房地产土地增值税筹划案例分析-增值税论文-财政税收论文

房地产土地增值税筹划案例分析-增值税论文-财政税收论文

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摘要：自1994年开征以来，土地增值税在规范土地、房地产市场交易秩序，抑制土地投机行为，合理调节土地增值收益，保障地方财政收入等方面做出了重要的贡献。近年来，随着房地产市场的蓬勃发展和不动产资本要素流通的加快，土地增值税的税收调节能力发挥了异常明显的积极作用。但是，对于房地产企业，土地增值税相对较高的税率和成本支出一直是企业管理人员难以忽略的关注点。如何合法有效地降低土地增值税成本和管理风险，一直是房地产企业税务管理的重心。本文以X公司开展的一例土地增值税筹划案例为例，探讨房地产企业如何以促进企业发展和税收遵从为基础，以企业整体利益最大化为原则，通过协调税收筹划与业务开展目标的统一,调整经营策略，实现土地增值税成本的节约。

关键词：房地产企业；税收成本；税收筹划

一、筹划背景

X公司地处中部省份J市，是一家国有工业企业。X公司于2005年趁着房地产开发热潮进入房地产行业，经过多年经营，已形成相对比较成熟的开发经验和规范的税收管理体系。在2008年，X公司在J 市准备开发一个商品房项目：“城南一号”。该项目位于市区，所处位置优越，用地面积15万平米。根据规划，项目准备分三期开发，其中，一期先行开发，用地面积5.5万平米、建筑面积约13.50万平米，二、三期用地面积9.5万平米。在一期项目设计开发前，X公司对其预期损益情况进行了测算。测算数据显示，由于当年房地产市场景气度不足，外加产品形态同质化严重，缺乏差异化卖点，市场售价评估较低，预期总体收益水平不高，难以实现经营目标。经过分析，财务人员认为,项目预期土地增值税等成本较高，以及销售毛利率不理想，是导致项目整体预期收益较低的主要原因。为增收、节本，X公司开始着手土地增值税降本研究。

二、项目数据分析及筹划思路

（一）项目数据为找出节税突破口，X公司税务人员首先对一期项目预期涉税数据进行测算，对土地增值税等涉税信息和计税要素构成情况进了详细分析。其中，项目土地增值税测算明细如表1所示。根据项目土地增值税预计测算数据，城南一号一期项目预计交纳土地增值税3, 6万元，税负约为7%。在分析项目税费构成和土地增值税计税各项要素时，税务人员发现，城南一号一期项目住宅部分，全部为普通住宅，预计土地增值税增值率为23.04%，预计缴纳2,702万元；非住宅部分增值率为146.24%，预计缴纳944万元。

（二）策划思路根据土地增值税政策研究，结合城南一号一期项目的实际情况，税务人员认为该项目普通住宅部分的土地增值税存在一个潜在的筹划点。根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；如果超过20%(含20%)，应就其全部增值额按规定计税。根据该项规定，建造普通标准住宅，土地增值税增值率如果没有超过20%，土地增值税将会获得免征。适用条件上，政策主要集中于两个关键点：1、建

造普通标准住宅；2、土地增值税增值率不能超过20%。反观城南一号一期项目，该项目有普通标准住宅，符合一个关键条件；该项目测算的土地增值税增值率为23.04%，超过了20%，不符合第二个关键条件。税务人员分析，城南一号一期项目预计增值率为23.04%，略高于20%，如果通过增加部分成本或减少收入，将增值税率降到20%这个临界点以下，就可以实现2,702万元土地增值税税费的节约。只要增加的成本或减少的收入不超过2,702万，就是有利的。收入和成本两个计税要素中，收入一般是由市场竞争环境决定的，而且企业一般也不愿意轻易降价：一方面影响业绩，另一方面影响产品形象，对后续开发不利，而且收入降低还可能引起税务和监管关注等风险；而成本影响相对复杂，不同企业管理水平不同成本管理能力也不同，企业一般可以通过一些成本项目调整进行一定的控制。基于前述分析，税务人员决定从成本入手。在对项目成本要素进行仔细分析，并组织税务、规划、工程、营销和成本等部门进行实地调研和讨论后，X公司准备通过增加公共配套设施费的形式实现税收筹划目标。具体思路为：在不影响可售面积的前提下，利用现有资源建设一座小学，以项目配套名义移交给所在区政府，实现产品品质和企业形象提升，以及税费节约等多重目标。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的学校、幼儿园等公共设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。根据初步估算，建设与项目配套的小学成本

预计花费900万元。该方式不仅可以增加土地增值税抵扣成本，实现节约税费、增加企业收益的目标，还可以提升企业形象，增加产品的差异化和吸引力，促进后续二、三期的去化率，具有比较大的潜在利益。

三、筹划方案可行性分析及实施

（一）财务可行性评估从业务性质上看，X公司建小学免费移交属于捐赠行为，会涉及比较复杂的税务处理。除了土地增值税外，根据税收政策，在建设成本为900万元的情况下,移交还会额外产生营业税、城建税、教育费附加和印花税共万元，具体政策依据、涉税金额等明细如表2所示。根据税收政策,小学移交过程还需要缴纳营业税、城建税和教育附加共万元，土地增值税“公共配套设施费”将增加9 万元（900万建设成本和万营业税、城建税、教育费附加）。在前述建设成本和税费测算的基础上，城南一号一期项目按照筹划思路开展，其普通住宅部分的土地增值税预计缴纳情况前后对比如表3。根据筹划前后数据对比可以看到，筹划后，普通住宅“公共配套设施费”、房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目金额增加，导致

