土地增值税税收筹划的几种实用方法

土地增值税税收筹划的几种实用方法

2009-12-10 9:3樊其国

土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。

房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。

一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策

如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元。

二、开发商品房转自用不再视同销售

国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。

三、选择多元化方式处置开发产品

多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。

对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，深圳出租回报率还是比较高的。

将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优

惠。据了解，有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖了改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠，从原理上看，应当仍然从属于这一筹划思路。

四、三项预提费用可以税前扣除

国税发[2009]31号第三十二条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% 。

2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

五、地下停车场作为公共配套设施处理

当一个房地产开发项目存在地下车库情况下，这时地下室车位面积能否计入可售面积？有的税务机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积。

相关土地增值税税收政策：对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

某市地方税务机关认定：地下车库应计入可售面积，并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。

国税发[2009]31号第三十二条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

六、选择有利的增值额核算方式

一个开发项目即建有普通住宅、又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税，在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同数额的结果。

计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税

计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。

该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未做出具体要求。如果对房地产开发企业所

开发的连体楼会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的（收入的核算可准确每一业主），或者归集的过程本身就是分摊成本费用的过程，难以准确把握。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算，确切的讲是分摊核算，符合财税字[1995]048号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合，从法律位阶来讲，税收法规要高于税收规章和规范性文件，因此计算方法二是可取的。需要注意的是，如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过20%的，应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。

《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》中第一条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算。”这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率，确定征免对象，然后在不同类型房地产之间分摊相关的成本费用，分别清算应缴纳的。

七、充分运用加计扣除政策

《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。

土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额中，在计算土地增值税时有效地扣除，同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确，会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。土地增值税实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除（或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除）。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额，吴入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除，多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中，不仅可以全额扣除，还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎,用足用好税收政策。

八、巧用特殊扣除项目规定

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

在实际操作中，以上两种方法计算的"房地产开发费用"必然存在差异。因为第一种方法中允许"据实扣除"的利息和第二种方法中"合计数"的5％（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许"据实扣除"的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按"合计数"的10％扣除全部费用。

企业判断是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。反之，若主要依靠权益资本筹资，则可利用另外一种方法。

九、选择有利的地价成本分配方法

国税发[2009]31号第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

例:××商都开发用地面积136,500平方米(一期88,600平方米,二期47,900平方米),地价费用12,549万元,一期摊销地价金额:9,914万元,二期地价费用分配计算方法可作以下选择:

A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销)

(12,549万元-9,914万元)/ 47,900平方米=550.10元/平方米

B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本(平均摊销)

12,549万元/136,500平方米*47,900平方米=919.34元/平方米

C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异:

364.24元(550.10元/平方米-919.34元/平方米)

上述按占地面积法计算摊销单位土地成本的方法, 请应商主管税务机关同意后进行分配。

以上是进行土地增值税税收筹划的几种常见方法,在实际操作中,纳税人应当具体问题具体分析,灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，这样才能减少纳税风险,找到不违反税法的筹划空间。增加税后利润，实现企业价值的最大化。总之，房地产企业收税筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作，并能给企业带来实际效益。

二手房土地增值税计算方法

二手房土地增值税计算方法 按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定，二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。二手房的土地增值税计算方法具体有哪些？ 纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中，扣除项目金额的认定尤为重要。 扣除项目金额主要包括三部分： (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。 根据21号文件规定，纳税人转让二手房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让二手房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。

税收筹划的主要方法

税收筹划的主要方法 税收筹划也称税务筹划、纳税筹划，是指企业（自然人、法人）依据所涉及到的现行税法（不限一国一地），在遵守税法、尊重税法的前提下，运用企业的权利，根据税法中的“允许”和“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”的项目、内容，对经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划和对策。那么税收筹划的主要方法有哪些？安节税https://www.sodocs.net/doc/443017341.html,为您整理提供： 税收筹划的主要方法 税收筹划的主要方法大体包括以下四个方面：利用税收优惠政策、利用税法的制度设计、避免不利的税收负担、利用税法的“漏洞”。 一、利用税收优惠政策进项税收筹划 税收优惠政策是国家给予特定纳税人的税收减免的优惠，实际上表明了国家对于特定行

