房地产企业培训资料
房地产企业
开发项目相关会计核算
一、房地产企业的经营特点
二、房地产项目开发管理的一般流程
三、成本核算的基本程序
四、成本核算的对象的确定
五、成本费用的归集与分配
六、成本费用的归集与分配存在的问题
七、营业收入核算
八、开发产品成本的结转
九、预缴和汇算企业所得税存在问题
十、预缴土地增值税和土地增值税汇算
一、房地产企业的经营特点
房地产行业是重要支柱产业部门
是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立的产业部门。
房地产行业是龙头行业，就象汽车行业发展，会带动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的发展一样，它的发展会带动众多的相关行业一起发展，建筑材料、建筑施工、电子、信息、机械和化工等，同时这些行业的发展水平已经成为房地产业发展的重要影响因素。
所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、房地产金融和信贷、保险等；以及与此紧密相关的中介服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业。
一、房地产企业的特点：
①资金密集。
②智力密集。
③受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大；
④投资周期较长，市场风险较大。
⑤售后服务工作要求高。
二、房地产项目开发管理的一般流程
1、投资机会研究与土地竞投
对房地产投资机会研究与土地竞投活动实施有效控制，为公司房地产开发获得有价值的土地资源，并防范土地投资风险。
主要工作内容：项目选择、项目建议书、概念设计、可研报告、竞投等。
2、项目立项及可行性研究
对项目立项及可行性研究工作流程实施有效的控制，提交各阶段的可行性研究报告，为项目开发的立项和深入开展项目全程策划与规划设计提供依据。
主要工作内容：开发计划、资金计划、各阶段可研报告、竣工后评估等。
3、项目全程策划
对项目全程策划过程实施有效控制，为房地产开发项目的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。
主要工作内容：市场调研、全程策划、各阶段策划书等。
4、规划设计和前期工作
对项目规划设计和前期工作实施有效控制，确保公司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发项目的施工、营销提供依据。
主要工作内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、扩初设计、施工图设计、规划验收等。
5、工程施工项目管理程序
对工程项目的造价、进度、质量与安全实施有效的管理和控制，确保商品房施工过程的项目管理符合规定的要求。
主要工作内容：施工组织设计、三通一平、选择供方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。
6、市场推广与营销
对房地产开发过程中的市场推广、楼盘销售策划、商品房买卖活动的评审、交付过程的控制以及顾客投诉实施有效的控制，确保市场推广和营销阶段工作符合规定要求。
主要工作内容：营销策划推广、销售许可、开盘销售、竣工交付等。
7、物业管理控制程序
对公司委托的物业管理进行有效控制，确保公司商品房售后服务的水平和质量，提高业主满意度。
主要工作内容：选择物管、物管方案、验收交接等。
三、成本核算的基本程序
（1）根据项目特点和成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。
（2）设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。
（3）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
（4）将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
（5）职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确计算分摊。（6）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
（7）正确划分已完工开发产品和在建开发标段之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。正确结转完工开发产品的销售成本。（8）编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
四、成本核算的对象的确定
（1）确定原则
满足成本计算的需要；
便于成本费用的归集；
利于成本的及时结算；
适应成本监控的要求。
（2）确定具体成本核算对象
根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
◆单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
◆在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工单位承包的项目，为一个成本核算对象。
◆对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的施工标段/产品类型划分成本核算对象。
同一施工标段项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
同一施工标段有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象
◆根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均可单独作为成本核算对象。
（对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋的成本科目。）
五、成本费用的归集与分配
1、成本费用的归集与分配的基本原则和要求
会计核算的一般原则有真实性、实质重于形式、一致性、可比性、明晰性、权责发生制、配比、谨慎性、重要性、划分资本支出和收益支出等。在房地产会计核算中要特强调的是真实性、一致性、可比性、配比、谨慎性、划分资本支出和收益支出等。
2、开发项目成本核算科目划分与设置
开发成本下设一级科目
4301.401 土地费用的归集
注：其他土地费用含交易服务费1.5元/平方米土地面积、土地登记费40元/500平方米土地面积、土地评估费、用途变更费；宗地测绘费等。
土地费用的分配
◆能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入
商品房的成本核算对象中；
◆如果分不清成本核算对象，可先进行归集，然后
再在有关成本核算对象间按占地面积分配；
◆通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。
具体分配方法为：
1）先按小区的占地面积将土地成本分配到各组
团；
2）再将分配到各组团内的土地成本，按组团内房
屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地
面积进行直接分配；
3）然后将分配到组团内道路、广场等公用场所占
地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地
面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的开
发成本；
4）房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配
数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成
本。
4301.402 前期工程费（开发前期准备费）
注：规划设计费中包括项目策划与方案招标、规划设计、设计审查、模型、动画等。
领照规费中包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、人防建设费、城市规划设计收费、规划服务费、教育增容费、发展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金等。
注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用电、市政管线迁移费、场地平整费等。
临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、售楼处及临时样板房、临时场地占用费等。
4301.403 建安工程费（主体建筑工程费
注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材、型钢、其他材料等。
注：甲/直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材土建用钢板、型材、防水材料、保温材料、墙砖、地砖、石材、涂料、主体工程成品门及配件、专业工程成品窗及配件、零星材料等。
注：工程施工费中包括室内给排水施工费室内强、弱电施工费通风和采暖工程费等。
