标准厂房可行性研究报告

祁东经济开发区建设投资有限公司

新建归阳工业集聚区标准厂房工程项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

1.项目名称：祁东经济开发区建设投资有限公司新建归阳工业集聚区标准厂房工程项目;

2.项目选址：祁东经济开发区归阳工业集聚区;

3.建设性质：新建;

4.项目主管部门：祁东经济开发区管理委员会;

5.项目建设单位：祁东经济开发区建设投资有限公司;

6.项目负责人：刘启明。

1.2研究的依据与范围

1.2.1研究依据

1.国家发展和改革委员会《产业结构指导目录》（2011年本）；

2.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

3.《祁东县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；

4.《归阳工业集聚区控制性详细规划》；

5.《归阳工业集聚区发展规划》（2007）；

6.归阳工业集聚区标准厂房建设项目---规划设计方案；

7.《祁东县县域城镇体系规划》（2004-2020年）；

8.祁东县归阳镇总体规划（2011-2030）；

9.国家有关设计规范和规定；

10.编制本项目可行性研究报告的委托书；

11.项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。

1.2.2研究范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设厂区研究分析的特殊性，我们对标准化厂工业区建设的背景及必要性、性质与建设的可行性、建设规划设计方案、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述厂区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设标准厂房区的决策提供可靠的依据。

1.3可行性研究工作情况

为做好祁东经济开发区归阳工业集聚区新建标准厂房工程项目可行性研究工作,我们邀请有关方向的专家和技术人员，组成项目建设技术小组,对建设项目可行性研究开展了一系的工作，即进行了现场勘察，收集相关资料，并依据国家及省市有关文件、规范和与项目单位签订的协议，对该项目进行反复论证后，形成此报告。

1.4可行性报告编制原则

1.整体性原则。新建工程的用地、道路系统、景观环境要与周边环境相协调，并符合城市总体规划的要求。总体布局以满足合理的生产工艺流程为前提，合理布置区内人流、物流路线。结合产品结构特征，厂区道路满足车辆动输和消防要求。

2.三统一原则。注重企业形象，建筑风格现代、美观、实用，并与周围环境相设调。做到建筑设计现代、美观、实用三统一。

3.技术创新原则。贯彻“技术创新”精神，采用新工艺、新技术。设计和选用国内外先进的设备，使设计提高到新水平，并有所创新。

4.高效率原则。强调资源的综合利用，创造高效有益的内部空间和外部空间。

5.要实施原则。充分考虑规划设计的可实施性、易操作性及经济性。

1.5投资估算与资金筹措

1.建设规模：总征地面积146666.74㎡，折合220.00亩。总建筑面积160773㎡。

2.投资估算：经估算,项目总投资为33350.16万元，其中建设投资31385.16万元,占总投资的94.11%；建设期贷款利息1965.00万元,占总投资的5.89%。

项目建设投资中建筑工程投资23760.21万元，占75.71%；设备及工器具购置费494.96万元,占1.58%;安装工程：36.10万元，占0.11%；其他费用：7093.91万元，占22.60%。

其他费用中:土地征用成本费(含换地、征地拆迁费)3960.00万元,占建设投资的12.62%。

基本预备费：1494.53万元，占建设投资的4.76%。

3.主要技术经济指标

序号项目名称单位数量备注

1规划总用地亩220合约146666.74平方米

其中城市道路与绿化带用地亩114.2合约76133.71平方米规划建设用地亩105.8合约70533.68平方米

2总建筑面积m2160773

其中单层厂房m2

多层厂房m2160733

3容积率-- 1.10 4建筑密度%36.54 5绿地率%31.00 6道路占地亩46

其中主干道1m221路幅宽12米主干道2m260路幅宽13米区内道路m1781路幅宽7米

7建设工期月24

8总投资万元33350.16

9财务内部收益率%14.49财务内部净现值万元12808.31投资回收期年7.47

10投资利润率%12.78 11项目资本金净利润率%31.92 12盈亏平衡点%34.80 1.5结论与建议

1.5.1结论

标准厂房建设项目的建成将为各生产企业提供更大发展空间，有利于各生产企业引进先进技术设备和管理人才，扩大生产，提高产品质量，提高企业的竞争力，同时可为社会提供就业机会，促进地方经济的发展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到积极的推动作用。因此，项目建设是必要的，也是切实可行的。

项目各项主要经济指标均在同类行业平均水平之上，因此认为该项目在技术、经济、社会效益上都是可行的。

1.5.2建议

本项目具有较好的经济效益和社会效益，项目单位在当地也具有相当的实力和良好的社会信誉，建议项目有关各方共同努力，对拟建工程项目建设资金来源应进一步抓紧落实，以促使工程项目的顺利实施和尽快建成。