为的鼓励，因此，利用税收优惠政策不仅能减轻自身的税收负担，而且属于国家鼓励的行为，没有任何法律风险。 利用税收优惠政策进行税收筹划主要包括以下两种方法： （一）符合优惠政策的应当积极申请 很多税收优惠政策都需要纳税人主动申请，税务机关不会主动给予纳税人该优惠政策，即使纳税人已经符合了该优惠政策所规定的条件。 为此，企业应当经常关注国家出台的最新税收优惠政策，可以通过购买相关书籍、到国家税务总局网站查找以及关注主管税务机关的通知和宣传单等方式来获取最新税收优惠政策的信息。 （二）创造条件享受税收优惠政策 所有的税收优惠政策都有适用的条件，企业必须满足该条件才能享受，因此，那些具备部分条件、但尚未具备全部条件的企业可以考虑通过创造条件来享受税收优惠政策。 例如，享受上述小型微利企业的税收优惠政策有三个条件，后来，财政部和国家税务总局还规定了第四个条件，即企业必须是实行查账征收的企业，核定征收企业无法享受。

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

纳税筹划的基本方法与案例分析

纳税筹划的基本方法与案例分析

纳税筹划的基本方法与案例分析 第一篇概述 所谓纳税筹划（Tax Planning），是指通过对纳税业务进行事先策划，制定一整套的纳税操作方案，从而达到节税的目的。 纳税筹划的目的主要有： ——减轻税收负担，实现税后利润最大化； ——获取资金时间价值； ——降低办税成本，提高办税效率； ——维护纳税人合法权益。 偷税、避税与纳税筹划： 纳税筹划不是偷税，也不完全等同于避税。 偷税：其显著特征为行为的违法性。 避税：避税行为分为两类：一类是“灰色避税”，它是通过改变经济活动的本来面目以达到少缴税款的目的，常见手法如通过操纵关联交易价格将销售增值和营业利润转移到低税率的关联企业；另一类是“中性避税”，它主要是利用现行税制中的漏洞和缺陷，将应税行为改为非税行为，将高税负活动变为低税负活动。 纳税筹划的类别和特征： 类别： ——按涉税行为所处的业务领域，可分为生产经营活动中的纳税筹划、投资活动中的纳税筹划、融资活动中的纳税筹划。 ——按筹划活动涉及的范围，可分为战略性纳税筹划和战术性纳税筹划。 战略性纳税筹划又包括对长期计税政策和会计政策的选择、重大税制变动前的筹划和企业重组中的纳税筹划。 ——按税种分，分为流转税、所得税、财产税、行为税的纳税筹划。 特征： 事先策划性、非违法性、权利性、规范性等 纳税筹划的基础： 客观基础： ——现行税收法规制度赋予纳税人适度的选择权； ——纳税人生产经营活动的可选择性； 主观基础： 在全面、深入、准确掌握税收、会计、法律、经营管理等专业知识的基础上，结合筹划对象的具体特点，融会贯通，灵活运用。 例1 ：甲公司是一家大型环保设备生产企业，乙公司欠甲公司货款300万元两年多时间了，现乙公司资不抵债，甲公司为了收回欠款，同意乙公司用一批旧设备（环保设备生产线）偿还该项债务。设备原价350万元，账面价值270万元，经评估该固定资产市价（含税）290万元。甲公司打算先进行债务重组，取得乙公司的抵债资产，然后再将这笔抵债资产作价290万元与丙公司合资组建丁公司。如此，有关各方的税负为： 乙公司： 增值税为零（依据为国税发[1995]288号） 企业所得税=（300-270）*33%=99000（元）（依据为国家税务总局第6号令） 甲公司： 增值税=290/（1+17%）*17%=421367.52（元）

