龙湖滟澜山艺墅案例分析

龙湖滟澜山艺墅

这是一个怎样的项目？

总用地面积144495.5㎡

总建筑面积：213728㎡

地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）

容积率：1.0

建筑密度≦30% 绿地率≧35%

物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅

她为什么备受关注？

1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；

2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；

3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。

先来看一下几组数据：

龙湖滟澜山及周边别墅的价格

看了以上的数据，不由会产生一些疑问：

1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？

2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？

让我们带着问题走进龙湖滟澜山……

关注点1

价格

从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。

如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。

自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。

龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？

我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。对比来说，基本属于不盈利的。同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。其中，联排的均价在22000元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。

关注点2

建筑规划排布

在这里我们有看到了几组数字：

地块容积率1；7090政策；地上3米，地下1米

地块容积率1

这是一幅东西跨度约两三百米、南北跨度长1.2公里的狭长地块！从北

至南沿水岸绵延1.6公里。这样狭长的地块在上海市场是十分少见。

乍一看，整体规划比较简单：以地块南北走向的中轴线为界，东面靠嘉

松公路，以4层全复式为主；西面靠河的，以3层的四联排为主，辅以少量

的双拼别墅——这应该是一个低密度的项目。

但，根据土地招投标的信息，龙湖滟澜山艺墅的容积率为1.0。这不仅

令人有些疑惑，这样一个以3-4层建筑为主的项目，又是如何做足这个容积

率的呢？

第一，整个项目的栋距并不疏放，只能勉强采用公寓间距的建筑规范1：

1.2的标准。但我们知道龙湖作为一个纯别墅的项目，显然不能满足

别墅项目1：1.5的需求的。

第二，整个项目没有明显的集中绿化，小区的绿化面积尽可能的“私有化”

处理，变成业主的私家领地。

但关于容积率的疑虑并没有到此完全打消。我们发现，龙湖滟澜山艺墅

所有的住宅都带阁楼，再加上平地造起的“地下室”，实际上项目的住宅层

数在5-6层。这样会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？

注意了，项目的东侧、与嘉松公路之间，有一条约30米的景观绿化带。

销售人员告诉我们：这条约30米宽的绿化带虽然在红线之外，但也是由龙

湖建设的，如果考虑这条绿化轴带，那么龙湖滟澜山艺墅的容积率就只有0.7-0.8了。外援还不只这一个，看地块西侧紧邻的宽阔的天然河道，也从视觉上帮助稀释容积率。

在7090政策的限制下，龙湖的小户型产品是如何安排的呢？

在一个纯别墅社区中，拥有90平米产品的，我们便会想到——河谷3号，联排户型。作为又一个7090政策下的纯别墅社区，龙湖设计了三类产品：双拼、联排、叠加。而无论是在预售许可证中，还是在后期的成交信息中，都不难发现，一套叠加户型的上下两层分别享有两个产权。龙湖自然地就把所以小户型集中在叠加产品中。所有叠加产品便是由两个89㎡的小户型组合而成。一期叠加产品一共有58套。在销售过程中，叠加产品的去化率也是最快的。首先是因为叠加总价较低，客户在心里层面上较能接受；其次套内设计独具匠心，使客户能觉得物有所值。

地上3米，地下1米

堆坡造景

之前，针对容积率的规划方案都有助于节约利用土地。但龙湖滟澜山艺墅的动作还不止这些。请再仔细看规划图：在地块的中部，几乎没有安排车行路线。

问题出来了：“别墅社区”的业主如何把车都开到自家门口呢？

原来，唯一的一条车行主干道在整个地块的最东侧。而在车行主干道以西的所有土地，都通过堆坡的方式将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间。

如此，业主沿着项目边缘的车行道路开车回家，可以抬头望天空，可以左右环顾欣赏小区的绿树和鲜花——但看不到自己高高在上的家；而在进入各个组团的车库入口后，就开始在“地道”中行驶，最后抵达底层的地下停车库。同时，在3米的坡上，就只有行人了。

这样大兴土木，自然会增加不少成本。事实上，它的作用也不仅仅是通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地。

首先，通过人为的堆坡，形成了“底层化的地下室”。也就是地下室的实际高度大部分在地面以上，与花园相连，地下室的阳光更充足，实用性也更强了。更实际的是，这一部分“多”出来空间，不计算到容积率里，开发商可以大方的“送”给购房者。既能提高了产品的溢价，也能让购房者乐意买单。

其次，通过立体的打造，实现了完全的人车分流。

第三，将小区内主干道设置在一侧，是对住户的影响最少的一种布局。

第四，人为营造的坡地，让居住环境变得更有起伏和情趣。而“坡地别墅”又正是龙湖在重庆开发的成熟经验。

看来，“堆坡3米”，不失为一个一举多得的好办法。

关注点3

把普通的产品打造的不普通

在实际进入到样板区，初步观察了这个高容积率的别墅产品后，便发现了她所存在的一些不足和疑惑：

由于容积率较高，而产生栋距较近的问题；

由于双拼到叠加没有一个很好的分隔，如何体现保证不同的入户体验；

由于西侧靠河，沿河安全性和私密性能否得到保障。

我们具体来看一下龙湖是如何一一来作答的。

1、种植高大茂盛的成年树种，弱化较高的建筑密度带来的直接压抑感；叠加第五层采用南北退台设计，同时在四层做了假屋顶及挑檐，因此，站在楼下基本看不见五楼，可以从视觉上降低整体建筑的高度。

2、叠加到联排和双拼，都采用了不通的入户方式进行区分。叠加南北入户，其中下叠采用南入户，上叠则为北入户；联排和双拼均把入户门开在了南向，能体现出独立感。

3、龙湖的物业配有全天保安巡查，同时在沿河区域都采用了红外线监控措施，有效保证区内的安全。

来到样板房，展现在眼前的是一幅幅美丽的画卷。

叠加别墅下叠175㎡

1、下叠拥有地下室空间，附送面积达78平方米

2、走出地下室，来到下沉式花园，因为龙湖采用地上3米，地下1米的设计手法，使整体下沉式花园到地下室空间显得十分明亮，所以现场销讲基本都在地下一层进行。

3、在样板段中，下叠引导客户采用南向入户的方式，规避了北向采光不足的劣势

但由于建筑密度较近而产生的问题，在下叠中也有所体现：

1、下叠整体采光不足，北入户效果较差，犹如进入地下室

2、通过二层走廊，进入下叠的二层北向次卧，入户感觉较差

3、由于下叠北向植物的种植，以及为了达到立面的效果采用的小窗设计，从而造成室内采光不足

叠加别墅上叠175㎡

在外部，我们可以看到二层大露台的设计，这样也使到改善了上叠（三层）的入户感觉，仿佛从地面一层进入；树木的种植高度普遍达到了二层，加之采用堆坡技术，弱化了上叠过长的入户动线；另外不得不提到的附加值，第五层除了附送一个完整的，近40平米的主卧套。之外，南北露台附送面积也达40平米。整体上叠的设计，最大程度地释放了户型的使用空间，同时也规避了入户带来的不利因素。

