物业管理常见的法律问题探究

Wide Angle

广角 | MODERN BUSINESS 现代商业

169

物业管理常见的法律问题探究

刘立敏 开滦(集团)有限责任公司林唐社区服务中心 063100

摘要:近年来，随着房地产事业的发展，物业管理水平也在逐渐提升，而物业管理关系到住户的切身利益，因此在日常生活当中所见的问题比较多，但就目前而言，由于对物业管理的研究尚不够完善，导致在物业实践过程当中不能够很好的解决居民之间的纠纷问题。本文就常见的一些物业管理法律问题，进行分析和探讨，对物业管理提出的个人观点，希望能够完善物业管理法律制度。关键词:物业管理；常见问题；法律研究

物业管理问题牵动着千家万户的切身利益，业主也为了保证自己的切身利益，对小区内部的公共空间，公共设施设备这些共同的维护。这些问题的出现，就迫使物业管理部门必须有进一步的改革，以不断适应人民在生活当中的要求。物业管理事业自香港传入内地中，发展经历了由慢到快的过程，而在我国内陆地区，物业管理由于处于初级阶段，因此有一些问题处于争议状态，因此，必须要从物业管理法律关系入手，从民法的角度研究物业管理法律问题，使物业管理有进一步的完善和提升。

一、物业服务合同的法律效力问题

(一)当事人主体资格问题

合同是业主维护自己权益的主要手段之一，因此，从业主一方来看，业主分别与物业管理企业确定相关的服务合同，在当事人的行为能力上，自然不存在任何的问题。但是建筑所有权具有多元化的格局，即使在同一建筑物当中，往往存在着很多的业主，而各业主对于公共设施的使用，对于公共绿地的使用，很难形成统一的思想。因此，物业管理者为了协调各方的利益，维护生活的正常秩序，会提供一个团体组织来共同协商业主之间的问题，而当前我国物业管理方面，这一管理机构是由业主大会代表全体业主与物业管理企业签订合同，合同内容会涉及到业主大会是否具有民事主体资格的问题。而我国与其他国家不一样，我国并没有现行的历法，对这一问题作具体明确的规定。而在实际操作过程当中，业主委员会的地位与业主大会的授权有直接的关系，在业主委员会自行选择物业管理企业时，所签订的各类服务合同，如果事先没有经过业主大会的授权，或者事后没有获得业主大会的批准，所签的所有服务合同，都不具有任何的法律效力。

在我国，物业管理的企业也非常多，一些物业管理部门是专门解决小区内部纠纷所组成的另外一部分物业管理部门则是房地产开发之后，留下来解决后续问题的物业管理者，无论哪一部分的物业管理部门，在法律的角度出发，要想成为物业的合格管理者，就必须具备一定的资格，获取资格的手段是直接进行工商注册登记，从而领取到法人资格，这样的物业管理部门具有独立承担民事责任。

(二)当事人意思的真实表达

当事人意思的真实表达，直接影响到合同的效力，而目当事人意思的真实表达，存在两个问题。第一，当事人的很多真实意思是由业主委员会代表签订的业务，而这些业务本身是违背业主的真实意思，所以这一部分合同对业主没有任何的法律

约束力。其主要原因是业主委员会无独立意识表达能力，所以业主委员会与物业管理部门所签订的各类合同，必须要经过业主的授权，如果超出业主的授权，那么所签订的合同就没有法律约束力。第二，业主大会批准签订的物业服务合同，不符合部分业主的真实意思表达，这对于部分业主而言，也没有任何的法律约束力。这在实际操作过程当中，业主大会作出的选聘和解聘物业管理企业，是由全体业主进行投票选举，若2/3通过选票规定，则所签订的所有业务发生法律效力。在这期间所存在的问题，由业主表决时的投票权确定问题，由于业主投票权关系到自身的利益，因此，实行这一制度的过程是应在平等公平的原则之下，确定业主的投票权，确保所有的业主在投票环节处于平等状态。但在实施过程当中，很难做到公平公正的，即使在同一栋单元楼之下，也会出现不同面积的业主，而业主为了维护自身的利益，很难在思想上形成统一。就我国而言，由于每家每户的住宅房屋面积在一百平米左右，所以住户面积差异并不很大，因此实施投票权的过程中，可以做一户一票的投票选举方式。

(三)合同内容合法性问题

合同内容的合法性问题，应当是以维护社会公共利益为前提，法律内容的公平合法，是维护当事人权益的前提。不得违法，也不得违背公众的利益。但由于我国物业发展时间较短，且没有较为健全的物业法律，所以很多物业部门掌握着大量的物业管理信息，小区业主在处理物业纠纷的过程中，处于相对弱势的一方，所以小区业主在签订合同到过程当中，还有可能坚定了一些霸王条款，这就会导致大多数的小区业主切身利益会得到损害。而在具体生活当中，常见的问题包括以下几类：首先是物业管理部门没有经过业主的同意，实施以营利为目的的出租业主共有的公共建筑用地，而对于业主和物业部门的公共用地，要想外人使用，必须要取得所有人的一致同意，否则视为侵权行为，法律内容是无效的。第二，物业管理部门以单方面原因扩大收费范围，不断提高收费的标准，这也有一定的违规行为，因为物业管理部门不具有物业管理收费，绝对定价的自主权利，当遇到这类问题时，就会认定为合同内容条款无效。第三，物业管理部门会将全部的物业管理事务委托与其他人管理，如果物业管理部门没有经业主同意，而交服务管理内容转让给第三人实施，侵害到业主的真实利益时，物业管理部门的委托行为是无效的。

二、典型物业管理纠纷的处理

随着物业管理纠纷数量的不断上升，各地区物业管理的矛

Wide Angle | 广角

MODERN BUSINESS

现代商业170京津冀地区生态足迹对比分析

李朋娟　郝建新　天津商业大学　天津 300134

摘要:基于生态足迹方法对京津冀地区可持续发展状况进行比较研究，结果表明：2006-2015年间京津冀地区人均生态足迹和生态赤字处于高水平且呈增长趋势，这表明京津冀当前发展状态不可持续。但近两年该地区人均生态足迹和生态赤字开始降低，发展不可持续状态开始有所缓解。为不断推进可持续发展进程，未来该地区应以改善河北省生态足迹为主要工作，实施控制人口激增、优化产业结构、发展循环经济、加强土地规划等措施。关键词:生态足迹；生态承载力；生态赤字；可持续发展

