2006台州葭芷地块项目可行性研究报告

葭芷地块项目可行性研究报告

（汇报稿）

一项目概况

1、地块情况

葭芷地块地块（下称本地块、本项目）位于台州椒江区葭芷街道，地处新老城区交界处，具体四至范围为：西侧为天然河道、东侧为阳光国际一期、南侧为葭芷公园、北侧为规划待拆迁的低层民房。地块建设用地总面积35333平方米，计53亩，地块规划要求如下：

本地块规划要求如下：

建筑容积率≤2.32

建筑密度≤21.2%

绿地率≥45.5%。

地下停车位≥400个，地面停车位不得少于20％。

本地块原属石油公司下属久益房产公司（单独法人单位），于2003年10月拍卖取得产权。因石油总公司不同意开发房产，准备将房产公司及土地整体转让。

按照当时久益房产签订的土地出让合同规定，地块总建筑面积为81970㎡（不包括地下建筑建筑），其中住宅建筑面积为78950㎡，商业建筑面积2720㎡，配套建筑面积300㎡。

2、项目内容

根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复（见设计方案总平面图）。总建筑面积、容积率、绿化率、车位均按土地出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门通过。调整后的技术指标如下：

总建筑面积：81970㎡（不包括地下建筑建筑），其中住宅建筑面积为71136㎡，商业建筑面积10534㎡，配套建筑面积300㎡。

地下建筑面积：18000㎡

建筑容积率2.32

建筑密度21.2%

绿地率45.5%。

地下停车位400个，地面停车位100个。

目前我们基本依据这一设计方案进行测算分析。

二市场分析和市场定位

1、经济背景分析

从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取得了令人瞩目的成就。从1978年到2001年，我国GDP剔除价格因素后年均增长9.4％，是同期世界经济增速的3倍强，位居世界之首。GDP总量23年间增长了25.5倍。而根据国家统计局的预计，“十五”期间我国GDP年均增速将超过“九五”时期8.3%的水平,2005年人均GDP可能达到1400美元。由于工业化速度加快、市场经济不断成熟等因素存在，我国经济的增长速度还将持续相当长一段时间。

从台州的经济发展看，台州是一座充满生机和活力的城市。由于历史上是国家投资缺乏的地方，反而造就了台州人自力更生、敢于闯荡的顽强精神，20多年的蓬勃发展被经济学家比喻为“草根”经济。目前，台州民营经济占经济总量的96%以上，经济市场化已经非常成熟，民营经济成为台州迅速崛起的强大动力。近年来，台州的GDP以平均13%以上的高速度持续增长，台州的综合竞争力已在全国大中城市中名列第38位。2004年全市GDP达1173.79亿元，城镇居民人均可支配收入16113元，农民人均纯收入6008元。1999年，经国务院批准，台州市确定为浙江省城市化格局中的大城市和上海经济区一级经济亚区中心。可以预见台州的经济还将随着长三角一体化的推进有更长足的进步。

从椒江的经济条件看，椒江区是市政府所在地。今年来随着台州港、台州市经济开发区的开发建设，椒江区的经济发展突飞猛进，2000年后国内生产总值增幅位居台州全市三区之首。2003年人均生产总值为3750元。同时，椒江区的居民收入水平也在不断提高，2003年人均

收入23840元，高于全市平均水平3400元，位列全市首位。市区城镇居民的可支配收入在2003年达到了14525元，人均家庭消费支出10865元。按联合国评价标准，椒江区居民的生活水平已经步入富裕型。

表1 台州市居民人均收入单位（元）

年份全市市区椒江黄岩路桥20001244612929151781153311007 20011561115973181541357916707 20021824618599210901535920714 20032041820751238401661422483

2、区域房地产市场情况分析

依靠强劲的经济增长，台州房地产市场近几年也呈现出供需两旺的活跃期特征，一般商品房市场价格在4000元/平方米左右。但从已开发和尚处开发阶段的楼盘情况看，产品整体定位不高，结构上以大户型和单身公寓为主体。如已开发的东京湾小区，总建筑面积28万平方米即以单身公寓、拆迁安置房和大户型房为基本构成，均价4450元。而正开发的12万平方米的东泰华庭则以160平方米以上户型为主打产品。

而项目所在的椒江区，近几年市场变化较大，房地产供需表现出一些明显特征，主要包括：

（1）近期上市楼盘众多，开发体量大

在经历了04年的跌宕起伏后，椒江房地产市场在05-06年将迎来诸多楼盘的上市销售。今明年共有10个左右的楼盘上市销售，总的开发量在100万方左右，其中开发区的新盘占了的近65%，、万家华庭、香格里拉花园、东泰华庭、万达东京湾等楼盘的集中上市，将揭开开发区楼盘销售竞争的新高潮，也将对05年的椒江房地产格局产生直接影响；而老城区仅有华荣名筑、环翠名苑可供选择，另外两个大盘城市港湾与太阳城则体现了政府拉近三区距离，向绿心区域发展的策略。

（2）楼盘品质提升，竞争日益激烈

随着我司云顶佳苑项目的热销，诸多当地开发商借鉴了我司品质上

的优势，今明两年将亮相的几个楼盘品质均有大幅度提高，从底层架空到智能化系统运用，从空气清新系统到24小时热水供应，从独立会所配备到VOD电视点播，无论是建筑规划、物业配置还是高科技的运用都有我司云顶项目的痕迹。可以看出，未来市场将在楼盘品质的竞争上愈演愈烈以赢得客户的认可。

（3）销售速度减缓，卖方市场特征弱化

自04年5月份市场震荡回调之后，房地产市场的升温步伐开始趋缓，今年的宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。但由于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到一个新的水平，在人均住宅面积全省最高、空置面积逐渐增大的情况下，市场供需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。

为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发的楼盘，见附表1。

3、地块SWOT分析

1、优势点：

①交通配套优势

项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。地块距离市中心区仅5分钟车程，有101、106、108、901、902等多条交通线路通达。地块周边有桔园小学、椒江五中、六中等学校，步行在10分钟以内，台州高教园区、体育中心也均在地块周围。东侧500米有市级医院——台州市中医院，距离市立医院、市中心医院也均在10分钟以内。另外，菜市场、超市等生活性配套设施也均较为完备。

②周边景观优势

项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。南侧紧邻葭止公园和台州市文化长廊，地块内的视觉景观较好，对提升房屋品质有较大帮助，在设计、策划中均可借景造势。

③场地条件优势

项目所在的椒江区老城区的拆迁已经全部完成，已经没有同品质的地块出让。今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区的可转让开发地块。

由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等基础设施均可在地块附近接入。场地已经拆迁完毕，并已平整到位。地块

周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。

④公司品牌优势

通过云顶佳苑项目的开发，公司在台州已有相当的知名度和美誉度，高品质、高水平的形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约600元/平方米。公司也与当地相关职能部门建立了良好的关系，拥有了一定的社会资源。

2、劣势点：

①噪音影响

项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开发项目会有一定噪音影响。

要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植被覆盖来达到目的。

②环境影响

目前项目周边有不少破旧民房（主要在北侧），影响了地段的整体环境。而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。

根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街（连接中山西路），周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进一步得到改善。

3、机会点：

①需求机会

根据规划要求，葭止街道近几年的后续拆迁改造力度大，强制性的自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来的住宅改善需求、二次置业需求也较大，可以预见该区域的房产市场需求将持续旺盛。