为了控制和规避投资风险，应抓住现在的大好时机，继续加大宣传力度，提高工作质量，完善相关的软、硬件设施，采取切实可行的措施，以实现工程项目预期的经济效益和社会效益。

第二章项目建设背景和必要性分析

2.1项目建设背景分析

祁东经济开发区工业园设立于2002年5月，坐落于祁东县城新区。经过10多年来的开发建设，现已发展成为一个具有现代化气息的综合园区。工业园区不仅成为了祁东区域工业经济最具活力的地区之一，而且也成了促进祁东县域经济发展的强有力的推动器。

随着祁东经济开发区工业园的发展，园区的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向。但县城周边土地资源已十分稀缺,可供使用工业用地日趋紧张，发展空间十分有限。同时，随着城市的发展，县城的土地不断升值。在土地资源越来越宝贵的县城继续兴办工业特别是劳动密集型的加工制造业，已远远不如发展第三产业所带来的效益大。在这一新情况下，对新办企业一开始就安排到工业集聚区；或将县城工业企业搬出，为第三产业让路。不仅可以促进县城第三产业的发展，满足市民工作、生活的需要，而且可以实现企业利益的最大化。发达地区实施“退二进三”战略的情况看，无论是对“退”者、“进”者还是当地政府来说，效果都是很好的。

为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，祁东县委、县人民政府等几套班子成员在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，于2009年6月决定在距县城29公里的国家建设部小城镇建设试

点镇——归阳镇设立祁东经济开发区归阳工业集聚区（以下简称“集聚区”）。旨在经过5——10年左右时间的努力，形成以归阳和县城为龙头、以连接线为纽带的“哑铃型工业走廊”。按照“产业集群、企业集聚、土地集约”的理念和“筑巢引凤”的思路，根据统一规划、布局合理、功能齐全、设施完善的标准规划首先建设一批标准厂房，以便以良好的平台承接产业转移，进一步提高工业集中度，发挥集聚区的窗口作用、示范作用和带动作用。有效推进祁东县城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进“开放带动”、“工业强县”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施。

2.2项目建设必要性分析

1.建设集聚区标准厂房，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径。

美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为十个方面的效应：（1）可以充分利用城镇的销售市场;（2）可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；（3）可以充分利用城镇便利的交通运输条件；（4）有利于相关辅助性工业的成长；（5）有利于形成高素质的劳动力市场；（6）有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场；（7）有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助；（8）有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通；（9）有利于刺激企业之间的竞争和改革；（10）可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。美国著名学者

伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易与发展大会2005年《国际投资报告》指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。只有把全球化和本地化结合起来，发展新的产业组织的城市才会取得成功。因此，建立标准厂房，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。

建设标准厂房，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。

2.建设集聚区标准厂房，将大大强化集聚区的功能和作用，有利于促进祁东县域经济增长，为实现强县富民目标、实现全面建成小康社会宏伟目标作贡献。

标准厂房工业园建成后，将极大拓展了集聚区的发展空间，进一步强化集聚区的功能和作用，强力推进集聚区的发展。将会使企业在集聚区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增

值、创造就业机会等，有效拉动祁东县域经济的增长。同时，在集聚区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强化服务，激发各类主体投资建厂的积极性，通过优化环境催生一批，扩大招商引资引进一批，加速膨胀经济总量，从而拉动全县经济快速增长，实现富民强县、全面建成小康社会宏伟目标。

3.建设集聚区标准厂房，是祁东县加快新型工业化进程，实现经济结构优化升级的客观要求。

近几年的中央经济工作会议反复指出：实现工业化仍然是我国现代化进程中艰巨的历史任务。信息化是我国加快实现工业化和现代化的必然选择。坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子。”但从祁东区域实际看，工业基础薄弱，技术装备落后，工业化进程缓慢；传统产业所占比重过大，新兴产业及高新技术产业所占的比重较小。以产品结构调整带动产业结构和企业组织结构调整，发展壮大新兴产业，是提振祁东县工业雄风的关键所在。而根据市场经济规律和我国经济发展的趋势，靠国家投资竞争性领域实现经济发展基本上是不可能的，更多的要依靠社会力量，大力发展外向型经济，走以信息化带动工业化、以工业化促进信息化的新型工业化道路，实现经济的可持续发展。因此，拓展集聚区的发展空间，建设标准厂房，将为社会资本搭起一个发展的平台，创造一个宽松的投资环境，提供诸多良好的生产经营条件，有利于吸引省内外、国内外市场主体来祁东县投资创办高新企业，使祁

