万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】

万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。

所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。

所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。

所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】

《内审条例》所称的基本原则为：

“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。

“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。

“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。

“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。

【审计机构及人员】

万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。公司审计负责人的任免由审计委员会决定。审计室的日常行政管理仍由总部负责，审计室主任、审计室主管的任免由审计负责人提名，由公司总经理任免。

审计室下设两个业务部，配备主任一名，副主任一名，主管（或相当于主管的主任审计师）二名，审计员多名。审计一部主要负责南片区（深圳、上海、成都等）地产系统和其他行业的审计工作以及部门综合性的事务，设一名主管，2-3名审计员；审计二部主要负责北片区（北京、天津、东北等）地产系统和其他行业的审计工作，设一名主管，2-3名审计员。

万科审计人员的招聘录用严格按照公司人事部的有关规定程序执行。万科公司赋予了审计人员较高的职权，同时也对审计人员的职业道德、业务素质、行为规范等有着严格的要求。对审计人员业务素质和专业水准的基本要求是：

审计室主任、副主任应具会计或审计专业本科以上学历，具有会计师或审计师以上专业技术职称，从事会计或审计工作十年以上，并具有丰富的审计工作经验、良好的领导才能和组织能力的人担任。

审计室主管要求会计或审计专业本科以上学历，具有会计师或审计师专业技术职称，从事会计或审计工作七年以上，并具有良好的工作经验，专业水平较高。

审计员要求大专或相当以上学历，从事会计、审计或工程项目预决算工作五年以上，并具有较好的工作经验。

万科审计人员除应具备较高的专业素质以外，还应对公司主导产业的房地产业务及相关专业知识有一定程度的了解，同时具有较好的计算机运用水平。

万科审计人员还应有较强的沟通能力、口头和文字表达能力。

【利害关系】

《内审条例》所述的利害关系是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人员间的相互利害关系。

1、要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目有利害关系的

审计人员担任审计小组成本；

2、对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门

或暂时在该部门工作的人员，在没有经过一段适当的时间之前，不应分配去审计他们以前从事过的活动；

3、审计人员的直系亲属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时；

4、参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员，其工作期间与审计有利

害关系时；

5、审计人员的直接家属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时。

【内部控制系统】

内部控制系统是指为客观企业特定目标提供合理保证而建立的各种政策和程序；也是企业利用内部因分工而产生的相互联系、相互制约的关系，所制定的一系列具有控制职能的程序、方法、措施，并予以规范化、系统化而形成的一个严密的控制机制。

内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权；符合内控要求的组织架构；用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。

内部控制的基本目标是保证：信息的可靠性和完整性；遵循政策、计划程序和法规；保护资产、资源的节约和有效使用；实现既定的经营管理目标。

检查内部控制的目的在于确定已建立的系统是否能保证本组织有效和经济地完成任务和达到目标。

【审计的主要职权】

万科公司审计室及审计人员的主要职权是：

1．检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明，查阅有关的文件资料；

2．检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、有关业务操作规程、费用报销制度等； 3．审阅经济合同或协议，主要包括项目合作协议（合同）、工程承包合同、设备材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等；

4．检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、现场签证备忘录及相关修改图纸等；

5．检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；

6．对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；

7．对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究其责任的建议；

8．对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；

9．提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。

【审计预警】

《内审条例》中所述“审计预警”是指审计人员根据《企业风险评估程序》、《万科审计巡查制度》，通过对企业及其项目运作过程进行日常的分析性审计、现场审计及审计巡查，对所企业出现的或潜在的经营管理风险定期或不定期地向公司领导报告。

预警报告的时间

风险报告按时间可分为定期和不定期的报告。定期报告是指审计人员通过定期（每季度、年中、年终）对各公司存在的或可能产生的风险进行评估，评估后向企业领导报告。不定期报告指审计人员在每项审计（如财务收支、离任审计等）工作结束时，在审计报告中要对被审计单位存在或潜在的风险进行揭示；在开展审计巡查或专项审计后，及时报告。

预警报告的内容：

1、公司的经营陷入困境，或显示出较大的风险；

2、公司的财务状况恶化，或显示出较大的风险；

3、公司的管理失控，或显示出较大的风险。

【下属单位】

《内审条例》中所述的下属单位是指由万科公司全资或参资控股的二级法人单位。这些单位的经营活动必须接受审计监督，而由这些单位再投资派生的三级法人单位，原则上不属审计范围。如他们确有要求，审计室可按《万科委托审计制度》进行。

【审计内容】

《内审条例》中所述的审计内容具体如下：

1．公司现行主要规章制度、经营管理政策及董事会决议的执行情况。它主要包括公司制定的财务管理制度、业务管理制度、合同管理制度、人事管理制度、年度经营计划、董事会的各项决议等。

2．内部控制制度的健全性和有效性主要是指，公司是否按要求建立了完整的内部管理制度、内部牵制制度、内部会计控制制度、内部审计监督制度等，这些制度、程序、措施、手段本身是否合理，它们是否得到良好的遵循。

3．公司的资产或投资权益在被审计单位是否安全完整，有无资产流失，有无潜在的资产损失风险。

4．公司在具体的经营管理过程中，是否严格遵循既定的经营方案、预算。遵循的结果如何，是否产生良好的经济效益。

5．公司的会计核算和会计报告是否严格按照国家和公司有关会计核算的政策、制度和准则进行，会计报告所提供的数据是否真实与完整。公司各项费用是否严格按照费用管理规定开支，它们的合理性和效益性如何。

6．公司所有投资项目，前期是否进行了合理的评估分析，项目投资决策是否符合科学性、效益性的要求。

7．公司第一负责人由于各种原因离任时，审计室应对其进行离任审计。离任审计的主要内容包括第一负责人在任职期间的工作成就和存在的问题。如任期内是否按公司的要求操作、经营成果如何、任务完成与否、主要的经营成果及企业发展成就、主要的失误和存在的问题、并对该同志进行评价（结论）。

