恒大重大设计成本质量管理标准-正文
HD地产
重大设计成本质量管理办法
HD地产研发设计部
2014-3-16版
第一章说明
为了更好地控制重大设计成本质量工作,下述方案（包括但不局限）须由项目负责人组织进行讨论确定。未经讨论确定的方案不能展开下一步设计。
1、当方案比较简单时，例如住宅含钢量等可由设计部内部讨论成文公司各部门会签确定，
2、当方案比较复杂时应组织公司各部门等讨论确定，
3、当方案特别复杂时则需邀请外聘专家等共同讨论确定，
4、下述方案有些可以根据具体情况在规划设计方案评审会议及扩初审查会议上重点讨论确定，但需要按照后附专用表格填写结论并签字，以突出重点，
5、以下项目中的前12项黑体字项目是设计成本质量控制的重中之重，必须高度重视严格评审，未经评审严禁展开下一步设计，
6、基坑支护与降水方案研发设计部只负责参与提供技术支持。
论证会议的组织、参加人员、专家邀请、费用标准等参见设计部相关制度。
1.钢筋和混凝土含量控制标准
2.小区竖向设计方案
3.排水防洪方案
4.小区10KV及以上供配电方案
5.地下层平面方案
6.转换层平面方案
7.主体结构方案
8.地下结构方案
9.基础方案
10.公建空调方案
11.公建供配电方案
12.拟采用的新技术、新产品13.桥梁方案
14.高边坡(挡土墙)方案
15.小区给水方案
16.水泵房、消防水池布置方案
17.小区采暖方案
18.大跨度结构方案
19.公建热水方案
20.基坑支护与降水方案
21．外幕墙设计方案
22.智能化设计方案
23. 市政及管线综合方案
24.其他对成本质量影响较大的方案
第二章重大设计成本质量方案报审论证流程
第三章方案确认书专用表格
重大设计成本质量方案评审确认书
附件：
1、经过评审的方案、图纸、等资料。（或在评审结论栏目内写明通过评审的方案、图纸、等资料图号、版
次、日期、索引等）
2、会签完的《设计评审表》《专家评审意见汇总表》（或在评审结论栏目内写明评审会议记录《设计评审表》
《专家评审意见汇总表》版次、日期、索引等）
关于计划:
项目设计重大质量成本控制计划
项目负责人：
编制时间及版次：
下述计划由项目负责人在项目启动时填写并根据需要适时调整版次，设计部负责审查备案，项目负责人负责组织评审落实，办公室负责考核。（评审时间精确到10天，评审级别选择是内部评审还是公司范围评审还是需要外聘专家评审？流程完后5天内将《重大设计成本质量方案评审确认书》备案至办公室，其余办法执行《重大设计成本质量管理办法》等管理文件）
设计质量成本控制2个关键：①评审流程、②评审人员经验
第四章重大设计成本质量各部分审核指引
一、钢筋、混凝土限量设计标准指引
由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
（1）整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较小。
备注：
(1)设计部负责对钢筋及混凝土限额指标进行控制协调。
(2)地下部分限额的范围：
A)无地下室结构:：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。
B) 地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池(现浇钢筋砼水池等)钢筋及混凝土。
(3)该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以 1.5 米以内为宜。若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。
( 4)消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米，砼增加0.1立方/平米。
(5)塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80 米内、80 米以上分类钢
筋按130kg/平米和140kg/平米，全转换按照80 米内、80 米以上分类钢筋按160kg/
平米和170kg/平米控制。
(6)人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。
(7)地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。
A)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆（无人防32平
米/辆）;
B)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆;
C) 人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆;
D) 人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆。
（2）地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构（控制单体体型系数，凸凹比、高宽比、临界高度、层高、窗地比）。
（3）地上部分综合指标：适用于有露台赠送及转换层结构。该限额为地上部分的限额指标，作面积赠送及结构转换时，需满足以下指标。
备注：
（1）计算基础面为地下室顶板面以上(不含地下室顶板)。
（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。计算范围从地
下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。分母为GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
（3）标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标，为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。
（4）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过设计部及营销部确定并明确，可以根据实际赠送的类型，在成本目标中报成本部审议，能在改造后形成封闭房间的，参照标准层限额指标，不能形成房间的按照结构板建筑面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16 立方/平米。其他赠送方式均不调整限额设计指标。
二、竖向设计指引
1、设计原则
1.1 充分结合地形地貌，场地设计的竖向趋势应和原状地形基本保持一致。
1.2 力求场地内土方工程总量最小化，并做到场地内土方填挖平衡，减少土方的内外运输，设
计院必须提供至少2个挖方填方量化分析方案，并有模型、纵剖面、网格图等研究。
1.3 场地竖向设计应处理好场地竖向土方工程和建筑基础埋深、室外综合管线敷设的关系。满
足场地内的管线敷设和市政管线的衔接。
1.4 避免出现高边坡和高挡墙。若确实无法避免，应力求高边坡和挡土墙的高度最小化，并将
之设计在用地红线处，保证良好的场地内的竖向空间。用地红线处的高边坡和高挡墙布置要满足规划要求的建筑红线退缩。
2、设计要求
2.1 总体规划中的建筑布局应考虑场地竖向因素，合理组织场地内的道路交通系统。居住组团
内道路纵坡最小0.3%，最大4%，局部可考虑不大于8%的坡度。组团之间的道路按市政道路的要求考虑纵坡。