土地增值税增值额变小，最终使增值率从23.04%降到20%以下，符合普通标准住宅优惠政策适用的关键条件，可以实现土地增值税的节约。综合来看，X公司在降低土地增值税成本的同时，增加了额外的学校建设成本和相关的税费支出9 万元（900万建设成本和万营业税、城建税、教育费附加）。再考虑到企业所得税影响，X公司此项筹划将为公司整体带来1,304万元的成本节约（2,702-9 ）×（1-25%），财务上具有可行性。

（二）业务实施可行性由于J市经济发展快速，居民城镇化水平加快，外来人口众多，小学入学难问题一直是政府的头疼问题。按照X公司的筹划思路，建设小学方案从社会发展趋势和需求判断，具有很好的公益性和发展契合性。但是，建设公立学校并不是企业说了算，需要政府的具体政策支持和行政审批，业务上是否可行关键在于获取政府部门的批准。为了争取政策支持，X公司与区政府进行了深入的汇报和沟通。鉴于城南一号所在区域周边学校配套情况和未来发展规划，政府在听取了X公司的建校方案后，给予了积极的肯定和支持，提出在评估研究详细建设方案后作出决定。在关键实施障碍点取得积极反馈后，X公司组织相关规划、设计、施工、营销等业务部门对项目总体业务可行性进行了评估，总体认为业务上具有可行性。

（三）筹划方案制订与实施基于财务可行性数据的详细测算和业务可行性的充分论证，X公司认为相关的筹划思路符合国家政策规定，预期成本效益显著，业务风险可控，决定实施。之后，公司组织成立了执行小组，着手制订了具体的实施方案，落地推进。

四、后续实施效果及讨论

2009年，在当时房地产不太景气的大环境下，X公司城南一号一期项目一开盘便销售一空，取得了巨大成功。而且，由于产品差异化明显、竞争力较强，其售价较预期定价也略有提高。在项目竣工后进行土地增值税清算时，由于售价有所提高，导致项目普通住宅土地增值税增值率比预期大，但仍没有超过20%的临界值。最终，城南一号一期项目实现了普通标准住宅土地增值税优惠政策的申请适用，实现了最初目标，筹划方案执行成功。从X公司的税收筹划实例中，我们可以看到,税收筹划不是孤立地、单纯地税收政策应用，它需要与具体业务相结合，在通盘考虑业务可行性、税收成本节约和企业整体利

益的情况下，综合评估运用。税收筹划不能单纯的以节税为目的，它需要考虑整体性和协调性，在保证业务可行和风险可控的前提下进行。就像本案例，X公司节约土地增值税的路径是在充分考虑业务背景、满足业务开展条件下实现的。本案例的筹划方案不仅没有妨碍业务的开展，它还促进了产品的销售，提升了企业总体收益水平。而且，后续年份，城南一号二、三期项目借助一期配套设施优势所带来的潜在影响，依旧成为J市非常抢手的楼盘。企业现实经营中，很多税收筹划无法开展，很大一部分原因是出在筹划方案与业务开展目标没有达成一致，形成实施阻力。有时，这种阻力源自业务风险较高，超出可控范围；有时，这种阻力源自业务部门绩效失真、局部利益受损；有时，这种阻力源自激励缺乏，实施部门或个人没有推进和实施动力。不论如何，企业进行税收筹划，必须要改变思路被动、与业务割裂的局面，不能业务去单纯地拿税收政策倒推实现路径，这无疑于闭门造车。在具体设计和制订筹划方案时，企业需要在充分掌握税收政策及运用的基础上，结合业务特点和目标，主动分析运用场景和业务路径，以企业整体利益最大化为原则开展，最终实现税务管理与业务开展目标的协调统一，实现企业税收管理水平的全面提升。

参考文献：

[1]计金标.税收筹划[M]. :中国人民大学出版社，2014.

[2]全国税务师职业资格考试教材编写组，税法(I)[M]. :中国税务出版社，2018.

[3]高金平.税收筹划谋略百篇[M]. :中国财政经济出版社，2002.

税收筹划案例分析

收入-费用=利润，如何少纳企业所得税？ 少纳企业所得税的方式应该从收入与费用两个方面入手。 关于收入： 事实上纳税与开具发票存在必然的联系，开票必然纳税，而收入又是开票的前提，现阶段不用开票的情形很少，所以利用不开票来规避收入可操作空间越来越少。 关于成本：体现在损益中的成本主要是营业成本，营业成本一般可划分为三大类，一个是制造成本；一个是购进成本；一个是劳务成本，因而要想使利润边少，必然要求提高营业成本，如何人为提高成本要结合企业的营业特点和所属行业来进行。 关于费用：费用是对所有企业都普遍存在的，种类多样化，支出的可操做性广泛，因为多是企业所得税偷逃和规避的重点。 经典财税讲解28种操作手段…… 核心提示：核定征收之前，相关的费用、材料、成本，即使没有发票也可以虚拟入帐，特别是原材料，可虚拟进货领用，然后进入成本，进行核定后，相对减少帐面利润。这种方法可以加大生产成本。费用也可如次操作。可将公司之前领用的原材料假设有一部分没有发票购进而直接领用；就有发票的部分转到后期查帐征收时候再进行领用。可至少变相增加成本10%。以后操作方面就需要公司多开材料发票或进行委外加工发票，虚拟加大生产成本。这种操作上目前很多企业在用，需要寻找合适的合作伙伴。确保生产成本在50%左右。并注意稳定性。。 01、工资薪金社保 A、在操作上首先要符合税法上规定的形式的要件； B、签定虚拟用工合同每月申报个税即可；不一定要交纳社保（具体人数自己掌握） C、对于一些签定虚拟合同的员工可做辞退处理，给予补偿这个可在税前列支 D、根据公司的营业业绩可增加10人左右，每人按3000左右设定标准，一年可多列支36万费用。 E、至于新增员工社保问题可在年检上做假的报表进行，目前很多企业都这样做，可行。

