财税〔2008〕137号调整房地产交易环节税收政策的通知

关于调整房地产交易环节税收政策的通知

财税〔2008〕137号

条款失效成文日期：2008-10-22

注释：条款失效，第一条失效。参见：《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，财税[2010]94号。

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：

一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。(失效)

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

本通知自2008年11月1日起实施。

财政部国家税务总局

二○○八年十月二十二日

最新税收政策解读与税务争议应对方法

最新税收政策解读与税务争议应对方法 课程背景： 近期，国家税务总局陆续下发了多个重要税收政策，这些政策法规将对企业的经营活动产生重大直接影响。在新政策颁布的同时，企业在对税法的理解就会或多或少的与税务机关产生分歧和争议，税务局与企业或个人的纳税争议，有时哪怕是小小的政策理解上的偏差，往往可能失之毫厘谬以千里，乃至招至巨额的罚款。所以在当前严征管严稽查的形势下,尽量事先避免税企双方争议，对很多企业来说就更是至关重要了。本课程通过最新流转税和所得税政策的解读以及与财税专家零距离交流，达到准确理解税收新政，合理运用税收政策处理本单位的税收策划，正确掌握解决税企纳税争议的方法的最佳效果。《最新税政解读与税企间76种涉税争议应对及补救方法》的培训方式：案例教学，互动交流；讲师讲授、现场提问。头脑风暴、贴近实战，因此我们一直致力于开发最贴近企业需求，最适合企业运用的专业实务课程。本期课程，经过我们长期的企业调研和开发，准备了大量的实用真实案例。我们坚信，参加本期课程学习的学员一定会收益非浅。欢迎您积极组织报名学习。 课程提纲： 一、2010年最新所得税政策与最新流转税政策解读与分析 二、常见税企争议问题处理及应对 （一）企业所得税争议问题处理及应对 1、权责发生制和实质重于形式原则的应用 2、企业利润分配如何纳税的争议问题 3、价格折扣、折让和现金折扣处理的关键点 4、“应计未计费用、应提未提折旧”等争议问题 5、应付未付作收入纳税争议问题 6、关联方统借统贷费用的税务争议问题处理 7、哪些预提费用可以不需要纳税调整税前扣除 8、视同销售不补税的税法依据及处理办法 9、装修费用、修理费用、开办费如何处理符合税法并对企业有利 10、向非居民发包工程或劳务应履行哪些义务 11、企业分立所得税处理 12、购物卡销售何时申报纳税的争议问题 13、招待费等用于在建工程要否作纳税调整 14、新税法下开办费如何扣除 15、特许权使用费可在税前列支的争议问题 16、租赁户外广告位记租赁费还是广告费的争议 17、支付离退休人员补贴如何作税务处理 18、财政补贴收入的纳税争议问题 19、固定资产新标准的纳税争议问题 20、研发费用加计扣除的争议问题

小企业房地产企业财务管理制度

第一章资金审批制度 1、总则 ⑴ 所有款项的支付，须经公司主管领导批准。如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见; ⑵ 财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记; ⑶ 财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准; ⑷ 开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准; ⑸ 往来款项的冲转(指非正常经营业务)，须公司主管领导批准; ⑹ 非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准; ⑺ 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司主管领导批准。 2、施工工程用款审批制度施工工程用款由公司主管领导批准支付。其程序，按以下“施工工程用款支付审批工作流程”执行。施工工程用款支付批工作流程 3、行政费用支出管理制度 ⑴ 公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准后财务方可报支; ⑵ 涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准。 3、公司差旅费开支制度 ⑴ 公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴; ⑵ 公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工具; ⑶ 公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行：① 房租标准： A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日; B、一般职员，房租标准为100元/日。② 伙食补贴、市内交通补贴标准伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人6元/日。

房地产企业税务管理.doc

房地产企业税务管理 一、房地产企业的税务风险分析 现代企业全面风险管理理论认为，任何企业都存在管理上的风险，企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以，财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分，作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为，税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透，在税种上会因为应纳税而未纳、在税款上会因为没有足额缴纳而被税务稽查发现后给予处罚。另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解，致使能享受的优惠政策却没有申请享受，增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金，不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区：例如把建安合同压低使建安税款少交，但是建安合同低，土地增值税会相应提高，得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收，购房人也许现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗，从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高；二是重要业务流程环节的涉税控制、税务内控监督不严等等。 二、企业税务风险的防范 1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。 2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风

