土地等级分类和建设标准

3.1 城市用地分类和适建范围

3.1.1 城市用地分类适用于长沙市各阶段的城市规划编制和城市用地统计工作。

3.1.2 城市用地按土地使用的主要性质进行划分和归类。

3.1.3 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系。共分10大类、48中类、

84小类。

3.1.4 使用城市用地分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本

分类的全部或部分类别。

3.1.5 城市用地分类代号采用英文字母和阿拉伯数字混和型代号，大类采用大写英文字母

表示，中类和小类应各采用1位阿拉伯数字表示。本分类代码可用于城市规划的图

纸和文件。

3.1.6 城市用地分类和代号应符合表3.1.6的规定。

城市用地分类和代号表表3.1.6

3.1.7 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性原则。

3.2 城市建设用地标准

3.2.1 城市建设用地包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、

道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不包括水域和其

它非城市建设用地。

3.2.2 在编制和修订城市总体规划时，规划人均建设用地指标、规划人均单项建设用地指

标和规划建设用地结构应结合国家的有关规定，且都市区各片区之间宜根据实际情

况确定各项指标。

3.2.3 城市总体规划、分区规划用地汇总表宜采用表3.2.3的格式。

城市规划用地汇总表表3.2.3

备注：年现状城镇人口万人

年规划城镇人口万人

3.2.4 城市总体规划、分区规划的城市建设用地平衡表宜采用表3.2.4的格式

城市建设用地平衡表表3.2.4

备注：年现状城镇人口万人

年规划城镇人口万人

第4章居住用地规划标准

4.1 布局准则

4.1.1 居住用地应相对集中布局，避免零星小规模开发，形成一定规模的居住区、居住小

区或居住组团。

4.1.2 适度降低城市中心片的居住用地比例和人口密度。旧城区以改造棚户区为主，居住

用地比例不再增加，人口应逐渐向外疏散，以此提高人均居住用地标准。

4.1.3 在保证安全、卫生、效率的前提下，尽量实现居住与就业就近平衡。

4.1.4 居住用地的建筑布置，应综合考虑日照、采光、通风、防灾以及管理要求，避免烟、

气（味）、尘和噪声等造成的污染和干扰；居住建筑的间距应符合本标准与准则第

11章11.3的规定。

4.2 规划标准

4.2.1 编制和修订城市总体规划时，居住用地占城市建设用地的比例应控制在25%～32%；

其它层次的规划应因地制宜确定居住用地比例和人均居住用地标准。

4.2.2 对居住用地构成进行调控，以二类居住用地为主，适度控制一类居住用地比例，逐

步改造四类居住用地和“城中村”居住用地。

4.2.3 居住用地的配套设施标准按照本标准与准则第14章表14.3.2执行。

4.2.4 住宅区道路规划参照《城市居住区规划设计规范》有关规定确定。

4.2.5 编制居住区、居住小区和组团规划时，居住用地人均用地指标应符合表4.2.5的规

定。

注：住宅类型按层数划分为：1－3为低层；4－6层为多层；7－9层为多层；10层以上为高层，以下个条的规定同。

4.2.6 编制居住区、居住小区和组团规划时，应按表4.2.6格式进行用地统计。

居住用地统计表表4.2.6

居住用地规划主要技术经济指标表4.2.7

4.3 开发强度控制

4.3.1 居住小区和组团的开发强度应符合表4.3.1的规定。

居住用地开发强度控制指标表

注：各种住宅层数混合的居住小区和组团取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

4.3.2 零散用地开发控制

4.3.2.1 零散用地是指面积小于10000平方米、用于住宅开发时难以达到小区或组团规模

并独立进行设施配套的城市用地。

4.3.2.2 应严格控制零散用地作为居住用地的开发，面积小于3000平方米的零散用地不应

单独用于居住用地开发。

4.3.2.3 零散居住用地应依照相关的规划和技术规定、结合周围地区的设施配套情况确定

容积率和建筑密度。

4.3.2.4 零散居住用地的绿地率应大于25%。