甲/直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通风和采暖设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。
注：专项土建工程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项工程：一是不在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花园、屋面球场等；二是包含在土建单位合同中，而实际操作时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地面、跃层楼梯等。
专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调通风采暖设备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费等。4301.404 社区管网工程费
4301.405 园林环境工程费
4301.406 公共配套设施费
4301.407 开发间接费
4301.409 资本化借款费用
（1）借款费用资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；（2）可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；
（3）可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。
利息资本化计算分摊表（**季度/月份）
全部项目资金占用平均余额总数= 合计4栏+ 合计9栏= 80000
利息分摊系数= 本期应分摊利息金额/ 全部项目本期资金占用平均余额总数= 800 / 80000 = 0.01
注：
利息分摊一般每季度一次，一是有的银行按季结息，二是即使按月结息，其结息日也是每月21日，每月都要预提结息日至月未的银行利息，对于公司较大、贷款较多的公司，财务部门的工作量较大。另外，按季分摊利息也能满足公司财务核算的需要。
在此，也要注意两个应付账款的区别，一个是有关开发成本的，一个是有关开发产品的。在多项目的开发公司，分配到各项目的利息还涉及具体的会计处理问题，一般资本化利息只分配到整个项目，不分配到具体的成本核算对象，即不分配到组团或标区，这样便于会计处理。
资本化借款费用分配
这里是指分配到开发项目的利息如何分配计入开发产品成本中，其方法有二：
一是按当期完工开发产品平均占用资金占整个开发小区占用资金的比例进行分配；二是按期完工开发产品可售面积所占整个开发小区可售面积的比例进行分配。第一种方法更合理些，但第二种方法更简便些。
六、成本费用的归集与分配存在的问题
1、同一成本项目与核算对象的对应关系、同一施工建设单位发生不同的成本项目的分类核算问题
同一成本项目与核算对象的对应关系问题主要是指一项工程包括不同的核算对象、不同的物业，如住宅楼或办公楼底屋是商业，同时又有装璜；公共配套设施和商品房由一个单位施工等；同一施工建设单位发生不同的成本项目的分类核算问题主要是指一个施工单位同时做了多项工程，如小区内道路和排水排污工程，主体建筑工程和周边（屋前后）室外工程。会计处理上往往先将它们作为一作整体进行归集，然后借助工程预算和工程决算来进行归类和分配。
2、同一开发小区不同类别物业公共成本分摊标准问题
主要是指一个开发项目同时存在多种不同类别的物业，如多层、（小）高层、高级公寓、别墅、商业、办公等物业时，由于其建设标准、配套标准、销售价格等不一致，其对公共成本、公共设施的投资、受益程度也不一样，如园林环境、供电、配套设施等，都是按小区规划实施。但要正确鉴定其受益不同的程度几乎是不可能的。个人的看法是对差异大的且能够区分的部分，如高级公寓建筑范围（组团、期）的园林环境，要求有单独合同、单独核算；可以按一定的配套的数量进行分配的，也可要求进行分析后合理分配，如电力工程设备费等可以按各组团的供电量大小进行分配。但对于公共设施、公共园林环境等则只能按一定标准平均分配。
3、地下（人防）车库成本的归集和分摊问题
（1）为解决停车难问题和人防标准提高，规划方案对地下车库的配套标准很高，面积大，投资巨大，也是有些开发商宁愿牺牲小区部分品质也要有力求少建地下车库的原因。
（2）地下车库往往和地上建筑相连，成本难以划分。如桩基工程、土方工程、预应力工程、结构工程等等。
（3）不同类别物业地下车库的配套标准也不一致。
（4）地下室往往集中建设，多屋住宅下面不一定建地下室。
（5）地下车库都有人防功能，其中又分6级和6B级人防建设标准要求。
（6）由于结构原因，地下室梁柱多，较多的地下面积不可利用。
（7）6级人防地下车库一般不可出售但可出租，当配比低于1：1时，15%的地下车库不可出售。
（8）销售数量难以确定，销售困难，大多数情况大量成本不能弥补。
（9）租金和成本相比很低。
地下（人防）车库成本的归集和分摊，始终是房地产开发企业会计核算的难点问题，税务机关以要求必须核算其成本。个人认为地下（人防）车库成本的归集和分摊应掌握下列原则：
a.分摊不可售地下（人防）车库面积的成本；
b.体现成本补偿原则。
例如：
一小区按规划要求建设二个地下车库，其中：标准人防6级地下车库4,000平方米,总投资预算为1,120万元，6B级人防地下车库20,000平方米，总投资4,400万元，可利用停车面积14,000平方米，可划分停车位360个，每个车位售价80,000元，该小区车库配比为1：0.8（每户0.8个车位）。据此，从会计核算角度分析：
a.可售车位306个（360*85%）；
b.每个车位成本不应超过70,760 ；
（80000*（1-营业税 5.55%-土地增值税1%-经营管理费5%）
c.应分摊地下车库成本3355万元。
（1120+4400-306*53070/10000）
4、小区外成本的处理问题
主要可能有市政配套设施，如供水、供电、供气、学校等配套设施，还有可能存在的是附属征地开发条件。
5、甲供材料及其材料差价的核算
在此主要讲的是房地产开发项目材料核算的特点，而不是材料的一般核算。
（1）材料计价：由于房地产开发公司主要材料一般没有库存，其材料核算一般采用实际成本法；
（2）出库入库核算：材料管理部门根据材料采购计划、采购申请单、材料验收单、入库单及相关领导授权办理材料入库手续、付款申请手续等，会计上借记“库存材料”；会计部门根据有效的材料领用单据贷记“库存材料”，并借记相关的成本费用科目。很多情况往往是一边入库一边出库，入库出库手续同时办理。
（3）材料差价的结算：施工单位领用的材料往往和工程项目中标标书的定额数量不一致，就是所谓的材料“超供”和“欠供”，这就要进行材料“超供”和“欠供”数量和金额（材料差价）的结算，多退少补。计算其方法有二种。例如：
工程合同造价决算1000万元，其中甲供钢材280万元，预算数量1000吨，预算价格2800元/吨，实际供应数量1010吨，实际采购价格3800元/吨，则材差为超（+）3.8万元（（1010-1000）*3800），应付工程款716.20万元（1000-280-3.8）。另一种计算方法是从合同造价决算中扣除实际供应数量的预算价格，即282.80万元（1010*2800），然后计算超欠供数量的实际采购价格与预算价格的差价，即1万元（10*（3800-2800）），应付工程款716.20万元（1000-282.8-1）
6、甲供材料营业税的征收问题
个人认为征收甲供材料营业税主要是为了解决建筑安装营业税和征收管理问题，目前可能存在较多偷漏税的情况，可能表现在开假发票、扣除甲供材少开发票、各单位为争税源使得纳税分散管理困难、返还部分税款优惠等以及由此引发的一些违法犯罪行为。
但征收甲供材料营业税实际上是纳税义务人发生改变，对应税金额的影响主要是增加了甲供材料差价，实际上金额不大，如前例，因为施工单位本来就要出具1000万元正式票据并缴纳营业税。对房地产开发企业而言，目前主要是钢材差价相对较大，上例中差价为101万元（1010*1000）。
改变征税方式，也会带来其他问题：
a.会计核算较困难，加大了会计核算工作量。由于房地产涉及的材料品种很多，要分清每一种材料是否甲供材困难较大，工作量也大。
b.可能会改变工程预算的方式，改变工程承包方式。
c.征收管理也有一定难度。
工程财务决算示例：
应付款：
土建工程决算10,000,000
水电工程决算950,000
材料采保费和下力费50,000
小计11,000,000
应收（扣）款：
预工程款4,500,000
甲供材料4,000,000
超（欠）供材料100,000
施工、生活水电费150,000
预留维修费328,500
小计9,078,500
应付工程款2,021,500
七、营业收入核算
1、收入分类
主要包括标准普通住宅、普通住宅、别墅、高档公寓、办公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、固定资产出售、价外收入等。
2、收入确认准则
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时确认营业收入的实现。
房地产销售收入确认的具体条件：工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了销售合同，并履行了合同规定的义务,房屋已交付或已发出交房通知书；取得了销售价款或确信可以取得；成本能够可靠地计量。
