中关村金融中心写字楼商业项目融资建议书
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中关村金融中心写字楼商业项目建议书
一、房地产方法总动员 (3)
1、自有资金 (3)
2、预收账款 (3)
3、银行贷款 (4)
4、企业债券方式 (8)
5、企业股票方式 (9)
6、争取外单位投资 (9)
7、利用外资贷款 (10)
8、合作开发 (10)
二、房地产方法的选择与创新 (10)
三、“中关村金融中心写字楼项目”建议 (13)
1、制作有针对性的项目介绍资料 (13)
2、项目介绍资料要进一步细化 (13)
3、建立优秀的企业管理队伍 (13)
4、建立健全企业 (14)
5、有市场竞争力的品牌 (14)
6、具有升值潜力的土地储备 (14)
四、恒丰美林所能提供的服务 (14)
一、房地产方法总动员
2001年6月，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》。该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，如该办法第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租等形式销售商品房，第二十二条规定不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用。这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。大部分省、市和地区把原建设部《城市商品房预售管理办法》和国务院《城市经营管理条例》中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的”投资进度预售条件提高到“多层住宅必须封顶，高层住宅须有2/3的形象进度”。
在上述日益严峻的环境下，如何找到一条或多条新的渠道，是商面临的重要而迫切的任务。要解决这个问题，我们还是先要了解一下现在国内房地产行业通行的一些手段，我们把这些通行的手段称为一般的手段，从这些一般的手段的研究中，探讨新的手段。
1、自有资金
企业自有资金包括：组建企业时各方面投入资金，经营开发一定时期，从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算差额，以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。以上这些资金，开发商可以自行支配、长期持有。公司可以以自有资金的一部分进行投入,而且国家规定项目应建立资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
2、预收账款
预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金，以及委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。它是开发商筹集开发资金的一种重要的方式。
在房地产市场前景看好的情况下，一般投资置业人士及机构对预售楼宇都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对开发商来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。预收购房款主要有两种，一是分次收款，另一种是一次预收，显然后一种情况对开发商更为有利。然而，预售楼宇在不同的国家或地区都会有一定具体限制条件。在我国很多地方，当地政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定，如国家规定开发商超过25％的总投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可预售。因此，开发商不能以为不出一分钱，空手就能搞成房地产，并得到丰厚的回报。
3、银行贷款
商向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不同，可分为短期贷款和长期贷款。其中短期贷款必须在一年内偿还，一般可作为企业短期资金周转；而在房屋建成一定的阶段，开发商可用以作抵押，筹集长期贷款。
商无论自有资金多少，在每一个具体开发项目上，相当程度上充当“皮包公司”的角色。自有资金多的开发商，同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上自有资金运用较小，大多数的资金靠贷款。因此，开发商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系。
商很多情况是通过抵押方式获得银行的贷款，具体方式如下：
3.1 土地使用权抵押贷款
土地使用权抵押贷款是房地产公司取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。但是，
土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记，只有经过登记的合同才有法律效力，但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房。此时，开发商必须与银行协商，用分期支付贷款的形式，把土地分期分批解除抵押，同时分期分批进行预售商品房登记。这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益，又不影响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。
3.2 自有财产（股权）抵押贷款
开发商利用自有财产（股权）进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。开发商的自有财产一般是固定资产，比如办公楼或机电设备（如汽车）、电子设备，或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资产。此外，商对外投资形成的股权，在经过工商部门和产权登记部门登记确认，并经过银行对其进行评估后，也可以作为资产用来抵押获取银行的贷款。
3.3 担保贷款
商通过自己的主管部门、上级公司提供担保，或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获取银行的贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。开发商进行银行贷款，一般可采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。一般情况下，应优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷款。
银行在提供服务时，一般要按以下条件对贷款项目进行评估：借款用途、拟投资项目的可行性、借款人的资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值以及市场情况等。提供贷款的首要原则，是拟作抵押的土地使用权的地块或房产的所在地必须已实施有房地产抵押的规定和办法。
3.4 项目封闭贷款
这个贷款方法是从上面一般的方法中“土地使用权抵押贷款”发展而来的。
3.4.1 贷款的操作方式
开发商取得土地使用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款，而是在办完《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，向银行提出“项目封闭贷款”，银行可在对该项目进行充分评估的基础上，确定是否贷给该
项目开发性贷款，使该项目取得进一步开发所需的资金。这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权，因为还必须考虑项目的开发前景（只有项目适销对路，才能保证贷款本息的及时足额归还），贷款的规模和数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款。“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户，由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管，以保证该笔贷款用在该项目，待项目符合预售条件进入预售阶段时，由开发商在该贷款银行办理住房抵押贷款，由此取得售房收入，并作为前述项目开发贷款的还款来源。