8．评价企业经营管理风险。通过对企业风险指标的分析，判断风险发生的可能性、发生的频率、发生的影响和风险的重要程度，并对超过警戒水平的指标定期或不定期向集团领导及时报告，以达到预警的作用。

9．根据需要或接受委托而确定的其它专项审计，它通常包括公司应收款专项审计、存货专项审计、资金运用专项审计、固定资产专项审计、内部控制专项审计等。

具体审计内容会因不同的审计类型、审计目标而有所改变。

【审计制度及工作规范】

《内审条例》所述的《内部审计工作程序》是指公司审计室根据《万科企业股份有限公司内部审计条例》和公司的实际情况编制的赖以进行具体审计的工作指南。它明确规定了审计各个阶段、各个环节的具体工作内容和工作要求。

《内部审计工作规范》是指公司审计室根据《万科企业股份有限公司内部审计条例》和公司的实际情况编制的用于规范审计工作的具体标准和要求。它对诸如编制审计工作底稿、收集审计证据、撰写审计报告等每一审计事项都作了详细的规范要求。

“定期审计制度”是公司内部控制系统重要组成部分之一，它规范了审计室对公司所属企业和项目进行审计期限的要求，明确了对公司及所属企业最低审计频度。

“审计联络员制度”是审计室和被审计单位之间进行正常工作联络的制度性文件。它明确了审计室和被审计单位必须指定固定的审计联络员，同时对审计联络员的职责作出了明确规定，对审计联络工作提出了具体要求。

“审计巡查制度”是用于对公司房地产项目的目标成本及相关工作进行审计巡查并及时报告的制度性文件。它对万科公司审计巡查的宗旨、工作内容、程序和要求都作出了明确的规定。

“审计报告制度”是用于规范内部审计报告工作的制度性文件。它规定了审计报告的起草、审批、发送、传阅等工作内容和要求。

“委托审计制度”是用于规范开展委托审计工作的制度性文件，它明确了进行委托审计时应履行的工作程序，对委托审计中的各项工作内容和要求作出了明确规定。

“工程预决算审计制度”是用于规范开展工程项目预决算审计工作的制度性文件，它明确了进行工程预决算审计的范围、内容和工作程序等。

“审计复审制度”是用于规范进行复审工作的制度性文件，它明确了复审的定义，提出了复审应具备的前提条件，规定了复审的工作内容、程序和对复审工作的要求。

【审计联络员】

《内审条例》所称的审计联络员是指按公司《审计联络员制度》的具体规定，为了与被审计单位保持有效的、良好的沟通和协作，提高审计工作质量和有效地进行分析性审计、减少现场审计时间而设立的审计联络人员。公司审计室设专人作平时的审计联络员（进行具体项目审计时，审计项目小组负责人为该项目当然的审计联络人），被审计单位应由财务负责人或指定的其他负责人担任。审计联络员的主要职责是保证审计双方的充分沟通，以便审计工作的顺利进行。

审计计划是指导、组织和控制全部审计活动的纲领，它使内部审计机构有组织、有步骤、有重点地安排审计项目。审计计划可使审计项目按事先确定的方针和目标有条不紊地进行，提高内部审计工作的效率和效果，保证内部审计工作的质量和计划期内各项审计任务的圆满完成。

审计计划分年度工作计划和项目实施计划：

1．审计工作年度计划是审计室开展年度审计工作的依据，它应包括具体审计项目，审计类型，审计人员及时间安排，以及工作任务和要求等。

审计室根据审计委员会的要求和公司经营活动情况，并考虑审计力量，编制年度审计工作计划。该计划经审计长审定报审计委员会审核批准后实施。

2．项目实施计划是开展现场审计工作的依据。它应包括：

1）、明确审计目标、审计范围和审计重点；

2）、安排审计小组成员和工作分工；

3）、确定审计工作时间；

4）、明确审计工作内容和工作要求。

项目实施计划应于实施之前获得审计负责人的书面批准，对计划的调整须经审计负责人的批准后方可实施。

审计小组是公司审计室为某一审计事项而专门指派的工作小组。审计小组在整个项目审计工作期间代替内部审计的职责，行使内部审计的职权并承担相应的责任。

审计小组至少应有两人以上组成，审计组长是审计项目的负责人，负责本项目的组织领导工作，包括制定审计工作方案，领导组织审计小组工作，组织项目审计会议，撰写审计报告等。审计项目负责人是该项目中当然的审计联络人，其同时应承担审计联络人应尽的传递信息、沟通情况的责任。

【审计通知书】

审计通知书是项目审计程序中前期工作的重要组成部分，它是明确审计双方关系、确定审计双方责任义务的重要书面证明。

审计通知书由审计小组负责人草拟，报审计长（或审计负责人）审批后送发给被审计单位。为了提高工作效率，审计小组于现场审计前可以用传真或电子邮件方式把审计通知书发送给被审计单位，尔后由审计人员前往审计现场时把书面审计通知书当面送交被审计单位。

【审计工作底稿】

审计工作底稿是审计证据的载体，是指审计人员在执行审计业务过程中，形成的全部审计工作记录和获取的资料。其内容包括审计人员在制定和实施审计计划时直接编制的、用以反映其审计思路和审计过程的工作记录，审计人员从被审计单位或其他有关部门取得的、用作审计证据的各种原始资料，以及审计人员接受并审阅他人代为编制的审计记录。审计工作底稿，是审计人员形成审计结论、发表审计意见的依据。

