业务模式特点及存在的问题

1、信托业务主要业务类型介绍

从不同的角度，可以对信托业务进行不同的分类：

（1）以委托人数量为划分标准，可以分为单一信托与集合信托；

（2）以委托人交付信托财产形式为划分标准，可以分为资金、股权、债权、股权收益权、特定资产收益权信托等；

（3）以委托人/受益人是否划分为不同顺位（如优先级、次级受益人），可分为结构化信托和非结构化信托。

（4）最常用的划分标准是根据信托财产的投资对象（或者说信托财产运用方式）的不同划分信托类型，在该维度下的信托业务类型又可以涵盖上述两种划分标准下的不同信托类型，下面即以此种标准为主来具体介绍。

信托业务类型简表

以下是对上述信托业务类型的具体介绍：

一、房地产信托类

（一）单一信托

1、贷款类：单一委托人将资金委托给信托公司，以贷款方式投入符合条件的房地产企业。

2、受让特定资产收益权类：信托公司以单一信托资金购买房地产企业的股权收益权，控股股东将房地产企业相应比例的股权质押给信托公司，房地产企业或其控股股东承诺按约定金额补足收益权。

3、股权收益类：房地产企业控股股东以其持有的股权收益权作为委托资产认购信托计划，该收益权成为信托财产，房地产公司控股股东作为受益人享有信托受益权。而后受益人将受益权出售给银行，银行以理财计划募集资金支付转让价款。房地产公司控股股东对收益作出保证，并以相关股权质押。

（二）集合资金信托计划

1、贷款类：信托公司直接向房地产企业贷款。

2、股权转让类：信托公司以信托资金购买房地产公司股权，约定期限届至后对外转让目标股权，原股权持有方承诺补足实际转让价款和约定转让价款的差额部分，也可以按照约定价格直接回购，但是否回购的选择权由原股权持有方享有。

3、股权转让+股东借款债权转让：信托公司以信托资金购买房地产公司股权的同时受让该房地产公司的股东贷款。其中股权转让部分的交易模式和风险因素与上述股权转让类相同。房地产公司股东对贷款本息偿还提供保证担保。

4、特定资产收益权类：信托公司以信托资金购买房地产企业的土地使用权、已竣工地产项目的收益权，约定期限届至后信托公司对外转让该等收益权。房地产企业或其控股股权持有

方承诺补足实际转让价款和约定转让价款的差额部分，也可以按照约定价格直接回购，但是否回购的选择权由房地产企业享有。

5、结构化信托类：投资人以现金认购信托计划，同时房地产企业股东以其股东贷款认购信托计划，现金部分为优先级受益权，贷款部分为劣后级受益权。信托计划生效后，以现金向目标房地产企业增资，同时将股东贷款的债权为变更为信托公司。信托到期后，房地产企业偿还的借款首先向优先级受益权人分配，而后劣后级受益人取得分配后剩余的现金和目标房地产公司的股权。

二、证券投资类信托

概述：证券投资类信托产品的基本模式为，受托人（信托公司）接受委托人的委托将信托资金投资于证券市场。

该类产品通常引进投资顾问提供投资建议，因此需防范投资顾问的道德风险和管理风险，为此，受托人严格对投资顾问进行尽职调查，并在相关协议中明确其责任、义务、权限、流程等，以有效控制前述风险。受托人的主要法律责任为风险披露责任和尽职管理的责任，即按照确定的标准和流程管理投资事务，受托人需对处理信托事务的行为(根据投资顾问建议进行投资决策)承担直接责任。

图例：证券投资类基本模式（虚线部分为银行单一委托模式）

（一）结构化证券投资信托

结构化证券投资类的共同特点为：受益权分为优先级受益权和次级受益权，信托收益首先满足优先级受益权的本金和预期收益，再对次级受益权分配，因此在信托收益较低时，次级收益权起到保障优先级受益权本金和收益的作用。而当信托收益较高时，次级收益权则可享受超出预期收益部分的收益，通常次级收益权由财务顾问自己认购或由其推荐购买。该类产品中的次级受益权起到降低优先级受益权风险，捆绑投资顾问利益并激励其行为的作用。

图例：结构化证券投资信托

（二）非结构化证券投资信托

相对结构化产品而言，未设置优先级受益权的模式均为非结构化证券投资，该等模式因没有次级受益权的保障，投资者的本金和预期收益风险相对高于结构化证券投资信托产品。

非结构化模式通常将受益权分为A级和B级（一般受益权和特定受益权）两种：B级（特定）受益权根据信托产品整体收益超过比较基准程度享有一定比例的B级（特定）信托收益，扣除B级（特定）信托收益后，A级（一般）、B级（特定）受益权均按照信托产品的投资收益享有相应的信托收益。B级受益权通常由投资务顾问购买，对投资顾问具有激励作用。

图例：非结构化证券投资信托（所示为设有A、B级受益权的情况）

（三）TOT

TOT产品的共同特点为母信托和子信托共存，信托公司作为母信托受托人以母信托的部分信托资金认购子信托，子信托的数量通常不受限制，根据市场和业绩决定去留，在灵活性

和分散投资风险上更具优势。依子信托为结构化信托还是非结构化信托，TOT又分为结构化TOT和非结构化TOT。

图例：TOT（所示为子信托为结构化的情况）

（四）证劵投资有限合伙基金类

自2009年以来信托产品在中国证券登记结算公司开立证券账户受到限制。为克服上述限制，信托公司结合新的合伙企业法，设计出此类业务模式。下面以甲系列加以介绍：

信托计划募集到资金后，与甲设立一合伙企业。由于主体资格问题，信托计划本身无法成为合伙人，因此名义上由信托公司与甲共同组建丙投资合伙企业。其中，甲为普通合伙人，信托公司作为有限合伙人。按照新的合伙企业法，有限合伙企业是指：普通合伙人负责合伙的经营管理并对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人不执行合伙事务并以其出资为限承担有限责任的营利性组织。甲凭借其专业判断以有限合伙企业的名义投资于二级市场股票、股指期货、银行保本产品、网上网下新股申购等证券投资标的。

投资人可以在信托计划存续期间申购、赎回信托单位份额。届时，合伙企业将退伙资金直接支付给信托公司。本信托计划项下信托受益权分为A级受益权和B级受益权。B级受益权不仅享有从信托财产中获取A级信托利益的权利，还享有从信托财产中获取B级信托利益的权利。B级收益权由甲享有，主要作为投资获得较高回报后的一种提成。信托公司仅负责合伙企业印信的保管，印信的使用的决策由执行合伙人作出。

（五）金融股权类信托项目

信托公司金融股权类信托项目的基本模式是，信托公司发行单一或者集合资金信托计划，信托公司接受委托人的委托将信托资金直接或者间接投资于拟上市的金融类企业的股权。根据信托资金是直接投资还是间接投资于金融股权（信托公司存量金融股权信托业务中，仅一例为间接投资），该类项目有以下两种结构：

以及

该等信托设立的目的，或者是投资主体其自身不符合直接投资金融类企业的资质，或者是因为特定原因不愿意直接持有股权，或者是为了借助资金杠杆的力量获得融资。

三、信贷资产类信托业务

信贷资产类信托的基本特点为信托资金买断其他主体持有的尚未到期的资金债权及相应的担保从权利。根据原始债权人不同又分为银行信贷资产类和非银行债权类信贷资产，其中银行信贷资产类包括购买对象为商业票据；根据委托人构成，又分为单一和集合信托；