3.4.2 开发商应做的工作
开发企业为了顺利取得银行的项目封闭贷款，就应该主动向银行提供项目的具体情况，甚至在项目寻找过程中就请银行提前介入，在项目的和项目经济分析和可行性研究阶段充分听取银行的意见，使银行对项目有充分的了解，对项目的开发前景有信心，愿意给该项目提供开发性的封闭贷款。
3.5 公司综合授信贷款
这个贷款形式是建立在银行与开发商已经有一定程度的了解，或者已经有一段时间的来往，接受综合授信的企业已经有较好的业绩的基础上。
3.5.1 贷款的操作方式
银行为扶持信誉良好、经营规范的企业进一步发展，经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评价，给予该商核定年度授信额度，即当年给予该企业一定数额的贷款规模，只要在这个规模内，开发商可以根据开发项目的资金需求，随时提出贷款的要求，银行会在很短的时间（比如一周内）批准贷款，这种贷款往往执行最低的基准利率，并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请，所以取得开发资金及时的同时也节约了财务费用。
3.5.2 开发商应做的工作
开发企业要想获得银行的综合授信贷款，必须信誉良好、经营规范。所以开发企业在日常的生产经营活动中，要注意以下几个问题：
（1）提高经营管理水平。要建立科学的、规范化的内部运作体系，注意精简高效，建立责、权、利一体的岗位责任制，明确职责和考核目标，建立科学合理
的内部和运作机制，特别是在向政府机关申报项目建设手续的过程中，更要吃透政策，减少反复，提高整体效率。
（2）以市场为导向建立自己的品牌。从选址、规划设计开始，就要注意，以市场为导向，以目标顾客群的需求为中心展开，在建设和营销的过程中建立和深化自己的品牌。
（3）注重资信体系的建设。房地产企业资信等级的高低直接决定方式的优劣，直接影响额度的大小。因此开发企业一定要重视企业信誉。第一，要对银行讲信誉，特别是对银行的贷款，一定要准时履约，及时奉还，要按照金融咨询评信机构的标准积极参评信用等级，通过提高企业的经营能力、获利能力、偿债能力和企业素质来提高企业的资信等级。第二，要对社会、对政府讲信誉，要对设计、施工、监理单位讲信誉。第三，要对购房客户讲信誉，确实做到销售的商品房质量合格、面积准确、交房及时、售后保修。要积极按照政府工商行政管理部门提出的“重合同、守信用”单位的标准建立经济合同管理，严格履行各类经济合同，执行国家的政策和法律、法规，成为真正的“重合同、守信用”单位。
3.6 纯信用免担保免抵押贷款
纯信用免担保免抵押贷款是在上述公司综合授信贷款的基础上发展而来的。
3.6.1 贷款的操作方式
在综合授信贷款的基础上，银行对“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业还可实行纯信用贷款。对信誉优良的开发企业，每开发一个新的楼盘，银行可以根据楼盘的规模给予一定规模的纯信用贷款，以帮助开发商更快地开发经营新的楼盘，这种贷款一般不指定使用用途，也不需要担保和抵押，但该项目销售时的住房抵押贷款还是要在该银行办理，以了解项目的销售情况和控制贷款的回收。
3.6.2 开发商应做的工作
开发商要想得到银行纯信用免担保免抵押贷款，当然比获得银行综合授信要严格一些，除了上面提到开发商应做的工作，特别是要使企业获得“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业的信誉外，公司的主要负责人的管理水平、决策能力和个人信誉也十分重要。具备以上条件的中、小开发商还应该和银行进行多
层次、多方位的沟通，让银行对企业更了解、更有信心，当然把主要业务资金往来放在哪家银行，哪家银行自然就多一些了解、多一些信心。实现互惠互利，是商取得银行纯信用免担保免抵押贷款的先决条件。
3.7 在产品、存货抵押贷款
在产品、存货抵押贷款是在“自有财产（股权）抵押贷款的基础上，根据开发商的在产品和存货也就是固定资产的特点发展而来。
3.7.1 贷款的操作方式
商作为一个持续经营的开发商，往往手中还有一些未售房产，属于在产品或产成品，尚未进入市场，也未转为企业的固定资产，这部分房产经评估后，也可以作为抵押物，获取银行的抵押贷款；另一方面，开发商已经开工的在建工程作为在产品，也可以作为抵押物进行贷款。
3.7.2 开发商应做的工作
开发商为了获取在产品和存货抵押贷款应做的工作：首先是在产品和存货的确权工作，开发商必须提供足够的政府有关批文，来确定这些在产品和存货归该开发商所有；其次必须请有资格的评估机构进行评估；第三还要和银行进行抵押折扣率商谈；对在建工程的抵押贷款，除了确权和评估外，还必须对该项目的开发经营进行一定期限的资金封闭管理，直到项目的贷款还清为止。
3.8 开发企业之间的相互担保
该贷款方式是在“担保贷款”的基础上，对寻找担保方进行研究发展而来的方法。
3.8.1 贷款的操作方式
担保贷款是开发商获取银行贷款的另一条途径。但是，在市场经济条件下，不能靠行政命令来找人担保，上级政府机关又不能为企业担保，专门为企业贷款提供担保的金融单位目前又不普遍而且需要费用，到哪里去获得较为便捷的担保支持呢？
此时，去找一家与自己经营范围、规模、信誉差不多的企业，它也有同样的贷款担保的需求，经双方协商，银行同意，可以相互成为对方的贷款担保企业，完成贷款担保的使命。
3.8.2 开发商应做的工作
在寻找相互提供担保的企业的过程中，开发商应做的工作在于寻找愿意提供担保而且又能为银行所接受的企业。因为要为对方担保，必须考虑对方的资信和偿还能力及贷款的额度的对等性，因此开发商在寻找相互提供担保的企业的过程中，在同行业的兄弟单位中最容易找到这种对保企业。同时，这种企业也容易被银行所接受。
在房地产抵押贷款证券化尚未成熟和利用社会保险基金以及住房发展基金尚不发达的情况下，以上办法尚为短期内对商可以马上奏效的办法，当然这些办法对资金实力雄厚的大开发商同样可以使用。
由于房地产业具有资金需要量大、投资周期长的特点，决定了开发商离不开银行的支持，而房地产业作为国民经济的支柱产业，作为我国重点培育的新的经济增长点之一，也是银行不能放弃的利润增长点之一，所以银行和房地产业的关系非常密切，在短期内的转型期中，开发企业面临优胜劣汰的发展过程中，也同样需要银行对优秀房地产开发商的扶持，使这些优秀的商在竞争中发展壮大。因此，银行和开发商双方都有积极性来培植这个市场。
4、企业债券方式
企业债券是一种信用工具。所谓信用工具是指一些写成的或者被印成的金融单据。其中注明了发行人和持有人之间关于资金转移的承诺。在企业的运营中急需中长期的巨额资金时，发行债券变成为一种重要的渠道。商正是这类需要巨额资金的企业，因此发行债券是房地产企业的重要手段。
采用企业债券方式主要应注意以下几方面的问题：债券的发行价格、票面利率、偿还期限以及收益率。
企业债券的偿还期限。通常企业债券的偿还期限在一年以上的视为长期债券,房地产企业的行业性质决定了其所需资金需要用作长期周转和固定资产的投资，
因此房地产企业债券一般都是长期债券。当然长期债券意味着企业要延长偿还期限，故也要相应提高债券的票面利率。
企业债券的收益率。债券的收益率对购买债券的投资者非常重要，对于发行债券的企业也很重要，因为只有投资者能得到一定收益才会购买。从上可以看出，发行企业债券是的重要途径。但必须注意，不是每个企业都可以采取这条途径。有关政府部门（一般是政府金融部门）会严格审查公司及项目的背景、经济效益、债券发行总额及方式等内容。
5、企业股票方式
企业股票与企业债券的根本共性就是它们都是有价证券。通过发行企业股票进行是企业经济运作中筹资的重要手段。股票同债券的最大区别在于股票是股权证书，持有普通股股票的人有权参与公司的经营管理。股票表明了其持有人对企业财产的所有权和经营管理的决策权拥有控制或参与的权利，而债券只表明其发行人和持有人之间存在着债权债务的关系，债券持有人不能干预其发行人的经营活动。股票发行企业必须是股份公司。股票投资的风险程度较高。由于房地产投资开发的风险高、投资大、房地产企业成为股份公司从而可以采用股票方式筹集资金是非常重要的。
6、争取外单位投资