审计工作底稿是审计人员审计业务中普遍使用的专业工具。编制和取得审计工作底稿是审计人员最主要的审计工作。审计工作底稿的主要作用：它是连接整个审计工作的纽带，是形成审计结论、发表审计意见的直接依据，是解脱审计人员的审计责任、评价或考核审计人员专业能力与工作业绩的依据。

现场审计工作期间，审计人员应严格依照《万科内部审计工作程序》、《万科内部审计工作规范》和《审计工作底稿规范》开展现场审计工作，特别是要整理编制好详细的审计工作底稿，以便为撰写审计报告和发表审计意见打下良好的基础。

【交换审计意见】

现场审计结束以前，审计小组应就以下一些问题与被审计单位交换意见：

1、审计过程中收集的数据是否客观准确；

2、审计过程中发现的各种问题是否属实，表述是否清楚，数量金额是否准确，

披露是否充分，反映问题的证据是否确凿；

3、审计的初步结论是否科学公正。待双方充分交换意见以后，应形成正式的审

计备忘录或会议纪要，它是审计小组赖以整理审计报告（征求意见稿）的重要依据。

【审计报告与征求意见】

审计报告是审计人员在实施了必要的审计程序后出具的，用于对被审计单位审计事项发表审计意见的书面文件。审计报告是审计工作的最终成果，是审计人员就审计项目工作成果的综合体现，它记载了整个审计过程的结果，表现审计人员的观点和意见。审计报告必须客观、清楚、简明、富有建设性，保证其及时性、准确性和相关性。审计报告应说明审计目标、范围和结果，应恰当地表明审计师的意见及应采取的改进措施和纠正行动。审计人员应严格按照《审计报告规范》的要求整理撰写。

项目审计负责人应于现场审计结束后的五个工作日内撰写出审计报告（征求意见稿），然后送交审计长（或审计负责人，下同）审阅，一俟批准，应把审计报告（征求意见稿）下发给被审计单位征求意见。

被审计单位在收到审计报告（征求意见稿）之日起十日内将其书面意见送交审计室，如遇节假日可顺延。审计双方就审计报告（征求意见稿）交换意见的书面资料，平时可以用传真或电子邮件等，最后意见交换完毕时应将正式的书面资料邮寄给对方，以便审计档案的管理。如果被审计单位在规定的时间内没有作出正式的书面答复，审计室将按被审计单位对审计报告（征求意见稿）没有不同意见处理，即维持原报告内容不变，并依此整理审计报告定稿，经审计长审阅后报总经理签署下发。

【审计结论的执行与申诉】

《内审条例》中规定，如被审计单位对审计报告或审计决定持有异议，可在接到报告之日起十日内向董事会提出申诉，由董事会进行处理。

被审计单位对审计报告中陈述的事实、发表的审计意见、作出的审计决定等有不同意见时，可用书面形式向公司董事会提出申诉，董事会在接到申诉后，由董事会决定由谁在什么时间如何进行处理。董事会作出新的决定之前，被审计单位应如实履行原审计报告的决定。董事会作出新的决定以后，审计室和被审计单位都应按董事会的决定执行。

内部审计师职业道德规范

内部审计师职业道德是指为指导内部审计师在从事审计工作中保持独立的地位、公正的态度和约束自己行为而制定的一套职业德规范。目的是从道德观念上促使内部审计师随时能自觉地保持一种职业上应有的态度和风范，以树立良好的职业形象。内部审计师也必须保持行为的高标准，才能有效地履行其职责，才能提高审计职业在社会和企业内部的声誉和信任感。