②成本控制和利润转移机会

由于公司在台州运行已经有一段时间，在当地积累了一定的社会资源和开发经验，都会转移为新开发项目的成本节约。

同时，新项目的启动也有利于云顶佳苑项目的部分利润的转移，降低了项目的开发成本。

③配套优化机会

按照台州市市政建设的步伐，项目地块西侧的中心大道即将在近期开始改造，将进一步加强地块和中心城区的联系。

4、威胁点：

①调控威胁

由于国家宏观政策调控的影响，目前台州区域的房地产市场呈现疲软状态，房屋销售受阻、价格回落现象同时存在。后续的宏观调控政策

走向仍不明朗，房地产的整体走势对项目将造成一定影响。

②竞争威胁

目前椒江区房地产市场新开工楼盘较多，后续整体供应量大，市场竞争激烈，对公司定位和营销策划有一定压力。

4、本项目市场定位分析

通过宏观、微观市场的分析以及对该项目的周边情况的了解，我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围配套设施成熟，对市区居民和地块周边拆迁居民均有着相当的吸引力，而且厚实的消费力支撑和经济发展潜力会为项目带来旺盛的需求。存在的噪音等不利因素可以通过技术手段解决，而长期竞争的压力需要公司策划、设计、营销等后续工作的跟进来消化。

根据分析的结果，我们从错位竞争的角度和社会居民多层次性角度考虑，将本项目的建筑定位应该为小高层、高层相结合的“近城都市住宅”区，以中高档住宅＋商业中心的形式进行开发。住宅主要客户群定位于中等收入以上的人群，户型面积以90～140平方米为主。根据本项目的销售对象、建筑形态、地理位置和周边物业销售情况等因素，估计住宅价格均价约为4500元/平方米。

三设计方案思路说明

初步设计方案（参见下图）由11幢楼组成，其中高层4幢沿河分

布，小高层7幢。设计上体现如下特点：

（1）充分利用周边景观，合理布置空间组织，借景造势，让每一户都能见绿见景。

（2）总平面布置上，着意于建筑环境的协调以及建筑和绿化环境的美化，整个平面与阳光国际公寓一期组成围合空间，有利于路网组织和景观营造，同时充分考虑了与周边环境的协调问题。

（3）以“多功能”为特点，住宅＋商铺的组合能满足多种需求。

（4）在价格合理、保证供货的前提下，推广应用国家鉴定认可的新技术、新工艺、新材料。

四开发成本估算

1、估算的基本条件及假设条件

（1）土地费用包括土地转让价格和由于商铺增加而需要补交的地价款，前者根据公司谈判价格确定，按232万元/亩计算；后者根据调整面积与土地管理部门确定，暂按10534平方米商铺计算。

（2）建设费用按照正常的工程造价估算，没有考虑由于特殊结构、材料以及特别不利的地质情况所需增加的成本

2、基地各项成本构成

建设总投资35034万元，其中土地转让费用12296万元，补交土地出让金686万元，共计12982万元。

总建筑面积约10万平方米，其中地上建筑面积81970平方米，地下建筑面积18000平方米。单方建筑面积为3500元/平方米。具体见附表2——项目开发成本估算表。

五项目开发实施计划

根据本项目的具体条件和特点，本项目从土地招投标开始至全部工程建成并取得大产证交房，共计需要个32个月（含春节）。

总体进度为:

前期工作、开工准备 5月

土建安装 20 月

总体、绿化、配套工程 4月

竣工、交付使用 3月

销售周期 18月

根据各项工作的搭接进行，项目的总开发周期为32个月，具体安排计划详见附表3——项目开发实施进度计划表。

第六部分经济分析

1、销售收入估算

根据已受楼盘的情况看，住宅的销售速度比较快，一般销售周期3

个月，并集中在开盘两周后的1个月中。但考虑宏观调控可能造成的影响，以及销售和进款的时间差异，本报告假设销售计划见附表4。

销售收入测算基本参数：住宅售价为4500元/平方米、商业用房售价为9000元/平方米、车位为12万元/只，则销售总额为 46292万元。

2、静态评价

⑴销售收入 46292万元

⑵开发成本（含财务费用） 35034万元

⑶销售管理费用 780万元

⑷销售税金 3032万元

⑸开发管理费 830万元

⑹税前利润 6616万元

⑺税后利润（所得税33%） 4433万元

投资利润率=4439/35034*100%=12.67%

自有资金利润率=4439/3000*100%=148%

3、动态评价

根据销售回笼资金计划、资金投入计划、计算得出的财务费用汇总而成资金流量曲线图，见附表5。

从表中可见，资金峰值在2006年12月，约2.1亿元。自有资金3000万元外，需最大融资额度为1.8亿元，资金平衡点在2007年7月。

4、敏感性分析

根据房地产开发经验，住宅项目技术已经非常成熟，主要风险因素为市场风险（销售价格、销售进度）、成本风险（收费标准、材料价格等），本项目主要考虑销售价格、商铺面积、预征税作为敏感分析因素分别拟定方案，见下表。

根据表，项目销售价格的盈亏平衡点为：住宅价格3650元元/平方米，商铺8000元/平方米。

开元旅业集团·开元房产二00五年度损益预算

表

项目名称：台州云顶佳苑项目序号项 目计算依据预征税平衡点

盈亏平衡

点

方案一

方案二

方案三

方案四

1主营业务收入

竣工

交付面积　81970.0081970.0081970.0081970.0081970.0081970.002均价　5038.434782.24

5271.32

5387.09

5550.93

5647.43

3营业

收入　41300.00

39200.0043209.0044158.0045501.0046292.004减:主营业

务成本

竣工

交付面积　81970.0081970.0081970.0081970.0081970.0081970.005单位成本

4274.004274.00

4231.55

4274.00

4231.55

4274.00

6营业成本　35034.0035034.0034686.0035034.0034686.0035034.007 减:主营

业务税金及附加

0.06552705.15

2567.602830.002892.002980.003032.008主营业务利润　3560.85

1598.405693.006232.007835.008226.009 减:营业费用　736.00

736.00736.00780.00750.00780.0010 减:管理费用　790.00

790.00800.00810.00820.00830.0011 减:财务费用

12营业利润　2034.85

72.404157.004642.006265.006616.0013 加:其他业务收入

14 投资收益

15 营业外收入

16 减:营业外支出

17利润总额　2034.8572.404157.004642.006265.006616.00

18

减:所得

税

　2044.3523.891371.811531.862067.452183.28

19净利润　-9.5048.512785.193110.144197.554432.72平衡方案：商业:10534平方米*8000元=8427万元,会所:615平方,住宅:71136平方米*3651元=25973万元,车位:400*12万元=4800万元；

成本：22052万元，商铺变更：686万元，土地：12296万元；

预征税平衡方案：商业:10534平方米*8000元=8427万元,会所:615平方,住宅:71136平方米*3946元=28073万元,车位:400*12万元=4800万元；成本：22052万元，商铺变更：686万元，土地：12296万元；