企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资，一种是以实物、无形资产的方式进行投资。就房地产业而言，由于它的投资回报率较高，赢利丰厚，自然会成为其他单位瞩目的焦点。开发商应抓住机会，加强
与外界经济合作关系，以支付约定利率或其他方式取得外单位投资，这是一条十分有效的筹资方法。
7、利用外资贷款
房地产企业利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。利用直接投资、一般有成立合资或合作公司的方式。在这里，外商的投资构成外商资本金，亦构成企业的自有资金，故此方式实际上为第一种筹资方式。而利用外资贷款实际上就是利用国外的间接投资。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大。一般来说，除从事大型项目的开发外，中小型企业不宜采用此种方式。
8、合作开发
开发商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作；可以长期合作，也可以就项目短期合作；可以是紧密型合作，也可是松散型合作。总之，这种方法对于缓解开发商自身资金压力、转嫁风险是大有益处的。
以上是开发商进行房地产资金筹措的常见形式。对于开发商来说，筹集到资金，只是解决了“开源”的问题，而更为重要的则应是如何合理地使用资金，以降低成本，提高效益。因此，搞好资金的“节流”，充分挖掘现有资金的潜力，使资金发挥其最大效用，是商必须认真对待的一个问题。
二、房地产方法的选择与创新
企业的组织形式决定着方式。企业可以采取上市、股权、企业债券、银行贷款、通过合资、合作以资源换资源等方式进行。这些方式不能随意采用，要根据企业的组织形式来确定企业的方式。对于很多企业，上市并不一定是好的方式，如我国很多企业不愿意提高财务透明度，公开自己的财务状况，就不要去上市，因为上市需要公司财务透明度很高，运营操作能力很强，否则股东、投资者不知道公司的经营状况、运作能力到底如何，就不会购买公司股票。收购上市公司是的捷径，但存在很大风险，因为上市公司会有因经营不善出现的垃圾资产，而收购拟上市公司，投资前可了解资产质量，价格也相对低廉，不会出现大的风险，可以做到有的放矢。不用上市，也能进行，如可以通过私募（股权转让、交换）来进行。与境外企业进行合资，外方也要求财务透明度很高。另外，股权的成本很高，银行贷款、债券的成本比较低，企业不能负担高昂的成本，就不要轻易采取股权。
上面我们提到的一般的手段在正常的条件下是很好的办法，但在目前面临着银行提高要求，政府提高预售条件的情况下，就无法较好较快地解决目前企业急于解决的问题。因此，我们必须找到新的途径，下面我们结合实践，提出解决问题的办法和途径。
房地产证券化在美国等国家的实行，极大推动了那些国家房地产业的发展。从不少发达国家房产证券化的实践来看，资本市场的发展状况以及相关法律法规的完善程度是房产证券化能否推行的重要因素。房产证券化的推行显然要以一个比较成熟的资本市场为依托。因为只有一个比较完善的资本市场才可以为抵押贷
款证券的发行、交易、转让、监管等提供便利条件。由于我国在经济体制、金融政策上同那些国家有很大的差异，加上资本市场还未完全放开，所以对是否有必要推行房产证券化，以及如何推行房产证券化这两个问题上存在很多争论，在实践中也未有突破性进展。
在权衡各种方式后，我公司认为信托方式是的较佳途径。但企业一定要了解资金信托业务的内容和游戏规则。信托业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。房产信托，就是房产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合。然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于项目，为委托人获取安全、稳定的收益。
信托筹资和银行贷款相比，有其一定优势：一是资金成本低，银行长期贷款利率是5.8％－6％，私下拆借一般高达10％以上，而上海国际信托发行信托计划贷款给上海国际大厦，利率仅为5.49％；二是信托募集资金灵活方便，国内银行贷款监管严格，项目审批手续繁琐，效率较低，而信托公司只要认可，可以随时发行，募集资金量不受限制；三是资金利率可灵活调整，而银行贷款一般为固定利率。
推行房地产信托计划首先要具备以下条件：需要一个可预见的，具有良好投资回报的项目；已投资额不低于信托发行计划的资金量；有一家懂房地产金融的机构进行策划和运作；有一家信托投资公司出面发行信托计划。
一旦出现下列情况，如：在推介期满时，委托人缴付的资金未达到信托计划的80％、信托的存续违反信托目的、信托目的已经实现或不能实现的、信托计划期限已满，均会出现信托计划终止的局面。
信托计划期满时信托财产的分配问题时，可以采取集合资金信托计划在信托期满后采取一次性现金分配方式，分配信托账户中的全部未分配信托财产；或者受托人于信托期满后20个工作日内，编制信托计划执行报告和信托财产分配报告，经委托人或受益人同意，并经有资格的中介机构进行审计后执行。也可以是受托人于信托资金分配后20个工作日内，书面通知委托人取回应分配信托财产。
对于未被取回的信托资金由信托人负责保管，保管期间受托人不得运用该财产，保管期间的利息等形式的收益属委托人所有，发生保管费用由被保管的信托财产承担。
由浙江省国际信托有限责任公司设计实施的房产信托产品曾在杭州试行，并引起了出乎意料的效应，交易所门庭若市。杭州三盛房地产公司的“颐景园”项目资金信托计划3000万元，由中信银行杭州分行为其代销，原本推介期16天，结果3天时间就被消费者预约一空。根据市场如此好的反响和需求，浙江省国信和中信银行再次推出浙江第二只信托产品——杭州“华清山庄”资金信托，此次信托计划是2500万元，但预约资金已经远远超过信托计划。
据中信杭州分行有关人士介绍，目前房产投资者极为看好房产信托产品，个人投资者购买10万元、20万元的信托产品的比比皆是。房产信托市场处于空前的供不应求状况。信托产品以如此神速的动作火爆登陆杭城，最直接的原因在于
自央行要求各商业银行控制房地产贷款后，不少商开始另寻渠道，这使得信托产品刚好可以“趁虚而入”。
一位业内人士认为：我国房产市场当前的渠道非常单一，主要以银行贷款为主，而近来银行收紧房地产贷款，此举正好为运作灵活、风险小、回报率高的信托产品提供了一个发展壮大的契机。信托产品不但可以成为银行贷款的重要补充，而且它的出现也正顺应了逐步成熟的房地产市场渠道多样化的趋势，其发展潜力很大。
信托参与房地产，目前主要以设立基金信托、以贷款信托的模式介入房地产和用股权投资信托两种方式为主。而信托投资公司根据企业的情况和需求，可以灵活的设计和运作信托计划，这都给信托参与房产投资提供了尽可能的高效、便捷和安全保障。
信托产品的推广，不仅给房产开发商提供了便利，而且可以让个人通过信托产品直接参与房产投资，给个人资金找到了一个新的投资出路。目前，杭州房产信托投资预计收益率为4.2%，回报率远远高于银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产品，而较小风险更是让投资者挡不住诱惑，倾囊而出。
近期，除了中信银行将加大推出新的信托产品的速度和力度外，民生银行和招商银行等也不甘寂寞，准备相继进军房产信托市场。
三、“中关村金融中心写字楼项目”建议
1、制作有针对性的项目介绍资料
贵公司应针对银行、其他投资者、合作伙伴或者信托机构，分别制定策略，首先应分别针对上述主体准备合适的贷款申请书、商业计划书、信托计划书等。
2、项目介绍资料要进一步细化
贵公司在对项目介绍时，在一些细节问题上要阐述清楚，比如中关村金融中心国际5A级写字楼项目所需资金为15亿元人民币，那么自有资金为多少，准备引进银行贷款为多少，引进其他投资者的资金为多少，都应该有一个结构上的安排。
对一个项目进行投资，必不可少的要考虑风险因素，而贵公司的项目介绍中几乎没有提及项目的任何风险，这些都会引起投资者或者贷款银行的质疑。
3、建立优秀的企业管理队伍
企业进行时，投资者很看中管理团队，公司要大力推销或者说推介自己，让投资者了解公司，对公司有信心，从而做出投资决策。投资者会详细考察公司的管理队伍，从管理团队可以看出公司的竞争能力和企业组织行为。贵公司在《项目介绍》中对公司及管理团队的介绍过于简单，要突出管理团队的实力。
4、建立健全企业