联排别墅219㎡

地下室附送面积达84-95平米；但由于整体规划原因而使联排缺少了传统的中庭设计，所以龙湖在样板房的打造中，无论是在入户庭院，还是在地下室的设计上，都做了产品补强，增加业主的私有空间。

联排别墅246㎡

客厅及二层北向家庭厅均采用双层挑空设计，有效地增加了别墅的居住感。

双拼别墅262㎡

在客厅位置同样采用挑空的设计，纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；但由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，所以导致楼层较高，龙湖的细致在于为客户准备了免费电梯，使客户能较为轻松和便捷的行走于双拼别墅之中。

从户型中，我们可以发现，较高的附加值赠送，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。

关注点4

包装

对于龙湖滟澜山的包装，无论从平面还是到立体，都围绕一个主题“女性”，打造出一幅幅女性向往的童话、婚礼、晚宴等等浪漫、唯美的画面。

外装——媒体

龙湖滟澜山的广告宣传已遍布全上海——晨报、晚报、租售、楼市，包括一些电视媒体、以及随处可见户外看板和沿路所建的高炮；甚至已经延伸到了机场区域。可以好不夸张的说，这段期间，上海已经掀起了一股“龙湖潮”。龙湖此次花费大手笔，除了为滟澜山做宣传以外，最终的目的，使自己的产品和形象传遍上海的每个角落，让龙湖品牌深入人心。

内装——售楼处、样板区

来到龙湖，远眺熟悉的钟楼，近观艳丽的花草布置，脑海中便会浮想起点点滴滴，感叹“依然的龙湖、依然的滟澜山。”

整个售楼处无论是立面还是内部装饰，都是采用欧式风格，无不彰显出大气与华贵，从接待人员的手势和话语，到物业人员的一颦一笑，都展现了龙湖自身团队的优秀素质；也给客户以安心、亲切之感。

主题定位——女性

售楼处既是会所。这个地上、地下面积均达1200平米的会所，在地下层设置健身馆、豪华游泳池等。整个游泳池区域刻分为大小两个水池，按照标准游泳池规格所定做。可以说，龙湖的美无处不在。看到二层屋顶的位置，特意设计了一个婚礼草坪。欧式的拱券、门头，加之宽阔的草坪，给许多女性客户带来些许的遐想，歌舞会、生日聚会、婚礼等场景仿佛就在眼前……这也是上海目前为止第一个设计“婚礼草坪”概念的会所。让我们再把视线转向下沉式罗马广场，与婚礼草坪遥相呼应，艳丽夺目的花朵、唯美迷人的白纱，使两者完美的组合在一起。可见龙湖对细节把握的到位。

与其说龙湖善于把握细节，倒不如说她是把握住了心理，将浪漫情怀演绎得淋漓尽致，表现得无处不在。

从童话世界般的入户小木门，到花园中的那些精致的小

摆设；从草丛中那部载满鲜花的手推车，到湖边摇曳荡漾的

威尼斯小船……

在静物中，我们可以深深的品味出那童话般气息，使我们仿

佛置身于童话王国一般，演绎公主与王子的浪漫爱情故事。

图

檐口细腻的雕花、不同材质所打造的立面感觉、带有异

域风情的阳台、铁艺上点缀的鲜花……

在立面细节中，勾勒出女性纷繁的品性：时而细腻、时而奔放、时而柔情、时而狂野……

让我们再把视线回到露台飘逸的紫色沙幔、回到

那温馨的阳光坐榻，想象在午后的阳光下，品着红茶、

回到下沉式庭院，圣诞布置缤纷的自我空间……

这些无不都是女性所向往的美好生活，无论是梦

境般的童话世界，还是触手可及的浪漫空间，龙湖都

想到了，同样也做到了。这是精致的，是精心的，也

是经典的。

走出龙湖滟澜山，那些美妙动人的画面依然浮现在眼前……从听到龙湖，到看见龙湖，再到走入龙湖，确实会有许多思考和感慨，在这里总结为16个字：

思路清晰

龙湖认清自身产品，发挥出产品的最高价值点；

整体建造成本约15000元/㎡，叠加产品基本没有利润，主要盈利的是联排和双拼产品。

扬长避短

充分发挥龙湖在造景上的特色，及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避和弱化了由于高容积率所造成的栋距不足。