税收筹划案例及分析

《税收筹划》教学案例 一、增值税筹划案例 案例1 销售激励方式的税收筹划 一、基本案情 海岛时装经销公司以几项世界名牌服装零售为主，商品销售平均利润为30％。他们准备在2009年春节期间开展一次促销活动，以扩大该企业在当地的影响。经测算如果将商品打八折让利销售，企业可以维持在计划利润的水平上。在促销活动的酝酿阶段，企业的决策层对销售活动的涉税问题不甚了解，于是他们向海风税务师事务所的注册税务师提出咨询。 为了帮助该企业了解销售环节的涉税问题，并就有关问题做出决策，海风税务师事务所的专家提出三个方案进行税收分析：方案一：让利(折扣)20 %销售，即企业将10 000元的货物以8 000元的价格销售；方案二：赠送20％的购物券，即企业在销售10 000元货物的同时，另外再赠送2 000元的购物券，持券人仍可以凭购物券购买商品；方案三：返还20％的现金，即企业销售10 000元货物的同时，向购货人赠送2 000元现金。企业决策者根据不同促销方案的涉税情况做出决策。 二、分析点评 (一)筹划分析 现以销售10 000元的商品为基数，公司每销售10 000元商品发生可以在企业所得税前扣除的工资和其他费用600元。具体计算分析如下： 方案一：让利20%销售商品。 因为让利销售是在销售环节将销售利润让渡给消费者，让利20％销售就是将计划作价为10 000元的商品作价8 000元(购进成本为含税价7 000元)销售出去。假设其他因素不变的情况下，企业的税利情况是： 应纳增值税额＝8 000÷（1+17％）×17％－7 000÷（1+17％）×17％ ＝1162.39－1017.09 =145．30(元) 应纳企业所得税＝[8 000÷（1+17%）－7 000÷（1+17％）－600]×25％ ＝63．68(元)

土地增值税案例筹划分析(1)

房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出其税务稽查风险点供大家参考。 （一）基本案情 A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。 A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。 A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。（二）税务机关的质疑 1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用

权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。 2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。 3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工年度计算的定额标准。（三）税务机关的清算审核 地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：1、清算单位的审核 在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。 通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅

案例报告国际税务筹划案例分析

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[案例1] . A国，并在B国、C国、D国分设甲、乙、丙三家子公司。甲公司为在C国的乙公司提供布料， 假设有1000匹布料，按甲公司所在国的正常市场价，成本为每匹2600元，这批布料应以每匹3000元岀售给乙公司； 再由乙公司加工成服装后转售给D国的丙公司，乙公司利润率20% ;各国税率水平分别为:B国50% ,C国60% ,D国 30%该跨国公司为逃避一定税收，采取了由甲公司以每匹布2800无的价格卖给D国的丙公司，再由丙公司以每匹 3400无的价格转售给C国的乙公司，再由C国乙公司按总价格3600000元在该国市场岀售。 : （一）在正常交易情况下的税负： =（3000-2600）X 1000 X 50%=200000 （元） =3000 X 20%X 1000 X 60%=360000（元）则对此顶交易,诊跨国公司应细所得税额合il =200000十360000= 560000（元） （二）在非正常交易情况下的税负： 甲公司应纳所得税=（2800 —2600）X 1000 X 50%=100000（元） =（3600000 —3400000）X 60%=120000（元） =（3400 —2800）X 1000 X 30%=180000（元）则该跨国公祠应纳所得税id =100000+120000+180000=400000（元） :560000-400000=60000 （元） . B、CD三国税负差异的存在，给纳税人利用转让定价转移税负提供了前 提。 [案例2] A国的跨国甲公司在B国和C国有乙、丙两家子公。乙公司当年盈利3000万元，按5%的固定股利率，年终应向甲 公司支付股息：3000 X 15%= 150万元；公司当年盈利2000万元，按4%的固定股利率，年终应向甲公司支付股息征收20%的所得税。为逃避这部分税收，乙公司、丙公司将市场价值400万元和200万元的商品公别以250万元、120万 元卖给了甲公司，以代替股息支付。 我们来力析这样做的避税敕应: 〔■）正宿支廿股刑吋的慨负: 150万元X 20 %= 30万元 80万元X 20%= 16万元 30+ 16 = 46万元 乙、丙公司将商品以低价售给甲公司，甲公司从中获得与股息等值的回报，乙丙公司因支付方式改变，且无盈利，既可避免所得税，又不必纳预提税。 [案例3] 甲国国内梯泅:；?楚対共汇川垃外的股息、礼息等W咐纵征收20%的预提税；乙国税法则规定对其汇岀境外的股息、利息等所得征收30 %的预提税。同时为协调甲、乙两国税收利益，两国签订税收协定，规定发生在两国之间的同类所得只征收5%的预提税。今有丙国A公司贷款给甲国B公司，每年B公司需向A支付200万美元的利息；为减轻预提税负，A公司在乙国租用一个邮箱，冒充乙国居民，使利息的预提税税度由20%降为5%。 这是A川I邯箱方讥滥川:锐収I』卜尢避:锐的-种方我。按A公司在两国的正常身份，200万美元利息应纳预提税40万美元；冒充乙国居民后，仅负担预提税10万美元。 [案例4] A国甲公司拥有一项专利权，研制费用为20万美元，有效年限为20年。甲公司欲将此项专利转让给B国的子公司乙，因为A l、B国市场上无同类专利可比价格，双方将转让价格定为6万美元，转让期为10年。B国乙公司又在本国 市场上以10万美元的价格将此项专利转让岀去。又知A国所得税税率为15%,B国所得税税率为30%,毛利率为20%成 本分摊率为60%o : 因列此项专利权无M场I『比价诲:I J按组成；U场你恪来确朮共价格C =成本X分摊率X毛利率）X转让年限/有限后限=4.8（万美元） A国甲公司应纳所得税=4.8万X 15%=7200（美元） B国乙公司应纳所得税=（10-4.8）X 30%=15600（美元） :7200+15600=22800（美元）