银行信贷资产类的基本模式为，用信托资金买断银行(目前主要为招商银行)持有的尚未到期的信贷资产债权及相应的担保从权利。当信托计划到期，借款人向受托支付借款本息，受托人向受益人进行信托利益分配：如借款人未能按时足额还本付息，信贷资产仍为尚未实现的债权时，受托人于信托到期日将债权按比例分割转让给每一受益人，转让后即视为受托人已向受益人返还了信托财产，信托计划终止。为规避受托人尽责风险，还在合同中约定，银行有义务接受债权人的委托代为行使追偿债权。

图例：信贷资产类模式（集合）

四、能源矿产类信托项目

信托公司能源矿产类信托项目的基本模式是，信托公司发行集合资金信托计划，接受委托人委托将信托资金借贷给能源矿产类企业并由该等企业及其关联方为贷款的偿还提供担保。

根据信托资金是完全用作贷款还是拨出小部分用作收购借款企业的部分股权，能源矿产类信托项目可以分为纯贷款型和贷款加股权投资型（结构见下图）。贷款加股权投资型项目中，受托人用一小部分信托资金以远低于股权评估值的价格从原股东处收购借款企业大部分股权，贷款到期后由原股东原价回购。通过该等安排，一方面信托公司可以成为借款企业控股股东，进而修改公司章程，介入企业重大事项的决策管理，以加强对借款企业的监管；另一方面，在债务人不能偿还债务时可通过变卖低价取得的股权而受偿。故该等股权投资的实质是为了保障债权的偿还。

五、收益权投资类信托项目

收益权投资类主要包括：股权收益权、股票收益权、租金收益权等投资。虽然名称不同，但大同小异，都属于购买某种特定的收益权。股权收益权最为常见，下面进行主要介绍：图例：股权收益权类基本模式

六、消费信贷类信托

本类信托也属于其他类，其特殊处在于：信托资金并不向某家企业发放，而是贷款给委托人推荐的具有偿债能力的个人群体（类似信用卡业务）。下面以XXX项目为例进行介绍：XXX集团，是创建于1991年的金融集团，主要业务包括：消费信贷、保险、资产管理等。由于其在中国并未获得相应的金融资质，目前只能通过信托平台，来发放贷款。提供信托资金的次级受益人（约占信托资金总量的63%）和担保公司皆为XXX集团在中国设立的全资子公司，个人消费贷款客户也皆由次级受益人推荐。若个人客户逾期不还，担保公司负责承担连带责任。信托计划中，优先受益人享受固定期限内的预期收益，次级受益人以及信托财产及其受益保证优先受益人本金及受益。

当借款人逾期违约率较高，且担保公司无力承担时，本项目会存在一定风险。

七、艺术品、红酒类信托

该类产品一般规模不大，收益高于银信合作，低于房地产，风险控制方面，公司通常的做法是引入嘉德、保利等业内知名企业做担保、标的鉴定与估值、标的保管，设置较低的质押率。该类产品的最大意义在于产品创新提升公司的知名度和美誉度。

以下以《xxx艺术品基金集合资金信托计划》为例说明此类业务的交易结构：

2、在审计过程中发现的问题及建议

1）房地产信托业务

（1）房地产信托产品的主要模式

房地产信托产品虽然有过快速增长的时期,但比较其产品融资模式,却会发现融资模式具有单一、风险集中的特点。

A．信托贷款模式

所谓信托贷款模式,即房地产开发企业首先委托信托公司针对自有房地产开发项目设立信托计划；信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金,并将募集资金以贷款形式发放给房地产开发企业；房地产开发企业以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保，到期依照信托合同还本付息。这种信托产品从本质上看，是银行房贷方式的延续，只不过资金来源是信托公司募集的信托资金。

B．股权投资模式

这种信托项目的运作方式为：首先由信托公司向委托人募集信托资金，然后信托公司将募集到的信托资金用于购买房地产公司的部分股权,房地产公司将出售股权得到的资金投资于房地产项目，待项目完成后，房地产公司(或其母公司)按溢价收购信托公司所持股权。信托公司将出售股权所得收益用于支付给受益人。

以房地产信托产品模式还包括组合投资类、债权类、收益权转让类等,但主要还是以信托贷款产品最为常见。

（2）当前房地产信托中存在的主要问题

A．房地产信托产品模式单一

目前国内房地产开发企业普遍把信托公司当成一个贷款发放机构，通过信托计划募集得到的资金也大多投资于单一项目。在这个过程中信托实际上充当了银行的角色，通过信托计划从投资者手中融得资金，然后简单地将这些资金投放于相应项目，完全失去了信托分解和化解金融风险的意义。当银行“银根紧缩”的时候，这些信托贷款的偿还便存在风险。

B．财产运用的风险问题正在逐步显现

目前房地产信托财产运行风险主要有以下表现：

其一，现金流和收益不稳定，容易造成开发商资金链条断裂,进而影响信托财产的安全。

其二，对于以股权投资类的房地产信托，由于信托财产放在资本金项目下，在不增加负债的基础上,虽然可以大大提高项目的再融资能力。但如果后续资金没有达到最初的预期，则会影响信托财产的退出。

其三，房地产项目一般投资规模较大，一个房地产项目的融资能力少则千万，多则可达数十亿。事实上，每一个大的房地产项目的资金链条都很紧张，一旦开发商局部引发风险，则会影响全盘的资金供给，而这也将引发房地产信托财产的运用风险。

（3）被审计单位的表外股权情况

（4）房地产信托中不满足432条件的融资情况

2）银信合作业务

（1）通道类业务

信托公司普遍存在通道列业务，银监会已明令禁止信托公司开展此类业务。

通道类业务是指信托公司没有主动、系统地进行项目开发、产品设计、交易结构安排和风险控制措施，不直接、亲自参与信托资产管理，仅仅是将外部资产通过信托合同的形式在信托公司履行一个文件性流程，业务回报率极低的业务。也称“被动管理型业务”

银信联合发行理财产品是银信合作最主要的模式，银行在其中始终保持着主导地位，而信托则主要提供产品发行的“通道”或“平台”，这使得银信合作实际上成为了“通道合作”。这实际上很难反映银行的真实放贷水平。银信合作因此往往成为绕过信贷监管政策的通道，银行通过银信合作的信贷类理财产品曲线发放贷款。

银监会规定，信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。

《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》鼓励信托公司探索业务合作新模式和新领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整做出积极贡献。

（2）信托产品设计为开放式

目前，有些信托公司还在开展开放式的信托产品，银监会已明令禁止信托公司开展此类业务。所谓开放式信托产品是指信托产品的发行总额不固定，对同一信托项目分次融资，受

托人有可能利用此模式用本次的发行款项支付前次到期的投资款，对以后的投资者存在投资风险。

3）财产信托中信托财产的登记

由于信托财产的独立性，信托关系的效力对第三人的利益影响极大。如果不以一定方式登记有关信托事实，第三人则可能因为不知某项财产已成为信托财产而遭受意外损害。在受托人破产的情形中，信托财产被隔离在受托人个人的债权人的请求权外，享有独立性，显然与第三人有关。为保障公平，体现公正原则，信托财产及信托关系应当登记，并向有关方披露。有鉴于此，我国《信托法》第十条规定了：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”