土地增值税情况计算方法详细

土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目

税务筹划的基本方法

税务筹划的基本方法 ?浏览：463 ?| ?更新：2015-05-07 06:14 ?| ?标签：零售 百度经验:https://www.sodocs.net/doc/443017341.html, 税务筹划的方法很多，而且实践中也是多种方法结合起来使用。为了便于理解，这里只简单介绍利用税收优惠政策法、纳税期的递延法、转让定价筹划法、利用税法漏洞筹划法、利用会计处理方法筹划法等几种方法。 优惠政策 利用优惠政策筹划法，是指纳税人凭借国家税法规定的优惠政策进行税务筹划的方法。 税收优惠政策是指税法对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种特殊规定。国家为了扶持某些特定产业、行业、地区、企业和产品的发展，或者对某些有实际困难的纳税人给予照顾，在税法中做出某些特殊规定，比如，免除其应缴的全部或部分税款，或者按照其缴纳税款的一定比例给予返还等，从而减轻其税收负担。 从总体角度来看，利用优惠政策筹划的方法主要包括： 直接利用筹划法 国家为了实现总体经济目标，从宏观上调控经济，引导资源流向，制定了许多的税收优惠政策。对于纳税人利用税收优惠政策进行筹划，国家是支持与鼓励的，因为纳税人对税收优惠政策利用的越多，越有利于国家特定政策目标的实现。因此，纳税人可以光明正大地利用优惠政策为自己企业的生产经营活动服务。 地点流动筹划法 从国际大环境来看，各国的税收政策各不相同，其差异主要有税率差异、税基差异、征税对象差异、纳税人差异、税收征管差异和税收优惠差异等，跨国纳税人可以巧妙地利用这些差异进行国际间的税务筹划；从国内税收环境来看，国家为了兼顾社会进步和区域经济的协调发展，税收优惠适当向西部地区倾斜，纳税人可以根据需要，或者选择在优惠地区注册，或者将现时不太景气的生产转移到优惠地区，以充分享受税收优惠政策，减轻企业的税收负担，提高企业的经济效益。

土地增值税计算实例

土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理

税收筹划的一般方法

税收筹划的一般方法 一、税收筹划的概念及其特点 税收筹划是指纳税人在税收法律许可的范围内，当存在多种纳税方案可供选择时，以税收政策为导向，通过投资、理财、组织、经营等事项的事先安排和策划以达到税后财务利益最大化的经济行为。 正确理解税收筹划的概念必须紧紧抓住其以下三个特点： 1.合法性 税收筹划不仅符合税法的规定，而且符合税法立法的意图，这是税收筹划区别于偷税避税的根本点。税收筹划和偷税避税的结果都是少缴税款、减轻税负。但偷税是以弄虚作假的方式实施的，不仅违反了税法规定，更违反了立法意图，必将受到严惩，避税则是抓住税法的疏漏进行的，尽管不违反税法规定，

但却违反税法立法意图，顶多一时得逞；而税收筹划以税收政策为导向，不仅符合税法规定，而且符合税法立法意图。国家在制定税法及有关制度时，对税收筹划行为早有预期，并希望通过税收筹划行为引导全社会的资源有效配置与税收的合理分配，以实现国家宏观政策。因此，税收筹划不仅不违法，而且作 为纳税人的权利受到国家的保护。 2.超前性 “筹划”就是事先规划、设计、安排的意思。税收筹划就是要将税收作为影响纳税人最终收益的重要因素，对投资、理财、经营活动做出事先的规划、设计、安排。具有独立经济利益的纳税人追求较低的税负和最大的税后财务利益是其进行税收筹划的内在动力，对不同的纳税人和不同的行为规定有差别的税收待遇，这是国家有意为纳税人进行税收筹划提供的外在操作空间。这两点是税收筹划得以进行的前提条件。只有存在可筹划空间，纳税人才可以选择较低的税负，取得最大的财务利益；只有纳税人有进行税收筹划的内在动力，国家才可用有差别的税收待遇，从利益上诱导纳税人对自己的投资、理财、经营活动朝着国家鼓励的方向做出规划、设计、安排，从而实现国家调控政策。因此，税收筹划是实现税后利益最大化与贯彻国家调控政策的统一，必须是纳税人对其投资、理财、经营活动的决策行为，是在这些活动之前进行的，而不是

土地增值税计算公式

土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元

3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)

