土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究——以房地产开发企业为例

目录

摘要............................................................................................................. I ABSTRACT............................................................................................. II 第一章绪论.. (3)

第一节税收征管改革的背景及其意义 (3)

一、税收改革背景 (3)

二、研究意义 (4)

第二节国内外研究动态及发展趋势 (5)

一、国内研究 (5)

二、国外研究 (7)

三、文献综述小结 (7)

第三节研究思路与方法 (8)

一、研究思路 (8)

二、研究方法 (9)

第四节创新与不足之处 (9)

第二章房地产开发企业土地增值税征管中税收风险分析 (9)

第一节房地产开发企业和土地增值税 (9)

一、房地产开发企业的界定 (9)

（一）房地产企业含义 (9)

（二）房地产行业的主要特点 (10)

二、土地增值税概况 (14)

（一）土地增值税发展情况 (14)

（二）土地增值税税率、税基及核算 (16)

（三）土地增值税的征收方式 (18)

第二节土地增值税征管过程中存在的风险 (19)

一、房地产开发企业因核算不规范等造成的风险 (19)

二、征管部门人员因自身能力等原因造成的风险 (21)

第三章构建房地产开发企业土地增值税风险识别指标体系 (23)

第一节税收风险识别方法的选取 (23)

一、国内目前主要的税收风险识别方法 (23)

二、国外采用的税收风险识别方法 (25)

三、税收风险识别方法的选取 (25)

第二节构建土地增值税税收风险识别指标体系 (26)

一、整体税收风险识别指标 (26)

二、预征阶段税收风险识别指标 (28)

三、清算阶段税收风险识别指标 (29)

四、土地增值税税收风险识别指标的具体适用情况 (32)

第四章土地增值税风险识别指标验证分析 (37)

第一节A房地产开发公司简介 (37)

第二节A房地产开发公司世纪城项目一、二期概况 (37)

第三节运用土增税税收风险识别体分析A世纪城项目二期 (39)

一、整体分析 (39)

二、预征阶段税收风险识别指标 (44)

三、清算阶段税收风险识别指标分析 (46)

第四节运用指标综合分析识别该企业可能存在的风险 (48)

第五章结论及展望 (49)

参考文献 (51)

致谢 (54)

第一章绪论

第一节税收征管改革的背景及其意义

一、税收改革背景

房地产开发行业在我国城市化进程的不断加速过程中得到迅猛发展，虽然近两年增长趋势放缓，但总体来说还是呈现增长的态势。从数据上看，我国的房地产开发总投资占固定资产总投资的20%，占国内生产总值的10%，已经是我国国民需求的重要组成部分。房地产行业具有开发周期长、业务比较复杂而且占用大量的资金的特点，房地产行业的税收已经成为国家财政收入的重要组成部分。从2008年以来，国家陆续出台了很多关于房地产开发行业的宏观政策，主要是为了抑制过快增长的房价，从而削减房地产泡沫。根据国家出台的政策要求各地方政府及部门采取财税、土地、金融等相应政策，利用舆论、法律等手段来控制不合理需求，从而抑制过快上涨的房价；与此同时，税收机关也逐渐加大了对该行业的税收征管力度，摸索出很多适合当地房地产行业发展的办法和措施，如房地产行业税收一体化管理、实行行业专管等等，这些办法和措施对规范该行业秩序以实现其良性发展起到了推波助澜的效果。但因房地产开发行业涉及税种较多、运营方式较复杂的特点决定了其征管的难度，尤其是土地增值税的核算征管，难度之大更是不言而明。

房地产开发企业的税收征管问题主要是土地增值税的征管问题。2008年以来，税收丑闻层出不穷，2013年11月份央视报道称，多家知名房地产公司被调查出欠缴土地增值税且数目惊人。报道称，2005年至2012年这8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，其中45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名，其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。1税款流失，国家和民众受损，土地增值税缘何征缴不力？引人深思。

为了加强国家对房地产市场的调控，压缩房地产企业利润空间，抑制过快增1万科SOHO中国等房企拖欠3.8万亿土地增值税，央视《每周质量调查报告》