方案一：商业:5267平方米*12000元=6320万元,会所:615平方,住

宅:76403平方米*4200元=32089万元,车位:400*12万元=4800万元；

成本：22052万元，商铺变更：338万元，土地：12296万元；

方案二：商业:10534平方米*9000元=9481万元,会所:615平方,住

宅:71136平方米*4200元=29877万元,车位:400*12万元=4800万元；

成本：22052万元，商铺变更：686万元，土地：12296万元；

方案三：商业:5267平方米*12000元=6320万元,会所:615平方,住

宅:76403平方米*4500元=34381万元,车位:400*12万元=4800万元；

成本：22052万元，商铺变更：338万元，土地：12296万元；

方案四：商业:10534平方米*9000元=9481万元,会所:615平方,住

宅:71136平方米*4500元=32011万元,车位:400*12万元=4800万元；

成本：22052万元，商铺变更：686万元，土地：12296万元；

七评价结果及建议

通过上述分析，我们可以看出，该项目市场前景看好，并随着台州

市行政中心概念的扩大，以及椒江整体经济的发展，具有一定的升值潜力。同时，该项目住宅定位于为中档项目，房型面积以90～140平方米为主，比较适应目前台州房地产市场的需求，并符合国家对房地产投资的调控引导方向，具有一定的经济效益和社会效益。

我们认为，该项目是可行的。

附表1、项目地块周边重点楼盘案例调查

都市丽景

位置：台州市客运中心对面，大环线北侧

投资兴建：东泰置业

总建面积：62000平方米左右

住宅面积：48000平方米左右

平均单价：3680元

开盘时间：04年6月

房型：110㎡-130㎡

产品定位：3幢11层小高层，10幢6层多层，中低档住宅。

销售概况：起价3220元/起，层差50元左右，一次性付款优惠3%，车库价格11万左右，商铺一层价格为13000元/㎡，二层价格为4700元/㎡，两层连卖，销售均价在8000元/㎡。已销售完毕。

工程进度：进入交房阶段。

阳光国际公寓

位置：葭芷大转盘三角地带

投资兴建：黄岩金岳房产

平均单价：单身公寓3790元/㎡，小高层3830元/㎡

开盘时间：04年10月底

房型：单身公寓50㎡，小高层120㎡、150㎡、180㎡

产品定位：2幢单身公寓，4幢小高层低档住宅

销售概况：剩余极少量房源

工程进度：目前楼宇主体一部分封顶。

万达·东京湾

位置：葭芷大转盘南侧，中心大道西

投资兴建：富尔达实业

总建筑面积：280000平方米

平均单价：4450元

开盘时间：05年6月23日

房型：单身公寓50㎡、70㎡，高层137-150㎡

产品定位：22幢高层，约1700户，中档社区

销售概况：承诺对非普通住宅买家进行契税补贴，目前已销售50%。

工程进度：一期三幢主体已封顶，二期四幢接近封顶，三期尚处于桩基阶段。

东泰华庭

位置：开发区学院路东，白云山西路南

投资兴建：东泰置业

总占地面积：3.19公顷

总建筑面积：12万平方米

房型：150㎡-180㎡

容积率：2.8

楼面地价：2100元/㎡

开盘时间：06年初

产品定位：10幢15层高层，高档商业住宅区

项目概况：620个车位，智能化系统，中原策划

工程进度：桩基阶段

香格里拉花园

位置：万家华庭北侧，白云山中路西

投资兴建：鑫泰置业

总占地面积：78.4亩

总建筑面积：18万平方米

房型：150㎡-180㎡为主，部分单身公寓

容积率：2.2

出让总价：12779.7万元

楼面地价：1112元

开盘时间：05年底

项目定位：14幢23层高层，双泳池、豪华会所设计，高档精品商业住宅区项目概况：南向面对市民广场，北向对南山公墓。

工程进度：桩基阶段

原二中地块

位置：枫南路北侧，原椒江二中

投资兴建：方远建设

总占地面积：153.6亩

出让总价：33792万元

楼面地价：2050元（未算上拆迁安置成本）

项目概况：方案未定

工程进度：土地平整

附表2

项目开发成本估算表

序号项目构成预计

计量

单价

预计

施工

量

预算造价

单方造

价

备注

1

土地

费征地费

亩或

平方

米

土地

出让

亩数

12296.001229.97

2折迁补偿安置费 0.00

3超容积率费平方

米

　686.0068.62

4契税费及其他3%~5%土地

出让

金额

　0.00

5小计 12982.001298.59 6可行性研究费 0.000.00

7

三通

一平

费临时道路

费

50.00

5.00

现场围墙已打

好

8临时通电

费

0.00

9临时通水 0.00

10场地平整

费

立方

米

　0.00

11小计 50.00 5.00

12

工程

勘察

测量

费测绘费平方

米

土地

或房

产品

面积

20.00 2.00

13地质勘察

费

米　30.00 3.00

前期工程

费14环境评价费 5.000.5015小计 55.00 5.5016规划

设计费

总体规划设计费 186.1318.6217施工图设计费 99.9710.0018

钢构、消防、水暖等安装设计费　

0.00

0.00

19景观设计费

0.0020其他工程设计费 22.50 2.2521小计　

308.6030.8730.87

22城建配套费

市政基础配套费元/M2　820.0082.0223墙改费元/M2　0.000.0024高教费元/M2　81.228.1225白蚁防治费

元/M2　12.74 1.2726散装水泥基金费元/M2　0.000.0027防雷费元/M2　10.00 1.0028其他 0.990.1029小计

924.9592.5230招投标费百分

比

分项工程造价 2.00

0.20

31其他

14.42 1.4432小计 1354.96135.5433供水费

40.00 4.0034

供电费（双路供

50.00

5.00

基础设施费电）

35煤气费米 5.000.50 36蒸汽费吨　0.000.00 37排污费 0.00

38

绿化及景观

布置绿化

费

平方

米

850.00

85.03

39景观

费

（含

水

景、

小

品）

0.00

40路面

铺设

及其

他

0.00

41小计 850.0085.03

42

电信及智能

化电

信、

有线

电视

200.00

20.01

43智能

化系

统

0.00

44小计 200.0020.01 45零星工程费 50.00 5.00 46其他 10.44 1.04 47小计 1205.44120.58

48桩基工程费 11066.001106.93

土建安装按1350元/M2计算，地下按18000M2*2100元/M2计算

建筑安装工程费

49主体工程土建工程费

0.00

50安装工程费

0.0051附属工程 0.0052小计

11066.001106.93　地下室

3780.00378.11

　基坑围护工程

300.0030.0153

土建

甲供材料设备

费门窗类　

门窗面积

或总樘数　0.00

54涂料类　

施工结算面积

　0.00

55面砖类

　施工结算面积　0.0056其他 0.0057小计 0.000.0058安装甲供材料设备费

空调通风系统工程 0.000.00

59

电梯系统工程（不含梯厅装修）　

900.00

90.0322部电梯，

15~28层，三

60消防系统工程 800.00

80.02　

61强电系统工程 0.0062其他设备材料 0.00

63小计 1700.00170.05

64

装修工程费（含梯

0.00

装修费厅）

65

费

0.00

66装修甲供

材料费

0.00

67监理费百分

比

工程

总造

价

　0.00

68审计费 0.00 69工程测试费 0.00

70其他（不可预见

费）

800.0080.02

71小计 17646.001765.13

72配套设施费 300.0030.01

73开发间接费 250.0025.01

74利息分摊 1296.00129.64

76项目开发成本合计 35034.403504.49

77剔除土地成本 22052.402205.90

注:1、台州总面积为156025.76平方米,台州现地块建筑总面积为99970(其中地上81970平方米,地下18000平方米);名都建筑总面积为142954.94平方米