1、内部审计师在履行其义务和职责时，应该诚实、客观、公正、勤奋。

2、内部审计师应当诚恳地对待本公司的一切事务和可能审计的对象，不得故意

参与任何非法的或不正当活动。

3、内部审计师不得故意从事有损于内部审计职业或本公司荣誉的行为或活动。

4、内部审计师不得参加可能与本公司利益相悖的任何活动，或有碍他们客观地

履行其义务和责任的活动。

5、内部审计师不得接受被审计单位或其他与本公司有联系的企业赠送的任何有

价值的物品，以免削弱他们的专业判断能力。

6、内部审计师只能从事力所能及的、适当的专业审计工作。

7、内部审计师应采取适当的措施遵循《内部审计条例》和相关的制度规定。

8、内部审计师应慎重地使用在履行职责过程中所获得的信息，不得用机密信息

谋取私利，或在使用信息时违反法律和损害本公司的利益。

9、内部审计师在汇报工作结果时，应充分揭示他们所掌握的重要事实，否则，

审计报告失真或掩盖被审计单位的非法行为。

10、内部审计师应不断努力提高自己的能力、工作效率和改善工作质量。

11、内部审计师在从事专业工作时，要铭记其职责，保持《内部审计条例》

规定的高标准工作能力、道德和尊严，内部审计师应遵守公司的各项规定，维护公司的目标。

审计室业务架构

说明：

1、在审计室内把集团的地产业务分为两个片区，既南片和北片；

2、审计室暂定八名审计人员，其中审计、财务专业的六名，预决算、建筑专业二名；

3、审计室设两个组：一组和二组分别对南北两片区予以管理，审计人员具体分工，统一调配；

4、具有行政职务的人员和审计师均可成为项目的主审和巡视员；

5、除地产行业外的审计，不具体分工，视当时情况而定；

6、现有人员分工：一组主管南片由刘文群负责，组员邹平东、高丽英等；二组主管北片由傅道

武负责，组员丁德飞、张松涛等。

7、为全面熟悉集团的地产运作，实行轮换制，各组和审计人员两年内轮换一次。

房地产责任公司内部审计制度

海量免费资料尽在此 内部审计制度 1.总则 1.1.为进一步完善企业内部审计工作，增加企业自我约束，完善企业内部控制 制度，优化企业业务流程，改善经营管理，提高经济效益，依据国家的有关法规和公司的基本制度制定本制度。 1.2.公司的内部审计主要负责对公司的经营管理的各方面各环节进行独立监督 和评价，以确定其是否遵循了公司的方针、政策和计划，是否符合公司规定的程序与标准，是否有效和经济地使用了资源，是否正在实现公司的目标。 1.3.公司经营管理审计委员会依照本制度和董事会的指示独立行使审计职权， 不受其它部门和个人的干涉。 1.4.经营管理审计的基本原则：独立性原则、合法性原、实事求是原则、客观 公正原则、廉洁奉公原则、保守秘密原则。 2.机构和审计人员 2.1.公司设立经营管理审计委员会，依照本制度行使审计职权，对公司董事会 负责并报告工作。 2.2.经营管理审计委员会应配备与工作相适应的专职人员。专职审计人员应具 有审计、会计、经济、工程等相关技术职称，具备与所从事的审计工作相适应的思想素质和业务能力。 2.3.经营管理审计委员会应有计划地开展审计人员岗位培训和考核，不断提高 内部审计人员的思想素质和业务能力。 2.4.审计人员忠于职守，客观公正，保守秘密，不得滥用职权，徇私舞弊。 2.5.审计人员办理审计事项，与被审部门和审计事项有利害关系时，应当回避。 3.审计机构的职责 3.1.经营管理审计委员会依照本制度对企业各部门行使审计职权。 3.2.根据公司经营目标，对各项经营计划的制度及执行情史进行审计，包括公 司工程施工计划、销售计划、人力资源计划、财务计划、项目开发计划等。 3.3.对关键业务流程和内部控制制度的合理性、健全性、有效性进行评审。3. 4.对下列财务、会计事项进行审计：

房地产内部审计的特点和难点

房地产内部审计的特点和难点 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益的需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审计的职能逐步发展为企业经营管理审计，或者称为综合审计。 房地产内部审计的特点和难点： 房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制手段和评价原则，从而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。 对于房地产内部审计难点的分析： 1、信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度 房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，使得集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象，由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。 2、房地产开发产品的特性造成短期牟利行为 房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性很强。另外，产品的一次性使项目公司的存续时间较短，项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择，使项目公司成员缺乏对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的动因。 3、管理体系不完善 管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存

万科房地产招标管理流程

房地产招标管理流程 1.目的为规范万科集团工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办法。 2.范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。 3.职责 3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、指导、解释、监督检查。 3.2 万科集团所属各房地产公司进行招标工作的经办人员、审批人员和其他责任人员负责贯彻执行本管理办法。 4. 方法与过程控制（包括总则、合格承包商数据库、招标工作程序、其他规定） 4.1 总则 4.1.1 本管理办法适用于集团所属各房地产公司的工程施工、监理、造价咨询委托的招标，其中金额（工程造价）在5万元以上（含5万元）的工程施工项目和所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。 但下列情况除外：（1）金额（工程造价）在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经填报《承包商考察结果审批表》，报公司招标工作小组批准后确定承包单位；（2）某些已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系的工程；（3）某些地方政府垄断工程。 4.1.2 工程招标应遵循以下原则： 4.1.2.1 全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位； 4.1.2.2 整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。 4.1.2.3 事前预算原则：施工类工程在招标前，应先根据施工图预算编制标底；不提倡在无标底的情况下，进行费率招标。 4.1.2.4 资质审查原则：所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。 4.1.2.5 合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。 4.1.2.6 透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，各部门间积极配合、全面沟通、信息共享、杜绝暗箱操作。 4.1.2.7 保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。 4.1.3 招标管理机构及职能划分 4.1.3.1 招标管理机构 ◆公司应设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理（可作授权）、副总经理或总监、成本管理部经理、工程管理部经理、项目部经理等；招标工作小组组长由一线公司任命；招标小组对定标起集体决策的作用。 ◆工程招标的执行部门主要包括工程管理部与成本管理部，两部门应分设招标职能岗位，负责招标工作的具体操作。 .....

万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。

房地产公司内部审计制度

房地产公司内部审计制度 大自在房地产有限公司 内部审计制度 第一章总则 第一条为了加强公司内部的审计监督，严肃财经法纪，完善内部自我约束机制，维护公司经济利益，促进公司廉政建设，保证公司经济健康飞跃发展，根据《国际内部审计准则》、《中华人民共和国审计法》，《审计署关于内部审计工作的规定》，结合公司实际情况，特制定本制度。 第二条内部审计是对公司及所属各部门、各分公司（以下统称所属单位）内部控制的健全、有效，会计及相关信息的真实、合法，资产的安全、完整，经营活动的合规性以及经营绩效等进行的检查、监督和评价，是在公司及所属单位自我监督的基础上实施的再监督。 内部审计目的是为了建立高效率的内部审计监督机制，保证政策和制度得到有效的贯彻和执行;不断完善内部控制制度;降低成本消耗;提高工作效率，保证工作质量; 及时堵塞漏洞，防止舞弊; 促进公司改善经营管理，提高经济效益，实现公司发展目标。 第三条内部审计应遵循“独立、客观、公正”的原则，保证其工作合法、合理、有效，完善公司内部约束机制，加强内部管理，提高经济效益。 第四条本制度是公司内部审计工作的基本管理制度，是公司审计部和内审人员开展工作的基本依据。审计部应根据本制度 以及国家相关的法律、法规、制度和准则的规定和要求，制定和完善各项业务规范，对公司内部审计工作实行规范化管理。 第二章机构和人员