盾也在逐渐升级，事实上，在现实生活当中，出现的纠纷，形式非常多样，大多发生在业主与物业管理企业之间即问题也是多方位的。

(一)物业管理区内机动车丢失

随着人们生活水平的逐渐提升，大部分的业主都具有一定的私家车，但是物业管理范围之内，很多私家车发生丢失的情况，业主会认为，物业管理部门没有尽到安保的责任，自己所缴纳的安保费用，没有得到实际的用处，所以车辆丢失之后，业主会和物业管理部门发生纠纷，而物业部门所提出的收取费用则是指小区一般的治安问题，而并非对小区内部的私家车辆进行保管，物业管理部门只需要隔一段时间对小区内部进行安全巡查，对出现的危险事件进行及时的制止。而对于车辆的保管，并不属于物业管理的安保范围，因此，业主的私家车辆丢失应该有犯罪分子，或者是保险公司赔偿。遇到这类问题时，我国物业管理企业存在三类法律关系。第一类是在物业管理区域范围之内，若物业部门没有收取车辆保管费用，物业管理部门并没有承担业主的车辆保管责任，所以对车辆遗失没有赔偿义务。第二类是若在物业管理区域范围之内，物业管理部门向业主收取车辆保管费用，则物业管理部门应具有一定的合同关系。第三类是，如果物业管理区域范围之内，没有进行封闭式管理，只是在物业管理区域范围之内划分出停车位，以维护小区的秩序，这与业主的关系为车位租赁关系。因此，车辆丢失之后，应该确定与物业管理部门到底是什么合同关系再进行费用的赔偿。

(二)物业管理区内发生刑事案件纠纷

若是在物业管理区域范围之内，发生刑事纠纷案件，很多家属就会认为物业管理部门没有尽到物业服务的合同义务，要求物业管理部门承担一部分的民事赔偿责任，但物业管理部门认为此事与自己无关，所以拒绝赔偿所引发出来的纠纷。这类问题是，如果在物业条例第36条明确规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致人身财产受到损失时，应当承担相应的法律责任，但如果物业管理部门所提供的服务并非是保镖服务时，所发生的民事纠纷案件则与物

业管理部门无关。

参考文献：

[1]邱冰.营改增对物业管理企业纳税筹划的影响[J].财会学习,2018(03):96-97

[2]李能.物业管理企业不同发展阶段人力资源管理[J].中国集体经济,2018(04):114-115.

[3]刘涛.社区管理与物业管理的融合创新模式分析[J].中国市场,2018(03):138-139.

[4]珠海经济特区物业管理条例[N ].珠海特区报,2018-01-28(007).

[5]菏泽市物业管理条例[N].菏泽日报,2018-01-26(004).

生态足迹模型是由加拿大生态经济学家Rees和Wackernagel在20世纪90年代提出，是一种衡量区域可持续发展程度的定量方法。该模型通过核算特定区域内人类对自然资源的消耗量以及吸收其产生的废弃物所需生物生产性土地面积，与该地区土地自然生态承载力进行比较，来评估区域的可持续发展状况。生态足迹模型因其概念形象、方法科学、操作简单、评估结果可比、资料容易获取等特点，在国内外得到普遍应用。徐中民最先将生态足迹这一概念引入中国，详细介绍了生态足迹的计算方法、核算科目、优缺点等，并对其应用范围提出了展望。在此基础上，国内专家学者，纷纷使用这一模型对全国各地区的生态足迹状况进行分析研究。陈敏分析了中国1978-2003年间的生态足迹动态变化，发现在这一时段内，中国的人均生态足迹持续上升，增长率达77.2%。赵正计算了北京市2010年的生态足迹，认为北京市的生态赤字情况较为严重，这将阻碍北京市可持续发展战略的实施。近年来，该理论被广泛应用到国家、省、市甚至县域尺度上以及旅游、水域研究等方面，但将京津冀经济圈作为整体研究的文献却少之又少。京津冀地区作为我国北方重要的经济政治文化中心，又是中国的“首都经济圈”，研究该地区的可持续发展状况具有重大意义。

一、生态足迹模型

(一)生态足迹计算方法

根据Wackernagel提出的计算方法，生态足迹、生态承载力及生态盈余(赤字)的计算公式分别为：

生态足迹：

生态承载力：

生态盈余(赤字)：

(完整版)商业物业管理委托服务合同

商业物业管理委托服务合同范本 委托方（以下简称‘甲方’）： 地址： 法定代表人： 受托方（以下简称‘乙方’）： 地址： 法定代表人： 根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿协商一致的基础上，鉴于甲方希望委托乙方担任的物业管理单位，乙方愿意接受该委托，对实行专业化的全权委托物业管理服务，甲、乙双方共同 于年月日在中国市签署物业管理服务合同如下，以共同遵守。 一、物业基本情况

1.1 物业名称： 1.2 物业地址： 1.3 物业类型： 1.4 物业权证（预售许可证/销售许可证/房地产权证）： 1.5 物业总建筑面积： 1.6 物业四至及状况： 1.7 上述基本情况如果与市有关政府部门出具的相关证书、测量报告等文件所记载的内容不符的，则应以政府部门的文件为准。 1.8 甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为提供专业物业管理及服务。乙方是物业管理方面的唯一受托人。 1.9 乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为提供专业物业管理及服务。 1.10 乙方为甲方、本物业的全体业主和物业使用人提供服务，并应对其承担相应的管理责任。 1.11 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

二、物业管理服务范围及事项 2.1 该物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的维护、保养和管理。 2.2 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、供配电系统、供暖系统、给排水系统、中央空调系统、公共照明、闭路电视系统、安全秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系统、临时应急供电系统、车库收费系统等。 2.3 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、内外停车场等。 2.4 该物业自动化系统的维护保养和管理。包括：中央空调机组、电梯、监控消防报警系统、楼宇自动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、停车场管理系统、会议电视系统、办公自动化系统、综合布线系统、收集型号增强系统、变配电设备系统、上水（冷热）变频供水系统。 2.5 安全秩序与消防管理，其中包括：维持该物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。

商业物业管理配置标准.