3、收入确认时间和所得税
从形象进度看，比较明显的有商品房封顶、商品房竣工、商品房交付。每阶段相隔约六个月时间左右。根据收入确认准则，应以商品房交付为收入确认条件，但实际工作中，由于出于各种不同的目的和需要，有时往往会提前和滞后，和所得税的缴纳产生直接的影响。
收入确认提前，当项目结算利润率高于按预收账款预缴的利润率时，实际上是提前多缴纳了所得税；当项目结算利润率低于按预收账款预缴的利润率时，实际上是提前少缴纳了所得税。收入确认滞后的情况和上述刚相反。建议税务机关在实际工作中能统一收入确认标准，以公平纳税，并防止违规行为的发生。由于房屋交付时间有明确的合同约定，易于掌握，可操作。
例如：
项目按预收账款计算的应税金额为预收账款的10%（20%扣除税费），按项目决算的应税金额为预收账款的15%，当期有2亿元预收账款提前确认收入，则提前多缴所得税250万元（20000*（15%-10%）*25%）。若滞后确认收入，则形成滞后少缴所得税250万元。
八、开发产品成本的结转
理论上非常简单，会计上表现为“开发成本”科目转为“开发产品”科目。
这主要是实际工作中涉及的的问题，在这个过程中要考虑以下问题：
1、开发成本的明细科目很多，同样产品成本的构成项目也很多，都从明细科目结转开发产品成本缺乏可操作性；
2、开发产品完工交付时，工程竣工决算并未全部完成，得不到开发产品的实际成本；
3、要尽可能保持成本核算科目实际发生金额的连续，方便查询、对账、分析。
例如：
2008年6月30日，规划设计费结转开发产品成本前的余额为1000万元，本期需结转300万元记入开发产品，若直接减记规划设计费，则余额为700万元，经过一段时间后，若想查询规划设计费支付的金额，则从余额中已经得不到，经过多次结转长时间后更是如此。预付工程款项目要特别引起重视，结算时特别容易出现少扣预付款的情况。
为此，在实际工作中，往往在开发成本二级科目中设置专门用于结转开发产品成本的科目，已发生完的成本项目按实际成本分摊结转，未发生完的成本项目按预算成本分摊结转。
九、预缴和汇算企业所得税存在的问题
1、开发企业在结算开发产品的计税成本时的有关规定（国税发[2006]31号文）
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（1）开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
（2）开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
（3）开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
（4）计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
（5）计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
（6）开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
2、这和房地产企业项目开发成本发生和和工程款项的结算的模式不一致，在实际工作中造成很多困难：
（1）工程施工进度快于工程款支付进度；
（2）主体工程进度一般快于室外及配套工程进度；
（3）工程决算在工程竣工后较长时间才能完成；
（4）质保金、维修金的支付一般为二至五年；
（4）涉及的金额较大，给企业造成重大负担；
（5）对于项目公司而言，往往造成下一年度的所得税抵扣不完而存在退税问题。
例如：一开发项目总投资10亿元，当投资总额达到9亿元时，项目已全部完工，销售已达到80%，由于计税成本和会计成本的差异，需调增应纳所得税金额8000万元，调增所得税2000万元，剩余房源销售所产生的应税金额往往不足8000万元，且还须预缴所得税，同时，也给企业增加了沉重负担。
3、建议允许房地产开发公司按照经批准的规划和预算进行预提，并经税务机关审核计入计税成本
十、关于预缴土地增值税和土地增值税汇算
1、按目前南京市土地增值税汇算试点办法执行的政策标准，根据我们测算，一个项目预缴了１％的土地增值税后，要不补缴土地增值的销售净利润也只有约9％左右，毛利率只有约22%。销售净利润仅和银行的贷款利息相当；显然和高风险的房地产行业收益率不相符的。从全国范围看，南京市目前执行的土地增值税汇算清缴试点办法，也是和全国各大中城市的汇算清缴办法不相协调的。
2、目前南京市土地增值税汇算试点办法，对规范管理、有实力和品牌的优秀开发商不利，同时又从另一方面助长了管理不规范、成本收入核算不规范的房地产公司采用多种手段偷逃土地增值税，会造成税收上的“不公平”。同时，由于普通商品房不享有增值率２０％以下税收优惠政策，也会助长开发商对房地产的过度投入，进一步提高售价，以弥补开发商的过重土地增值税负担，这和国家的房地产调控政策相违背的。
3、按照（国办发［2005］26号）文的精神，对普通商品房享有增值率20％以下税收优惠政策，普通商品房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。而目前试点执行的普通商品房只是经济适用房和中低价房的解释不符合相关的文件精神。根据（苏地税发［2007］75号）文，南京市（苏地税发［2007］154号）文也明确土地增值税的核定征收办法，但南京市没有执行。
4、对于代收费用问题，在计缴企业流转税收明确不得在营业收入中扣除，而在土地增值税汇算中不准加扣20％的金额。公司认为政策的执行存在矛盾。且上述支出在国家1993年出台的土地增值税条例时并不存在，实际上，在土地增值税的成本费用计算口径上和房地产开发项目实际发生的存在不一致，似乎这些成本费用不该发生，这实际上有违原则。
5、目前房地产行业受宏观经济调控影响极大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有较大幅度上升。近两年取得的项目有相当部分还存在退还已预缴的土地增值税问题。
6、关于多项目公司的财务费用的扣除问题。按土地增值税的相关规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利息计算的金额，否则，房地产开发费用（利息和经营费用）按土地成本和开发成本之和10%计算。对于多项目公司在实际工作中会碰到很多问题：
（1）开发项目有建设周期，资金的使用也有周期，取得的银行贷款若贷款项目专用，会造成资金的极大浪费。因此，项目贷款取得的资金是统筹使用的，而非贷款项目专用。而利息的记入是以资金占用为基础的，把一笔项目贷款的利息全部记入该项目反而是不合理的。（2）上述会计处理在土地增值税汇算时是“项目利息不能分清”，只能按5%计算可扣除利息。但实际上项目应承担的利息往往要大大超过按5%计算的扣除利息。例如：一开发项目地价5亿元，开发建设投资5亿元，建设周期三年，银行贷款5亿元，期限3年，利率8%，则需支付银行利息利息合计1.2亿元，按5%计算扣除利息仅为5000万元，两者相差7000万元。
（3）按照会计准则，开发产品竣工交付后其利息应计入当期费用而非开发成本，而若销售不好的话，开发项目还会占用大量资金，即还会发生大量利息费用，在会计处理上计入当期费用，而按土地增值税的规定，个人认为可记入开发成本科目。
7、根据公司20多年的房地产开发实践经验，采用核定征收是切实可行的办法。这样既会稳定增加财税收入，也防止管理不规范、成本收入核算不规范的房地产开发公司的偷逃土地增值税行为，更简化了征收管理，降低了税收征收成本，有利于房地产行业健康稳定发展，更好的促进城市建设和经济发展。
土地增值税模拟测算
房地产公司培训计划
房地产公司培训计划 篇一：房地产公司培训计划 (一)基本要求职业道德要求：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章轨制；为人诚实、朴重。基本本质要求：具备强烈敬业精神，有团队合作的意识。礼仪仪表要求：着装得体，干净整洁；公司有统一制服时应着制服；仪容端庄，精神丰满，坐姿端庄。 专业常识要求一、了解公司的历史和项目的特点；2、了解当城市规划、地理、交通、通信、人口分布等；了解当地房地产市场的供求状况，楼宇的分布、特征及其发展商的历史、实在的力量、违景等；掌握房地产市场开发各环节(设计、建造、发卖和物业管理)的基本常识；有一定的营销常识和技巧，懂得市场调查和阐发的方法；熟悉国家和地方房地产的有关政策和法例；了解一定的财务常识 (三)常识面要求尽可能开拓常识面，多了解建筑、历史、天文、地理、生理、逻辑等方面的常识。努力培养观察、阐发和判断问题的能力。生理本质要求具备信心、恒心和沉着，不畏坚苦和挫折。服务规范及要求原则：树立顾客周全服务
的观念，顾客就是上帝。以诚实、友好和热情的态度服务顾客。培训目的熟悉公司情况，提高售楼员的职业道德水准，树立全新服务意识和观念；培养售楼员独立操作能力，增强售楼员对房地产专业常识的了解；学会促销手段，掌握售楼技巧和礼仪常识，提高业务水平，适应市场需要；售楼人员工作职责一、严格遵守《员工手册》及公司的各项规章轨制。 2、遵守作息时间，严禁迟到、早退、无故旷工，如若发现，按人事管理轨制执行。3.上班时间一丝不苟，不大声喧哗、吃零食、看书，不逛街或外出办其它事，如有违反，按轨制罚款。上班时间配戴工牌着工装。注意自己的言谈举止、时装、化妆以大方得体的仪态、积极热情的工作态度，做好发卖工作。如有时会需请假，按照公司要求写请假申请，经公司领导批准后方可休息。使用电话语言简练、礼貌，不能永劫间占用电话，或哄骗电话谈工作以外的事，影响客户来电的接听。做好售楼处、样板房的卫生及花草的护理工作。熟练掌握本楼盘情况，耐心讲解、运用专业常识和技巧，力争每个客户。认真填写定金单、认购书、检查单价、平面或物体表面的大、总价、补定日期、付款体式格局有没有纰缪。主动热情接待客户，对客户的外表、言行举止，按照自己的判断力，在心中作出"市场定位"，阐发客户来此的目的、购房档次，然后"有的放矢"的向客户推荐，主动哀求客户留下
