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绍兴五金机电商贸城项目评估报告

（草案：供参考）

绍兴大世界五金机电商贸有限公司下属全子公司开发的绍兴五金机电商贸城项目，总用地面积137406平方米，约206亩。规划总建筑面积313590平方米，项目总投资92000万元。现对该项目的建设方案、建设条件、市场环境、盈利水平、信贷需求及各种不确定因素等方面进行分析评估。

1、项目建设方案

A、项目地理位置：绍兴市区西部，东至横江溇，西至绍齐公路，南至104国道，北接凤林西路。距离绍兴市城区约2.5公里，距柯桥约2公里。沿104国道分布着众多大型的带状专业市场群落。中国轻纺城近在咫尺，是绍兴专业市场云集的区块，商业氛围良好。坐拥得天独厚的地理位置，蕴藏着无限的商机。

B、项目建设指标：

总用地面积：137406平方米

总建筑面积：283590平方米

交易市场（6个区块）：140154平方米

仓储：24051平方米

博览展示：46663平方米

商务信息研发中心：22722平方米

地下面积：50000平方米

绿地率：15%

容积率：1.74

建筑密度：45%

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2、项目建设进度

项目于2011 年1 月11 日经绍兴市国有土地使用权招标竞投标所得。

具体四证办证时间速度：

土地使用权证15天

建设用地规划许可证2个月

建设工程规划许可证1个月。

建筑工程施工许可证15天。

预测4个半内可基本办理完毕。

工程开发期限为三年。于2013年12月完工。

3、项目建设条件

总用地面积：137406平方米

总建筑面积：313590平方米

交易市场（6个区块）：140154平方米，(市埸交易区建筑面积不少于

120000平方米)

仓储：24051平方米

博览展示：46663平方米

商务信息研发中心：22722平方米

绿地率：15%

容积率：1.74

建筑密度：45%

土地使用年限40年。

4、该项目所在区域的市场评价

A、市场现状：目前绍兴市五金机电市场经营现状十分活跃。经统计市工商登记的五金机电经营户约有3200多家，但一般铺位的单位经营面积仅为20

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余平方米无发展余地。分布于市区的各个角落。以上大路、下大路一带的五金市埸为例，经营户1700多家，交通拥挤、物流不畅，整体经营环境档次较低。

绍兴市工业经济发达，商贸繁荣。拥有全国著名的轻纺城，各类专业市场还比较齐全，唯独没有一个高规格的现代专业市场。

B、市场需求：五金机电行业作为各行各业的生产设备和生产工具的产业，尤其是纺织业在整个绍兴社会经济发展中具有极为重要的关联度和带动性，

同时对提升人民生活品质有着极为密切的联系。据调查绍兴市所辖区域的五

金机电经营商铺多达8400家，全年经营额约在36亿以上。建立一个上规模、上档次、上品质的五金机电商贸市场是绍兴整体经济发展方向和五金机电行

业升级换代的需求。

C、前景观望：需求决定供给机会，供给又决定市场空间。

绍兴纺织工业在全国首屈一指。机械配件、五金类需求空间巨大，近些年纺织机械更新换代，全国80%的进口纺织机械都集中在绍兴，为绍兴纺织机械的经销商设点奠定了基础。

城市化进程加速，政府对政务区和开发区进行了重新规划，城市发展中心北移，新的城市半径将延伸，老城区的专业市场将“整合、搬迁、移址、升级”新的五金机电市场将促进原的整合升级.