商业物业项目管理配置标准 一、人员配置 1、组织架构 2、配置标准

3、岗位职责 （1）项目经理岗位职责 a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度； b) 负责制定本项目经理部的各项规章制度、工作标准、工作流程等； c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、工作总结、年度预算以及工作目标等； d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等； e) 协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户（包括公共关系、能源配套等）； f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核； g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作； h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作；

i) 负责本项目安全工作管理； j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理； k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作；l) 其他日常及突发性工作的处理； m) 完成领导交办的各项工作。 （2）维修组长岗位职责 a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管理制度、工作标准等，对项目维修实施全面管理； b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批； c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况； d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质； e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施； g) 负责项目各种突发事件紧急预案的具体编制与实施工作； h) 负责组织本部门员工协助项目部的其他工作； i) 完成领导交办的各项工作。 （3）保安组长岗位职责 a) 负责建立健全保安部各项管理制度，对物业辖区的治安、消防、车辆交通管理工作实施全面管理； b) 负责制定保安部的年度工作计划、年度预算、各项目保安管理方案等，报公

关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》解读 为了进一步规范物业纠纷案件的审理，2009年5月15日最高法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。此司法解释的出台，明确了一些存在争议的问题，为妥善审理物业纠纷案件提供了更详尽的法律依据。笔者将在下文中解读其中关于物业收费的内容，希望能为物业收费纠纷的审判提供一点帮助。 一、物业收费纠纷的概念和特点 物业收费纠纷是指物业服务企业在向业主收取物业服务、供暖、供水、供气等费用时，由于双方对物业收费的标准，范围和数量存在争议而产生的纠纷。 物业收费纠纷案件一般具有以下特点：第一，涉案人数众多，如果处理不好，容易造成群体性事件的发生；第二，案件数量大，案情较为简单，标的额较小，占用大量审判资源；第三，案件判决的比例较高，调解难度大；第四，在诉讼中，业主处于劣势地位，缺乏证据意识，常因举证不能而面临败诉的风险。因此，妥善审理物业收费纠纷，正确引导诉讼，关系到人民群众的切身利益，关系到社会的稳定以及和谐社会的构建，是人民法院在审判工作中必须重视的问题。 二、物业收费纠纷产生的原因 物业收费纠纷逐年增多，除了公民的法律意识不断增强，愿意通过法律手段解决纠纷的原因以外，还存在以下几个方面的因素： （一）改革进程中历史遗留问题的影响 在计划经济时代，业主的物业费大多是由其所在的单位交纳。改革开放以后，原来由单位买单的物业费改由个人负担，好多业主在收到法院的传票的时候都是一头雾水：“他凭什么起诉我啊，我又没跟他签订合同？”但由于物业服务企业确实提供了相应的服务，业主也客观上享受了此种服务，又提供不出合适的证据来证明自己有“正当理由”拒付物业费，而且业主们对物业服务企业不满，又没有通过业主大会解聘物业服务企业。因此二者之间存在事实合同关系，法院多据此理由判决业主败诉。败诉的业主们大多都不能理解，质疑法院判决的公正性。 （二）物业服务企业乱收费引发的纠纷 物业服务企业违反物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章的规定，常以物业服务成本增高，物价上涨等原因擅自改变现有的收费标准，扩大收费的范围或者重复收

中小企业管理常见问题清单

中小企业管理常见问题清单 一、战略模糊或缺乏长远性 战略是企业的发展方向，如果模糊不清，就会做很多无用功，如果缺乏长远性，企业就没有发展前途。我在做咨询的过程中发现，很多中小企业重视战术，忽视战略，是比较常见的现象。比如，有的企业认为，销售人员、经销商谁的业绩高谁就是老大，政策就应该向谁倾斜，这就是战术行为。 二、组织结构与战略脱节 我在做咨询的过程中发现，很多中小企业的组织结构层级过多，机构重叠，效率低下，无法有效承接企业战略。组织结构如同人的骨骼，如果不强壮，就没有力量。企业战略决定组织结构，我们一定要从上往下思考，而不是本末倒置。 三、权力集中，什么都是老板说了算 我们一再强调，战略决策可以“独裁”，战术决策必须下放，否则各岗位的工作效率一定是低下的，成本也是最高的。不少企业的战术决策都是层层批示、层层汇报，老板“一支笔”说了算。比如，有的企业奖励员工一块钱都需要老板批准。 四、没有计划或计划随意 “预则立，不预则废。”这是非常简单的道理。不少中小企业做事要么没有计划，要么就是很随意，工作开展基本都是靠开会，一个星期可能有三天都在开会，并且还没有什么结果。做事情一定要计划，否则就无法应对变化。 五、流程成了脱缰的野马 流程就是做事的先后秩序。只要企业存在就有流程，很多中小企业的流程是混乱的，是杂乱无章的，成了脱缰了野马，增加了企业的成本，吞噬了企业的利润。董事长、总经理必须清楚全公司的运作流程，部门经理必须清楚本部门的运作流程，员工必须清楚本岗位的运作流程，否则是无法做好管理的。 六、分配机制不合理 不少中小企业的员工薪资与业绩无关，与企业的整体效益无关，这样的分配机制是没有持续激励性的。管理的核心命题是利益共享、利益分配。稻盛和夫主张，企业利润三分之一归员工，三分之一归经营者，三分之一归所有者。 七、团队缺乏战斗力、凝聚力

商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准

商业物业管理指导手册 重庆市金科物业服务有限公司 二〇一四年三月

商业物业管理指导手册 目录 一、商业物业组织架构 (1) (一)组织架构 (1) (二)人员配置 (2) 二、商业物业的前期管理 (6) (一)项目设计阶段 (6) (二)项目施工阶段 (9) (三)商业物业管理准备阶段 (9) 三、商业物业验收标准(供参考) (10) (一)项目公共配套设施 (10) (二)装修 (11) (三)主力店铺验收标准(行业参考,以商家定制为准) (11) 四、商业物业交房流程 (20) (一)业主交房流程 (20) (二)注意事项 (22) 五、客户服务 (22) (一)物业服务人员 (22) (二)物业档案管理 (23) (三)商家进驻与离场 (23) (四)服务接待 (24) (五)客户意见管理 (24) (六)走访回访 (25)