房地产集团新员工培训计划
××房地产集团新员工培训计划 一、培训目的： 1、让新员工了解公司背景概况、规章制度、组织结构，帮助新员工尽快适应新的工作环境。 2、为新员工灌输企业文化、发展理念，使新员工的价值观与企业的核心理念达成统一，同时明确员工责任和义务，帮助新员工树立正确的职业发展方向。 3、让新员工熟悉新岗位职责、工作流程，与工作相关的知识以及服务行业应具备的基本素质。从而帮助员工更快地胜任本职工作，发挥自身才能，提高工作绩效。 二、培训对象： 公司新进20名员工 三、培训时间： 1、具体时间：2011年11月11日——2011年11月26日（时长半个月） 2、课时：每天八课时，总共120课时，按正常上下班作息安排。 四、培训地点 公司会议室 五、培训内容：
六、培训考核： 1、考核时间：2011年11月25日—2011年11月26日 2、考核方式： 1)笔试考核 A、组织形式：闭卷、组织统一考核。 B、考核内容：讲授课程内容为主。 C、考核方向：基本业务知识中理论知识的掌握情况。 2)答辩考核： A、组织形式：抽题答辩。 B、考核内容：以系统操作、平台功能使用等实操题目为主。
C、考核方向：系统、平台操作能力，即学员的动手能力。 七、新员工培训实施 1、召集各部门负责培训人员，就有关公司新职工培训实施方案，征求与会者意见，完善培训方案。 2、公司尽快拿出具有针对性的培训教材，落实培训人选。 3、公司内部宣传“新员工培训方案”通过多种形式让全体职工了解这套新员工培训系统，并给每个部门印发“新员工培训实施方案”资料。 4、新员工在通过培训考核与实习后，需由接待部培训支持组、新员工所属部门主管、新员工所属部门经理对其上岗资格进行三级评定，评定通过后方可正式上岗。 5、公司从2011年11月11日开始实行此方案。 八、培训预算： 此次培训费用大致包括：培训设备费用、培训资源利用、制作费用、招待费用、培训成本、管理费用、服务费用等。 预计总额：五万元 ××房地产集团行政人事部 ××年××月××日
房地产专业知识培训(基础)
房地产专业知识培训 一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓 库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、 学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共 设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权 利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式： 即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集 体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不 能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
房地产新员工培训
房地产新人培训教材 第一张房地产基本知识介绍 从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节专业名词术语 1. 房地产可分为 （1）一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 （2）二级市场：发展商在所取得土地上盖起房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 （3）三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2. 生地，只是一块土地，未达到可盖方的要求（水、电、煤都没有）。 3. 熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 4. 何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 5. 何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通热气、通煤气、通讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 6．什么是内销房、外销房、平价房内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。⑴外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。
⑵内销房的土地是没有年限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70 年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房） ⑶平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年内不准上市交易。 上述三类住宅房20GG 年8 月1 日起统一土地年限为70 年取消内外销等交易对象限制。 7. 计算公式： 容积率：总建筑面积/土地面积X 100 % 建筑密度：建筑占地面积/土地面积X 100 % 绿化率：总绿化面积/土地面积X 100 % 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积X 100 % 得房率：套内使用面积/建筑面积X 100 % 建筑面积=套内使用面积+公共分摊面积=套内建筑面积X分摊数 公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（低层的大堂、设备层）。 建筑面积= 关门面积+ 套内墙体面积+ 分割墙体面积/ 2= 建筑面积/分摊系数封闭式阳台：面积计算100% 敞开式阳台：面积计算50% 阁楼、露台，一楼花园，一般赠送 住宅交付时的要求 ⑴交付使用许可证，入住许可证 ⑵质量保证书⑶产品使用说明书 前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等） 8、何为代理，何为中介？二者区别
房地产公司培训方案
房地产公司培训方案 2012年XX房地产有限公司培训方案一、培训背景概述： 围绕公司“追求卓越，互利共赢”的企业文化精神，通过对员工的培训与开发，提高员工的工作技能、知识层次，从整体上优化公司人才机构，培养具有高素质的人才，增强企业在房地产行业中的综合竞争力。 二、培训的指导思想工作即培训，通过培训——工作的结合，使员工发生有益于 公司发展的变化， 提高工作能力，改变工作态度，改善工作绩效。 三、培训目标 1 、实现企业战略目标 2、提高员工的绩效，综合素质的提高。 3、把培训塑造成一种文化，认同培训。 四、培训需求调查与分析为了使培训方案具有针对性和可操作性，在制定该方案 时，进行培训需求调查 在公司员工中发放培训需求表。根据需求表、公司2013年总体计划，特制定此培 五、培训具体内容 在培训内容上，根据需求调查基础上，每月举行一次大型专题培训，课题内容可以再商定，培训内容可以分为公司统一组织和各部门、中心单独开展培训。 根据培训人员不同，把我公司人员培训分为：管理人员、专业技能人员、普通员工培训和新员工岗前培训。 （一）管理人员培训
管理人员可分为高、中、基层管理干部，中高层管理培训重点在于管理者能力的开发，通过培训，激发管理者的个人潜能，增强团队活力、凝聚力和创造力。基层管理干部的重点在于管理制度的培训，有效团队建设，企业文化了解上，生产实践等管理技能培训。 培训方式有以上几种: 1（参加各种研修班、研讨会、公开课，提高管理技能。由培训部提供相关资讯，或由管理人员提出培训部组织，; 2（集中讨论与自学相结合，掌握新咨询，了解行业动态; 3（负责对下属提供学习和管理的机会，提高整个部门业务能力的提高; 4（参加拓展训练，提高团队协作、创新能力。（二）专业技能人员专业技能人员培训重点在于人员的创新思维能力，专业技能的提高，其中对于企业文化的认可，忠诚度的培养方面 培训方式有以上几种: 1.选择内训或外出参加公开课方式，提升管理、岗位技能; 2.继续教育学习; 3.内训方式选择上着重素质与能力上的提高 （三）普通员工培训 员工培训重点在提高专业技能，领悟公司经营管理理念，提高工作的主动性和积极性。员工技能培训由所在部门经理制定计划，并负责组织实施，人事行政部备案。 培训方式有以下几种: 1、全体员工参加公司企业文化培训; 2、采用内训与光盘结合的形式，对一些操作技能，安全生产等进行培训， 培训部组织和跟踪考核; （四）新员工岗前培训
房地产营销人员培训计划
