热钱流入对我国房地产市场影响

热钱流入对我国房地产市场影响

——基于VAR模型的探讨

作者：吴俊生李斌

摘要：2005年7月我国启动新一轮汇改以来人民币升值预期吸引了大量的热钱流入国内，同期中国房地产价格不断攀升。本文运用VAR模型和Grange检验法，采用2006-2010年的月度数据对全国房地产价格波动与热钱规模进行实证研究。得出结论：热钱规模数据是平稳的而房地产价格指数是一阶差分平稳数据；热钱规模与房地产市场之间存在一个协整方程关系，但二者又不是格兰杰因果关系；通过误差修正模型分析发现，房地产价格指数在上期若偏离均衡水平，在本期将以5.17%的速度向均衡水平恢复，符合误差修正模型的要求，但模型同时显示热钱流入对房地产市场有负面的冲击作用；脉冲分析表明房地产市场主要受其自身因素影响，而热钱流入的影响非常微弱，从长期来看可以忽略不计。

关键词：热钱；房地产价格；VAR模型；Grange检验

作者1：吴俊生

单位：广东省广告股份有限公司

作者2：李斌

单位：汕头大学研究生院

邮箱：okandylee@https://www.sodocs.net/doc/5810792501.html,

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一、前言

1997年亚洲金融危机还历历在目，2007年美国爆发金融危机并迅速波及全球，给世界经济带来严重的影响。每次金融危机爆发的背后人们总能隐约看到国际热钱的身影，对热钱的爱与恨，是当前学术界与实务界不得不关注的一个话题。

2005年7月自我国启动新一轮汇改以来，尤其在全球金融危机爆发之后，人民币单边升值预期和中国强劲的经济增长吸引了大量的国际热钱流入，与次同时，我国房地产价格不断飙升。截止2010年12月31日，国家外汇储备为28373亿美元，比去年年末增加4482亿美元；实际利用外资FDI比去年增加157亿美元；贸易顺差与上年持平，对比发现其中存在4000亿美元的不可解释短期流动资本，剔除外汇储备利息收入与美元贬值影响，还存在大量的投机性热钱流入。2006年、2007年北京房屋销售价格平均增长9%、11%，广州同期上涨12%、16%，2008年受金融危机影响，部分热钱撤出中国，房价升值速度放缓，但2009年下半年开始房价又进入新一轮的飙涨期，国内一线城市的房价涨幅远远高于二、三线城市，尤其是高档别墅和商业地产炒势猛烈。

大量热钱通过各种渠道流入中国，通过购买人民币资产（主要是房地产和股票）进行短期资本投机，以获得国内资产价格上涨和人民币升值带来的双重收益。从短期看，热钱的流入繁荣了我国资本市场，推动了经济发展；从长期看，则会催生堆积资产泡沫，一旦热钱大规模抽离，很可能导致资产泡沫迅速破裂，对经济造成严重的负面影响。由于房地产市场不仅是一个国家最主要的资本市场之一，同时又关切到民生福祉，房地产市场的剧烈波动，将会对国民经济乃至国家稳定产生深远影响。因此，较为准确估计流入我国境内的热钱规模并研究其对房地产市场的影响，从而对宏观调控提出有针对性的建议具有重要的理论价值与现实意义。

二、理论分析与模型设定

1．理论分析

热钱作为一种投机性流动资金，其投资对象主要是股票和房地产及金融衍生品。热钱进出一国的动机主要是赚取高额收益和规避政治风险，其追逐短期利润的特征最为明显。热钱赚取高额利润的惯用手段是在短期内大量流入某国、特别是流入其资本市场，推动资产价格的上涨，并在资产价格大幅上涨后择机抛出，赚取资产溢价后带来的差价收益。热钱对中国资产价格的影响机制如下：首先，中国实行资本项目强制结汇的政策，进入中国境内的外资必须兑换成人民币，热钱的大量流入首先引起外汇储备增加从而外汇占款增加，在没有采取相应对冲措施或者对冲措施不充分的情况下，这种外汇占款的增加又通过货币乘数的作用使总货币供给增加，大量的货币投放导致流动性过剩并使资金大量流入资产市场，促使资产价格上涨；其次，热钱在短期内大量流入资本市场，直接购买房地产等，将抬高房地产价格，助长经济泡沫，推动非居民机构和个人购买资产的比例不断增加，在“羊群效应”下大规模的民间资金纷纷跟风买入大量资产，推动国内资产价格持续上涨。

在人民币持续升值和资产市场持续升温等多重利益刺激下，数量巨大的热钱不断流入到中国。2005年8月15日，中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》显示受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点区域房地产市场。2005年汇改以来，资产价格大幅度持续上涨，股市和房地产市场尤为明显，其中北京、上海、广州的房地产价格上涨最为显著。具体而言 ,热钱推动房地产价格上涨有三种途径：第一，直接购买大量房产，刺激房价不断上涨。例如2005年2月，摩根斯坦利耗资两亿美元买下上海世界贸易大厦，当时均价3000美元/平米，而到2006年5月价格上涨至约4000美元/平米，一年多时间上涨约30%。第二，境外热钱凭借资金优势与国内房地产商“合作”，推动房价上涨。由于部分房地产商融资困难，热钱又有进入房地产市场的愿望，双方一拍即合，例如美国华平投资集团就先后投资广东富力地产、上海中凯地产等地产商，地产商有钱之后通过高价拿地制造繁荣假象并借此抬高房价。第三，热钱进入水泥、钢材等与房地产相关的原材料行业，导致房地产的建筑成本大幅度上涨。无论哪一种途径，热钱都会推动房价上涨，助长资产泡沫。在房地产价格不断上涨的强大“示范效应”下，会吸引更多的外资及国内民间资金进入，在房价持续上涨的同时泡沫也越来越大，一旦泡沫破裂就可能对经济造

