从批判的地域主义到自反性地域主义_比较上海新天地和田子坊

从批判的地域主义到自反性地域主义——比较上海新天地和田子坊
FROM CRITICAL REGIONALISM TO REFLEXIVE REGIONALISM: COMPARISON BETWEEN XINTIANDI AND TIANZIFANG
李婷婷／ＬＩ　Ｔｉｎｇｔｉｎｇ
摘要： 本文通过上海新天地和田子坊案例的定性比较， 对批 判地域主义进行理论层面的反思， 认为社会背景的变化是批 判地域主义理论产生问题的原因所在。 在此基础上， 提出自 反性地域实践的理论可能性， 并进行理论层面的阐释。 Ａｂｓｔｒａｃｔ：　Ｔｈｅ　ｐａｐｅｒ　ｆｏｃｕｓｅｓ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｒｅｆｌｅｃｔｉｏｎ　ｏｆ　ｃｒｉｔｉｃａｌ ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ，　ｔｈｒｏｕｇｈ　ｔｈｅ　ｑｕａｌｉｔａｔｉｖｅ　ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ　ｂｅｔｗｅｅｎ Ｘｉｎｔｉａｎｄｉ　ａｎｄ　Ｔｉａｎｚｉｆａｎｇ．　Ｔｈｅ　ｃｈａｎｇｅ　ｉｎ　ｓｏｃｉａｌ　ｂａｃｋｇｒｏｕｎｄ ｉｓ　ｔｈｅ　ｃａｕｓｅ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ｗｈｉｃｈ　ｃｒｉｔｉｃａｌ　ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ　ｉｓ ｆａｃｉｎｇ　ｎｏｗａｄａｙｓ．　Ｏｎ　ｔｈｉｓ　ｂａｓｉｓ，　ａ　ｎｅｗ　ｔｈｅｏｒｙ　ｏｆ　ｒｅｆｌｅｘｉｖｅ ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ　ｉｓ　ｐｒｏｐｏｓｅｄ　ａｎｄ　ｉｎｔｅｒｐｒｅｔｅｄ． 关键词 批判地域主义， ： 自反性地域主义， 新天地， 田子坊 Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ： Ｃｒｉｔｉｃａｌ　ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ，　Ｒｅｆｌｅｘｉｖｅ　ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ， Ｘｉｎｔｉａｎｄｉ，　Ｔｉａｎｚｉｆａｎｇ
新天地与田子坊的前身都是位于上海卢湾区 “下只
［１］ 角” 地区具有普通历史价值的里弄旧区。如果按照
佐尼斯提出批判地域主义的初衷， 是为了反思现代 主义［５］ 对历史和地方特色的忽视， 同时反对保护和新建 的 “地域” 建筑用过度熟悉的符号 （浪漫的地域主义） 来 制造带有乡愁意味的 “博物馆” （折衷主义）他认为， ， 批 判既是对现代主义的标准化， 又是对浪漫的地域主义的
［６］ 反思， 并进一步提出了 “陌生化” 的概念， “批判 认为
１９９０年代旧区改造［２］ 的基本模式——对近现代优秀建筑 的绝对保护、 对危旧棚户区的拆迁重建， 同时忽视中间 层一些具有普通历史价值的建筑。 那么， 新天地和田子 坊的危房旧屋命运似乎只有几种， 或是被保留为 “博物 馆”或是在商业开发中被拆除， ， 抑或在建设控制范围内 面临重建的困境 。 但新天地和田子坊 ， 通过各自不
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通过带给观者一种特殊的认知上的、 陌生的美学影响，
［７］ 来区别于其他地域主义的返祖现象” 。 肯尼斯 弗兰普 ?
同的改造方式， 重新激发了这些地区的活力。 从形式和 结果来看， 无论是对地段内历史建筑的尊重、 还是在城 市设计尺度上和经营运作方面， 都很成功， 也成为上海 城市新名片和最具上海地域特色及 “海派文化” 气息的 地方。 但是， “地域特色” 这些 是不是真的很 “地域” ？ 笔者想从地域理论的视角切入， 来深入探讨一下两个案 例， 分析案例实践和地域理论之间的关系， 并从案例中 显现的矛盾， 来反思批判地域主义理论是否随着社会背 景的变化遇到了新的问题， 进一步思考可能的修正途径 又是什么。 １． 地域理论视角下的新天地和田子坊案例比较 １．１　建筑和城市空间形态上的 “批判” 地域主义
顿则用建构理论补充了批判地域主义理论， 认为对材料 （特别是地域材料） 和场所真实性 （采光、 通风等自然条 件） 的诉求是地域主义的核心 （详见表１） 。 根据到目前为止的理论阐述， 从建筑和城市空间处 理手法来看， 上海新天地和田子坊的改造都是带有 “批 判” 地域主义色彩的。 在功能上， 它们肯定了上海市井 文化的载体［８］ ——石库门建筑的历史价值， 但是通过功 能置换的方式将新的城市功能赋予其中， 而并没有将它 们保留为没有再生能力的博物馆。 正如本杰明 伍德在 ? 设计理念中指出的“新天地不是展示厅也不是博物馆， ： 我们赋予它更加现实的功能。 如果将石库门修复后再请 人住进去， 像博物馆一样， 只会把历史淹没。 而现在我 的做法是创造另一个历史， 让石库门从私人化走向公众
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作者单位 清华大学建筑学院 ： 收稿日期 ２０１０－１１－０９ ：
１（左） 原敦和里连续９个朝东的石库门， １９２３年住宅， 其东面原为羊 栈遮挡 ； 将屋盖掀掉， （中） 改为钢混框架后旧貌还原， 满足歌舞表 演需求 ； 现为Ｌａ　Ｍａｓｉｏｎ法国歌舞餐厅 （右） （图片来源 图左、 罗小未， ： 中， 上海新天地——旧区改造的建筑历 史、 人文历史与开发模式，　南京； 东南大学出版社，　２００２．４，８５．图 右， 笔者自摄）
２（左） 田子坊弄堂工厂的功能置换， 胡杨摄 ； （中） 田子坊内的民居 和公共空间的功能置换， 参考文献 朱荣林． ： 解读田子坊——我国 城市可持续发展模式的探索．　文汇出版社，　２００９．１１：９ （右） 笔者 自摄
