2018年房地产行业发展趋势分析报告

目录

1销售走势回顾与展望 (6)

1.1回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (6)

1.1.1短周期回顾：短期调控产生周期波动 (6)

1.1.2短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (9)

1.2展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (11)

1.2.1回落势定，二三线拖累增速 (11)

1.2.2预计2017年增速 3.4%，2018年-8% (13)

2投资走势回顾与展望 (15)

2.1回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (15)

2.1.1销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (15)

2.1.2低库存下投资有韧性 (18)

2.1.3区域和业态分化 (22)

2.2预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (26)

2.2.1地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (26)

2.2.2成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (30)

3新开工走势回顾与展望 (34)

3.1回顾：销售缓降传导，补库存支撑 (34)

3.1.1拐点已现，增速持续缓降 (34)

3.1.2区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (36)

3.2预测：销售传导、继续缓降 (37)

4两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (39)

4.1棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (39)

4.1.12018年货币化安置率将降低 (39)

4.1.2对销售边际拉动转负 (42)

4.1.3对新开工和投资贡献率转负 (44)

4.2发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升.46 4.2.1边际影响大幅提升的两个时点 (46)

4.2.2分流销售 (47)

4.2.3增加新开工 (48)

4.2.4增加投资 (50)

5投资建议与推荐标的 (52)

6风险提示 (53)

图表目录

图表1：限购限贷松紧变化放大市场波动弹性 (7)

图表2：货币投放和商品房销售增速正相关 (7)

图表3：贷款利率和商品房销售负相关 (7)

图表4：房地产销售增速变动历程 (8)

图表5：2008年以来房地产波动周期情况 (8)

图表6：分城市能级销售面积同比增速分化 (10)

图表7：分城市能级销售金额同比增速分化 (10)

图表8：全国1-9月商品房月均销售面积分化 (10)

图表9：一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比 (12)

图表10：分线城市商品房销售面积占比和增速情况 (12)

图表11：2017-2018年销售增速预测总表 (14)

图表12：销售回落传导、投资拐点已现 (15)

图表13：到位资金约束、投资拐点已现 (15)

图表14：到位资金是投资增速的先行指标 (17)

图表15：2007年以来房地产投资和房企开发资金同比增速拐点情况对比 (17)

图表16：全国房地产到位资金来源情况 (17)

图表17：土地购置费和施工面积形成支撑 (19)

图表18：去化周期位于历史低位 (20)

图表19：绝对库存大幅回落 (20)

图表20：不同物业类型投资增速 (21)

图表21：不同能级城市投资增速 (21)

图表22：2017年以来不同业态投资增速分化 (22)

图表23：2017年不同城市能级投资增速分化 (22)

图表24：全国房地产销售增速传导投资 (24)

图表25：一线房地产投资对销售不敏感 (24)

图表26：二线房地产销售传导投资向下弹性较小 (24)

图表27：三线房地产销售传导投资向下弹性较大 (25)

图表28：2017-2018年房地产投资增速预测-地区结构法 (26)

图表29：土地购置费及增速变化 (27)

图表30：预测2017年土地购置费增速 (28)

图表31：施工面积增速维持在3%强水平 (29)

图表32：新开工面积增速缓慢回落 (29)

图表33：当前竣工面积增速回落较快 (30)

图表34：销售面积负增长阶段竣工面积增速往往有支撑 (30)

图表35：施工面积预测总表 (31)

图表36：单位面积建安支出变化 (32)

图表37：预测2017年单位面积建安支出 (33)

图表38：2017-2018年房地产投资增速预测-成本结构法..33 图表39：新开工与销售面积累计同比增速波动情况 (34)

图表40：新开工面积同比增速与M2-M1剪刀差波动情况.35 图表41：新开工面积增速缓慢回落 (37)

图表42：当前竣工面积增速回落较快 (37)

图表43：2017-2018年商品房新开工面积增速预测总表 (39)

图表44：棚改对房地产销售、投资、新开工影响汇总表 (40)

图表45：三四线城市去库存良好房价小幅上涨 (41)

图表46：开发性金融是棚改主要融资手段 (41)

图表47：10年期国开债到期收益率和发行利率上行 (42)

图表48：P S L利率和余额新增情况 (42)

图表49：货币化安置成本高于实物安置成本27.8% (43)

图表50：2017-2018年棚改拉动销售边际转负 (44)

图表51：2017-2018年棚改拉动新开工边际转负 (45)