东县加快新型工业化进程，实现产业结构调整、优化、升级的有效途径。

4.建设标准厂房，对推进祁东县的城市化发展具有战略意义，是祁东县加快城市化进程的必然要求；

在经济全球化的新形势下，国际间的竞争越来越来表现为城市为核心、以城市为载体、以城市为平台的综合实力的竞争。一个国家也好，一个地区也好，只有全力打造好城市这个平台，优化城市产业结构，发展壮大城市经济，加速提高城市化水平，才能增强创新的发展优势，提高参与国际竞争的能力，进而在未来发展和竞争中赢得主动。近年来，祁东县经济保持了强劲的发展势头，城市建设日新月异，县城内基本上无可供成片开发的土地用于工业企业，企业新建、扩建缺乏场地，制约了祁东县的发展，急需寻找新的发展空间。总之，祁东县城市框架相对较小、综合功能也不够完善，城市化水平不高等因素已制约祁东县的发展。要实现县委、县政府提出的城市化目标，任务非常艰巨。建设标准厂房，一方面在集聚区引进外资，实施基础设施和配套设施建设，通过软硬环境的优化，引进国内外高科技企业进驻，使之成为城区的一个功能区，构成城区的有机组成部分，不仅拉大了城市框架，而且完善了城市的功能。另一方面，集聚区工业企业的进驻将吸引农村劳动力向城市转移，同时，被征用土地的另外一部分农村人口将利用转让土地的收益成本，从事第二、三产业的生产与经营，从而提高城市化水平，加快祁东县的城市化进程。

5.建设标准厂房，是实现集聚区和祁东县跨越式发展的支撑点和切入点。

所谓跨越式发展，是一个地区的经济总量的快速扩张与经济质量的大幅度提高，实现速度与效益的最佳结合，达到一种可持续性的连环式跨越。实现跨越式发展，对不同的地域、不同的经济基础、不同的人文背景、不同的产业布局，其基点、方式、幅度、效果也不尽相同。对于经济欠发达地区来讲，缩小与先进经济发达地区的差距，走上经济发展的快车道，走跨越式发展之路是必然的选择。显而易见，拓展发展空问，实现跨越式发展对集聚区来说，具有更为特殊的意义。因为标准厂房的兴建有利于发挥资源的集约化经营优势，在给定的有限时空条件下实行特殊的优惠政策，集中人力、物力、财力，以达到规模和效益迅速提高的目的，集聚区内实行资金和要素的集中投入，连片开发，这种集聚经济所产生的外部经济性使得它对于经济发展的效果明显优于以往“村村点火”、“遍地开花”的乡镇企业发展模式。同时，率先进入园区企业的示范效应会带动相关企业的进入和聚集，进而使园区滚动发展，实现集聚区和祁东县跨越式发展的目的。

综上所述，建设标准厂房是祁东县经济社会发展的客观要求，有利于拉动集聚区和祁东县的经济增长，有效推进祁东县城市化进程和祁东县经济结构的调整、优化和升级，大力促进祁东县“工业强县”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进祁东县经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。

第三章市场分析

3.1集聚的功能定位和发展目标

根据归阳工业集聚区建设和发展面临的国际国内环境和湖南省、衡阳市未来经济发展的客观要求，祁东县委、县人民政府对归阳工业集聚区的功能定位和发展目标确定如下：

3.1.1产业发展战略

规划确定集聚区以农副产品加工、医药制造、轻型机械、精细化工、电子、建材等产业为主的具特色的现代化示范性工业聚集区。

1.重点发展农副产品精深加工、机械制造、电子、化工、生物制药、、食品加工、各种来料加工项目。

加速培育优势产业，做大做强农副产品精深加工、机械制造、电子、化工、生物制药、食品和各种来料加工项目。充分发挥集聚区的特色优势和集聚效应，推动乡镇企业集中布局，防止低水平重复建设，促进县域工业经济持续快速、稳定发展。

要利用集聚区这个载体，鼓励企业通过联合，兼并等形式实行资产重组型经营，向规模化集团化经营转变，由粗加工向精深加工转变，由内资开发向招商引资开发转变，提高经济效益。

（1）农副产品精深加工业

归阳镇的农业基础雄厚，农业人日众多，具有良好的农产品加工业发展基础。农产品加工业分为食品工业、纺织、服装皮革加工业、竹木产品家具业、造纸印刷加工业等其他类型，农产品

加工业是与人类生存与发展密切相关的轻工产业。大力发展农产品加工业，不仅能有力推进农业产业化进程和高效农业发展，促进农业增效、农民增收，更为重要的是能够加速工业化、城市化进程，带动其它相关产业的发展。