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［９］ 共享” 。 这样的论述显然没有问题， 新天地也实现了从
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筑拆下的青砖来铺设弄堂的路面 这也正是二战后的批 ； 判地域主义建筑师经常使用的手法 （图６） 。 １．２　相似形态的背后—— “一次性” “渐进式” 与 根据批判地域主义理论的假设， 新天地和田子坊都 应该是很好的实践案例， 但是假如进一步追问， 无论是 陌生化还是建构理论， 这些批判的目的是什么？通过表 １的总结， 可以发现， 批判不是仅在美学层面上创造一 种 “地域” 的意图， 而是想通过符号批判的方式来表达 更深层次的内涵。 由此再来比较新天地和田子坊。 新天地呈现的 “批 判” 地域主义的建筑形态是设计者对城市空间一次性的 规划和设计， 希望实现从原来的住宅到商业和文化消 费、 从相对封闭的私人化区域走向公众共享的意图。 在
４ 将原先的天井概念进行用玻璃和钢等材料诠释的陌生化 ５ （左、 田子坊石库门的陌生化处理（右） 中） ； 田子坊内的 “泰迪之 家” 对原有过街楼的再诠释 （图片来源 图４．５， ： 笔者自摄）
手法上， 设计师采用了陌生化和凯文 林奇城市意向［１４］ ? 的设计方法来处理空间和形态， 想让新天地成为新的社 会共享空间和提供新的 “陌生的地域感” （见第一节中引 用设计师原话部分）但是， 。 从芒福德所希望达到的社会 公平的角度而言， 完全的社会结构的替换， 用一次性拆 迁补偿的方式将原住民替换后， 原住民作为 “边缘” 的 权益和社会结构被无端地剥夺了 同时， ； 由于对老建筑 修复的巨额成本， 导致每平米建筑面积的造价高达１万 元［１５］　， 因此， 被引入的商家不可避免地必须是以高档的 餐饮、 成衣和会所为主来收回高额的建筑成本 （见附录） 。 这就导致在建成环境真正投入使用时， 并没有真正成为 社会共享空间， 发生在空间中的活动被主要限定在了特 定的人群——中产阶级身上。 批判地域主义的陌生化的
住宅向文化消费体验的功能置换 （图１）类似的， 。 田子 坊也将原有的弄堂厂房置换为艺术家工作室， 同时， 部 分民居也被改造成文化消费场所 （图２） 。 其次， 在设计手法上的陌生化， 新天地将石库门 （图 ３） 天井 、 （图４） 等建筑元素予以保留， 并采用了与钢 结构、 玻璃等新的建筑元素 “陌生化” 的拼接， 来创造 观者眼中美学上的距离感［１０］ 而田子坊， ； 也利用了类似 的方式， 对石库门、 过街楼 （图 ５） 等空间形态进行了 陌生化的处理。 再次， 对材料和建筑结构真实性的尊重和保留， 这 在新天地的改造中表现得更为明显， 比如， 保留原有的 木屋架来表现石库门里弄建筑原有的结构体系， 用旧建
（ 上海历史上的石库门意象 ３ １） ； 新天地石库门与新的建筑之间 （２） 的陌生化交接 ； （３．４） 新天地石库门的木门被替换为用玻璃诠释的 新的 “传统” 意向 （图片来源 图 ， ： （１）凤阳路石库门［Ｊ／ＯＬ］．［２０１０－１１－０１］．， ｈｔｔｐ：／／ ｈｉｐｈｏｔｏｓ．ｂａｉｄｕ．ｃｏｍ／ｂｙ＿ｓａｓｕｋｅ／ｐｉｃ／ｉｔｅｍ／ｆｅ５４ｆｂｂ２ｅｆ６７ｆｆｅｆｄ９３３５ａｆ７．ｊｐｇ 图 （２－４） 笔者自摄） ，
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表１　批判地域主义理论提出的出发点和实质总结 核心人物 批判什么 为什么批判 芒福德， １９２４年 批判美国的城市美化运动和帝国表面的现代建筑 让建筑成为“家” 无政府主义和社会公平 最早萌发“地 因为资本对城市的控制， 导致帝国表面之后产生 的感觉， 而非资本 域” 思想 新的平民窟 控制的城市 佐尼斯， １９８１年 批判现代主义的国际风格和商业地域主义的熟悉 陌生化 提出批判地域 化 主义 因为开发满足商业消费的过渡熟悉的幻象， 只是 缓和现代生活的矛盾， 刺激感官的产物 肯尼斯 弗兰普 批判地域主义沦为复古的装饰表面和现代主义 ? 批判地域主义 然状况并不尊重 建构： 表现地域材 气候等） 的真实 对抗的概念， 对抗普世文 顿， １９８５年继承 因为现代主义和普世方式对场所和实际地段的自 料、 场所精神 （光、 明 的角度， 各种文化群体有 持续发展下去的可能性 边缘对中心的反抗 （一种 自下而上的方式） 用什么进行批判 批判实际上是为了
（笔者整理总结。 参考文献 Ｌｅｗｉｓ　Ｍｕｍｆｏｒｄ’ ： ｓ　Ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ［１１］，　Ｃｒｉｔｉｃａｌ　Ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ，　Ｔｏ　Ｌｅｗｉｓ　Ｍｕｍｆｏｒｄ（１９８５－ １９９０），　Ｉｎ　Ｍｅｍｏｒｉａｍ［１２］，　Ｔｏｗａｒｄｓ　ａ　Ｃｒｉｔｉｃａｌ　Ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ：　Ｓｉｘ　Ｐｏｉｎｔｓ　ｆｏｒ　ａｎ　Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ　ｏｆ　Ｒｅｓｉｓｔａｎｃｅ［１３］）
“符号” 与消费的阶级建构联系在一起， 实际上使得设计
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租赁一空， 供不应求， 发展新的创意产业园区的目标令 田子坊周围的石库门民居又成为产业园区商业开发的拆 迁目标。 于是， ２００４年， 第二次反思和对话发生在里弄 居民区， 部分居民自发地将自家的民居与设计师商量改 造出租， 并用租赁差价在周围地块再租房居住［１８］ 由于 ； 民居被重新赋予新的使用价值， 让其免于拆迁的困境， 居民的社会结构被保留下来。 原住民居住环境的保留实 质上是其社会化网络和文化被部分地保留下来， 有意思 的是， 其日常生活的熟悉， 在新的文化消费的语境中未 经过处理地 “艺术化” “陌生化” （图 ８） 而不是 和 了 ， 主动地通过设计进行 “陌生化” 的过程 更重要的是， ； 居 民的参与过程［１９］ 以及居民出租的长期资产性收益， 保障 了原住民这一相对商业运作而言的弱势群体的部分利 益。 随着民居不断改造， 到２００９ 年初为止， “６７１户居