(七)标识管理 (25) (八)内外联系 (27) (九)客户关系维护 (28) (十)财务管理 (28) (十一)租赁业务管理 (29) 六、环境管理 (29) (一)室外区域 (29) (二)室内区域 (30) (三)保洁服务标准 (31) (四)绿化管理 (41) 七、工程管理 (42) (一)基本要求 (42) (二)装修管理 (43) (三)报修服务 (60) (四)维护管理 (61) (五)供配电系统 (62) (六)紧急供电系统 (63) (七)广播与背景音响系统 (64) (八)安全监控系统 (64) (九)巡更系统 (65) (十)停车场管理系统 (65) (十一)消防报警与灭火系统 (66) (十二)给排水系统 (68) (十三)空调系统 (69) (十四)电梯、自动扶梯 (70)

物业管理过程中的热点法律问题精华版

物业管理过程中的热点法律问题 第一部分与物业管理服务费相关的法律问题 一、物业管理费的支配权问题 我们平时经常会遇到这样的纠纷，当物业企业公司当年度物业管理收支情况后，特别是在当年度费用盈余比较多的情况下，很多业主就会提出意见，说物业管理费是我们缴纳的，既然还有这么多剩余，那就应当退还给我们或者抵充下年度物业费；但作为管理企业，则认为物业费是我的收入来源，应当属于我物业企业支配，有盈余应当属于我物业公司所有，与业主无关的，大家各执一词，于是产生纠纷。 对于物业费的支配权问题，处理原则主要看一个问题：物业公司服务的收费方式。 包干制收费，指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈亏均由物业公司承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业公司按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，业主及业主委员会无权干涉其使用情况，只是物业公司需要定期公布物业管理费的使用情况，供业主监督。 酬金制收费，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在酬金制下，物业公司向业主收取的物业管理服务费分成两个部分：物业服务支出和物业服务公司的报酬。物业服务公司的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度，这是实行酬金制的核心。而物业服务支出则属于代管性质，其所有权归全体业主所有，预算支出的钱没有花完，剩下的应属业主所有；如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。因此，在酬金制下，物业管理费中除酬金部分外其他部分的支配权就属于业主所有，结余部分应返还业主或按业主指定的用途使用，物业公司是无权自行支配的。 二、业主是否有权拒交物业管理费？ 拒交理由：小区脏乱差、小区配套设施不到位、房子质量差、小区周围商业太扰民管理不行、周围业主有违章搭建要管理、别人家的狗咬了我们狗或小孩了，你要处理，不然我交物业费，有的说我的车位没落实，你们要落实等等，各种各样理由都有；有的说我还没入住呢，等入住后我再交。 处理此类纠纷要分不同情况作出处理： （1）属于业主无理拒绝交费情形的，这比较简单，这就明显是属于业主的违约行为，物业企业有权向业主进行全额追讨，必要时可以通过诉讼方式追讨，并可要求承担延期交费的违约责任； （2）如果是因为物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则业主拒绝交费，现在司法实践中认为这是一种行使合同抗辩权的行为，符合合同法的规定，是业

浅谈——中小企业人力资源管理存在的问题及对策

浅谈——中小企业人力资源管理存在的问题及解决方法社会工作系班级：人管0933班学号：0921053319姓名：林姣姣 【摘要】改革开放以来，我国的经济飞速的发展，中小企业迅速崛起，并得到快速的发展和壮大，对我国的国民经济作出了重要的贡献，在我国国民经济中占有重要的地位，而我国中小企业在人力资源管理方面尚存在诸多问题,并在一定程度上成为制约企业发展 的瓶颈。下面将从中小企业人力资源管理的现状入手进行分析，并提出解决对策。 【关键词】中小企业人力资源管理人才 一、中小企业人力资源管理现状 中小企业在国民经济中的地位和作用是十分重要的。目前在我国,中小企业在全国工业总产值和实现利税中分别占到60%和40%左右,而且中小企业还提供了超过70%的城镇就业机会。为保持我国国民经济的健康快速发展和扩大社会就业率做出重大贡献,大力发展中小企业具有重要意义，但是，我国的中小企业仍处于发展初期，整体层次不高，竞争力较弱。近年来，随着市场机制的日益完善，中小型企业自身的局限性逐渐暴露出来，一个较为突出的问题就是人力资源管理。我国中小企业的主要特点是量大、面广、起点不高，多集中于劳动密集型产业，由于发展速度过快、企业数量巨大、生产规模多样、经营种类繁多等原因，使得中小型企业管理水平有限，人力资源管理水平更是跟不上企业发展的步伐。企业如何加强人力资源管理，发挥员工的主动性，挖掘员工的潜力，共度过难关，是我们许多中小企业当前急需解决的问题。 二、中小企业人力资源管理存在的问题及分析 1、人才整体专业素质不高，结构不合理，流失严重。高素质的管理人才和高水平的技术人才的缺乏已严重制约了我国中小企业的健康发展。据国家中小型企业发展战略研究中心的一项问卷式调查显示：在接受调查的156家企业中，具有大专及以上学历人员共计4235人，占全部企业总人数的9.6％，其中，技术人员大专及以上学历人员有2097人，管理人员有1792人，两者合计3889人，占企业大专以上学历人员总数的91.8％，结构十分不合理。而且几乎所有中小企业都存在员工流失问题，流失的大多数为企业发展所需的关键性人才，知识型、年轻型员工成为流失主体，其中最不稳定的是刚接收的大中专院校