2.2 场地内的设计标高总体上应高于场地周边的市政道路，尤其是与市政道路相通的出入口区
域。
2.3 较陡的山地地形上应充分考虑单体相邻单元的正负零高差，应与宅前道路坡度相符，避免
建筑入口高差过小、过大。
2.4 如为山地，别墅项目应结合山地地形设计，根据当地规划局地上容积率要求设计南北高差
地下室，增加别墅品质；如为平原，可考虑下沉式庭院。
2.5 山地地下车库应合理的处理出库分区及找坡，避免车库埋深过大，应研究分析利用地形设
计半开敞半地下车库，尽量利用地下作为物业管理用房等方案，学习参考白马山、舞山优化竖向设计流程。
三、桥梁设计方案指引
1、概述
为保证在设计小区内桥梁以及承建的市政桥梁时妥善处理与建桥有关的问题，保证桥梁的质量以及发挥桥梁的效益，特制定本指引。
2、适用范围
本指引适用于各类楼盘内景观桥梁，以及HD地产承建的市政桥梁。
3、一般原则
3.1 桥梁设计应符合规划要求。
3.2 桥梁设计应考虑桥梁的通航和防洪的因素。
3.3 特殊结构桥梁需考虑风力因素的影响，特别是台风地区。
3.4 按当地所在地震烈度，应考虑桥梁抗震要求。
4、桥梁设计中的一般规定与指引
4.1 有洪水通过的桥梁应根据桥梁的重要性确定洪水频率，一般按百年一遇，重要桥梁应按三
百年一遇设计。
4.2 在不通航的河流上，梁式桥梁梁底应高出设计洪水位（包括雍水和浪高）0.5 米，结冰河
流应高出最高流冰水位0.75 米，拱桥的拱脚高出洪水位0.25米，高出流冰水位0.25m。
4.3只有小车通过的桥梁按公路-II 级标准计算。有载重车辆通过的桥梁按公路-I 级计算。4.4 通航河流上建桥，应按照航道等级，根据《内河通航标准》（GBJB9-90）确定净空要求。
4.5 桥梁尽可能布置在路线的直线段上，如果由于条件限制，不能布置与直线上，应考虑桥梁
扭转的效应。
4.6 桥梁上跨道路，桥下净空应保证
5.5 米。
4.7 桥梁如有人行道，人行道缘石应高出车行道15cm，桥梁人行道外侧栏杆高1.0m～1.2m。
四、排水防洪
1、排水定额
居民生活污水定额和综合生活污水定额应根据当地采用的用水定额，结合建筑内部给排水设施水平和排水系统普及程度等因素确定。可按当地相关用水定额的80%～90%采用。
2、排水管渠和附属构筑物
2.1 排水沟渠系统应根据城镇总体规划和建设情况统一布置，分期建设。排水管渠断面尺寸应
按远期规划的最高日最高时设计流量设计，按现状水量复核，并考虑城镇远景发展的需求。
2.2 排水干管应布置在排水区域内地势较低或便于雨污水汇集的地带。排水管宜沿城镇道路敷
设，并与道路中心线平行，宜设在快车道以外。
2.3 排水沟渠系统的设计，应以重力流为主，不设或少设提升泵站。当无法采用重力流或重力
流不经济时，可采用压力流。
2.4 管道的施工方法应根据管道所处土层性质、管径、地下水位、附近地下和地上建筑物等因
素，经技术经济比较，确定采用开槽、顶管或盾构施工等。
2.5 位于车行道的检查井，应采用具有足够承载力和稳定性良好的井盖与井座。
2.6 在地形平坦地区、埋设深度或出水口深度受限制的地区，可采用渠道（明渠或盖板渠）排
除雨水。盖板渠宜就地取材，构造宜方便维护，渠壁可与道路侧石联合砌筑。
五、高边坡(挡土墙)方案设计指引
适用范围：有特殊地形项目（如山地建筑等）
1、高边坡方案须在小区竖向设计完成后、土方施工前报审。
2、应提供原始地形图、规划总平面竖向设计图、地质勘查报告、地质灾害评估报告、高边坡设
计说明、设计图纸、计算书。
3、高边坡设计说明需包括至少两个以上方案的工程量统计、经济技术比较。
4、边坡设计应符合下列原则：
1）边坡设计应保护和整治边坡环境,边坡水系应因势利导,设置排水设施。对于稳定的边坡，应采取保护及营造植被的防护措施。
2）建筑物的布局应依山就势，防止大挖大填。场地平整时，应采取确保周边建筑物安全的施工顺序和工作方法。由于平整场地而出现的新边坡，应及时进行支挡或构造防护。
3）边坡工程的设计前，应进行详细的工程地质勘察，并应对边坡的稳定性作出准确的评价；对周围环境的危害性作出预测；对岩石边坡的结构面调查清楚，指出主要结构面的所在位置；
提供边坡设计所需要的各项参数。
4）边坡的支挡结构应进行排水设计。对于可以向坡外排水的支挡结构，应在支挡结构上设置排水孔。排水孔应沿着横竖两个方向设置，其间距宜取2-3m，排水孔外斜坡度宜为5%，孔眼尺寸不宜小于100mm。支挡结构后面应做好滤水层，必要时应作排水暗沟。支挡结构后面有山坡时，应在坡脚处设置截水沟。对于不能向坡处排水的边坡,应在支挡结构后面设置排水暗沟。
5）支挡结构后面的填土，应选择透水性强的填料。当采用粘性土作填料时，宜掺入适量的碎石。
在季节性冻土地区，应选择炉渣、碎石、粗砂等非冻胀性填料。
重力式挡土墙，指的是依靠墙身自重抵抗土体侧压力的挡土墙。
5、重力式挡土墙可用块石、片石、混凝土预制块作为砌体，或采用片石混凝土、混凝土进行整
体浇筑。半重力式挡土墙可采用混凝土或少筋混凝土浇筑。重力式挡土墙可用石砌或混凝土建成，一般都做成简单的梯形。它的优点是就地取材，施工方便，经济效果好。所以，重力式挡土墙在我国铁路、公路、水利、港湾、矿山等工程中得到广泛的应用。由于重力式挡土墙靠自重维持平衡稳定，因此，体积、重量都大，在软弱地基上修建往往受到承载力的限制。
如果墙太高，它耗费材料多，也不经济，可考虑选用钢筋混凝土悬臂式挡土墙。当地基较好，挡土墙高度不大，本地又有可用石料时，应当首先选用重力式挡土墙。重力式挡土墙一般不配钢筋或只在局部范围内配以少量的钢筋，墙高在6m以下，地层稳定、开挖土石方时不会危及相邻建筑物安全的地段，其经济效益明显。
6、重力式挡土墙可根据其墙背的坡度分为仰斜、俯斜、直立三种类型。
1）按土压力理论，仰斜墙背的主动土压力最小，而俯斜墙背的主动土压力最大，垂直墙背位于两者之间。
2）如挡土墙修建时需要开挖，因仰斜墙背可与开挖的临时边坡相结合，而俯斜墙背后需要回填土，因此，对于支挡挖方工程的边坡，以仰斜墙背为好。反之，如果是填方工程，则宜用俯斜墙背或垂直墙背，以便填土易夯实。在个别情况下，为减小土压力，采用仰斜墙也是可行的，但应注意墙背附近的回填土质量。
3）当墙前原有地形比较平坦，用仰斜墙比较合理；若原有地形较陡，用仰斜墙会使墙身增高很多，此时宜采用垂直墙或俯斜墙。
7、重力式挡土墙构造
1）重力式挡土墙的尺寸随墙型和墙高而变。重力式挡土墙墙面胸坡和墙背的背坡一般选用1：
0.2～1：0.3，仰斜墙背坡度愈缓，土压力愈小。但为避免施工困难及本身的稳定，墙背坡
不小于1：0.25，墙面尽量与墙背平行。
2）采用混凝土块和石砌体的挡土墙，墙顶宽不宜小于0.4m；整体灌注的混凝土挡土墙，墙顶宽不应小于0.2m；钢筋混凝土挡土墙，墙顶不应小于0.2m。通常顶宽约为H／12，而墙底宽约为（0.5～0.7）H，应根据计算最后决定墙底宽。
3）墙体材料：挡土墙墙身及基础，采用混凝土不低于C15，采用砌石、石料的抗压强度一般不小于MU30，寒冷及地震区，石料的重度不小于20kN/m3，经25次冻融循环，应无明显破损。
挡土墙高小于6m砂浆采用M5；超过6m高时宜采用M7.5，在寒冷及地震地区应选用M10。8、悬臂式与扶壁式挡土墙设计悬臂式与扶壁式挡土墙，如图7—1所示，是钢筋混凝土挡土墙主
要的形式，是一种轻型支挡结构物。它是依靠墙身的重量及底板以上的填土（含表面超载）的重量来维持其平衡，其主要特点是厚度小，自重轻，挡土高度可以很高，而且经济指标也比较好。6m左右用悬臂式；6m以上多用扶壁式。它们适用于高度超过6米、缺乏石料、地基承载力低地区。
