北京物业项目管理负责人考试大纲

物业管理法律法规（考试大纲）

第一部分全国性法律、法规

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求

掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容；

熟悉：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；

了解：《民法通则》、《消防法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。

（三）要点说明

1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；

2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；

3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；

4.《物权法》规定的住宅改变

为经营性用房的前提条件；

5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；

6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；

7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；

8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；

9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权X围；10.《物权法》规定的建筑

物及其附属设施的管理形式；

11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；12.《物业

管理条例》对《管理规约》的规定；13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务；

14.业主大会的组成与性质；

15.业主委员会的职责；

16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定；

17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防X工作的内容；

18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；

19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定；

20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定；

21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；

22. 《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；

23.最高人民法院认定业主的条件；

24. 最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；

25. 最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；

26.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；

27. 最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；

28.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；

29. 最高人民法院对业主予以支持的行为；

30. 最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；

31.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；

32.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；

33.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为；

34. 《民法通则》中与物业管理密切相关的规定；

35. 《消防法》中与物业管理密切相关的规定；

36.《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项；

37.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为；

38. 城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则；

39. 《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。

第二部分市物业管理政策法规

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业项目负责人对市出台的《市物业管理办法》及配套政策等物业管理制度的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求

掌握：《市物业管理办法》、《关于<市物业管理办法>实施中若干问题的通知》、《市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》、《市住宅专项维修资金管理办法》、《市住宅专项维修资金使用审核标准》、《市物业服务企业信用信息管理办法》等所规定的主要内容；

熟悉：《市物业服务第三方评估监理管理办法》、《市物业项目交接管理办法》、《业主共同决定事项公共决策平台使用规则》、《市住宅区临时管理规约制定规X》、《市物业管理行业专家管理办法》等法规的主要内容；

了解：《市住宅物业服务标准》、《市供热采暖管理办法》、《市有限空间安全作业生产规X（试行）》、《市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《市电梯安全监督管理办法》、《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构XX行为监督执法的通知》、《市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》等文件中涉及物业管理相关专业X围的要求条款。

（三）要点说明

《市物业管理办法》

1.《市物业管理办法》对物业管理的定义；

2.《市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；

3.《市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定；

4.《市物业管理办法》对建设单位委托专项服务的规定；

5. 《市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分；

6. 《市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责；

7.新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准；

8.建设单位撤出管理区域的规定；

9.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项X围和决定规则；

10.业主大会的组成主体；

11.建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件；

12.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料；

13.业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定；

14.《市物业管理办法》对物业服务合同内容的规定；

15.《市物业管理办法》对于物业服务企业委托外包服务的要求；

16.《市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定；

17.《市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定；

18.对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益可采取的合法手段；

19.《市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定；

20.对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。

《市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》

21.房屋建筑使用安全管理应遵循的原则；

22.房屋建筑的安全责任人及其承担的责任；

23.房屋建筑管理人及其职责；

24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为；

25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；

26. 房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件；

27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式；

28.依法取得房屋修缮工程施工许可的要求；

29.危险房屋的处理类别；

30. 房屋应急抢险遵循的原则。

《市住宅专项维修资金管理办法》

31.按照本办法交存住宅专项维修资金的业主X围；

32.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；

33.《市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造X围；

34.《市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造X 围；

35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则；

36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序；

37.危及房屋使用安全的紧急情况X围；

38.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。

《市住宅专项维修资金使用审核标准》

39.《市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用X围；

40.《市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定；

41.住宅专项维修资金的审批条件；

42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况；

43．使用住宅专项维修资金的工程项目X围。

《市物业服务企业信用信息管理办法》

44．本市物业服务信用信息系统监督管理的分工和职责；

45．物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求；

46．物业项目负责人持证上岗制度的要求和规定；

47．物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式；

48．物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定；

49．物业服务企业及项目负责人信用信息的用途。

《市物业服务第三方评估监理管理办法》

50．物业服务第三方评估监理的概念；

51．各当事人委托物业服务评估监理服务的相关规定；

52．物业服务评估监理业务包括的X围；

53．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人的义务；

54．《市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。

《市物业项目交接管理办法》

55．物业项目交接的含义；

56．物业项目交接的内容和程序；

57．交接过程中对各方行为规X的要求；

58．应急物业服务的适用情形和具体要求。

《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》

59．物业管理区域内可以使用决策平台表决的事项；

60．业主一卡通的发放方式；

61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项；

62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作；

63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。

《市住宅区临时管理规约制定规X》

64．临时管理规约的制定主体和时间；

65．临时管理规约的基本内容；

66．临时管理规约的必备条款。