既要借助财产所有权转移使信托管理发挥效率优势，又要顾及物权法定原则，确立信托财产的独立性，只有通过信托财产的登记制度来达到这一目的。否则，仅仅将信托财产转移至受托人，而不通过信托登记将其与受托人的固有财产或其他信托财产分开，信托财产的独立性便无任何保障。建立信托登记制度，可以明确信托财产的权属和性质，确保信托设立目的的合法性和信托财产对抗第三人的效力，确认信托的正式生效和与成立，以此为基础明确信托法律关系及各方当事人的权利义务，使信托关系保持稳固，确保交易安全。大陆法系国家中，物权的存在和变动必须公示以保障交易安全。

3、个性的问题

1）艺术品信托

艺术品类信托产品风险较高,在目前信托产品投资者教育不充分情况下，产品盈利能力直接影响公司声誉。随银信合作业务政策监管力度加大，公司逐渐丧失银行理财部门这类优质客户后，需要转向自己挖掘优质机构客户和高净值私人客户，此时，公司历史产品的盈利能力会影响未来的优质客户的积累。建议公司通过不同渠道、方式实施投资者教育，培养投资者正确的风险意识,避免声誉风险。

2）中粮小包装油信托：经销商的经营风险问题、用自有资金向经销商提供资金而导致的自营业务风险与信托业务风险隔离问题

3）国投信托“财富宝”问题

国投信托公司以自有资金认购“国投飞天财富宝证券投资集合信托计划”，本信托计划的主要受益人为国投信托公司，信托计划中规定不定期分红的决定权为国投信托公司，此信托产品的分红方式可能会对公司财务报表的利润产生一定影响。

（六）信托产品创新情况

各家信托公司在保持发展常规信托业务外，利用自身实力和优势，不断开发创新型信托产品，积极开展私募基金合作业务和产业基金业务，以及艺术品、红白酒投资等其他特色信托业务，并在开拓有限合伙平台业务、矿产能源业务、保障性住房业务等业务类型方面取得长足进步。公司设立的创新型产品情况如下：

1、中融信托公司和国投信托公司开展了艺术品、红白酒投资的信托产品；

2、外贸信托公司和中融信托公司开展了有限合伙平台业务、矿产能源投资业务、保障

性住房业务；

3、中粮信托公司开展了土地承包经营权流转信托、小包装油经销商信托业务；

4、外贸信托公司开展了消费信贷信托业务。

信托投资公司及信托业务介绍

信托公司以信任委托为基础、以货币资金和实物财产的经营管理为形式，融资和融物相结合的多边信用行为。它是随着商品经济的发展而出现的。信托业务18世纪出现于英国。信托业务主要包括委托和代理两个方面的内容。前者是指财产的所有者为自己或其指定人的利益，将其财产委托给他人，要求按照一定的目的，代为妥善的管理和有利的经营；后者是指一方授权另一方，代为办理的一定经济事项。信托业务的关系人有委托人、受托人和受益人三个方面。转移财产权的人，即原财产的所有者是委托人；接受委托代为管理和经营财产的人是受托人；享受财产所带来的利益的人是受益人。信托的种类很多，主要包括个人信托、法人信托、任意信托、特约信托、公益信托、私益信托、自益信托、他益信托、资金信托、动产信托、不动产信托、营业信托、非营业信托、民事信托和商事信托等。信托业务方式灵活多样，适应性强，有利于搞活经济，加强地区间的经济技术协作；有利于吸收国内外资金，支持企业的设备更新和技术改造。 1、信托的定义： 信托是指委托人基于对受托人(信托投资公司)的信任，将其合法拥有的财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的，进行管理或者处分的行为。概括地说是“受人之托，代人理财”。 2、信托的基本特征： (1)、信托是以信任为基础，受托人应具有良好的信誉。 (2)、信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给受托人。 (3)、信托财产具有独立性，信托依法成立后，信托财产即从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来，成为独立运作的财产。 (4)、受托人为受益人的最大利益管理信托事务。 3、信托法对信托的设立的规定： (1)、设立信托，必须有合法的信托目的； (2)、设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产，包括合法的财产权利。 (3)、设立信托，信托文件应当采用书面形式。 (4)、设立信托的财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理

信托公司业务准入标准(政府类)

信托公司业务准入标准（政府类） 一、区域选择 1、原则上仅在全国一、二线城市区县级以上、地市级、百强县、以及公共预算收入超过30亿元的其他区县级地区开展政府类公司业务。 2、原则上不在以下六省份的省会以外地区新增政府类公司业务，包括贵州、内蒙古、辽宁、黑龙江、吉林。 3、地方政府债务率不高于100%。 4、地方政府的下属企业未发生债券违约事件。 二、交易对手选择 1、融资人或保证人具有AA以上主体评级和M以上债项评级，存量债券到期日须晚于信托计划到期曰。 2、融资人或保证人的财务状况需符合以下条件： （1）上年度净资产不低于50亿元，资产负债率不高于75%。 （2）上年度经营收入不低于3亿元。 （3）上年度总体净现金流大于0。 三、风控措施 1、全国一、二线城市区县级以上的政府类公司业务，可不提供资产抵押。 2、融资人或保证人提供对政府应收账款质押的，可不提供资产抵押。应收账款债权应在中国人民银行“动产融资登记平台”和“应收账款融资平台”进行登记。 3、融资人或保证人满足以下财务指标的，可不提供资产抵押： （1）上年度净资产不低于100亿元 （2）资产负债率不高于70% （3）营业收入不低于20亿元 （4）经营性净现金流和总体净现金流均大于0

四、规模控制 1、政府类公司业务的申请确认，以业务部门提交立项报 告的时间和融资规模为准，满额即止。业务部门在申请立项时应 提交经融资人盖章确认的《融资申请书》，其中应包含融资规模、 融资成本、信托期限、交易结构、风控措施等核心要素。 2、政府类公司业务的融资规模上限原则上不超过以下1 和2两项中的较低者： 交易对手规模上限：融资额度不超过融资人和保证人上年度营业收入之和（扣除并表数据）的30%。 区域规模上限： （1）地市级项目：公司在该地区开展主动管理类政府类公司 业务的总规模不超过本级财政总收入的15%。 （2）区县级项目：公司在该地区开展主动管理类政府类公司 业务的总规模不超过公共预算收入的15%。 （3）对于提供抵押担保且抵押率低于50%的项目，在核算规模 控制金额时，其项目规模按实际发行规模的8折计算。 五、其他事项 1、政府类公司业务层级认定，以融资人或担保人所属地方政府的行政级别为依据。 2、政府类公司出具“自身不具有地方政府融资平台的属 性，不承担帮助地方政府筹集资金的责任，属于普通工商企业”的承诺函。 3、提供足值资产抵押的项目，可适当突破上述第二项“交易对手选择”第2条中的个别财务指标。 4、省内业务可一事一议，但融资规模仍需满足上述第四项“规模控制”规定。 5、对于地方政府公共预算收入超过20亿元、融资人或保证人自身财务实力较强