培训计划 培训大纲 一）由**介绍公司背景及成长历程、公司在市场中的形象、企业理念及企业精神、企业进展目标、公司规章制度 二）房地产专业知识培训 三）产品篇（介绍本项目情况） 四）市场调查 五）置业顾问具备的差不多素养和仪容仪表要求 六）销售流程解讲 七）销售技巧培训 八）客户的分类及解决的方法 九）销售中注意的问题 十）房产销售中的常见问题及解决方法 十一）销售专业礼貌用语
二）专业知识培训 1）房地产建筑基础知识 房屋建筑概述 通常认为，建筑是建筑物和构筑物的总称。其中供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅，学校，办公楼等，人适应上也称之为建筑。而人们不在其中生产，生活的建筑，称为“构筑物”，如水坝，烟囱等。 建筑的分类 按建筑的使用性质分，可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑：其中民用建筑包括A、居住建筑：又可分为公寓，花园住宅，新建住宅，新式里弄，旧式里弄，简屋；B、公共建筑。 按建筑规模和数量分，可分为：大量型建筑；大型性建筑。
按建筑层数或总高度分，可分为：低层建筑；多层建筑；小高层建筑；高层建筑；超高层建筑。 房屋建筑结构承重形式 钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其它结构（竹结构、木结构、竹木结构）。 1. 叠砌式（6F以下建筑）：用于居住、办公、学校、 医院。 2. 框架式：20F左右的住宅及办公楼。 3. 剪力墙式：高层。 4. 筒体式：大跨度、大空间、超高层。 建筑物的构造组成 就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个差不多组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可依照建筑物的功能要求设置。 1. 基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下， 承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层（即地基）。 基础是房屋的要紧受力构件，其构造要求是牢固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。
地产企业培训方案
2012年xx房地产有限公司培训方案 一、培训背景概述： 围绕公司“追求卓越，互利共赢”的企业文化精神，通过对员工的培训与开发，提高员工的工作技能、知识层次，从整体上优化公司人才机构，培养具有高素质的人才，增强企业在房地产行业中的综合竞争力。 二、培训的指导思想 工作即培训，通过培训——工作的结合，使员工发生有益于公司发展的变化，提高工作能力，改变工作态度，改善工作绩效。 三、培训目标 1、实现企业战略目标 2、提高员工的绩效，综合素质的提高。 3、把培训塑造成一种文化，认同培训。 四、培训需求调查与分析 为了使培训方案具有针对性和可操作性，在制定该方案时，进行培训需求调查,在公司员工中发放培训需求表。根据需求表、公司2013年总体计划，特制定此培训方案。 五、培训具体内容 在培训内容上，根据需求调查基础上，每月举行一次大型专题培训，课题内容可以再商定，培训内容可以分为公司统一组织和各部门、中心单独开展培训。 根据培训人员不同，把我公司人员培训分为：管理人员、专业技能人员、普通员工培训和新员工岗前培训。 （一）管理人员培训 管理人员可分为高、中、基层管理干部，中高层管理培训重点在于管理者能力的开发，通过培训，激发管理者的个人潜能，增强团队活力、凝聚力和创造力。基层管理干部的重点在于管理制度的培训，有效团队建设，企业文化了解上，生产实践等管理技能培训。 培训方式有以上几种： 1．参加各种研修班、研讨会、公开课，提高管理技能。由培训部提供相关资讯，或由管理人员提出培训部组织，； 2．集中讨论与自学相结合，掌握新咨询，了解行业动态； 3．负责对下属提供学习和管理的机会，提高整个部门业务能力的提高； 4．参加拓展训练，提高团队协作、创新能力。 （二）专业技能人员 专业技能人员培训重点在于人员的创新思维能力，专业技能的提高，其中对于企业文化的认可，忠诚度的培养方面 培训方式有以上几种： 1.选择内训或外出参加公开课方式，提升管理、岗位技能； 2.继续教育学习； 3.内训方式选择上着重素质与能力上的提高 （三）普通员工培训 员工培训重点在提高专业技能，领悟公司经营管理理念，提高工作的主动性和积极性。员工技能培训由所在部门经理制定计划，并负责组织实施，人事行政部备案。 培训方式有以下几种： 1、全体员工参加公司企业文化培训; 2、采用内训与光盘结合的形式，对一些操作技能，安全生产等进行培训， 培训部组织和跟踪考核；
房地产企业培训资料
房地产企业 开发项目相关会计核算 一、房地产企业的经营特点 二、房地产项目开发管理的一般流程 三、成本核算的基本程序 四、成本核算的对象的确定 五、成本费用的归集与分配 六、成本费用的归集与分配存在的问题 七、营业收入核算 八、开发产品成本的结转 九、预缴和汇算企业所得税存在问题 十、预缴土地增值税和土地增值税汇算 一、房地产企业的经营特点 房地产行业是重要支柱产业部门 是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立的产业部门。 房地产行业是龙头行业，就象汽车行业发展，会带动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的发展一样，它的发展会带动众多的相关行业一起发展，建筑材料、建筑施工、电子、信息、机械和化工等，同时这些行业的发展水平已经成为房地产业发展的重要影响因素。 所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、房地产金融和信贷、保险等；以及与此紧密相关的中介服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业。 一、房地产企业的特点： ①资金密集。 ②智力密集。 ③受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大； ④投资周期较长，市场风险较大。 ⑤售后服务工作要求高。 二、房地产项目开发管理的一般流程 1、投资机会研究与土地竞投 对房地产投资机会研究与土地竞投活动实施有效控制，为公司房地产开发获得有价值的土地资源，并防范土地投资风险。 主要工作内容：项目选择、项目建议书、概念设计、可研报告、竞投等。 2、项目立项及可行性研究 对项目立项及可行性研究工作流程实施有效的控制，提交各阶段的可行性研究报告，为项目开发的立项和深入开展项目全程策划与规划设计提供依据。 主要工作内容：开发计划、资金计划、各阶段可研报告、竣工后评估等。 3、项目全程策划 对项目全程策划过程实施有效控制，为房地产开发项目的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。 主要工作内容：市场调研、全程策划、各阶段策划书等。 4、规划设计和前期工作 对项目规划设计和前期工作实施有效控制，确保公司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发项目的施工、营销提供依据。 主要工作内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、扩初设计、施工图设计、规划验收等。 5、工程施工项目管理程序 对工程项目的造价、进度、质量与安全实施有效的管理和控制，确保商品房施工过程的项目管理符合规定的要求。 主要工作内容：施工组织设计、三通一平、选择供方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。
房地产新员工培训计划书
目录 第一章公司简介*********************************（1）第二章房地产业的特征***************************（2）第三章房地产基本专业知识***********************（3）第四章销售培训方式*****************************（4）第五章按常规范及自我管理***********************（5）第六章市场调研培训*****************************（） 第七章房产物业管理知识培训*********************（）第八章结案报告及考评***************************（）附件1*******************************************（） 附件2*******************************************（）
培训内容纲要 第一章公司简介 1、经营理念：勇于进取高度专业化的团队精神。〈建议领导诠释〉 2、介绍公司的组织形式及历史；近期的工作重点。 3、被培训员工的工作职责及工作内容，以及未来的个人发展空间。〈详细〉 第二章房地产业的特征 1、阐明房地产行业的特点 a. 房地产业是把地产和房产结合一体经营的不动产产业部门。 b. 土地的固定性、差异性、稀缺性的解释说明。 c. 房地产需求的不断增加，使得土地具有增值性（从地段考虑）。 注：详见《房产开发与交易》P17 ２、目前整体房地产发展的方向 a. 国内大城市（详见附件） b. 合肥市房地产介绍（详见报） 3、房产代理机构的产生意义及发展前景 a. 深度介入（从前期立项、选址、策划开始）。 b. 以物业为基础，来建立自己的品牌形象。 4、房地产销售人员的基本素质