（2）轻工产业

发挥民间艺术和劳动力资源优势，引进国内知名轻纺企业安家落户，发展服装、鞋帽、玩具、工艺品加工制造业，实现自产自销，减少流通程序，提高本地税收，增加本地就业机会。

（3）医药制造业

以当地资源优势为先导，利用国内外医药高端技术和产业合作，建立集产、研、销为一体的医药基地。重点开发生产全各具特色的生物工程药品等。

（4）绿色食品

发挥生态良好和农业资源丰富的优势，突出发展土特产品加工以及高端食品产业，构建以绿色食品为主导的新型食品工业体系，建设食品生产加工基地。

2.配套发展家具业

发展生态环保效益型经济，运用新技术全面提升和改造传统工业，采用国际标准和先进技术，配套培育环保型家具产业等。

3.1.2空间发展战略

1.工业集约发展

提高投入产出效率，产业开发切忌遍地开花，造成土地浪费。

2.加快基础设施建设，完善城市投资环境。

集聚区建设的重点应放在基础设施和公共设施上，主要包括集聚区道路、交通、通信、排水、污水处理、环境保护、环境卫生与文化设施方面，着力改善和提高城市建设的技术创新水平，改善集聚区的投资环境。

创造条件，利用各种资金，启动非国有经济投资，是加快集聚区基础设施建设的关键，特别是吸引股份制经济和外商投资等。

3.统一规划、分期实施、协调发展

集聚区是城市未来的新区，因此集聚区总体规划不能把它作为一个单独的集聚区来对待，应与祁东统一规划，集聚区建设分远近期，在不同的发展阶段，集聚区都应当能够多为产业发展提供良好的生活服务、技术服务、商贸服务条件，只有这样合理的规划，才能更有利于产业集聚和带动城市新城发展建设。

4.产业升级发展，保留产业拓展空间

鉴于集聚区当前产业现状，集聚区的企业发展一步到位不现实也不可能，需要以动态眼光看待集聚区的建设过程，因此，规划需要采用灵活应变的空间布局模式，以适应产业未来的可能发展需要。

3.1.3生态发展战略

生态集聚区应理解为广义的解释，即尽可能保持原景观生态面貌，努力将污染量降低至最低，资源循环利用。

鉴于集聚区现阶段及今后产业发展的相当一段时间内，以粗加工为主的特殊生产工艺依然使聚集区面临工业污染的威胁，因此，污染处理、环境保护将是集聚区建设的重要课题，保持居住环境质量，保持良好的生态环境也是保证集聚区可持续发展的重要前提。

远期集聚区的产业发展应当逐渐提高技术含量，积极开发、利用环保技术，形成模拟自然生态系统的工业系统链网，使得集聚区可以实现物质闭路循环和能量多级利用，形成相互依存、类似自然生态系统食物链的工业生态系统，使集聚区内企业之间形成物质、能量、信息的共生关联，从而提高物质、能量、信息的利用程度和生态效率，提高集聚区产业关联度，形成产业间的横向耦合、纵向闭合的共生关系，改善企业的经济绩效，推动社会经济增长，真正实现经济与环境的协调发展，努力将集聚区真正建设成为生态集聚区。

3.2规划目标

以基础设施建设为基础，以生态环境保护为根本，以经济结构调整为主线，推进包括农业现代化在内的工业化进程和城市化进程，积极主动挖掘祁东经济发展潜力，全面提高和增强聚集区核心竞争能力。

3.3目前国家宏观经济发展总体状况综述

1.经济全球化催生了世界范围内新的国际分工格局。

2.为保持市场竞争优势，降低生产成本，发达国家的制造业

逐渐向发展中国家转移。

3.“世界工厂”概念和持续增长的中国消费需求引领全球对中国投资的新热潮。

2003年以来，以美国为首的世界经济出现复苏态势，外国在中国直接投资将保持稳定增长，国际制造业向中国转移的速度继续加快。

3.4标准工业厂房的市场机会

1.企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间。

2.长期租赁厂房实际上企业的一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张。

3.对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后是否自建工厂做个过渡，减少经营风险。

4.企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。配套设施：如医院、宾馆、酒店、商场、娱乐场所，供水系统、排水系统、供电系统、通讯系统、交通系统等。

3.5市场调查发现值得关注的特征

为配合本项可行研究，我们对对集聚区标准厂房发展现状及发展趋势进行调研，主要从集聚区建设开发状况、集聚区标准厂房市场现状、产业结构、集聚区标准厂房租售价格水平进行了调研。对集聚区已入驻和计划入驻企业进行了全面的实地调查。