成严重冲击。同样，热钱的撤离也会导致房地产市场的调整。2008年下半年以来，上述三大城市的房地产价格扭转了长时间的上涨局面，甚至出现了大跳水的情况，这与同期有数目巨大的热钱流出不无关系。

2．模型设定

VAR向量自回归模型是在对结构化模型批判的基础上创立和发展起来的。VAR模型最大的特点是模型中没有内生和外生变量之分，所有的变量都被看做内生变量，对模型系数不施加任何约束，即每个方程都有相同的解释变量——所有被解释变量若干期的滞后值。本文在房地产价格指数与热钱规模之间建立模型并进行计量检验，以全国房地产市场价格指数月度数据为样本，对房地产价格与热钱数量之间的关系进行实证研究。由于模型中采用的数据是时间序列数据，因此本文首先进行平稳性ADF检验；然后建立热钱对房地产价格指数影响的协整方程，并对它们之间的因果关系进行Grange检验，并通过建立误差纠正模型确定热钱对房地产价格的影响程度。

3．样本数据与变量说明

本文将样本选为2006年1月到2010年12月共60个月的月度数据进行分析。以房地产价格指数RE 和热钱规模HM这两个指标为变量，所有数据均来自官方公布的统计资料或由统计数据计算得到。其中外汇储备数据来自国家外汇管理局网站，各城市房地产价格指数来自国家发改委网站，出口额和进口额数据来自商务部网站，部分数据由wind数据库整理而得。

（1）热钱规模HM。基于数据的可得性和科学性，本文对热钱估算方法采用“热钱规模=调整后的外汇储备增量-调整后的贸易顺差-调整后的外商直接投资FDI”。其中，调整后的外汇储备增量=名义外汇储备增量-外汇储备投资收益-汇率变动损益；

外汇储备投资收益=上月末外汇储备额*2.4%/12；

汇率变动损益=上月末外汇储备*30%*欧元对美元增值幅度/12；

调整后的贸易顺差=名义贸易顺差*50%；

调整后的外商直接投资=名义外商直接投资*（1-12%）。

通过上述测算公式，估算出流入中国的月度热钱规模见表1。

表1 热钱规模月度数据单位亿美元

时间热钱规模时间热钱规模时间热钱规模2006-01 103.36 2007-09 185.00 2009-05 575.66 2006-02 19.88 2007-10 -64.84 2009-06 -257.32 2006-03 109.71 2007-11 113.78 2009-07 40.67 2006-04 78.74 2007-12 103.54 2009-08 176.80 2006-05 119.28 2008-01 550.78 2009-09 409.15 2006-06 -104.05 2008-02 509.14 2009-10 407.72 2006-07 35.08 2008-03 177.13 2009-11 427.49 2006-08 6.62 2008-04 462.86 2009-12 -267.32 2006-09 -32.68 2008-05 153.05 2010-01 235.57 2006-10 29.59 2008-06 23.74 2010-02 -108.52 2006-11 111.56 2008-07 73.50 2010-03 415.91 2006-12 44.42 2008-08 57.56 2010-04 543.49 2007-01 99.99 2008-09 364.71 2010-05 -953.76 2007-02 341.31 2008-10 -444.11 2010-06 379.70 2007-03 374.27 2008-11 122.35 2010-07 330.04 2007-04 311.02 2008-12 1094.58 2010-08 -402.23 2007-05 164.08 2009-01 -588.97 2010-09 749.26 2007-06 236.80 2009-02 143.62 2010-10 720.29 2007-07 303.50 2009-03 24.13 2010-11 -143.06 2007-08 -93.62 2009-04 412.46 2010-12 502.80

（2）房地产价格指数RE。房地产价格指数来源于wind数据库，均设去年同期价格指数为100。

表2 全国性房地产价格指数

时间价格指数时间价格指数时间价格指数2006-01 105.80 2007-09 109.40 2009-05 98.90 2006-02 105.80 2007-10 109.80 2009-06 99.50 2006-03 105.00 2007-11 110.90 2009-07 100.40 2006-04 105.70 2007-12 110.40 2009-08 101.60 2006-05 105.70 2008-01 111.20 2009-09 102.60 2006-06 106.30 2008-02 110.80 2009-10 103.70 2006-07 106.20 2008-03 110.60 2009-11 105.80 2006-08 106.00 2008-04 110.10 2009-12 108.20 2006-09 105.70 2008-05 109.50 2010-01 110.10 2006-10 105.70 2008-06 108.50 2010-02 111.60 2006-11 105.30 2008-07 107.40 2010-03 112.60 2006-12 105.90 2008-08 105.80 2010-04 113.80