悬臂式挡土墙是由立板和底板两部分组成。为便于施工，立板内侧（即墙背）做成竖直面，外侧（即墙面）可做成1：0.02～1：0.05的斜坡，具体坡度值将根据立板的强度和刚度要求确定。当挡土墙墙高不大时，立板可做成等厚度。墙顶的最小厚度通常采用20～25cm。
当墙高较高时，宜在立板下部将截面加厚。
图7—1 钢筋混凝土挡土墙主要形式
六、小区给水方案
1、用水定额
1.1 当小区总人数≤150000 人时，用水定额按《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003 有关
要求选用。
1.2 当小区总人数＞150000 人时，用水定额按《室外给水设计规范》GB 50013－2006 有关要
求选用。
1.3 如当地自来水公司有要求时，则按当地要求执行。
1.4 消防用水量仅用于校核管网计算，不属于正常用水量。
2、市政管网水压
2.1 了解小区周边市政管网的水压，根据小区地形确定各建筑市政直接供水楼层范围。
2.2 直接供水的建筑楼层用户接管处的最小服务水头，一层为10m ，二层为12m ，二层以上每
增加一层增加4m。
3、给水管道
3.1 居住小区的室外给水管网，宜布置成环状网，或与市政给水管网连接成环状网。环状给水
管与市政给水管的连接管不宜少于两条，当其中一条发生故障时，其余的连接管应能通过不
小于70%的流量。
3.2 引入管管径计算应按《建筑给水排水设计规范》GB 50015-2003 有关规定计算。
3.3 设有室外消火栓的室外给水管道，管径不得小于DN100mm。
4、水表设置
4.1 水表通常设住宅生活用水表、商业用水表、公共事业用水表。
4.2 水表应设在水表井内，水表井设在人行道或绿化带下。
4.3 如当地自来水公司有要求时，则按当地要求设置。
5、无市政给水管网水源设计指引
5.1 当小区周边无市政给水管网时，小区用水需自行解决。
5.2 水源选择前，必须进行水资源的勘察。
5.3 水源的选用应通过技术经济比较后综合考虑确定，并应符合下列要求：
1) 水体功能区划所规定的取水地段；
2) 可取水量充沛可靠；
3) 原水水质符合国家有关现行标准；
4) 与农业、水利综合利用；
5) 取水、输水、净水设施安全经济和维护方便；
6) 具有施工条件。
5.4 用地下水作为供水水源时，应有确切的水文地质资料，取水量必须小于允许开采量，严禁
盲目开采。地下水开采后，不引起水位持续下降、水质恶化及地面沉降。并应征得当地主管部门同意。
5.5 确定水源、取水地点和取水量等，应取得有关部门同意。
七、水泵房，消防水池布置方案
1、水池
1.1 小区用生活水池容积按最高日用水量的15％计算；单体建筑用生活水池容积按最高日用水
量的20%计算；计算生活水池容积时不包括市政直供水楼层的用水量。
1.2 当采用叠压无负压给水设备供水时，不设生活水池。
1.3 消防水池容积按水池服务范围内最大一栋建筑消防用水量计算。
1.4 当室外给水管网能保证室外消防用水量时，消防水池的有效容量应满足在火灾延续时间内
室内消防用水量的要求；当室外给水管网不能保证室外消防用水量时，消防水池的有效容量应满足火灾延续时间内室内消防用水量和室外消防用水量不足部分之和的要求。
1.5 生活、消防水池应分别设置。
2、水泵房
2.1 水泵房应与水池贴邻设置。
2.2 水泵房内一般包括生活给水系统供水设备、消火栓系统供水设备、自动喷淋系统供水设备。
2.3 消防供水设备按泵房服务范围内最大一栋建筑所需流量及扬程选型。
2.4 消火栓系统静水压力大于1.0MPa、喷淋系统配水管道的工作压力大于1.20MPa 时，应采取
分区给水系统。
2.5 生活给水系统除市政直供楼层外，其它楼层需分区加压供水。分区采用设多套供水设备分
区，一般按8～10 层范围一个分区考虑；如当地自来水公司有要求时，则按当地要求设置。
2.6 生活加压给水泵按如下原则选用：应设置备用泵；采用DL、LG、GDL 立式离心泵。
3、水池水泵房布置应考虑的因素
3.1 小区规模及小区内各建筑性质。
3.2 小区地形、地势。
3.3 小区周边市政给水管网水压情况。
3.4 市政规划路或现状路的影响。
3.5 小区分期开发建设计划
八、小区采暖方案指引
1、基本原则
1.1 采暖系统热源优先采用市政热力供暖；
1.2 当不具备市政热力供暖条件时，应根据小区所在地区气象条件、能源状况、能源政策、环
保等要求，通过综合技术经济比较确定采暖热源方式。
2、采暖热负荷计算
住宅小区集中采暖系统按分户热计量设计，分户采暖热负荷计算应符合所在地区“分户热计量设计技术规程”的规定。计算建筑总采暖负荷时，不考虑户间隔墙的传热量。
3、小区热力站设计原则
3.1 热力站的规模、位置及数量，一般应考虑下列原则：
1) 热力站设计时，应采用经核实的建筑设计热负荷，其规模应根据用户长期总热负荷确定。分
期建设的小区，应统一考虑热力站的位置和站房建筑，工艺系统和设备可一次或分期设计安装。
2) 热力站最大供热范围以不超过本街区为限，且供热半径不宜超过800m。
3) 站房的设计位置宜靠近热负荷中心，应设置在地下层，以减少热力站运行噪声对周边环境的
影响。
3.2 热力站主要设备的选型：
1) 住宅小区的采暖系统，应按热水连续采暖进行设计。散热器系统供回水温度宜为85/60℃，
地板采暖系统供回水温度宜为50/40℃。
2) 在满足总供热负荷及其调节的要求的前提下，同一供热系统中热交换器的台数不宜少于2
台，且不宜多于5 台；
3) 在水-水换热系统中，宜采用结构紧凑、传热系统高、自动化程度高的板式换热机组。
4) 住宅小区采暖循环水泵的设备参数应通过详细计算确定，宜按一用一备进行配置；并联运行
时，总台数优选2 台。
4、小区室外供热管网设计
4.1 小区一次、二次管网的敷设安装方式应根据当地气象、水文、地质地形、小区绿化、总平
面布置（包括其他各种管道的布置）、维修方便等因素确定。当采用直埋敷设的安装方式时，直埋敷设管道应采用钢管、保温层、保护外壳结合成一体的预制保温管道，采用无补偿冷安装敷设方式。
4.2 小区室外二次管网设计热负荷的确定，应综合考虑采暖区域的现状及发展规划，应采用经
核实的建筑设计热负荷。
4.3 小区室外二次管网的布置，应考虑采暖负荷的分布、热力站位置、与室外其它管线的关系、
与园林绿化的关系、地面建筑物位置以及地质条件等多种因素，经技术经济比较确定。九．小区10KV及以上供配电方案
1. 小区用电负荷报装计算指引
1.1、概述
为合理控制住宅小区用电负荷报装容量，达到节约工程成本目的，制定本报装计算指引。1.2、适用范围
本指引适用于住宅小区用电负荷报装容量的计算，不作为施工图设计指引。
1.3、报装原则
小区用电负荷报装容量采用需要系数法计算，负荷指标及计算系数取值应按照以下原则：切合当地用电实际水平，遵循环保节约精神，以满足实际用电需求为尺度，尽量减少变压器报装容量。
1.4、住宅用电负荷指标及需要系数
因气候、用电习惯的差异，不同地区用电水平相差较大，在变压器容量报装时应按照下面表4－1规定值范围内选取单位用电指标及需要系数。住宅用电负荷需要系数选取标准。
表4－1 住宅用电负荷需要系数
1.5、公共设施用电负荷指标及需要系数
住宅小区公共设施的变压器报装容量计算按下表选取用电指标及需要系数：
表5－1 公共设施负荷指标及需要系数
表5－2 电梯需要系数
1.6、公建用电负荷指标及需要系数
住宅小区配套公建的变压器容量报装按下表选取用电负荷指标.
表6－1 公建负荷指标及需要系数
成本控制关键点10篇,超全总结!