税收筹划的基本方法及案例分析

税收筹划的基本方法及案例分析 来源：上海会计网编辑：上海会计网发布时间：2010-11-02 查看次数：816 税收筹划的基本做法是：对纳税人各种经营、投资、理财等活动应纳税的情况进行分析比较，在不受其他条件制约的情况下，选择税收负担较轻的方案。因此，税收筹划的核心是减轻税收负担，即选择合适的经营活动方式，以使当期或以后的应纳税额减少，实现直接或间接减轻税收负担的目的。 可以降低税收负担的税收筹划方法，主要有以下几种： （一）不予征税方法 不予征税方法是指选择国家税收法律、法规或政策规定不予征税的经营、投资、理财等活动的方案以减轻税收负担的方法。 每一种税都规定有明确的税收征税范围，相当于具体税种而言，只对纳入征税范围的经营行为、所得或财产征税，对于没有纳入征税范围的则不予征税，纳税人可以在对照税收政策、权衡各方面利益的前提下，对经营、投资、理财活动作出事前安排，在多种备选方案中选择不予征税的方案。如：我国现行税收政策规定，在不动产出售、出租和投资等方案中，从营业税不予征税角度考虑，可以选择投资方式；在土地、地上建筑物及其附着物的出售、出租或投资等方案中，从土地增值税不予征税角度考虑，可以选择出租或投资方案。 不予征税的技术是相对于具体税种而言的，在具体运用中，会出现两种情况：一是不予征某种税同时应征类似的税种，如按我国现行税收政策规定，提供的运输劳务虽然不予征收增值税，但应征收营业税；二是不予征收某税同时也不征收类似税，如前述的以不动产或无形资产对外投资。按我国现行的税收政策规定，既不征收营业税，也不征收增值税。 （二）减免税方法

减免税方法是指选择国家税收法律、法规或政策规定的可以享受减税或免税优惠的经营、投资、理财等活动方案，以减轻税收负担的方法。 许多税种国家在规定征税的具体政策同时，对于特殊的经营活动或纳税人，通过减免税优惠政策作出照顾或鼓励的政策规定，纳税人可以对照国家减免税的优惠政策条件，事前对其经营、投资、理财等活动进行安排，以求符合条件，办理相应的报批或备案手续，享受减税或免税。 （三）税率差异方法 税率差异方法是指根据国家税收法律、法规或政策规定的税率差异，选择税率较低的经营、投资、理财等活动的方案，以减轻税收负担的方法。 在我国，有的税种国家根据地区、行业、经济成分、所得项目、企业类型的不同，规定有差异的税率，也有的税种国家规定的是幅度税率，由各地根据情况作出具体税率的规定，这就使不同的经营、投资、理财情况在税率运用上会出现差异，纳税人可以对照政策规定，在多种方案中进行选择，以适用较低的税率。如设在经济特区的企业和设在经济技术落后开发区的生产性外商投资企业，可以减按15％的税率征收企业所得税，设在经济特区、经济技术开发区的老市区和沿海城市的生产性外商投资企业，减按24％的税率征收企业所得税，而在经济特区以外的其他非生产性外商投资企业，则按30％的税率征收企业所得税。对照这一政策规定，纳税人应在权衡各种利益前提下，对投资区域、投资行业作出筹划，以适用相应的低税率。 （四）分割方法 分割方法是指根据国家税收法律、法规或政策规定，选择能使计税依据进行分割的经营、投资、理财等活动的方案，以实现或是不同税负、税种的计税依据