第五条审计部在公司董事会的领导下，开展对公司所属单位的审计工作，行使内部监督职能。审计部对董事会负责，并向董事会报告工作，在董事会的指导和监督下独立开展审计工作，对公司财务管理、内控制度的建立和执行情况进行内部审计监督。 第六条审计部应配备专职审计人员从事内部审计工作，且专职工程审计和财务人员应不少于4 人。 第七条审计部负责人必须专职，由总经理提名，董事会任免。 第八条审计人员资格要求: 1、具有大专以上财务、审计、建筑工程专业学历，或取得国家认可的会计师任职资格证书、注册会计师证书、国际注册内部审计师、工程师、工程造价师，从事财务工作8年以上，从事审计工作3 年以上。 2、内部审计人员必须具备良好的政治素质，职业道德。办理审计事项，应当遵守国家法律、法规、遵守公司的各项规章制度，忠于职守，坚持原则，客观公正，实事求是，廉洁奉公，维护公司的利益，做到依法审计。 3、内部审计人员依法行使职权，受国家法律和公司规章制度保护，公司及所属单位应当配合审计人员依法履行职责，任何单位和个人不得拒绝、阻碍审计人员开展工作，更不能打击、报复、陷害审计人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任不构成犯 2 罪的，给予行政处分。 4、审计人员对其在执行职权中知悉的公司秘密和商业秘密负保密责任。 5、审计人员办理审计事项与被审计单位或者审计事项有利害关系的应当回

万科房地产全套成本管理及流程

万科房地产全套成本管理及流程

目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书

（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具

某房地产公司内部审计制度(doc 5页)

内部审计制度 1.总则 1.1.为进一步完善企业内部审计工作,增加企业自我约束,完善企业内部控制制 度,优化企业业务流程,改善经营管理,提高经济效益,依据国家的有关法规和公司的基本制度制定本制度。 1.2.公司的内部审计主要负责对公司的经营管理的各方面各环节进行独立监督 和评价,以确定其是否遵照了公司的方针、政策和计划,是否符合公司规定的程序与标准,是否有效和经济地使用了资源,是否正在实现公司的目标。1.3.公司经营管理审计委员会依照本制度和董事会的指示独立行使审计职权,不 受其它部门和个人的干涉。 1.4.经营管理审计的基本原则：独立性原则、合法性原、实事求是原则、客观 刚正原则、廉洁奉公原则、保守秘密原则。 2.机谈判审计人员 2.1.公司设立经营管理审计委员会,依照本制度行使审计职权,对公司董事会负 责并报告工作。 2.2.经营管理审计委员会应配备与工作相适应的专职人员。专职审计人员应具 有审计、会计、经济、工程等相关技术职称,具备与所从事的审计工作相适应的思想素质和业务能力。 2.3.经营管理审计委员会应有计划地开展审计人员岗位培训和考核,不断提高内 部审计人员的思想素质和业务能力。 2.4.审计人员忠于职守,客观刚正,保守秘密,不得滥用职权,徇私舞弊。 2.5.审计人员办理审计事项,与被审部门和审计事项有利害关系时,应当回避。 3.审计机构的职责 3.1.经营管理审计委员会依照本制度对企业各部门行使审计职权。 3.2.根据公司经营目标,对各项经营计划的制度及执行情史进行审计,包括公司 工程施工计划、销售计划、人力资源计划、财务计划、项目开发计划等。 3.3.对关键业务流程和内部控制制度的合理性、健全性、有效性进行评审。3. 4.对下列财务、会计事项进行审计：

万科房地产施工全套管理文件

万科房地产施工管理文件(09版全套) 施工定位放线管理程序 为确保施工定位放线符合国家及上海市规划法规条例的有关规定,符合设计要求，符合施工规范,特制定本程序,明确各相关部门的工作范围及责任。 一、设计部负责委托专业测绘单位对新建小区地块进行定位测试,内容包括： １、确定红线或蓝线控制点。 2、复测新建小区附近已建建筑物，构筑物及道路的定位坐标。 3、设置不少于三个永久性或半永久性放线基准点。 第1、2条的内容作为规划设计定位依据。 二、设计部负责复核施工总体定位图,并组织工程部、设计院、施工单位进行图纸交底,明确各项规划定位指标,包括各建筑物间最小距离,新建建筑物与已建建筑物、构筑物、道路、河道相对位置,小区红蓝线控制点，放线基准点等。 三、项目发展部负责办理开工规划验线申请或提前验线申请。 四、工程部负责组织施工单位放线，并负责委托专业测绘部门进行复测。 五、工程部负责办理开工验线手续和竣工验线手续。 六、本程序文件应发放到下列人员： 注:1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。 2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。 编制:校对：审批:发放号:

工程尾款支付工作程序 1、目的：确保工程尾款的正确支付，不再产生遗留问题。 2、范围:所有已经预算部结算审核的工程(除零星工程以外)。 3、职责：对工程质量扣款、保修情况、工程档案资料上交情况作最后确认。 4、程序： 4.１工程结算经预算部审核（大型工程经过审价)完毕后，主管工程师在填写“付款申请单”之前,必须先办理“工程尾款支付确认单”（附后），该“确认单”作为办理结算付款的前提条件。 4.２根据“工程尾款支付确认单”要求，由主管工程师到物业公司办理有关手续，再次确认该工程已无任何质量、保修上的扣款，如有扣款，则应开出扣款单，以便在尾款中扣除,并加盖物业公司公章为准。 4．3为保证工程档案的完整归档，主管工程师应到档案专管人员处再次核实归档情况，并签署意见。 4．4在办理完该“确认单”后,方可办理“付款申请”,该确认单即作为尾款付款申请的附件一齐上报预算部。 5、相关文件:“付款申请单”。 6、本程序文件发放到工程部全体人员、物业公司、设计部、销售部。 注：1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。 2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产集团公司全套管理制度及流程 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构及责权 3、设计管理部组织结构及责权 4、商务部组织结构及责权 5、工程管理部组织结构及责权 6、销售部组织结构及责权 7、办公室部组织结构及责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部