2007-01 105.70 2008-09 103.80 2010-05 113.50

2007-02 105.60 2008-10 101.80 2010-06 112.60 2007-03 105.90 2008-11 100.30 2010-07 111.50 2007-04 105.20 2008-12 99.52 2010-08 110.40 2007-05 106.30 2009-01 98.90 2010-09 110.10 2007-06 106.90 2009-02 98.50 2010-10 109.50 2007-07 107.70 2009-03 98.30 2010-11 108.30 2007-08 108.40 2009-04 98.50 2010-12 108.00

（3）汇率EXCHANGE。人民币汇率主要选择美元对人民币的名义汇率，见表3。从表3中可以看出自2005年7月汇改以来人民币对美元汇率呈现不断升值趋势。

表3 人民币汇率折算表

时间汇率时间汇率时间汇率2006-01 8.0493 2007-09 7.5012 2009-05 6.8332 2006-02 8.0350 2007-10 7.4233 2009-06 6.8320 2006-03 8.0156 2007-11 7.3676 2009-07 6.8322 2006-04 8.0153 2007-12 7.2478 2009-08 6.8289 2006-05 8.0067 2008-01 7.1601 2009-09 6.8275 2006-06 7.9912 2008-02 7.0752 2009-10 6.8274 2006-07 7.9733 2008-03 7.0007 2009-11 6.8279

2006-08 7.9368 2008-04 6.9724 2009-12 6.8273 2006-09 7.9032 2008-05 6.8971 2010-01 6.8270 2006-10 7.8652 2008-06 6.8376 2010-02 6.8264 2006-11 7.8238 2008-07 6.8515 2010-03 6.8262 2006-12 7.7898 2008-08 6.8307 2010-04 6.8274 2007-01 7.7546 2008-09 6.8316 2010-05 6.8165 2007-02 7.7391 2008-10 6.8286 2010-06 6.7775 2007-03 7.7247 2008-11 6.8424 2010-07 6.7901 2007-04 7.6704 2008-12 6.8382 2010-08 6.7462 2007-05 7.6296 2009-01 6.8357 2010-09 6.6732 2007-06 7.5805 2009-02 6.8341 2010-10 6.6558 2007-07 7.5753 2009-03 6.8312 2010-11 6.6515 2007-08 7.5258 2009-04 6.8245 2010-12 6.8273

三、实证分析结果

1．时间序列的平稳性检验

在使用时间序列进行实证研究时，要特别注意序列的平稳性。格兰杰、纽博尔特(1974)与菲利浦(1986)指出当使用非平稳序列进行回归时，会造成虚假归，沃森(1989)也证明当变量存在着单位根即非平稳时，传统的统计量，如t值、F值、DW值等将出现偏差。为了保证回归结果的无偏性、有效性和最佳性，根据RE与HM的数据，利用扩展的ADF(Augmented Dickey - Fuller)检验方法来检验样本数据的时间序列特征。

ADF平稳性检验基于以下回归方程：Δy =β+βt + (ρ- 1) y +α∑Δy +ε；

其中：εt为纯粹白噪音误差项，滞后阶数的选择使得εt不存在序列相关。

原假设H0：ρ=1，备选假设H1：ρ<1。接受原假设意味时间序列含有单位根，即序列是非平稳的。利用EVIEWS先后对相关变量的原始序列和一阶差分序列进行ADF检验，检验结果如表4所示。

表4 变量的单位根检验结果

原始序列差分序列

变量

ADF 10%临界值ADF 10%临界值

Hm ADF(0)=-2.4*-1.61 ADF(1)=-7.4*-1.61

Re ADF(0)=-0.05 -1.61 ADF(1)=-1.69*-1.61

注：表中单位根检验不包含截距项与趋势项，根据AIC准则确定滞阶数。

由表4可知，热钱规模的原始数据即在10%的显著性水平上稳定，而房地产价格指数原始数据是不平稳的即含有单位根，其一阶差分数据平稳。

2．协整检验

在协整检验中，如果两个或两个以上的时间序列是非平稳的，但他们的某个线性组合表现出平稳，则说明这些变量之间必存在长期均衡关系。本文采用S. Johansen协整检验。RE与HM之间的协整关系检验结果见表5。

表5 变量的协整检验结果

协整方程检验个数迹统计量5%临界值P值

没有49.7073 20.2618 0.0000

最多一个 6.3488 9.1645 0.1655

注：协整检验含截距项，不含趋势项。

由表5可知，对于没有协整关系与最多有一个协整关系的零假设中，没有协整关系的迹统计量大于5%置信水平的临界值，拒绝原假设；最多一个协整关系的迹统计量小于5%置信水平的临界值，接受原假设。说明RE与HM之间存在一个协整关系，从而得出协整方程如下：RE=75.3504+0.1946HM

(6.3347) (0.02499)

由上面方程可知，热钱规模与房地产价格指数之间存在长期均衡关系，热钱的流入对房地产价格指数有明显地正面冲击。具体来讲热钱流入量每增加1亿美元，将引起房地产价格指数上涨0.1946个百分点，这与前面热钱推动房地产价格上涨的分析基本是一致。但它们之间是否存在因果关系尚不清楚，这需要进一步进行Granger因果检验。

