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2018年房地产行业研究报告

1房地产概述 (1)

1.1房地产的定义 (1)

1.2行业存在的意义 (1)

2房地产发展简史 (2)

2.1中国房地产发展历程 (2)

2.2国外房地产发展历程 (3)

2.3中国房地产未来发展趋势 (4)

3房地产行业产业链 (4)

4代表公司 (5)

4.1恒大集团 (5)

4.2碧桂园控股有限公司 (5)

4.3万科企业股份有限公司 (6)

4.4融创中国控股有限公司 (6)

4.5保利房地产（集团）股份有限公司 (6)

5代表人物 (7)

5.1李嘉诚 (7)

5.2王健林 (7)

5.3王石 (7)

5.4许家印 (8)

5.5潘石屹 (8)

1房地产概述

1.1房地产的定义

房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

1.2行业存在的意义

房地产业是现阶段我国经济中重要的产业组成部分，对国民经济发展具有重要的拉动作用，已成为经济发展中新的增长点，说它是支柱产业，是因为对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重，对金融稳定和发展也至关重要，改善民生也具有重要意义。房地产业关联度比较高，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、设备、水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等行业的发展，并促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。

2房地产发展简史

2.1中国房地产发展历程

我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。如果从1978年改革开放算起，房地产40年经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。

第一个阶段（1978-1979）：房地产概念萌芽，开始居民全价售房试点

1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。中国在1978年以前没有房地产业，直到上世纪80年代初，才出现房地产行业的萌芽。1990年，中国最早的住房公积金制度发轫于1990年的上海。随后一两年，发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》文章，文中包括“房子是可以卖的”等内容。当时，杂志发表文章，也论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。从那时候起，“房产”概念逐渐萌芽生根。

第二个阶段（1980-1987）：房地产诞生，房地产业初登历史舞台

进入1980年，再次为城镇居民购房发声，明确表态支持居民购买房屋、盖房。甚至提出“可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”随后国家发布“准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，拉开了中国房改序幕。1980年被称为中国房地产的元年，这一年国家把房子定义为商品。房改和土地改革同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业。

第三个阶段（1988-1997）：房地产第一个疯狂飞跃的十年

1988年，房改正式全面试点，土地禁锢也终于完全放开。2月，国家批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，并提出住房制度改革的目标是：实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配，使住房这个大宗商品进入消费市场。该《实施方案》的出台，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段，也掀起了国内第一轮的房改热潮，城市综合开发迎来了历史性机遇。

第四个阶段（1998-2003）：福利分房全面终结，住房货币化开始

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。很多开发商在1998

年上半年熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。为了遏制市场进一步下滑的危险，国家决心培育新的经济增长点。出台了一系列刺激房地产发展的政策，最具代表的是7月3日，下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度被废止，标志房地产开始市场化。

第五个阶段（2004-2013）：房地产第二个黄金十年发展

2004—2013是中国房地产业发展的黄金十年，也是国家对房地产密集调控的十年。2004年“8.31”大限开始到2013年，国家及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。但由于未触动房地产发展的根本动力，历次调控以失败告终。此阶段，中国房地产市场的特征是发展不平衡。中国房地产企业在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，企业数量急剧上升，但随着调控也进一步兼并整合，行业集中度快速提高。

第六个阶段（2014-2018）：房地产转型及长效机制探索阶段

经历辉煌而又繁荣的房地产黄金十年后，房地产逐渐走向白银时代。房地产已经成为大房企的游戏，市场集中化程度越来越高，中小房企生存空间越来越小。房地产黄金十年基本已经宣告结束，未来房企告别单一的房地产销售模式，谋求转型和跨界已经成为发展方向。

2.2国外房地产发展历程

2.2.1美国

根据联合国数据，美国城市化率在1970年达到73%，随后进入近20年的瓶颈期，1990年城市化率为75.3%，此后开始又一轮增长，城市化率提升至2014年的81.45%。可以看到，美国的城市化进程在1970年左右基本结束，此后几十年的城市化进程对房地产行业的贡献已远不及之前。到了1980年代中后期，“婴儿潮”一代开始进入首次换房和二次换房高峰期，再次推动美国房地产行业走高。而2000年以来，“婴儿潮”一代又陆续进入老龄阶段，养老房市场具有了高成长性。美国的房地产行业，经过上百年的发展，已经高度细分化，拿地、开发、承建、销售中介、房贷、物业管理这些环节都会有专业的运营方。在经历房地产行业多个周期演变后，美国房企逐步进入细分领域品牌化经营的阶段。

2018年南京市房地产市场投资策略分析报告

目录第一章南京市房地产行业经济政策环境分析 (9) 第一节南京市房地产行业宏观经济环境分析 (9) 一、GDP增长情况 (9) 二、固定资产投资 (9) 三、居民收支情况 (13) 四、人口增长情况 (14) 第二节南京市房地产行业政策环境分析 (14) 一、史上最严“四限” (14) 二、商办市场政策 (15) 1、《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》 (15) 2、《市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知》 (15) 3、南京市《市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知》 (15) 三、土地市场政策 (16) 1、严控土地交易市场 (16) 2、积极推出租赁用地 (16) 3、提高企业准入条件 (16) 第三节南京市城市相关发展规划 (16) 一、交通规划 (16) 1、江苏省高速铁路规划 (16) 2、江苏省过江通道介绍 (17) 3、市内轨道交通不断利好 (18) 4、南京市过江通道、高速铁路/公路不断完善 (19) 二、城市规划 (20) 1、对标波士顿 (20) 2、各区配套规划 (21) 第二章南京市房地产行业土地市场分析 (22)