第一篇：造价管控 一．存在问题 1、编制清单时，存在工程量少算或漏算以及清单特征描述不准等现象。 2、施工单位投标价格高低不一，甚至还有施工联合串标单价现象，公司无法对合理价格做出准确判断，麻木追求低价中标； 从而导致中标价格也许是经过施工单位抬价后的高价；也许是低于成本的价格出现豆腐渣工程。 3、投标人会利用清单工程量的可能变化进行不平衡报价，对清单工程量预计结算时工程量会增加的项目报高价，反之则报低价； 对于清单文件中无具体工程量的暂定项目，预计要做的报高价，预计不做或拟再分包的报低价。 利用设计变更进行不平衡报价，对设计图纸中不明确或遗漏之处，预计修改后工程量会增加的项目报高价，反之则报低价。 4、在开标过程中，没有专业人士对技术标中的施工方案、施工进度计划横道图、网络图、劳动力计划安排进行评审，导致很多二三流企业乃至挂靠单位以低价中标的渠道进入集团承包基建项目；造成工期浪费。 5、施工单位战线拉得太长，导致资金、机械设备、人力资源周转困难，从而影响工期浪费； 6、基建体系所建立的战略合作伙伴数量太少，参差不齐；大宗建筑材料未集中采购。 二．对策 1、对清单编制的质量建立奖惩制度，通过奖惩制度手段来制约清单编制人，从而达到提高清单质量的效果。 2、公司在开标前需对该项目做出详细的预算，对成本做出分析，确定准确的拦标价格，达到正真合理低价中标的目的。 3、公司首先应有一套完善的图纸及一份高质量的工程量清单，以避免因图纸的不完善和工程量清单的编制失误给投标人留下可乘之机。 4、建立集团内部技术标评定专家库，工程开标时通知技术标评定专家进行评审；对技术不够成熟或实力不够雄厚的企业予以否决。 5、应对施工单位做出明确规定，施工单位手头拥有两个以上在建的三一集团项目不得参加第三个项目的投标，确保工期不被造成的浪费。 6、按设计、总承包、专业分包、专业及大型设备供应、大宗材设供应等建立战略合作伙伴关系。每种类同级别合作伙伴关系不少于3家以上。 如此操作，可缩短招标时间；基于建立在互信基础上，节约工程费用；可加速验收移交使用时间；有利于后序保修与维护。 对大型大宗、品质要求高的材料设备集中选定定供应商。 签订长期采购合作计划，如通风气镂、墙板、耐磨地面材料、铝型材、母线槽、电梯护梯、电缆、钢材、厂矿灯具、混凝土、外墙石材、卫浴洁具等。 如此操作能保证材料品质达到公司要求；在施工中能保证按时供货；减少承包方采购成本，降低材料购买成本、从而为公司节约建设投资成本。 第二篇：规划设计 一．存在问题 1、使用部门提交的产能规划、使用需求没有经过认真地研究及评审，经常在建设的工程中进行不断的调整，带来大量的设计变更，增加了造价。 2、厂房的工艺设计滞后，建筑按照标准厂房设计，导致大量的设计变更，增加了工程造价；或厂房结构局部设计偏保守，存在浪费现象。
基于变更工程的成本管控措施
基于变更工程的成本管控措施 摘要:工程建设项目，一般规模、投资额较大，建设周期较长，涉及的专业面多，工艺复杂，受客观条件和市场变动影响较大；技术改造、装饰装修、维修工程则因受现场条件的限制、增减内容繁多：不可避免地会产生工程变更和现场签证。本文论述了工程建设施实阶段工程变更引起工程成本变化的主要原因，探讨了有效控制工程成本的途径。 关键词: 工程变更；现场签证；成本控制 建筑工程建设周期长,涉及的经济关系和法律关系复杂,受自然条件和客观因素的影响大,导致项目的实际施工阶段发生工程变更。由于其构成的原因复杂, 规律性较差, 项目变更之后工程成本易超出预算。不少承包方在施工过程中比较随意，且现场签证不及时、现场变更文件签证不规范，项目工程变更管理不当等导致工程成本超出预算，矛盾和纠纷时有发生，所以如何对发生工程变更时进行有效管理成为当务之急。 一、工程变更的主要原因 工程变更一般可以分为设计变更和现场变更两类。 1、设计变更 设计变更单由设计单位出具，一般要求变更的位置、项目、要求工期、并附有相应的施工图纸（或者增加工程），通常在施工过程中发生如下情况时发出： ①施工单位根据现场情况要求进行设计变更，并征得监理、建设、设计各方同意； ②建设方根据自身需要，要求对原设计作出相应的调整； ③设计方根据原设计缺陷自行下达设计变更单。 2、现场签证变更 现场签证变更通常是根据施工现场情况，由承包人提出并经现场监理工程师批准或甲方代表批准同意的工程变更。现场签证往往由技术联系函和工程变更令组成。技术联系函由施工单位提出，监理工程师进行批准；签证变更一般有如下几个几点原因： ①建筑材料规格型号或单价发生较大变化；
恒大地产战略分析汇总
恒大集团战略 从公司成立之初，恒大就坚持民生为本、产业报国的发展理念，着力打造中国老百姓负担得起的高性价比精品住宅。在此理念的指引下恒大将企业战略划分为四大发展阶段，以科学、前瞻、有效的发展模式，逐步形成了规模战略、品牌战略、管理战略、文化战略、人才战略、国际化战略等六大战略，成为企业核心竞争力，不断创造恒大跨越式发展奇迹，为提升人居价值、推动城市建设和社会可持续发展做出了突出贡献。 一、战略划分阶段 第一阶段：“规模取胜”战略阶段 1997年，恒大基于行业竞争、目标市场、消费者负担能力、资金状况等因素的客观分析，确立了“小面积、低价格”的早期发展模式，采取快速销售、加快资金周转，快速实现企业规模壮大的发展战略。1997年，恒大只在广州开发1个项目；而至2004年，公司开始同时开发十多个项目，公司的员工人数由1997年不足20人上升至2004年超过2000人。凭借初创阶段的持续努力，公司逐步跻身广州房地产十强企业、广东省房地产企业竞争力第1名、中国房地产十强企业及中国房地产品牌价值十强企业。 第二阶段：“规模+品牌”战略过渡阶段 2004年开始，中国房地产市场渐趋成熟、竞争日益激烈，恒大转变原有发展战略，开始进入“规模＋品牌”的战略过渡阶段，确保企业持续发展。在规模方面，公司跨越广东，将地理版图扩充至其它战略性城市，使房地产开发面积从几十万平方米大幅增加至几百万平方米，在此过程中，公司在同时管理遍布全国多个项目方面取得了宝贵的经验及能力。在品牌建设上，公司对所开发项目全部实施精品战略，并开始实施全国标准化运营模式。 第三阶段：“规模+品牌”标准化运营战略阶段 自2007年起，恒大继续专注实施“规模＋品牌”战略，进一步完善标准化运营模式，逐渐形成了极具竞争力的七大企业核心优势，并在深入拓展中国二三线城市的过程中实现迅速拓展。经过多年实践及调整，恒大标准化运营模式行之有效，助推恒大实现持续跨越式发展。2013年，恒大开始实施未来八年在世界上行业内实现“五个之最”蓝图，提出要用八年时间再造6个恒大的宏伟目标。
恒大工程标准化流程
恒大工程标准化流程
第一部分房地产开发工程建设流程管理
第一章施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。 第一节施工准备阶段工作流程 图1-1施工准备阶段工作流程
一.围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作： （1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 （2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。 （3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 2.围蔽工程注意事项 （1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 （2）按已制定的实施方案组织施工。 （3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 （4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。二.申报临水临电 申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首
期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。 三.现场查勘，进一步清理场地 收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。 企发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。 所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。 四.工程部组织详勘 1.取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍 物，工程部应提前组织清理。 2.勘察单位根据总工室提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工 程部应复核。 3.根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机 一个工作日可钻一个孔（30米计）。