房地产企业培训体系
某知名房地产公司员工培训管理办法 第一章 总则 第一条 适用范围 本管理办法适用于××房地产开发有限公司（以下简称公司）全体员工。 第二条 目的 为了使企业内部员工的业务素质和技能满足公司发展战略和人力资源发展的需要，公司对员工应进行有计划、有系统的培训，以达到公司与员工共同发展的目的，特制定本管理办法。 第三条 培训目标 公司以“服务于企业利益、服务于企业员工”为目标，在考虑公司持续稳定发展基础上，尊重员工个性与发展要求，通过多样化的培训不断提高员工的素质与工作技能，把因员工能力不足和态度不积极而导致的人力成本浪费控制在最小限度，为公司提供各类合格的管理人员和专业人员。 第四条 培训宗旨 全员培训，终生培训。 第五条 培训方针 自我培训与传授培训相结合、岗位技能培训与专业知识培训相结合。 第六条 培训原则 公司对员工的培训遵循系统性原则、制度化原则、主动性原则、多样化原则和效益性原则。 （一） 系统性 员工培训是一个全员性的、全方位的、贯穿员工职业生涯始终的系统工程。 （二） 制度化 建立和完善培训管理制度，把培训工作例行化、制度化，保证培训工作的真正落实。 （三） 主动性 强调员工参与和互动，发挥员工的主动性。 （四） 多样化 开展员工培训工作要充分考虑受训对象的层次、类型，考虑培训内容和形式的多样性。 （五） 效益性 员工培训是人、财、物投入的过程，是价值增值的过程，培训应该有产出和回报，应该有助于提升公司的整体绩效。
第二章 培训内容和形式 第七条 培训内容 培训内容包括知识培训、技能培训和素质培训。 （一） 知识培训 不断实施员工本专业和相关专业新知识的培训，使其具备完成本职工作所必需的基本知识和迎接挑战所需的新知识。 （二） 技能培训 不断实施在岗员工岗位职责、操作规程和专业技能的培训，使其在充分掌握理论的基础上,能自由地应用、发挥、提高。 （三） 素质培训 不断实施心理学、人际关系学、社会学、价值观的培训，建立公司与员工之间的相互信任关系，满足员自我实现的需要。 第八条 培训形式 培训形式分为公司内部培训、外派培训和员工自我培训。 （一） 内部培训 1.新员工培训。具体内容见《新员工培训管理办法》。 2.岗位技能培训。具体内容见《岗位技能培训管理办法》。 3.转岗培训。根据工作需要，公司原有从业人员调换工作岗位时，按新岗位要求，对其实 施的岗位技能培训。转岗培训可视为新员工培训和岗位技能培训的结合。 4.继续教育培训。指凡具备专业技术职称的从事专业技术管理工作的员工每年均须参加不 少于72小时的继续教育。每年由各相关专业部门与人力资源部共同商议并于年初提出本专业年度继续教育培训计划安排，报人力资源部，经总经理办公会批准后，按计划执行。 5.部门内部培训。部门内部培训由各部门根据实际工作需要，对员工进行小规模的、灵活 实用的培训。部门内部培训由各部门组织，定期向人力资源部汇报培训情况。 （二） 外派培训 外派培训是指培训地点在公司以外的培训，包括××集团组织的各种培训、国内外短期培训，高级经理人海外考察，另外还包括MBA课程进修培训、企业经理人培训、资格证书培训等。具体内容见《员工外派培训管理办法》。 （三） 员工自我培训 公司鼓励员工利用业余时间积极参加各种提高自身素质和业务能力的培训。
房地产销售新员工培训
房地产销售新员工培训 篇一：房地产中介公司新员工培训研究 房地产中介公司新员工培训研究 摘要：房地产中介行业在国外是一个高薪行业，从业人员的待遇和社会地位都比较高，目前国内这个行业的发展却差强人意，虽然经历了近15年的快速发展，但整体而言还属于一个新兴的行业，从业人员的素质参差不齐，社会对于整个行业的评价也不是很高，目前暴露出来最明显的问题就是行业的诚信问题。
本文以福建麦田房地产中介公司为例，通过分析公司员工流动的现状，分析目前房地产中介行业员工入职培训存在的问题，并且结合行业经营现状，配合新员工入职培训目的和内容，概括入职培训需要注意的地方，并以此为我国房地产中介行业的发展提供借鉴。 关键词：房地产；中介；新员工；服务；问题 目录 一、问题的提出........................................................................ . (2) 二、以福建麦田房地产中介公司为例介绍房地产经纪行业员工流动现
状 (2) 三、新员工培训不足的原因分析........................................................................ (3) 人员流动比较大，公司人员留职率比较低 (4) 公司高层对新员工入职培训的重视程度不足 (4) 缺乏诚信重视短期效益导致基础培训缺失 (5) 四、新员工培训的对象........................................................................
房地产拓客方案[培训]
房地产拓客方案[培训] 拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐，其中拓客方式主要分为十二种。 一、商圈派单 适用项目:中高端、中端及中端以下 工作周期选择:基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。 拓客人员选择:根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择:项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。 工作目的:广泛传递项目信息和有效收集客户信息。工作安排: 1、制定一个完整的拓客计划 2、确定拓客人员，并进行相关培训(包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧)，培训完毕后进行相关考核 3、安排拓客周期和时间节点，选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段 4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行踩点和绘制拓客地图 5、拓客人员执行拓客计划，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息 6、统计每日派单量和留电量，并进行拓客人员工作心得和拓客技巧分享，提高团队士气 审核标准:工作审核标准依据派单量和有效留电量而定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300张，有效留电量至少达到20-40组。根据项目体量、档
次和推广力度不同，派发量和有效留点量两项数据可以根据项目自身情况做适当调整。二、动线堵截 适用项目:中高端、中端及中端以下 工作周期选择:蓄客期和强销期 拓客人员选择:以销售员和小蜜蜂为主 拓客范围选择:项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交 站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途(如超市、菜场、餐馆等) 工作目的:向主力目标客群进行项目信息传递，捕捉意向客户工作安排: 1、确定项目主力目标客群，分析客群相关信息点 2、并对目标客群的工作、生活、休闲娱乐等动线进行分析，确定动线拦截 点，如路口、公交站点、客户平时就餐聚集点等 3、确定动线堵截方式，主要采取户外广告的宣传方式，包括擎天柱、楼体(顶)广告牌、公交站牌、路灯灯箱、车身广告等;也可辅以项目周边人群聚集区域定点派单或设立流动推广小站等具体形式 4、定期对工作成效进行汇总，分析各广告宣传及人员派单等的效果，继而改 进 审核标准:无 招式特点: 1、宣传覆盖范围广，信息点对点传播到达率高 2、对真正有购买意向的准客户说服力很强 三、社区覆盖 适用项目:中端及中端以下，主要针对大型普通住宅项目的首期和中小型项目 的尾房
2020房地产培训计划方案
2020房地产培训计划方案 本文是关于2020房地产培训计划方案，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。 20xx房地产培训计划方案范文1 房地产行业前几年最中国是最火的行业，房价节节攀升，房地产行业迎来了大发展时刻，可是也产生了很多的泡沫经济。随着全球金融危机的到来，中国的房地产行业迎来了很大的考验，房子卖不出去，房价步步走低，导致中国经济的发展也出现很大的放缓。国家正在想出各种办法来促进内需的消费，希望能够快速的增长中国的经济。 20XX年是我们**地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划： 一、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。 二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。 三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以
某房地产公司新员工入职培训制度(专业!)