（1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资及开发管理 1、项目投资及开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资及开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资及开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资及开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度

房地产企业内部审计手册

审计部管理手册 （试行稿） *****房地产开发公司 二零零八年五月 关于试行审计部管理手册的说明 审计部全体员工： 我公司自成立审计部以来，一直致力于建立一套完整、有效 L I 的部门管理办法，以公司的整体制度作为有效运作的保证，在其基础上根

据部门职责细化编制部门管理手册，以指导、规范部门行为。 现将此管理手册下发给本部门每位员工，且将安排时间进行培训学习，望部门每位员工必须通读本管理手册，且严格执行各项规定，同时在试行过程中如果发现有错误或可以改进调整的地方，及时上报以便再次修订。 批准: 主编： 协编： *****房地产开发公司 审计部 二零零八年五月 部门组织架构及部门职责....................... .(4 ) 招标及谈判管理流程........................... ..(7 ) 合同管理流程.................................... ..(11) 工程款、材料款支付管理流程............... ?? (14) 工程结算管理流程........................... . (16)

现场签证管理流程......................... .. (20) 工程变更管理流程......................... .. (23) 工程材料管理流程(甲供材) .. (25) 经济台帐管理流程......................... .. (27) 日常管理常用表格. (29)

***** 房地产公司审计部组织架构 组织功能应覆盖公司所辖全部工程项目 并有能力全过程控制管理项目成本 部门主要职责

万科房地产集团公司全套管理制度及流程(336页)

万科房地产开发有限公司管理制度

目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表

房地产内部审计制度

北京XX房地产开发有限公司监察部管理制度 监察部作为服务于公司整体经营、管理、发展战略目标的部门，工作重点在于防范公司经营风险，规范公司管理，提高公司运营效率。通过监察部工作，促进公司员工在公司制度规定的授权内自觉履行自己的职责；披露公司运营管理中的隐患及重大违规、违纪、失职现象，分析问题产生的原因并提出建议，完善和强化内部控制制度，保证公司财产安全、完整，促进企业高效安全发展。 监察部下设审计组、纪检组。 第一节审计组管理制度 第一条总则 一.北京XX房地产有限公司内审系统是公司管理系统的重要组成部分，在贯彻公司政策、维护公司权益、完善和强化内部控制、促进企业健康发展中发挥着重要作用。为了明确内审系统的组织机构和工作职责，规范内部审计行为，加强内审管理，根据《中华人民共和国审计法》和《审计署关于内部审计工作的规定》，结合公司内部管理的实际情况，制定本制度。 二.本制度主要适用于北京XX房地产有限公司及其所属下级公司的内部审计活动，各级公司的内部审计工作必须严格遵守本制度。 第二条审计组组织机构 一.组织原则 （一）统一管理。审计组由监察部经理垂直领导，监察部经理对总部监察中心直接负责。审计组独立行使审计监督权，实行统一的工作制

度。 （二）上级监控。监察部经理对审计组的审计工作实行管理、监督、检查和指导，以保证审计工作协调统一，规范合理，科学严谨，真实合法。 （三）实行委派制。审计人员实行监察部委派制。 二.组织机构 监察部审计组机构设置图 第三条审计组的职责 一、拟定公司内部审计管理办法和规章制度。 二、拟定审计工作计划。 三、对公司的财务收支及各类经营活动进行审计监督。 四、对公司和部门内部控制制度的执行情况进行审计并 提出改进建议。 五、对经济合同的签订及执行情况进行审计监督。 六、独立开展对所属单位的事中审计监控工作，规范单 位的生产经营及财务收支行为，随时掌握盈亏情况及潜亏因 素，并提出审计建议，促进经营管理，为企业领导和各职能部 门了解实际情况，制定政策提供依据。 七、对在审计过程中提出的意见、建议及整改措施的落

万科房地产管理制度

万科房产的流程管理 万科集团总经理郁亮: “我们有一个最底线的标准，就是做简单，而非做复杂；做开放，而非做封闭；做规范而非做权谋，惟有这样才是长久之计。” “在万科，并不是所有时候都要求下级服从上级，但却是所有时候都要求所有人服从制度。万科的内部网站上有一个制度规范库，从中我们看到，其制度主要是工作指引型的，就是说制度的内容是针对事情的，告诉员工遇到什么事情应该如何做，而不是应该向何人请示。规范的制度体系使得万科内部很少看到繁冗的请示汇报，提高了工作效率，降低了内部交易成本。另一方面，也使得员工凭借工作能力而不是人际关系的能力进行竞争。十几年来，万科被称为中国地产行业的“黄埔军校”，很大程度上也是规范的结晶”。 万科开展流程管理的过程 1）万科流程管理项目的启动：从深圳万科开始… 从2002年深圳万科为了提高工程质量和完善内部工程管理体系，在从中海到深圳万科工作的工程总监及工程部经理的倡导下，准备在工程系统借助ISO9001体系推进内部管理和业务流程的规范化，此举得到了深圳万科总经理徐洪舸的大力支持。考虑到各业务单元的相关性及各部门的接口关系，公司决定在所有部门推进基于流程管理的ISO体系，由主管总办的副总经理刘荣先负责，总办的职能在原先的计划管理、信息管理等的基础上增加流程及质量管理，具体组织由当时的总办主任唐激杨主管，由部办芳菲负责组织协调。后来其它公司的流程或ISO 项目也基本由总办组织协调。 2）万科流程管理项目的关注点：梳理和优化流程 深圳万科在启动ISO9001体系时，很多企业已经通过了该体系，包括房地产及建筑行业内的企业。但是大部分企业虽然通过了认证，却并没有达到预期的效