产品制胜

高附加值的户型设计，精美的产品包装及样板房打造，加之浪漫的景观布置，增加了整体产品的竞争力。

主题鲜明

以“女性”为主题，准确的把握住女性的追求浪漫、童话的心理，从外到里，打造一幅美丽又魅力的画面。所以为之买单的客户，也以成功的白领女性为主。

这就是龙湖在上海的第一笔重墨——滟澜山。

龙湖滟澜山产品楼书

产品楼书基本框架 封面：LOGO+案名+ Follow Your Heart 心逸物享人生 序言：Follow Your Heart 心逸物享人生（2P） 曾经，以智识驰骋资本疆场，进而抱负人生，退而梅妻稚子和融。殷家富业，从容而不桎梏于社会樊篱。人生优雅的格调，飞扬脱凡的自由与舒缓浪漫而又珉然于众。 龙湖·滟澜山，借鉴国际成熟人文,用浪漫理性精神，营造的闲适逸致，在开满蔷薇花与玫瑰花的缓丘坡地间，浸染平日每一个不经意的瞬间。在这里，快乐，不用太多的刻意，只需要眼睛与心灵的体会。龙湖·滟澜山——Follow Your Heart，心逸物享人生。 目录Contents 1、品牌缘起Origin of Brand a．凝聚气质相合人群的地中海风情别墅区 Villa Zone with Mediterranean life style combining with temperament and confluence b．别墅中的艺术品 The art of villa—Li Xuesong 2、中央别墅区 Central Villa District a．一个新城市中心的未来 The future of a new urban center b、新城市别墅生活家 Life in new urban villa 3、山谷庭园Valley Garden a．园林是建筑的外立面 Garden is the external facade of the building b．山谷庭园解读 valley Garden Interpretation 4、地中海风情别墅Mediterranean Villa a．创造经典度假式生活方式 creating classical holiday life style b、人性尺度考量的Family空间 Family Space measuring for humanity scale c、别墅解读 Villa Interpretation d、动步公园、国际会所 Green Walking Park、 International clubs 5、善待你一生Treat Your Life a、创见性优质服务，善待一生。 High-quality service with creative idea is kind to your life always b、龙湖地产 LONGHU PROPERTIES 第一部份：品牌缘起 自由灵心，从偶遇蔷薇与银杏开始（章节区隔页） 喜欢蔷薇由春天的姹紫嫣红变成夏天的绿意深浓；喜欢银杏由春天的鲜绿变成夏天的深绿，再变成秋天斑斓的淡黄或橙黄；也喜欢在剪枝的季节，看蔷薇燃烧枯枝时的蔚蓝色烟霭，冬天叶儿落尽时银杏的挺立…… 龙湖·滟澜山，中央别墅区，蔷薇与银杏的庭园，每个瞬间，都有着独特的意味。

龙湖北京项目参观总结(含项目经典照片)

在上周受龙湖地产之邀，到北京参观了龙湖地产旗下的4个高端住宅项目，再一次近距离的接触龙湖，随着了解的深入，这种接触已经从“感受”升华到了“感悟”…… 其实在去北京之前，参与本次龙湖北京之旅的诸位房地产业内媒体人都是多多少少带着戒心的，因为媒体的特殊性和舆论导向型，大家都生怕被龙湖“洗脑”，即便如此，我想在我写下这篇文字之后，我想肯定会有网友说我是龙湖的房托，其实房托也分两种，一种是昧着良心说假话讨好开发商的，一种是顺着良心说实话美化开发商的，我想我充其量算是后者吧！其实作为房地产圈内的小鱼，只不过把自己的见闻和大家分享，况且参观的4大楼盘几乎都脱离我们的现实生活很远，以个人的经济能力生活环境来看，也只有在做白日梦的时候才会将自己和她们联系在一起…… 在北京的48个小时里，先后参观了分别是龙湖〃艳澜山、香醍漫步、唐宁ONE和国内顶级城市别墅-颐和原著!行程的安排明显是经过精心设计的，甚至参观龙湖地产设在北京的企业总部都让人有种宾至如归的感觉，虽然和龙湖地产接触的时间不长，但是每位龙湖的员工，不管位置高低，给人的感觉都是那么的平易近人，初次接触时的陌生和距离感，在参观龙湖项目的时候是不存在的。

在正式参观龙湖项目之前，到访龙湖总部的这个环节已经让人思考很多。在偌大的办公区内，各种规模大小的会议室成为主力“户型”，老总们的办公室则都和一室小户型一样，龙湖的公关经理许桐珲还特别提示大家注意到了龙湖地产董事长吴亚军女士的办公室，就和很多时下流行的影视作品中那些行事低调的成功企业家一样，吴总的办公区大概只有不到20平方，很难想象这是手握57个楼盘的地产老总的办公室。而龙湖向我们展示的OA智能办公系统，和龙湖整体的企业文化都让我们这些混在西安地产圈的媒体人颇感震惊。通俗点说，我个人认为龙湖地产是个很重视口碑传承的开发商，这也是龙湖地产在物业方面非常成功的依据；当然，龙湖地产也非常注重媒体关系，毕竟舆论导向的影响力经常能发挥以点带面的功效，正如我正敲下的这些文字和图片。 其实龙湖地产一直在重庆养精蓄锐，而得到质的提升应该是在北京项目大获成功之后。目前龙湖地产已经形成了西部大区（重庆、成都、西安）、环渤海区（北京、沈阳）、长三角区（上海、无锡、常州），3大片区的8个城市阵营。而被问及为何龙湖地产不扩张到房地产市场同样发展迅猛的珠三角地区时，龙湖地产的许桐珲的解释是，珠三角原本的竞争就非常激烈，而龙湖清楚的认识到自己本身的发展方向和实力，考虑到长远发展和目标，认为目前进入珠三角的时机尚不成熟……对于这样的解释，可以感受到龙湖高层有一个理性的发展规划，同时也在贯彻着龙湖地产稳扎稳打，步步为营的作风。在

楼盘考察总结

楼盘考察总结 楼盘考察总结提要：考察的每个楼盘都是风格化比较浓厚的，并且在各个细节贯彻彻底。建筑方面风格化的还原和不断的在建筑做加法让建筑看上去更丰富和更原乡化 更多精品来自简历 楼盘考察总结 考察时间：2013年3月15-17号 考察地点：重庆市成都市 考察人员：z（领队）z 考察安排：3月15日上午：重庆万科·悦庄 约克郡 3月15日下午：山与城、万科·中央御院、融创·伊顿庄园 3月16日上午：寰宇天下、融景城 3月16日下午：中安长岛、龙湖紫云台 3月17日上午：成都万科·五龙山、华润·金悦湾 3月17日下午：铂雅苑、龙湖·悠山郡 考察目的：开阔视野、拓展思路、寻找差距； 学习借鉴其他城市的开发建设理念，提高自身产品定位及营销水平； 学习先进的营销手段和营销方法，实施到自己项目增加销售力

考察总结： 一、极致的体验式营销 体验式营销的极致化是本次考察给我感受最深的地方。每到一个楼盘最先让我感受到的都是景观的打造营造出了超出客户预期的未来生活环境。并且不同的地方能带给你不同的感受，有恢弘，有唯美。但是我们又能清晰的感觉到，不管是哪个楼盘在体验式营销方面都会着重突出以下几个点： 1、仪式感与归属感：主要体现在大门，精神堡垒等 2、强烈的空间导向性：入口处漫长的林荫道等 3、原生态及融合自然的体现：树皮覆盖树槽，全冠移植等 4、私有领域的温馨与私密：曲径通幽的小路入户，温馨的小花园处理等 5、特有的尊崇感与优越感：公共空间的私有标示，售楼部周到的服务等 6、生活化风情的展示：样板间的各种生活方式体现； 二、到位的客户服务 所有考察的楼盘的服务体现都是无处不在的，这种服务已经从我们现在单纯的售楼部服务里走出来了。 在我们参观的过程中，小区里的保安都会做出标准的敬礼动作，保洁和其他的工作人员都会停下手边的工作向我们