［２０］ 民中已有４０２户居民出租给企业营业” ； 艺术家工作
师希望获得社会共享的空间品质成为中产阶级、 精英和 开发商对城市空间的扩张， 变成中产阶级用文化符号建 立自己的地位和进行 “炫耀性” 消费的场所 新天地实 ； 际走上了 “中产阶级化 （Ｇｅｎｔｒｉｆｉｃａｔｉｏｎ）［１６］　的道路 ” （图 ７）这也是后来上海新天地受到研究西方消费文化理论 ， 的社会学家和建筑师诟病的主要原因［１７］　。 而这些结果， 应该正是批判地域主义所不希望看到的， 因为佐尼斯当 初批判熟悉化的原因也并不是纯粹的美学上的批判， 而 是由于熟悉化的地域元素成为了商业的浪漫地域主义， 佐尼斯称其是为了更多的商业利润而制造的 “拟象” 的
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场景。 相对的， 田子坊的改造方式则更多的是一个自下而 上的过程， 是一个不断与场所及各种人群进行对话、 反 思和修正的过程 它的空间形态， ； 虽然和新天地有类似 之处， 但它的最后呈现， 不是一蹴而就的过程。 首先， １９９０年代， 随着城市功能的转移， 田子坊内被闲置的弄 堂工厂和民居面临为商业开发拆除的困境 （当时紧邻弄 堂工厂的地块已经开发为原水小区）１９９６年， 。 第一次 对话发生在弄堂工厂， 低廉的租金和特殊的文化氛围吸 引了艺术家对厂房空间的自发的空间改造， 居民的社会 结构在不被干扰的情况下， 又融入了新的艺术家的社会 结构。 而艺术家的不断聚集， 导致田子坊２１０弄的厂房
室、 商业不断进入， 艺术和原住民文化体系的双重引力， 也吸引了旅游和文化消费的进入， 但田子坊的消费方式 与新天地又不同的是， 艺术家为出发点带动的功能置 换， 使得入驻的商家中许多都是艺术家工作室 （图９） ， 而改造成本的低下也同时使得企业入驻成本的低下， 因 此， 入驻的更多的是自创品牌而不是企业直接入驻的高 端消费 （见附录）由此可以看出， 。 这个改造的过程最终 也达到了和新天地类似的从私人走向公共共享的社会形
８ ６ （左） 新天地原建筑青砖重新铺在地面 ； （右） 新天地原建筑青砖做 的陌生化的小品 ７ 新天地某商家的菜谱， 价格确实相当不菲 ８ 田子坊内被艺术化的原住民生活 （图片来源 图６－８笔者自摄） ：
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态， 但这种渐进式的好处在于是在初始的空间环境下， 不断地与地段中发生的事件和人群进行对话， 再去改造 空间形态的循环过程， 避免了一次性设计中社会结构突 变的 “阵痛”由此看来， 。 这种不断在建成环境的空间实 践中反思建成环境的渐进式设计， 试图平衡各种社会群 体的利益， 似乎更贴近于地域的本质。 ２． 批判意义的消解——批判地域主义的悖论性 由新天地和田子坊的比较， 我们可以发现， 两者虽 然都呈现了类似批判地域主义的建筑和空间形态， 但从 形态背后的社会结构来说， 新天地已经背离了 “地域” 的 初衷。 新天地在社会学层面的被质疑也是批判地域主义 所面临的困境。 批判地域主义的陌生化和建构方式的美 学批判的理论出发点同样是基于对城市不同文化的尊重 和社会公正的诉求。 但无论是陌生化还是建构等方法都 暗含着一个假设， 即空间和符号可以去除商业和资本表 层的模拟， 通过讨论现实和环境之间的因果关系来创造 “地域” 的真实。 但是， 困境在于， 其一， 消除了表层的 折衷主义和装饰符号的 “地域”运用陌生化和建构的方 ， 式， 也可能会走入更深层次的模拟， 就像上海新天地所 面临的状况， 虽然运用了批判地域主义的美学方法， 但 是仍有可能走向批判地域主义的批判的初衷——消费的 “拟象” 的场景。 其二， “地域” 何谓 所定义的真实， 假 如要面对真实， 不可否认， 城市的消费文化和商业主义 就是现在地域所面临的社会背景的真实， 那么， 理论出 发点就站在反商业文化的角度， 认为它们是创造场所的 “非真实” 的批判只能成为带有乌托邦性质的逃离。 笔者进一步想讨论的是， 为什么会产生这些困境？ 批判地域主义提出的社会背景仍主要集中在现代主义时
期， 而现代主义之后， 特别是全球化的不断深入、 媒介 和符号拼贴渗透到了社会领域、 不断消解着原来的国 家、 地区等概念之后， 意义在中性化了的信息、 娱乐、 消 费中变得平淡无奇时， 符号已经失去了它固定的批判意 义［２１］ 批判地域主义在现代主义时期确实带有自下而上 。 的批判意义， 但是社会背景的变化导致了其带有批判的 符号也会重新成为 “文化消费” 符号，批判” “ 的形式不 一定具有 “批判” 的意义， 这就是批判地域主义在现实 背景变化中的悖论性。 ３． 自反性地域实践—— 一种理论的可能性 如何反思批判地域主义理论， 抛开田子坊的案例属 于旧城改造、 城市有机更新的特殊性， 它为我们提供了 一种可能的途径 （见表格２）大都市的碎片化不断蔓延、 。 任何人都可以批判和反思、 但任何反思也必定是片断或 者暂时性的情况下， 符号总是在不断失去固定的批判意 义 我们还是需要批判和反思， ； 但是为了防止符号批判 的悖论性， 需要不断地与地域对话、 并不断地反思自身 批判的角度来调整自身。 用一个词概括， “自反性” 就是 （Ｒｅｆｌｅｘｉｖｉｔｙ） “自反性” 概念。 这个概念最早见于布尔 迪厄的自反性社会学以及吉登斯、 贝克和拉什 《自反性 现代化》 的社会学研究。 其概念就是建立在反思和反思 主体自我质疑两层概念。 从认知论而言， 自反性带有批 判和反思的概念； 但更重要的是， 从本体论来说， 自反 又是对反思和批判可能带来的理性和教条的悖论进行进 一步反思的循环过程。 因此， 它更关注的是对自我的本 体论的不断反思。 而由于 “自反” 强调主体和反思对象 之间彼此的互相影响和互动性反思， 在两个概念互相建 构的基础上， 就可能再发现和创造新的可能性。