5、绍兴五金机电商贸城项目投资估算

项目总投资为100000万元，

开发成本为82900万元，期间费用为9100 万元。（地价按每平方1400元计算，土建按每平方1048造价，基础设施及装修等按每平方米1500元造价算，单方成本合计为3948 元/㎡。

该期项目投资估算情况如下：

（1）、土地费用：33600万（土地出让金33200万元，土地契税996 万元。）

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（2）、前期工程费：3000 万

（3）、建安费用：38800万（1516元/㎡）

（4）、基础设施工程费：7000 万

（5）、前期销售费用：500万（预计销售额的 3 %计）

（6）、管理费用：4000万（1+2+3+4+5小计数的5%）

（7）、财务费用：4600万元（按日平均贷款金额3亿计算，期限24个月，利率7.776%

（8）、不可预见费用：500万元

6、项目建设施工进度安排

a、地质勘探期：90 天

b、项目桩基工程：天

c、地下室结构工程：天

d、主体工程（结顶）：天

e、项目竣工：2013 年12 月

f、交付使用：2014 年1月

8、信贷需求情况

A、借款人基本情况：绍兴大世界五金机电商贸有限公司成立于2010年3月。公司注册地址为绍兴市东浦镇杨川村。注册资本8008万元人民币。公司管理层情况见表:

公司董事会成员出资比例及担任职务情况表：

姓名出资金额比例公司职务兼职情况

- 5 -陈金象

1761.76万元22%法人代表绍兴市机电商会会长金进安2002万元25%董事长绍兴市温州商会副会长季锡成1441.44万元18%副董事长绍兴市机电商会常务副会长陈立毅1201.2万元15%监事浙江汇豪机械制造公司董事长黄肖舟800.8万元10%副董事长绍兴市机电商会副会长黄群杰800.8万元10%副董事长绍兴市机电商会副会长B 、绍兴五金机电商贸城项目总投资为 92000万元人民币，目前绍兴大世界五金机电商有限公司已基本实现3.36亿。占总投资的36.5%，需要银行申请贷款金额5.8亿，占总投资5.8%，其余0.84亿以施工单位垫资和房屋销售款补充，

占总投资9.5%。

投资计划和资金筹措表资 金 使 用资 金 来 源序号项 目金额（万元）序号项 目金额（万元）1前期投入336001自有资金33600

2建设投资488002银行贷款500003间接费用96003预售收入84009200092000通问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。电力保护装置调试技术，电力保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。

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C、绍兴五金机电商贸城项目为6个多层楼群和一幢高层楼。经测算建设期最长为24个月。根据开发商及销售经验需向银行申请开发贷款的期限为5年。

D、绍兴五金机电商贸城项目是绍兴市重点工程项目，要求银行在同期基

准利率上尽量少上浮。

E、绍兴五金机电商贸城项目的还款来源主要是销售收入和租金收入。该

项目的销售收入为近9亿，银行借款占销售收入的54%左右，只要销售该项目的60%就可偿还银行借款。(从项目的地理位置、价格定位及开发商的影响力

等综合因素分析还款来源是可靠和可行的)

F、担保情况：绍兴五金机电商贸城项目向银行申请的5亿元人民币贷款以其开发的项目土地作为抵押。

G、金融机构信贷支持力度(计划)

绍兴农业银行：5亿项目贷款，贷款申请人：绍兴大世界五金机电商贸公司下属子公司，期限6年

9、项目盈利能力分析

A、项目销售情况：

（1）、目前市区高层住宅均价14000元/平方米，精装修均价19800元/平方米。一次性付款9.8折，按揭9.9折，一房一价。商铺售价均价为20000元/平方米。