万科、龙湖样板间示范区打造(修订版)

万科、龙湖如何打造会说话的示范区？ 有一句话是这样说的，如果营销是一场战役，示范区就是战场。而好的示范区会说话，这时销售中心、样板房、看房通道等都变成了“体验式的销售工具”。那么，如何营造会说话的示范区？明源君今天和大家分享一下万科、龙湖、碧桂园的做法。 一、不同的楼盘有不同的卖法 在确定示范区的设计方案前，首先要了解项目的土地属性、目标客户群、项目经营指标和成本指标等信息，以此来确定示范区的定位，找准客户的生活状态以确保示范区设计能满足目标客户的心理需求。 比如城市高层系列项目，它对应的多是首置或首改的青年客群，这类项目的示范区设计可以走简约时尚的现代风格。而豪宅项目，因为面对的客群是顶层客户，在示范区设计上要更多关注历史人文的沉淀、工艺细节的把握，强调项目的品质感。 二、准备好你的示范区惊喜点了吗？ 在确定示范区设计主题后，我们要来划定开盘的展示区和相应的关注点。 首先要思考： 1.从目标客户所在地到达项目，使用的交通工具是什么？如何引导这个过程？ 2.正向到达和逆向离开，项目沿途有哪些节点是观众能够看到，并且带给他们感受的？ 3.设置节点所承担的任务是什么？要达到什么样的效果？

4.设立从市政到项目如何设计缓冲区，让客户转换心情？ 5.确定兴奋点； 6.明确可配合展示的项目硬件属性，如主题园林、主题水景、会所、学校等； 7.项目本身还有哪些硬伤需要规避？ 根据这些思考再确定节点分工和展示的主题点。 1.第一印象区 2.售楼处 3.园林和样板房展示区 4.不同类型客户准备不同的惊喜点 首置首改项目，客户在示范区的兴奋点应该在样板房，这与客户对住房的关注度高有关。这类项目在设计示范区时，园林环境的面积可以适当控制，把重点放在样板房的生活场景体现上。 而高端豪宅类项目对样板房的居住感受不再那么强烈，其最强兴奋点反而在社区环境、优美开阔的生态园林。 三、万科、龙湖示范区如何找准靶心

房地产集团营销渠道拓展模式分析

目录 1、营销渠道的内涵及定义 (2) 2、龙湖集团简介 (3) 3、龙湖渠道模式及其优势体现 (4) （1）龙湖营销渠道的选择以顾客的需求为核心 (4) （2）龙湖的渠道与顾客购买行为 (5) （3）龙湖的渠道与商品 (7) （4）渠道与沟通 (7) （5）利润：渠道选择的经济标准 (9) 4、龙湖渠道的不足与劣势 (10) 5、结论 (11)

龙湖集团的营销渠道拓展模式分析 摘要：在房地产营销中，“客户资源”是决定销售业绩的最关键因素之一。楼盘投入几百万甚至几千万的营销费用，最终是为了吸引客户上门并成交。很多滞销楼盘遇到的最大问题就是有效客户太少，进线量、上门量不足，售楼处现场人气不够。本文就龙湖地产在短短20年内取得辉煌成就的原因进行剖析，并据此来表现渠道拓展对一家地产开发商的重要性，并详述龙湖集团的渠道拓展模式。 关键字：龙湖地产营销渠道重要性年轻 一、营销渠道内涵及定义 现代营销学的发展从传统的“坐销”又引申出“行销”、“分销”和“传销”等几种销售形式。“坐销”在房地产中指的就是在售楼处守株待兔、等客上门，这种方式适合我们上文所说的“顺境楼盘”，即地段好、先天条件较为优越的楼盘，其解决销售往往就靠单纯的广告推广然后等客上门就可以了;但很多楼盘往往属于先天条件并不优越，或者楼盘放量比较大，或者要求实现的价格较高，或者市场大环境不好、消费者观望氛围浓厚，在这些逆境条件下，发挥行销、分销和传销等几种销售形式就特别重要，这几种形式就是我们所说的“渠道拓展”。 所谓“行销”就是走出售楼处，开拓各种客户渠道，如深入大客户单位、社区、写字楼等目标客户聚集的地方进行销售信息的传递，吸引客户上门，从而实现成交;“分销”则是在售楼处之外开拓另外的销售现场，如在大型超市、城市中心设立外卖场等，拓宽项目与客户沟

无锡市住房和城乡建设局、无锡市经济和信息化委员会2017年度全市

无锡市住房和城乡建设局、无锡市经济和信息化委员会2017年度全市预拌砂浆使用及质量通病防治专项大检查情况通报 【法规类别】质量综合规定 【发文字号】锡建质安[2017]26号 【发布部门】无锡市住房和城乡建设局无锡市经济和信息化委员会 【发布日期】2017.06.15 【实施日期】2017.06.15 【时效性】现行有效 【效力级别】XP10 无锡市住房和城乡建设局、无锡市经济和信息化委员会2017年度全市预拌砂浆使用及质 量通病防治专项大检查情况通报 （锡建质安〔2017〕26号） 各市（县）、区住建（建设）局、经信局： 为全面巩固提升工程质量治理两年行动成果，进一步强化工程建设责任主体和有关单位的质量意识，落实工程质量主体责任，促进我市工程质量管理水平不断提高，我局会同市经信委，组织市质监站、市墙散办和部分专家，于2017年5月24日至5月27日，对全市范围内在建的大中型公共建筑、住宅工程开展了预拌砂浆和质量通病防治专项大检查活动。现将此次检查的有关情况通报如下： 一、总体情况