商业管理及商业物业管理顾问服务合同

商业管理及商业物业管理顾问服务合同 第一章 总则 第一条：本合同双方 委托人： ****** 公司 法定代表人： *** 联系地址： ************************ 联系电话： ********* 受委托人： ******************************** 法定代表人： *** 联系地址： ******************************** 联系电话： ********* 甲方为本合同专案的发展商。在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方为所其坐落于中华人民共和国 ** 市**区命名为 **广场（英文命名 ******* ）的物业（以下简称 “该项目” ）委托乙方提供商业管理及商业 物业管理顾问服务。甲乙双方本着平等、互利、互谅、互让的精神，于 _______________________________ 年 月 日订立本合同。 第二条：项目基本情况 2.1 该项目名称 ****************** 2.2 该项目地址： ************************************ 2.3 该项目概况： 该项目位于 ****** ，发展计划包括 影业娱乐、商场的综合地产项目。项目总建筑面积约 ________平方米。 第三条：服务受益人 乙主所提供的商业管理及商业物业管理顾问服务的受益人为本合同委任期内实施具体管理该商业项目 的**** 商业经营管理有限公司和 **** 物业管理有限公司，服务受益人必须履行本合同及承担相与的责任。 第二章 委 托事项 第四条：服务范围 乙方根据该项目在合同期限内的发展计划，以该公司之国际管理经验，以有效务实的方式协助及配合 甲方为该 项目提供全面、高质量的服务。 4.1 乙方的商业管理顾问服务具体范围明确在本合同附件（一） 。 4.2 乙方的商业物业管理顾问服务具体范围明确在本合同附件（二）及附件（三） 第五条：权责关系 5.1 乙方将按明确在本合同附（一）和本合同附（二） 5.2 双方关系架构明确在本合同附件（四） 。 第三章 委任条款 、（三）的具体范围提供顾问服务。 第六条：委任期限 委任期限为期两年，由 年 月 日起至 方如续订合同，应在合同期满前 2 个月向对方提出书面意见。 年 月 日止。委任满，本合同自然终止。任何一 第七条：服务费用及支付方式 7.1 双方同意商业管理顾问费用及支付方式如下：

商业物业管理服务规范

商业物业管理服务规范 1 基础管理 1.1 物业服务人员 1.1.1 物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证.上岗。 1.1.2 物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方行为规范。 1.1.3 物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。1.1.4 在办公服务区域张贴管理服务人员架构图(姓名、照片、职位)。 1. 2 物业档案管理 1.2.1 建立完善的物业管理档案(包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、业主/使用人资料、物业租赁资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等)。 1.2.2 规范保管和移交物业管理所需资料。 1.3 制度建设 1.3.1 物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。1.3.2 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 1.3.3 根据物业特点制定完善的物业管理方案和工作流程。 ，并有具体的落实措施和考核办法。内容句括: --质量管理制度； --岗位职责制度； --财务管理制度； --绩效管理制度；

--员工培训制度； --安全管理制度； --档案管理制度； 2客户服务 2.1进驻和离场 ，服务人员应按规定程序及时受理: --结清前期物业管理费用。 --提供服务手册，指引商户填写和提供进场资料，讲解商场管理规章，并建立商户档案。 --提供水电气空调等服务，与商户确认有关读数。 --门匙交收。 ，服务人员应按规定程序及时受理: --结算各项物业管理费用和水电气等费用。 --指引商户填写撤场资料。 --对于商户的室内装修拆除告知禁止行为。 --最后联同业主和商户对商铺进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。 2.2 装修管理 2.2.1 配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟(气)、排污、外造型、店招展示等相关要求。

物业管理纠纷的若干法律问题

浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为

中小企业发展中的常见问题

中小企业发展中的常见问题 一、管理与用人 家庭（家族）制管理。老公管生产，老婆管财务做销售。企业的整体规模已经发展到相当水平，但管理水平还停留在相对十分滞后的原始阶段。有些企业引进了不少的职业经理人，但能够留下来或长期做下去的不多。企业的家族氛围浓厚，除了对职业经理人能力方面的要求外，他们还必须把握企业管理和家族成员之间的微妙关系。但这种能够左右逢源的人很少。家族化的企业结构大大地束缚了职业经理人的能力发挥与工作激情。还有部分企业老板对经理人历经千辛苦做出来的方案看一眼后就束之高阁，或在某些方面出了问题后不做任何的调研和研究自己就拍脑袋决定拿出解决方案，全然不顾后果，或者说根本不知道企业聘请的经理人是来干什么的，这样对经理人的打击就特别大，因为人都有一种自我表现的欲望，在一个新环境里都想做出来一点成绩，被别人认可。而老板的一些做法就是太武断，让经理人有一种不被认可的感觉，导致了好多职业经理人频繁跳槽，同时企业也蒙受了损失。 二、机会把握（机会困惑） 一般成长型企业，没有流程的时候非常混乱，加入各种规章制度严格执行时就会变的官僚化而产生很多问题。另外一点就是机会的误区。我们会不断的发现，每天都有发展的机会，今天A产品做的很好了，就认为B产品一定能做的很好，B产品做的好了，就认为C产品也一定能做好。这种机会观念造成的问题非常之多（或者说叫品牌的盲目延伸）。当机会出现的时候，企业的其他资源也要跟上，作为一个成长型的企业，本身很多问题已经处理不好了，所以这个时候就应该坚决的拒绝机会，但是浙江的好多企业却与此是背道而驰。 三、人才误区 江西的很多私企老板，经常抱怨企业招不到高素质、高水平的员工，尤其是做销售的人员。我遇到的几个老板，包括我曾经在浙江一家企业任副总的老板，都跟我谈过人员紧张的问题。我就职的那一家老板曾让我到其他企业去“挖人”。这一想法也不是不可取，但是他们都不明白“好的人员不是招来的，而是企业培训出来的”。实际上他们不是不愿意去培训人员，而是企业的高速发展没有给人员培训留下足够时间，另外，老板们认为企业把人员培训出来以后，留不住这些人员。再之，他们也不是很重视对人员的培训。 四、竞争盲点 企业要生存、要发展，就要参与市场竞争，要竞争就要有独到的竞争优势，也就是企业的核心竞争力。那到底什么是企业的核心竞争力？如何打造企业的核心竞争力？这两个问题也是困扰着江西众多私企老板而始终没有明确答案的问题。好多企业比较注重产品的初期研发、中期生产，却忽略了主要的后期营销。固然，产品本身的特性和质量非常重要，但这是一个“好酒也怕巷子深”的时代。你是拥有一流的研发人员、一流的生产设备，但怎么能把这些转化成市场竞争优势？简单而又是私企最不注重的答案——营销。参与市场竞争，可以是产品的特性、质量、外观、功能、技术等等，但是核心竞争力还是打造——营销。如何打造？就是私企老板的观念了！！ 您好，提供一篇关于中小企业管理中存在的问题及对策的论文，供参考。 中小企业管理中存在的问题及对策 摘要：改革开放近30年来,我国中小企业发展迅速,规模越来越大,已经成为促进我国经济增长的一支重要力量。然而目前中小企业在发展过程中也暴露出许多问