税收筹划的10大基本方法20200507

01、纳税人筹划法 纳税人筹划法是进行纳税人身份的合理界定和转化，使纳税人承担的税负尽量降低到最小程度，或直接避免成为某类纳税人。 1.纳税人不同类型的选择 个体工商户独资企业 合伙企业法人企业 个体工商户、独资企业和合伙企业的经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额为应纳税所得额，计算缴纳个人所得税而不需要缴纳企业所得税。 法人企业按照税法要求需要就其经营利润缴纳企业所得税，若法人企业对自然人股东实施利润分配，还需要缴纳20%的个人所得税。 2.不同纳税人之间的转化 一般纳税人?小规模纳税人 增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。这两种类型纳税人在征收增值税时，计算方法和征管要求不同。一般纳税人实行进项抵扣制，而小规模纳税人必须按照使用的简易计税方法计算缴纳增值税且不实行进项抵扣制。 3.避免成为法定纳税人 税法规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房产，而对于房产界定为房屋，即有屋面和围护结构，能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、停车场、室外游泳池、喷泉等，不属于房产，若企业拥有以上建筑物，则不成为房产税的纳税人，就不需要缴纳房产税。 企业在进行税收筹划时可将停车场、游泳池等建成露天的，并且把这些建筑物的造价同厂房和办公用房等分开，在会计中单独核算，从而避免成为游泳池等的法定纳税人。 02、税基筹划法 1.控制或安排税基的实现时间 （1）税基推迟实现 （2）税基均衡实现 （3）税基提前实现 2.分解税基 通过分解税基，使税基从税负较重的形式转化为税负较轻的形式 3.税基最小化

纳税筹划六个基本方法

纳税筹划的六个基本方法 现在不少的企业都了解和实施过纳税筹划，就现目前来说，成功的不少，给企业带来了很好的经济效益，为企业接下来更好的发展打下了坚实的基础。但是还是有部分的企业并没有了解或者成功的做好纳税筹划。毕竟这个所需要的专业能力还是很强的，设计的面很广，所以还是有部分企业操作不当，更有甚者得不偿失。 企业要做纳税筹划，首先就要了解什么是纳税筹划： 纳税筹划是在法律范围内合理降低纳税人税务的一种合理合法合规的经济行为。国家既不支持，也不反对。这是一个双向选择的方式。企业需要依法缴纳应税额和履行税收义务，税务机关也必须严格依法治税。企业做好纳税筹划，在减轻税收负担、获取时间、获取资金、实现涉水零风险、追求利润最大化、维护企业自身合法权益、优化企业内部结构等等方面都是具有重要意义的。

下面就个人理解简单的说一下企业纳税筹划的六个基本方法： 1.合理利用企业自身组织形式： 企业通过合理利用自身组织形式，对企业纳税做出筹划。不同的组织形式可以针对不同的税种和享受不同的政策。企业可以通过选择新的分支机构进行纳税筹划，选择分公司或者说子公司。这就需要企业根据自身情况来选择了，不同结构面临的问题不一样，解决的也不一样。 2.合理利用存货计价方法开展纳税筹划： 对产品成本、企业利润和企业经营所得所得有很大影响的就是存货，它是确定构成主营业务成本核算的主要内容。但是要注意的是不能后进先出，必须先进先出，准确无误的计算出存货的实际成本。 3.合理利用收入确认时间的选择开展纳税筹划： 企业的经营方式选择对企业资金的流入和收益实现是有不同的影响的，在不同的经营方式下税法的确认收入时间也是不相同的。选择合理的销售方式，把控收入确认时间，合理归属收入所得时间年度，可以在经营活动中延缓纳税时间，获得税收效益。