本次检查的主要内容包括：一是五方责任主体和有关单位的质量行为：主要是落实五方主体项目负责人质量终身责任制情况，质保体系建立和运行情况、人员配备到岗情况、工程质量通病防治措施的执行情况等。二是工程资料方面：施工图设计文件是否包括预拌砂浆的使用要求和相应质量通病防治内容，质量通病防治措施专项施工技术方案、监理细则的编制和审核情况，相关材料检测的参数和指标、检测批次是否符合规范标准要求。三是工程实体质量：主要是现场预拌砂浆使用情况，主体结构工程、门窗工程、外墙保温工程、屋面工程、装饰工程施工的质量抽查。 此次大检查随机抽查了无锡地区共22个工程项目，其中大中型公共建筑4个，商品住宅18个，总建筑面积约130万平方米。涉及建设单位22家、施工单位21家、监理单位19家，针对检查项目存在的质量行为、实体质量等方面的问题与隐患，现场对建设、监理、施工等单位各方责任主体反馈意见，讲评检查情况。本次检查共签发工程质量整改通知单14份，工程局部停工单1份，制作案卷补充材料1份。 通过对此次检查参建各方质量行为、工程质保资料和实体质量的情况进行综合分析，全市预拌砂浆推广使用效果不明显，各地区间使用情况差异较大。质量通病防治方面大部分工程都能按照江苏省《住宅工程质量通病防治标准》和《无锡市建筑工程质量通病防治措施》的要求施工，通病防治措施基本到位，工程实体质量总体受控。主要表现在以下方面： 1、工程实体质量总体保持平稳。从检查情况来看，绝大多数工程参建各方能够按照设计文件和工程建设有关规范、标准及图集和江苏省《住宅工程质量通病控制标准》、《无锡市建筑工程质量通病防治措施》等相关要求组织施工，监理单位对质量通病防治措施方案都进行了审查，施工单位针对质量通病防治措施基本得到落实。特别是开展“样板引路”活动以来，全市建筑工程质量水平有较大提升，其中江阴市建筑工程质量通病防治工作推广成效显著，质量水平迈上新的台阶。但是个别地区落实执行《无锡市

房地产营销成功案例

----成都龙湖翠微清波前言：从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“”宏观调控、今年的“512”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍，其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着。在这里要和大家一起分享在目前的时期取得不错市场表现和销售业绩的典型案例，看看他们是怎么做的。以兹参考。项目成效日成都龙湖翠微清波推出了8号楼，推出房源约249套；目前在售的为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋，6栋为2梯4户，7栋为2梯5户面积段实收均价实收总价月消化首次置业w80首次改善-71w290再次改善-75w120我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了近600套,我们从多纬度对成都龙湖翠微清波项目以下方面进行了调研分析：营销推广力度客户拓展渠道及方式销售现场活动氛围营造专业支持、整合资源团队的奖惩力度价格策略的合理运用2009-2-13[成都商报] 双彩版只需首付20万，即刻拥有关于别墅的所有想象。2008-2-18[成都商报]48 整彩版8号楼86到140平方米珍藏滨河美宅诚意金认购礼遇中2008-2-22[成都商报]44 整彩版少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日2008-2-25 [成都商报]28 整彩版小高层准现房发售2008-2-28 [华西都市报]48 整彩版错过了就真的错过了2008-2-29[成都晚报]地产成都10 整彩版错过了就真的错过了一、营销推广力度（一）、报媒选择以商报整彩版为主，报广频次6次/月（二）、诉求演绎过程：形象诉求——产品特性——价格（三）、短信投放频次：100万条/周短信发送，上月共计400万条短信投放。投放对象：城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。当月的营销推广费用共计约150万。二、客户拓展渠道及方式（一）、老带新1、强有力的老带新政策：老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券，其中新客户享受3%的优惠。2、2月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”，鼓励业主推荐，并将种子客户分成几个级别，随着客户推荐购房的数量累增，达到新一个级别，即可获得升级后的种种奖励，最高级别可获得出国旅游的机会。 3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%，以上费用全部计入工程费用，不计营销费用，也不通过反价格表的面价体现。（二）、银行客户拓展整合4大银行，分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动，然后邀请到销售中心，由销售人员一对一进行讲解，并有高额外的优惠政策予以支持。当月银行客户的成交套数约在60套左右。（三）、企事业单位定点直邮根据前期项目成交客户地图，对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。（四）、众多的外销人员作为支撑项目外销人员共计15-20人，专职，底薪600+到访提成（客户到访现场不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成额度略大于销售人员的提成）。外销形式不限，主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主，以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号，用于区分。当月通过外销成交的客户为5组。三、销售现场活动氛围营造（一）、周末在销售中心内通过认购前砸金蛋的形式进行转化逼定，金蛋奖品为：1%——5%的购房优惠。（二）、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。（三）、周末在项目现场针对业主进行的系列小活动如：“儿童画画比赛”“奥运竞技类体育小活动”“趣味歌唱比赛”等。周末活动的针对对象：1期入住业主+推荐购房的老业主+即将认购的客户活动地点：现场体验区+销售中心活动效果：不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛围相当热闹，一方面有利于现场的逼定，同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。四、专业支撑、整合资源（一）、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理，一方面提高销售人员的信心，另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理，并依次考核上岗。（二）、整合客户资源，整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话，每天晚上由销售人员挨个打电话，任务下放到每个销售人员，保证在周末每个销售人员邀约5组客户到现场。五、奖惩分明的团队奖惩力度（一）、团队完成甲

楼盘考察学习报告.doc

楼盘考察学习报告 阳春三月，在副总经理孙志强先生的带领下深蓝一行9人，前往重庆和成都对这两个城市的楼盘进行考察学习，为期三天的学习不仅开阔了自己的视野，丰富了自己的知识，而且发现了众多楼盘当中很多值得借鉴的知识。结合实际情况也对项目从产品到销售有了一些新的认识，此次重庆、成都之行让我感受很深、受益匪浅。 此次考察的项目共有万科渝园、金科中央御院、龙湖紫云台、融创伊顿庄园、金融街融景城、中安长岛、常青藤堤香小镇、寰宇天下、龙湖悠山郡、万科乌龙山、华润金悦湾等知名大楼盘，在参观过程中从整个社区的规划、景观细节、工地美化方式、接待讲解、售房部装修、以及样板房的学习，都能够让你亲身感受的尊贵及感叹，通过此次考察学习我个人认为以下感受很大值得我们学习： 1、社区的整体的绿化景观；在参观过程中，这些知名的楼盘对于项目位置以及绿化居住的舒适度要求的很高，整个绿化景观从大的方面及一些景观细节的处理都结合的非常的完美，让整个景观有一个很系统的链接，并且能够很完美的体现出来，植物的高低搭配，水系的设计处理，以及小饰品的点缀都是恰到好处。 树木与花草的完美搭配，真正地让业主感受到的是回家就是度假的开始。在这里入住的业主会是第一个感受到春天的来临，因为花儿将作为春的使者悄然而至。 销售道具讲解：通过几个大楼盘的学习及听他们的销讲说辞，给人