健全、完善的企业法人治理结构对非常重要。法人治理结构不健全，在国内可能还会融点钱，但在国际市场就很难。因为境外市场，投资者要看公司管理机制，公司只有具有建立健全的才能得到投资者的广泛认可。
5、有市场竞争力的品牌
品牌是公司最重要的无形资产，品牌的建立不是一朝一夕的，需要长期的积累。品牌代表着公司的影响力，代表着公司的特色。公司要进行，必须建立一个强势品牌，从而会减少了过程中的很多问题。
6、具有升值潜力的土地储备
房地产公司没有土地储备是很难长远发展的。投资者做出投资决策买的是预期，买未来的收益。房地产企业未来发展如何，投资者通过看你是否有升值潜力的土地储备就可以得出一定的结论。
公司可以针对以上几个方面的基本条件，准备有针对类别的项目介绍资料，积极利用中介机构和自身的优势资源，相信所需资金会很快到位的。
四、恒丰美林所能提供的服务
本次贵公司金融中心工程项目，我公司所能提供的服务： ??????? 制作有针对性的项目资料
???????? 提供银行信贷政策及相关法规的咨询顾问服务，协助进行企业信用评级、银行授信等方面的工作，充分发掘贵公司资信潜力；
???????? 协助公司与信托公司等机构打交道，进行信托计划的设计和实施。???????? 利用恒丰美林与各大银行、投资公司、其他优秀公司的良好关系，为贵公司筹措资金。
???????? 其他服务，比如协助贵公司建立科学的公司治理结构等。
在项目结束后，贵公司可根据需要，我公司可继续提供全面或单项的财务顾问服务，包括但不限于：
???????? 提供投资、资金融通、并购重组、发展战略、股票上市等资本运作方面的一般性咨询服务；
???????? 协助完善、创新财务管理及内部监控体系；
???????? 为贵公司组织架构、经营管理体系、信息管理系统等完善与创新提供顾问服务；
???????? 参控股公司管理等方面的咨询顾问服务；
???????? 税务策划（合理避税）；
???????? 投资项目评估；
???????? 不良资产托管与处置：对不良资产（如闲置固定资产、不良债权或股权等）进行有效运作和管理，实现企业资产的保值、增值或变现；???????? 专项研究及专题方案设计服务；
???????? 帮助贵公司引进先进的技术、优秀的复合性管理人才；
协助贵公司进行国际合作，引进有实力的投资者。
有限公司投资建设项目建议书.doc
有限公司 投资建设 项 目 建 议 书 二〇一一年十二月
投资建设项目建议书 一、项目概况 1.项目名称：有限公司投资建设项目。 2.项目负责人：有限。 3.项目建设地点：舒城县合安路。 4.项目联系人：有限（联系电话：） 5.项目投资规模：该项目拟总投资1500万元人民币，固定资产投资1200万元（车辆20台800万元、建筑物及构筑物3000平米370万元、办公设施30万元），购置土地使用权200万元，流动资金投资100万元。项目计划用地20亩，总建筑面积3000平方米。 二、项目背景和政策支持 (一) 项目提出的背景和必要性 项目主要投资人有限一直从事物流货运行业，对物流货运业务有着丰富的经验，对物流货运市场和环境有较深入的分析和认识。另一方面，目前公司租赁其他企业场所进行办公经营，公司发展受到场所瓶颈制约，规模难以扩大；加之舒茶作为皖江城市带承接产业转移示范区桥头堡的地理优势和县委、县政府关于舒茶工业集中区的建设，我公司已无法承接日益增长的业务发展需要，投资建设该项目已成为客观需要。该项目拟投资1500万元，建立一个现代化物流服务企业，利用先进的管理技术和手段，采用优良的运输设备，扩大经营规模，增加人员就业和税收，提高社会效益和经济效益，促进地方经济发展。 (二)国家相关的政策支持
1、国家宏观方面。 物流是一个控制原材料、制成品、产成品和信息的系统，从供应开始经各中间环节的转让及拥有而到达最终消费者手中的实物运动。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。随着中国国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大，进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。 2009年以来，我国物流行业逐步走向复苏的，物流市场整合步伐加快，呈现出明显的季节性和结构性变化。从区域来看，东部沿海地区物流业受外需萎缩影响较大，增速放缓；中西部地区以内需为主，加上产业转移，物流行业将保持了较快的增长速度。物流行业的快速发展，一方面为保证经济协调、平稳、较快发展发挥了基础和支撑保障作用，另一方面也成为调整产业结构，转变经济发展方式，开拓新经济增长点的重要手段。伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张；与经济结构和产业布局调整相适应，物流产业的集中度将进一步提升；随着物流市场的不断扩大，物流产业内的分工将越来越细；物流产业发展的制度环境将日趋规范，市场秩序与环境条件也将进一步优化。《物流业调整和振兴规划》及各级政府陆续出台的相关配套政策，为我国物流业发展创造了良好的外部环境。“十二五”期间，中国经济有望继续保持平稳较快增长，物流行业面临重大发展机遇，农村物流、零售业物流等细分市场投资前景乐观。
职业中学办公楼建设项目建议书
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第一章项目总论 1.1项目名称、承办单位及法人 项目名称：阜南县第一高级职业中学办公楼建设项目 承办单位：安徽省阜南县第一高级职业中学 项目负责人：王利超 项目建设性质：新建 1.2承办单位概况 安徽省阜南县第一高级职业中学目前有36个班级，在校学生共2777人，其中职业高中、中专、综合高中16个班，学生1089人，所开设专业有计算机应用、财会微机以及联会办学专业汽车维修、公路与桥梁、工程造价、市政工程。 学校现有教职工140人，自聘教师11人。其中专任教师118人，中、高级教师75 人，专业课教师18名。所有专任教师全部具有大专以上学历，其中本科学历73人，占61%学校现有教学用房3幢，面积4389平方米，多媒体教室一个，微机室三个，电脑140 台。 1.3编制依据和范围 1.3.1编制依据 （1）《教育部关于加快发展中等职业教育的意见》（教职成[2005]1 ）号文件 （2）《阜阳统计年鉴》2004年； （3）《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （4）《阜阳市职业教育五年重点工作实施方案》阜政办〔2004〕36号； （5）《中共安徽省委、安徽省人民政府关于进一步振兴职业教育的若干意见》；
（6）《中华人民共和国职业教育法》； （7）《投资项目可行性研究指南》； （8）《建筑结构荷载规范》（GBJ9-87）; （9）《建筑抗震设计规范》（GBJ11-87） （10）《建筑地基基础设计规范》（GBJ7-89） 132编制范围 针对项目的特点、任务与要求，对其建设的背景、建设的意义和社会需求状况进行了认真的调查研究。在项目建设条件分析的基础上，对项目的建设内容、建设规模、建设资金等方面进行了全面的安排。通过定性分析和定量计算，初步分析论证了本项目建设的必要性、经济的合理性与实施的可行性。其主要内容如下： （1）项目建设背景与必要性分析 （2）社会需求分析与项目建设规模 （3）建设条件与选址 （4）投资估算与资金筹措 （5）社会效益分析 （6）项目的结论及建议 1.4项目概况 1.4.1项目主要建设内容与规模 为贯彻落实党的十六大关于“加强职业教育和培训，发展继续教育，构建终身教育体系”的战略思想，优化职业教育资源配置，提高职业教育质量与效益，形成城乡互动、协同发展的职业教育服务体系，切实改善学校的职业教育培训条件，阜南县第一高级职业中学计划在原有危旧办公楼拆除的基础上新建一栋办公楼。 办公楼设计建设五层，其中一层作为商业用房，二到五层作为办公用房；建筑面积 2500平方米。
项目融资计划书2021(通用版)
( 工作计划 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 项目融资计划书2021(通用版) A good work plan can analyze in advance the changes that may occur or will occur in the process of work and make a plan in advance.
