2016年土地估价相关知识：商住综合楼地价评估的三种方法

2016年土地估价相关知识：商住综合楼地价评估的三种方

法

一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）

1、《土地权属争议调查处理办法》规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起__个月内提出调查处理意见。

A．3

B．6

C．9

D．12

2、是级差地租产生的原因。【2002年考试真题】

A：土地的自然条件差异

B：土地的所有权垄断

C：土地的生产效率差异

D：土地的经营权垄断

E：时间因素

3、自2002年1月1日起，我国的税设有的税率有__税率。

A．最惠国

B．协定

C．特惠

D．普通

E．特定

4、某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元／平方米、850元／平方米和900元／平方米，若赋予的权重分别为0．

5、0．3和0．2，则该宗地的最终评估价格为元／平方米。【2009年考试真题】

A：820

B：845

C：850

D：857

E：时间因素

5、房产面积测量中以作为限差．【2008年考试真题】

A：相对误差

B：三倍中误差

C：两倍中误差

D：重复抽样标准差

E：土地

6、在年利率10％(不考虑通货膨胀因素)，按单利计息的方法考虑，某房地产企业第一年初存入银行的100万元与第三年初存入银行的万元是价值相等的。A：120

B：130

C：121

D：133

E：土地

7、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于。

A：存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离B：在任何社会制度下都存在地租

C：存在着国家所有和集体所有两种所有制形式

D：土地是重要的生产要素

E：时间因素

8、若选择的比较交易案例成交地价为580元／平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7％，则待估宗地经过年期修正后的价格为元／平方米。【2004年考试真题】

A：515．3

B：532．6

C：635．4

D：652．8

E：时间因素

9、在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的进行的。

A：替代原则

B：供需原则

C：变动原则

D：预期收益原则

E：时间因素

10、在建设工程预算中，一般把土地开发费计人之中．【2002年考试真题】A：前期费用

B：间接费用

C：直接费用

D：无关费用

E：土地

11、关于土地自然供给与经济供给，下列说法正确的是。

A：土地经济供给是土地自然供给的基础，没有土地经济供给谈不上土地的自然供给

B：土地自然供给随着人们科学技术的提高而增加，并在经济供给允许的范围内变动

C：土地经济供给受到诸多因素的制约，在土地自然供给的范围内变动

D：土地自然供给受到土地需求的影响而变化

E：时间因素

12、按建设用地的状况分类，建设用地可分为新增建设用地和__。

A．存量建设用地

B．临时建设用地

C．集体建设用地

D．永久建设用地

13、是收益还原法和剩余法估价的基础。

A：替代原则

B：贡献原则

C：预期收益原则

D：报酬递增递减原则

E：国家实行土地估价师资格认证制度

14、采用样地法进行农用地分等过程中，选择和确定标准样地是关键步骤之一。一般情况下，标准样地应位于。

A：土地利用总体规划确定为基本农田的分等单元

B：土地利用总体规划确定为一般农田的分等单元

C：土地利用总体规划确定为基本农田或一般农田的分等单元

D：土地利用现状图中的任一图斑确定的分等单元

E：合法性

15、通过被估资产的新旧程度来确定实体性贬值的方法属于__。

A．使用年限法

B．功能价值法

C．成新率法

D．使用量比较法

16、用样地法来计算农用地自然质量分，包括的步骤有__。

A．设置标准样地

B．确定分等因素样地适用区

C．确定分等因素

D．确定标准样地分值

E．编制分等属性图

17、某大型百货商城临街宽15m，进深100m，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有。

A：宽深比修正

B：区位修正

C：用途修正

D：出让方式修正

E：时间因素

18、若已知某市2006年居住用地地价的逐月增长率，则可采用法求取该年的月平均增长率．【2007年考试真题】

A：算术平均数

B：几何平均数

C：中位数

D：众数

E：土地

19、对于同一房地产投资项目来说，如果其财务内部收益率大于设定的基准收益率，则财务净现值。

A：小于零

B：大于零

C：大于或等于零

D：不确定

E：土地

20、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，新增建设用地土地有偿使用费专项用于__。

A．基本农田建设

B．基本农田保护

C．土地整理

D．城市基础建设

E．耕地开发

21、国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。

A．三年以上六年以下

B．两年以上五年以下

C．三年以上七年以下

D．五年以上十年以下

22、在土地评估中，涉及房屋折旧年限计算的说法，下列正确的是。

A：取建筑的耐用年限

B：取土地的剩余使用年限

C：取可使用年限

D：耐用年限与可使用年限谁小取谁

E：时间因素

23、某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是__。

A．总建筑面积7000平方米，首层建筑面积1000平方米

B．总建筑面积5000平方米，首层建筑面积900平方米

C．总建筑面积7200平方米，首层建筑面积1000平方米

D．总建筑面积7200平方米，首层建筑面积900平方米

24、采用年数总和法计提折旧，折旧额．【2002年考试真题】

A：各年相等

B：逐年递增

C：逐年递减

D：先增后减

E：土地

25、赔偿请求人请求国家赔偿的时效为__年，自国家机关及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起计算，但被羁押期间不计算在内。