的感觉就是简练深入，有重点，能够凸显自己本项目独特的优势特点，短而具有吸引力，房子与道具的完美结合让客户有足够的买房的冲动，比如说项目在此区域的地段优势通过区位图更加简单直观的讲解出来。 各种有寓意的展板展示，更能够体现出来项目更深层的一些含义: 比如说收获更多的果实，比如说买到的健康，比如说人脉等等等等，通过销售区域内部的展示，让来到项目的人更加了解自己所要购买的及产品的价值。 样板间：室内空间的布局及饰品的摆放，以及色调之间的搭配，以及色调与整个房间家具的结合，楼梯的虚实结合，壁纸与装饰画之间的结合，都需要经过缜密设计方案，最终呈现完美的样板间。让参观的客户感叹不已，刺激客户购房冲动。 此次重庆、成都之行，丰富了自己知识，通过对参观考察学习的项目的整体思考，以及对整个流程的学习，不单单在销售上有新看法，还要在策划语言及策划语言的深度上有一定的了解，并且能够让策划语言很完美的转化为销售语言，通过样板间以及功法样板间的学习，能指导项目在未来的工作及施工当中提出指导性意见。在不断的考察学习中，我相信未来的深蓝一定是未来房地产代理行业当中最专业的团队。 销售管理部：张伟明 阳春三月，在副总经理孙志强先生的带领下深蓝一行9人，前往重庆和成都对这两个城市的楼盘进行考察学习，为期三天的学习不仅开阔了自己的视野，丰富了自己的知识，而且发现了众多楼盘当中很多值得借鉴

【重庆】解密龙湖景观设计、研发实施方案与管理及重庆园林景观考察

【重庆】解密龙湖景观设计、研发实施方案与管理及重庆园林景观考察(3月28-30日) 【课程背景】 园林景观品质提升是一门系统科学，需要成本、工程、采购与设计协力，景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。 地产景观如何营造景观的亮点和卖点?什么样的景观效果才能产生最大的溢价?在居住区景观设计中客户最应关注的使用功能?如何做到领先市场半步创造项目的价值?房地产企业在发展初期，在缺乏专业团队、缺乏管理经验、缺乏分供方资源的情况下，如何确保景观项目的成功率? 本课程特邀请业内资深景观老总通过理论引导、实战经验总结、案例分享结合龙湖经典景观项目现场讲解分析，针对龙湖地产不同项目类型景观设计案例，为参会学员全面系统的阐述景观设计在客户市场定位、设计管控、成本控制、施工管理以及供方的选择跟配合等全过程技术管理经验!同时，通过翔实的景观设计案例，介绍一般地产企业是如何在缺乏专业管理团队，缺乏管理经验的情况下的地产景观操作方法和经验总结，来与大家一起分享实际操作中的亮点和学习要点! 【课程对象】 房地产公司总裁、核心高管、分公司及项目总经理、设计管理团队、工程管理团队、营销管理团队和其他职能部门负责人等 【课程大纲】 一、如何打造地产景观的亮点和卖点 1、景观全面提升五步曲： A、满足客户使用需求 B、合理控制景观成本 C、提升绿化效果 D、材料品质统筹化 E、设计质量提升 2、作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点 3、引导空间序列、车行人行流线设计、大门形象、入口对景设计、整体绿化、项目LOGO设置、灯光效果、社区围墙、物业管理设置完善性和创新性

二、如何构建地产景观核心竞争力 1、景观产品系 2、景观风格与题材差异化 3、软硬景比例 4、主乔的布置方式 5、各节点处的绿化配置规格和品种 6、苗木资源和施工单位资源 7、供货来源、合作方式、价格 三、深入解析国内标杆房企景观产品系体系 1、解析标杆房企景观产品体系概述 2、解析标杆房企景观产品研发体系 3、解析标杆房企景观产品创新模式(高端拷贝模式、积木模块模式、螺旋突变模式) 4、解析标杆房企景观产品实施体系 5、解析标杆房企景观产品概况分析(万科、龙湖、中海、绿城、星河湾) 四、龙湖地产的景观特点分析、案例总结 1、龙湖地产景观的设计要点 展示区：重点关注流线和布置要点 社区内：有的放矢，关注景观重点与亮点 2、景观序列(中心围合式、组团式、行列式) 3、车行、人行流线设置和组织安排(图纸) 4、综合成本测算(绿植、硬景、部品、家具等) 5、展示区、社区景观案例分享 五、一般房企如何打造成功的项目景观案例分享、总结

北京龙湖滟澜山景观设计总结

北京龙湖滟澜山景观设计总结 盛梅美国ATA设计公司设计总监，景观建筑师 2006年初，ATA受龙湖北京公司的委托，负责北京滟澜山项目的景观设计。滟澜山开盘后，据说市场的反映相当好，它的景观也很受瞩目。从去年开始，常有开发商向我们咨询在这个项目上的设计经验，在回答了很多次类似的问题之后，不妨把常说到的内容总结一下，供大家参考。