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自反性地域主义承认美学上的符号建构和反思意义 都是暂时性的， 因此必须不断地反思、 调节自身的视角。 它不会断然地批判任何符号， 而是在一定的地域语境中 阐释这些符号存在的意义 符号的保留和建构都没有固 ； 定的能指意义， 因此， 自反性的地域主义更多关注的不 是符号本身， 而是将地域看成是一个生态平衡体的概 念， 关注符号之后的一定地域环境中的社会共同体和社 会化网络的利益的权衡和不断的对话过程， 在符号、 空 间和社会共同体的社会化网络之间建立联系 它的思维 ； 方式本身就是渐进的， 而不是一步到位的， 因此它不仅 会设计空间， 而且也会设计在空间环境中的社会化网络 和事件， 让社会共同体在建成环境中存在互动的可能 性， 并让社会共同体在对话中主动地推动空间的进一步 自反 相对于确定的总图和确定的符号设计而言， ； 自反 性的地域主义可能是效率低下的， 并且所呈现的状态可 能是混乱无序并且非完美状态的， 但也正是这种混乱， 为 “地域” 可以不断自我更新地持续发展下去提供多种 可能的途径， 因此， 自反性地域主义对地域的理解更多 的是集中在不带任何符号偏见的可持续发展的概念上。 ４． 对田子坊和新天地的进一步自反 自反性地域主义理论需要我们不断地与对象对话并 反思。 那么， 田子坊和新天地都不可能一直是 “完美” 的 案例来被学习， 而需要我们在新的变化和语境中进一步 对其进行反思。 ２００６年之后的田子坊， 当居民区自发地成为了新 的田子坊二期之后， 社会品质又出现了新的问题。 从居 民角度而言， 游客的不断增多， 餐饮的引入慢慢开始影 响到居民的正常生活和社区安全问题， 虽然田子坊管理
９ ９ 田子坊内艺术家工作室及其引发的艺术事件 （图片来源 左、 笔 ： 中， 者自摄 右， ； 胡杨摄）
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表２　田子坊案例的自反性过程 （以时间为序）
委员会始终将餐饮尽量控制在２４８弄， 并将比例控制在 ３０％以下 （详见附录）但餐饮和旅游必然带来夜晚的噪 ， 声和不安全因素。 同时， 原住居民将自家住宅出租后， 租 用邻近房屋， 但缺乏稳定的可租赁房源 （特别是周围地 段房价的不断上涨） 及租房１年签约期与居民出租田子 坊房屋 ５ 年签约期 年内租金不变） （５ 之间的差额， 导 致盈利空间缩水； 变迁居住房又需要装修付出； 这些， 都让田子坊居民在出租房屋方面犹豫起来。 而政府的财 政投入并未能给未出租房屋原住民的生活条件带来很大 的改善 居民开始重新希望能够拆迁整体搬出。 ； 而从艺 术家角度而言， 城市房价的升高和田子坊价值的不断提 升， 导致居民要在外租房并且通过租赁补贴自己生活， 必须不断地提高租金， 很多艺术家因为昂贵的租金开始 被挤出田子坊。 这似乎也让商业主义在这个地域平衡体 中慢慢开始占据主导地位， 这又是一个新的节点， 需要 重新开始从平衡各家利益的出发点去寻找新的自反性途 径。 而在新天地， 也许， 只能等待社会再变迁之后 （就 像现代主义之后工业区的萧条和之后的反思那样）重 ， 新去反思可能的变化途径， 因为它现在的载体只限于商 业主义……。 □
参考文献 泰康路艺术街［ＥＢ／ＯＬ］． ： 上海市地方志办公 表２ 笔者自绘。 室网站．　［２０１０－１１－１１］．　ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｈｔｏｎｇ．ｇｏｖ．ｃｎ／ｎｏｄｅ２／ ｎｏｄｅ７１９９４／ｎｏｄｅ７１９９５／ｎｏｄｅ７１９９８／ｎｏｄｅ７２０５３／ｎｏｄｅ７２０７７／ ｕｓｅｒｏｂｊｅｃｔ１ａｉ７７５３８．ｈｔｍｌ． 朱亮． 上海田子坊． 装饰，　２００９，　１９０ （０２）：６８－７５． 卉． 孙 城市历史街区复兴机制研究——以上海泰 康路街区为例［硕士学位论文］． 北京： 清华大学建筑学院，　２００９．
附录　新天地和田子坊入住商户比较 （２０１０年９月， 笔者整理） 非餐饮 新天地入住商铺 总计 所占比例 田子坊入住商铺 ２００ 号 １ 号楼（工厂） ２００ 号 ２ 号楼（工厂） ２００ 号 ３ 号楼（工厂） ２００ 号 ５ 号楼（工厂） ２２０ 号（工厂） ２１０ 弄（工厂） ２１０ 弄（住宅） ２４８ 弄（住宅） ２７４ 弄（住宅） １５５ 弄（住宅） 总计 所占比例 服装类 ４２ ４０．８％ 奢侈品 （烟、 古董等） ７ ６．８％ 非餐饮 ２ ２ ５ ２ ４ ５５ １３ ６４ ４０ ６ １９３ ６４．８％ 画廊 服务类 （会所、 艺术家工作室、 电影院等） ７ ６．８％ ２ １．９％ 艺术家工作空间 ８ １ ０ ０ １ ４５ ０ ０ ２ ０ ５７ １９．１％ ４５ ４３．７％ 餐饮 ２ ２ ０ １ ０ ３ ５ ３１ ９ ５ ４８ １６．１％ 餐饮、 酒吧
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注释： ［１］　解放之前， 上海人习惯把上海城市中好的地区和差 的地区分别叫做 “上只角” “下只角” 和 。 ［２］　对于上海而言， 在１９９１年－２０００年的１０年时间内， 上海旧区改造的任务是全面改造中心城区的３６５万ｍ２ 的危棚简屋和二级旧里以下的危旧房 方式是拆迁重建 ； 的地产开发。 上海新天地和田子坊所处的卢湾区绝大部 分街坊属于此类。 罗小未．　上海新天地——旧区改造的 建筑历史、 人文历史与开发模式．　南京 东南大学出版 ： 社， ２００２．４：　７３ ［３］　在新天地之前， 上海市政府做过上海３０３弄和２５２弄 保留原住民的石库门改造项目， 但是一直从事石库门建 筑研究的伍江教授认为因为成本太高， 这种模式难以可 持续地开发下去。 参考罗康瑞．　改造最昂贵的弄堂．　三 联生活周刊， ２００３．１：　５２ ［４］　新天地的改造时间是１９９９年－２００１年， 田子坊改 造的正式启动亦从１９９９年开始。 ［５］ 现代主义在提出的初期是有进步意义的， 二战的影响 导致西方城市的住宅供应不能适应人口的需要， 当时的标 准化住宅和 “居住的机器” 概念都是为了解决大量住房问 题的必要举措。 但是， 显然， 在二、 三十年后， 这种标准 化的形式无法适应人们新的需求， 而标准化对城市历史和 文化的忽视， 也让现代主义走上了形式主义的困境。 ［６］　俄国文艺理论家维克多 鲍里索维奇 什克洛夫斯 ? ? 基最早提出 “陌生化” 的概念， 是俄国形式主义的核心 概念。 实质是我们需要不断更新对世界的陈旧感觉， 把 人们从狭隘的日常关系束缚中解放出来， 摆脱习以为常 的制约， 不再采用自动化、 机械化的方式， 使人们面对 熟视无睹的事物也能有新的发现， 从而感受到对象事物 的异乎寻常及非同一般。 ［７］　Ａｌｅｘａｎｄｅｒ　Ｔｚｏｎｉｓ．　Ｃｒｉｔｉｃａｌ　Ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ，　Ｔｏ　Ｌｅｗｉｓ Ｍｕｍｆｏｒｄ（１９８５－１９９０），　Ｉｎ　Ｍｅｍｏｒｉａｍ．　选自Ｓ．　Ａｍｏｕｒｇｉｓ Ｃｒｉｔｉｃａｌ　Ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ．　ｅｄｉｔｅｄ　ｂｙ　Ｐｏｍｏｎａ．　Ｃａｌｉｆｏｒｎｉａ ｓｔａｔｅ　Ｐｏｌｙｔｅｃｈｎｉｃ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，　１９９１：１９ ［８］　新天地地段地处上海太平桥地区， 属于法租界内最 早建造的江浙移民聚集区， 后又混杂了其他省份和一部 分韩国移民。 地块外铺的街区景像和内里的弄堂工厂、 学校和市民生活， 形成了特殊的市井文化。 罗小未．　上 海新天地——旧区改造的建筑历史、 人文历史与开发模 式， 东南大学出版社， ２００２．４：　１８－２０，３２－３４ 田子坊所处的打浦桥地区， 是法租界的边缘地段， 历史 上大部分居民是中低层的 “小白领” 和底层群众， 地段 内也夹杂着弄堂工厂， 历史上又由于新华艺专 （１９２６年 成立， １９３７年抗战爆发后迁往田子坊） 和艺术家汪亚尘 的迁入， 形成了特殊的市井和高雅文化的杂糅体。 ： 参考 历史上泰康路社区的真实面貌［ＥＢ／ＯＬ］．田子坊官方网站． ［２０１０－１０－３０］．　ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｔｉａｎｚｉｆａｎｇ．ｃｎ／ｎｅｗｓｉｎｆｏ． ａｓｐ？ｆｏｘ＝４６． ［９］　罗康瑞． 改造最昂贵的弄堂． 三联生活周刊， ２００３． ５２：　１ ［１０］ 新天地设计师本杰明曾指出， 它希望新天地在中国 人的眼中是新鲜的， 但在外国人的眼中又是很有上海特 色的。 ［１１］ 节选自Ｌｉａｎｅ　Ｌｅｆａｉｖｒｅ &　Ａｌｅｘａｎｄｅｒ　Ｔｚｏｎｉｓ．　Ｄｅｓｉｇｎ Ｂｏｏｋ　Ｒｅｖｉｅｗ，　１９９１：　１９ ［１２］ 佐尼斯在１９８９年第一届国际批判地域主义讨论会 上做的报告， 该讨论会的内容后集合成册。 选自Ｃｒｉｔｉｃａｌ Ｒｅｇｉｏｎａｌｉｓｍ．　ｅｄｉｔｅｄ　ｂｙ　Ｓ．　Ａｍｏｕｒｇｉｓ，　Ｐｏｍｏｎａ．　Ｃａｌｉｆｏｒｎｉａ ｓｔａｔｅ　Ｐｏｌｙｔｅｃｈｎｉｃ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，　１９９１：３－２３ ［１３］ 地域主义研究学者评价这篇文章是肯尼斯 弗兰普 ? 顿关于批判地域主义进行理论研究的重要文献。 选自 Ｈａｌ　Ｆｏｓｔｅｒ．　Ｔｈｅ　Ａｎｔｉ　Ａｅｓｔｈｅｔｉｃ：　Ｅｓｓａｙｓ　ｉｎ　ＰｏｓｔＭｏｄｅｒｎ Ｃｕｌｔｕｒｅ．　Ｂａｙ　Ｐｒｅｓｓ，　１９８３ ［１４］ 罗小未曾经撰文 《上海新天地广场——旧城改造的 一种模式》 来阐述新天地在规划中如何运用凯文 林奇 ? 的设计手法。 时代建筑， ２００１．４：　２４－２９ ［１５］　２０００年， 上海市新建商品房均价为３　３２１．３元， 其 中住宅均价为３　１５６．１元， 参考自２００１年１－２月上海房 地产市场形势分析［ＥＢ／ＯＬ］．上海市房屋土地资源局房地 产市场管理处．　２００１［２０１０－１０－２３］．　ｈｔｔｐ：／／ｈｏｕｓｅ．ｆｏｃｕｓ． ｃｎ／ｎｅｗｓｃｅｎｔｅｒ／ｄｉｓｐ＿ｃｏｎｔｅｎｔ．ｐｈｐ？ｎｅｗｓ＿ｉｄ＝１５０１１． ［１６］　Ｇｅｎｔｒｉｆｉｃａｔｉｏｎ即中产阶级化， 也被翻译为 “绅士 化” “缙绅化”是一种在立竿见影的内城更新模式。 、 ， 指 西方的中产阶级出于价值喜好和利益驱动， 对城市中心 的衰落区加以更新改造的过程。 而在中国， 这一过程通 常是政府和开发商共同进行的改造和重建， 比如原有住 户迁出的旧城通过改造为标准较高的住宅而成为富人聚 集的地区。 ［１７］　２００２年５月１６日的 《南方周末》报道了黄陂南路 ， ３３０号业主何礼明家祖传４代的石库门洋楼私产在房产 置换中被强行搬走的事件 ２００６年， ； 上海社会科学院的 包亚明从消费文化理论的角度对上海新天地进行批判， 引发了学术界对上海新天地的质疑 同样被质疑的还有 ； ７９８等城市消费空间。 ［１８］ 当时第一位将住宅出租的周心良通过住房租赁差价 的方式不仅在外重新租到房子住， 而且有一定的余额补 贴家用。 ［１９］　２００６年民主选举的石库门管理委员会自行管理自住 房租赁， 不通过第三方来赚取利润。 ［２０］ 朱荣林． 解读田子坊——我国城市可持续发展模式 的探索．　上海 文汇出版社， ： ２００９．１１：　９ ［２１］ 其实尼采的虚无概念、 德里达的解构都从不同侧面 揭示了意义的消解， 鲍德里亚之后在后马克思主义的消 费文化批判中也用意义的内爆来进行解释。 ［２２］　对自反性的定义， 主要参考乌尔里希 贝克， ? 安 东尼 吉登斯， ? 斯科特 拉什．　自反性现代化．　赵文书 ? 译， 第一版．　北京 商务印书馆， ： ２００１．８
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上海新天地 旧城改造的成功案例