土地增值税案例分析与计算

一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 （5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。 （6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 （3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）

税收筹划案例报告

商场促销方式的筹划 —XX百货公司的税收筹划 一、案例背景 （一）公司状况 XX百货公司创立于1997年5月，是香港XX百货集团在大陆设立的第十三家百货公司。公司秉承“改革、速度、创新”的企业集团经营行动方针，以专业、系统的管理制度，在西安零售市场创下了傲人业绩。现在公司的经营面积已达到23000平方米。经营品种有家电、服装、鞋包、黄金珠宝、食品、化妆品、日用品、文具等6万多种，附设休闲项目有美容、儿童乐园、书城及餐厅。公司现有员工700名，其中管理人员50 余人。 （二）行业特征 XX百货公司属于商贸行业，具有以下几点特征： 1、百货业目标客户群体较超市目标群体更容易冲动消费； 2、百货商店的特点是单品数量多，挑选性和时尚性强； 3、品类趋向高档，附加值高，而非价格最高； 4、产品生命周期短，季节性强； 5、库存周速度转慢，存货削价幅度大； 6、综合毛利率高。 （三）行业环境 1、潜在新的竞争对手入侵 新开百货门店的进入壁垒较高，现有黄金商圈的网点资源已被先进入者占有。但近年来商务部将部分外商投资企业分销权的审核下放到地方省级商务主管部门，审批流程进一步简化，从而为外资企业进入国内零售市场创造了更加宽松的政策环境，外资零售进入百货行业提速。总体上，来自日韩、港台等国家或地区的企业，大多采取直接投资、收购股权的方式进入国内市场，而欧美企业多采

取出租品牌使用权的方式进入。 2、替代品的威胁 目前情况，在百货购物不仅能买足人们购买需求，而且是一种休闲方式，专卖店以及网络购物等方式尚不能对百货店形成冲击。 但另目前情况： （1）购物中心快速成长。 （2）网上购物爆炸性增长。 3、购买者议价能力 虽然下游消费者对于价格较为敏感，促销会争取到更多地客户，但是由于促销期间销售额会大幅增长，促销折扣并不会影响百货店的利润。另，下游消费者较为分散并且，下游消费者对于百货商业渠道的依赖。 4、供应商议价能力 上游厂商议价能力较弱。目前中国处于商品供给大于需求阶段，上游供应商的产品的过剩及同质化，上游供应商对百货的商业渠道的依赖，所以上游厂商议价能力较弱。一般具备一定知名度和影响力的品牌，也会选择百货作为重要的销售渠道。 百货一般是“品牌联营”的盈利模式，把风险转嫁给供应商，毛利率较为稳定，经营风险较低，一般百货聚集产业链的主要利润。 5、现存竞争者之间的竞争 百货行业作为最早发展起来的零售业态，由于集中度较低，行业内竞争较为激烈，主要为同一区域或者城市同一商圈内的竞争。 （四）问题提出 在现在激烈的市场竞争压力之下，XX 百货公司准备于今年五一国际劳动节来临之际,开展大规模的促销活动以扩大市场销量。公司究竟应该采用什么样的促销方式在扩大销量的同时又能保障公司利润呢？由于公司对营销活动的涉税问

土地增值税的征收与实例分析

土地增值税的征收与实例分析 一、有关征税范围的实例分析 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让并取得 收入的行为征税。 例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围。 值得注意的是：符合本例条件的“赠与”仅指： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 例：房地产的重新评估

纳税筹划案例分析题

第一章税收筹划概论 案例分析题 张先生是一位建筑设计工程师，2017年，利用业余时间为某项工程设计图纸，同时担任该项工程的顾问，工作时间10个月，获取报酬30000元。那么，这30000元报酬是要求建筑单位一次性支付，还是在其担任工程顾问的期间，分10个月支付，每月支付3000元呢 答案：若按一次性支付，张先生获取的报酬30000元应按劳务报酬缴纳个人所得税。劳务报酬所得超过4000元的，可减除劳务报酬收入20%的扣除费用，适用30%的税率，则张先生应该缴纳的税额为： 30000×（1-20%）×30%-2000=5200元 若分10个月支付，则每月获得的劳务报酬为3000元，劳务报酬所得大于800元且没有超过4000元，可减除800元的扣除费用，适用20%的税率，则张先生一共需要缴纳的税额为： （3000-800）×20%×10=4400元 由于分10个月支付劳务报酬的应缴税额比一次性支付劳务报酬应缴税额少800元（5200-4400），则张先生应选择分10个月支付，每月支付3000元。 第二章公司设立的税收筹划 案例分析题 【案例1】非居民企业税收筹划 在香港注册的非居民企业A，在内地设立了常设机构B。20×7年3月，B机构就20×6年应纳税所得额向当地主管税务机关办理汇算清缴，应纳税所得额为1 000万元，其中：①特许权使用费收入500万元，相关费用及税金100万元；②利息收入450万元，相关费用及税金50万元；③从其控股30%的居民企业甲取得股息200万元，无相关费用及税金；④其他经营收入100万元；⑤可扣除的其他成本费用及税金合计100万元。上述各项所得均与B 机构有实际联系，不考虑其他因素。B机构所得税据实申报，应申报企业所得税1 000×25%＝250（万元）。