3．格兰杰因果检验

格兰杰因果的实质是看VAR模型中的被解释变量RE能够在多大程度上被过去的解释变量HM 加以解释，也即加入HM的滞后值是否使解释程度提高，或者说格兰杰因果检验度量对RE 进行预测时HM的前期信息对均方误差的减少是否有贡献，有贡献的称HM是RE的格兰杰原因。本文采用基于VAR的F检验。RE和HM之间的格兰杰因果关系检验结果见表6。

表6 格兰杰因果检验结果

原假设样本量F统计值P值结论hm不是re的原因60 0.1667 0.8469 接受

re不是hm的原因60 0.0824 0.9210 接受4．误差修正模型VEC

为进一步研究热钱在短期上如何影响房地产价格指数，本文建立误差修正模型。根据上面的协整方程，误差修正项为：ECMt-1 = REt-1–0.1946HMt-1 –75.3504

使用最小二乘法估计，可得到如下误差修正模型：

D(RE)=-0.0517ECMt-1+0.3654D(REt-1)+0.5235D(REt-2)-0.0010D(HMt-1)-0.0006D(HMt-2) +0.0059

误差修正项ECMt-1的系数为-0.0517，而且在统计上显著，这表明如果房地产价格指数在上期偏离均衡水平，在本期将以5.17%的速度向均衡水平恢复，符合误差修正模型的要求，方程中的误差修正模型是稳定的，但调整速度比较慢。但令人困扰的是HM的系数为负，这表明热钱流入对房地产市场有负面影响，与前文的理论假设相悖。VEC输出结果见表7

表7 VEC结果输出

Error Correction: D(RE) D(HM)

CointEq1 -0.051710 22.60567

(0.01348) (8.70573)

[-3.83633] [ 2.59664]

D(RE(-1)) 0.365357 -5.361264

(0.11875) (76.6946)

[ 3.07679] [-0.06990]

D(RE(-2)) 0.523508 -57.03596

(0.12339) (79.6950)

[ 4.24264] [-0.71568]

D(HM(-1)) -0.000978 -0.437946

(0.00029) (0.18738)

[-3.37145] [-2.33716]

D(HM(-2)) -0.000563 -0.422150

(0.00021) (0.13254)

[-2.74405] [-3.18504]

C 0.005924 14.15106

(0.07130) (46.0499)

[ 0.08308] [ 0.30730]

R-squared 0.726554 0.608185 Adj. R-squared 0.699745 0.569772 Sum sq. resids 14.69892 6131613.

S.E. equation 0.536856 346.7387

F-statistic 27.10168 15.83271

Log likelihood -42.25410 -411.0781 Akaike AIC 1.693126 14.63432 Schwarz SC 1.908184 14.84938 Mean dependent 0.052632 6.896474

S.D. dependent 0.979745 528.6314 Determinant resid covariance (dof adj.) 29641.43 Determinant resid covariance 23729.57

Log likelihood -448.8816 Akaike information criterion 16.24146 Schwarz criterion 16.74326

5．脉冲响应函数

脉冲响应函数刻画了内生变量对误差变化大小的反应,它反映在误差项上加一个标准差大小的冲击对内生变量的当期值和未来值所带来的影响。本文采用依赖于SVAR模型的脉冲响应方法,给热钱一个正向的单位大小的冲击,得到关于房地产价格指数的脉冲响应函数图(图3)。图中,横坐标表示冲击作用的滞后期间数(单位:月)，纵坐标表示房地产价格指数,蓝线表示脉冲响应函数,代表房地产价格对相应变量冲击的反应,红线表示正负两倍标准差偏离带。

由图3可知，房地产价格指数主要受其自身因素影响，当在本期给房地产市场一个正向冲击后，该冲击会立刻作用于房地产市场并促使房地产价格指数攀升，直到第五或者第六期，价格达到顶峰，该冲击开始逐渐减弱。相比而言，热钱对房地产市场的影响很弱而且稳定，从长期来看，这种影响几乎可以忽略不计。

四、结论与探讨

以2008年为起点，中国房地产市场火爆了三年多，究其原因，众说纷纭，很多学者将目光集中在国际热钱对房地产市场的影响上。本文写于2011年年初，在大量阅读已有的关于热钱估算以及热钱对中国资本市场影响的基础上，提出自己的关于热钱规模的估算模型并根据外汇管理局、中国人民银行网站以及wind数据提供的数据，估算出2006年至2010年的热钱规模的月度数据，见表1。

本文试图通过实证分析探究热钱流入对我国房地产市场的影响，先后进行了数据的平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验、误差修正模型分析与脉冲分析，发现热钱规模数据是平稳的而房地产价格指数是一阶差分平稳数据；热钱规模与房地产市场之间存在一个协整方程关系，但二者又不是格兰杰因果关系；通过误差修正模型分析发现，房地产价格指数在上期若偏离均衡水平，在本期将以5.17%的速度向均衡水平恢复，符合误差修正模型的要求，但模型同时显示热钱流入对房地产市场有负面的冲击作用；脉冲分析表明房地产市场主要受其自身因素影响，而热钱流入的影响非常微弱，从长期来看可以忽略不计。