项目融资计划书2021(通用版) 项目融资计划书20XX（一） 一、项目概略 项目名称：xx股份有限公司增资扩股，争夺提前在国内外创业板上市。 项目开发承当单位：xx股份有限公司。 出资规划：总本钱850万美元。 公司现财物：折合500万美元。 方案增资：350万美元。 二、融资意图 xx公司经过四年的开展渡过了草创的艰难和高危险期间，进入了高速生长的前夕，跟着成绩的敏捷生长，加上xx公司建立后事务拓展，资金变成开展中的瓶颈制约。
20xx年xx公司在国内较早地进入了数字电视中心操控芯片研制职业，并成功开发两代HDTV显现操控芯片，正在着手开发的第三代TFT液晶数字显现操控芯片具有非常宽广的商场前景和很高的技能难度，招引一批高级人才联合开发，需要较多的资金撑持。 xx公司现有本钱规划偏小，仅1800万元人民币，需要拓展至5000万元左右，构成能与其它规划公司竞赛抗衡的才能，坚持和拓展自个的商场份额，一起到达能直接在境内外上市的规划后也能够专注去拓展成绩，在短期内不再受开展资金的困惑。 xx公司若要在境外上市，对国有股东成份需要进行改造（MBO），这也需要经过本次融资来完结。 三、融资方案 1、外资出资方法：考虑到外资投入一般期望经过境外上市来取得出资报答，这就需要将联创公司注册为外资控股公司并将现有国有股退出，完成过程主张如下： a、现有国有股按现值转让给运营团队（MBO）。 b、在境外注册一家公司作为联创公司的境外母公司。
再融资项目建议书
XXXXXXXX股份有限公司再融资项目建议书 二○○七年XX月
第一部分：联合证券简介 一、关于联合证券 联合证券有限责任公司设立于一九九七年十月，由上海宝钢集团公司、中国广东核电集团有限公司、中国国际航空公司等38家实力雄厚的大型企业集团共同出资组建，注册资本10亿元，实收资本11.18亿元。公司总部位于深圳，在北京、上海设有办公区。全国范围内设有38家营业部，营业网点遍及全国十四个省、市，共二十五个地区，员工总数近千人，属全国大型综合类券商。 联合证券成立九年来，一贯坚持"稳健经营、规范管理、创新服务"的经营方针，在证券市场上取得了良好的业绩，树立了良好的信誉和品牌。在中国加入WTO，全球经济一体化的新时期里，面对新的历史机遇和挑战，联合证券将凭借雄厚的股东实力、高素质的人才队伍和精诚团结的创业精神，继续向着规范化、市场化、国际化的方向发展。 二、联合证券投资银行总部概况 联合证券投资银行总部成立于1997年10月，成立九年来一直致力于为客户提供多层次、全方位的资本金融服务，包括股权融资、债券融资、购并重组、资产证券化、战略投资、衍生产品设计发行、私募服务等，以推动中国优秀企业股份化、市场化、现代化的进程，现已成为国内最具创新意识和风险意识的投资银行之一。 联合证券在新世纪初应对核准制首推投行制度创新，建立了被业内称为“大投行体制”，即以客户为核心的个性化金融服务制度。目前，联合证券投行实行行业分工和地域分工相结合、专业化运作、流程作业、扁平化管理的业务管理模式。业务部门分布在北京、上海、深圳三地，向周边业务辐射。
(一)联合证券投行的品牌和荣誉 中国证监会批准的首批全国性大型综合类券商 原第一档八家上市推荐通道券商 首批保荐机构 中国证券业协会评定的信誉主承销商 深圳证券交易所主办的保荐机构中小企业发行人质量评价体系评比第二名 深圳证券交易所2006年度中小企业板优秀保荐机构 (二)投行业绩与经验 联合证券投行累计已完成首次公开发行、配股、增发、可转债等各类主承销(保 荐)项目50多家，担任上市推荐人34家。 联合证券投行在煤炭、汽车、机械、地产、精细化工、电子、纺织、冶炼等行 业具有独特优势，并拥有大同煤业、兖州煤业、江淮汽车、中联重科、招商地产、深天健、大族激光等一大批优质客户群。 (三)投行专业团队 联合证券投行目前拥有保荐代表人近40名，位居业内前列，可确保优秀项目的 快速通畅上报。 联合证券投行是一支由高学历、高素质、实践经验丰富的近150名投行精英组 成的投资银行专业团队，可提供股票发行承销、债券发行承销、私募并购、财务顾问、金融业务创新等综合金融服务。人员专业跨度涵盖了金融、证券、工商管理、贸易、财政、会计、法律、电子、工程、机械材料、生物等多个领域。 三、联合证券的研究和定价销售能力 国内高水平的专业研究团队
某科学实验楼项目建议书
第一章概述 1.1 项目概况 1、项目名称：中心实验楼 2、建设单位： 3、建设性质：科学实验楼 4、建设地点： 5、建设用地：建设用地待定 6、建设规模：总建筑面积为3138 m2，无地下室，层数4层。 7、建设总投资：共投资970万元。 8、资金来源：政府投资。 1.2 项目背景 水环境监测中心隶属于县水务局,近年来，分中心在县水务局领导的关心、支持下，在水环境监测方面投入了大量的人力、物力和财力，改善了实验室的技术装备，一定程度提高了实验室检测能力，但目前**分中心实验室面积仅为200㎡，按照国家《地表水环境质量标准》(GB3838—2002)的基本项目的检测要求，以及水利部新修订的《水文基础设施建设及技术装备标准》(SL276—2002)水质部分中提出的“地市水环境监测中心实验室面积不低于800㎡”的建设标准”，加上水文观测、测报等业务用房，我们认为工作场所总用房面积应不少于2000㎡。按照地市水环境监测中心实验室标准，我们认为，**分中心目前在实验室面积达标方面，还存在很大的差距。
2009年5月国家认证认可监督管理委员会按计划对分中心进行了计量认证监督评审，2010年3月又对**分中心进行了复查评审，评审结论为“‘基本合格’同意通过评审”，同时评审组在评审意见中分别就“分中心的实验室面积不达标，应加快采取相应措施，确保检测工作的正常开展”这一突出问题提出了整改意见，并要求在下次计量认证监督、复查评审时有具体的落实措施。 1.3 建设单位概况 **市水环境监测中心**分中心，隶属于县水务局，业务上受市水文总站指导，主要从事本县内水质监测、水文测报和河道地形测量等工作，是全额拨款的公益性事业单位。全站现有在编在职职工32人，设有办公室、测验设备科、水环境监测科（中心）以及5个基层水文测站。 **分中心作为**水行政主管部门的专业监测机构，为我县的水环境整治和水资源保护等做了大量工作，出具了公正、准确、可靠的监测数据，为政府和相关部门决策提供了支撑有力的科学依据。 1.4 编制依据 《**市城市总体规划（1999～2020）》 《**市城市近期建设规划（2006～2010）》 《****总体规划（2005～2020）》 《****（19208）城乡体系规划）》 《****域总体规划（2008～2020）》
加强财务管理的几点建议
一、完善单据及规范单据的使用 1、外购东西及付材料款尽量要对方开具发票或收款收据及销售清单。 2、建议刻一个发票专用章，厂里使用的收款收据、出库单、入库单等 单据盖上发票专用章，防止以后业务量大后工作蔬葱，别人用自开的单据冒领款。 3、最好指定一个保管员负责材料及成品模板等财物的保管及进出开 票。 4、木片、胶水、面粉等大单材料采购时验收人与付款人不能同为一人。 由验收人开具4联的入库单，不再使用收款收据，绿色联交客户，蓝色联交会计（苏克孟），红色联交付款人（林宝明），验收人留白色联。付款人依据红色联入库单付款，结账时交会计核对。付现金时要求收款方签名及注明“已结清”，如银行转账则附上转账单。付款人不能填开入库单。 5、外购零星东西由使用人在发票或收款收据及销售清单签字验收，使 用人和采购人为同一人的由其他人签字验收。不必另开入库单。6、对外销售模板由保管员（或开票员）开具4联出库单，由老板（或 指定人员）签字后方可装车出厂。白色联保管员留存，绿色联交购货方，蓝色联交会计（苏克孟），红色联交收款人（林志斌）。收款人收款后连同收款时开出的收款收据红色联交会计核对。 7、收款人收到销售货款时开具4联的收款收据。白色联收款人留存， 绿色联交购货方，蓝色联交会计（苏克孟），红色联在收款后月底结
账时交会计核对。 8、在结算车间工人工资时由保管员开具4联的入库单。白色联保管员 留存，绿色联交包工人（阮杰），蓝色联、红色联附在结算费用报销单上（不再使用收款收据）。要求收款方在费用报销单上签名及注明“已结清”，如银行转账则附上转账单。 9、出纳在付借款时要求对方填写借款单，在付款时如对方不能提供收 款收据则填写费用报销单并由收款人签名。收到款时开具收款收据。 10、在收到销售货款时如因数量误差或质量问题扣款，在开具的收款收 据上注明发货日期、少几张、扣多少款。 二、加强岗位制约及支出审批权限 1、细化岗位分工，形成互相岗位制约及监督。采购人不能兼验收人； 付款人不能填开入库单；成品模板保管员不能收销售货款；收款人不能开具出货单；保管员成品模板出厂要经老板在出库单上签字方可出厂；结算车间工人工资时要保管员填成品模板入库单方可付款； 付款时要凭单据及对方签名方可付款。 小企业报销制度 一、费用报销程序 1、外购材料用品及支付任何款项均需取得对方开具的收款凭据，在原始单据上要注明费用发生明细、日期、金额大小写要全，原始单据不得有涂改的痕迹，除伙食费（购菜、米、面）以外的原始单据必须加盖有销售方的章，凭合法的原始单据将票据粘贴好，用中性笔填写经费支出报销