15个税收筹划案例

附件1： 企业兼并中的税收筹划大有可为 税收政策对企业来说不仅要理解，而且还要精通，只有合理、合法做到对税收政策的灵活运用，做好税收筹划，才能促进企业的发展和壮大。比如一家企业为了发展壮大自己，因自己手中暂时缺乏大量资金来扩大厂房和增加机器设备，又不想从银行借入资金，怎么办?此时正好有一户企业，因经营不善亏损严重，正处于停产倒闭状态。对这种情况，就可利用税收政策的规定，对停产企业进行兼并。 国家税务总局关于《企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定》（国 税发[1998]97 号）指出：被吸收或兼并的企业已不符合企业所得税纳税条件的，应以存续企业为纳税人，被吸收或兼并企业的未了税务事宜，应由存续企业承继。另对亏损弥补的处理规定：企业以新设合并方式以及吸收合并或兼并方式合并，且被吸收或兼并企业按《企业所得税暂行条例》及实施细则规定不具备独立纳税人资格的，各企业合并或兼并前尚未弥补的经营亏损，可在税收法规规定的弥补期限的剩余期限内，由合并或兼并后的企业逐年延续弥补。 从中不难看出，这些条件的存在，为企业进行税收筹划提供了可能。这家企业对停产企业进行兼并，对自己发展有以下好处：一、可以充分利用停产企业的闲置厂房和设备扩大自己的生产规模（前提是和本企业生产同类产品）；二、可以在不占用自有资金的情况下，节约大量的流动资金而迅速投入生产；三、不必从银行借入过多资金，承担大量的负债。同时，作为合并或兼并后的存续企业，也可对被吸收或兼并前的企业未弥补亏损部分进行税收弥补。由于对被合并或兼并的亏损弥补，减少了应纳税所得额，也相应减轻了税收负担。 附件2： 企业集团税收筹划策略（上） 企业集团税收筹划是从集团的发展全局出发，为减轻集团总体税收负担，增 加集团的税后利润而做出的一种战略性的筹划活动。企业集团的税收筹划具有超前性、目的性、全局性等特征，它是现代企业集团财务战略的重要构成部分。对于企业集团来讲，由于其资金存量厚实，盘活、调度效果明显，因此在战略选择、兼并重组、经营调整等方面优于独立企业，在税收筹划方面有着独立企业所无可比拟的优势。

增值税的纳税筹划案例分析

第四章增值税纳税筹划案例案例一 一、案例名称：促销模式的税收筹划 二、案例内容： 华润时装经销公司（以下简称华润公司）以几项世界名牌服装的零售为主，商品销售的平均利润率为30%，即销售100元商品，其成本为70元。华润公司是增值税一般纳税人，购货均能取得 增值税专用发票。该公司准备在2011年元旦、春节期间开展一次促销活动，以扩大在当地的影响。经测算，如果将商品打八折让利销售，公司可以维持在计划利润的水平上。在促销活动的酝酿阶段，公司的决策层对销售活动的涉税问题了解不深，于是他们向普利税务师事务所的注册税务师提出咨询。 为了帮助该企业了解销售环节的涉税问题，并就有关问题做出决策，普利税务师事务所的专家提出两个方案进行税收分析： （1）让利（折扣）20%销售，即公司将100元的货物以80元的价格销售。 （2）赠送20%的购物券，即公司在销售100元货物的同时，再赠送20元的购物券，持券人仍可以凭购物券在日后一定时期内购买商品。 以上价格均为含税价格。以销售100元的商品为基数，假定公司每销售100元商品产生可以在企业所得税前扣除的工资和其他费用6元，城市维护建设税及教育费附加对税收筹划效果影响较小，计算分析时不予考虑。 试从对增值税与企业所得税两个税税负影响角度，对上述两个方案进行分析并作出选择。 【解】： 方案一：让利（折扣）20%销售 在这种方式下，商场销售100元的商品只收取80元，成本为70元。 应纳的增值税＝（80－70）÷（1＋17%）×17%＝1.45元 利润总额＝（80－70）÷（1＋17%）－6＝2.55元 应纳企业所得税＝2.55×25%＝0.64元 净利润＝2.55－0.64＝1.91元 方案二：赠送20%的购物券 在这种方式下，相当于商场赠送20元商品。赠送行为视同销售，应计算销项税额，缴纳增值税。赠送商品成本＝20×（1－30%）＝14元 应纳的增值税＝（100－70）÷（1＋17%）×17%＋（20－14）÷（1＋17%）×17%＝4.36＋0.87＝5.23元 利润总额＝（100－70）÷（1＋17%）－14÷（1＋17%）－6＝25.64－11.97－6＝7.67元 由于赠送的商品成本及应纳的增值税不允许在企业所得税前扣除，则 应纳企业所得税＝〔（100－70）÷（1＋17%）－6〕×25%＝19.64×25%＝4.91元 净利润＝7.67－4.91＝2.76元 案例二 一、案例名称：代销方式影响税收负担 二、案例内容： 宇宙时装公司是全国知名的服装生产企业，主要生产西服和各种高档时装。2009年，宇宙时装 公司所生产的甲品牌高档时装全部委托分布在全国三十多个大中城市的代理商销售。为了宣传自己的品牌、提高产品的市场占有率，该公司采取薄利多销的策略，在与各代理商签订销售合同时，

税务筹划论文分析

税务筹划 2004年第6期（总第6期）

润博财税顾问工作室 目录1 筹划前沿 筹划理论 企业税务筹划空间——约束与博弈2 筹划技术 税务筹划技术之六：规避平台5 税务律师 律师谈法 我国外资并购税收法律规范综述及税务筹划方法11