创投基金与信托合作模式

创投机构与信托基金合作方式的探讨 1、 创业投资信托 1、创业投资信托的涵义 创业投资信托是受托人接受委托人的委托，将委托人的资金，按照双方的约定，以高科技产业为代表的高风险企业作为投资对象，以追求长期收益为投资目标所进行的一种直接投资方式。其特点是该信托的封闭期限较长，根据不同项目的特点，投资风险与回报有所不同，但总体上能体现高风险高收益的原则。 创业投资信托与证券投资信托、产业投资信托共同构成资金信托的三大领域。创业投资是一种集金融、创新、科技、管理与市场为一体的新型资金运作模式，具有高风险、高收益的特点，因此必须有相应的机制来满足这种要求才能使其得以正常地进行。信托所具有的独特的运作机制正好能够满足这种要求。 首先，信托投资公司作为机构投资者参与创业投资，可以发挥其代客理财的功能，为客户的资产保值增值。信托投资公司通过为客户提供专家理财服务并收取一定比例的佣金，而佣金的多少与所投项目的收益状况直接相关，如果投资收益达不到预期的最低底线，可能没有任何佣金收入。保值增值的压力使得信托投资公司在进行创业投资时不得不进行权衡，最终使各方当事人所获得的收益与所承担的风险达到动态的平衡。 其次，信托投资公司可以利用其资产管理方面的人才优势和管理优势，发起设立创业投资基金，并充当基金管理人。设立创业投资基金，不仅可以为分散的民间资本找到新的投资渠道，而且能够在一定程度上解决创业投资资金不足的问题。 此外，在创业投资推出阶段，如管理人收购、股权转让、主板和创业板上市等各种方式中，信托投资公司可以凭借其资本运作的经验，担当财务顾问等方面的角色。信托财产的独立性和可转移性使得其能够适应创业投资运行机制的许多内在要求。

房地产信托融资典型模式和案例

房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。

其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达

50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

股加债房地产信托业务模式及风险防范

股加债房地产信托业务模式及风险防范 一、股加债模式 股权和债权相结合(股+债)的混合信托融资模式，它具有贷款类和股权类房地产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特点，通过股权和债权的组合满足房地产开发企业对资金的需求。 股加债模式有广义和狭义之分，狭义的股加债一般是指信托公司发起设立集合资金信托计划，采用结构化方式募集信托资金，向尚未满足“四三二”的项目公司融资，其中，优先级信托受益权向社会合格投资者募集，劣后级别信托受益权则由项目公司之控股公司或关联公司以其对项目公司享有的应收债权认购。优先级信托资金以股权的形式向项目公司进行股权投资（通常为增资扩股），劣后级信托受益权在信托期间不分配信托利益，优先级信托受益人的投资收益由项目公司按期偿还应收债权来实现。待实现优先级信托受益人预期收益后，信托计划享有项目公司的股权原状分配给劣后级信托受益人，最终实现信托计划的退出。 广义的股加债模式除了上述狭义的股加债以外，还包括股加贷模式。与狭义的股加债模式相比，股加贷模式相对简单，期通常为信托公司发起设立集合资金信托计划，拟募集信托资金向未满足“四三二”的项目公司融资，其中，较小部分的信托资金受让项目股权，剩余大部分信托资金以股东借款的形式投向项目公司。信托期间，项目公司按期规划股东借款的本息，信托期满，通过项目公司或其控股股东等关联方回购信托计划持有的股权，或其他处分项目公司股权的方式实现信托计划的退出。 从“股加贷”模式的起源看，狭义的股加债模式系股加贷款模式的延伸和变种，由于加贷模式中，信托公司直接以股东借款的形式向项目公司追加投资，此种安排极易被认定为变相向不符合“四三二”的项目公司融资，实践中也不被监管部门认可。目前，我司看站的股加债模式均为狭义上的股加债，且在整个交易结构中没有任何回购安排（包括回购承诺、优先选择权安排等）。 二、股加债模式合规审查要点 1、优先级与劣后级信托受益权的配比 股加债模式中，次级信托受益权通常是由项目公司控股股东以其对项目公司的应收债权认购，实质上是对优先级信托受益权的增信，在实践中，优先级信托受益人的投资收益主要源于该应收债权实现。因此，为实现优先级信托受益人的投资收益以及信托计划的顺利退出，优先级与次级信托受益权的配比应不高于1:1，也即信托计划对项目公司享有的该应收债权的本息能够覆盖优先级信托受益权的本金及投资收益。此外，为确保优先级信托受益人的投资收益，在信托文件中应明确次级信托受益人劣后于优先级信托受益人分配信托利益，抑或于信托期间不分配信托利益。 2、应收债权的形成应真实、合法、有效 项目公司控股股东享有的应收债权在认购次级受益权后，信托计划即成为该应收债权的债权人，因此，该应收债权的形成是否真实、合法、有效将直接影响到该信托计划债权的实现，进而关系到优先级信托受益人的投资收益。由于该应收债权的形成发生在项目公司及其控股股东之间，实践中其形成的原因形式多样，为确保该应收债权满足合法性、真是性要求，需要对其形成进行合规审查，

(推荐)信托的种类与特点

信托的种类与特点 来源：百度作者： 信托是一种金融行为，它具有财产管理与融通资金以及融资与融物相结合的特点，是一种金融信托。它不属于贸易机构接受客户的委托人从事商品代理买卖的贸易信托。 1.信托的种类： 信托的种类可根据形式和内容进行不同的划分。 ①按信托关系建立的方式可分为：任意信托和法定信托 ②按委托人或受托人的性质不同分为：法人信托和个人信托 ③按受益对象的目的不同分为：私益信托和公益信托 ④按受益对象是否是委托人分为：自益信托和他益信托 ⑤按信托事项的性质不同可分为：商事信托和民事信托 ⑥按信托目的不同可分为：担保信托和管理信托、处理信托、管理与处理信托 ⑦按信托涉及的地域可分为：国内信托和国际信托 ⑧按信托财产的不同可分为：资金信托、动产信托、不动产信托、其他财产信托等 ⑨按委托人数量不同可分为：单一信托和集合信托 2.信托的特点： ①信托是以以信任为基础的财产管理制度。 ②信托财产权利主体与利益主体相分离。 ③信托经营方式灵活、适应性强。 ④信托财产具有独立性。 ⑤信托管理具有连续性（信托财产的运作一般不受信托当事人经营情况和财务关系的影响） ⑥受托人不承担无过失的损失风险。 ⑦信托利益分配、损益计算遵循实绩原则。在受托人按信托合同规定尽职尽责管理信托财产的前提下，信托财产的损益计算和利益分配是根据受托人经营的实际结果，而不是根据事先确定的损益标准来计算。 ⑧信托具有融通资金的职能。 3.信托与委托代理的区别： 委托代理是指代理人以被委托代理人的名义，在授权范围内与第三者发生的法律行为，这种行为的法律后果直接由被委托代理人承担。 与委托的区别表现在以下几个方面： ①涉及的当事人数量不同： 信托的当事人是多方的，至少有委托人、受托人、受益人三方。而委托代理的

这篇文把68家信托公司的未来说透了!