图表52：2017-2018年棚改拉动房地产投资边际转负 (46)

图表53：发展租赁住房对房地产销售、投资、新开工影响汇总表.47 图表54：发展租赁住房分流未来商品房销售总量预测 (47)

图表55：发展租赁住房新增11.1亿平房地产新开工面积 (49)

图表56：发展租赁住房拉动未来房地产投资总量计算 (51)

图表57：新增租赁住房投资拆解 (51)

报告正文

1销售走势回顾与展望

1.1回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化

1.1.1短周期回顾：短期调控产生周期波动

98年房改，商品住房需求集中释放，推动房地产销售持续快速增长，属于典型的快速成长阶段。因此，即使在2003年央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》已经提出以调整首付比例和住房贷款利率优惠为核心的限贷措施，全国房地产销售仍呈持续上涨态势。

第一轮短周期波动始于2008年，并非由政策调控产生。受国际金融危机影响，房地产销售增速出现了市场化改革以来的首次负增长，随后的4万亿救市又让销售增速出现V型反转。

由调控导致的短周期波动始于2010年4月。“新国十条”出台限购措施，开启以限购限贷为核心的需求端调控周期。限购限贷仅调节需求释放节奏，不改变需求总量和结构。随着限购限贷的收紧与放松、配合货币政策的收缩与宽松（房地产短期看金融，主要是首付比例、贷款利率和信贷额度），购房需求出现观望积蓄和集中释放的周期波

2018年度新媒体运营规划

2018年度新媒体运营规划 目的： 一.新媒体时代下对品牌传播策略的发展趋势 1.在战略方面，重视运用新媒体进行品牌传播 与传统的品牌传播手段相比，互联网、手机移动终端等新媒体本身就拥有成本低廉、传播速度快、覆盖范围广等诸多优点，利用新媒体对品牌进行传播具有极大的优势与潜力。所以，当代企业除了继续选择传统手段进行品牌传播以外，还要充分意识到新媒体对品牌所带来的机遇和影响，从而根据自身品牌的特点选择并利用合适的新媒体来实施宣传。 2.在策略方面，精准定位新媒体时代下品牌传播的目标受众 有效的品牌传播对于品牌占据受众内心位置和塑造品牌竞争力具有重要作用。在新媒体作为重要传播工具的背景下，品牌为了实现自身的可持续发展，在进行品牌传播活动之前，必须要对使用新媒体的受众精确定位。除了巩固传统媒介进行品牌传播外，还要分析当前使用新媒体的受众特征，了解他们对新媒体的使用方式和程度，这样才能够对他们有一个精准的宏观乃至微观的把握，才可以投其所好地对他们进行有针对性的品牌传播。 3.在战术方面，巧妙整合新媒体进行品牌的全方位传播 当前，以网络为核心的新媒体传播方式正在逐渐超越甚至取代传统的传播媒体。据调查：80年代出生的受众是使用新媒体的主力，他们对移动生活方式最为热衷，移动互联网传播对这一代受众则更为有效。因此，在使用新媒体进行品牌传播时，传播目标的受众群体多定位于年轻一代，而传播形式和传播内容也务必要吸引年轻一代的受众。 二.新媒体传播策略有哪些 正确把握新媒体的特性和规律，充分挖掘新媒体带来的机遇，有效规避风险和挑战。新媒体正在拥有越来越多的受众，这就意味着它的影响力越来越大，要想充分利用新媒体完善和发展整合营销传播，首先要做的就是深入细致地研究新媒体，掌握其发展规律和特点。 新媒体传播是一种高度复杂的传播形式，是一个全新的融合的平台，自我传播、人际传播、组织传播、大众传播等都能够在这个平台上找到自己的空间。先知营销品牌网提醒在没有掌握其规律和特点的前提下贸然出击，只会造成杂乱无章和效果甚微。因此，首先要认清新媒体的一系列特点，如受众范围广、直观性强、交互性强、高效性、高技术性等。 在体验式经济、创意经济蓬勃发展的背景下，利用新媒体不断拓展新的营销传播方式和手段。新媒体的发展使病毒营销、社区营销、数据库营销、反向沟通、互动体验、口碑传播、精准营销、焦点渗透、事件营销等各种新的广告形式和营销方法不断出现。新营销传播手段的要旨就是企业如何充分利用新媒体的特点，加强与潜在消费者之间的互动和沟通，从而更好地了解他们，更好地服务于他们，更好地与他们建立关系，并在此基础上满足消费者的体验和文化需求。 促进新媒体与传统媒体的有效整合和互补，为整合营销传播价值最大化的实现拓宽渠道。新媒体具有传统媒体无可比拟的传播优势，但这并不代表传统媒体就要退出历史舞台。相反，新媒体可以通过与传统媒体的融合，做到优势互补，整合现有传播资源，拓展现有传播渠道，从而促成整合营销传播价值的最大化。 此外，媒介组合策略在广告学和营销学中都是非常重要的，在正确掌握新媒体和传统媒体各自特性的基础上，有效的将二者整合互补，有助于制定合理的媒介组合策略，这对企业