上海新天地旧城改造的成功案例 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是占地52公顷的太平桥改造项目的第一期计划，座落在市中心淮河路南侧，黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上。它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同步。 在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里弄建筑。石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深的历史烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文化。然而随着城市的不断发展，昔日风光显赫的石库门早已不能满足居住需求而渐渐淡出历史舞台，单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。 上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目，瑞安占有新天地项目的百分之九十七权益，上海复兴建设发展有限公司则占其余的百分之三。瑞安集团早在一九九七年就提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地！该项目总投资约1。5亿美元，于一九九九年初动工，第一期的新天地广场于二零零一年底建成。由于新天地概念超前，一时不被人理解和接受，开发初期遇到重重障碍，遭到很多反对声音，大家都不明白这是一个什么样的项目。但由于上海新天地的主要投资商瑞安集团的管理层对这个项目信心坚定，新天地终于顺利地在二零零一年中诞生，而且迅速成为上海的潮流热点，并吸引了国际注视。这背后的理念到底是什么呢？世界上很多大城市都有其具代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。瑞安集团董事长罗康瑞先生认为二十一世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案。 新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。如果把“新天地”视作一个单一的大型楼盘项目的话，就比较容易理解港人的思路了，即实施保留--改造--联动--拓展四步曲，解读新天地的开发与保护模式主要有五方面： 一、开发与保护相结合。新天地广场既是一个房地产开发项目也是一个旧建筑保护项目。地块中原有的旧式里弄建筑建造质量差，经过七八十年来的年久失修，基层下沉，地层潮湿，上下水道东修西补，所有木构均不同程度的腐朽，这就需要花比重新建筑大得多的力量和资金保留并修复这些石库门建筑的外皮。通过改造内部结构和功能，使之适应办公、商业、展示、餐饮和娱乐等现代生活形态。经过修复的旧建筑重新焕发出光彩，旧建筑的历史感也大大提升了广场的品位和魅力，这种开发项目带了商机，所以说这一项目具有保护和开发双重特征。 二、经济与文化相促进。新天地广场原有旧石库门里弄由于年久老化，为了保留里弄格局和建筑外观所进行的保护性改造，每平方米建筑面积的投资超过万元，所以修复后就不能再作为住宅之用。更重要的是，新天地紧临淮海中路，是上海的商业中心，将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜在价值，并以石库门建筑文化为淮海路锦上添花，与淮海路产生互动作用。 三、明天与昨天相辉映。按照上海1996年制定的太平桥地区规划，太平桥地区已经成为一个现代化的国际性商住园区，新天地是其中的历史保护区，起着延续人文历史脉络，保存历史记忆的作用。太平桥的规划一方面注重保留历史文脉，另一方面强调新的太平桥地区要达到新世纪的国际水平，除了历史保护区、商务区和住宅区外，地区中心还修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域，太平桥地区也成为了上海一处新景观。而新天地广场由于旧建筑外观历史感

