德国房价专题市场调研分析报告2017-2018
德国房价专题市场调研分析报告2017
研究报告
Economic
And Market Analysis China Industy
Research Report 2018
zhongbangshuju
前言
行业分析报告主要涵盖范围
“重磅数据”研究报告主要涵盖行业发展环境，行业竞争格局和企业竞争分析，市场规模和市场结构，产品的生命周期，行业技术总体情况，主要领先企业的介绍和分析以及未来发展趋势等。
”重磅数据“企业数据收集解决方案
”重磅数据“平台解决方案自身数据库包含上中下游产业链数据资料。能够有效地满足不同纬度，不同部门的情报收集和整理。依据客户需求，搭建属于企业自身的知识关系图谱，打通上、中、下游的数据信息服务，一站式采集到所需要的全部数据服务。可以满足不论是企业、个人还是高校或者研究机构在不同层面需求。
关于我们
”重磅数据”是基于知识关系挖掘的大数据工具，拥有关于企业、行业与专业研究机构的最完整的
全球商业信息解决方案，帮助您在有限时间内获取最全面的商业资讯。提供全球超过500个行业的分析报告，用户均可获取相关企业、行业与企业决策者的重要信息。在有限时间内获取有价值的商业信息。
目录
第一节在全球“独善其身”的德国房地产市场 (4)
一、整体特征：房价合理，房价收入比偏低 (5)
二、人均收入上涨，但房价收入比却下降 (7)
第二节德国住房供给 (8)
一、实行以居住为导向的住房制度设计，并以法律形式保障 (8)
二、充足稳定的住房供给 (8)
三、规范发达的租赁市场 (10)
四、合理稳定的住房投资回报率 (14)
五、严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为 (16)
六、支持供给的德国住房政策 (16)
第三节德国住房需求：总量放缓、区域分化 (19)
一、人口增长和移民速度放缓 (19)
二、人口结构老龄化，家庭小型化 (21)
三、人口随就业流动，城市分散均衡 (25)
四、货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳 (30)
五、实行长期稳定的房贷政策 (33)
第四节启示 (34)
图表目录
图表1：部分国家住房价格变动情况 (4)
图表2：1970-2016 年德国实际住房指数（1970 年=100） (6)
图表3：主要发达国家的名义住房指数变化对比图 (6)
图表4：德国每千人占有住房数在二战后到达最低点 (8)
图表5：德国住房年竣工套数不断降低 (9)
图表6：2010 年德国住房拥有者结构 (10)
图表7：柏林的名义房价较低（2016 年最新值） (12)
图表8：德国的住房拥有率较低（2006 年） (12)
图表9：德国关于房租的强制约束 (13)
图表10：德国定存利率不断下跌至不到1% (14)
图表11：德国十年期国债收益率不断下跌 (15)
图表12：2011 年德国的平均租房成本（欧元/每平方米/月） (15)
图表13：德国住房支出占财政支出比例不断降低 (16)
图表14：德国住房法律制度的变迁 (17)
图表15：部分国家住房政策的对比 (17)
图表16：德国住房政策发展历程 (18)
图表17：2015 年德国移民存量排名世界第二 (20)
图表18：德国净移民人口有下降趋势 (20)
图表19：德国65 岁及以上人口占比很高 (21)
图表20：德国低生育率和加速的老龄化 (22)
图表21：德国家庭户数不断增加，家庭规模不断减少 (23)
图表22：家庭规模/年龄/收入对住房的影响 (23)
图表23：家庭规模/年龄/收入对租房的影响 (24)
图表24：大都市群不同区域人口增幅（%） (25)
图表25：大城市不同区域人口增长情况（%） (25)
图表26：城郊区不同区域人口增长情况（%） (26)
图表27：德国城区人口增长情况（%） (26)
图表28：钱纳里和库兹涅茨的工业化标准 (27)
图表29：德国三大产业就业分布 (28)
图表30：德国人口密度高于美法中意 (29)
图表31：德国城市化进程 (29)
图表32：德国经济负增长持续不超过2 年 (30)
图表33：与住房相关的消费占比较高 (31)
图表34：德国的新房指数与WPI 基本保持同步 (32)
图表35：德国M2/GDP 较高（2012 年） (32)
表格目录
表格1：2016 年6 月全球各洲主要城市的房价相关指标对比 (5)
表格2：德国对家庭的住房补贴 (13)
表格3：部分国家/地区人口变迁相关指标 (19)
表格4：2016 年6 月全球各洲主要城市的房价相关指标对比 (29)
第一节在全球“独善其身”的德国房地产市场
自1998 年住房市场化以来，中国房价几乎单边上涨。政府频频调控房市，但往往仅起到短期效果，越调越涨。
纵观全球，很少有国家可以做到保持房价长期稳定，但是德国却“独善其身”。从1977 年至今，德国人均收入增长约 3 倍，但同期名义住房价格仅上涨约 60%，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年 1%的速度下降。在历次金融危机中，德国房价从未大起大落。德国的房价长期为何如此稳定？对我们有哪些借鉴意义？
图表 1：部分国家住房价格变动情况
资料来源：北京欧立信信息咨询中心
德国的房价以其长期的稳定性在全球独树一帜。1）从绝对住房价格来看：德国无论是名义价格还是实际价格都较低，且有较强的稳定性；2）从相对住房价格来看：德国的房价收入比和房价租金比均低于其它发达国家水平，甚至德国的房价上涨速度不及收入上涨速度，房价收入比逐步下降；3）从住房拥有率来看：德国的租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场，且有较为完备的法律体系和配套措施。超半数的居民选择租房居住，进而减少购房需求，减少价格的波动。