商业物业服务合同(标准版)范本

Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 商业物业服务合同

编号：FS-DY-20656 商业物业服务合同 甲方： 法定代表人： 地址： 联系电话： 乙方： 法定代表人： 资质等级：，证书编号： 地址： 联系电话： 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就(物业名称)的前期物业管理服务事宜，订立本合同， 商业物业服务合同。 第一条本合同所涉及的物业基本情况 物业名称：____

物业类型：____ 座落位置：_____区/县____乡/镇路_____弄_____号 四至范围(规划平面图)： 总建筑面积：____平方米其中住宅____平方米。 物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。 第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。 (一)物业共用部位的维护 (二)物业共用设施设备的日常运行和维护 (三)公共绿化养护服务 (四)物业公共区域的清洁卫生服务 (五)公共秩序的维护服务 (六)物业使用禁止性行为的管理 (七)物业其他公共事务的管理服务 (八)业主委托的其他物业管理服务事项。 第三条物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

商业物业服务标准.

商业物业管理服务规范 I

目录 1基础管理 (1) 1.1物业服务人员 (1) 1.2物业档案管理 (1) 1.3制度建设 (1) 2客户服务 (1) 2.1进驻和离场 (1) 2.2装修管理 (1) 2.3报修服务 (2) 2.4服务接待 (2) 2.5客户意见管理 (2) 2.6客户关系维护 (2) 3环境管理 (2) 3.1室外区域 (2) 3.2室内区域 (3) 3.3绿化管理 (3) 4房屋及设施设备管理 (3) 4.1基本要求 (3) 4.2供配电系统 (4) 4.3维护管理 (4) 5秩序维护服务 (5) 5.1资料档案 (5) 5.2人员出入管理 (5) 5.3宠物控制 (5) 5.4车辆管理 (5) 5.5货物装卸管理 (5) 5.6监控管理 (5) 5.7巡逻管理 (6) 5.8清场管理 (6) 5.9大型活动保障服务 (6) 5.10消防管理 (6) 5.11应急管理 (7) 错误！未定义书签。 II

商业物业管理服务规范 1 基础管理 1.1 物业服务人员 1.1.1 物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。 1.1.2 物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方，行为规范。 1.1.3 物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。 1.1.4 在办公服务区域张贴管理服务人员架构图（姓名、照片、职位）。 1.2 物业档案管理 1.2.1 建立完善的物业管理档案（包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、业主/使用人资料、物业租赁资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等）。 1.2.2 规范保管和移交物业管理所需资料。 1.3 制度建设 1.3.1 物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。 1.3.2 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 1.3.3 根据物业特点制定完善的物业管理方案和工作流程。 1.3.4 制定完备的内部管理制度，并有具体的落实措施和考核办法。内容包括： ——质量管理制度； ——岗位职责制度； ——财务管理制度； ——绩效管理制度； ——员工培训制度； ——安全管理制度； ——档案管理制度； 1.3.5 按国家有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。 1.3.6 按照国家有关规定或合同约定公布物业服务费用的收支情况。 2 客户服务 2.1 进驻和离场 2.1.1 商户进驻时，服务人员应按规定程序及时受理： ——结清前期物业管理费用。 ——提供服务手册，指引商户填写和提供进场资料，讲解商场管理规章，并建立商户档案。 ——提供水电气空调等服务，与商户确认有关读数。 ——门匙交收。 2.1.2 商户离场时，服务人员应按规定程序及时受理： ——结算各项物业管理费用和水电气等费用。 ——指引商户填写撤场资料。 ——对于商户的室内装修拆除告知禁止行为。 ——最后联同业主和商户对商铺进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。 2.2 装修管理 2.2.1 配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟（气）、排污、外造型、店招展示等相关要求。 2.2.2 对装修材料、风格、道具的选用，按照业主方或经营方的统一规定进行审核。 2.2.3 涉及到特殊经营的业态，必须办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等书面的专项批复。 1

物业管理公司法律顾问服务方案(知识分享)

物业管理公司法律顾问服务方案本律师团队从法律专业的角度，以相关的法律法规、法理、案例和多年的执业经验为基础，针对物业管理公司常见法律事务的特点，拟订法律顾问服务方案如下，请予教正： 一、法律顾问的人选 由对物业管理公司法律业务领域有相当研究的律师担任常年法律顾问，与贵司协商法律服务的具体事项，接受并全面负责贵司交办的各项法律事务。 另根据贵司法律事务的不同领域，指派其他相关专业律师协助处理。 二、法律顾问的职能 为贵司的经营管理提供有力的法律支持，规避和抵御法律风险，预防和解决法律纠纷，促进经营的规范、安全，保护公司财产和利益。 三、法律顾问的工作内容 （一）提供物业管理公司的筹建设立、产权结构、治理结构、分支机构、项目运作的科学化、法治化、安全化及股东权益的保障与实现等法律方案。 （二）参与有关洽谈，起草、审查、修改下列合同或文件： 1、前期物业管理的投标文件；

2、《业主公约》或《业主临时公约》； 3、《业主大会议事规则》； 4、《业主委员会组织办法及议事规则》暨《业主委员会章程》； 5、《物业服务合同》或《前期物业服务合同》； 6、有关房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，及维护区域内的环境卫生和秩序等方面的规章制度； 7、其他合同或文件。 （三）参与下列重大事务的策划、运作： 1、前期物业管理的早期介入、投标； 2、物业承接验收； 3、业主大会会议的召开； 4、业主委员会的换届选举； 5、日常物业管理活动。 对上述事务进行相关调查、研究，分析风险，拟订、论证实施方案，设置目标，跟踪、监督事务的发展，对出现的法律问题，及时提供律师建议协助解决。 （四）就贵司修订内部规章、制度出具法律意见，提供处理突发事件、员工违法乱纪行为及其他重大事件的法律依据，完善劳动合同、培训合同，防范劳务纠纷、工伤事故。 （五）完善贵司的风险防范制度、措施，协助建立员工（如