房地产企业内部审计手册带目录 完整版

审计部管理手册（执行稿） *****房地产开发公司二零一八年五月

关于试行审计部管理手册的说明 审计部全体员工： 我公司自成立审计部以来，一直致力于建立一套完整、有效的部门管理办法，以公司的整体制度作为有效运作的保证，在其基础上根据部门职责细化编制部门管理手册，以指导、规范部门行为。 现将此管理手册下发给本部门每位员工，且将安排时间进行培训学习，望部门每位员工必须通读本管理手册，且严格执行各项规定，同时在试行过程中如果发现有错误或可以改进调整的地方，及时上报以便再次修订。 批准： 主编： 协编： *****房地产开发公司 审计部 二零一八年五月

目录 部门组织架构及部门职责.................................... .( 4 ) 招标及谈判管理流程............................................( 7 ) 合同管理流程.. (11) 工程款、材料款支付管理流程 (14) 工程结算管理流程 (16) 现场签证管理流程 (20) 工程变更管理流程 (23) 工程材料管理流程(甲供材) (25) 经济台帐管理流程 (27) 日常管理常用表格 (29)

*****房地产公司审计部组织架构

部门主要职责 1）参与项目可行性研究论证，进行成本测算，对各种技术方案提供经济分析，正确、全面地预测成本，为公司决策提供依据。2）根据公司经营目标，参与项目交付标准、规划设计方案的成本分解，落实各阶段成本控制指标；对成本费用控制进行研究， 提供有效的费用控制措施或方法，指导、协调、监控目标成本 管理工作。 3）及时进行目标成本动态管理及跟踪分析。及时对实际成本与目标成本的差异进行分析、比较，总结目标成本管理过程中的经 验（控制要点）以及存在的问题。 4）组织或协助其它部门对工程项目、甲供材进行招标。负责编制招标文件、标底、发标、主持或协助开标、评经济标、谈判等。5）进行全方位的合同管理。对合同的起草、审核、签订、履行、反馈等全过程跟踪控制，并及时提出合理化建议。 6）进行全过程的付款控制。据合同条款、工程报价、结算资料，对工程预付款、进度款、结算款的拨付进行审核和控制，避免 重算、多算、误算和超付。 7）及时办理已完工程结算。根据工程合同确定的结算方式和取费标准，审定工程实际结算价；做好多级审核、外委审核的组织、协调和复审工作。 8）加强和监督工程签证的管理。对每份签证都应对照合同评估其合理性、必要性和有效性，尽可能做到“先算后干”，对符合规

史上最全的万科房地产销售公司全套薪酬管理制度

史上最全的万科房地产销售公司全套薪酬管理制度 第一章机构设置

一、组织框架 各级别人员工资、佣金标准： 总监：工资 5000元 -6000元/月 佣金：总签约额的0.08% 经理: 工资 4000元—4500元/月 佣金本组总销售额的0.6% 销售员：工资 700元/月 佣金签约额的0.2%起 注： 4套以下（含） 0.2%/月 5套以上（含） 0.3%/月

7套以上（含） 0.4%/月 业务员连续两个月两个组分别的最后一名进行淘汰，每个月两组第一名分别奖励1000元奖金， 策划经理：工资 3500元-4000元/月 佣金总销售额的0.04% 策划师：工资 1800元/月 佣金总销售额的0.01% 二、岗位职责说明 （一）销售经理岗位职责说明 1、人员管理 ?对现场人员进行日常行为、礼仪规范管理； ?对新入职员工进行业务培训； ?督促销售代表完成销售任务，保障整体销售的正常进行； ?保障业务员严格按照公司制定的销售流程执行； ?对销售代表进行综合考核并监督其不断改进； 2、业务管理 ?推行公司销售计划，保证公司的销售任务能顺利完成； ?协调和处理销售过程中出现的各类问题； ?根据现场销售资料对销售情况进行分析，就销售状况及目前存在的问题为公司

提供合理化建议； ?对现场的销售数据和报告进行监督和审核，使公司决策层能够掌握最直接的销售状况； ?主持现场销售会议，讨论和指导业务员日常销售工作； ?严格控制客服，熟知销售进度； ?负责传达公司行政命令及贯彻执行； ?参与销售策略、销售计划的制定并组织实施； ?负责与开发商相关部门的协调工作； ?维护销售部的权益，保证销售部的销售管理工作与双方公司保持一致； ?建议客服统计代理费及提成发放比例，并上报公司。 3、服务管理 ?处理售后的各类事项； ?处理客户投诉及维护良好的销售形象； ?执行大型客户联谊及各项公关活动； ?保障每月回款任务的完成； ?处理好与开发商关系，最大限度满足开发商在业务上的合理要求； ?制定售后相关工作流程，保障销售现场的良性循环。 （二）销售主管岗位职责 1、日常管理职责 ?定期起草销售代表的工作计划、人员安排，并负责计划和安排的实施 ?销售代表的业务指导与检查、控制、监督销售流程，保证销售业务按计划、程序顺利进行