景观概念“绿茵掩映中的社区” 1 滟澜山项目的景观设计是如何操作的 从设计的操作层面，我们还是按照常规的方式进行的。在完成了景观的概念、方案和部分深化设计，与施工图设计单位交接后，我们的工作就结束了。这个过程持续了大约5-6个月。 如果说有什么特别的地方，有两点：一是景观设计在项目很早就介入。我们从一开始就和规划设计单位一起讨论景观的空间和道路形态，提了不少建议。有些可能因为开发商的综合考虑，没有纳入实施方案。但这个工作过程很重要，它让后面的各个环节更顺畅，并且可以提高整体的设计水平。按我们的观察，现在的住宅项目，户型设计的工作量比例应当在逐渐下降，而规划和景观将成为设计的重点。因为中国的商品住宅经过10多年的发展，市场慢慢成熟，居住方式进入一个相对固定的状态，户型开始标准化。但基地永远是不一样的，道路和室外空间规划对一个社区的品质将有越来越大的影响。如果景观设计师能够很好地理解规划和建筑，并且在室外环境中进行恰当的延伸，项目的总体品质就会自然地提升。 第二，是龙湖在项目定位上非常明确，用我们常说的就是they know what they want（他们知道自己想要什么）。这点非常重要，因为开发商是最终的决策者，如果开发商目标明确，设计工作就会相对容易。作为设计师，我们并不介意甲方的任何高要求，或修改建议，如果这些工作能让成果更好，修改是必须的。人们说“文章在改不在写”，设计亦然。没有足够的思考就完成的设计，不会太完善。但问题在于怎么改。有时开发商因为不了解自己所做的项目，或定位不清晰，导致不断地尝试和修改，这就很危险。龙湖的这个项目，好处在开发商自己很清晰，所以基本上没有风格和方向上的反复，设计师只要一步步地替业主解决技术问题就可以了。 2 设计当中的挑战 这个项目的难点是如何在有限的空间里做出味道很足的环境。因为建筑是改良欧式的，有一点地中海的味道，也是开发商比较成熟的产品形式，所以景观的风格一开始就确定了，要和建筑吻合、并充分体现高档社区的感觉。但由于容积率的要求，景观可利用的空间并不多。当时和我们配合设计的园林咨询单位，觉得这种条件是没法做的。把图纸发到美国，公司有经验的设计师看了后，说：这个基地不用做别的，就做竖向和种植设计。工作的重点就定了下来。 在这里，种植不是简单地种上花、草和树就行了。在室外，树木是用来塑造空间的，它们的重要性和建筑的墙、柱一样。所以树木的位置要经过推敲，一颗大树界定一个场所，让这个地方的气氛有所不同。大量的工作是解决具体问题，因为有高差变化、间距的限制等等，需要考虑周到和细致。 3 项目的成功之处 龙湖现在很受关注，我们就不说了。具体到这个项目在景观设计方面的经验，我想有几个： 1 定位准确。像前面说的，设计要点一开始就定了，这是设计师的经验在起作用。类似的情况见多了，知道要点在哪里。同时开发商目标明确，效率很高。 2 设计风格清晰。我们做的是让环境的特色尽量突出。大家确定，社区应当在绿树掩映之下，建筑是后退、隐藏在绿色当中的。这和开发商的想法完全一致。景观构筑物的设置非常少，空间都让位给绿地。这个绿地是要很美、很有居家的休闲性。深化的时候需要把这些特点不断强化，让风格明确。 3 实施完成度高。这方面其实不是设计师所能控制的，尤其是在我们没有参与后期施工的情况下。但幸运的是，我们发现大部分设计想法都被很好地保留下来了，尤其是室外空间的基本关系和层次，完成得很到位。许多细节和原先设计的差别很大，在我们看，某些位置的铺装和硬景细部过于复杂、显得零碎，冲淡了应有的特色，并不是当初设想的。所幸这些对整体效果的影响不算大。

楼盘考察学习报告(完整版)

报告编号：YT-FS-3840-11 楼盘考察学习报告(完整 版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

楼盘考察学习报告(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 阳春三月，在副总经理孙志强先生的带领下深蓝一行9人，前往重庆和成都对这两个城市的楼盘进行考察学习，为期三天的学习不仅开阔了自己的视野，丰富了自己的知识，而且发现了众多楼盘当中很多值得借鉴的知识。结合实际情况也对项目从产品到销售有了一些新的认识，此次重庆、成都之行让我感受很深、受益匪浅。 此次考察的项目共有万科渝园、金科中央御院、龙湖紫云台、融创伊顿庄园、金融街融景城、中安长岛、常青藤堤香小镇、寰宇天下、龙湖悠山郡、万科乌龙山、华润金悦湾等知名大楼盘，在参观过程中从整个社区的规划、景观细节、工地美化方式、接待讲解、售房部装修、以及样板房的学习，都能够让你亲

身感受的尊贵及感叹，通过此次考察学习我个人认为以下感受很大值得我们学习： 1、社区的整体的绿化景观；在参观过程中，这些知名的楼盘对于项目位置以及绿化居住的舒适度要求的很高，整个绿化景观从大的方面及一些景观细节的处理都结合的非常的完美，让整个景观有一个很系统的链接，并且能够很完美的体现出来，植物的高低搭配，水系的设计处理，以及小饰品的点缀都是恰到好处。 树木与花草的完美搭配，真正地让业主感受到的是回家就是度假的开始。在这里入住的业主会是第一个感受到春天的来临，因为花儿将作为春的使者悄然而至。 销售道具讲解：通过几个大楼盘的学习及听他们的销讲说辞，给人的感觉就是简练深入，有重点，能够凸显自己本项目独特的优势特点，短而具有吸引力，房子与道具的完美结合让客户有足够的买房的冲动，比如说项目在此区域的地段优势通过区位图更加简单

地产公司楼盘考察学习心得

地产公司楼盘考察学习心得 地产公司楼盘考察学习心得 20**年3月1418日，由zz副总经理XX先生带队的一行9人前往重庆、成都代表楼盘进行了为期三天的实地考察学习。 随公司外出考察先后已有4次，而每次不同地域、不同建筑风格的楼盘，通过自身特有的展示形式及营销模式，都给我留下了不同的切身感悟，我也在一次次的惊叹中，收获着、进步着 为期三天的考察，先后对重庆万科·悦庄、约克郡、山与城、万科·中央御院、融创·伊顿庄园、寰宇天下、融景城、中安长岛、龙湖紫云台；成都万科·五龙山、华润·金悦湾、铂雅苑、龙湖·悠山郡等13个项目进行了现场考察学习，现总结分享如下，愿与君共勉。 一、体验营销极致化 一二线城市的房地产市场，除依据常规的区位、配套、产品差异等优势外，景观体验区和样板间的极致营造已成为打动客户的重要手段。现三四线城市及县城开发企业在经过不断的参观学习后，也不同程度上认识到了体验营销的优越性，只是在还原过程中受成本和战略布局的制约，出现了不同程度的删减和弱化，但整体居住品质交先前均有了较大的提高。 1、奢华售楼部 由雅居乐地产开发的【铂雅苑】对售楼部的营造可谓真奢华（后续为leading Hotel超白金酒店）！上下两层近5000平的营销中心令所有前往学习的人不约而同的发出真奢华的惊叹。可容纳千人的宴会厅、全施华洛世奇水晶灯、优美的立体弧线穹顶、无缝拼接的地面、意大利圣罗兰黑金花珍稀石材粘贴 最大程度的震慑着来访者，店大欺客的视觉冲击为售价奠定了坚实基础。 2、惊艳样板间 如果说【铂雅苑】的售楼部是奢华的，他的精装样板间也奢侈惊艳到了极致。奢华惊艳的入户精装大堂配备贴心的老年无障碍通道、开放式会客厅连接下沉式观景阳台、含玉量极高的巴基斯坦进口实心原石顶梁柱（20万/根，共4根）等，被职业顾问轻描淡写的讲出，向每位来访者传达着一种真正意义上的低调和奢华。 3、厚重体验区 如果说【铂雅苑】的售楼部和样板间是奢华的、惊艳的，那么华润·金悦湾的景观体验区就是硬朗的、厚重的。石柱、灯阵、铁艺拼花；泳池、廊架、敦实凉亭