石家庄中小企业管理常见问题

《企业管理综合解决之道》系列文案之 石家庄中小型企业管理常见问题 （整理：郭伟君来源：本站整理发布时间：2012-3-1） 一个企业从成立到成长发展，再到成熟要经历一个艰难、痛苦而危险的过程。任何一家企业都会在不同时期遇到各种发展的问题与瓶颈，这些瓶颈往往是企业发展的拐点，成功突破则可进入更加广阔的发展空间，反之，则可能被残酷的市场淘汰出局，甚至在被市场淘汰前先自己垮了下来。 大企业遇到发展瓶颈或问题时因其组织严谨，经验丰富，往往能够从容面对，成功突破。而中、小企业，尤其是刚刚起步，甚至还在襁褓中的企业，往往对发展中出现的问题比较茫然，对其背后的危险性也认识不足。 如今全球的中、小企业平均寿命在逐年缩短。石家庄的企业更是如此，企业生存危机问题越发严重，而危机及问题也多在企业遇到发展瓶颈时开始出现。中、小企业常遇到的发展中的瓶颈与问题有哪些？企业应该如何应对与突破呢？笔者有如下浅见。 中、小企业发展中常遇到的12种问题 一、抱残守缺，不能与时俱进 18世纪西方发明了汽车，逐步对之前的交通工具——马车构成了严重的威胁。有两家马车生产企业面对威胁做出了不同的选择，其结果也截然不同。A马车厂在马车的外观与舒适性上大做文章；B马车厂则转向生产汽车。最终A马车厂随着马车退出历史舞台，也慢慢销声匿迹，而B马车厂则随着汽车的发展生意越做越大。这两个马车厂家的兴衰命运是由企业主对问题的不同理解决定的。A马车厂老板认为自己是生产马车的，汽车的出现对自己是个严重的威胁，是马车的竞争对手，A马车厂老板就想出各种办法对抗汽车；而B马车厂老板则认为自己是生产代步工具的企业，汽车取代马车，将是社会进步的必然结果，所以就果断放弃马车的生产，转为生产汽车，避免了被市场淘汰的厄运，并取得了跳跃式的发展机会。 随着社会的发展与进步，不断创新与淘汰是不可避免的，能够像B马车厂老板那样，抓住威胁背后的机遇，借势突破发展，将会获得成功。但在我国中、小企业中能够这样看问题的企业主很少，多数像A马车厂老板那样，守着昨日的辉煌，不肯顺应时代的发展，更不会发现其背后的机遇。违背市场发展的规律就如逆水行舟，终将被市场淘汰。 二、成也萧何败也萧何，过于依赖过往的经验 输在过分相信曾经成功经验上的大企业很多，中、小企业就更多。中、小企业多是靠抓住机遇，果断行动，敢打敢拼，机动灵活，获得了最初的成功与原始积累。但随着企业的发展壮大，市场情况更加复杂，没有系统科学的战略决策体系，依然仅靠老板拍脑瓜做决策，难免出现决策失误。而对于中、小企业而言，一个重大决策的失误就可能是致命的。那些靠经验主义失败的大企业我们都清楚，就不去说他们了，拿一个我们身边的小企业为例：福源木材加工厂赵总，抓住了市场的机遇。企业得到了快速的成长，赵总为了继续扩大生产，打算引进几台新设备，每台价格150万左右，这是一次风险性很大的投资。福源家私长的营销https://www.sodocs.net/doc/7817488268.html,部门通过市场调研，认为该新设备所生产的产品市场前景难测，不宜此时购买，而赵总则认为这是一个难得的机遇，等待市场情况明朗后，机会就错过了。于是，力排众议，购进了3台新设备。可半年后市场对这种机器生产的产品一直没有更大的需求，而这种新型机器本身还存在设计缺陷，最后赵总以台/30万的价格将设备全部卖掉，大伤元气的公司从此一蹶不振。 在市场中积累的经验与直觉是非常珍贵、有价值的，在市场中具有很强的指导性，但若不能结合现代管理营销中的科学手段，进行客观科学的决策，在杂多变的市场中，仅靠经验与直觉难免失误。

商业物业管理委托合同范本

物业管理委托合同书 甲方(委托方)：_________ _ 乙方(委托方)：________ __

第一章总则 第一条合同双方 委托方（以下简称甲方）： 受托方（以下简称乙方）： 根据国家有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就甲方开发的商业项目的物业管理委托事宜，特订立本合同。 第二条双方的合作均以合作备忘录的形式载明所委托运营管理的商业物业基本情况（物业类型、座落位置、四至、占地面积、建筑面积）、委托事宜、工作内容、经济指标、工作进度、标准描述以及其它合作事宜，合作备忘录一经双方确定后即作为本合同的附件，与本合同具有同等效力，但如因实际操作和市场变化时需要对原合作备忘录进行修改或调整时，双方均应予认同。 第三条乙方提供服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。 第四条按照公司战略规划，双方的合作包括但不局限于：市场调研、选址立项、规划设计、招商租赁、营销策划、销售代理、客户服务、进场管理、物业服务等等。 第五条本合同书中使用的全部标题仅为行文方便，不应被用作解释本合同书下双方的权利和义务。 第二章物业委托管理事项 第六条结合项目地块实际情况进行项目市场调研及分析，提供项目客户定位、产品定位（提供项目概念性规划），提供项目运营模式、销售通路、开发建议及项目经济评价，为甲方开发项目提供决策依据。 第七条以客户（商家）的需求特征为出发点，充分考虑商圈特征、产品定位、商户定位、价格定位要素，确定并执行项目招商和销售策略和计划。