附录E基本雪压、风压和温度的确定方法

附录E 基本雪压、风压和温度的确定方法 E ．1基本雪压 E.1.1 在确定雪压时，观察场地应符合下列规定： 1，观察场地周围的地形为空旷平坦； 2，积雪的分布保持均匀； 3，设计项目地点应在观察场地的地形范围内，或它们具有相同的地形； 4，对于积雪局部变异特别大的地区，以及高原地形的山区，应予以专门调查和特殊处理。 E.1.2 雪压样本数据应符合下列规定： 1，雪压样本数据应采用单位水平面积上的雪重(kN/m 2)； 2，当气象台站有雪压记录时，应直接采用雪压数据计算基本雪压；当无雪压记录时，可采用积雪深度和密度按下式计算雪压s ： g h s ρ= (E.1.2) 式中：h ——积雪深度，指从积雪表面到地面的垂直深度(m)； ρ——积雪密度(t/m 3)； G ——重力加速度，9.8m/s 2。 3，雪密度随积雪深度、积雪时间和当地的地理气候条件等因素的变化有较大幅度的变异，对于无雪压直接记录的台站，可按地区的平均雪密度计算雪压。 E.1.3 历年最大雪压数据按每年7月份到次年6月份间的最大雪压采用。 E.1.4 基本雪压按E.3中规定的方法进行统计计算，重现期应取50年。 E.2 基本风压 E.2.1 在确定风压时，观察场地应符合下列规定： 1，观测场地及周围应为空旷平坦的地形； 2，能反映本地区较大范围内的气象特点，避免局部地形和环境的影响。 E.2.2 风速观测数据资料应符合下述要求： 1，应采用自记式风速仪记录的l0min 平均风速资料，对于以往非自记的定时观测资料，应通过适当修正后加以采用。 2，风速仪标准高度应为10m ；当观测的风速仪高度与标准高度相差较大时，可按下式换算到标准高度的风速υ： α υυ???? ??=z z 10 (E.2.2) 式中：z ——风速仪实际高度(m)； υz ——风速仪观测风速(m/s)； α——空旷平坦地区地面粗糙度指数，取0.15。 3，使用风杯式测风仪时，必须考虑空气密度受温度、气压影响的修正。 E.2.3 选取年最大风速数据时，一般应有25年以上的风速资料；当无法满足时，风速资料不宜少于10年。观测数据应考虑其均一性，对不均一数据应结合周边气象站状况等作合理性订正。 E.2.4 基本风压应按下列规定确定： 1，基本风压w 0应根据基本风速按下式计算：

敏感性分析案例

敏感性分析案例 根据某化纤项目全部投资财务现金流量表资料：基本方案财务内部收益率为17.72%、投资回收期从建设期起算7.8年，均满足财务基准值的要求。考虑项目实施过程中一些不确定性因素的变化，分别将固定资产投资、经营成本、销售收入作提高和降低10%的单因素变化，对投资回收期和内部收益率所得税前全部投资进行敏感性分析，敏感性分析表（表1）和敏感性分析图如图1所示。 图1 财务敏感性分析图 从表1可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率和投资回收期，其中销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。当销售收入降低10%时，财务内部收益降到12.47%，比基本方案降低5.25%，投资回收期为9.48年，比基本方案延长1.68年；当销售收入增加10%时，财务内部收益率增加到22.35%，增加4.63%，投资回收期为6.87年，比基本方案缩短0.93年。 从图1中可以看出销售收入对基本方案内部收益率的影响曲线和财务基准收益率的交点（临界点） 分别为销售收入降低约11%和经营成本提高约17%时，项目的内部收益率才低于基准收益水平，说明项目的抗风险能力较强。 根据某化纤项目全部投资国民经济效益费用流量表资料，基本方案全部投资经济内部收益率为15.63%，满足国民经济评估要求。根据 项目具体情况，选择对国民经济投资、经营费用和销售收入分别作提高和降低10%的单因素变化，对全部投资经济内部收益率进行敏感性分析，敏感性分析表（表2）和敏感性分析图如图2。

图2 经济敏感性分析图 从表2中可以看出，各因素的变化对内部收益率均有一定的影响，其中，销售收入的影响最大，经营费用的影响次之，投资成本的影响较小。 从图2可以看出，内部收益率达到临界点时各因素允许变化的最大幅度分别为：固定资产投资提高的临界点为28.3%，经营费用提高的临界点为7.8%，销售收入降低的临界点为5.6%。说明该项目能承担一定的风险。

全国基本风压基本雪压标准值

雪荷载的基准压力,一般按当地空旷平坦地面上积雪自重的观测数据，经概率统计得出50 年一遇最大值确定。 屋面水平投影面上的雪荷载标准值，应按下式计算： Sk= μr x So 式中 sk—雪荷载标准值(kN/㎡)； μr—屋面积雪分布系数； S0—基本雪压(kN/m2)。 全国各城市的雪压和风压值 全国各城市的50年一遇雪压和风压附表D.4 省市名城市名海拔高度 (m) 风压(kN/m2) 雪压(kN/m2) 雪荷载准 永久值系 数分区 n=10 n=50 n=100 n=10 n=50 n=100 北京 54.0 0.30 0.45 0.50 0.25 0.40 0.45 Ⅱ 天津天津市 3.3 0.30 0.50 0.60 0.25 0.40 0.45 Ⅱ 塘沽 3.2 0.40 0.55 0.60 0.20 0.35 0.40 Ⅱ 上海 2.8 0.40 0.55 0.60 0.10 0.20 0.25 Ⅲ 重庆 259.1 0.25 0.40 0.45 河北 石家庄市 80.5 0.25 0.35 0.40 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 蔚县 909.5 0.20 0.30 0.35 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 邢台市 76.8 0.20 0.30 0.35 0.25 0.35 0.40 Ⅱ 丰宁 659.7 0.30 0.40 0.45 0.15 0.25 0.30 Ⅱ 围场 842.8 0.35 0.45 0.50 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 张家口市 724.2 0.35 0.55 0.60 0.15 0.25 0.30 Ⅱ 怀来 536.8 0.25 0.35 0.40 0.15 0.20 0.25 Ⅱ 承德市 377.2 0.30 0.40 0.45 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 遵化 54.9 0.30 0.40 0.45 0.25 0.40 0.50 Ⅱ 青龙 227.2 0.25 0.30 0.35 0.25 0.40 0.45 Ⅱ 秦皇岛市 2.1 0.35 0.45 0.50 0.15 0.25 0.30 Ⅱ

利用Excel自动实现投资项目敏感性分析

利用Excel自动实现投资项目敏感性分析 【摘要】投资项目敏感性分析的Excel实现需解决分别测算问题、测算结果保存问题以及分期投资、收入、经营成本在不同时期不等的问题。文章创新设计了不确定性因素基本系数区域，从而可以运用Excel模拟运算表解决上述三个问题。该设计一次性解决了内部收益率、净现值多次测算、记录等繁琐问题，使投资项目敏感性分析过程得以自动实现。 【关键词】投资项目；敏感性分析；Excel；模拟运算表 投资项目敏感性分析是投资项目决策中常用的一种重要的分析方法，它是通过保持其他假设变量不变，调整某个假设变量的取值，计算改变后的评价指标内部收益率（IRR）或净现值（NPV）的影响，不断重复测算；然后将所有变动结果同基本分析结合起来，根据评价指标的变动程度判断项目的风险大小，并决定项目是否可行。 一、敏感性分析的步骤 （一）确定敏感性分析指标 一般选择项目IRR与NPV指标作为分析对象。 （二）选择不确定性因素（假设变量） 影响项目经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用的因素，包括项目投资额、营业收入与经营成本。 （三）确定不确定性因素的变化范围 一般选择±20%、±15%、±10%，以5%为间隔，变化范围越大，需要测算的次数越多。 （四）进行敏感性分析并找出敏感性因素 分别对投资额、营业收入、经营成本按变化范围进行测算，得到不同变化范围下的IRR与NPV。如本例不确定性因素的变化范围选择±20%，则需要测算8（变化率）×3（不确定因素）×2（分析指标）共48次，过程较为繁琐。 （五）编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图 二、案例资料 甲项目固定资产投资120万元，其中第1年年初和第2年年初投资分别为