重庆7月新盘总数为130个,详表

本月新盘总数为130个： 江北区6个 渝北区41个 九龙坡4个 沙坪坝10个 巴南区30个 南岸区10个 北碚区 18个 大渡口11个 渝中区1个 渝北区 大竹林版块： 江山樾协信天骄公园金科天元道 园博园版块： 万科金开悦府 照母山版块： 碧桂园天玺香港置地约克郡恒大御府礼嘉版块：

龙湖昱湖壹号御景湖山龙湖两江新宸龙湖九里晴川金科九曲河华宇御澜湾远洋九公子华侨城礼悦江山 中央公园版块： 鹏润悦秀上东中交中央公园金辉中央铭著雅居乐富春山居华润公园九里鲁能泰山7号龙湖景粼玖序 悦来版块： 望江府北京城建龙樾生态城北大资源悦来首地江山赋融创国博城盛唐叠彩山华裔悦江府 空港工业园区： 中国摩北城空港天地桥达茂宸广场新城金科桃李郡桃源居国际花园 龙兴： 金科御临河天蓬樾府龙兴国际生态新城龙湖长滩原麓融创九棠府 汽博： 万科金域蓝湾 江北区 保利江上明珠绿地海外滩保利观澜新鸥鹏教育城中国铁建西派城鲁能星城外滩 南岸区 老城： 金辉城保利观塘

茶园： 金科博翠园荣盛华府保利堂悦鲁能领秀城鸿笙苑中交漫山恒大滨河左岸千屿 北碚区 北碚新城： 龙湖紫云台华润琨御府保利茵梦湖海宇学府江山 蔡家： 名流印象上城中央中央大街金科集美嘉悦金科金辉博翠山万科观承龙湖椿山恒大翡翠湾力帆翡翠郡保亿丽景紫园首钢美利溪镇金科金辉美院 北碚老城区： 万科金域华府鲁能北渝星城 九龙坡区 印江州国宾壹号院保利金香槟中建御湖壹号 沙坪坝区 西永： 西著七里重庆万达城渝开发格莱美城 双碑-井口： 渝富滨江首岸首创城（天阅嘉陵） 老城：

蓝光公园华府 大学城： 富力城恒大未来城新城悦隽风华宝嘉花与山 大渡口区 双山： 朵力迎宾大道华宇观澜华府 跳蹬： 中昂别院金地自在城金科集美阳光荣盛城联发西城首府荣安林语春风恒大麓山湖 老城： 金科博翠长江 钓鱼嘴： 融创春晖十里 巴南区 鹿角： 公园天下麓铭府融创欧麓花园城悦麓山 李家沱： 郎基八骏里协信天骄星城碧桂园渝南首府中建瑜和城宗申金蓝湾千江凌云华润澜山望珠江城 龙洲湾：

龙湖地产成本管理及案例解析

龙湖地产成本管理及案例解析 课程背景： 利润最大化是一个企业追求的最根本的目标。为实现这一目标，企业需要从增加收入和降低成本两个方面进行努力，即开源与节流。 实践证明，房地产项目成本控制，是实现利润最大化的重要管理措施和有效的直接的手段，是企业生产经营活动实现最优运转的润滑剂。 将房地产项目成本管控与项目生命周期紧密结合，提供事前、事中及事后的控制工具。大量详实案例的深入分析及互动研讨，真实模拟房地产企业项目成本管控环境，找到解决项目沟通的有效方法。 掌握精细化管理思维，从房地产项目的细节入手，实现企业利润最大化。 充分学习、借鉴其他企业的项目成本管控经验，取长补短，整合外部资源。 课程对象： 1、房地产企业董事长、总裁、总经理、副总等决策者, 2、房地产开发及企业成本管控负责人、总监、经理、主管等专业人士。 课程体系： 第一部分：龙湖的成本管理 一、龙湖成本管理原则 1、龙湖成本管理的目标 2、龙湖成本管理的基本内容 3、龙湖成本管理的基本方法 二、龙湖成本管理体系 1、龙湖成本管理管控体系 2、龙湖成本管理制度 3、龙湖项目部职能及成本责任 三、龙湖成本管理

1、项目目标成本测算和分解 2、土地投资论证阶段成本测算 案例：土地投资成本测算 3、项目启动阶段成本测算 案例：项目启动会 4、设计阶段成本分解 案例：方案设计阶段成本测算 5、设计阶段的限额指标与成本优化 案例：各设计阶段限额指标建议 5、工程实施阶段成本控制 参考文件：月动态成本状况表 6、工程竣工阶段成本管理 参考文件：《项目成本总结和分析》 7、龙湖的历史成本数据库 参考文件：《成本测算基础资料》、《开发项目成本汇总表》、《单位工程建安指标》等第二部分：龙湖的成本控制 一、龙湖项目开发成本的控制 1、方案设计阶段成本控制要点 2、初步设计（扩初设计）阶段成本控制要点 3、工程实施阶段成本控制要点 4、景观工程成本管控 5、体验区成本管控 二、合给规划体 1、成本科目 2、合约规划案例 Ctrl+鼠标左键【点击访问诺达名师官方网站】