律师提醒 资产评估中应该关注的税务问题20 筹划实务 房地产开发经营与资产治理活动税务筹划思维与方法23 获得质量赔偿不缴增值税31 财税研究 从财务治理的角度看税务筹划33 经典案例 调整纳税所得改变资产结构37 企业高层治理者酬劳的筹划方式比较 3 / 178

39 法规速递 中央税务法规摘编42 北京市地点税务法规摘编55 关于润博80 筹划理论 企业税务筹划空间——约束与博弈 税务筹划是经济进展与诚信纳税的必定产物 与诚信纳税的呼声相反，偷漏税案件愈来愈多，涉案金额也越来越大，企业不惜使用虚假信息等手段偷逃税款。我们是否能够从以下两方面考虑上述反差：其一是税收制度在制定时给企业进行税务筹划的空间是否太小，以至于企业不

得不采纳偷漏税的手法降低纳税成本；其二是企业的财务治理水平尚未达到发觉税务筹划空间以及充分利用税务筹划空间的水平，也确实是讲在治理税收环境中税务筹划与筹划空间就成为国家与企业共同关注的焦点。 税务筹划是指纳税人在不违反税法的前提下，依据政府的税收政策导向，通过对制度、经营活动等的事先安排，从企业长远利益动身，对多种纳税方案进行科学的优化选择，最终达到减轻税负的目的。应该讲税务筹划与税收欺诈全然对立，与诚信纳税相辅相成。税务筹划是诚信纳税的体现，诚信纳税是筹划成果的保证。纳税人将税款缴纳给政府，希望政府为其提供充足和高质量的公共品与服务。能够讲，在纳税人和政府之间的托付代理关系中，诚信对纳税人和政府都应具有约束力，只有整个社会建立起老实的信用体系，税务筹划才能有健康的社会环境。 税务筹划空间的约束与博弈 由于税务筹划具有合法性，意味着它的战略选择必须同意一定的空间约束与制约，而那个空间的存在具有客观必定性，只是不同的国家税收空间范围有差不，企业利用税务筹 5 / 178

税收筹划 企业利益最大案例分析

税收筹划企业利益最大案例分析 【最新资料，WORD文档，可编辑】

税收筹划是每个企业都必须有的一个环节，通过税收筹划可以制定合理的税收方式，最大限度的减少公司的损失，让公司利益最大化。 本文将以某研究所企业设立、经营活动中的会计核算、职工薪酬三方面管理决策中的税收筹划实例，表明通过加强对企业税收筹划在管理决策中的应用，来合理减轻企业的税收负担，保证企业价值最大化目标的实现。 一、企业设立决策的税收筹划 某研究所为使剩余资金充分发挥效能，实现收益最大化，有意向投资设立一家下属公司，希望公司设立后能使单位获得更大的收益水平，同时税负最轻，这就需要对建立子公司或分公司进行决策。 如果决定采用公司制组织形式投资设立一个新企业，将面临成立子公司或是分公司决策的选择。对企业的税收有直接的影响。从法律地位上讲，子公司必须具备独立的法人资格，这是子公司与分公司的根本区别所在。子公司和母公司之间是一种法律上财产权益关系，没有直接的隶属关系，子公司应当以其全部财产独立地承担民事责任，当然也包括独立纳税的义务。 分公司没有独立的法律地位，不具有法人资格。分公司业务活动的结果由总公司承受，总公司应以自己的全部财产对分公司所产生的债务承担责任。分公司的设立只须在当地履行简单的登记和营业手续即可，因此，分公司一般不独立履行纳税义务，而将全部的经营成果都汇总到总公司一并纳税。 一家盈利情况较好的企业，拟投资设立一新公司，预计这家新公司未来3年均会出现经营亏损，经过税收筹划，企业应做出以非法人身份投资设立分公司的管理决策。分公司不具有法人资格，由总公司汇总缴纳企业所得税，可实现总公司调节盈亏，合理减轻企业所得税的负担。 如果当无税收优惠的企业投资设立能够享受税收优惠的机构时，适合设立子公司，以使子公司在独立纳税时享受税收优惠政策。 除税收因素外，企业在决定采用何种组织形式时，也要考虑分公司与子公司在其他诸多方面存在的差异：如分公司无独立经营权与决策权，而子公司有独立经营与决策权；分公司不能独立签署合同，子公司能签署合同；分公司设立程序简单，费用低，子公司设立程序复杂，费用高等，以此进行综合的判断。 二、企业经营管理活动中会计核算的税收筹划 通过会计核算也能进行税收策划，必须“未雨绸缪”。企业会计核算中的税收筹划，实际上就是按照企业会计核算的要求和特点，设计企业的全部业务和经营活动，通过会计核算结果的变化，实现企业税收筹划的目的。会计核算是整个税收筹划方案的起点和终点。 合同文本设计是企业“分别核算”的基础环节，财务核算是企业“分别核算”的核心环节。如果两项业务分别核算会使企业税收负担最小、企业价值最大，那么企业在承接业务时，便可与客户确定两份不同业务合同。如果两项业务合并核算会使企业税收负担最小、企业价值最大，那么企业在承接业务时，便可与客户确定一份单一业务合同。