房地产公司内审报告模版

房地产公司内审报告模版 xxxx置业有限公司成立于２006年，现注册资本金人民币５０0０万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“ｘｘ项目”项目位于安徽省xｘ市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xｘ路，西侧是ｘｘ路。项目宗地总面积:9１７00平方米,约１37亩，代征地块约3１.７7亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约１946９平方米,住宅面积约11２７57平方米,社区服务面积约350平方米，公厕面积约６0平方米。 xx项目多层住宅一期共12栋楼（４1４套)、二期共11栋楼（3５6套）均已全部售罄，分别于20０９年10月、２0１0年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼(住宅320套、门面房178间），最后一批房源于2０1２年12月交付使用。 由于xｘ项目已进入工程决算收尾阶段,所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款;其他一些需要关注的事项。 一、xx项目整体经济效益测算 1、销售收入 xx项目整个楼盘可销售面积１316１3。６８平米（不含小区配套物业74４。６1平米及地下人防４3４4．32平米），其中：住宅107１33.６平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位1040９．01平米。截止内审日，已实现销售面积共计113564。4６平米，其中：住宅１０4729．4６平米,沿街商业157５.６平米,储藏室及车库7259．39平米。尚余待售物业共计180４9。２２平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计124９5.４７平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余１３套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894．０5万元,详见下表。 ｘx项目销售完成情况及待售物业一览表 单位：万元

2018年万科房地产公司全套管理制度及流程

2018年万科房地产公司全套管理制度及流程 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书

（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部

销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程

房地产内部审计业务合同

房地产内部审计业务合同 甲方（委托人）： 法定代表人： 乙方（受托人）： 法定代表人： 依据《中华人民共和国合同法》、《中国注册会计师执业准则》等规定，兹有甲方委托乙方提供内部审计服务而乙方愿意接受委托，就甲方下属 之（公司）（以下简称“被审计单位”）年度月 -月的有关情况进行检查，经双方协商，就有关事项约定如下： 第1条委托目的及范围 1.1 委托目的 1.2 审计范围 第2条双方的责任和义务 2.1 甲方责任和义务

2.1.1 甲方应及时通知被审计单位，并督促被审计单位履行以下义务： （1）对乙方开展审计工作给予充分的合作，提供必要的条件，并按审计人员的要求及时提供完整的内部控制制度、会计凭证、账册、报表、预算资料、纳税资料、董事会决议、监事会决议以及其他在审计过程中所需要查看的各种文件资料；（2）建立健全内部控制，保证提供资料的真实、合法、完整； （3）根据审计需要，对审计人员的询问、调查所取得的资料等做出必要的声明；（4）乙方认为需要发函询证时，及时提供方便，并承担必要的费用。 2.1.2 甲方应及时协调审计工作。 2.1.3 甲方根据审计委托方按照约定的条件，及时足额支付服务费。 2.2乙方的责任和义务 2.2.1 按甲方的要求，及时选派足够的具有专业胜任能力的审计人员，根据国家法律法规和业务约定书中的约定事项开展工作，工作应遵守遵循《内部审计准则》的规定。 2.2.2 按照约定时间完成审计服务业务，对审计出的问题提出处理意见；整理审计底稿，按甲方的要求起草审计报告并提交给甲方，并协助甲方完成最终审计报告。

2.2.3 对执行业务过程中知悉的被审计单位商业秘密严加保密，除非根据法律、法规的要求，或经甲方同意等情况外，乙方不得将其知悉的商业秘密向甲方以外的任何单位或个人泄露。 第3条出具服务结果的时间要求 3.1 乙方应于时完成现场工作，并于向甲方提交起草的审计报告以及全部审计工作底稿（包含书面底稿和电子底稿）。 3.2如果在审计过程中出现不可预见的情况，影响审计工作如期完成，应与不可预见情况出现时起48小时内通知对方，并防止损失扩大，双方及时沟通协商解决。 第4条服务费用金额及支付方式 4.1本项服务计费由甲乙双方协商后确定总额为人民币元； 4.2服务费支付方式为： 第5条违约责任 5.1如甲方逾期支付应付款项，应当按照如下约定承担违约责 任：

万科房地产集团公司(全套)管理制度汇编和流程

完美WORD 格式 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单

绿城地产内部审计工作规程

绿城地产内部审计工作 规程 Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#

浙江绿城房地产开发有限责任公司 内部审计工作规程 文件编号：GT/FC●06●01 修改状态：A/0 管理状态： 分发号： 编制：许洁日期：2000年12月23日 审核：李明日期：2001年01月16日 审批：寿柏年日期：2001年01月19日 发布日期：2001年01月21日实施日期：2001年02月01日

1.目的 规范内部审计工作，提高内部审计工作的有效性；加强对全资、控股、参股公司的财务监督管理； 2.适用范围 适用于绿城系统内全资、控股、参股公司审计全过程； 3.职责 公司分管领导为内部审计负责人，负责审核《内部审计实施计划》和《内部审计报告》； 财务管理部负责人为内部审计具体实施责任人，负责《内部审计实施计划》的具体实施； 财务人员负责具体审计工作，并由审计组长出具《内部审计报告》； 1.工作流程 附《内部审计工作流程》图。 审计种类：全面审计、不定期审计、离任审计、专项审计； 全面审计 a.审计含义：对被审计公司的整个经营财务活动进行全面审计； b.审计内容：报表真实性、正确性，财务制度执行情况、内部控制情况、销售及期资金回笼情况、公司的资产情况、项目成本预算执行情况和费用开支和财务核算的质量等情况； c.审计时间：每年第一季度完成对上年财务状况的审计； 不定期审计 a.审计含义：财务管理部根据实际的工作需要随时对全资、控股、参股公司进行不定期的财务工作检查； b.审计内容：现金、银行存款的盘查、内部稽核控制制度审查、了解公司财务管理情况等等； c.审计时间：每年1-2次； 离任审计： a.审计含义：财务管理部对各全资、控股、参股公司的总经理或公司重要领 导，在其离开公司或换离原岗位之前应对其担任公司领导期间的工作进行审计； b.审计内容：对公司财务制度的执行情况、公司的各项资产是否真实，包括现金、银行存款、固定资产等其他资产，审查收入的真实情况和资金的回笼情况，审查工程成本、费用的开支情况是否合理，以及公司领导要求的其他方面的审计内容；