实证检验的结果和前文的理论预期存在冲突，个人认为可能源于以下几个方面的原因：（1）到目前为止，尚无热钱规模的权威统计数据，本文是在借鉴已有学者的估算方法基础上对热钱规模进行估测，结论的精确性有待提高。

（2）本文的热钱规模使用的绝对数据，而房地产价格指数使用的相对数据，数据统计口径的不一致，可能在很大程度上影响了实证检验的结果。

（3）计量经济学的知识积累比较薄弱，对问题的处理方法单一且生硬，缺乏技巧。（4）个人认为最关键的原因是本文没有考虑到热钱流入的非平衡性，即热钱流入可能会选择北京、上海和广州这样的一线城市，快进快出，因而对这些城市的房地产价格指数可能影响较大，而对全国房地产价格指数的影响甚微。

通过本文的结论与思考，笔者准备在此文的基础上继续探讨热钱流入对我国房地产市场的影响，并希望能在以下方面有所改进：

（1）更准确的热钱规模的估算方法；

（2）在变量的统计口径上保持一致，全部采用相对数据；

（3）考虑热钱流入的非平衡性，用北京、上海和广州三个城市的房地产价格指数取代全

国房地产价格指数对热钱做实证分析。（4）加入汇率、通货膨胀等控制变量。

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[9]黎友焕境外热钱对我国房地产市场的影响及其对策研究 [ J ] 金融与经济，2008(2)。.

[10]刘刚、白钦先热钱流入、资产价格波动和我国金融安全 [ J ] 当代财经，2008(11)。

[11]Granger. Some Recent Development in a Concept of Causality[J]. Journal of Econometrics, 1988, 39: 199 – 211。

[12]Granger. Co integration and Error Correction: Representation, Estimation and Testing [J]. Econometrics, 1987, 55: 251 – 276。

论房地产市场调控措施思考

论房地产市场调控措施思考 论房地产市场调控措施的思考 在房价历经数次调控仍然不断上涨的背景下，本文对美、德、韩三国在房地产市场调控中的措施尤其是税收手段进行分析与比较，提出了关于中国房地产市场稳定的几点措施，以期对当下中国房地产市场调控有所启示。 关键词：房地产市场调控房产税 随着房价的不断攀升及房地产价格调控措施的连续升级，引入美国房产税制度的呼声是越来越强烈。但是我们不禁要问，中美两国国情差异如此之大的背景下，美国房产税制度的引进真的能够抑制中国特色的房价高涨吗？考虑到中国土地制度的特点，我们在学习国外的房产税制度的时候应当思虑再三，对中外存在的差异以及差异形成的原因深入分析的基础上，再探讨具体措施的运用与实施。 笔者抽取了三个各具特色的国家来进行比较与分析：（1）美国——被认为是具有最完整的财产税收制度的国家，但是却又是与中国走着不同政治经济道路的国家；（2）德国——同为大陆法系之下的国家，其房地产市场保持着极高的稳定性；（3）韩国——地缘、经济、文化各方面与中国极其相似，却对房地产市场进行了过度调控。以这三个国家在房地产调控中的措施对比，取其精华去其糟粕，为我国的房地产市场调控提供启示与警示。 一、美国房产税未必适应中国的土壤 每个国家的制度选择都有其历史背景及国家实情的影响，房产税制度也不例外，中美两国存在着巨大的差异： （一）中美财税征收的职能在中国财税理论中，财税是为了实现国家的职能需要，而美国的财税理论认为财税活动是为了实现公共需要。美国地方政府的财产税收入占地方税收的70%左右，财产税是地方政府的主要自有财源，而这部分税收又是全部用于公共事业，包括筹集地方教育资金。美国地方政府财税收入的高低直接决定了地方政府履行社会职能和提供公共产品及服务的规模和质量。而中国的财产税收占总体税收的30%都不到，税收模式的不一致，可能会成为实施房产税的极大阻碍，或者说房产税的实施在中国将有十分漫长的一段过程。 （二）美国财产税率的确定方式在美国，财产税税率由各地方政府制定。这里的地方政府包括郡、市、学区和特区，作为美国特色的学区设置正是反映了财产税取之于民用之于民的特点，学区的税收收入越多，越能带动学区的教育建设水平，提高社区的服务水平。各地方的财产税税率由年度预算和税基价值综合决定。年度预算即本年度财政预计支出总额，由地方政府根据议会确定的当地社会和经济发展的需要来决定。税基价值由地方政府的评税机构（设于政府内部，与征税部门分开）运用三大评估方法，比较法、成本法和收益法，并借助计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS），快速准确地进行确定。在此二者基础上，美国各地方政府倒算出该年度财产税率，下一年度再重新计算。 看得出，美国的财产税制度确实完整而且科学。但是如此庞大、独立且专业的评税系统，我国是无法在短时间内建立起来的，更何况中国特色的土地制度也将会在很长的一段时期内保持稳定。不过，这不应该成为我国建立独立房产评估机构的阻碍，美国完善而又科学的税基评估系统仍然是值得我们学习和借鉴的。 二、稳定的德国房地产调控措施之启示 德国为什么能够在几十年里，面对着金融风暴、经济危机的冲击下，房地产市场依然保持稳定的发展，德国政府的调控措施功不可没，主要体现在以下三点： （一）良好的住房规划与稳定的房贷相结合德国政府依据全国的人口特征，对高中低档的房屋结构做了明确的规划。尤其是针对低收入人群，地方政府都会明确规定供给他们的福