第一节土地市场供需分析 (22) 第二节土地市场价格分析 (23) 一、楼面价 (23) 二、溢价率 (23) 第三节南京市土地出让金及成交区域分布情况 (24) 一、土地出让金 (24) 二、地块成交区域分布 (25) 第三章南京市房地产行业商品房市场分析 (26) 第一节南京市商品房市场分析 (26) 一、成交量、新增及存量情况 (26) 二、月度供销走势 (27) 第二节南京市商品住宅市场分析 (27) 一、成交量、新增及存量情况 (27) 二、月度供销走势 (28) 三、商品住宅存量分析 (29) 四、片区成交情况 (30) 1、新增面积 (30) 2、成交面积 (30) 3、成交均价 (31) 五、需求结构分析 (31) 1、户型面积 (31) 2、价格段 (32) 第三节南京市房地产行业分物业类型市场分析 (32) 一、写字楼市场 (32) 二、商业市场 (33) 三、别墅市场 (34) 四、二手住宅市场 (35) 第四章南京市房地产市场排行榜 (37) 第一节南京市房地产行业土地市场排行榜 (37) 一、土地宅地单价排行 (37)

章丘市房地产行业研究报告

章丘市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年

前言在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。

2018-2020年房地产行业分析报告

2018-2020年房地产行业分析报告 2017年12月

目录一、小周期延长：供给端调控导致小周期延长，需求侧投资逻辑向供给侧转换 (7) （一）我国房地产小周期规律：我国房地产呈现3年小周期规律，但传统经验判断方式有所失效 (7) （二）本轮房地产小周期的反常：需求周期和供给周期的双双延长综合推动本轮小周期延长 (12) 1、需求周期：需求端的调控因城施策和货币周期淡化推动了需求周期的延长 (12) 2、供给周期：房企销售与拿地的动态平衡的破坏导致了供给周期的延长 (15) （三）供给端调控是本轮房地产小周期延长以及基本面反常的根本原因 (18) 1、从深层次来看，本轮小周期延长来自于政府增加了供给端的政策调控 (18) 2、全国建设供地缩减作为供给端调控将在更大周期尺度上导致周期行为的淡化 (21) （四）供给端调控下房地产的基本面及投资逻辑将由需求侧逻辑转向供给侧逻辑 (22) 二、总量稳定：行业总量稳定，投资、销量、价格等指标平稳，基本面韧性强 (26) （一）按照小周期延长规律及供给侧投资逻辑，基本面将表现为总量稳定、韧性较强 (26) 1、房地产低库存将导致量价、投资等基本面指标表现更为稳定 (27) 2、政策自由度的提升也将赋予政府对基本面具有更强的把控能力 (28) （二）投资预测：预计17-18年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%，其中住宅拉动、商办拖累 (29) 1、投资结构分化，住宅补库存推动住宅投资较强、而商办去库存致使商办投资拖累 (29) 2、传统投资预测逻辑：从需求端出发、以销售为领先指标，预测路径：销售->拿地 ->开工->施工->投资 (31) 3、销售和拿地、销售和新开工、新开工和施工的传导机制，导致传统投资预测逻辑

房地产业中国房地产行业研究深度报告

? 房地产业中国房地产行业研究深度报告一、中国土地资源概况中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住

2018年南京市中考数学试卷及答案解析版

南京市2018年初中毕业生学业考试数学注意事项： 1. 本试卷共6页。全卷满分120分。考试时间为120分钟。考生答题全部答在答题卡上，答在本试卷上无效。 2. 请认真核对监考教师在答题卡上所黏贴条形码的姓名、考试证号是否与本人相符，再将自己的姓名、准考证号用0.5毫米黑色墨水签字笔填写在答题卡及本试卷上。 3. 答选择题必须用2B 铅笔将答题卡上对应的答案标号涂黑。如需改动，请用橡皮擦干净后，再选涂其他答案。答非选择题必须用0.5毫米黑色墨水签字笔写在答题卡上的指定位置，在其他位置答题一律无效。 4. 作图必须用2B 铅笔作答，并请加黑加粗，描写清楚。一、选择题 (本大题共6小题，每小题2分，共12分。在每小题所给出的四个选项中，恰有一项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母代号填涂在答题卡相应位置上) 1. 计算12-7?(-4)+8÷(-2)的结果是 (A) -24 (B) -20 (C) 6 (D) 36 答案：D 解析：原式＝12＋28－4＝36，选D 。 2. 计算a 3．( 1 a )2的结果是 (A) a (B) a 5 (C) a 6 (D) a 9 答案：A 解析：原式＝32 1a a a =，选A 。 3. 设边长为3的正方形的对角线长为a ，下列关于a 的四种说法：① a 是无理数；② a 可以用数轴上的一个点来表示；③ 30 (C) k 1k 2<0 (D) k 1k 2>0 答案：C 解析：当k 1>0，k2<0时，正比函数经过一、三象限，反比函数在二、四象限，没有交点；当k 1