这篇文把68家信托公司的未来说透了! 信托公司2015年年报显示，信托公司股东会、董事会和管理层的组织架构均已建立，银监会主席助理杨家才在2013年信托业年会上提到的公司治理机制在形式上已经实现。但从管理层下各部门的设置来看，不同信托公司之间差别极大。从对68家信托公司年报中披露的组织架构图的比较分析中，我们可以看到如下六个特点： 一、信托公司之间前台业务部门的设置差异加大，个别公司组织架构设置复杂且呈现个性化。 前台业务部门是信托公司业务发展的核心，也是收入和利润的直接创造者。按照管理资金性质的不同，前台业务部门包括管理信托公司自有资金的固有业务部门和代他人管理资金的信托业务部门。信托公司的主营业务是信托业务，长期以来监管鼓励信托公司发展信托业务，并将信托业务收入占比作为监管评级和行业评级的重要指标。基于此，前台业务部门中通常只有一个是固有业务部门。但信托业务部门的设置则有较大差别，笼统地看，可以分为以下几类： 第一，按照数字排列信托业务1部到信托业务N部，以此为基础，再设置异地业务部门、证券投资部、国际业务部等部门。信托业务部门1-N的设置是信托公司传统的组织架构方式，半数以上的信托公司都以此为基础进行组织架构的设

置，其中绝大多数信托公司在此基础上设置了许多新的个性化部门。然而，各信托公司在信托业务部门外设置其他部门的种类和数量差异非常大，例如，安信信托、北方信托仅设立了异地业务部门；东莞信托和国元信托仅设置了创新业务部；重庆、交银、山东和厦门信托则设置了较多的其他业务部门，如证券投资部、投资银行部、金融机构部、固定收益部等。 第二，按照地域设置部门，再辅以其他特殊业务部门。采用此类设置的有国民信托、渤海信托、中诚信托和中建投信托等。例如，中诚信托除在北京、上海等5个地区设置业务部门外，还设置了投资管理部、国际业务部、证券投资部；中建投信托在各区域团队外，设置了金融市场部，其中各区域团队下均再设置信托部、投行部、机构部和财富中心；渤海信托则部门设置分石家庄、北京、华东和华南四个区域，各区域下业务部门的设置有很大的差异。 第三，按照基础设施、房地产、金融市场等细分业务领域设置业务部门，再辅以个性化设置。采用这类设置的公司主要有爱建、百瑞、山西和北京信托。如爱建信托按照业务领域进行了非常详细的划分，包括8个部门；北京信托在每个领域分设2-3个部门，并另设置股权信托部。总体上看，随着市场情况的日益变化，传统的按基础设施、房地产和证券市场三个业务领域进行划分已经不能满足业务发展的需求，越

【信托专题系列之三】银信合作模式深度解读

银信合作模式深度解读引自《混业经营报告》２015年4月刊

【文章正文】 （一）银行信托合作模式 模式1:资金池投资信托产品 银行资金运营中心有着庞大金额的、运用于各类市场的资金池，在资金池运用组合中通过购买信托产品的模式,将理财资金、自有营运资金委托给受托人信托公司，设立单一资金信托产品，信托资金的运用方向可以是银行推荐的项目，也可以是由信托公司自主管理或委托专业的投资顾问管理的项目，信托形式的灵活多样可以充分满足资金池运用需求。 借助信托公司以产业投资、风险投资、私人股权投资为代表的一系列新业务,可以较好地规避现有政策限制,丰富银行理财产品品种,推动银行进行综合化经营试点,应对全方位的业务竞争. 在银行流动性过剩,但受贷款规模、行业、利率等因素,以及贷款集中度和单一客户超比例等指标限制时,可以通过信托公司向优质客户提供融资，提高资金使用效率，增加中间业务收入。 图表错误!未定义书签。：资金池投资信托模式 资料来源:银联信 模式2：信贷资产池、票据池资产转让

根据银行调控相关资产规模的需求,银行将信贷资产池、票据池资产中的资 产转让给信托产品，该信托产品所持有的资产可委托银行管理。 帮助银行优化存贷比、贷款集中度和单一客户比例等主要监管指标. 模式３:代理发行信托产品 由银行代为推介集合资金信托产品，合作双方签订信托资金代理收付协议，委托银行代为向合格投资者推介信托公司发行的信托计划。 银行既可以增加存款规模,又可以通过收取信托计划保管费用、销售发行费用和账户管理费用等业务，增加中间业务收入。 模式4：银信联合为私人银行高端客户提供财富管理服务 银行现有的产品可能无法全部满足高端客户的资产配置需求,为更好服务于私人银行高端客户,为其提供专业化、个性化服务，银信联合运用各种金融工具，可以设计形式灵活的信托产品,紧密结合金融市场热点领域，能够及时推出符合银行私人银行高端客户需求的产品。 （二）银行信托企业合作模式 1、信托产品向社会投资者发售，社会投资者也包括银行等金融机构，银行可以自有营运资金购买指定的专门投向公司的信托产品，以此方式支持目标企业. 图表２:信托产品贷款模式

公益信托的种类有哪些

公益信托的种类有哪些 核心内容：公益信托(慈善信托)是指出于公共利益的目的，为使社会公众或者一定范围内的社会公众受益而设立的信托。下面由法律快车小编为您介绍公益信托的种类，感谢您的关注。 公益信托具体来说，就是为了救济贫困、救助灾民、扶助残疾人，发展教育、科技、文化、艺术、体育、医疗卫生事业，发展环境保护事业、维护生态平衡，以及发展其他社会公益事业而依法设立的信托。 公益信托的种类主要包括： 1、公众信托 委托人为一定范围内的公众的利益而设立的信托。 2、公共机构信托 为促进公共机构的管理发展而设立的信托。可以提高公共机构的运行效率。 3、慈善性剩余信托 由捐款人设立的一种慈善信托，捐款人可将一部分信托收益用于自己及家庭的生活，剩余部分转给慈善机构。慈善性剩余信托有三种做法：慈善性剩余年金信托、慈善性剩余单一信托、共同收入基金。 【相关知识】 信托公司的公益信托业务流程大致如下： 1、确定公益信托资金来源及设立信托的公益性目的。 2、经公益事业管理机构批准后，信托公司作为受托人接受公益资金，并依据《信托法》规定，设立信托监察人。公益信托业务可以采取单一信托和集合信托两种形式。

3、委托人与受托人签定《公益信托合同》，确定具体的信托资金金额、信托期限等条款，并在受托人处开立公益信托专户，将公益资金交付受托人。 4、受托人对公益信托资金采取独立账户、封闭管理的运作方式，在公益事业管理机构和信托监察人的监督下，本着诚实、信用、谨慎、有效管理的原则，运用专业知识及多种金融工具，对信托财产予以管理运用，实现信托财产的保值和增值。 5、受托人运作公益信托网资金所获得的收益，在扣除一定比例的手续费和管理费后，其余资金划入公益信托专户。 6、受托人应当至少每年一次作出信托事物处理情况及利得财富报告，经信托监察人认可后，报公益事业管理机构核准，并由受托人予以公告。 7、公益信托终止时，受托人应当于终止事由发生之日起十五日内，将终止事由和终止日期，报告公益事业管理机构。 8、受托人作出的处理信托事物的清算报告，应当经信托监察人认可后，报公益事业管理机构核准，并由受托人予以公告。 9、信托受益人在每次分配信托资金及收益时，应由收益代理人通过相关规定和程序确定，受益人自信托生效之日起，享有信托受益权。

信托业务类型

（五）整体的业务模式特点及存在的问题 1、信托业务主要业务类型介绍 从不同的角度，可以对信托业务进行不同的分类： （1）以委托人数量为划分标准，可以分为单一信托与集合信托； （2）以委托人交付信托财产形式为划分标准，可以分为资金、股权、债权、股权收益权、特定资产收益权信托等； （3）以委托人/受益人是否划分为不同顺位（如优先级、次级受益人），可分为结构化信托和非结构化信托。 （4）最常用的划分标准是根据信托财产的投资对象（或者说信托财产运用方式）的不同划分信托类型，在该维度下的信托业务类型又可以涵盖上述两种划分标准下的不同信托类型，下面即以此种标准为主来具体介绍。 信托业务类型简表 以下是对上述信托业务类型的具体介绍： 一、房地产信托类 （一）单一信托 1、贷款类：单一委托人将资金委托给信托公司，以贷款方式投入符合条件的房地产企业。