恒大标准化设计方案指引
一恒大楼盘住宅主体结构钢筋含量控制指标指引 根据我中心钢筋含量控制管理规定，为便于全国各地区公司确定钢筋含量控制目标，我中心经对6～8度地震区各类住宅正负零以上主体结构钢筋含量指标统计分析，制定恒大楼盘住宅主体结构钢筋含量控制指标指引，供上报钢筋含量控制目标时参考。
注： 1) 钢筋配置方案1： 板钢筋HPB235（直径12及以上HRB335）； 梁、柱、剪力墙暗柱主筋HRB335，箍筋HPB235（直径12及以上HRB335）； 剪力墙分布筋HRB335（直径10及以下HPB235）。 2) 钢筋配置方案2： 板钢筋HRB400； 梁主筋HRB400，箍筋HPB235（直径12及以上HRB335）； 柱、剪力墙暗柱主筋HRB335，箍筋HPB235（直径12及以上HRB335）； 剪力墙分布筋HRB335（直径10及以下HPB235）。 3) 计算钢筋含量指标统一以建筑面积作为基准面积。 当带下沉式大面积空中花园的建筑，可在表中基础上乘以增加系数K=1+（S1÷S2）/2。 如为两层高的空中花园，可在表中基础上乘以增加系数K=1+S1÷S2。 式中S1是空中花园的投影面积，S2是除空中花园以外的建筑面积。 4) 本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增。 5) 本指标适用于基本风压≤0.6kPa 以下地区，大于0.6kPa 地区的27~32层住宅应略增。 6) 对11层以上高层住宅，本表适用于标准层层高≤3.1M 的情况，如超过此层高，可在表中基础上乘以增加系数K=（层高÷3.1+1）/2。 7) 低层别墅均按坡屋面不设水平板或拉梁考虑。 8) 本表高层住宅均不设结构转换层，转换层钢筋含量应单独报审。 9) 本数据未考虑施工损耗量，不包括砌体构造柱及砌体拉结筋。包含屋面造型和立面饰线钢筋量。
项目各个阶段成本控制的关键
项目各个阶段成本控制的关键 项目成本编制、控制与实施会直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本编制到控制至实施关系到房地产企业的生存和发展，这是所有房地产企业成本核算与控制的关键点，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法。 关键点一、可行性研究阶段 可行性研究阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行测算、分析，即投资估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用、占地或青苗赔偿和其他的行政性收费，各项费用具体内容不再详细阐述，成本管理人员可以根据以往的经验资料，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，估算费用成本及可行性研究报告，作为判定是否可行的重要依据。 关键点二、图纸设计和审查阶段 成本管理人员在施工图设计结算介入并审查各关键部位的设计指标，将会大大降低项目成本，因设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，现阶段走在重视成本前端的房地产企业已将“限额
设计”纳入与设计单位签订的合同中，例如列出建安成本中影响较大的钢筋、砼具体数字指标，并施行奖励制度。 首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；最有效的建筑物方案；减少地下车库的扩建度； 其次，成本管理人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，生超额现象。 不发成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的费用指标，尽量避免出现设计中不影响结构及使用安全，但会严重影响项目成本的情况（例如：针对地区不同，设计的地下抗浮水位应不相同，每0.1m 的抗浮水位，影响结构成本约20-40元/m2;岩土承载力，提高10% 基础优化10%r 右）。 设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计，对设计方案进行审核，择优选择，编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范围以内。 由于各专业的设计人员不可能做到百分之百的准确衔接，甚至可 能出现某些错误，这就要求审图机构对图纸进行审查，对图纸上的一些错误和疏漏进行修改和补充，作为图纸文件的一部分提交建设单位，这样可以减少很多图纸设计风险，减少图纸问题引发不平衡报价所带来的损失，尤其成本管理人员要明确专家提出的意见，理清意图。 关键点三、工程招标、施工单位选择和合同签订阶段 这个阶段是建筑安装工程成本控制的核心，也是成本控制的重 要环节，招标文件的起草对以后所有工程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、零时用工、水电使用与结算方法、措施费用、安全文明施工费用、劳保统筹、质保等都应做出最清晰的说明；对甲供、甲指乙供材料要明确并写明各自的结算方式；对变更索赔、签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式、量度标准等; 质量标准评定等级要合理，工期推算要准确，奖惩条款要实际，合约付款比例支付要合理、计价条款符合市场行情。
恒大地产售楼部布置工作指引
恒大地产销售中心选址、功能分区及现场布臵工作指引 第一部分：地区公司销售中心选址、布臵跟进流程第一条项目开工前15天（开工综合策划会前），地区公司营销部需将销售中心选址、功能划分及面积分布等（具体体现在《样板房选址建议方案》中），报集团营销中心分管副总裁审批。 第二条方案获得批复后，地区公司营销部需下业务联系单以书面形式通知地区公司总工室、工程部等部门，总工室根据销售中心布臵分区出施工图，工程部确保在进行销售中心装修时，考虑营销部日常销售功能需求，并在开盘前15天达到开放条件，开放时需保证销售中心有独立电源、有照明灯和背景音乐。 第三条地区公司营销部在申报模型制作方案时（模型制作前15天），需要有详细的模型摆放位臵、十三大卖点展示方案（含具体尺寸），此时的功能分区及布臵方案必须跟前期申报的方案保持一致。如有变更，须单独打呈批报告报集团营销中心审批。 第四条售楼部开放前60天，地区公司营销部和工程技术部一起确定交楼使用品牌，并由工程技术部在售楼部开放前30天负责采购样品到位。由营销部联系好展示制作单位，并于开盘前15天将9A名牌材料现场布臵展示。 第二部分：地区公司销售中心选址及功能分区要求第一条销售中心选址根据各项目实际，可选在综合楼、会议中心、运动中心、健康中心、酒店等一楼，需具备位臵优越、环境优美、面积区隔便于销售中心功能分布等特点。 第二条销售中心应包括以下功能分区： 1、展示区（十三大卖点展示） A 企业形象展示区 B 项目形象背景墙：项目LOGO、销售中心
C 模型展示 D 9A精装展示 E 证件公示 F 卖点展板（园林环境、项目配套、物业服务、性价比、市 政利好等） G 配套体验区 2、接待区 A 接待前台 B 洽谈区 C 签约区 D 服务吧台 E 贵宾区（含视听区） F 休闲娱乐区（备选） 3、办公区 A 销售办公室 B 财务办公室 C 物业办公室（交楼之后迁至物业用房） D 资料室 E 休息室（含更衣室） F 会议室 4、看楼车辆临时停靠区 A 免费看楼大巴停靠点 B 客户自驾车停靠点 第三条划分销售中心功能分区应考虑以下原则： 1、分区设臵合理，尽可能缩短客户参观、认购与签约等路线； 2、分区相对集中和明确，大体原则与动线为：模型、卖点展板、满屋名牌区等展示功能区尽量集中外部展示面，便于客户了解；之后进入洽谈区，财务与打单区应设臵于洽谈区附近，方便客户进入； 3、功能分区设臵考虑后期配套开放功能需求，减少互相干扰； 4、在满足销售功能需求的基础上，尽可能少的变动售楼部原结构；
设计变更中的成本控制【最新版】
设计变更中的成本控制 房地产项目开发周期长，前期不确定因素和开发过程中突发因素都比较多，因而难免会出现“变更”。房地产项目开发中的变更通常分为设计原因变更和非设计原因变更。设计环节直接决定了公司产品70%的成本支出，设计变更所带来的成本问题，十分值得房地产企业探讨。 一、变更的界定及分类 设计变更包括的范围为:更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸;增减合同中约定的工程量;改变有关工程的施工时间和顺序;其它有关工程变更需要的附加工作;合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更。 根据发生原因的不同，变更大致可以归结为以下四类: 1. 设计类 设计优化、设计错漏修改、政策变化、技术规范修改、现场条件变化等。