险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。 3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。 4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。 三、设立税务会计，建立税务核算体系 针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。 1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法令为依据，独立地进行税务会计核算，计算各项应税收入及相关税金，从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。 2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后

房地产税费一览表 房地产税收政策

房地产税费一览表房地产税收政策即使会成为房奴，我们还是想买房，但房地产税是怎么回事呢?在买房前我是否应该要了解房地产税相关内容，以防后期带来无谓的麻烦。房产税:以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。 一、房地产税费一览表房地产开发项目报批报建费用一览表序号费用名称收费标准收费部门一、土地证之前1土地登记费1.6元/?国土资源局2土地出让金按土地等级分类国土资源局3土地效益金评估1×土地出让金勘测院4购图费首幅648元，复晒80元勘测院5勘察测量费定线:按红线长度1.2元/M勘测院、规划院测点费:326元/点，管线定线:1.4―1.6元/M6修建性详细规划设计费20000元/公顷城市规划设计研究院日照分析1元/?景观分析15000元/公顷交通影响评价15000元/公顷电子文件上述计费的10%7拆迁管理费12-20元/?拆迁办8土地使用费1元/?国土资源局9契税3%市财政局10耕地占补平衡费10元/?国土资源局11新增建设用地有偿使用费40元/?国土资源局12新菜田基金20000元/亩国土资源局13征地不可预见费征地总费用*2%国土资源局14土地管理费征地总费用*2%国土资源局二、建设工程规划许可证之前15规划服务费0.2%*工程造价规划局16价调基金住宅3元/?建委收费办公建5元/?建委收费办17市政配套费150元/?建委收费办18水增容费10元/?建委收费办19综合管网设计费1.6元/?*建筑面积规划院20人防工程质检费7.5元/?人防面积市人防办公室21人员掩体设计费 总投资10万元三类工程按设计概算的2.5%，二类工程按三类工程项目收费率的1.3系数，一类工程按三类工程项目收费率的1.2系数部队专业设计院22供电设计费5%*工程造价电力设计院23排水设计费4.5%*工程造价自来水公司24给水设计费4.5%*工程造价自来水设计院25煤气设计费5%*工程造价煤气设计院26采

房地产开发公司财务管理制度

房地产开发公司财务管理制度房地产开发公司财务管理制度提要：财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益、壮大企业经济实力为宗旨 房地产开发公司财务管理制度 总则 为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及建设局财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。 一、财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益、壮大企业经济实力为宗旨，财务管理工作要贯彻”勤俭办企业”的方针，勤俭节约、精打细算、在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。 财务机构与会计人员 二、公司设财务部，财务部主任协助总经理管理好财务会计工作。 三、出纳员不得兼管、会计档案保管和债权债务帐目的登记工作。 四、财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。记帐、算帐、报帐必须做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结、近期报帐。 五、财务人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向总经理报告。

六、财会人员力求稳定，不随便调动。财务人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、帐目、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须由建设局财务科监交。 会计核算原则及科目 七、公司严格执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》、《会计人员工作规则》等法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和帐簿、内部审计和财产清查、成本清查等事项的规定。 八、记帐方法采用借贷记帐法。记帐原则采用权责发生制，以人民币为记帐本位币。 九、一切会计凭证、帐簿、报表中各种文字记录用中文记载，数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。 十、公司以单价2000元以上、使用年限一年以上的资产为固定资产，分为五大类： 1、房屋及其他建筑物； 2、机器设备； 3、电子设备（如微机、复印机、传真机等）； 4、运输工具； 5、其他设备。 十一、各类固定资产折旧年限为：