土地增值税及计算公式及个实例

土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）

纳税筹划的基本方法

一、税务筹划的基本方法 （一）免税技术免税技术是指在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使征税对象成为免税对象从而免于纳税的技术。运用免税技术是要尽量使免税期最长化。在合理合法的情况下，免税期越长，节减的税就越多。同时应尽量争取更多的免税待遇。在合法合理的情况下，尽量争取免税待遇，争取可能多的免税项目与交纳的税务相比，免税越多，节减的税务也就越多，企业可以支配的税后利润也就越大。 （二）减税技术减税技术是指在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税务而直接节税的技术。使用减税技术时应把握两点：一是尽量使减税期最长化。因为减税时间越长，节减的税务越多，企业的税后利润也就越多；二是尽量使减税项目最多化。减税项目越多，企业的收益越大。 （三）税率差异技术税率差异技术是指在合理合法的前提下，利用税率的差异而直接节减税务的筹划技术。企业可以利用不同地区、不同行业之间的税率差异节减税负，实现企业利润的最大化。运用税率差异技术时要注意两点：其一，尽可能寻找税率最低的地区、产业，使其适用税率最低化；其二，尽量寻求税率差异的稳定性和长期性，使企业税率差异的时间最长化和稳定化。 （四）分离技术分离技术是指企业所得和财产在两个或更多纳税人之间进行分割而使节减税款达到最大化的税务筹划技术。在应用分离技术时：一是分离要合理化，尽量使分离出去的部分往低税率上靠；二是节税最大化，通过合理的分离，使分离后的企业达到节税最大化。 （五）扣除技术扣除技术是指在计算缴纳税款时，准予从计税依据中扣除部分项目，从而减少税务的技术。在运用扣除扣技术时一般应注意以下三点：（1）扣除金额最大化，在税法允许的条件下，用足用活扣除政策；（2）扣除项目最多化，尽量按照税法允许的扣除项目扣除；（3）扣除最早化，尽可能使各种允许的扣除项目尽早扣除，相对节减更多的税务。 （六）抵免技术抵免技术是指在法律允许的范围内，使税务抵免额增加而绝对节税的技术。运用抵免技术时：抵免项目要最多化，尽可能把可抵免的项目全部抵免；抵免金额要最大化，将参加抵免项目的金额最大化以扩大企业税后利润。 （七）延期纳税技术延期纳税技术是指在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节税的技术。尽管采用延期纳税技术不能使应交纳的税款减少，但时间的滞延相当于企业从政府手中拿到了一笔无息贷款，获取了相对税务收益。运用该技术应注意两点：一是使延期时间最长化，尽量争取延期缴纳的时间最长，相对节减更多的税务；二是延期纳税的项目最多化，争取在税法允许的范围内，获得更大的节税务益。 （八）退税技术退税技术是指在法律允许的范围内，使税务机关部分或全部退还纳税人已纳税款而直接节税的技术，这是一种特殊的免税和减税方式。实施退税技术要尽量争取退税项目最多化，即在税法规定的范围内，尽量争取更多的退税待遇。同时实施退税技术还要尽量使应退税额最大化。因为退还的税越多，企业的税后利润就越大。

土地增值税计算方法实例

土地增值税计算方法实 例 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

土地增值税计算方法实例 土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%， 例一： 某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元)

房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理 1.转让取得收入时： 借：主营业务税金及附加2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08 2.实际上交时： 借：应交税金——应交土地增值税 2467.08 贷：银行存款 2467.08 例二、某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用

土地增值税计算方法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

转让旧房：土地增值税计算方法(老会计人的经验)

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 转让旧房：土地增值税计算方法（老会计人的经验） 土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文整理了转让旧房及建筑物几种土地增值计算方法，供读者参考。 情形一：纳税人能提供原购房发票 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12 个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 应纳土地增值税计算步骤： ①计算扣除项目金额=原购房发票金额(1+5%N)+转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数;②计算土地增值额=旧房及建筑物转让价款-扣除项目金额;③计算土地增值率=(土地增值额÷扣除项目金额)×100%;④根据土地增值率找出土地增值税适用税率; ⑤计算应纳土地增值税=土地增值额×适用税率。 情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得计算扣除：取得土地使用权

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目及 土地增值税计算方法 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

土地增值税计算方式

改增后土地增值税计算方法为：应纳土地增值税=增值额×税率 1 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 土地增值税的计税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体土地增值税计算方法如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，按土地增值税的计算方法中的简易征收。 例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处(坐落地位于西宁市)，取得了相关发票;成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。 营改增前A公司销售此房屋土地增值税的计算方法为： 假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票： 应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元; 城市维护建设税=25*7%=1.75万元; 教育费附加=25*3%=0.75万元;

纳税筹划的基本方法与案例分析(一)

