房地产业的地位和作用
房地产业的地位和作用
房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业，因为任何行业都拥有一定的房地产，他们都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：1、可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；2、可以改善人们的居住和生活条件；3、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；
4、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；
5、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；
6、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；
7、有利于产业结构的调整；
8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；
9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。
房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业（市场）持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
房地产经济周期
（二）房地产经济周期的概念和特点
1.房地产业发展周期性阶段
第一阶段繁荣阶段
（1）交易量急剧增加，其它行业涌入房地产市场，房地产投资量剧增
（2）房价越来越高，期房渐渐超过现房，最后期房价格迅速上升，炒风日盛
第二阶段衰退阶段
（1）交易量明显减少，房价涨幅明显放缓甚至停滞。
（2）房价开始下跌。（3）房地产从业人员减少，破产出现。
第三阶段萧条阶段
（1）房地产价格跌势继续，期房价格大大低于现房。
（2）房地产交易量锐减。（3）破产更加普遍，大公司也难免蒙受重大损失。
第四阶段复苏与增长阶段
（1）交易量回升，但买房者多为自用，投机者较少。
（2）需求趋旺，价格回升，但期房价格仍低于现房价格。
（3）投资增多，开发速度加快。（4）充满乐观情绪，炒家涌入。
2.房地产业发展周期性波动的特点
（1）相对于国民经济较早进入高涨阶段（2）相对于国民经济较早进入衰退阶段
（3）相对于国民经济萧条阶段较长（4）相对于国民经济更易波动，波幅也更大
（5）带有明显的区域特
（三）房地产经济周期与宏观经济周期的关系
1.相对于宏观经济复苏、萧条滞后，而繁荣衰退超前。
2.波幅和波长都不同
房地产经济周期波动的类型：
（1）长期趋势（2）景气循环（3）季节波动（4）随机波动
（四）研究房地产经济周期的意义及其应对措施
1.有利于指导政府进行宏观调控
2.有利于投资者进行经营决策
（一）影响房地产经济周期波动的主要因素
内生因素：房地产经济体系本身的因素。
外生因素：房地产经济体系以外的，对房地产经济有影响的因素。
1.影响房地产经济周期波动的内生因素
（1）房地产市场供求矛盾，是波动的直接原因（2）房地产价格预期是波动的主要动因（3）房地产投资是影响房地产业发展的重要因素
（4）房地产收益率也是一个重要的内生因素
2.影响房地产经济周期波动的外生因素
（1）经济因素
经济增长方式的转变利率通货膨胀率
（2）社会发展因素（3）城市化
（4）政策因素（5）随机因素战争、政治风波、自然灾害
房地产的发展趋势分析
从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。
2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。房地产投资的可行性研究
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
二．可行性研究的作用
(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。