房产交易相关税收政策解读

课件 今天主要是针对房产交易中二手房交易的相关税收政策在这里和大家一起讨论学习一下。二手房交易通常应该缴纳的税种有：营业税、契税、印花税、个人所得税及土地增值税。二手房交易税收政策，其根据不同标准制定不同的税收优惠政策，如：区分住宅和商用房；，区分交易时限是否超过5年；区分住宅面积，主要是90平米以下，90平米以上140平米以下及140平米以上。区分是否是家庭唯一住房等。由于涉及税种较多，而且不同税种的优惠范围是交叉于以上四个方面，因此，我这里以普通住宅、非普通住宅及商用房为三大类，分别介绍相关税收政策。 首先，简单介绍一下普通住宅、非普通住宅及商用房的基本划分标准：在我们吴忠市区同时具备以下条件的住房划定为普通商品住房：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在140平米以下；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下，并根据地区实际上浮10%来确定当年普通商品住宅的成交价格。超过标准的为非普通住宅。 一、普通住宅 对于普通住宅，区分90平米以下及90平米以上140平米以下。 首先介绍一下对于这两者统一适用的一些政策有： 1.营业税：（财税【2011】12号）个人购买超过5年（含5年）的普 通住房对外销售的，免征营业税；个人购买不足5年的普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营

业税； 2.契税：（财税【2010】94号）：对个人购买普通住房，且该住房属 于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。 3.印花税：（财税【2008】137号）个人购买或销售住房在2008年 11月1日（含）以后签订的合同免征印花税，在2008年11月1日以前按房屋总价的万分之五贴花； 4.个人所得税：依据2011年7月新修订的个人所得税与房产交易相 关的政策：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，免征个人所得税。 但是对于90平米以下特有的税收优惠政策有： 契税：对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 二、非普通住宅 建筑面积在140平米以上的住宅。 1.营业税：（财税【2011】12号）个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，按其销售收入全额征收营业税；个人购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税; 契税：对于非普通住宅，不论是否满5年，也不论是否是家庭唯一生活用房，均按照3%正常缴纳。 2. 印花税和个人所得税的征收和普通住宅是一样的，统一适用的税

房地产产业政策分析--Microsoft-Word-文档

一、产业政策分析 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。 （一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米

以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。 从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设

房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理

房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议 目录 前言 (3) 第一篇房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议（四个阶段概述，筹建、设立、筹税环节） (4) 第一章房地产开发四个阶段 (4) 第二章筹建环节 (4) 第三章设立环节 (5) 第四章筹资环节 (9) 第二篇房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议（征地、筹资、开发环节） (12) 第五章征地环节 (12) 第六章开发环节 (14) 第七章预售环节 (15) 第三篇房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议 (竣工验收、土地增值税清算环节） (18) 第八章竣工验收阶段税务处理 (18) 第九章土地增值税清算主要环节 (21)

第一篇房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议（四个阶 段概述，筹建、设立、筹税环节） 第一章房地产开发四个阶段 一、可行性研究阶段 包括通过市场调查和市场分析，寻求投资机会。 二、前期工作阶段 包括购入项目用地、立项、报建与委托设计、筹资、拆迁安置等，该阶段取得土地使用权证、立项批复、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。 三、建设实施阶段 该阶段为项目建设实质性阶段，包括办理开工审批手续、取得《建筑工程施工许可证》，确定有建造资质的总包单位进行实质性建设，具体包括“七通（水、电、道路、暖气、天然气、电信、网络）一平（场地平整）”开始（也可在领《建设工程施工许可证》前，看具体情况）、土石方、桩基工程、基础、主体、供水、供电、室内外装修、装饰、小区配套等。 四、预售及产权办理阶段 项目进入预售阶段，即取得商品房销售许可证后销售房屋并办理产权过户（各地视情况不同一般为多层封顶、高层为高度的2/3，资金投入一般为25-35%，为避免拖欠工程款，后续政策层面有可能逐步取消预售，即实行现房销售）。 第二章筹建环节 一、筹建期间的确定 筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日至筹建期结束。

国家税务总局公告2017年第11号政策解读

国家税务总局公告2017年第11号政策解读： 国家税务总局公告2017年第11号第二条：自2017年5月1日起，建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。第三条：纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号印发）。 解读：实务中，建筑企业承接的工程可能涉及跨地区，出于发包方对于资质方面要求等原因，一般由总公司签订建筑合同承接业务，在施工地设立项目公司（分公司、项目部），或将工程交子公司方式施工。 （一）11号公告出台前： 1、总公司承接项目，只能以总公司的名义施工、开票和收款，总公司是纳税主体，跨县（市、区）的工程项目只能在工程项目所在地预缴税款，回总机构汇总申报缴纳税款。 2、跨县（市、区）的项目要在工程项目所在地预缴税款，回总公司汇总申报缴纳。采用简易计税的，预缴征收率3%，汇总申报环