2. 现场施工类 施工工艺困难、施工进度要求、材料采购供给困难或找不到所需要的合适材料、装修材料的定样定板等。 3. 营销类 市场竞争、客户需求、定位及决策原因;主要指由于市场的变化，对户型、建筑单体、公建配套等进行的修改，这一类变更在分期开发项目的后期经常会出现;由于决策的变更，带来对产品品质档次要求的变化等等。 4. 物业类 物业管理需求，如使用功能上不合理等。 二、变更流程管控:提出、归口和审核 变更的提出一般有建设单位、设计单位、监理单位和施工单位，客户也有可能，而建设单位内部又有营销、设计、采购、成本、工程、客服(或物业管理)等多个业务部门，他们从各自的角度也都会对项目提出不同的变更需求，所以，针对所有的变更，企业必须要有归口管
理部门，并要有专人负责进行统一管理、统一编号、统一下发变更通知单至相关部门，做好变更目录、保证变更文档的完整性，并监督设计变更的执行落实(如图纸标注、完成标识等)。 建立严格的设计变更审核制度，短时间似乎降低了效率，但可以减少很多不必要的签证，更重要的是，可以减少和杜绝由于变更随意所造成的产品品质变化及与交付标准不统一的风险。特别需要关注的几类变更:如影响外立面、景观及公共部门装修效果的设计变更，就必须经过总设计师(或总工程师)的审批，以保证变更后的内容与销售合同交付标准相一致。
恒大工期标准化
恒大工期标准化 一、工程建设方面 1.开工方面 (1)完成部分股权转让后即进行总规的非正式批复工作; (2)取得总规的非正式批复后即组织详勘进场钻探; (3)详勘开钻后15天内出柱状图; (4)出柱状图后3天内制定完成基础方案(建议各公司的基础方案可优先选用压桩的形式)并通过集团设计院审批(其中集团设计院的审批时间为1天); (5)通过设计院审批后7天内完成基础施工图设计; (6)基础施工图设计完成后即可桩基动工。 2.主体工期方面 1层地下室的，土方工程2个月，桩基工程2个月，主体开工至±工期2个月。 地上部分，首层、顶层10天/层，标准层天/层。 封顶后至竣工的时间，32层的工期6个月，17层的个月，11层的4个月;竣工后三个月毛坯交楼，毛坯后2～3个月豪装交楼;春节期间可有20天的停工期。 单栋别墅：地下室45天，地上15天/层，封顶后3个月毛坯竣工; 整片区域别墅可在单栋的工期上加2个月的流水期。 二、合同下发方面 1.工程口与原招标中心开会讨论成果： (1)基础工程相关的合同要求： ①桩基础、大型土石方、基坑支护工程合同：开工前15天提供; ②桩基检测合同(静压桩)：开工前提供; ③桩基检测合同(冲、钻孔桩)：开工后15天提供。 (2)主体工程的相关合同要求： ①人防设备工程合同：土方开挖完成前提供; ②消防合同：地下室底板完成前提供(需在合同下发前2个半月提供设计图纸); ③电梯工程合同：±结构完成前提供; ④煤气工程合同：±结构完成前提供; ⑤智能化、电信、电视工程合同：结构封顶前提供; ⑥首层大堂及标准层电梯前室装修工程合同：竣工前4个月提供; ⑦户内豪华装修工程合同：竣工前3个月提供。 (3)配套工程的相关合同要求： ①发电机安装工程合同：结构封顶前1个月提供; ②永久供电工程合同：竣工前4个月提供; ③(园林、室外排水等)配套工程合同：竣工前3个月提供; ④变频供水工程合同：竣工前3个月提供; ⑤永久供水工程合同：竣工前2个月提供; ⑥室内环境检测合同：竣工前1个月提供。 ⑦外墙清洗工程合同：交楼前1个月提供。
恒大地产集团全国营销标准化管理规范书
恒大地产集团2012年营销实操大全 ——暨全国营销标准化管理规范全书 前言 恒大地产集团营销管理工作在董事局的高瞻远瞩领导下，在各地区公司大力配合执行落实中，取得了2012年销售辉煌业绩。在近一年的全国营销实战中，我们共同努力将恒大十多年宝贵的营销经验复制到全国。但在这个过程中，也出现了在操作中各地区公司暴露或多或少的细节问题。 为此，营销品牌中心根据集团公司多年的营销实操经验，以及近期全国营销管理规范和地区公司较好的案例，结合实际操作需要，整理了本书《恒大地产集团2012年营销实操大全》。本书系统全面地从营销各阶段操作流程；销售管理规范条例等方面归纳整理了规范制度、地区公司好的实际案例、营销管理发文、各项目实景图库等，是一本真正的营销工作的标准化指引和实际操作模板全书。 本书的特点是实操性强，涉及范围全面。按照营销策划、销售管理的操作环节流程，逻辑系统地分为三大部分十五章55节（具体见目录）。每一章节的相应模块内容包括：制度规范要求、操作流程与核心要点、并附实际案例（结果）范本。本书不仅在规范要求方面给出条文指引，同时解说案例范本中的核心要素，意在不仅让读者看到结果——实际案例范本，还能快速地领会到是如何形成结果——过程核心要点。 “营销无捷径，关键在细节，思考要全面，重点抓执行”，希望各地区公司认真领会和学习本书。在日常营销工作中以本书为操作范本，凡事多想，凡事多看，在实操大全中找到工作中真正的捷径，少走弯路，提高实际工作效率。 最后，真诚地希望各地区公司能“善于学习，学有所用”，真正在日常营销工作中贯彻执行恒大营销的精要，并结合实际工作提出更多宝贵建议，我们将根据你们的宝贵成功经验，不定期完善更新本书。愿全体恒大营销人在实战中成长，在学习中精通，历练出一支能征善战的恒大营销兵团。 营销品牌中心
032.恒大地产安全文明施工管理指引-(征求意见稿)(46P)
恒大地产郑州有限公司安全文明管理指引（征求意见稿） 总说明 1.为规范及统一公司各项目安全文明施工形象，特制定本标准，本标准适用于公司所有在建项目。 2.本标准主要以安全文明施工形象要求为主，如相关条款与相关法律、法规、规范有冲突，按相关法律、法规、规范执行。 第一篇工程部办公、生活区临建标准 一、办公区 1. 工程部办公区大门 材质：钢管焊制栏式或板式（薄钢板）。 规格：大门对开门，总宽度6-8m，高度2m，每扇门宽度3-4m。 颜色：白色。 文字：栏式门上每扇门正中安装一块1m×3m或1m×4m的薄钢板（恒大红色)，上写“恒大集团”字样（白色综艺体简体）。 门柱：截面尺寸建议为800×800mm，高度为2200mm，其中200mm为柱帽高度，柱帽为阶梯型，门柱通体颜色与围墙协调一致，门柱上应设置灯。 2. 门卫室 （1）门卫室位于大门内右侧。 （2）房檐边缘部分、门窗外围及房体周边均刷50mm蓝色带。 （3）门卫室旁配蓝色落地式太阳伞一把。
3. 办公区围墙 材质：砖砌。 规格：高度2m。 颜色：颜色为白色，其中围墙上端高0.2m，下端高0.3m，为恒大暗红色。 文字：主图案为恒大标志和“恒大集团”字样组合，标志为红蓝色组合，文字为黑色。 4. 办公区旗杆做法 办公、生活区院内有条件的设置能悬挂企业标识的旗杆，旗杆底座为长方形砌筑结构，分上下两步台阶，尺寸为4800*1800*250+4000*1000*250，底座外露面全部用暗红色瓷砖镶贴，三根旗杆为市售铝合金旗杆，中间旗杆悬挂国旗，两边旗杆悬挂恒大企业旗。企业旗样式如下： 横版竖版
飘扬旗样式 5.办公室布置标准 （1）工程部经理办公室： 设办公桌椅1组，资料柜1组，配电脑1套，会客沙发1组，饮水机1台，茶几及茶具1套。 办公桌上配桌旗一个，样式如下： 办公室墙上挂（贴）工程部经理岗位职责、项目总平面布置图、集团年度计划等。 （2）工程部其他员工办公室： 每期项目部设办公室1间，或每4-6人设办公室1间，项目经理和工程师同一地点办公（便于工作安排、沟通），办公桌椅对应人数配备，资料柜根据需要设置，
设计变更管理制度
设计变更管理制度 1．总则 1.1在项目施工图发出后，设计单位根据建设单位要求，对设计图纸做出的变更，统称设计变更，包括设计修改、设计补充。 1.2因各类原因（如报建报批等）导致项目签批图纸及指标变化，按方案审批流程重新上报审批。 1.3如商管总部、营销等相关部门提出的设计修改或变更要求，各自按照制度要求的审批流程完成设计变更申报、审批，审批通过的变更事项移交项目公司发起设计变更流程。 2．设计变更分类 2.1设计变更分类为一类设计变更和二类设计变更。 2.2一类设计变更：包括规划指标、建筑方案、功能布局、面积指标、重大效果等的设计变更，以及可能引起法律纠纷（如与主力店的合作纠纷、可能导致购房业主法律纠纷）的设计变更。 2.3二类设计变更：一类设计变更以外的设计变更。包括但不限于：售楼协议文件、设计图纸错误（错、漏、碰、缺）、配合施工需要、配合设计优化、业态对接和专项设计分步实施、配合商家进场造成的设计修改或补充事项等。 3．设计变更办理时间 3.1设计变更实施前，项目公司审批权限范围内的设计变更，办理时间为3个工作日，归属集团审批各中心部门审批时间为2个工作日，实行一单一算，严禁事后补办。 3.2在紧急情况下（由项目公司设计、成本、工程副总经理判断），对于不影响建筑质量和验收的二类设计变更，根据设计变更审批权限，在完成《设计变更审批单》，知会设计单位后，项目公司设计部撰写《设计变更通知单》一式五