税收筹划案例分析

税收筹划练习题 案例分析： 1、ABC通讯有限公司2005年实现销售收入827.79万元，销售毛利为234.84万元，销售毛利率为28.37%，公司为增值税一般纳税人。2005年共缴纳增值税45.82万元，税收负担偏高，请利用一般纳税人、小规模纳税人与营业税纳税人进行税收筹划，并写出税收筹划的计算过程。 2、甲公司于2005年2月20日以银行存款900万元投资于乙公司，占乙公司股本总额的70%，乙公司当年获得税后利润为500万元。甲公司所得税税率为33%，乙公司所得税税率为15%. 方案一：乙公司一直保留盈余不分配，2006年9月，甲公司将其拥有的乙公司70%股权全部转让给丙公司，转让价为1105万元。转让过程中发生的税费为0.5万元，甲公司生产经营所得为100万元。 方案二：2006年3月，乙公司董事会决定将税后利润的30%用于分配，甲公司分得利润105万元，2006年9月甲公司将其拥有的乙公司70%股权全部转让给丙公司转让价为1000万元。转让过程中发生的税费为0.5万元，甲公司生产经营所得为100万元。 请利用未分配利润的分配模式的选择进行税收筹划，应该选择哪种方案，并写明税收计算过程。 3、A啤酒股份有限公司改组，2001年1月兼并某亏损公司B，B 公司合并时的账面净资产为500万元，去年亏损为100万元， 评估确认的价值为550万元。A公司合并后股票市价为3元每

股，股票总数为2000万股（面值为1元每股）。经双方协商，A 公司可以用两种方案合并B公司：（1）A公司以180万股和10 万元人民币购买B公司。（A公司股票市价为3元每股）（2）A 公司以150万股和100万人民币购买B公司。合并后公司的股 东在合并公司中所占的股份以后年度不变，合并公司每年末弥 补亏损前的应纳税所得额平均为900万元，增值后的资产平均 折旧年限为5年，行业平均利润率为10%，公司所得税税率为 33%，请利用公司合并的付款支付方式的选择进行税收筹划并写 出计算过程。 4、某建筑材料商店主营建筑材料批发和零售，同时兼营对外承接安装、装饰工程作业。2003年11月，该商店承接安装、装饰工程作业总收入为50万元，为进行安装装饰工程购进材料45万元（含17%增值税），销售建筑材料的增值税适用税率为17%，安装装饰作业的营业税适用税率为3%。那么如何为该公司进行税收筹划？如果工程总收入为60万元，则如何筹划？ 5、某零售企业，年销售收入（含税）为150万元，可抵扣购进金额 为80万元（不含税），可取得增值税专用发票。符合一般纳税人的条件，假定增值税税率为17%。该企业如何进行增值税纳税人身份的筹划以减轻增值税税负？ 6、作家王某欲创作一本小说，需要到外地去体验生活。预计全部稿 费收入20万元，体验生活等费用支出2万元。另，王某在某企业兼职做顾问，收入为每月2 500元。试做出降低税负的筹划方案。

【案例】增值税税务筹划案例

【案例】增值税税务筹划案例 【案例】增值税税务筹划案例增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务销售，以及进口货物金额计算税款，并实行税款抵扣制度的一种流转、增值税是对商品生产和流通中各环节的新增价值或 【案例】增值税税务筹划案例 增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务销售，以及进口货物金额计算税款，并实行税款抵扣制度的一种流转、增值税是对商品生产和流通中各环节的新增价值或商品附加进行征税，所以叫做"增值"税。现行的增值税法已经作了重大变革，更趋于公平和规范，充分体现了主体税制与市场机制协调宜的原则。 我国现行增值税具有普遍征收、价外计税、使用专用发票、税简化的特点。现行增值税制充分体现了"道道课征、税不重复"的基本特性，反映出公平、个性、透明、普遍、便利的原则精神，对于抑制企业偷税、漏税发挥了积极有效的作用。然而，税法中的多种选择项目依然为纳税人进行避税筹划提供了可能性。 如何充分地利用这些可能性为我们企业的合理避税服务呢？这里将针对纳税人的不同情况通过一个个具体的案例，结合不同的方法，如利用购进扣税，利用增值税的减免规定，利用分散优势，利用联合经营，利用"挂靠"，利用混合销售等等为读者提供实际实践的思路和具体操作的方法。一般纳税人的避税筹划案例、小规模纳税人的避税筹划案例、利用扣税凭证避税筹划案例、进项税额调整避税筹划案例、利用增值税的减免规定避税筹划案例、利用"挂靠"避税筹划案例、利用"分散优势"避税筹划案例、利用"联合经营"避税筹划案例、利用"混和销售"避税筹划案例和购进扣税筹划案例。 一般纳税人的避税筹划案例 除特殊委托加工和进口货物的纳税人外均为一般纳税人。一般纳税人应纳税额的基本公式如下： 应纳税额＝当期销项税额-当期进项税额 这样，一般纳税人的避税筹划具体而言可以从两方面人手 利用当期销项税额避税 销项税额指纳税人销售货物或应税劳务，就销售额依照规定的税率计算所销货物或应税劳务的税额。销项税额在价外向购买方收取，其计算公式如下：

增值税税收筹划案例分析报告

增值税税收筹划案例分析 本文主要针对大型商场销售实务中地增值税作税收筹划地分析.以下是基本概念和相关税收规定： （）折扣销售，即商业折扣，指销货方在销售货物或应税劳务时，给予购货方价格上地优惠.其税收政策，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明地，可按折扣后地余额作为销售额计算增值税；如果将折扣额另开发票，则无论企业在财务上如何处理，均不得从销售额中扣减折扣额，应以其全额计征增值 税. “营改增”也规定，纳税人提供应税服务，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明地，以折扣后地价款为销售额；未在同一张发票上分别注明地，以价款为销售额，不得扣减折扣额. （）销售折扣，又名现金折扣，指销货方在销售货物或应税劳务后，为鼓励购货方及早偿还货款，缩短企业地平均收款期，而协议许诺给予企业地一种折扣优惠.折扣地表示常采用如，，Ｎ地符号表示. 其税收政策，销售折扣不得从销售额中扣除 （）销售折让，指在货物售出后，由于其品种、质量、性能等方面原因购货方虽未退货，但销货方需要给予购货方地一种价格折让. 其税收政策，纳税人因销货退回或折让退还给购买方地销售额，应从发生销货退回或折让当期地销售额中扣减. 案例分析如下： 某大型商场为增值税一般纳税人，企业所得税实行查账征收方式.假定每销售元商品，其平均商品成本为元.年末商场开展促销活动，拟定“满送”，即每销售元商品，送出元地优惠.具体方案有如下几种选择：（假设增值税率为，企业所得税率为） 方案一：顾客购物满元，商场送折商业折扣地优惠； 方案二：顾客购物满元，商场赠送折扣券元（不可兑换现金，下次购物可代币结算）； 方案三：顾客购物满元，商场返还现金“大礼”元； 方案四：顾客购物满元，商场送加量，顾客可再选购价值元商品，实行捆绑式销售，总价格不变. 现假定商场单笔销售了元商品，各按以上方案逐一分析各自地税收负担和税后净利情况（不考虑城建税和教育费附加等附加税费) 方案一：顾客购物满元，商场送折商业折扣地优惠；