4.3.2.5 零散居住用地应严格控制开发强度，建筑布置应符合第11章所规定的居住建筑间

距、退让和限高要求。

4.3.2.6 零散居住用地应配建足够的停车位，宜以地下解决为主。

4.3.3 城中村改造

4.3.3.1 城中村是指在城市建成区内，依据有关规定原属于农村的集体工商用地和原农村

居民宅基地。

4.3.3.2 城中村改造应成片进行，改造项目的用地规模不应小于20000平方米；但重要的

景观地段或整村改造的，可不受此规模限制。

4.3.3.3 城中村改造应严格控制开发强度，依照相关的规划和技术规定确定容积率和建筑

密度，住宅布置应符合本标准与准则第11章所规定的居住建筑间距、退让和限高

要求。

4.3.3.4 城中村改造应配备齐全的公共配套设施和市政基础设施，配建足够的停车位。4.3.3.5 城中村改造后的绿地率不应低于25%。

4.4 住宅区绿地

4.4.1 住宅区绿地由小区和组团内的公共绿地、宅旁绿地、配套设施附属绿地和道路绿地

组成，包括居民能够方便地进入、满足当地植树绿化覆土要求的地上或半地下建筑

的屋顶绿地。

4.4.2 新建住宅区的绿地率不应低于30%，其中二类小区绿地率不得小于35％，一类小区

绿地率不得小于40％，旧区改造不应低于25%；绿地面积计算方法按照国家有关规范执行。

4.4.3 基础栽植的大乔木、小乔木和灌木与住宅外墙的最小距离分别为5米、3米和1.5

米；应重视墙面垂直绿化、屋顶花园、阳台及室内绿化等多种绿化方式，加强绿色

空间与景观的相互渗透和联系。

4.4.4 地下及半地下停车库的掩土绿化应与整体绿化设计相结合，并按屋面与地面高差折

算计入绿地率。屋面与地面高差小于1.5米时，有效系数为1；屋面与地面高差大于

1.5米但小于6米时，有效系数为0.6；屋面与地面高差超过6米时，不计入绿地率。

4.4.5 住宅区公共绿地规划标准

4.4.

5.1 住宅区公共绿地总面积应根据居住人口规模确定，组团不应小于0.5平方米/人，

小区（含组团）不应小于1平方米/人；旧城改造可酌情降低，但不应低于相应指

标的70%。

4.4.

5.2 公共绿地宜结合小区或组团的社区体育设施和儿童游戏场地进行布置。

4.4.

5.3 居住小区公共绿地不应小于4000平方米，组团公共绿地不应小于400平方米；且

其中的绿化面积（含水面）不宜小于70%。

4.4.

5.4 公共绿地应有不少于1/3的绿地面积位于标准建筑日照阴影线范围之外。

第5章工业用地

5.1 布局准则

5.1.1 工业用地应能够方便、快捷地进入区域货物运输系统，如铁路、高速公路、航运等

交通系统和仓库、装卸场所及物流园区。

5.1.2 工业用地宜分类集中布局，组成相对独立的工业区和工业组团，并有利于工业区之

间的协作。有气体污染物排放的工业不应布置在城市上风向，有水污染物排放的工业不应布置在城市的上游地区。

5.1.3 二、三类工业用地应单独布置，不应与居住、公共设施等其它功能区相混合，并与

其它非工业用地之间保持一定的卫生距离，符合相关的防护距离规定和标准。

5.1.4 工业用地选址应避免破坏乡郊景色、郊野公园、集水区及环境易受影响的地区。5.1.5 高新技术园区宜布置在大学或科研机构较密集的地区，并有良好的基础设施及环境

条件。

5.2 规划标准

5.2.1 工业区宜成片开发，用地规模不宜小于30公顷。

5.2.2 工业区内的非生产性用地不得超过7%，禁止建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招

待所等设施，且非生产建筑面积不得超过总建筑面积的15%。

5.2.3 在生产性建设用地内，对生产工艺没有特殊要求的项目，不得建造单层厂房。建设

用地面积在0.2公顷以下的企业，其内部将不得安排非生产性建设用地。

5.2.4 工业区开发强度宜符合表5.2.4的规定

5.2.5 工业区按行业分类用地控制指标应符合《工业项目建设用地控制指标（试行）》的规

定。

5.3 工业区配套设施

5.3.1 一、二类工业内可配建一定规模的职工宿舍，三类工业区内及相邻地区严禁建设职

工宿舍。与一、二类工业用地相邻布置的职工住宅用地，其面积应计入居住用地。

5.3.2 职工食堂宜集中或分区集中设置，并应布置在污染源的上风向。

5.3.3 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不超过工业项目总用地面积的7%。

5.3.4 工业区停车场的设置应符合第15章15.