节适用征收率也是3%，采用一般计税的，税率11%，工程项目按照2%的预征率在工程项目所在地预缴增值税，按照销项税额减去进项税额后的差额再减去预缴税额汇总申报缴纳。 （二）11号公告出台后： 1、总公司承接项目，可以通过内部授权或者三方协议等方式，授权集团子公司或分公司施工、开票、收款，从而使分、子公司成为纳税主体，发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。这样发包方和被授权（或三方协议方式）的分、子公司之间就可以形成增值税的完整链条而不用通过集团公司，如果被授权的是子公司，企业所得税也不用汇总到集团公司统一缴纳。 2、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务不在工程项目所在地预缴税款。 3、跨地级行政区的项目要在工程项目所在地预缴税款，回总公司汇总申报缴纳。采用简易计税的，预缴征收率3%，汇总申报环节适用征收率也是3%。采用一般计税的，税率11%，工程项目按照2%的预征率在工程项目所在地预缴增值税，按照销项税额减去进项税额后的差额再减去预缴税额汇总申报缴纳。 (三)办理税务登记的相关规定 1、《山东省国家税务局税务登记管理实施办法》（省局2014年2号公告）第十二条：非独立核算的分支机构也应当按照规定向生产、经营所在地的主管国税机关办理税务登记。

房地产开发预售阶段环节税收政策详解教学文案

房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段，但由于房地产企业预售收入税务处理的特殊性，笔者将其单独作为一个阶段来分析。 为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得的预售收入的主要税种均作出了规定。 （一）营业税 1、房地产企业是营业税纳税义务人 《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当然成为营业税纳税义务人。 2、计税依据 营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。 因此，房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。但房

房地产政策解读最全汇总

年房地产政策解读最全汇总

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2015年房地产政策解读最全汇总（更新至5.11） 2015-04-09 [提要]2015年注定是风云突变的一年。自开年以来，就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢？对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢？一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年注定是风云突变的一年。自开年以来，就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢？对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢？一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年（1-3月）房2015年（1-3月）房地产政策汇总 政策十四：2015年5月11日央行降息0.25% 中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。 政策十三：2015年4月20日央行：降准1%

内容：自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。 政策十二：2015年3月30财政部：个人转让两年以上住房免征营业税 内容：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 政策十一：2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降至四成” 内容：央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 政策十：2015年3月20日福建出台新政“闽七条” 内容：1)首改房认定放宽；2）支持公积金贷款，首次申请首付比例降低至20%；3）支持住房贷款，本省金融机构适当下浮贷款利率；4）房屋货币化安置，补偿款购商品房享“团购”优惠；5)打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换；6)试推共有产权住房，个人按所持产权比例支付购房款；7)推进公共服务均等化提升住宅小区基本公共服务水平

论房地产产业与财税政策之间的关系

1绪论 近年来，由于投资需求和刚性需求，房地产产业迅猛发展，在带动我国经济发展的同时也给普通居民带来了严重困扰，房价不断攀升，囤房、炒房现象严重，给居民的日常生活施加了无形的压力。这种情况下，人们多将目光投注于国家的宏观调控。至今为止，国家也出台了相应政策来抑制房价，但成效似乎并不明显，主要在于执行力度也不够，而且没有落到实处。到底怎样的政策能够有效的解决当前的问题，以及已出台或即将出台的政策对房地产业的影响是我们探讨的关键。 目的是通过有效的财税政策抑制房价，加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务，从而解决居民的基本住房问题。与此同时不影响经济的稳步增长，尽量减少对其他相关行业的影响，以及社会主义发展的步伐。 本文主要研究国家对房地产业的调控政策，分析房价不断攀升的原因，以及国家已出台的政策的调控情况和成效。 2近年来房地产业发展的整体走向和趋势