上海新天地项目定位案例

上海新天地项目定位案例 上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。 项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。 项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。 整体策划布局:层层推进 第一个阶段初步定位是综合性的。因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。 第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。 第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。 推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要 这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。 招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。 经营和管理: 整个项目在2001年9月份左右开业。

上海新天地业态详解

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数据来源：现场调查及相关网站 上海商业地产精英俱乐部联系方式：Iamkevinding@https://www.sodocs.net/doc/8215932089.html,地产江湖https://www.sodocs.net/doc/8215932089.html,――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流

综上，业态配比约为： 概况 上海新天地占地约三万㎡，建筑面积达六万㎡，以上海近代建筑的标志—石库门的建筑旧区为基础，注入了诸多时尚商业元素，改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能为自主的时尚、休闲、文化、娱乐中心。上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，成为中国房地产区域改造的经典案例， 上海新天地的总体变迁为：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年石库门旧城区，改造成一片新天地! 新天地石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，来到这里仿佛时光倒流，置身于二十世纪二十年代。但是，每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆，咖啡酒吧等。如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生 上海商业地产精英俱乐部联系方式：Iamkevinding@https://www.sodocs.net/doc/8215932089.html,地产江湖https://www.sodocs.net/doc/8215932089.html,――

上海新天地经营模式分析案例(doc8)(1)

XX新天地经营模式分析案例 XX新天地是XX具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是XX近代建筑的标志之一——破旧的XX石库门居住区。改造之后，XX新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 XX的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了XX旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成的“XX新天地”；另一个的著名房地产开发商X宝全也有意参照XX新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“XX新天地”热持续高温。可以这样说，XX新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。 定位 XX新天地是一个“Mall” ★XX新天地究竟是什幺，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方XX瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什幺？…去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。 ★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。 Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。

上海新天地改造工程案例分析

上海新天地改造工程案例分析 项目简介 ?太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 ?上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧 房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 ?1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地 改造项目 ?瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 ?土地面积：约52公顷 ?总建筑面积：约110万平方米 ?物业构成：零售（14.1万平方米） 酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 ?动工日期： 1999年初 ?开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 ?开发商：瑞安集团

人工湖 ＋ 绿地 企业天地 翠湖天地 二期 一期 北里 南里 上海新天地 — 整体开发规划 ? 两栋五星级豪华酒店 ? 总建筑面积约20,000平方米 ? 预计2008年8月竣工 ? 由瑞安开发，引入国际知名 ? 酒店管理集团 ? 目前已经动工 ? 翠湖天地三期以及新天地二 期 ? 住宅+零售的模式 ? 为顶级时尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，将沿马当路建成 ? 商业配套面积约13900平方米 ? 翠湖天地三期约400套公寓， ? 82000平方米。 ? 预计2008年竣工 ? 目前已经动工 ? 企业天地二期（三号楼和四号楼） ? 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 ? 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 ? 预计2010年竣工 ? 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户 ? 目前正在实施动迁 ? 68层超高写字楼一栋 ? 浦西又一标志性建筑 ? 造型为市花“白玉兰” ? 瑞安集团总部大楼 ? 办公部分建筑面积170,000sqm ? 商场部分建筑面积50,000sqm ? 预计2012年竣工 ? 动拆迁尚未启动 ? 三四个不同规模的剧场 ? 类似美国百老汇 ? 丰富太平桥地区的功能 ? 尚未动迁 新天地