6.2有关规定。

5.3.5 周边地区市政设施不够完善的工业区应自建污水处理厂。

5.4 工业区道路

5.4.1 工业区主要通道，车行道宽度不宜小于15m，两侧人行道宽度不宜小于3.5m，道路

总宽度不宜小于22m，两侧有非机动车道时不宜小于32m。

5.4.2 工业区的次要通道的车行道宽度不宜小于7m，两侧的人行道宽度不宜小于3.5m，道

路总宽度不宜小于14m。

5.4.3 工业区防火通道及服务路不宜小于9m。

5.5 工业区绿地

5.5.1 工业区绿地包括工业区游园和工厂附属绿地。

5.5.2 不得建造“花园式”工厂或工业园区，工业企业内部绿地率原则上应控制在30％以

内，开发区、工业园区内总绿地率不超过35%。

5.5.3 工业区游园面积宜大于600m2，服务半径宜小于250m。

5.5.4 工厂附属绿地包括厂前区绿地、生产区绿地、厂区内部道路绿化和宿舍区绿地。5.6 高新技术园区

5.6.1 高新技术园区是以高科技产品开发为主，兼具科、工、贸性质的综合性产业功能区。

5.6.2 高新技术园区可安排一类和二类工业用地、教育科研用地、商业办公用地以及单身

宿舍用地等，不应布置三类工业用地。

5.6.3 高新技术园区的总建筑密度不宜大于25％，绿地率不宜小于35％。

6.1 布局准则

6.1.1 仓储用地选址应满足地势、地下水位、地基承载力等地质要求，并考虑与工业、居

住等其它功能区的相互影响因素。

6.1.2 应能够方便、快捷地进入区域和城市交通运输系统。

6.1.3 不同类型和不同性质的仓库宜分别布置在不同的地段，同类仓库宜集中布置。

6.2 规划标准

6.2.1 卫生防护标准

6.2.1.1 仓库用地与居住用地之间的卫生防护带应满足表6.2.1.1的规定。

6.2.1.2 仓储用地与疗养院、医院、高级住宅区、高新技术园区等环境质量要求较高的设

施和机构的卫生防护距离，宜按表6.2.1.1规定值增加1.5～2倍计算。

6.2.2 仓储用地内应严格控制职工宿舍和商业建筑的建设。

6.2.3 多层仓库区的建筑密度不宜超过40%，单层仓库区不宜超过50%；多层仓库的建筑容

积率不宜超过1.5。

6.2.4 普通仓库的总体设计应符合《商业仓库设计规范》（SBJ01－88）和《建筑设计防火

规范》（GBJ16－87）。

6.3 特种仓储用地

6.3.1 危险品仓库用地

6.3.1.1 选址应远离城市，并应符合环境保护和防火、防爆、防灾的要求，不同类型的危

险品仓库应相互分隔，不得混合存储，其相隔距离应符合相关规范及消防规定。

6.3.1.2 石油库选址应远离机场、重要交通枢纽、重要桥梁、大型水库及水利工程、电站、

变电所、军事目标和其它重要设施，其与城市居住区、大中型工矿企业和交通线

等的安全距离应符合《石油库设计规范》（GBJ74－84）的有关规定。

6.3.1.3 液化石油气、天然气的储存及煤炭和其它易燃物品的仓库选址、设计应满足消防

和环保的有关规定。

6.3.2 特殊仓库用地

6.3.2.1 选址应满足其对交通、用地以及安全等方面的特殊需求，避免对其它用地产生干

扰。

6.3.2.2 应远离生产有害气体、烟雾、粉尘等物质的工业企业及传染病医院、火葬场等用

地。

6.3.2.3 粮食储备仓库应布置在交通干线附近，与工业企业之间的卫生防护距离应达到工

业企业与居住区之间卫生防护距离的标准。