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项

企业所得税纳税筹划案例分析

A公司企业所得税纳税筹划 一、公司概况 公司主要从事新型公路养护机械的技术开发与制造,公司经营范围:公路筑路养护设备、除雪设备、市政环卫设备、港口设备、铁路养护设备、机场养护设备、特种设备的开发、制造及销售;公路养护施工。经营货物及技术进出口;设备租赁。公司发展至今年产值仅50-100亿元,市场保有量600-700亿元,预计2020年养护机械市场规模将达到10,095亿元-12,975亿元,未来十年平均每年新增配置量将达到近1,000亿元。目前公司正在进行冷吹式机场除雪车、机场跑道除冰液洒布车、机械式综合除雪车等行业高端产品的研发。 二、A公司财务状况及涉税情况分析 A公司2011年度的财务状况及涉税情况如下: (一)收入及利润 2011年度实现营业收入202,890,132、77元,比上年增加69,637,942、72元,同比增长52、26个百分点。此外,2011年,A公司在营业外收入方面共盈利10,004,544、57元(主要为政府补助)。2011年全年实现利润76,927,135、78元,比上年同期增加44,960,325、91元,降幅71、1%。 (二)费用水平 A公司2011年发生销售成本99,812,049、59元,销售费用18,388,472、57元,管理费用17,198,476、76元,财务费用一3,148,719、35元。2011年列支工资薪金3,802,905、23元,列支工会经费14,185、92元,职工福利费68,679、64元,职工教育经费10,355、00元;列支业务招待费2,104,552、57元,折旧摊销支出875,848、44元。 (三)其她涉税财务指标 2011年,应收账款年初金额为43,199,192、5元,年末余额为63,461,696、12元;其她应收款年初金额为5,881,719、03元,年末金额为6,212,883、27元元,计提坏账准备1,687,505、49元。 (四)企业所得税纳税现状及分析 公司涉及的主要税种有增值税17%、营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、企业所得税25%、个人所得税。2008年1月1日实施

税收筹划案例分享

税收筹划案例分享： 案例1 近日，税务稽查部门在对某物业公司进行检查时，发现该企业将名下房产租赁收入1,323,682.50元计入营业收入—物业费收入，按“其他服务业”税目缴纳了增值税，但未缴纳房产税。税务部门依法要求该企业对房产租赁收入补缴房产税158,841.90元(1,323,682.50×12%)，同时加收滞纳金并给予相应处 罚。 税法分析： 1、根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第二、第八条规定，物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。根据《城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、根据《房产税暂行条例》第一、二、四条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。该物业公司为房产的产权所有人，将此房产对外出租取得租金收入，不应混同为物业管理费，而应作为房产租赁收入计入房产税计税依据申报缴纳房产税。 案例2 A公司名下持有三层的商厦房产一套，并进行对外出租经营。2015年11月10日，A公司与乙方王某签订一 份《租赁协议》，约定乙方承租甲商厦一至三层进行商业零售，租期为十年，自2016年3月1日至2025年12月31日，前五年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元。王某承租该商厦后将该商厦用于

经营超市。2017年11月22 日，A公司与乙方签订了一份《补充协议》，约定将剩余租期内的房租的一半变更为物业管理费。 税法分析： 依照《补充协议》的约定，在2018年度和2019年度收取的120万元中，60万元属于租金收入，60万元属于物业管理收入。A公司以每年租金收入30万元作为其房产税的计税依据，申报缴纳房产税。本例A公司收取的“物业管理费”依据实质重于形式原则，仍属于租金收入。因为： 事实表明，A公司并没有向王某所经营的超市提供任何物业管理服务。尽管A公司与王某约定了物业管理费，但该笔费用仅在形式上属于物业管理费，在实质上仍属于租金性质。 纳税人将其房产对外出租收取租金后，房产税几乎拿走了房租的1/8。面对如此之高的税负，那么如何实施纳税筹划呢？ 1、将房产出租转换为出租+物业管理或者仓储业务 2、分别签订房产租赁合同和物业管理合同或者仓储管理合同 3、提供真实的物业管理服务：物业管理人则必须提供巡视、检查等安全保卫服务，相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等一系列的物业管理服务。 4、适当少收租金，多收物业管理费（物业管理费也有一定的标准)。 比如，原计划明年上涨100万的租金，现改为增加物业费100万元，这是可以的。 可以少缴增值税：不动产租赁服务增值税率9%，物业费属于现代服务的商务辅助服务（企业管理），税率6%。可以少缴房产税：100*12%=12万 共节税15万，没毛病！ 而不是像有些专家说的：改个合同名，节税上百万！直接把房屋租赁合同改为物业管理合同，这是有明显税务风险的！ 案例3