2、受让特定资产收益权类：信托公司以单一信托资金购买房地产企业的股权收益权，控股股东将房地产企业相应比例的股权质押给信托公司，房地产企业或其控股股东承诺按约定金额补足收益权。 3、股权收益类：房地产企业控股股东以其持有的股权收益权作为委托资产认购信托计划，该收益权成为信托财产，房地产公司控股股东作为受益人享有信托受益权。而后受益人将受益权出售给银行，银行以理财计划募集资金支付转让价款。房地产公司控股股东对收益作出保证，并以相关股权质押。

（二）集合资金信托计划 1、贷款类：信托公司直接向房地产企业贷款。 2、股权转让类：信托公司以信托资金购买房地产公司股权，约定期限届至后对外转让目标股权，原股权持有方承诺补足实际转让价款和约定转让价款的差额部分，也可以按照约定价格直接回购，但是否回购的选择权由原股权持有方享有。

解密银行同业业务的6种典型模式及其操作要点

作为银行表外融资的新型工具，信托受益权买入返售近几年已成为商业银行同业业务中广泛流行的操作模式。商业银行通过信托收益权买入返售的形式，将传统上属于资金业务的同业业务演变成了类贷款业务，这种类贷款业务与银行常规的贷款业务相比，有如下几个优势：（1）不纳入银行存贷比考核，存贷比考核的公式是贷款/一般存款，上限是75%，由于同业资产不体现在贷款额度中，这对于存贷比较高而信贷额度不足的股份制银行和城商行来说，吸引力明显；（2）根据2013年1月1日起正式实施的《商业银行资本管理办法(试行)》，同业业务的风险权重为3个月以内20%、3个月以上25%，而常规贷款业务的风险权重很高，比如投向工商企业的，风险权重为100%；（3）这种类贷款业务中的同业负债无需缴纳准备金。 买入返售业务的基本操作模式是三方协议模式，这种模式中通常会出现甲、乙、丙三方，甲方一般是资金过桥方，乙方是实际出资方，丙方是提供信托受益权远期受让的兜底方，也常常是融资客户的授信银行。三方协议模式从2011年开始兴起，到2012年大发展，再到2013年的衍变和创新，走出了一条金融压抑下独具特色的同业创新之路。 模式一：抽屉协议暗保模式 抽屉协议暗保模式是最简单、最基础的操作模式，通常是B银行由于信贷额度或贷款政策限制，无法直接给自己的融资客户贷款时，找来一家A银行，让A银行用自己的资金设立单一信托为企业融资。这种模式下，B银行作为风险的真正兜底方，与A签订承诺函或担保函（暗保），承诺远期受让A银行持有的单一信托受益权或者基础资产。这里B银行有两种兜底方式，一种是B银行出资受让信托受益权，另一种是B银行直接收购针对融资客户的基础资产。 前一种方式的优点是银行不用在表内发放一笔贷款，不用真实占用企业的授信额度。但缺点有两个：（1）如果B银行用资金受让信托受益权，这样B银行成为信托受益人，但问题是信托计划并没有就此终止，信托到期时信托计划无法结束，就会发生信托贷款逾期，而信托逾期是需要向监管机构上报的；（2）很多银行的分行是不具备投资信托

信托有限合伙模式所得税问题案例解析

信托+有限合伙模式所得税问题案例解析 2013年08月01日17:44 标签:信托有限合伙税资产管理 作者：德恒上海律师事务所秦茂宪李锐王滨娜 信托+有限合伙模式系指信托与有限合伙互为结构因子并相互结合的资产管理结构，在实务中主要有两种类型：信托PE结构[1]与FOT结构[2]。信托+有限合伙模式在实践中已被越来越多的机构所应用，但由于信托、有限合伙相关的税收法规的不完善以及税务机关征管态度的不明确，信托和有限合伙的套嵌则进一步增加了此类结构税收征缴的复杂性，该模式下相关主体的所得税税收问题日益突出。本文拟通过两个案例分别针对信托PE及FOT结构来分析探讨信托+有限合伙模式的所得税问题。 一、信托PE案例及相关所得税问题分析 （一）案例简介 信托公司A设立X集合资金信托计划，信托计划规模为6000万元人民币，自然人甲出资2 000万元认购信托计划的信托单位，甲认购的信托受益权的预期年化收益率为9%。A作为LP 以信托计划募集资金向有限合伙企业B出资。B的认缴出资总额为12000万元人民币，其中A 作为LP1货币出资6000万元，自然人乙作为LP2货币出资2000万元，公司C作为LP3货币出资2000万元，自然人丙作为GP货币出资2000万元。B对房地产项目公司E进行股权投资，并持有E的全部股权，B存续期为两年（结构图见图一）。 图一：

经工商机关备案的B企业的《合伙协议》中约定GP与全体LP的收益分配比例为2:8（GP业绩提成为20%且不收取管理费），在GP分配20%的收益后，其余收益由各合伙人按出资比例分配。全体LP与GP另行签订了《补充协议》（未进行工商备案），约定GP应保证LP的年化收益率不低于10%，在LP的年化收益率达到10%后，GP和LP之间按《合伙协议》约定进行分配；如LP的收益达不到年化收益率10%，GP 不参与收益分配，且LP年化收益不足10%的部分由GP补足后，LP之间按出资比例进行分配。 2年存续期满后，经清算B的总收益为1400万元（所有收益均为B设立后第2年取得）。根据《补充协议》的约定，A、乙、C分别分得收益840万元、280万元、280万元，此外GP以自有资金600万分别向A、乙、C支付360万元、120万元、120万元以补足有限合伙人年化收益不足10%的部分。 （一）案例有关所得税问题分析

信托公司证券投资信托业务操作指引(银监发〔2009〕11号)

信托公司证券投资信托业务操作指引 (银监发〔2009〕11号) 第一条　为进一步规范信托公司证券投资信托业务的经营行为,保障证券投资信托各方当事人的合法权益,根据‘中华人民共和国银行业监督管理法“二‘中华人民共和国信托法“和‘信托公司管理办法“等法律二法规和规章,制定本指引三 第二条　本指引所称证券投资信托业务,是指信托公司将集合信托计划或者单独管理的信托产品项下资金投资于依法公开发行并在符合法律规定的交易场所公开交易的证券的经营行为三 第三条　信托公司从事证券投资信托业务,应当符合以下规定: (一)依据法律法规和监管规定建立了完善的公司治理结构二内部控制和风险管理机制,且有效执行三 (二)为证券投资信托业务配备相适应的专业人员,直接从事证券投资信托的人员5人以上,其中至少3名具备3年以上从事证券投资业务的经历三 (三)建立前二中二后台分开的业务操作流程三 (四)具有满足证券投资信托业务需要的IT系统三 (五)固有资产状况和流动性良好,符合监管要求三 (六)最近一年没有因违法违规行为受到行政处罚三 (七)中国银监会规定的其他条件三 第四条　信托公司开展证券投资信托业务,应当有清晰的发展规划,制定符合自身特点的证券投资信托业务发展战略二业务流程和风险管理制度,并经董事会批准后执行三风险管理制度包括但不限于投资管理二授权管理二营销推介管理和委托人风险适应性调查二证券交易经纪商选择二合规审查管理二市场风险管理二操作风险管理二IT系统和信息安全二估值与核算二信息披露管理等内容三 第五条　信托公司应当选择符合以下要求的中资商业银行二农村合作银行二外商独资银行二中外合资银行作为证券投资信托财产的保管人: (一)具有独立的资产托管业务部门,配备熟悉证券投资信托业务的专业人员三 (二)有保管信托财产的条件三 (三)有安全高效的清算二交割和估值系统三 (四)有满足保管业务需要的场所二配备独立的监控系统三 (五)中国银监会规定的其他要求三 第六条　证券投资信托财产保管人应履行以下职责: (一)安全保管信托财产三 (二)监督和核查信托财产管理运用是否符合法律法规和合同约定三 (三)复核信托公司核算的信托单位净值和信托财产清算报告三 (四)监督和核实信托公司报酬和费用的计提和支付三