第八条以追求经营利益最大化为目标，设定商业运营和管理模式，规范管理过程，提高管理效率和水平，实现良性经营。 第九条物业建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。 第十条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵、楼内消防设施设备、电梯、智能化设备、供电供水设备。 第十一条市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。 第十二条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 第十三条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业性广告、文化体育娱乐场所。 第十四条公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十五条交通与车辆停放秩序的管理。 第十六条维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。 第十七条管理与物业相关的工程图纸、业主资料、用户档案与竣工验收资料。 第十八条组织开展商业促销与文化娱乐活动。 第十九条负责向业主和物业使用人收取下列费用 1、物业管理服务费； 2、停车管理费； 3、房屋装修垃圾清理费。 第二十条业主和物业使用人商铺自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

商业物业服务标准作业指引.docx

商业物业服务标准作业指引 目录 1?目的 (4) 2?适用范围 (4) 3?职责 (4) 4?术语与定义 (4) 5?关键活动描述 (5) 5.1 基本要求标准 . (5) 5.1.1管理机构与人力资源配置 . (5) 5.1.2基本服务标准 . (6) 5.1.3基础管理基本要求 (6) 5.2 物业前期介入及接管 . (7) 5.2.1前期准备及市场调研. (7) 5.2.2优化项目设计 . (7) 5.2.3费用测算 . (7) 5.2.4营销配合 . (8) 5.2.5建筑本体及配套设备设施的工程管理 (8) 5.2.6物业验收 . (9) 5.2.7商铺进场装修 . (9) 5.3 客户服务 . (9) 5.3.1进驻和离场 . (9) 5.3.2装修管理 . (10) 5.3.3服务接待 . (10) 5.3.4客户投诉受理 . (10) 5.4 报修服务 . (11) 5.5环境管理 (11)

5.5.1室外区域 . (11) 5.5.2室内区域 . (11) 5.5.3绿化管理 . (11) 5.5.4保洁服务 . (12) 5.6 设备运行管理 . (16) 5.6.1基本要求 . (16) 5.6.2变配电系统 . (16) 5.6.3应急供电系统 . (17) 5.6.4广播与背景音响系统 (18) 5.6.5安全监控系统 . (18)

5.6.6巡更系统 . (19) 5.6.7停车场管理系统 . (19) 568消防报警与灭火系统 (19) 569给排水系统 (21) 5610空调系统 (22) 5.6.11电梯、自动扶梯 (23) 5.6.12照明系统 (24) 5.6.13避雷系统 (24) 5.7公共设施日常维修服务 . (24) 5.7.1房屋本体公共部分维修养护周期及标准 (25) 5.7.2室外公共设施维修养护周期及质量标准 (27) 5.8标识管理 . (28) 5.9安管服务 (28) 5.9.2人员及物品进出管理 (28) 5.9.3巡视 (29) 5.9.4清场管理 . (29) 5.9.5监控 (29) 5.9.6车辆停放服务 (30) 5.9.7货物装卸管理 (31) 5.9.8突发公共事件处置 (31) 5.9.9消防安全 . (31) 5.9.10安全生产与灾害预防 (32) 5.10大型商业活动保障及配合服务 (32) 5.11客户沟通 (32) 5.12服务品质监控 (33) 6 支持文件 (33) 7 相关工具 (34)

中小企业发展中存在的问题与对策-1

中小企业发展中存在的问题与对策 篇一：我国中小企业管理中存在的问题及对策 我国小企业管理中存在的问题及对策 摘要： 随着我国市场化程度的不断提高, 小企业数量不断增加，这不仅是扩大就业机会, 增加财政收入, 繁荣市场的短期政策选择, 也是建立健全社会主义市场经济体制, 实现国民经济可持续发展的长期需要。但由于中小企业本身的局限，小企业在发展过程中也暴露出许多问题。本文就小企业管理方面的问题予以探究，并提出对策。 关键词：小企业管理问题对策 一我国中小企业在当前管理中存在的问题 （一）小企业融资中存在的问题 1．以内部融资为主,企业内部留存收益的积累是有限的, 随着企业自身生产的不断扩大, 内部融资极大地制约了企业的快速发展。2.外部融资困难,银行贷款是外部融资的重要渠道。虽然中小企业与金融机构之间已普遍建立了较为稳定的合作关系, 但由于企业规模相对较小、经营变数多且风险大、信用能力较低等一系列原因, 使得外部融资约束高于大企业。3.融资成本较高。调查结果显示, 目前我国中小企业融资成本一般包括贷款利息、基本利息和浮动部分, 浮动幅度一般在20%以上 （二）小企业资金管理中存在的问题

筹资管理效率低：1、筹资决策不科学，筹集资金不合理小企业的财务管理人员一般缺乏系统的、专业的财务管理知识，经常会由于错过了最佳的筹资时间而增加了企业的筹资成本，或者是由于没有在预定的时间内筹得足够的资金，而影响企业的正常生产经营活动。2.筹资渠道不畅，融资方式单一。小企业主要就是通过银行贷款和商业信用筹资，另外由于小企业经营风险较高，偿债能力较低，小企业可筹得的银行贷款也非常有限，所以目前我国小企业的筹资主要依靠商业信用方式。3营运资金运转不灵对货币资金管理不严，造成资金闲置或不足.应收账款回收困难，造成资金周转缓慢.存货控制薄弱，造成资金呆滞. （三）小企业信用低 中小企业信用意识较差中小企业普遍缺乏信用基础, 信用观念薄弱。中小企业一般都没有完善的管理体制, 它们的管理模式比较简单, 它们只是期望能获得更多的利益,期望企业的短期利益, 不在乎企业失信是否有损企业的名誉, 是否妨碍企业的长远发展。中小企业信用缺乏现象普遍存在。中小企业没有可行的长远战略规划企业要想发展, 给自己定位和制定一份长远的战略规划是少不了的。但在我国, 中小企业一般没有战略规划, 这导致中小企业在中不清楚自己的定位, 不能明确自己的使命和目标, 发展盲目对政府信用的缺少大量的中小企业向政府提供虚假的财务报告,以达到其逃税避税、少纳税或者不纳税的目的, 有的企业甚至通过虚假的出口行为向国家骗取出口退税, 造成大量政府资金的流失。生产信用缺失主要表现