A．1

B．2

C．3

D．4

二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）

1、反映城市土地开发强度的指标有。

A：建筑密度

B：建筑高度

C：绿化率

D：容积率

E：人口密度

2、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向如实申报成交价格。

A：县级人民政府

B：县级以上国土资源管理部门

C：县级以上人民政府规定的部门

D：县级税务征管部门

E：35％～50％

3、直接影响土地利用效益的有。

A：交通条件的优劣

B：基础设施条件如何

C：区域环境条件的好坏

D：经济发展状况的快慢

E：土地政策的实施

4、企业当年可供分配的利润等于当年的净利润加上以前年度未分配的利润，在等之后，才能向投资者分配．【2002年考试真题】

A：缴纳所得税

B：提取法定盈余公积金

C：提取公益金

D：盈余公积金补亏

E：前期费用

5、处分抵押财产所得，__有优先受偿权。

A．国家

B．抵押权人

C．集体

D．抵押权单位

6、在会计处理中，房地产企业在经营期间的利息净支出应计入__。

A．间接费用

B．管理费用

C．销售费用

D．财务费用

7、土地价格的高低主要取决于__。

A．成本

B．供求关系

C．效用和收益

D．增值性

8、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的。

A：数量

B：形状

C：质量

D：资金

E：大小

9、下列关于划拨建设用地使用权转让的条件，正确的是。

A：划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办建设用地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金

B：划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办建设用地使用权出让手续，由出让方缴纳出让金

C：划拨建设用地使用权，对不具备出让条件的土地，不可转让

D：划拨建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家

E：划拨建设用地使用权由出让方缴纳出让金

10、土地市场的不均衡主要是由于__造成的。

A．流通方式多样性

B．土地市场垄断性

C．土地市场地域性

D．土地资源稀缺性

11、在资产评估中，确定实体性贬值的方法有等。

A：功能价值法

B：使用年限法

C：成新率法

D：使用量比例法

E：取得开工许可证

12、基准地价是不同用途的土地使用权的区域平均价格，其作用主要是．(2002年真题)

A：为土地抵押贷款提供依据

B：反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据

C：为国家征收土地使用税提供依据

D：引导土地合理利用和流转

E：建立城市地价分析体系

13、《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》(国土资发[2002]237号)规定，具有__专职土地估价师和__万元以上注册资金，具备在全国范围内从事土地评估业务能力的机构，向中国土地估价师协会注册。

A．七名以上(含七名)

B．七名以上(不含七名)

C．30

D．50

E．100

14、商品房租售代理主要有。

A：个人代理

B：独家代理

C：参与代理

D：共同代理

E：连带代理

15、根据统计学原理，对某宗地地价定义中的描述，可称为品质标志。

A：土地用途

B：土地使用年限

C：价格类型

D：土地权利状况

E：土地出让年期

16、某国营百货公司，经批准进行企业改制。按照法律规定，政府通常应优先以作为该公司土地资产处置方式。

A：出让

B：授权经营

C：划拨

D：作价入股

E：35％～50％

17、土地使用权的转让方式有__。

A．出租

B．交换

C．赠与

D．抵押

E．出售

18、在下列指标中，是反映城市土地开发强度的主要指标。

A：建筑占地面积

B：建筑容积率

C：建筑密度

D：建筑物平均层数

E：取得开工许可证

19、土地租赁权与广义的土地使用权最根本的区别是土地租赁人不拥有对土地的__。

A．处分权

B．分配权

C．收益权

D．转让权

20、土地统计的含义包括__。

A．土地统计资料

B．土地统计科学

C．土地统计工作

D．土地统计概论

E．土地统计组织

21、根据《中华人民共和国宪法》规定，等自然资源，都属于国家所有。

A：矿藏、水流

B：森林、山岭

C：草原、荒地、滩涂

D：法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂

E：法律规定不属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂

22、有关部门为掌握全国每年新增建设用地的数量，宜采用方式进行统计调查．【2004年考试真题】

A：全面调查

B：经常性调查

C：典型调查

D：一次性调查

E：加权平均数

23、目前在城镇土地定级中所选取的衡量环境质量指标可分为三种类型。

A：已开展了环境质量综合评价的城市，可直接采用环境质量综合指数作为环境质量优劣的指标。由于目前在环境质量综合评价中大多未考虑噪声污染的影响，故还需补充考虑噪声污染的影响

B：对相对有比较的城市环境进行比较，得出环境质量指标

C：对照环境质量评比表进行修正，得到环境质量指标

D：大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价，在这种情况下可使用各个单项污染指标或质量指数作为基础数据，经过打分，乘以作用系数后用于衡量环境优劣度

E：基本无环境污染资料的城市，只能对环境状况作定性分析，按优劣状况打分

24、关于重置价格与重建价格的区别，下列选项中说法错误的有。

A：估价时点不同

B：建筑工艺不同

C：选用的建筑材料不同

D：建筑构配件不同

E：采用的人工单价不同

25、下列关于房屋建筑评定与鉴定的说法正确的是。

A：新旧程度达到六、七成新的房屋属于基本完好房

B：结构构件、装修、设备部分损坏变形或老化，需要进行中、大修的房屋属严重损坏房

C：对房屋完损等级的评定不考虑房屋设备的使用状况

D：工业建筑、公共建筑危房鉴定的依据是《危险房屋鉴定标准》

E：房屋完损评定结果一般分为完好、基本完好、一般损坏、严重损坏和危险五个等级