中国房地产和房地产业的发展起始于1988年土地使用权出让（土地批租）制度的实行。 中国房地产的发展历程，充分显示了在经济和社会发展中的重要低位和积极作用，但同时也显示了如盲目过渡地批租、投资和开发的严重负面影响。1992－1993年中国房地产快速和过热发展的不良后果应引以为戒。 2000年以来，中国房地产也又一次地快速发展，土地批租数量、 投资开发规模、商品房开工、竣工面积和销售面积不断扩大。与此同时，商品房价格，尤其是大城市的住房价格迅速攀升。 2.1中国房地产业的发展现状 2.1.1虽然房地产价格的增长速度趋缓，但价格仍然偏高 由于房地产市场购买主体变化，由集团购买转变为老百姓购买；又由于近几年和未来几年经济结构的调整，国有企业减员增效，外贸出口下降等因素，居民收入只能低速增长，房价偏高，即使是经济适用房，普通百姓也负担不起。虽然个人住房贷款额增长迅猛，但广大住房消费者，特别是中低收入者买房还相当困难。住房消费很难启动，房地产业也很难实现良性循环。尽管未来住房潜在需求很大，但面对较高的住房价格，居民的实际购买力却是有限的。也就是说，价格上升会缺少购买力的支撑。 2.1.2房地产市场空置面积的增长速度虽然得以控制，但空置面积总量仍然很大 一个正常的房地产市场需要存在一个合理的空置率，以便在当市场需求高涨时，可以利用空置房弥补供求缺口。国际上普遍认为合理的空置率为3％～5％。而发展中国家，特别是我国，由于经济的高速发展，市场潜在需求会剧增，因此，较高的空置率更能适应市场的需求。然而，过大的空置面积总额会给国家带来严重的住宅面积的资源浪费以及其他诸多不利影响。白于我国房地产开发商多以中小型规模企业为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使得开发商积极性受到严重的挫伤。难以收回的预期收益，

房地产企业财务报表分析的3个方法

房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐： 非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯 学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯 从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。 一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。 参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。

房产交易纳税问题详细讲解(附案例分析)

房产交易过程中的纳税问题详解 （附案例分析） 《纳税辅导》仅供参考，具体执行应以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。本期内容为个人二手房交易环节，交易双方所涉及税费政策解析。 在历次房地产业的国家宏观调控背景下，国家对个人二手房交易所涉及的税费政策也屡次发生变化。同时，由于二手房交易的房屋类型可分为住宅和非住宅，住宅还可分为普通住宅和非普通住宅，交易的类型又可分为正常转让、互换、赠与、受赠后再转让等，不同情况下对交易双方征收的税费均有差异，是日常咨询的重点。根据国家税收法律法规的有关规定，我们对相关的政策进行了整理，供参考。 一、个人转让住房涉及税费 （一）营业税及附加 根据《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工

作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条规定：“……享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。” 根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号），个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 因此，根据目前政策，个人转让住房，应判断是否普通住房、是否满5年两个因素，确定是否缴纳及如何缴纳营业税。 纳税人缴纳营业税的同时，应根据营业税税额的7%（市区）缴纳城建税，营业税税额的3%缴纳教育费附加，营业税税额的2%缴

房地产税务知识

房地产税务知识 卖方纳税=营业税及附加1+土地增值税2+印花税3+企业所得税4买房纳税=契税5+印花税 一、获取土地阶段：契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税 契税：Deed Tax （1）定义：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。 （2）特点：属于财产转移税；由财产承受人缴纳。 （3）征税对象： （A）国有土地使用权的出让，由承受方交。是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 （B）土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 （C）房屋买卖：即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况， 1营业税及附加=收入*5.5%） 2土地增值税=（收入-建安费*1.2-销售/管理费用-营业税及附加）*（30%-60%） 3印花税=合同记载金额*0.05% 4企业所得税=（收入-建安费*1.2-销售/管理费用-营业税及附加-土地增值税）*（25%） 5契税=土地实际价值*（3%-5%）

视同买卖房屋： 1．以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。 2．以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。 3．买房拆料或翻建新房，应照章纳税。 （D）房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。 （E）房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。 （F）承受国有土地使用权支付的土地出让金。对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 （4）计算方法：应纳税额= 计税依据6×税率（3% ～5%，各地政府确定） 印花税：Stamp Duty （1）定义：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。 （2）印花税税目、税率表 印花税的税目：指印花税法明确规定的应当纳税的项目，它具体划定了印花税的征税范围。一般地说，列入税目的就要征税，未列入税目的就不征税。印花税共有13个税目。 印花税的税率设计，遵循税负从轻、共同负担的原则。所以，税率比较低；凭证的当事人，即对凭证有直接权利与义务关系的单位和个人均应就其所持凭证依法纳税。 印花税的税率有2种形式，即比例税率和定额税率。 按比例税率计算应纳税额的方法应纳税额=计税金额×适用税率； 按定额税率计算应纳税额的方法应纳税额=凭证数量×单位税额。 6计税依据：不动产的价格，此阶段应参考其土地实际价值。