员工入职培训管理办法 第一章总则 第一条新员工培训的目的是使新进人员了解本公司的基本背景情况及规章制度，帮助员工明确自己工作的职责、程序、标准，并使他们初步了解企业及其部门所期望的态度、规范、价值观和行为模式等，从而帮助其顺利地适应企业环境和新的工作岗位，提高工作绩效。 第二条凡新进人员必须参加本公司的新员工入职培训。 第二章培训管理 第一条新员工培训是该员工的部门负责人及公司人力资源部的共同责任，最迟不应超过报到后一个月内执行。 第二条凡公司正式报到的员工试用期满，由于个人原因尚未参加新员工培训，不得转为正式员工。 第三条参加新员工培训的员工在培训期间如遇临时状况需请假者，在试用期内补修请假之课程，否则，仍不得转为正式员工。 第三章培训阶段 第一条对于新员工培训，按工作环境与程序可分为三个阶段： 1、入职当天一对一培训； 2、公司整体培训； 3、所属部门的培训。 第二条人力资源部专人一对一培训主要有以下几点： 目标：解决员工进入公司后，工作、生活的基本问题 1、公司发展过程（简要）； 2、公司项目的简介（有必要到项目去看一下） 2、公司的发展愿景； 3、公司使命、愿景、核心价值观； 4、员工职业道德及操守。 5、生活、工作基本问题（考勤、假期、组织架构、工资发放、保险、OA、RTX、宽带申请、费用报销、工作单的使用、差旅申请、借款、合同流转、通讯录、办公用品领用、吃住环境、食堂、住宿、） 以上培训，在新员工入职当天进行，由人力资源部培训专员进行。 第三条公司培训重点进行以下各项：
1、公司创业史（含公司大事记）-刘总 2、企业文化（《众美之道》）-刘总 3、众美战略地图及部分分解-刘总 4、公司项目情况（已操作、正操作、待操作的项目情况）-柴总 5、房地产核心经营流程（商业模式）-柴总 6、各部分主要工作职责-人力资源部 7、OA办公系统-高燕军 8、公司主要工作流程；-各部门 以上培训，每月31日前人力资源部组织进行一次。培训讲师为指定人员。 第四条部门引导由新员工所在部门实行入职引导人制度，一般有以下两个入职引导人： 业务入职引导人：一般为员工的直线经理； 工作流引导：部门内勤（或直线经理指定人员） 部门引导的重点在于实操的培训，其要点如下： 1、本部门、本岗位及本部门其他岗位的工作职责； 2、部门在公司战略下的价值，岗位在公司战略下及部门内部的价值； 4、岗位或部门目前工作完成情况； 5、本部门近期工作要点及近期工作计划； 6、工作品质引导； 7、从事未来工作的技能及从事工作的方法； 8、安全操作规范； 9、对新员工的期望 ⑴试用期的期望：员工入职一周内，与新员工一起制定，试用期内员工个人 的工作计划，并达成共识，并作为转正考核的主要依据； （要求：具体事件、工作标准、完成时间等） ⑵长远的工作期望：期望未来员工在公司的战略引导下扮演的角色。 10、其他部门人员介绍，尤其是工作流较紧密的员工或部门负责人。 部门内部进行的培训，由人力资源部会同进行，一般在新员工入职当天进行。 第四章新员工培训评估 第一条新员工培训应确保使其具有相应的基本知识，了解公司企业理念、熟悉发展目标、行为规范等内容，并对公司的发展有一个初步了解。 第四条新员工培训结束后由人力资源部组织新员工对培训效果进行培训考核，以《新进员工培训检查表》形式。不合格者应参加次月补充培训。 第五条部门主管负责人就部门内工作引导对新员工进行实际工作测验，由人力
房地产公司员工培训
房地产公司员工培训 房地产公司员工培训作者：佚名 时间：2008-4-20 浏览量： 房地产公司员工培训 新员工入职培训 为了使新员工在短时间内熟悉企业环境，尽快进入角色，人力资源部组织员工进行新员工入职培训。该培训内容包括：公司的历史、文化、政策、组织构架等等。 新员工在入职第一个月内应参加入职培训，部门主管有督促本部门新入员工工参加新员工入职培训的责任。因公不能参加入职培训者应提前三天通知人力资源部。 公司内部培训 为保持公司人力资本存量不断增长，公司将为员工安排与其工作相关的业务培训。 部门内部培训：各部门根据实际工作中需要，对员工进行小规模的、灵活实用的培训。 转岗培训：公司原有从业员工调换工作岗位时，按新岗位要求，对其实施的岗位技能培训。 继续教育培训：具备专业技术职称，从事专业技术管理工作
的人员每年均须参加不少于72小时的继续教育，各相关专业部门与人力资源部共同商议并于安排本专业年度继续教育培训计划。 外派培训 为了保证培训与教育质量，人力资源部与外派培训提供方、接受方（本人和上级主管）共同研究制定培训计划。外派培训包括ZZ集团公司组织的各种培训、国内外短期培训，高级经理人海外考察，另外还包括mBA课程进修培训、博硕士企业经理人培训、取证培训等。 员工自我培训 公司鼓励员工利用业余时间,自觉、自愿积极参加各种提高自身素质和业务能力的培训。 培训费用 公司每年投入固定比例的培训经费，并做到专款专用。 对于公司脱产培训的员工，每月发放其固定工资和绩效工资。绩效工资考核系数根据外派时间长短决定。培训成绩不合格者扣发培训期间应发的全部奖金。 脱产培训时间 培训期间绩效考核系数 个月以内 00% —3个月
房地产新员工入职培训计划方案
房地产新员工入职培训计划方案方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。方案一词，来自于“方”和“案”。“案”，书案，读书、写字都是案本文是小编精心编辑的，房地产新员工入职培训计划方案希望能帮助到你！ 房地产新员工入职培训计划方案篇一 【课程背景】： 新员工入职培训引导是一种最常用的人力资源开发方法，但普遍存在的情况是太多企业不能保证这些方案具有较高的质量和效度，存在着这样或那样的缺欠。理想的员工入职培训引导方案应该能够向新员工提供他们需要的信息，帮助他们尽快适应组织。另外，入职培训引导是一段很有利的时期：通过这段时间，可以减轻新员工的焦虑，强化组织的价值观，并且激励新员工去做好他们的新工作。然而，很多组织并没有利用这些机会获得上述好处。 【课程简介】： 新员工在进入组织时，面临着许多挑战。他们要学会对于他们有效地进行工作所必需的技能和行为，同时，他们还要知道组织和工作团队的规范和期望。有一个重要的概念叫“组织社会化”，是指圈外人怎样转化为得到认可的和有效率的圈内人(文章转贴自实用工作文档栏目) 。成功的社会化能够产生对新员工和组织都很重要的结果，包括职位的满意度、工作绩效和流动率。如果组织运用好各种策略来让新员工融入组织，这些策略都会对新员工的态度和行为产生影响。
然而，并非所有的新员工都会回应组织的这种努力，可大部分新员工也会在采取行动之前积极收集信息，运用各种战略和不同的信息资源，来学习有关组织和组织期望他们扮演的角色的各个方面。 本课程在帮助新员工转化有效率和获得接受的圈内人的两种方法是：现实工作预览和员工入职引导。 【课程特点】： 职业化：这是一套标准的职业化入职引导与培训方案 操作性：企业可依次标准建立属于自己企业的入职培训流程 实用性：实用价值强，弥补了普通企业关于员工入职、培训的缺失 工具性：流程中标准的表格植入是入职培训中必不可少的工具享受性：听完这个入职、引导、培训过程，如同享受了一次星级服务的温暖 【课程收益】： 描述组织如何让新员工成为圈内人即“社会化”的内容、成果和过程 陈述新员工进入组织面临的挑战，以及帮助他们获得成功的因素描述新员工预览现实工作的方法，并解释这种方法能够为组织和新员工带来什么利益 定义并解释员工入职引导的目标 确定有效的员工入职引导方案所具备的特点 学习有关设计、实施和评价有效的员工入职引导方案的关键要素