（2）、目前绍兴市场租金情况调查表

经营范围市场名称位置经营规模租金每平方

/元/年

中国轻纺城纺机市104国道绍兴与建筑面积3.3万平750元纺机配件、

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场柯桥中间段方五金机电

绍兴元通汽车汽配广场（袍江区）袍江中兴大道康

宁

450平方米222元整车销售

上大路五金机电商铺上大路个辅经营20—30

平方米公司经营

50-60平方米

1250元五金电、配

件等

家天下生活广埸绍兴二环576元床上用品

总汇（3）、绍兴五金机电商贸城店铺销售收入

交易市场（6个区块）可销售面积

140154平方米，

销售均价6600元/平

方米

销售收入92500万元

（4）、绍兴五金机电商贸城仓及其它租金收入

绍兴五金机电可租凭面积租金每平方年租金收入万元

市埸仓储24051平方米200/元/年480

博览展示46663360/元/年1670

信息研发中心22722300/元/年350打拆为部份租凭合计2500

B、项目盈亏平衡点及投资回收期分析：

建设期回收期金额

2011年至20132014年销售收入46250万元，租金收入300万元合计46550万元

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- 8 -2015年销售收入46250万元，租金收入2500万元合计487502016年租金收入2500万元年总 投入92000

万元总收入97800万元

按综上很保守的定价测算，该项目9.2亿元的投资回收期为6年。盈亏平衡点为完成60%商铺销售可收回全部投资，其余可作为收益。

经济指标汇总表序号经 济 指 标数 量1全部投资净现值2税前投资利润率3税后投资利润率 结论与建议 项目建成以后将以其优越的地理位置和良好环境、绿化、配套为镜湖湿地公园

的景色锦上添花。

项目的销售前景乐观，公司股东中有四个是绍兴市机电商会首脑，具有较大的潜力和市场空间。开发商具有较强的自身平衡能力和抗风险能力。经过对相关经济指标的分析，开发该项目可以提高企业的发展壮大，提高地方

财政收入，促进地方经济的发展。在经济上是可行的。 建议：1、加强项目开发建设过程中每一环节的技术经济管理，采用新技术，新材料，新工艺，提高科技含量，降低工程造价和开发成本，提高项目利润率。2、密切关注该项目进度、销售、和招商情况。，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。

- 9 -项目开发成本明细测算表（供参考）项目测算单价（元/平方）测算面积（万平方）测算总价（万元）备注

一、土地成本 ●34196 1、地价款

●33200 2、契税 ●996 二、前期费用 ●3000 1、三通一平 ●500 2、设计费 ●500 （1）规划设计费 ●100 （2）建筑设计费 ●100 （3）景观设计费 ●100 （4）市政设计费 ●100 （5）水电气专项设计费 ●50 （6）室内设计费 ●50 3、规费 ●775 （1）城建配套费 ●325 （2）教育附加费 ●230 （3）白蚁防治费 ●50 （4）档案费 ●10 （5）人防工程费 ●100 （6）墙改押金 ● （7）散装水泥费 ●10 （8）消防费 ●20 （9）防雷 304、勘探、测绘费 150 （1）地质勘探 100 （2）定位放样 50 5、招标代理与造价咨询 25 （1）招标代理费 10 （2）造价咨询费 15 6、工程监理费 100 7、工程质监费 50 8、施工图审查费 125 9、环境评估费 25 10、销售面积测绘费 50 三、建安工程费 38800 1、土建 29600 2、水电 3700 3、电梯 1000 4、二次装修 1000 、管路敷设技术通过管线敷设技术，不仅可以解决吊顶层配置不规范问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置保护层防腐跨接地线弯曲半径标高等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。、电气课件中调试对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。

- 10 -5、桩基

2500 6、消防 1000 四、配套工程费 5000

1、供电 3000 （1）电力设备安装

2、供水 250 （1）城市配套 （2）安装

3、有线电视

300 4、市政工程 1000 （1）道路 （2）雨水污水 5、弱电系统 250 6、环境与景观工程 200 五、公建配套设施 2000 1、物业配套用房

1000 2、景观 1000 六、营销费用 500 1、营销招商策划费 200 2、广告费 200 3、招商接待中心装修费

100 4、销售佣金 七、财务成本 4600 八、管理费用 4000 九、不可预见费用 500 合 计

92000 上述各项费用总计：92000 万元。、管路敷设技术配置不规范问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置保护层防腐跨接地线弯曲半径标高等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。、电气课件中调试备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。、电气设备调试高中资料试卷技术行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。