(整理)房地产企业财税差异处理实务解析

由于《企业会计准则》与税法规定有所不同，致使房地产企业销售未完工产品时，会出现很多财税差异，主要包括收入的确认、成本的确认与结转、流转税等税金的确认与缴纳等等。正是因为其操作复杂，所以理论界才涌现出很多优秀的文章来介绍各种各样的处理方法。本文主要从实务出发，站在注册税务师的角度，通过贴近企业实际情况的例子，来说明这些财税差异究竟如何处理才能更好的体现合规、简便的原则。 一、需要明确的几个问题 1、财税处理的时间性差异 《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的己发生的或将发生的成本能够可靠计量。” 所以，实务中，房地产企业通常是在实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称31号文件）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。31号文件第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。”31号文件第三条则规定满足以下三个条件中的一个条件，就可以确认开发产品完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。 按照《城市房地产开发经营管理条例》中第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。所以理论上讲，交付使用是在竣工验收后出现的。但实际情况是，有很多房地产开发项目未经验收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。 所以，房地产企业财务上通常要做两次收入与成本的计算。先按照税法规定，在开发项目完工时点计算出计税收入与计税成本，并对已售开发产品的预计毛利与实际毛利差异进行调整；而后在实际交付使用时点，按照会计准则的规定确认营业收入，结转营业成本，对前期已经作出纳税调整的项目予以转回。 2、实际毛利额与预计毛利额差异需要调整 31号文件第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。” 我们这里需要提醒纳税人的是，计税收入与计税成本必须配比，配比原则不仅是会计准则的一般性原则，而且是所得税法明确规定的处理原则。 计算实际毛利额时，如果企业结算的计税成本是开发项目全部的计税成本，对应的计税收入也应该是全部的销售收入，如果企业是按照预收账款中实际收到的预售款确认计税收入，则对应的计税成本也应该按照预售款占全部销售收入的比例来计算。否则，部分销售收入对应全部的计税成本，会出现实际毛利小于预计毛利的情况。 3、预售阶段营业税金及附加的确认 《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。从这条规定来看，房地产企业预售阶段缴纳的营业税已经不再是预缴性质了，所以应该可以确认营业税金及附加，但由于没有营业收入与其对应，所以房地产企业实际发生的流转税等税金，也可以不确认营业税金及附加，而是通过记入应交税费的借方来核算。同理，企业预缴所得

个人房屋交易相关税收政策说明

个人房屋交易相关税收政策说明 一、个人住房交易中涉及范围：住宅和非住宅。 对房屋买卖、继承、赠与、交换、典当等行为均纳税征收范围。 二、个人住房交易中涉及税种、税率 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《征收教育费附加暂行规定》、《贵州省教育经费筹措管理办法》、《贵阳市价格调节基金征集管理办法》、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见 的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005] 89号）、《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）、《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税[1999]278号）、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]016号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）、《国家税务总局关于

房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[200 5]172号）、《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号）、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）等政策规定，个人住房交易中将会涉及向地方税务部门缴纳的营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、价格调节基金等这样八个方面税费及基金。 1、营业税：个人销售住房适用税目为“销售不动产”，适用税率5％，计税营业额为纳税人销售不动产向对方取得的全部价款和价外费用。 2、个人所得税：个人出售自有住房取得的所得属于“财产转让所得”项目，以售房收入减除住房原值和合理费用后的余额为应纳税所得，适用20％的比例税率。 3、土地增值税：个人出售自有住房行为属转让地上建筑物及构筑物行为，土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额，增值额为转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目的余额。扣除项目金额为《土地增值税暂行条例》第六条所列举的成本、费用和税金。 税率：应纳土地增值税，按四级超率累进税率计算： （１）增值额未超过扣除项目金额50％的土地增值税税额＝增值额×30％。