份，项目公司工程部、设计部、成本控制部、监理单位、施工单位各一份原件，如果施工单位多于一家，则原件也应多出相应分数。施工单位接到《设计变更通知单》后可立即组织施工。 3.3设计变更实施后，工程部、设计部、成本控制部、监理公司应在设计变更实施完毕相关施工企业申报后7天内进行确认。在设计变更实施完毕的48小时内，施工单位填写《设计变更确认单》，将该单及相关资料送至项目公司成本控制部。否则，结算时不予确认该部分增加的款项，若为减少的款项则双倍扣除。对于增加工程成本的设计变更，如果未经确认，在工程结算时将不予考虑；对于降低工程成本的设计变更，如果施工单位不配合确认工作，由监理单位及项目公司共同确认后生效，将作为工程结算的依据之一。 4．设计变更办理程序 4.1发起变更：设计变更发起单位或部门（营销中心、商管公司、规划设计中心、项目公司、设计单位等），填写有关变更事项、内容、要求并按集团呈批流程进行签批，待核准后根据权限范围转发集团设计规划中心或项目公司设计部落实，项目公司设计部根据结果签发《工程联系单（变更）》，通知工程部、成本部有关设计变更事宜。 4.2变更影响评估：项目公司工程部相关专业工程师在《工程联系单（变更）》上描述该设计变更部位的现状（是否已按原设计图纸实施完毕后、部分实施或未实施）、分析该设计变更对工程质量和进度的影响后，提交设计部，工程部留存复印件。 4.3变更审批会签：项目公司设计部经办人负责办理变更的审批会签。项目公司设计部根据工程部提供的《工程联系单（变更）》，如变更可行填写《设计变更审批单》通过审批后，项目公司设计部留存一份原件，成本控制部留存复印件。 4.4设计变更通知实施：设计变更审批通过后，项目公司设计部通知设计单位根据《设计变更审批单》中有关设计变更的要求出具设计变更文件，并填写《设计变更通知单》一式五份，经设计副总经理进行确认，工程副总签字后，项目公司设计部负责下发至项目公司成本控制部、工程部及公司其他相关部门，监理单
恒大样板房标准化管理
恒大样板房标准化管理 2014-04-29明源地产研究院 样板间是最直观的销售道具，为刺激客户的购买欲望，实现销售发挥重大作用。样板间如何选址？样板房户型如何选择？样板房日常管理要注意哪些要点？本 文为大家分享标杆房企恒大集团的做法。 一、8大主要管理部门职能 样板房是指按实际交楼标准设计施工的样板单位（包括毛坯房、豪华装修房、 超豪华装修房）及根据楼盘的主题风格设计、配有家电、家私等的示范单位。 1.集团营销品牌中心负责样板房审批看楼通道的围蔽方案，监督样板房建设及 样板房的销售管理工作。 2.集团管理中心负责协调、督促各地区样板房工程建设顺利进行，保证质量的 同时按时完工。 3.集团的建筑设计院负责样板房图纸设计、并按时下发，负责软装方案标准化 的制定工作。
4.各地区公司的营销部为各楼盘样板房主要责任部门：负责监督样板房建设准时完工；对已交付使用的样板房进行日常管理及维护；负责样板房后期定价上报及销售工作；负责落实软装方案效果及布置工作；负责样板房、看楼通道的围蔽及包装。 5.各地区的工程部为各楼盘样板房的建设单位，负责进行销售期间样板房维修及保养工作。确保样板房交付时，销售电梯等按照样板房审批方案要求完成。 6.其中技术标方案评审须营销部参与，经济标评审须与招投标部共同确定。 7.各地区的物业公司负责样板房及销售环境安保和保洁工作。内容包括：样板房室内、室外、别墅花园及周边销售环境的卫生清洁、样板房资产管理、成品保护、日常保养、安保、维修跟进及客户接待工作等。 各地区园林公司负责各项目样板房园林绿化的维护及清理工作。 二、样板房日常管理 1.各地区物业公司须在样板房正式交付使用前保证客服人员、安保人员到位，样板房正式交付当日，物业公司客服人员进场负责各样板房的日常管理工作，每天须在样板房开放前做好样板房室内、室外及花园园林的清洁工作以保证样板房的正常开放。
设计变更之后的费用结算
设计变更之后的费用结算 一、设计变更的概述 设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设 计标准状态的改变和修改。根据以上定义，设计变更仅包含由于设计工作本身的漏项、错误或其他原因而修改、补充原设计的技术资料。设计变更和现场签证两者的性质是截然不同的，凡属设计变更的范畴，必须按设计变更处理，而不能以现场签证处理。设计变更是工程变更的一部分内容，因而它也关系到进度、质量和投资控制。所以加强设计变更的管理，对规范各参与单位的行为，确保工程质量和工期，控制工程造价，进面提高设计技师都具有十分重要的意义。 设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。所以要加强设计变更管理，严格控制设计变更，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算帐后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准，使工程造价得到有效控制。
设计变更费用一般应控制在建安工程总造价的5%以内，由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。本文着重讨论施工图完成以后设计变更的管理。 二、设计变更产生的原因： 1.修改工艺技术，包括设备的改变； 2.增减工程内容； 3.改变使用功能； 4.设计错误、遗漏； 5.提高合理化建议； 6.施工中产生错误； 7.使用的材料品种的改变； 8.工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深。 由于以上原因所提出变更的有可能是建设单位、设计单位、施工单位或监理单位中的任何一个单位，有些则是上述几个单位都会提出。 三、设计变更的签发原则：
万科恒大如何进行标准化运营
万科恒大如何进行标准化运营 正所谓三流企业卖劳力、卖产品；二流企业输出品牌、技术、管理，进行低成本扩张；一流企业制定标准和游戏规则。万科、恒大等领先企业早已建立了标准化体系，通过不断发掘并整合项目实操中积累的经验和教训，实现“像麦当劳一样运作”的标准化运营。标准化带来的是产业化与规模化。在房地产市场政策、资源、成本等越来越透明的情况下，谁拥有足够的“软实力”——标准化体系，谁就拥有行业的未来。标准化的背后是排他性的竞争，是竞争的高级阶段。 分析众多标杆房地产企业运营实践，标准化体系应包括：（1）产品标准化；（2）流程标准化；（3）合约标准化；（4）操作规范标准化；（5）工作成果标准化。 下面从这五个方面详细展开，系统地阐述房地产企业标准化体系的建立。 一、产品标准化——实现连锁、复制开发 1.项目利润率最大化 房地产企业要实现做大、做强的目标，其实可以归集为一个基本公式：M=S×F。其中，M是利润，S是销售额或营业收入，F是项目利润率。 如何实现M最大化呢？如下图：
上图所示，M最大化需要S或F增大，或者二者同时增大。影响二者的因素有四：多项目开发、规模开发能力、成本费用和项目附加值。扩大销售额需要通过多项目开发和提高规模开发能力实现，提高利润率可以通过控制成本费用和提高项目的附加值来实现，包括规划、设计、概念和品牌的附加值等。 房地产企业在实行多项目开发时，因为不同项目的物业形态、规模等大都不同，所以往往导致开发效率和项目利润率较低，即从规模开发能力、成本费用和项目附加值入手效果往往不是最快最明显的，那么，怎么才能同时满足做大M的条件呢？ 2．产品标准化案例 所谓产品模式标准化就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的产品线。见下图：
设计变更及变更费用管理