房地产销售工作计划(通用版)

房地产销售工作计划(通用版) Through the work plan, you can make a plan for future work and work out a detailed plan; the work plan function greatly improves work efficiency. ( 工作计划) 部门：_______________________ 姓名：_______________________ 日期：_______________________ 本文档文字可以自由修改

房地产销售工作计划(通用版) 导语：通过工作计划，可以对未来工作进行一个规划，制定出详细计划；这样能让工作更有条理性，还能对工作进行全局的管理，可以更好的应对工作中遇到的问题，工作计划功能对提升工作效率有很大提升。 一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销的工作计划。 1、房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6、行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8、控制：讲述计划将如何监控。 一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

土地供应政策对房地产市场影响分析

土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。

对房地产品牌建设的若干思考

对房地产品牌建设的若干思考 1 房地产品牌的涵义 今天，我们在而对纷呈的楼盘，很难判断究竟哪一个房型更好，哪一种特色的物业管理史令人满意，惟一能产生差别的就是开发商的商标和楼盘的名称。房地产产业高质量、低成本的竞争在过去的几年基本己经解决，目前摆在房地产开发而前的路只有一条，那就是品牌的竞争。它会为房地产开发提供更广阔的竞争空间。 从表面上看，品牌是指代某种产品的名称、标志和注册商标，而从更深层次来看，品牌实际上反映出消费者对产品和厂商的判断、认可和评价。产品是消费者购买并期望带来实际功用的物质载体，品牌则能契合消费者购买时心理上需要的放心、信赖、愉悦和满足感。产品要成为品牌远不是一个自然、简单的过程。“品牌是历史的产物，品牌是市场的产物。衡量品牌确立的标准是市场，检验品牌价值大小的标准也是市场。” 房地产品牌是目前房地产业内开始频频使用的时髦概念。然而由于种种原因，现在理论上对这一概念的内涵目前尚未见权威、系统的解释。一般认为房地产品牌包含两个方面：房地产的品牌和房地产项目的品牌。房地产品牌是指房地产公司的整体社会声誉，而项目品牌是社会公众对某一具体开发项目的社会价值的认知。 房地产商借助品牌的力量及魅力开拓市场，提升的知名度和美誉度，以求在日趋激烈的市场竞争中能够脱颖而出，这是末来房地产市场竟争的必然趋势。 2 房地产品牌建设的必要性 市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化需要塑造品牌目前，我国房地产市场渐趋成熟，消费者买房己经开始注重品牌效应。对消费者而言，住宅区别于普通商品，具有价值量大、使用周期长、商品特性不直观的特点，因而购买风险大。消费者购买心理及行为较为复杂，购买决策谨慎理智，消费者购买住宅时除了考虑实际利益，还追求超值利益，希望得到质量免检的保障，得到社会尊重、自我价值实现等心理满足。这种附加价值是产品本身所不具备的，但却是品牌刻意创造和包含的。因此，市场上品牌住宅一经推出，就会以其良好的知名度，引起消费者的关注和积极评价。如果该品牌住宅己经由知名度走向美誉度，成为众所周知的名牌住宅，则消费者会认为购买这样的住房，不但能够得到基本的利益保证，还可以享受到优质服务等超值利益，这样他们在购房时仅需衡量地段、价位等极少因素，就可以快速做出购买决定。 而且，我国己经加入WTO，市场准入将进一步扩大，越来越多的国外知名房地

房地产市场营销项目策划书

房地产市场营销策划书 第一章、策划的主要任务 销售策划主要任务是让广大消费者能够更好的了解我们的楼盘，并把它销售出去，从而达到扩大市场知名度，提高市场信任度，获取经济利润的目的。 销售策划务必要紧紧围绕广大的消费者进行，这样才会做到有的放矢。销售策划为整个楼盘的销售专门制定了一套完整的方案，销售人员可以按照策划上的策略按部就班，有条不紊的进行，为整个楼盘的销售奠定了基础。 可以看出，销售策划是更公司的市场知名度，信任度和经济利润是紧密联系的！ 第一章市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）新政对区域的影响

新国十条的出台进一步抑制房价的一路高涨，保证了房产业的稳定前进。新国十条已经为未来三十年中国的房地产发展构造了理性的矿架，中国的房地产业和房地产市场不仅不会衰败和消亡，反而会更加繁荣与活跃。 (三) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口89.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