工程项目项目建议书
篇一：工程项目建议书范例 ××××××××××××× ××××××工程 项目建议书 建设单位：××××××公司 编制日期：二o一一年四月 目录 一、项目概况 二、项目背景和建设必要性 三、市场需求预测 四、扩建规模 五、项目选址 六、项目建设进度安排 七、投资估算与资金来源 八、财务效益预测 ×××××集团有限公司年产×万辆汽车扩建 工程项目建议书 一、项目概况 （一）项目名称 年产×万辆汽车扩建工程 （二）设单位和负责人 建设单位：××××××集团有限公司 法人代表：××× 联系电话：×××-××××× 公司地址：×××市××镇××工业区 （三）建设单位简介 ×××××集团有限公司，始创建成于×××年，现座于×××省×××市××工业区×号，属国家大型企业，是×××省三优企业，省行业最佳经济效益工业企业，是×××市“五个一批”重点骨干企业，是我市唯一取得国家汽车生产目录的企业，公司法人代表是×××。公司主要生产“××××”、“××”牌汽车和汽车相关配件，具备较完善的产品开发、生产、检测手段和售后服务体系，×××年通过了iso9002质量体质认证，并拥有企业自营进出口经营权。公司固定资产为×××万元，流动资金为×××万元，现有员工×××人，其中工程技术人中多人（中高级职称的有×××人），厂区占地面积为×××平方米，建筑面积为×××平方米。 近年来，企业的生产经营情况良好，每年的产销量均有较大幅度的递增，×××年汽车产量×××辆，汽车配件×××万套，实现工业总产值×××万元，创利税×××万元。目前，公司生产的汽车主要畅销在福建、广东、江苏、浙江、江西等地区，且已批量出口欧洲、南美、东南亚等国家和地区，外贸出口交货值达到×××万元，产品销量十分喜人。 （四）编制依据1、××集团“十二五”发展规划； 2、×××市规划局：建设项目选址意见； 3、建设单位提供有关资料。 二、项目背景与建设必要性 （一）项目背景 国家“十二五”计划纲要提出“进入二十一世纪，??经济全球化趋势增强，科技革命迅猛发
中关村金融中心写字楼商业项目融资建议书
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中关村金融中心写字楼商业项目建议书 一、房地产方法总动员 (3) 1、自有资金 (3) 2、预收账款 (3) 3、银行贷款 (4) 4、企业债券方式 (8) 5、企业股票方式 (9) 6、争取外单位投资 (9) 7、利用外资贷款 (10) 8、合作开发 (10) 二、房地产方法的选择与创新 (10) 三、“中关村金融中心写字楼项目”建议 (13) 1、制作有针对性的项目介绍资料 (13) 2、项目介绍资料要进一步细化 (13) 3、建立优秀的企业管理队伍 (13) 4、建立健全企业 (14) 5、有市场竞争力的品牌 (14) 6、具有升值潜力的土地储备 (14) 四、恒丰美林所能提供的服务 (14)
一、房地产方法总动员 2001年6月，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》。该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，如该办法第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租等形式销售商品房，第二十二条规定不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用。这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。大部分省、市和地区把原建设部《城市商品房预售管理办法》和国务院《城市经营管理条例》中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的”投资进度预售条件提高到“多层住宅必须封顶，高层住宅须有2/3的形象进度”。 在上述日益严峻的环境下，如何找到一条或多条新的渠道，是商面临的重要而迫切的任务。要解决这个问题，我们还是先要了解一下现在国内房地产行业通行的一些手段，我们把这些通行的手段称为一般的手段，从这些一般的手段的研究中，探讨新的手段。 1、自有资金 企业自有资金包括：组建企业时各方面投入资金，经营开发一定时期，从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算差额，以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。以上这些资金，开发商可以自行支配、长期持有。公司可以以自有资金的一部分进行投入,而且国家规定项目应建立资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。 2、预收账款
公司财务管理的几点简单建议
小公司财务管理的几点建议 studa0714 编辑：作者：未知 [ 08-07-14 09:22:00 ] 来源：中国论文下载中心 在简要分析了小公司财务管理的重要性的基础本文主要讨论小公司财务管理的问题。摘要： 并分别进行了深入加强资金管理和集中核算与控制，上有针对性的提出了两大方面的建议： 的分析和阐述。 关键词：财务管理控制核算资金管理 抵御风险具有重增强竞争力、充分发挥潜力、加强小公司的财务管理对于保证其健康发展、 本文将结合小公司的自身发展特点以及相关法律法本文的研究主题也正在于此。要的意义； 规的规定，提出如下建议供小公司开展财务管理参考。 一、认识小公司财务管理的重要性 对于小公司来说，加强财务管理对于保证其健康发展、充分发挥潜力、增强竞争力、抵御风 应在国家统一会计规范和有关法规因此在设计其内部财务管理制度时，险具有重要的意义。 在公司内部建立符合会计核算要求的内部会计制度。结合公司具体情况，的指导和约束下， 会计估计等进行会计核算和监督使用的方法应明确选择适合公司的会计政策、会计制度中， 在这种情况下制定的公司内部会计保证会计工作规范运行。以指
导公司会计实践，和程序， 有利于加具有适用范围专一、内容条理清晰、程序方法明确和实际操作方便等特点，制度， 强日常会计工作，提高经济效益。 二、加强资金管理 （一）加强资金管理的内容 资金预算支出两大主体内容构成，资金的预算管理由资金预算收人、资金的预算管理。）1（ 通过编制公司年其中资金预算收人最核心的内容是公司通过经营活动带来的现金净增加额， 节约公司便于公司日常的资金控制，能够明确公司年度资金运作的重点，度资金预算计划， 融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。 ）资金的风险管理。公司资金风险主要有使用风险、在途风险和或有风险。资金的使用2（ 因此对此类风险应加强事先它是一种事先可控制的风险，风险主要表现为公司的投资风险， 控制。 ）资金的日常管理。主要指资金使用过程中的审批管理、报表管理和跟踪管理。通过日3（ 特别是应又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，常的报表了解全面情况， 收账款、预付账款、其他应收账等往来账目应逐笔实行跟踪管理。
融资项目计划书(详细版)
融资项目计划书 （模版） 项目名称： 项目单位： 公司地址： 联系人： 电话： 传真: 电子邮件:
法律声明
目录 摘要 (3) 第一部分公司概况 (5) 第二部分管理团队 (7) 第三部分产品/服务 (10) 第四部分研究与开发 (11) 第五部分行业及市场 (13) 第六部分营销策略 (15) 第七部分产品制造 (16) 第八部分公司管理 (18) 第九部分融资计划 (20) 第十部分财务计划 (21) 第十一部分风险控制 (22)
摘要 1.公司基本情况 _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 2.主要管理者情况 _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 3.产品/服务描述 _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 4.研究与开发 _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 5.行业及市场 _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 6.营销策略 _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________