房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析

浅谈盈亏平衡和敏感性分析 房地产开发由于开发周期长、投入资金量大、产品固定等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的行业之一。丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭在房地产行业中并存，这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场的变化趋势，运用科学的定性和定量分析方法，把握其风险和不确定因素的变化规律，以降低风险程序，提高房地产开发决策的科学性。 所谓不确定性分析，就是分析可能的不确定因素对经济评价指标的影响，从而推断项目可能承担的风险，进一步确认投资项目在财务、经济上的可靠性。项目经济评价中的不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈亏平衡分析和敏感性分析对于房地产营销策划人员尤为重要。 1、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力。 在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，我们不难发现其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系，即： 销售利润=产品销售收入-总投资额-税金 产品销售收入=销售面积×单位建筑面积价格 总投资额=变动成本+固定成本 由上述关系式可知，销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数。当它们呈线性函数关系时，则认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之，为非线性盈亏平衡关系。线性盈亏平衡关系是我们应该掌握的。 图中横坐标表示开发的建筑面积，纵坐标表示销售收入和总投资额，销售收入和成本的两条直线交于BEP点，表明当开发的建筑面积达到一定数量时候，销售收入和成本相等，利润为零，交点BEP称为盈亏平衡点或保本点。 BEP点将销售收入和成本的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区。如开发的建筑面积大于此点，则开发项目能获利，反之，则开发项目就亏损。 因此，盈亏平衡点越低，开发项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小，盈亏平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积。 2、敏感性分析

全国基本风压、雪压数值表

全国各城市的雪压和风压值 全国各城市的50年一遇雪压和风压附表D.4 海拔高度风压(kN/m) 雪压(kN/m) 雪荷载准 省市名城市名永久值系 (m) n=10 n=50 n=100 n=10 n=50 n=100 数分区北京54.0 0.30 0.45 0.50 0.25 0.40 0.45 n 天津市 3.3 0.30 0.50 0.60 0.25 0.40 0.45 n 天津 塘沽 3.2 0.40 0.55 0.60 0.20 0.35 0.40 n 上海 2.8 0.40 0.55 0.60 0.10 0.20 0.25 m 重庆259.1 0.25 0.40 0.45 泰安市128.8 0.30 0.40 0.45 0.20 0.35 0.40 n 淄博市张店34.0 0.30 0.40 0.45 0.30 0.45 0.50 n 沂源304.5 0.30 0.35 0.40 0.20 0.30 0.35 n 潍坊市44.1 0.30 0.40 0.45 0.25 0.35 0.40 n 莱阳市30 5 0.30 0.40 0.45 0.15 0.25 0.30 n 青岛市76.0 0.45 0.60 0.70 0.15 0.20 0.25 n 海阳65.2 0.40 0.55 0.60 0.10 0.15 0.15 n 荣城市石岛33.7 0.40 0.55 0.65 0.10 0.15 0.15 n 菏泽市49.7 0.25 0.40 0.45 0.20 0.30 0.35 n 兖州51.7 0.25 0.40 0.45 0.25 0.35 0.45 n 临沂8 .9 0.30 0.40 0.45 0.25 0.40 0.45 n 日照市16.1 0.30 0.40 0.45 莒县107.4 0.25 0.35 0.40 0.20 0.35 0.40 n 南京市8.9 0.25 0.40 0.45 0.40 0.65 0.75 n 徐州市41.0 0.25 0.35 0.40 0.25 0.35 0.40 n 赣榆 2.1 0.30 0.45 0.50 0.25 0.35 0.40 n 盱眙34.5 0.25 0.3 0.40 0.20 0.30 0.35 n 淮阳市17.5 0.25 0.40 0.45 0.25 0.40 0.45 n 江 射阳 2.0 0.30 0.40 0.45 0.15 0.20 0.25 m 苏 镇江26.5 0.30 0.40 0.45 0.25 0.35 0.40 m 无锡 6.7 0.30 0.45 0.50 0.30 0.40 0.45 m 泰州 6.6 0.25 0.40 0.45 0.25 0.35 0.40 m 连云港 3.7 0.35 0.55 0.65 0.25 0.40 0.45 n 盐城 3.6 0.25 0.45 0.55 0.20 0.35 0.40 m

案例-敏感性分析

［案例］ I 敏感性分析 I ? - ; : I 某市新建一座化工企业，计划投资 3000万元，建设期3年，考虑设备有形| I J : 损耗和无形损耗，生产期定为15年，项目报废时，残值与清理费正好相等。投 资者的要求是项目的投资收益率不低于 10%,基准收益率为8%,其他数据见表 i i 1 O : 分析过程： 第一步：预测正常年份的各项收入与支出，以目标收益率为基准收益率, 计算出基本情况下的净现值和内部报酬率。 : ! 由表1可见基本情况下的净现值为472.46万元。 内部收益率有试算法和内推法两种，用内推法进行计算。当贴现率为 10% : 时，由表1可知净现值为472.46万元；当贴现率为15%时，同理可计算出净现 值为-212.56万元。由此可得内部收益率： : 即内部收益率为13.414%O 第二步：进行投资成本增加的敏感性分析 内部收益率 R 1 (R 2 R 1) NPV1 NPV 1 NPV 2 10% (15% 怏缶丁笃曲 13.414%

假定第一年投资成本上升了总成本的 15%，在此条件下计算净现值和内部 收益率。 由表2可见当投资成本上升了 15%后，净现值变为63.36万元。 当贴现率为12%时，净现值为-251.59万元，由内推法可得内部收益率: 表2投资成本增加15%的敏感性分析表 单位：万元 内部收益率 R 1 (R 2 R 1 ) NPV 1 NPV 10 % °2 % 10%) 63.36 NPV 2 63.36 251.59 1 °.42% 即内部收益率为10.42% 0 第三步：进行项目建设周期延长的敏感性分析 现假定项目建设周期由于意外事故延长一年，并由此导致总投资增加 100 万元(第1、2、3和4年分别为500、1400、900和300万元)，其余条件不变。 在此条件下计算净现值和内部收益率。 由表3可见当工期延长一年后，净现值变为 85.94万元° 当贴现率为12%时，净现值为-205.05万元，由内推法可得内部收益率: 内部收益率R 1 (R 2 R )NPV 1 NPV 1 NPV 2 85 94 10% (12% 10%) 85.94 I 205.05 10.59% 即内部收益率为10.59% o