2018年新媒体推广方案

新媒体推广方案 2018年一个品牌，除了建立完整的体验通道之外，全面深入的概念诠释和传播是推广的关键。 根据企业的主要目标（全国性）市场和用户获取信息的主要通道分析，以移动终端为载体的自媒体和以PC端为端口的互联网媒体（合称新媒体）无疑是其重要的推广方式。基于此，就企业新媒体推广方面作出如下剖析，并提出概念性解决方案。 一、新媒体推广战略 当前，网络信息处于一种极度泛滥的趋势，但信息传播的时效性并不强，究其原因主要有三点：1、信息无法精确的传播给目标受众；2、信息的二次传播不足； 3、推广内容转化率不足。以此为矛盾点，就其新媒体推广战略做如下制定。 1、明确制定在不同阶段的推广主题——以企业的现状和市场环境分析为依据，其新媒体推广大致分为概念输出、价值体现、信息转化三个阶段；概念输出主要包含与企业相关背景、概念、特点、企业品牌等；价值体现主要产品的系统方案，价值，社会价值，家庭价值等，高度呈现企业在该领域中的技术领先，优先的解决方案。品牌转化则主要集中发力让产品（服务）信息通过与用户的需求的结合，将信息转化成价值。 2、找准市场的切合点——产业在当下话题影响力，与品类相关的产品和服务层出不穷，需求是企业最主要的市场切合点；其次，产品的形式和效果区别于其产业的特点和优势，是其市场推广的切合点，多种形式的挖掘和完整传播市场切合点是推广的关键。 3、选择精准传播与大众传播的平台——新媒体与传统媒体一样，都存在目标受众和大众受众，针对目标受众和大众受众的传播方式和通道也存在较大的不同，根据企业的市场定位和市场的切合点，以及自媒体和互联网媒体在传播信息上的不同特点，规划其内容、形式、和平台。自媒体平台以xxx、微博、今日头

新媒体与自媒体的发展现状及未来趋势

龙源期刊网 https://www.sodocs.net/doc/104689445.html, 新媒体与自媒体的发展现状及未来趋势 作者：赖武慧 来源：《传播力研究》2018年第16期 摘要：随着互联网的不断发展，全球化进程不断加快，世界各地的联合越来越密切，新媒体与自媒体的发展同时也促进了世界的全球化进程。信息化时代的到来，为新媒体与自媒体的发展带来了前所未有的机遇，新技术为新媒体与自媒体的发展提供了技术支持。新媒体与自媒体的发展影响了人们生活的方方面面，提高了人们生活质量，增强了社会新闻信息的时效性。本文主要是阐述了我国新媒体与自媒体的发展现状，以及分析了新媒体与自媒体的未来的发展趋势。 关键词：新媒体；自媒体；发展现状；未来趋势 新媒体与自媒体的发展体现在我们目前生活的方方面面，现实生活中，一方面人们通过手机等移动设备接收信息，另一方面通过微博、微信等平台分享自己的生活，传播自己所知道的信息和看法。新媒体与自媒体的发展为人们的生活带来不同的体验，人们接收信息的方式越来越多，信息具有更高的时效性。新媒体与自媒体的发展现状受到了社会各界的关注，新媒体与自媒体产业未来的发展趋势并将进一步影响人们的生活。 一、新媒体与自媒体的发展现状 进入信息化时代以来，社会上的新技术和新理念影响着各行各业的发展，新媒体与自媒体行业有着重大的进步，其中主要表现在以下几个方面，新媒体与自媒体与社会化应用连接紧密、新媒体与自媒体与传统媒体彼此融合、新媒体与自媒体商业模式不断创新、新媒体与自媒体产业呈现严重的区域差距。 （一）新媒体与自媒体与社会化应用联系紧密 随着社会经济的不断发展，人民的生活不断提高，新媒体与自媒体影响着社会化应用的发展，两者的联系紧密。社会新技术的进步，更为智能的服务和技术提高着人们的生活，网络平台的发展为新媒体与自媒体的发展带来了巨大的变化。新媒体与自媒体改变了众多传统观念，人们在新媒体与自媒体的帮助下，在对于政府的工作进行反馈，或者对于违法行为的举报更为快捷。以及在人们担心的食品安全问题上，通过新媒体与自媒体，人们可以第一时间对于不安全食品进行举报，让其他人可以第一时间了解实情，避免不安全食品的进一步扩散。还有其他社会的方方面面，通过新媒体与自媒体，可以通过更为快速有效的方式进行操作，增强了社会信息的公开性和时效性。这些传统方式的转变，都体现着新媒体与自媒体与社会化应用联系不断加深。 （二）新媒体与自媒体与传统媒体彼此融合