建设工程项目建议书
建设工程项目建议书(代可行性研究报告) 目 录 第一章 项目概况 1 一、概述 1 二、项目建议书编制依据 2 第二章 项目背景及必要性 3 一、项目背景 3 二、项目建设必要性 4 第三章 项目建设选址与建设条件 7 一、项目建设选址 7 二、自然条件 7 1。 气象 7 2。 水文地质 8 三、道路交通条件 8 四、市政配套条件 8 1。 给水 8 2。 排水 8 3。 供电 9 4。 供气 9 5。 供暖 9 6。 电信 9 第四章 拆迁安置及建设方案 10 一、拆迁安置方案 10 1。建设范围用地现状 10 2。 项目拆迁安置方案 10 二、项目建设规模 11 三、项目建设方案 12 1。 设计理念 12 2。 总体布局 12 3。 交通组织 13 4。 景观、绿化 13 5。 户型 13 6。 外立面设计 15
7。 结构设计 15 8。 住宅内装饰设计 15 9。 其它 15 第五章 节能、环保与消防 16 一、节能 16 二、环境保护 16 三、消防 17 第六章 项目组织机构与建设进度安排 18 一、项目组织机构 18 二、项目建设进度安排 18 第七章 投资估算与资金筹措 19 一、投资估算编制说明 19 二、投资估算 19 三、资金筹措 21 第八章 社会效益 22 第九章 结论 23 附图： 附图1：幸福新村在庞各庄镇区内位置示意图； 付图2：幸福新村总平面布局图。 附件： 附件1：中华人民建设部 建村函[1996]149号 “关于增补建设步小城镇建设试点镇的批复”； 附件2：北京市人民政府农林办公室(97)农建办字1号“关于批准庞各庄镇列为北京市小城镇建设试点镇的通知”； 附件3：首都规划建设委员会办公室、北京市城乡规划委员会 (1997首规办规字第18号)“关于大兴县庞各庄镇镇域规划方案的批复”； 附件4：北京市国土资源与房屋管理局 京国土房管规科预[2004]11号 建设项目预审意见； 附件5：大兴庞各庄镇人民政府委托庞各庄小城镇开发建设管理委员会进行幸福新村工程的证明。
镇政府办公楼及附属工程项目建议书
太湖县百里镇政府办公楼及附属工程项目建议书
太湖县百里镇政府办公楼及附属工程 项目建议书目录 一、总论 二、建设背景和必要性 三、建设规模和建设内容 四、建设选址和有利条件 五、规划建设方案 六、节能 七、环境保护 八、工程进度计划安排 九、投资估算和资金筹措 十、工程招投标 十一、结论和建议 太湖县百里镇政府办公楼及附属工程 项目建议书 第一章总论 1.1项目名称及承办单位 项目名称：太湖县百里镇政府办公楼及附属工程项目 项目承办单位：太湖县百里镇人民政府
项目法人代表人：周学恒 百里镇区S211省道与建设路交叉口西南角 1.2研究工作的依据和范围 根据项目迁建条件的实际情况，通过对项目迁建背景、必要性、迁建场址、工程技术方案、项目实施计划、环境保护、节能、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目迁建的必要性、迁建方案、投资估算，以便为项目的迁建提供可靠的决策和依据。 1.3迁建内容和规模 太湖县百里镇政府办公楼及附属工程总占地面积1584平方米，总建筑面积1584平方米。主要为办公楼及附属配套建筑及设备。 1.4劳动定员和实施进度 百里镇政府现有公务员及镇干共88人。 本项目严格按照国家有关项目迁建程序进行，项目实施进度包括准备工作、勘察设计、施工、竣工验收四个阶段。经研究，本项目自土建施工开始，建设期为12个月，即从2010年8月份至2011年8月完成。 1.5投资估算与融资方案 项目总投资195万元，其中：申请县财政补助资金80万元，镇政府配套资金115万元。 1.6社会效益分析和结论 本项目作为公益性项目，符合国家的有关政策，社会效益显著。项目建成后，不但可以改善办公条件，而且也可以带动镇区建设，合理调整
财务管理建议书怎么写
财务管理建议书怎么写 篇一：财务管理建议书600字 XXX有限公司： 我们接受委托对贵公司201X年度、201X年1~11月财务进行了尽职调查，现就尽职调查中发现的问题及情况提出如下建议，仅供领导参考。 1. 应收账款：企业期末应收账款余额较大，部分账款账龄较长。意见：企业年终结账前对应收账款及时进行处理，做好与客户的关于应收账款的对账工作。 2. 其他应收款：企业其他应收款-备用金科目余额较大，尚未建立完善的备用金管理制度。 意见：企业年终结账前尽量处理备用金，判断是否存在应转入当期费用的情况，企业应积极建立完善的备用金制度。 3. 企业的其他应付款-河南鼎力杆塔股份有限公司余额18，748，450元为企业账务处理有误所致。 意见：对账务处理有误的科目及时进行更正处理。 4. 企业期末存货余额较高，存货周转率较低。
意见：企业应当分析存货周转率较低的原因以及是否合理。 5. 长期股权投资：企业的长期股权投资3000万系许昌新区高盛小额贷款有限责任公司的股权投资，已进行了转让但工商变更手续仍在办理之中。 意见：公司应跟进长期股权投资工商变更登记的办理情况，及时办理完毕工商变更登记。 6. 无形资产，当期无形资产-专有技术的增加为研发费资本化的部分，但是企业没有判断研发费用符合资本化条件的纸质性证明文件。意见：企业研发部门应当制定关于研发项目相关的进度文件，积极配合财务部门对发生的研发费用正确划分。 7. 其他非流动负债核算的是四个项目的政府补助(双百计划项目，工业中小企业技术改造项目，支持自主创新和产业产品结果调整专项资金项目，20XX年中央重金属无语防治专项资金)，其中双百计划项目已于20XX年12月份达到预定可使用状态，企业尚未提供其他三个项目关于项目进度的文件。 意见：企业应积极准备并提供有关项目进度的文件。 8.企业上不存在完善的内部控制制度以及相关文件。 意见：企业应当尽快建立完善的内部控制管理制度并赋予实施。
项目建议书立项
山东蓝星东大化工有限责任公司 技术创新项目立项建议书 项目名称: 项目申报单位: 项目主持单位: 山东蓝星东大化工有限责任公司 山东蓝星东大化工有限责任公司制订 年月日 项目立项建议书 申报单位要严格按照申报要求编写《项目立项建议书》，主要包括： (一)立项理由 本项目相关技术与产品的现状、问题和本项目立项的意义 (二)实施方案 1、项目组成人员； 2、本项目的具体内容、技术与装备特点、关键技术和关键工艺； 3、实施方式(自主创新、引进消化吸收、联合创新)和技术路线； 4、项目进度安排、实施期限。 (三)项目考核目标和技术指标 1、预期达到的技术性能指标； 2、与现有技术进行对比分析，并分析本项目完成后的实施效果。 (四)项目投入 项目资金投入预算(资金构成及构成比例)； (五)经济效益及社会效益 本项目完成后形成的经济效益及社会效益分析 （六）环保及安全 本项目职业健康安全、环境因素分析篇二：xx项目立项建议书范本 xxxx项目立项建议书 修订记录 （a-添加，m-修改，d-删除） 目录 1 项目介绍.............................................................................. . (4) 1.1 项目定 义 ............................................................................. ............................... 4 1.2 开发背 景 ............................................................................. . (4) 1.3 主要功能和特 色 ............................................................................. ..................... 4 1.4 项目范 围 ............................................................................. ............................... 4 1.5 系统演进思 路 ............................................................................. ........................ 4 2 可行性分
办公楼新建项目建议书