纳税筹划的基本方法与案例分析(一) 所谓纳税筹划（TaxPlanning），是指通过对纳税业务进行事先策划，制定一整套的纳税操作方案，从而达到节税的目的。纳税筹划的目的主要有：——减轻税收负担，实现税后利润最大化；——获取资金时间价值；——降低办税成本，提高办税效率；——维护纳税人合法权益。偷税、避税与纳税筹划：纳税筹划不是偷税，也不完全等同于避税。偷税：其显著特征为行为的违法性。避税：避税行为分为两类：一类是“灰色避税”，它是通过改变经济活动的本来面目以达到少缴税款的目的，常见手法如通过操纵关联交易价格将销售增值和营业利润转移到低税率的关联企业；另一类是“中性避税”，它主要是利用现行税制中的漏洞和缺陷，将应税行为改为非税行为，将高税负活动变为低税负活动。纳税筹划的类别和特征：类别：——按涉税行为所处的业务领域，可分为生产经营活动中的纳税筹划、投资活动中的纳税筹划、融资活动中的纳税筹划。——按筹划活动涉及的范围，可分为战略性纳税筹划和战术性纳税筹划。战略性纳税筹划又包括对长期计税政策和会计政策的选择、重大税制变动前的筹划和企业重组中的纳税筹划。——按税种分，分为流转税、所得税、财产税、行为税的纳税筹划。特征：事先策划性、非违法性、权利性、规范性等纳税筹划的基础：客观基础：——现行税收法规制度赋予纳税人适度的选择权；——纳税人生产经营活动的可选择性；主观基础：在全面、深入、准确掌握税收、会计、法律、经营管理等专业知识的基础上，结合筹划对象的具体特点，融会贯通，灵活运用。例1：甲公司是一家大型环保设备生产企业，乙公司欠甲公司货款300万元两年多时间了，现乙公司资不抵债，甲公司为了收回欠款，同意乙公司用一批旧设备（环保设备生产线）偿还该项债务。设备原价350万元，账面价值270万元，经评估该固定资产市价（含税）290万元。甲公司打算先进行债务重组，取得乙公司的抵债资产，然后再将这笔抵债资产作价290万元与丙公司合资组建丁公司。如此，有关各方的税负为：乙公司：增值税为零（依据为国税发1995]288号）企业所得税=（300-270）*33%=99000（元）（依据为国家税务总局第6号令）甲公司：增值税=290/（1+17%）*17%=421367.52（元）企业所得税为零甲公司产生了较重的增值税税负。有人提出这样的税收筹划思路：首先由乙公司直接用旧设备与丙公司合资组建丁公司，设备作价290万元，然后再由甲公司与乙公司签订债务重组协议，乙公司用拥有的丁公司的股权抵偿甲公司债务300万元。上述筹划建议可行吗？应如何筹划？纳税筹划的基本要素：计税的基本要素包括纳税人、计税依据、税率、纳税环节、减免税、纳税期限等，其中最关键的要素为计税依据和税率，因为任何一个税种的应纳税额都等于计税依据乘以税率，且该二要素与其他要素间存在着重叠关系，例如减免税优惠就包括税基式（即计税依据）优惠和税率式优惠。纳税筹划自然是围绕上述要素展开的。本次课程介绍其中的一些主要内容。第二篇计税依据的纳税筹划不同税种的计税依据是不同的，如流转税的计税依据为销售额或营业额，所得税的计税依据为应纳税所得额，房产税的计税依据为房产账面原值或租金额。这种方法是纳税人利用市场经济中经济主体的自由定价权，以价格的上下浮动作为纳税筹划的操作空间，或者是利用对成本核算方法的选择权，从而达到少纳税或推迟纳税义务发生时间的目的。这里的价格既有商品销售价格，也有劳务供应价格、无形资产使用费价格、租金价格等。关于计税依据的纳税筹划可概括为以下几个方面：（一）将计税依据（税基）从某个纳税人转移到另一个纳税人1、利用享受税收优惠关联企业进行筹划。其目的在于将增值或利润尽可能地在享受税收优惠政策或处于低税率地区的企业实现，有时也会反向操作。这种案例主要发生在享受特定优惠政策（如福利企业）与相关企业之间、外商投资企业与其股东之间、母子公司之间等。从地域范围上看，既有国际上跨国（地区）间的转移，也有国内跨地区的转移。对这种方法的限制：日益严密、严格的国际税制和我国《税收征收管理法》及有关实体法的规定。这种方法能够存在的原因：——纳税人法定的定价自主权以及市场的复杂多样性；——品牌产品、专利产品等不可比因素的增加；——衡量无形资产交易价格、特许权使用费等方面的