信托业与房地产的合作模式初探

信托业与房地产的合作模式初探（下） ■文：方正商学院李明旭宋兵 继调整银信合作模式、实施信托公司净资本管理等措施之后，监管部门继续着规范房地产信托合作业务的步伐。 近日，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。《通知》重申信托公司发放贷款的房地产开发项目要“四证”齐全、开发商要具备二级资质且项目资本金比例满足要求等条件。另有媒体报道称，监管层要求“对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资四证不全的房地产公司，将被禁止。”这些措施对于目前财务状况较为窘迫的房地产企业来讲，无疑又是一个坏消息。 在《信托业与房地产的合作模式初探（上）》（发表于本刊2010年第9期）中，笔者简要介绍了房地产信托贷款融资、信托股权融资以及房地产信托投资基金（REITs）三种类型的房地产信托工具。因篇幅所限，本文将简要梳理房地产信托PE、信托租赁与买入返售的运作模式，并介绍受同一实际控制人控制的房地产企业与信托公司之间的业务合作所涉及的关联交易等问题，以期抛砖引玉、启发思路。 一、房地产信托PE（私人股权投资信托业务） （一）基本特性 2008年6月，银监会发布《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》，信托公司开展私人股权投资信托（PE）业务有了规范文件。《指引》明确规定，私人股权投资信托，是指信托公司将信托计划项下资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的信托业务。 图1：房地产信托PE的基本运作模式

（二）产品特点 （1）募集对象：投资信托PE产品的多是高端投资者，集中于资金雄厚、理财要求较强、有一定财经知识的人群。 （2）收费与分成：《指引》规定，信托公司管理PE信托，可收取管理费和业绩报酬，此外不得收取任何其他费用；并且规定，业绩报酬仅在信托计划终止且实现盈利时提取。（3）股东权利的行使：信托公司应当通过有效行使股东权利，推进信托计划项下被投资企业治理结构的完善，提高业务体系、企业管理能力，提升企业价值。 （4）收益及退出渠道：信托PE收益的主要来源包括：所投资股权的买卖差价、所投资股权的红利、新股、一二级市场的买卖差价等。在退出渠道的设计上，信托公司在管理私人股权投资信托计划时，可以通过股权上市、协议转让、被投资企业回购、股权分配等方式，实现投资退出。 （5）以固有资金进行投资的限制：1、以固有资金参与私人股权投资信托计划的，应当遵守信托公司净资本管理的有关规定，且在信托存续期间不转让受益权，也不得直接或间接以该受益权为标的进行融资。2、信托公司以固有资金参与设立私人股权投资信托的，所占份额不得超过该信托计划财产的20%；用于设立私人股权投资信托的固有资金不得超过信托公司净资产的20%。 下面，我们以中原理财聚富资本1期股权投资集合资金信托计划为例，来说明集合信托型PE理财产品较为典型的运作模式： 表1：中原理财-聚富资本1期股权投资集合资金信托计划

1、信托贷款通道业务介绍

信托贷款通道业务介绍 一、业务一般模式 其中A银行与我司、B银行（需具备托管资格）签署定向资产管理合同，我司根据委托人的要求以自己的名义与信托公司签订信托合同，借款人与信托公司以信托合同为依据签订信托借款合同。 二、操作指引 1.SOT业务是指“银证信”业务的简称，是指银行作为委托人、 通过证券公司的定向资产管理计划作为通道，以信托公司作为投资对象，投资其设立的信托计划。 2.拟进行交易的SOT业务，在获得委托人、投资对象的确认后，

一般由委托人、投资对象的相关联系人将业务情况通知我部门具体经办人员。 3.业务人员在获得SOT业务交易通知后，应勤勉尽职，要求上述 联系人尽可能提供该笔业务所涉及的资料，包括但不限于：该笔业务涉及的上游协议、下游协议、委托人尽职调查报告、委托人内部对该笔业务审批决议、投资对象可行性研究报告、投资对象内部对该笔业务审批决议、以及其他相关的重要文件。 4.我部具体经办人员在获得上述相关资料后，应根据该交易内容， 对交易结构、投资标的、投资风险等问题进行审慎分析、判断，并撰写券商尽职调查报告,必要时要求委托人、投资对象提供相关尽职调查补充资料。 5.我部具体经办人员将上述资料按协议文本、内部过会文件、尽 调报告三部分整理好，提交部门审核小组进行立项，并在会上进行交易情况陈述，部门审核小组对该项目进行表决。 6.ＳＯＴ业务通过立项表决后，结合部门立项决议精神，撰写该 笔交易投资通知书、投资通知书确认函、投资清单、传真页等交易流程文件初稿，连同将上述所有资料，按协议文本、内部过会文件、尽调报告、交易流程文件、部门立项会决议等相关资料提交合规部进行预审； 7.该笔交易资料经合规预审后，可通过邮件转发委托人进行预审、 同时抄送投资对象进行复核； 8.经委托人确认同意后，可采用部门银证指定邮箱，发给委托人；

信托公司绩效制度

薪酬设计方案 目录 第一章总则 (1) 第二章薪酬结构 (2) 第三章高管人员的薪酬体制 (6) 第四章职能部门的薪酬体制 (7) 第五章市场发展部的薪酬体制 (8) 第六章个人信托部薪酬体制 (9) 第七章投资银行部薪酬体制 (11) 第八章其他业务部门薪酬体制 (12) 第九章其他奖励 (17) 第十章岗贴调整 (17) 第十一章其他 (18) 第十二章附则 (19) 附件一岗位评估分值表 (20) 附件二管理职系岗位等级分布图 (22) 附件三业务职系岗位等级分布图 (23) 附件四研发职系岗位等级分布图 (24) 附件五岗位津贴试算表 (25) 第一章总则 第一条适用范围 凡AB公司（以下简称为AB）的各级从业人员，除人力资源部另行的专案方式处理者外均依本方案实施。