办公楼新建项目建议书 1、项目名称：xx县衡山镇广播文化站办公楼建设工程 2、主办单位：xx县广播文化局 3、建设性质：新建 4、建设地点：xx县衡山镇玉带桥村 5、建设用地：规划总用地3亩，其中建筑占地400m2。 6、建设规模：总建筑面积800m2。 7、建设内容：办公室、会议室、接待室、档案室、电脑室等。 8、投资概算及资金来源：概算建设投资160万元(2000元/m2)，建设资金由衡山镇人民政府自筹，不使用银行贷款，不集资，不摊派，不挪用各类专项资金。 9、建设期限：二年。 二、项目建设背景及依据 (一)建设背景及必要性 xx县衡山镇广播文化站位于xx县老城区，衡山镇镇政府里，现有办公室三间，建筑面积100m2，历史上为xx县县委招待所。 由于广播文化站目前办公场所由招待所改建而成，没有依照行政办公需要统一规划设计，已不能满足行政办公需要。 1、不符合县城总体规划，县城总体规划确定现办公区
为商住区。 2、洗煤滤布不适应高效便民的行政服务要求。现行办公区位于规划区西北端，地势低洼，城防设施差，连年遭受洪涝灾害袭击。且服务半径小，交通不便，公共服务设施不齐全，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。 3、不能满足统一规划、集中管理的行政办公规范要求。国土所现只有3间办公室，无接待室、计算机房、会议室等必要的公务用房。 4、整体办公用房年久失修，已成危房。经六安市房屋安全鉴定办公室鉴定：办公楼房评定为Csu级危房。综上所述，广播文化站办公用房亟待规划重建。 (二)项目建设可行性 结合衡山镇总体规划，广播文化站办公楼新址选在潜台路东、诸佛庵路以北，拟建建筑面积800m2的办公用房，占地总面积4亩。项目建成后将按照统一要求做到“五室一潮，即：书报刊阅览室，文化科技培训室，多功能活动室，文化信息资源共享服务室，本文来自办公室，室外活动常广播文化站办公楼建成使用后，将大大提高广播文化站办公效率和服务水平。 (三)项目编制依据 1、《党政机关办公用房建设标准》(计投资[1999]2250
公司财务管理的几点简单建议
小公司财务管理的几点建议 来源：中国论文下载中心[08-07-1409:22:00]作者：未知编辑：studa0714 摘要：本文主要讨论小公司财务管理的问题。在简要分析了小公司财务管理的重要性的基础上有针对性的提出了两大方面的建议：加强资金管理和集中核算与控制，并分别进行了深入的分析和阐述。 关键词：财务管理资金管理核算控制 加强小公司的财务管理对于保证其健康发展、充分发挥潜力、增强竞争力、抵御风险具有重要的意义；本文的研究主题也正在于此。本文将结合小公司的自身发展特点以及相关法律法规的规定，提出如下建议供小公司开展财务管理参考。 一、认识小公司财务管理的重要性 对于小公司来说，加强财务管理对于保证其健康发展、充分发挥潜力、增强竞争力、抵御风险具有重要的意义。因此在设计其内部财务管理制度时，应在国家统一会计规范和有关法规的指导和约束下，结合公司具体情况，建立符合会计核算要求的内部会计制度。在公司内部会计制度中，应明确选择适合公司的会计政策、会计估计等进行会计核算和监督使用的方法和程序，以指导公司会计实践，保证会计工作规范运行。在这种情况下制定的公司内部会计制度，具有适用范围专一、内容条理清晰、程序方法明确和实际操作方便等特点，有利于加强日常会计工作，提高经济效益。 二、加强资金管理 （一）加强资金管理的内容 （1）资金的预算管理。资金的预算管理由资金预算收人、资金预算支出两大主体内容构成，其中资金预算收人最核心的内容是公司通过经营活动带来的现金净增加额，
通过编制公司年度资金预算计划，能够明确公司年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。（2）资金的风险管理。公司资金风险主要有使用风险、在途风险和或有风险。资金的使用风险主要表现为公司的投资风险，它是一种事先可控制的风险，因此对此类风险应加强事先控制。 （3）资金的日常管理。主要指资金使用过程中的审批管理、报表管理和跟踪管理。通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收账款、预付账款、其他应收账等往来账目应逐笔实行跟踪管理。（二）实际操作方法与建议 在加强预算管理方面，财务部门应在每年年初编制资金预算计划；在资金的风险管理方面，小公司应加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审做到科学化、专业化，尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。一般小公司在同城结算业务中主要以“贷记凭证”、“转账支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他公司提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等；在资金的日常管理方面，公司应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，确保钱出去、货进来、货出去，钱进来，把坏账损失降到最低程度。 三、集中核算与控制 （一）集中核算与控制的内容 集中核算和控制方案带来的价值在于，能够较好地解决会计信息失真和会计监控不利的问题。 （1）财务集中核算与控制的解决方案是公司财务管理的基础，其目的是依托网络环境，合理地规划公司财务集中核算的框架、内容、策略、流程，做到公司的财务信
项目融资计划书范文
项目融资计划书范文 篇一：项目融资计划书怎么写 项目融资计划书怎么写 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 1、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会
计师事务所，如果未经审计也请注明。 3、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写 进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，
是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 3、证件状况文件 项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 2、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但
建筑工程项目建议书
引言】建筑工程为新建、改建或扩建房屋建筑物和附属构筑物设施所进行的规划、勘察、设计和施工、竣工等各项技术工作和完成的工程实体以及现代大厦建筑工程与其配套的线路、管道、设备的安装工程。其中“房屋建筑物”的建造工程包括厂房、剧院、旅馆、商店、学校、医院和住宅等，其新建、改建或扩建必须兴工动料，通过施工活动才能实现；“附属构筑物设施”指与房屋建筑配套的水塔、自行车棚、水池等。“线路、管道、设备的安装”指与房屋建筑及其附属设施相配套的电气、给排水、暖通、通信、智能化、电梯等线路、管道、设备的安装活动。从古至今，住房问题就紧密联系着每一个人。随着中国市场经济的迅速发展，人们对建筑工程的热度更加不会降低。【目录】第一部分总论一、项目概况（一）项目名称（二）项目的承办单位（三）项目报告撰写单位（四）项目主管部门（五）项目建设内容、规模、目标（六）项目建设地点二、立项研究结论（一）项目产品市场前景（二）项目原料供应问题（三）项目政策保障问题（四）项目资金保障问题（五）项目组织保障问题（六）项目技术保障问题（七）项目人力保障问题（八）项目风险控制问题（九）项目财务效益结论（十）项目社会效益结论（十一）项目立项可行性综合评价三、主要技术经济指标汇总在总论部分中，可将项目立项报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批者对项目作全貌了解。第二部分建筑工程项目发起背景和建设必要性一、建筑工程项目建设背景（一）国家产业政策鼓励建筑工程行业发展（二）建筑工程市场前景广阔二、建筑工程项目建设必要性（一）进一步推动我国建筑工程行业发展（二）进一步提升我国建筑工程工业技术水平（三）……三、建筑工程项目建设可行性（一）经济可行性（二）政策可行性（三）技术可行性（四）模式可行性（五）组织和人力资源可行性第三部分建筑工程项目市场分析及前景预测一、建筑工程项目市场规模调查二、建筑工程项目市场竞争调查三、建筑工程项目市场前景预测四、产品方案和建设规模五、产品销售收入预测第四部分建设条件与厂址选择一、资源和原材料二、建设地区的选择三、厂址选择第五部分工厂技术方案一、