用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)讲课教案

用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一) Excel是微软公司出品的office系列办公软件的一个组件，确切的说它是一个电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完成许多复杂的运算，进行数据的分析和预测等。Excel快捷的制表功能、强大的函数运算功能和简便的操作方法是各级各类办公室管理人员日常工作的好帮手。本文主要介绍运用EXCEL进行房地产投资项目的敏感性分析。敏感性分析是投资决策中一种常用的重要的分析方法，它是用来衡量当 投资方案中某个因素发生了变动时对该方案预期结果的影响程度。通 过敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对项目经济效果的影响 程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为 敏感的因素，有利于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。因此，敏感性分析可 以帮助决策者了解不确定因素对评价指标的影响，从而提高决策的准 确性。 房地产投资项目的敏感性分析

房地产投资项目的敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性 因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些 因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。 房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤： 第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标有：项 目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房 地产产品售价、最低房地产产品租金等。在具体选定时，应考虑分析 的目的、显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。 第二，确定不确定性因素可能的变动范围，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 第三，通过评价指标的变动情况，找出最为敏感的变动因素，作进一 步分析。 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析又可分为单因素敏感性分 析和多因素敏感性分析。

敏感性分析表.doc

精品资料 敏感性分析表 售价变动敏感性分析 经济指标基准方案 售价变动 -15% -10% -5% 5% 10% 15% 财务净现值(万元) 内部收益率(%) 投资利润率(%) 投资变动敏感性分析 经济指标基准方案 投资变动 -15% -10% -5% 5% 10% 15% 财务净现值(万 元) 内部收益率(%) 投资利润率(%) 1、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.The weather was splendid on that day, which I thought was rare. I still remember some people told me that in Britain there was weather and no climate. During the same day, it might snow in the morning, rain at noon, shine in the afternoon and be windy before the night falls. So I think I was lucky。 20.6.166.16.202016:2316:23:45Jun-2016:23 2、最困难的事情就是认识自己。二〇二〇年六月十六日2020年6月16日星期二 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。16:236.16.202016:236.16.202016:2316:23:456.16.202016:236.16.2020 4、与肝胆人共事，无字句处读书。6.16.20206.16.202016:2316:2316:23:4516:23:45 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。Tuesday, June 16, 2020June 20Tuesday, June 16, 20206/16/2020 6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。4时23分4时23分16-Jun-206.16.2020 7、志气这东西是能传染的，你能感染着笼罩在你的环境中的精神。那些在你周围不断向上奋发的人的胜利，会鼓励激发你作更艰苦 的奋斗，以求达到如象他们所做的样子。20.6.1620.6.1620.6.16。2020年6月16日星期二二〇二〇年六月十六日 8、时间是一位可爱的恋人，对你是多么的爱慕倾心，每分每秒都在叮嘱：劳动，创造！别虚度了一生！ 16:2316:23:456.16.2020Tuesday, June 16, 2020

敏感性分析表

项目评价中的敏感性分析 一、敏感性分析的概念及内容 投资项目敏感性分析是指通过对项目各不确定因素在未来发生变化时对经济效果指标影响程度的比较，找出敏感因素，提出相应对策。它是在项目评价的不确定分析中被广泛运用的主要方法之一。在项目计算期内可能发生变化的因素主要有：建设投资、产品产量、产品售价、主要原材料供应及价格、动力价格、建设工期及外汇汇率等。敏感性分析就是要分析预测这些因素单独变化或多因素变化时对项目内部收益率、静态投资回收期和借款偿还期等的影响。这些影响应是用数字、图表或曲线的形式进行描述，使决策者了解不确定因素对项目评价的影响程度，确定不确定性因素变化的临界值，以便采取防范措施，从而提高决策 的准确性和可靠性。 二、敏感性分析的目的和作用 投资项目敏感性分析的核心问题是，在了解给定投资情况下建设项目的一些最不确定的因素，并知道这些因素对该建设项日的影响程度之后，事前采取适 当的措施和对策。其主要目的如下： （一）研究影响因素的变动将引起的经济效益指标的变动范围。 （二）找出影响工程项目经济可行的最关键因素，并进一步分析与之不关的预测或估算数据可能产生不确定性的根源。 （三）通过可能出现的最有利与最不利的经济效果范围分析，对原方案进行调整与控制，或者寻求新方案代替原方案，确定稳妥可靠的最现实的方案，以防 止或减少损失，增加效益。 （四）通过多方案敏感性的大小对比，区别敏感性大或敏感性小的方案，以 选取敏感性小的方案。 其作用可简述为：项目的敏感性分析为决策者提出可靠的决策依据或寻找解决项目实施过程中或建成后一些因素发生变化时如何调整项目的实施方案和经营策略, 对降低项目风险, 提高投资效益具有十分重要的意义。一个完整的可行性研究报告一定要有敏感性分析的篇章, 同时应有解决处理的一些敏感性程度较大的因素变化对项目实施结果所带来的不利影响的办法。 三、敏感性分析的计算方法 敏感性分析可对多种经济指标进行分析计算，主要计算的有净现值、内部收益率与投资回收期等经济指标。作为敏感性分析的因素，则考虑如上所述，销售收入、项目投资、经营成本等。经济指标的计算公式有： 1、净现值计算公式： n NPV=∑ft(P/F,i,t) t=0 式中，f t 为计算期t 年的净现金流量；( P/F ，i ，t) 为现值系数, 可通过查表 得到；i 为基准贴现率 2、内部收益率计算公式： 式中, NPV1 、NPV2 分别为贴现率为i1 、i2 时 的净现值。 3、投资回收期的计算公式：

全国各地城市雪压和风压值

基本风压 基本风压是以当地比较空旷平坦的地面上离地 10m高统计所得的 50 年一遇 10min平均最大风速为标准，按基本风压＝最大风速的平方 /1600 确定的风压值(《建筑荷载规范》附录)。 全国各城市的雪压和风压值 全国各城市的 50 年一遇雪压和风压附表 D.4 省市名城市名海拔高度 (m) 风压 (kN/m2) 雪压 (kN/m2) 雪荷载准永久值系数分区 n=10 n=50 n=100 n=10 n=50 n=100 北京 54.0 0.30 0.45 0.50 0.25 0.40 0.45 Ⅱ 天津天津市 3.3 0.30 0.50 0.60 0.25 0.40 0.45 Ⅱ 塘沽 3.2 0.40 0.55 0.60 0.20 0.35 0.40 Ⅱ 上海 2.8 0.40 0.55 0.60 0.10 0.20 0.25 Ⅲ 重庆 259.1 0.25 0.40 0.45 河北石家庄市 80.5 0.25 0.35 0.40 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 蔚县 909.5 0.20 0.30 0.35 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 邢台市 76.8 0.20 0.30 0.35 0.25 0.35 0.40 Ⅱ 丰宁 659.7 0.30 0.40 0.45 0.15 0.25 0.30 Ⅱ 围场 842.8 0.35 0. 45 0.50 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 张家口市 724.2 0.35 0.55 0.60 0.15 0.25 0.30 Ⅱ 怀来 536.8 0.25 0.35 0.40 0.15 0.20 0.25 Ⅱ 承德市 377 .2 0.30 0.40 0.45 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 遵化 54.9 0.30 0.40 0.45 0.25 0.40 0.50 Ⅱ 青龙 227.2 0.25 0.30 0.35 0.25 0.40 0.45 Ⅱ 秦皇岛市 2.1 0.35 0.45 0.50 0.15 0.25 0.30 Ⅱ 霸县 9.0 0.25 0.40 0.45 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 唐山市 27.8 0.30 0.40 0.45 0.20 0.35 0.40 Ⅱ 乐亭 10.5 0.30 0.40 0.45 0.25 0.40 0.45 Ⅱ 保定市 17.2 0.30 0.40 0.45 0.20 0.35 0.40 Ⅱ 饶阳 18.9 0.30 0.35 0.40 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 沧州市 9.6 0.30 0.40 0.45 0.20 0.30 0.35 Ⅱ 黄骅 6.6 0.30 0.40 0.45 0.20 0.30 0.35 Ⅱ