2018新媒体市场调研分析报告

2018新媒体市场调研分析报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）

一、新媒体简介 新媒体是相对于传统媒体而言，是报刊、广播、电视等传统媒体以后发展起来的新的媒体形态，是利用数字技术、网络技术、移动技术，通过互联网、无线通信网、有线网络等渠道以及电脑、手机、数字电视机等终端，向用户提供信息和娱乐的传播形态和媒体形态，新媒体被形象地称为“第五媒体”。 新媒体新在哪里，首先必须有革新的一面，技术上革新，形式上革新，理念上革新，笔者认为后者更重要。单纯形式上革新、技术上革新称为改良更合适，不足以证明其为新媒体。理念上革新是新媒体的定义得核心内容，某某市场上那些以是否具备互动性来界定新媒体与否，是片面的不可取的观点。 二、新媒体的发展现状与趋势 长期以来媒体主要分成四大类:报纸、期刊、广播、电视，这四大媒体称之为传统媒体。随着现代科学技术的高速发展，互联网、手机等新兴媒体如雨后春笋般不断涌现，它们席卷而来，霸气十足，借助强大的技术优势蚕食着传统媒体固有的领地。在这种严峻的形势下，传统媒体如何应对挑战，谋求新的发展之路？显然，与新媒体融合共同发展已成为必由之路。 1、新媒体的发展现状与趋势 传媒界近年来兴起了一个热词，那就是新媒体，那么，到底什么是新媒体呢？一般认为“新媒体”就是指继报纸、电台、电视台之后在新的技术支撑体系下出现的媒体形态，包括:互联网、网络广播、网络电视、手机

电视、IPTV、数字杂志、数字报纸、数字广播、手机短信、移动电视、触摸媒体等。其主要特点是传播速度快、覆盖面广、互动性强。 随着新技术的发展，新媒体的表现形式也日益丰富，公交车上的移动电视、医院视频、银行视频等遍布大街小巷，网络电视、数字化报纸、多功能手机等全方位出击，新媒体无孔不入的存在方式让被动接受知识的人们学会了主动，在不知不觉中影响着人们对事物的敏锐判断。 由于高新技术这样一个强大的力量在推动，我国新媒体发展已初具规模，呈现出几个趋势，主要表现为： A、新媒体的技术支撑体系已经比较成熟。 新媒体是一种传播方式，新媒体带来的是传播方式不同。从全世界范围来看，新媒体技术已经完全成熟，计算机成为新媒体传播的中心环节，互联网成为基本载体，光电传导、电子纸也日趋成熟。我国新媒体传播的硬件技术和支持条件已经成熟，特别是在通讯领域，技术上不但与国际发展水平相当，甚至有几十项技术能够领先于国外发达国家。 B、新媒体的接受群体普遍化。 新媒体以锐不可挡之势给传媒业带来巨大变革。新媒体的出现，直接“夺”走了相当一部分读者。据统计：截至2014年底，我国网民规模达6.6亿，较2013年底增加4242万人。互联网普及率为46.9%，较2013年底提升了1.1个百分点。同时，中国网民的人均周上网时长达25.9小时，相比2013年下半年增加了0.9小时。预计2015年中国网民将达到7.2亿，同时移动互联网网民将达到7.1亿。新媒体深刻改变了人们的信息接收方式和习惯，人们摆脱了必须按点按固定节目收看电视、收听广播的束缚，可以随时随地捕