第二条新制度的特点 为适应公司发展的需要，本制度打破原有行政级别工资，员工档案工资实行封存式管理，并按照市场化运作的要求重新制定公司薪酬体系，使员工的薪酬与岗位和业绩紧密结合。 第三条目的 制定本方案的目的在于充分发挥薪酬的作用，对员工为公司付出的劳动和做出的绩效给予合理补偿和激励。即： （一）使薪酬与岗位价值紧密结合； （二）使薪酬与员工业绩紧密结合； （三）使薪酬与公司发展的短期收益、中期收益与长期收益有效结合起来。 第四条原则 薪酬作为分配价值形式之一，遵循按劳分配、效率优先、兼顾公平及可持续发展的原则。 公平性原则：薪酬以体现工资的外部公平、内部公平和个人公平为导向。 竞争性原则：薪酬以提高市场竞争力和对人才的吸引力为导向。 激励性原则：薪酬以增强工资的激励性为导向，通过活性工资和奖金等激励性工资单元的设计激发员工工作积极性。 经济性原则：薪酬水平须与公司的经济效益和承受能力保持一致。 第五条依据 薪酬分配的主要依据是：贡献、能力和责任，并参考太原市社会平均工资水平和行业平均水平。 第六条薪酬体系 根据公司各业务的特点，公司的薪酬体系分为六种不同的薪酬体制：高层管理人员的薪酬体制、职能部门的薪酬体制、市场发展部的薪酬体制、个人信托部的薪酬体制、投资银行部的薪酬体制以及其他业务类部门的薪酬体制等。 第七条离退休人员的薪酬参见AB公司相关规定。 第八条发展奖励基金的设立 为保证公司对员工激励的长期性、稳定性，特设立发展奖励基金。 公司根据利润增长幅度，决定当年年终提取奖金的额度，以作为发展奖励基金。

信托公司自营业务盈利模式研究

信托公司自营业务盈利模式研究 从政策层面，信托“新两规”规定：“信托公司固有业务项下可以开展存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资等业务。投资业务限定为金融类公司股权投资、金融产品投资和自用固定资产投资。信托公司不得以固有财产进行实业投资，但中国银行业监督管理委员会另有规定的除外。”上述规定充分表明了监管部门对信托公司自营业务的监管导向――鼓励进行金融股权投资和金融产品投资。为了检验信托公司自营业务与政策导向的适应度，本文将重点对金融股权投资和金融产品投资进行分析。 一、信托公司自营业务收入状况分析 （一）受证券市场影响，信托公司自营业务收入及占比较07年均有大幅下降 根据51家信托公司披露的年报，2008年51家信托公司共实现自营业务收入86亿元，行业平均数为1.69亿元，中位数为0.76亿元。与2007年相比，信托行业自营业务收入下降了94亿元，降幅达52%，平均值和中位数较07年的3.6亿元和1.8亿元均有大幅下降。 2007年自营业务收入在信托行业总收入中占比为78.03%，2008年下降至48.95%，降低了29个百分点。一方面，一些信托公司根据“新两规”的导向，回归信托主业，从而使信托业务收入占比得到提升；另一方面，证券市场持续调整，信托公司自营业务中证券投资受到较大影响，导致自营业务收入大幅下降，对总收入的贡献随之降低。（注：本文中采用的均为母公司财务指标）

图1 近两年信托行业自营业务及占比对比图 （二）各信托公司自营业务收入相差悬殊，集中度较高 从具体信托公司看，自营业务收入最高的是平安信托，达13.54亿元；最低的是交银国际信托，亏损0.72亿元。2007年，自营业务收入最高的是深圳国投，为24.5亿元；最低的是海协信托，仅185万元。通过近两年的对比，可以看到信托公司自营业务收入相差悬殊， 并且差距有进一步增大的趋势。 表1 2008年自营业务收入排名前10位

信托公司与银行合作的模式及动因探析

在中国金融日益走向混业，“混业经营，分业监管”的管理模式呼之欲出，银行（指商业银行，下同）保险、证券都跃跃欲试的时候，信托公司却处于2007年“信托新政”实施以来的“第六次”清理整顿中，至今仍有不少信托公司为获取新的金融许可牌照而努力。政策法规的诸多限制，进一步削弱了信托公司占领新领域的竞争力，仅靠信托公司自身的力量摆脱困境，短期内仍比较困难。从世界范围来看，与银行有着良好互补性的信托公司，大多与银行有着紧密的联系。目前我国信托公司整合尚未完成，外资进入又带来日益激烈的竞争。因此，对我国的信托公司而言，与银行合作是当前宏观环境下的必然要求。 业务手段上有互补 ?信托公司与银行合作的背景 ◆在我国分业管理的金融体制下，信托公司具有独特的制度优势，是 我国目前唯一能够横跨实业、货币与资本三大市场进行直接投资和 融资的金融机构，因此其业务手段具有多样性和灵活性。但由于中 国总体经济发展水平不高、融资成本偏高、营业网点乏等种种因素 的影响，加之我国信托公司长期以来定位不明，不断进行清理整顿， 其行业规模相对较小，专业能力还有待提高，项目资源较为乏。银 行虽然在现行政策环境下金融功能和相关资源十分强大，但在业务 模式和领域上存在一定的政策制约。其中最为突出的是，业务边界 十分严格，除存、贷汇等传统业务之外，开展创新业务需要较为繁 杂的程序和严格的约束；此外，服务手段短缺等均构成目前我国商

业银行在开放格局下与境外金融机构竞争中的劣势。虽然近年来不 断探索，积极贴近市场，但仍存在一些不可逾越的政策障碍。 ◆正是基于上述信托公司和银行各自的优势和局限性，政策约束具有 差异性，使得二者的业务手段具有极强的互补性，如果运用得当， 定能实现优势互补，合作共赢。 ?产业领域上有重合 ◆由于历史渊源和目前特定的市场环境，信托公司作为地方性金融机 构大多数都选择了房地产、基础设施建设、证券作为信托业务的重 点领域，房地产和证券具有明显的周期性，而基建信托产品由于具 有信誉好、风险低等诸多优点，它一直是信托业务中具有广泛市场 空间和巨大需求的产品。银行资金主要投向基础设施、基础产业、 支柱产业以及其配套工程的重大项目、房地产开发贷款、住房按揭 贷款业务等重点服务领域，与信托公司的重点业务领域具有极强的 重合性，两类金融机构的一些主要业务市场定位非常接近，这就为 双方的业务合作奠定了一个较为坚实的基础。 ?业务范围上有关联 ◆按照《信托公司管理办法》规定，信托公司的经营范围主要包括受 托经营资金信托：动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财 产或财产权信托；作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投 资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、 财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务； 其他中介业务和自有资金投融资业务等。

关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知(银监会20100205)

关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知 银监通[2010]2号 各银监局，银监会直接监管的信托公司： 为规范信托公司开展结构化信托业务，保护信托当事人的合法权益，鼓励信托公司依法进行业务创新和培养自主管理能力，确保结构化信托业务健康、有序发展，根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等法律法规的规定，现就信托公司开展结构化信托业务的有关问题通知如下： 一、结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风险的集合资金信托业务。 本通知中，享有优先受益权的信托产品投资者称为优先受益人，享有劣后受益权的信托产品投资者称为劣后受益人。 二、信托公司开展结构化信托业务，应当严格遵循以下原则： （一）依法合规原则。 （二）风险与收益相匹配原则。 （三）充分信息披露原则。 （四）公平公正，注重保护优先受益人合法利益原则。 三、信托公司开展结构化信托业务，应当培养并建立与业务发展相适应的专业团队及保障系统，完善规章制度，加强IT系统建设，不断提高结构化信托产品的设计水平、管理水平和风险控制能力，打造结构化信托产品品牌。 四、结构化信托产品的投资者应是具有风险识别和承担能力的机构或个人。信托公司在开展结构化信托业务前应对信托投资者进行风险适应性评估，了解其风险偏好和承受能力，并对本金损失风险等各项投资风险予以充分揭示。 信托公司应对劣后受益人就强制平仓、本金发生重大损失等风险进行特别揭示。[劣后特别风险提示] 五、结构化信托业务中的劣后受益人，应当是符合《信托公司集合资金信托