地产企业培训方案
房地产有限公司培训方案xx年2012 培训背景概述：一、 围绕公司“追求卓越，互利共赢”的企业文化精神，通过对员工的培训与开发，提高员 工的工作技能、知识层次，从整体上优化公司人才机构，培养具有高素质的人才，增强企业 在房地产行业中的综合竞争力。 二、培训的指导思想 工作即培训，通过培训——工作的结合，使员工发生有益于公司发展的变化，提高工作 能力，改变工作态度，改善工作绩效。 三、培训目标 、实现企业战略目标1 、提高员工的绩效，综合素质的提高。2 、把培训塑造成一种文化，认同培训。3 四、培训需求调查与分析 在公司员,进行培训需求调查在制定该方案时，为了使培训方案具有针对性和可操作性， 年总体计划，特制定此培训方案。2013工中发放培训需求表。 根据需求表、公司 五、培训详尽内容
在培训内容上，根据需求调查基础上，每月举行一次大型专题培训，课题内容可以再商 定，培训内容可以分为公司统一组织和各部门、中心单独开展培训。 根据培训人员例外，把我公司人员培训分为：管理人员、专业技能人员、普通员工培训 和新员工岗前培训。 （一）管理人员培训 管理人员可分为高、中、基层管理干部，中高层管理培训重点在于管理者能力的开发， 通过培训，激发管理者的个人潜能，增强团队活力、凝聚力和创造力。基层管理干部的重点 在于管理制度的培训，有用团队建设，企业文化了解上，生产实践等管理技能培训。 培训方式有以上几种： ．参加各种研修班、研讨会、公开课，提高管理技能。由培训部提供相关资讯，或由管1 ；理人员提出培训部组织， ．集中讨论与自学相结合，掌握新咨询，了解行业动态；2．负责对下属提供学习和管理的机会，提高整个部门业务能力的提高；3 ．参加拓展训练，提高团队协作、创新能力。4 （二）专业技能人员 专业技能人员培训重点在于人员的创新思维能力，专业技能的提高，其中对于企业文化
xx地产2011年度培训计划方案(1)
四、培训效果评估
公司人力资源环境分析 一、公司战略发展与人力资源现状 公司战略简述： 通过5年的发展，XX 地产目前进入了重要的发展转型期。开发模式从初期的合作开发，转化为独立开发与合作开发并行的模式；发展规模从单个项目运作，转化为多项目同时上马、滚动开发的规模。5余年的快速发展期间，公司团队也从最初的几十人，发展到目前的150余人。 同时随着国家政策的规范性及行业的逐渐成熟，对于开发商管理、运作的要求也随之大大提高。在未来几年的发展上，“人力资本”作为企业发展的根本动力，作为公司的命脉，也要面对巨大的挑战及冲击。所以我们需要在尽可能短的时间内，打造出技术过硬、意识靠前、管理规范、团结进取的战斗型团队。 人力资源环境分析： 目前团队现状 表1分析：中高层人数占公司总人数约20%，处于较为合理水平。 高层9.86% 中层9.86% 专业层40.14% 操作层 40.14% 表1：现有人员结构图表
表2分析： 2年以上在职人员仅为31%，且大部分为公司创始初期中高层人员；2年以下在职人员所占比例为69%,新晋人员担任要职比例不高。由此可以看出，在未来2年内，公司整体人员发展不稳定趋势尚为明显。 表3分析：公司人员学历在本科以下的为51%（行业均值约为35%），硕士学历仅占4.93。整体学历层次偏低。 （备注：行业均值统计来源于成都2家外来地产商和1家本土大型地产商） 表4分析：公司男女性别比例约为1:1，行业均值约为1:1.8 3个月内7.75% 3个月至1年45.07% 1年至2年15.49% 2年至3年3.52% 3年以上28.17% 表2：在职人员服务年限图表 高中及以下9.86%大专41.55% 本科43.66% 硕士4.93% 表3：在职人员学历图表 男50.70% 女49.30% 表4：在职人员性别图表
(完整版)年度某房地产公司培训计划
XXX2011年度培训计划 摘要 在2010年度培训需求调查分析的基础上，结合公司的经营战略和实际工作情况，确定了公司2011年度的培训工作重点是： 1、引入内部培训师培训课程，逐步建立一只XXX自己的内部培训师队伍。 2、在公司战略人才培训方案的基础上，引入系列课程，采用多种方式，着力提高中高层管理人员的管理技能。 3、结合公司2010年度各个项目开展情况，根据设计、研发和工程区域的实际工作困难点，引入高水平的专业老师跟进项目1-2天，在了解项目的基础上进行理论提升。 4、加强培训评估工作的开展，落实培训后续的跟进工作，切实提高培训工作的实际效果。 本计划包括：公司级内训21场，共259课时（内部培训师系列培训4次，合计12天，84个课时；管理技能理论提升系列培训3次，合计6天，72个课时；结合项目的专业提升培训5次，合计10-15天，70-105个课时。新员工入职培训2次，合计4天，28个课时；职业素养培训2次，合计2天，14个课时；外出拓展训练2次，合计4天）。外出学习96人次，共192天课时，外出考察120人次，共240天课时，费用预算总182.95万元。
目录 第一部分前言 (3) 第二部分年度培训计划概述 (3) 第三部分年度培训内容 (4) 第五部分年度培训计划表 (7) 第六部分年度培训费用预算 (8)
第一部分前言 2010年11月中旬，人力资源部在全公司范围内进行了年度培训需求调查。该培训需求调查主要对公司的培训现状和培训需求进行了调查。（调查详细内容参见附件《2010年度培训需求调查分析报告》） 通过这次调查明确了以下几个2010年度培训工作需要注意的方面： 1.培训时间的安排。根据培训现状、培训需求分析，2010年的培训时间应尽量安排在一天以内，尽量少占用周日休息时间。 2.培训对象的确定。缩小培训范围，明确培训对象有利于培训效果的提升。 3.培训效果的评估。深入开展培训效果的评估，加强培训后的跟进工作，确实将培训的内容落实到实际的工作中。 4.培训的形式。减少枯燥的课堂讲授，增加和现有工作项目相关的案例分析、研讨会等培训形式，以提高受训人员的参与程度和实际培训效果。 5.培训的内容。职业化、专业化应是2010年度培训的主题。无论是普通员工还是中层管理人员，自我减压、时间管理、沟通技巧等职业素养的培训都应列入2010年度的培训目标。对于专业的培训，则必须和项目、工程紧密结合，从公司实际工作的实践出发引入课程。 第二部分年度培训计划概述 在年度培训需求调查分析的基础上，人力资源部结合公司2010年培训工作的实际开展情况，确定了下列2011年度的公司培训工作重点： 一、建立学习型组织——加快内部培训师的培养 建立学习型组织，加快公司内部各种知识的积累与分享是打造XXX核心竞争力的必由之路。结合目前公司的实际情况，建立完善公司内部培训师制度，逐步培养一只内部培训师队伍。 二、提高个人职业素养，打造团体执行力——着重提升中高层管理技能 在实施公司战略人才培养－“雄鹰”计划的基础上，对中高层管理人员进行重点培养，