设计变更及变更费用管理 1 设计变更的理解 1.1 设计变更的含义 设计变更是设计部门保证设计和施工质量、纠正设计错误、满足现场条件变化而对原施工图纸和设计文件中的改变和修改。依据《水利工程设计变更管理办法》工程设计变更分为重大设计变更和一般设计变更。 1.2 设计变更包含的内容 设计变更一般由原设计单位编制完成。经征求原设计单位意见后，项目法人也可委托有相应资质的设计单位编制设计变更文件。 设计变更文件一般包括：工程概况、变更发生原由、变更主要内容和项目、变更依据、进行变更的总体或部分影响分析（包括规模、标准、工期、质量、安全、工程量、投资等方面）、变更方案的技术经济比较、必要的设计论证和关键设计指标、必备的地质勘测资料和与变更相关的基础资料、变更附图和附表（含变更后的主要图纸、工程量计算表、设计变更后的概预算表）等其他应说明的事项。 1.3 设计变更的程序 1.3.1 设计变更的提出 （1）设计单位下发的工程设计通知书。 （2）承包单位提出工程变更。承包单位提出工程变更时，一般情况是工程遇到不能遇见的地质条件或地下障碍。另一种情况是承包单位在审阅合同文件及施工过程中发现工程设计或技术规范中的任何错误、遗漏、误差和缺陷时或为了节约工程成本、加快工程施工进度，向监理提出工程变更。 （3）监理提出设计变更。工程承包合同执行中，因设计考虑不周，或施工时环境发生变化，监理本着节约工程成本、加快工程进度及保证工程质量的原则，根据工地施工现场情况，认为确有必要时，提出工程设计变更。 1.3.2 设计变更审批程序 （1）重大设计变更必须经发包单位和设计单位法人（或委托代理人）同意，由设计单位修改设计并提出工程预算变更单（或修正预算）。凡涉及初步设计主要内容的设计变更和总概算的修改应按设计审批权限，报原审批机关审批。 （2）普通设计变更无论由哪方提出，均应由监理部门会同建设单位、设计单位、施工单位协商，经过确认后由设计部门发出相应图纸或说明，由项目法人、主管部门或原审批单位按相应审批程序审批后组织实施。 2 工程设计变更的签发原则 （1）确属原设计不能保证质量、设计遗漏和错误以及与现场不符无法施工非改不可的。 （2）设计变更应在施工前进行。变更应详细说明原设计情况、变更原因、内容及对其它专业的影响，并严格按审批程序办理。 （3）变更工作应在技术上可行，全面考虑变更后产生的效益，权衡轻重后再作决定。对由变更引起的造价增减幅度是否控制在合同范围内，需慎重处理。 （4）保持或提高原设计标准，能解决特殊技术问题，缩短工期、提高工程质量、增强使用功能。 （5）由于地质水文条件等不可预见因素。 3 设计变更的责任 设计变更会引起工程量的增加、减少，新增或删除分项工程，工程质量和进度的变化，实施方案的变化。对设计变更的责任划分原则为： （1）由于建设单位要求、政府部门要求、环境变化、不可抗力、原设计错误等导致设计修改，必须由建设单位承担责任（由于设计单位自身原因造成工程损失的，扣减设计单位造成工程直接损失金额8%的罚款）。
景观设计成本控制的方法
成本控制方法（设计部景观部分） 一、设计方面 1、方案设计阶段：深入优化景观方案，合理调整硬质景观与 软质景观的面积比，对景观布局进行优化，在概念方案阶段主 要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例,控制景观绿化工程的投资 成本。根据一线地产企业的经验，硬质景观与软质景观的面积 比为4:6~~3:7范围之内。 2、施工图设计阶段：做好施工图的审核工作，不漏项、不丢 项、不缺项，深入做好相关专业的叠图工作，减少交叉施工可 能造成的签证变更费用。优化硬质景观的施工工艺，尽量选择 施工简便的工艺，降低施工造价报价。 3、横向、纵向深入分析：在方案具备功能满足、合理经济、 施工操作简便的基础上进行多方案对比，综合考虑后确定设计 方案。 4、充分利用项目原有地貌，精心设计土方平衡，减少项目景 观地形整理成本。 5、保留项目原有大树或古树，减少景观绿化成本支出 6、减少景观构筑物的设计，替代为景观树及多层次绿化设计， 在保证景观效果的同时，节约景观投入成本。 7、植物是景观形成的主要空间元素，充分考虑植物的生长空 间，控制好植物的生长空间及种植密度，可以减少苗木的资金
投入 二、材料方面： 1、景观地面及立面面层材料：根据实际情况，对材料进行合 理替代，降低材料价格 2、选择优质及技术成熟的廉价产品。 3、积极引用新材料、新工艺、新技术提高施工效率、节约施 工成本（压模地坪的应用） 4、把握苗木价格的突跳点，大乔木胸径在15㎝—23㎝的价 格范围为曲线上升，而24㎝以上的苗木价格则为分段上升。 5、绿化苗木就地取材，多运用本地和乡土树种，成活率高、 投资成本低、缩短绿化施工工期，起到降低景观投入成本的作 用。 6、多选用速生苗木品种替代慢生树种，景观效果见效快。 7、提前选苗，选择实生苗。深入考虑植物设计，提前采买实 生苗，并移植到苗场进行假植。当进入具体施工阶段，种植的 实生苗经过断根已经达到假植苗的效果，再移植到居住区种植 既保证施工效果又可以减低成本。 8、石材铺装尺寸设计为300㎜的倍数，铺装拼花不应过于复 杂，减少切割复杂需要异形加工的工艺，减少铺装人工费、降 低材料损耗率，利于施工、降低施工成本。 三、现场技术服务： 1、在施工过程中，做好施工配合，对各分项设计（包括建筑、
设计变更管理要求
设计变更管理要求 2015-1版 设计变更管理要求 1。目标:明确设计变更管理中各部门的职责、权利和工作要求，提 高跨部门协作的效率 2.术语和定义: 1）设计变更:由于设计错误、遗漏、缺陷、销售客户要求的变化、现 场施工管理 、公司决策等原因，要求设计单位修改设计结果的正式设计变更。正式的施工蓝图发布后a）正式设计变更的定义:如果由于施工图纸的错误、遗漏、碰撞和短缺，难以或不可能继续 施工而不改变设计，如果由于初步调查和论证不准确，在实际施工过程中需要修改原设计，或者由于规范和标准的变化需要修改原设计，设计院必须出具加盖公章的正式设计变更；b）内部设计变更的定义:对于甲方根据实际情况为满足项目特殊要求而提出的 变更，设计部门应覆盖设计部门章的白字变更，如无相关决策纪要，由项目负责人签字。 2）设计变更通知:相关设计单位应以书面形式向项目设计部提交设计 变更事项3）技术变更（谈判）清单:由于现场因素，提出的变更要求需要调整，由工程部提出。 3.设计变更管理 3.1 各部门职责设计部: 1）负责组织设计变更，组织各部门对变更要求和计划进行可行性研
究2）审查设计变更，并按要求发布批准的设计变更 3）负责汇总和分析设计错误、设计优化、市场部等其他原因引起的设计变更信息4）负责更新与设计变更相关的图纸和资料，参与设计变更的披露5）负责技术变更（谈判）清单的技术评审工程部: 1）参与设计变更的设计论证，配合处理设计变更。2）审查设计变更的施工可行性3）负责组织设计变更的交底 4）审查建设单位提出的技术变更（洽商）清单实施的合理性并给出意见和建议；5）负责组织完成技术变更（谈判）清单工作 成本部:负责设计变更的成本估算，参与设计变更的可行性论证市场部负责对设计变更的营销相关部分提出意见 ~ 1 ~ 2015-1版 开发部:负责设计变更、报批、施工验收等相关部分的意见材料设计部:负责对外装饰材料的设计变更及相关部分的意见 3.2 设计变更的 来源 3.2.1 设计变更的正式来源 1）设计院:设计错误 2）非设计院:公司决策、会议纪要，包括成本优化； b 市场部: 市场需求、工作联系单； c 工程部:技术变更（谈判）清单、工作联系单不能解决的重大技术变更；其他部门:开发、材料设计等。、相关政府部门的要求、材料制造商的变更等。，工作联系人列表；
2020年(万科企业管理)万科设计变更中的成本控制
（万科企业管理）万科设计变更中的成本控制
设计变更中的成本控制 做房地产开发的人都知道，在项目开发的过程中，有壹样东西少不了，就是“变更”；在项目成本控制环节中，有壹样东西很重要，仍是“变更”。 变更的确是壹个让人头痛心烦的事情，听说过壹个真实的故事：壹位房地产企业的老总在被变更、签证带来的壹系列问题深深刺激后，在高层工作例会上拍案怒斥：“你们，每个项目经理都必须给我签军令状，在项目开发期间总控变更单*张，每月变更单不得超过3张，上下浮动不超过10%……做不到就走人……我不相信这么个东西怎么就管不好……！” 当然，最终他的愿望且没有实现，这其实是意料之中的事情，因为他要控制的且不是“变更单”的张数！ 房地产项目开发周期长，前期不确定因素和开发过程中突发因素都比较多，因而变更的发生是必然的，也是符合事物发展规律的。合理的变更也从壹定的层面上提供了项目开发过程中弹性应对的可能，类似上述故事中车间计件式管控的方法显然是走不通的。 既然如此，我们该怎么做才能使变更在“变”和“不变”之间达成平衡——既让变更合理的发生，又能控制由于变更带的诸多烦恼呢？壹、变更的界定及分类 在实际工作中，变更常常来源于设计部、且以设计变更单的形式出现，所以行业内壹般不会特意的去区分变更的出处和起因，而广义的统称为“设计变更”，实际上，设计变更只是工程变更中的壹类。我国现
行推荐使用的施工合同范本中就特别指出工程变更包括设计变更和其它变更，其中： 设计变更包括的范围如下： 1、更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸； 2、增减合同中约定的工程量； 3、改变有关工程的施工时间和顺序； 4、其它有关工程变更需要的附加工作。 其它变更：指合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更。 无论上述何种变更，壹旦发生，只能是参照合同相应条款、或者类似的条款规定，甲、乙双方协商定价，从“事后”的“成本核算”层面去处理结果。那么，我们怎样才能未雨绸缪，真正的从“事前”来进行“成本控制”呢？ 我们来见见壹个典型的房地产项目全生命周期： 定位（产品）→设计（图纸）→施工（现场）→销售→物业（使用）在这个周期内的任意壹个阶段，都有可能发生变更，而且，发生变更的原因越是前端的，变更所要付出的代价就越大，基于此，要做好变更的成本控制，关注点和工作重心都要尽量前置。 根据发生原因的不同，变更大致能够归结为以下四类： 1、设计类 设计优化、设计错漏修改、政策变化、技术规范修改、现场条件变化等。