单因素敏感性分析对照表

单因素敏感性分析对照表表:10-10 序号项目单位 当经营收入 下降10%时 基本方案 当经营成本 上升10%时 1 生产期平均年利润总额万元163.35 305.83 195.55 2 生产期平均年利税总额万元316.15 485.15 366.29 3 投资利润率% 19.92 37.3 23.85 4 投资利税率% 38.5 5 59.1 6 44.67 5 销售利润率% 10.74 18.1 11.57 6 盈亏平衡点% 38.55 24.68 33.34 7 全部投资所得税前财务指标 7.1 内部收益率% 30.58 ＞50 34.81 7.2 净现值（1C=12%）万元552.77 1395.96 743.33 7.3 投资回收期年 5.25 3.37 4.61 8 全部投资所得税后财务指标 8.1 内部收益率% 20.05 31.61 27.36 8.2 净现值（1C=12%）万元311.07 947.01 453.99 8.3 投资回收期年 6.51 4.07 5.69 9 贷款偿还期年 2.68

建设进度示意表 附表：3 时间 项目 第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月 前期工作申请立项 可行性研究报告编制初步设计 初步设计审批 施工图设计 可行性研究报告审批 施工期施工准备期建筑工程施工室外工程施工设备订货 设备购置安装竣工 投产

产品方案表 表：3 序号产品名称项目工程t/a 产品规格销售方式预期价格（元）备注 1 滩枣800吨1kg 454g 5kg 13kg 自销 14元/袋 6.36元/袋 1.4万元/t 2 空心枣、枣片100吨300g 250g 自销 3元/袋 3.6元/袋 1.35万元/t 3 香酥枣100吨300g 自销 4.5元/袋 1.35万元/t 4 贡枣200吨454g 自销8.17元/袋 1.5万元/t

项目敏感性分析案例

项目敏感性分析 1、单因素敏感性分桥 单因素敏感性分析的步骤： （1）确定敏感性分析的具体经济效益评价指标。根据建设项目的不同特点和要求，选择最能反映项目经济效益的综合性评价指标。如内部收益率、投资回收期、静态投资收益率等。 （2）确定不确定性因素及其变化范围。敏感性分析只分析那些对经济效益有重大影响，并有可能在建设期和生产期内发生变动的因素，一般包括产品销售量、产品价格、可变成本、固定成本、建设期、达产期、总投资等。 （3）计算和分析敏感因素，计算敏感度（即灵敏度、变化率)，公式为 || i i x y ??=β 式中：i x ?第i 个变量x 变化的幅度；i y ?—第i 个指标y 由于变量x 引起的变动幅度；β—一敏感度。 其计算过程为：按照预先指定的变化范围，先改变一个变量因素，其他变量不改变，计算该变量变化的经济效益指标，并与原方案的指标对比，计算这一变量的敏感度；然后再选另一个变量，进行经济效益指标敏感度的计算。必要时，可同时改变两个变量因素，通过计算，敏感度最大的变量是最敏感的因素，敏感度最小的变量，是最不敏感的因素。 （4）根据上述计算结果，绘制变化率与经济评价指标的座标图，与横坐标相交角度最大的曲线为最敏感因素的变化线。 案例1：某项购买租赁资产的方案，最基本的税前分析可得出下面的结果： 初始费用I 50 000元 出租年收入A 6000元 年维修费C 1000元 投资年限n 6年 转卖价值S 60000元 资本成本i 10％ 初始费用和投资年限是固定的，就其他因素对该项目的年净收益进行敏感度分析（参见表1）。 年净收益为EA 元 14701235.06000050002188.050000)6%,10,/(60000)10006000()6%,10,/(50000) ,,/()(),,/(=?++?-=+-+-=+-+-=F A P A n i F A S C A n i P A I EA 表中EA 的计算过程如下：假设A 变动20％，其他因素不变，则此时年收入为A(1+ 20％)＝6000?1.2＝7200，代入年净收益计算公式即可求出EA ＝2670。其他变量计算过程相同。 当出租年收入A 增加20％时，敏感度计算如下： 敏感度＝08.4% 201470 /)14702670(+=-

山东省各城市海拨高度、雪压和风压值

山东省各城市海拨高度、雪压和风压值山东省各城市的50年一遇雪压和风压 省 市名城市名 海拔高 度 （m） 风压（kN/m2）雪压（kN/m2）雪荷载 准永久 值 系数分 区 n= 10 n= 50 n=1 00 n= 10 n=50 n=1 00 山 东济南市51.6 0.3 0.4 5 0.50 0.2 0.300.35 Ⅱ德州市21.2 0.3 0.4 5 0.50 0.2 0.350.40 Ⅱ惠民11.3 0.4 0.5 0.55 0.2 5 0.350.40 Ⅱ寿光县羊 角沟 4.4 0.3 0.4 5 0.50 0.1 5 0.250.30 Ⅱ龙口市 4.8 0.4 5 0.6 0.65 0.2 5 0.350.40 Ⅱ烟台市46.7 0.4 0.5 5 0.60 0.3 0.400.45 Ⅱ

威海市46.6 5 50.75 0.450.50 Ⅱ 荣成市成 山头47.7 0.6 0.7 0.75 0.2 5 0.400.45 Ⅱ 莘县朝城42.7 0.3 5 0.4 5 0.50 0.2 5 0.350.40 Ⅱ 泰安市泰 山1533.7 0.6 5 0.8 5 0.95 0.4 0.550.60 Ⅱ 泰安市128.8 0.3 0 0.4 0.45 0.2 0.350.40 Ⅱ 淄博市张 店34.0 0.3 0.4 0.45 0.3 0.450.50 Ⅱ 沂源304.5 0.3 0 0.3 5 0.40 0.2 0.300.35 Ⅱ 潍坊市44.1 0.3 0 0.4 0.45 0.2 5 0.350.40 Ⅱ 莱阳市30.5 0.3 0 0.4 0.45 0.1 5 0.250.30 Ⅱ 青岛市76.0 0.4 5 0.6 0.70 0.1 5 0.200.25 Ⅱ

敏感性分析的方法与步骤

敏感性分析的方法与步骤 加入收藏【大中小】[ 2010-1-15 ] 敏感性分析的方法与步骤 （一）选取不确定因素进行敏感性分析首先要选定不确定因素并确定其偏离基 本情况的程度。不确定因素：在项目决策分析与评价过程中涉及的对项目效 益有一定影响的基本因素。 敏感性分析不用对全部因素都进行分析，而只是对那些影响较大的、重要的不确定因素进行分析。不确定因素的选取通常结合行业和项目特点参考类似项目的经验进行，特别是项目后评价的经验。 可以选取的不确定因素包括建设投资、产出物价格、主要投入物价格、可变成本、运营负荷、建设期以及人民币汇率，根据项目的具体情况也可选择其他因素。 （二）确定不确定因素变化程度敏感性分析通常是针对不确定因素的不利变化 进行，为绘制敏感性分析图 的需要也可考虑不确定因素的有利变化。 习惯上常选取±10%。对于那些不便用百分数表示的因素，例如建设期，可采用延长一段时间表示，例如延长一年。 百分数的取值其实并不重要。因为敏感性分析的目的并不在于考察项目效益在某个具体的百分数变化下发生变化的具体数值，而只是借助它进一步计算敏感性分析指标，即敏感度系数和临界点。 （三）选取分析指标 最基本的分析指标是内部收益率或净现值，根据项目的实际情况也可选择 其它评价指标，必要时可同时针对两个或两个以上的指标进行敏感性分析。 通常财务分析与评价的敏感性分析中必选的分析指标是项目投资财务内部收益