我国房地产经济发展现状及未来走势分析

我国房地产经济发展现状及未来走势分析 【摘要】我国要加快发展和完善房地产金融市场，鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道，完善房地产金融一级市场，推进房地产金融二级市场发展，大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系。本文分析了我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势。 标签房地产；发展现状；未来走势 2009年中国经济复苏的一个重要拉动力是房地产市场的投资和市场繁荣。但是，伴随着房地产市场的繁荣的一大恶果是房价高涨，截至2009年12月，中国房价上涨达到了18个月以来的最快速度。房地产市场成交量和房价的双双上涨的原因是多重的，但其最大的推手是住房的投资投机行为。住房交易的投资投机行为导致了房地产市场的泡沫化倾向越来越严重。 1 我国房地产经济现状 现阶段我国房地产经济发展呈现的主要特征如下： 1.1 房价上涨过快 据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以来最高水平。而一些大中型城市涨幅更高，北京、深圳、上海房价分别上涨了80%、100%和110%左右，在2010年初，房价仍呈高涨态势，直至国家出台了新国十条，房价过快上涨的势头才得到初步遏制，但是房价仍处于上涨态势，只是涨幅减少。北京市4月份计划入市的新盘均价达到24600元/平方米，同比上涨了102.5%，环比3月份仍然上涨了21.7%。从全国的商品房销售数据来看，商品房销售面积同比增长了42.1%，而销售额同比增长75.5%，由此可推算房价同比上涨了近1倍。同时，测算房地产价格增长率与GDP增长率的比值，如果以全国房价上涨25%计算，相对于GDP增速比值为2.8左右，若以一线城市房价上涨80%计算，则到了8左右。而1990年日本房地产泡沫严重时其比值在3左右，从这个数值可以从侧面反映了我国房地产的泡沫化程度。 1.2 房地产开发投资与按揭负债增长双双过快 房地产开发投资时监测房地产市场活动的一个重要指标。2009年，在发达国家房地产开发投资大幅下降的情况下，中国房地产开发投资逆势上扬，快速增长，全年完成3.62万亿元，同比增长18.5%，成为1993年以来增长最快的一年。据统计，2009年资本形成对GDP的拉动为8.0个百分点，对GDP的贡献率为92.3%；最终消费对GDP的拉动为4.6个百分点，对GDP的贡献率达52.5%;净出口去年全年呈负拉动作用，对GDP的拉动为-3.9个百分点，贡献率为-44.8%。房地产开发投资占了全社固定资产的大部分，所以，房地产开发投资拉动了2009年全国经济增长。

房地产市场营销计划范文

( 工作计划) 单位：____________________ 姓名：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-BH-032183 房地产市场营销计划范文Model text of real estate marketing plan

房地产市场营销计划范文 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。 1.市场情势 应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。 2.产品情势 应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。 3.竞争情势 主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。 4.宏观环境情势 应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。 三、机会与问题分析 应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

房地产评估四个方法

房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

房地产市场宏观调控的经济法思考

房地产市场宏观调控的经济法思考 【摘要】近年来房地产市场的飞速发展，某种程度推动了市场经济的发展，带来了经济效益。分析房地产市场宏观调控的基本理论，剖析房地产宏观调控存在的问题，从经济法的角度探索促进我国房地产市场的健康发展的路径，以期促进房地产市场有序发展。 【关键词】房地产市场；宏观调控；经济法 1.引言 诚然，房地产市场的发展为我国经济发展做出了杰出贡献。但也带来一系列问题，市场秩序混乱、房价高，炒房、囤房现象严重，房屋空置率居高不下，加强房地产市场监管势在必行。国家针对性地相继出台调控政策一定程度上缓解了房地产市场存在的矛盾，房价小幅下降。但没有从根本上解决问题。分析房地产市场现行状况，从经济法的角度提出一些建设性意见，希望能够为我国房地产市场宏观调控体系的建立提供理论依据和实践借鉴。 2.房地产市场宏观调控存在的问题 2.1法律规范体系不完善 针对房地产市场出台的一系列调控政策，大多是“通知”或“意见”，法律效力相对较低，缺乏硬性的权威性和强制性。而房地产市场缺乏成套的完整的法律法规，更谈不上完整的体系。①调控政策效力低下，地方政府为追求经济效益，实施过程中总想法设法进行变通和修改，歧途钻空子，甚至违反政策规定，使调控政策和措施得不到实际履行。调控政策缺乏权威性和稳定性，导致政策的执行力度大打折扣。宏观调控法律规范体系不完善，是导致宏观调控政策得不到执行的根本原因。② 2.2宏观调控力度不够 政府虽然出台一系列调控措施，但收效甚微。首先，调控范围小，主要针对人口集中的大城市和一线城市。对二三线城市调控政策涉及少，致使二三线城市房价持续攀升。其次，虽然出台了系列调控措施但没有从根本上解决房价高买房难的问题。“限价令”和“限购令”短期内使个别城市房价有所回升，但没有对大部分城市房价造成影响。最后，调控措施没有从根本上遏制倒房、囤房行为，以投资赚钱为目的购买行为依然大量存在。 2.3 宏观调控主体不明确 宏观调控政策对房地产市场的宏观调控主体没有明确规定。中央政府，政府部门，地方政府均出台过调控措施，法律没有明文规定主体是否有权对房地产市

房地产市场营销计划范文(新编版)

房地产市场营销计划范文(新 编版) Frequent work plans can improve personal work ability, management level, find problems, analyze problems and solve problems more quickly. ( 工作计划) 部门：_______________________ 姓名：_______________________ 日期：_______________________ 本文档文字可以自由修改