上海新天地旧城改造的成功案例

上海新天地——旧城改造的成功案例上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。 新天地分为南里和北里两个部分。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭- 兴业路- 是中共「一大」会址的所在地。南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。 石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵

味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以 及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原 来的面貌。 “上海新天地“模式解码 解码一、引领潮流的寂寞高手 作为众人皆醉中的独醒者，高手永远是寂寞的。然而，“高处不胜寒”造成了高 （1）“疯狂”的开发理念 1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。 1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。 新天地广场毗邻“中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑需要保护，同时，“一大”周边的新建楼宇不能建造高层，在种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新。这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本，达到每平方公尺2 万人民币的费用。而当时，瑞安集 团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击，很多银行都采取保守政策，贷款受限，即便是在这种不利条件下，瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。两次出人意料的大胆决定，引起了同行的争执，纷纷表示出对“新天地”的不看好。其实，瑞安的疯狂是有渊源的：2001 年上海有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会，另一个是中共八十周年的党庆。 世界经合组织会议将为上海请来很多国家元首、高层领导和国际传媒，若新天地广场能成功引起各国领导人和传媒的注意，将会在国际舞台上占一席位；八十党庆，中国主要的中央领导会到上海的“一大会址”，所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。 世界上很多大城市都有其代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。长远来看，21 世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地则正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案，因此，新天地具备成功的基础，这也更加坚定了瑞安的开发信心。 （2）“痛苦”的蜕变 石库门的设计形同欧洲的排屋，跟现代的建筑设计和居住环境条件完全不配合，开发商不惜代价，花费了大量的

上海新天地经营模式分析案例

上海新天地经营模式分析案例 上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内着名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的着名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。 定位 上海新天地是一个“Mall” ★上海新天地究竟是什幺，购物中心娱乐中心时尚中心旅游景观投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什幺…去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。 ★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。

Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。 ★专家认为，中国的Mall市场只是刚刚起步，多种资本正在角力Mall市场，现状很混乱。业界流行一句话“Mall是个筐，什幺都往里装”，很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等(非真正的Mall)，也纷纷改名叫Mall。 ★什幺是Mall国内的一些学者认为：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“Shopping Center”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。 许多造Mall的企业有时候造的只是“Shopping Center”这并不是“Mall”本身的含义，“Mall”并不是要让消费者感觉“更大”，最主要的是要有鲜明的“定位”和独特的魅力。 ★另有一种观点认为，Mall就是Shopping Mall(意为大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。“shopping mall”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、车库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的Mall。 ★上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的

上海新天地项目定位案例

上海新天地项目定位案例 上海新天地项目定位案例作者：佚名 时间：2008-6-25 浏览量： 上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。 项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。 项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。

整体策划布局:层层推进 第一个阶段初步定位是综合性的。因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。 第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。 第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。 推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要

这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。 招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。 经营和管理: 整个项目在2001年9月份左右开业。 装修本身有很多问题,应该在前面做建筑设计的时候考虑到很多商家的需求,也一定要有一个比较专业的团队,它了解

上海新天地经营模式案例分析(doc10)(1)

XX新天地经营模式案例分析 XX新天地是XX具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是XX近代建筑的标志之一———破旧的XX石库门居住区。改造之后，XX新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 XX的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了XX旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成的“XX新天地”；另一个的著名房地产开发商X宝全也有意参照XX新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“XX新天地”热持续高温。可以这样说，XX新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。本报驻XX 记者站记者通过采访，分析总结了XX新天地的定位、规模、选址、盈利等方面的经验。请看本期“XX新天地经营模式分析案例”。 定位 XX新天地是一个“Mall”

★XX新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方XX瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什么？……去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”)。 ★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall 无疑是最热门的业蚨艿娇⑸痰淖放酢?/P> Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。 ★专家认为，中国的Mall市场只是刚刚起步，多种资本正在角力Mall市场，现状很混乱。业界流行一句话“Mall是个筐，什么都往里装”，很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等(非真正的Mall)，也纷纷改名叫Mall。★什么是Mall？国内的一些学者认为：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。

上海新天地业态详解

上海新天地业态一览

数据来源：现场调查及相关网站

综上，业态配比约为： 概况 上海新天地占地约三万㎡，建筑面积达六万㎡，以上海近代建筑的标志—石库门的建筑旧区为基础，注入了诸多时尚商业元素，改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能为自主的时尚、休闲、文化、娱乐中心。上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，成为中国房地产区域改造的经典案例， 上海新天地的总体变迁为：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年石库门旧城区，改造成一片新天地! 新天地石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，来到这里仿佛时光倒流，置身于二十世纪二十年代。但是，每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆，咖啡酒吧等。如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是有文化品位的本地市民和外籍人士的聚会

场所。 ●定位 上海新天地在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化： ?第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、 娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所， 当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没 有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确 的吸引力。 ?进展到一定时期，又形成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地 成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来上海的 人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。 ?最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的 地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。就是这样 层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化炫目的外衣， 抓住了人们的眼球。 ●经营模式 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离。在新天地开发进入到第二 个阶段，即从1999年9月到2001年12月，开展了大约300余个大小活动。这些活动很有针对性，针对一些文化政治团体，针对雅皮一族，针对中产阶层。开发商还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业人士来参与。现在上海新