率;经济分析与评价中必选的分析指标是经济净现值和经济内部收益率。 （四）计算敏感性指标 1.敏感度系数 概念： 敏感度系数是项目效益指标变化的百分率与不确定因素变化的百分率之比。 计算公式： ￡=△ A/ △ F 判据： E>0,表示评价指标与不确定因素同方向变化；E<0,表示程反方向变化。|E| 越大敏感度系数越高，项目效益对该不确定因素敏感程度越高。 敏感度系数的计算结果可能受到不确定因素变化率取值不同，而有所变化。但其数值大小并不是计算该项指标的目的，重要的是各不确定因素敏感度系数的相对值，借此了解各不确定因素的相对影响程度，以选出敏感度较大的不确定因素。 【例题3】某投资项目的单因素敏感性分析中，基本方案对应的销售量为 0.万台/年，财务内部收益率为25%。当产品的销售量减少10%时，该项目 的财务内部收益率降低到22%，则此时的敏感度系数为（）。（2008 真题） A. 0.30 B. 0.83 C. 1.20 D. 1.36 【解析】敏感度系数=△ A/ △ F二[(25%-22%)/25%]/10%=

敏感性分析计算方法

敏感性分析计算方法 例：某项目开发面积为10万M2，开发周期为两年，第一年年末销售额20000万，第二年年末36000万，预计第一年年初取得土地费用为15000万，第一年和第二年的开发建设投入均为10000万，且均为年内均匀投入，项目折现率为10%。 （1）当以上数据不变时，求取项目的财务净现值、内部收益率。 36000（销售收入） 20000（销售收入） 0 0.5 1 1.5 2 10000（建造成本）10000（建造成本）15000（土地费用） 项目的财务净现值NPV=20000 ÷（1+10%）1+36000 ÷（1+10%）2-[ 15000+10000÷（1+10%）0.5+ 10000÷（1+10%）1.5]=14731.4； 项目内部收益率：NPV=20000/（1+I）1+36000/（1+I）2—15000+10000/（1+I）0.5+10000/（1+I）1.5=0，解方程，I=53.4%。 （2）收入变化时，NPV将发生变化（除收入外，所有其他因素均不变） 当收入增加5%时，NPV=20000×（1+5%）÷（1+10%）1+36000×（1+5%）÷ （1+10%）2 -[ 15000+10000÷（1+10%）0.5+ 10000÷（1+10%）1.5]= A ； 当收入增加10%时，NPV=20000×（1+10%）÷（1+10%）1+36000×（1+10%）÷ （1+10%）2 -[ 15000+10000÷（1+10%）0.5+ 10000÷（1+10%）1.5]= B ； 当收入增加15%时，NPV=20000×（1+15%）÷（1+10%）1+36000×（1+15%）÷ （1+10%）2 -[ 15000+10000÷（1+10%）0.5+ 10000÷（1+10%）1.5]= C； 当收入减少5%时，NPV=20000×（1-5%）÷（1+10%）1+36000×（1-5%）÷ （1+10%）2 -[ 15000+10000÷（1+10%）0.5+ 10000÷（1+10%）1.5]= D； 当收入减少10%时，NPV=20000×（1-10%）÷（1+10%）1+36000×（1-10%）÷ （1+10%）2 -[ 15000+10000÷（1+10%）0.5+ 10000÷（1+10%）1.5]= E； 当收入减少15%时，NPV=20000×（1-15%）÷（1+10%）1+36000×（1-15%）÷ （1+10%）2 -[ 15000+10000÷（1+10%）0.5+ 10000÷（1+10%）1.5]= F ； IRR也将变化： 当收入增加5%时，NPV=20000×（1+5%）/（1+I）1+36000×（1+5%）/（1+I）2—[15000+10000/

敏感性分析(上课正式版)

学习情境 3 不确定性分析 由于外界环境（自然环境、政治环境、市场环境、法律环境等等）不确定因素很所，这些因素将综合影响决策者对项目投资与否的判断。而项目投资与否直接反映便是是否赚钱（盈利），在风险因素的影响下，价格、产量、销售量、固定成本都会有所变化，变化将引起项目收益与成本（固定成本、可变成本）的变化，那么，变化的极限（项目能承受的极限）是多少？所以必须进行盈亏平衡分析来确定。 如果项目投资了，建设并投产了，投资额、建设期、产品销售单价、年运营成本、销售数量等都会与决策时有所变化，从而引起项目风险变大，那么这些因素中哪个因素的变化对项目影响更严重，即项目盈亏对那些因素更敏感，需要投资者去分析，从而做出更好的防范与控制，所以接下来将学习不确定性分析的第二个内容——敏感性分析。 学习情境3.2 敏感性分析 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，如对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。 3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 4、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 要说明的是，敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如利润、内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 案例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，现以该项目的预期利润为分析指标，单价、单方变动成本、销售面积、固定成本为影响因素进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C F + U·X + E，即收入=固定成本+变动成本+利润（P:单价； X销量； Cf为固定成本； U为单方变动成本；E为利润） 该开发项目的预期利润：E= P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。

房地产投资项目敏感性分析

房地产投资项目敏感性分析

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房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实

敏感性分析详细过程

项目投资决策——敏感性分析敏感性分析就是研究项目的评 价结果对影响项目的各种因素变动敏感性的 一种分析方法。例如，当销售量、价格、成本等发生变动时，项目的净现值和 内部收益率会发生不同程度的变化。因素敏感性分析的步骤：选取不确定因素①一般来说，投资额、产品价格、产品产量、经营成本、项目寿命期、折现率率和原材料价格等因素经常会被作为影响财务评价指标的不确定因素。设定不确定性因素的变化程度②一般选取不确定因素变化的百分率，通常选择±5%，±10%，±15%，±20%等。选取分析指标③敏感性分析指标就是确定要考察其不确定性的经济评价指标，一般有净现值、内部收益率和投资回收期等。计算敏感性指标④。敏感度系数是反映项目效益对因素敏感程度的指标。敏感第一，敏感度系数度系数越高，敏感程度越高。计算公式为：A? ?E F?的变的敏感度系数；为不确定性因素F式中，E为经济评价指标A对因素F F?。%时，经济评价指标A的变化率（）为不确定性因素化率（%）；F变化F??A临界点是指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限点。第二，临界点。绘制敏感性分析表和敏感性分析图⑤对敏感性分析结果进行分析⑥公司有一投资项目，其基本数据如下表所示。假定投资额、年收入、【例】 G折现率为主 要的敏感性因素。试对该投资项目净现值指标进行单因素敏感性分析。 素的变化程度。． （2）计算敏感性指标。首先计算决策基本方案的NPV；然后计算不同变化率下 的NPV。 NPV=-100000+(60000-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5）=57840.68 不确定因素变化后的取值 项目投资额年收入折现率