房地产市场营销计划范文(新编版) 导语：工作计划是我们完成工作任务的重要保障，制订工作计划不光是为了很好地完成工作，其实经常制订工作计划可以更快地提高个人工作能力、管理水平、发现问题、分析问题与解决问题的能力。 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。 一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。 1.市场情势

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势

房地产营销计划书范文

房地产营销计划书范文 想将商品出售给消费者，需要自己先制定营销计划，通过市场调研来进行目标确定。下面是小编为您整理的“房地产营销计划书范文”，仅供参考，希望您喜欢！ 房地产营销计划书范文第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、

产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消

成都市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。

浅析我国房地产市场的发展现状及存在的问题

浅析我国房地产市场的发展现状及存在的问题 摘要：从产业关联的角度看，房地产业带动其他产业 部门发展的效应非常突出。因此，发展房地产业，对于经济 的发展有整体的推动作用。但是当前时期，我国在发展房地 产产业时，存在非常多的问题，制约着该行业的健康发展， 对经济的健康运行甚至带来了一定的负面影响。 关键词：房地产市场；发展现状；问题 引言 近些年来，我国经济发展非常迅猛，其中房地产业的崛 起贡献了非常大的 GDP 份额，也极大的带动了其他产业部门的发展。作为支柱产业，房地产业关系到宏观经济走势，同 时也与人们的生活福祉密切相关，也影响到金融市场的稳定。就我国现状而言，房地产市场还存在非常多的问题，这些问 题使得行业发展出现了一些非常混乱的局面，亟需解决。 一、我国房地产市场的发展现状 房地产业对于人们生活的改善和经济的增长，发挥着非 常关键的作用。现阶段，我国的房地产业正朝着规模化和规 范化的方向转型，并且人们的消费结构在发生转变，对房地 产商品的需求不断增加，这也为房地产行业的发展带来很多

机遇，但是也同样面临很多挑战，就其发展现状来看，主要 呈现出以下几个方面的特征： （一）促进经济增长 在国民经济体系中，房地产业属于基础性和先导性产 业，对于经济发展的作用非常大。自房地产业市场化改革以来，其对经济的贡献越来越大。而且房地产业具有较高的产 业关联度，对其他产业的前向和后向的带动效应都非常广泛，极大的促进了其他产业部门的发展。 （二）提升了国民的生活质量 社会和谐是国家发展的重要目标之一，也是构建和谐社 会的重点，作为重要的民生问题，只有解决好住房问题，才 能不断提升居民的生活质量，改善其居住条件 [1] 。因此，需要加快住宅建设，以解决好人们的住房问题。要实现这一目 的，需要大力推动房地产业的发展，才能满足人们对于住房 的需求。现阶段，我国房地产业整体水平快速提升，功能布 局更加合理，技术水平不断改进，人们的居住环境得到了极 大的改善。，生活 ?|量因此得以提高。 （三）房地产业的投资规模不断增大 对房地产市场进行开发，是连接土地与销售的唯一途径。只有开发出房地产商品，才能进行销售，而这些需要大量的 资金投入。因此，可以认为房地产业属于资本密集型行业， 只有足够的投资，才能促进行业发展。根据有关统计数

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

房地产措施

浅谈我国去年调控房地产市场相关措施的思考 [摘要]2010年一季度以来，伴随着房价的继续上涨，国家陆续出台了多项政策以调控房地产市场，本文将结合房地产市场的相关措施，提出一些调控房地产市场和防治通货膨胀的看法。 [关键词]房地产；通货膨胀；措施 今年5月7日，国务院发出通知《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号文）。通知明确指出，在毫不动摇地巩固和发展公有制经济的同时，毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展，进一步鼓励和引导民间投资。 此前不久的5月10日，央行上调存款准备金率0.5个百分点，而在早几月前，无论是国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》还是各地针对过快上涨的房价所指定的一系列措施，都表现出我国政府对治理房地产市场的决心和态度。为何要针对房地产？又为何在如此短的时间内政府频繁的制定各种措施并且不断加大对这个市场的调控力度？可以说这些都和我国目前严峻的经济形势有很大联系。 在2009中国土地上“保八”战场上最显眼的可以算是房地产市场了。就在2008年以前还是风光无限的房价随着经济危机的到来而全面“跳水”，却又借着我国对拉动内需而制定的措施这阵“东风”被疯狂炒热。我们看到，去年年底的海南房价一路飙升，最为吃惊的就是一天当中被炒作升值一倍。彼时舆论一致对房价喊“停”，但是今年一季度房价依然无法刹车。据国家发改委、国家统计局日前公布的调查显示，今年一季度，中国70个大中城市房价上涨5.6％。其中深圳房价涨幅达到12.6％，北京同比增长九成。高房价不仅刺痛了购房者的神经，同时也引起了中央政府的高度重视。 自古以来，房子一直和老百姓日常生活息息相关。房地产关乎民生，高房价损害的是老百姓的利益。而自从全面实施住房商品化改革以来，我国房地产市场开始进入加速发展的上升阶段，并且很快成为我国经济的支柱性产业之一，和我