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最新-房地产估价师继续教育问题及对策 精品

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房地产估价师继续教育问题及对策

摘要笔者通过本文阐述了房地产估价师继续教育的现状,分析了现行房地产估价师继续教育中存在的问题,最后从行业学会、估价公司、估价师个人、高等院校和社会机构等不同层面提出了解决问题的对策。

关键词房地产估价师;继续教育;现状;问题;对策房地产估价师继续教育是指取得房地产估价师执业资格证书后,房地产估价师所接受的各种各样的教育,是对房地产估价师进行知识更新、补充、拓展和能力提高的一种高层次的追加教育。

房地产估价师继续教育的目的是为了更新补充知识,扩大视野、改善知识结构、提高创新能力,以适应科技发展、社会进步和本职工作的需要。

一、房地产估价师继续教育的现状房地产估价师继续教育目前大致分为两类一是强制性继续教育,二是自愿式继续教育。

1强制式继续教育。

强制式继续教育由中国房地产估价师与房地产经纪人学会以下简称中房学组织,采用学时制,要求注册房地产估价师在每一注册有效期内3年为一个注册期应当接受120学时的继续教育,未完成者到期后将不能注册、不能执业。

继续教育分为必修课和选修课,必修课和选修课各为60学时。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施各为30学时的必修课和选修课的继续教育,主要采用网络视频教育的模式开展;其余各为30学时的必修课和选修课的继续教育,由省级学会或协会组织实施,选修课采用网络视频教育模式、必修课一般采用现场面授方式开展。

2自愿式继续教育。

自愿式继续教育,一种是由房地产估价公司自行组织,依据各公司情况不同,包括半年度、年度、专题业务培训,一般不强制要求,也没有学时限定,一般采用现场面授方式开展。

大型房地产估价师公司一般会定期开展培训,而小型公司限于时间、经费等往往较难开展;另一种是房地产估价师本人根据个人需要,自行选择学习内容、学习时间、学习方式等提高个人专业知识和专业能力,从而更好地开展估价工作。

二、房地产估价师继续教育目前存在的主要问题1强制式继续教育中存在的问题。

房地产基本制度与政策及相关知识》重难点 (1—30) 目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明: 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件,商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理: 14 、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括:

16、施工许可证 17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年,要达到估价服务的行为结束。 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务范围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25 、房产税 26 、耕地占用税 27 、土地增值税 28 、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺

35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图 39、污染源 40 、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49 、证券分类 50 、保险的职能 51 、统计收集数据的方法 52 、相对指标 1、廉租住房: 面对最低收入家庭;面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右,人均建筑面积13 平米左右;

2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师,案例这一门我觉得有点无头绪,复习时都要看哪几本书?怎么看?谢谢 答:《案例分析》复习的时候应当看4本书:《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》,另外,可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书,建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则,纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好,案例分析主观题较多,答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢? 答:(1)尽量多回答要点,相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分: (2)有把握的要点先同答,不要在答题线外答题,否则无分。 (3)相同的要点不要占2个答题线的位置,这样会挤占其他答题位置; 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 (4)具体如何寻找答题点,要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤:听说估价师的案例教材编得漏洞百出,有很多不妥之处,看了会不会受些误倒? 答:案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告,因此,多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析,或者不是所在章节论述的重点,就会不再提出。所以,大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识:即:案例并不是范例!千万不要把2者划等号。要说范例,在教材最后有一个正确的范例,可做参考。至于前面的若干案例,大家重点是去学习篇后的分析,掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法,来得到估价对象客观合理价格的。当然,教材中也存在疏漏和前后描述不一之处,对这些错误,大家可以向中国房地产估价师学会反映,以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话,出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话,那我们全体学员就没必要参加了,是否有道理,铁老师? 答:我好像从没说过这些话吧?我仅仅是说:出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方,并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄,你好,我想问一下,我今年只考案例这一门考试,对于制度这不书,是不是要全面系统的记忆,对于理论方法这本书,要不要把书上的计算题再做一下,请指教!!不胜感谢!! 答:如果你只剩案例一门没过了,应当说是一件好事。因为,案例是开卷考试,你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了,也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点,就是重点在估价的实际运用上! 6、当第三本书与案例分析有冲突时,估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个?望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答:第三本书(理论方法)有些内容和第四本(案例)有冲突,以第三本为准,第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的,不仅和教材不一致,甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的(而且只说了主要错误,并未指出全部错误) 7、铁锤老师:新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同?什么是招租修正值,它有何用?答:这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范,教材中也没有相关内容,不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 (一)某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要,某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值,估价结果为2300元/m2。 请问: 1.某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案: 1.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)二者的价值类型不同。其中,转让价格为市场上的实际成交价格,抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途,即住宅进行评估的价值;转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 (3)对估价对象的界定可能不同。 (二)甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷款,委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况,具体如下: 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/(元/m2)15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问: 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例,对它们进行个别因素修正,你认为应考虑哪5个主要因素?(说明:回答若超过5个,只按前5个评分) 答案: 1.甲公司应提供的资料包括:权属资料,包括房地产产权证,或土地使用权证、房屋所有权证;租赁

不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 (二)不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 在实际的商业房地产估价中,进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时,首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等,其次了解同层商业房地产铺面 的分布格局及价格分布影响因素,最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其 经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法,一般可采用收益法、市场法。 2.整层商业房地产估价 整层商业房地产评估,一般可采用市场法或收益法进行,但通常情况下整层出售或出租个案远少于单 个商铺出售或出租,因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例,而仅有单个商铺的成交实例时,如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同,二者在市场价格形成过程中的分割布局、策 划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致,但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系,对于某个具体的铺位价格而言,在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系,因此可通过细致的市场调 查,确定这种数量关系,进而修正到整层商业房地产的价格。 例如,某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方 法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时,发现整层商业房地产交易实例很少,但有较多的中 小面积商业房地产交易实例,因此选用中小面积商业房地产交易实例,并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系,修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查,该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺(整层分割交易)的 交易价格平均低8%~15%,估价人员结合估价经验,综合考虑取整层交易修正系数为12%,据此估算得出估价对象的价格。 3.同层商业房地产不同铺面评估 对于同层商业房地产多个铺面进行评估时,可先评估出一个铺面的价格,其余铺面价格在此基础上进 行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因 素有充分的了解和认识。 例如,某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格,在确定客观租金时,

2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000㎡,其中1层有600㎡为酒店大堂,900㎡出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每间建筑面积40㎡;会议室5间,建筑面积共500㎡;自用办公室3间,建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元,年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元,平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容,请指出错误并改正: 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案: 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复,因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误,不是6007万元,应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/㎡,甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时,因债务纠纷,被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖,成功卖出了8栋,平均成交价格为4000元/㎡,其余

估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中,一般来说,“估价技术报告”中的错误项占60%以上,而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。 对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等,就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误;各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。 假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误,折现错误等。 第一章房地产估价文书写作 完成一个房地产估价项目,需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。 估价文书主要有以下几种:委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。 一份完整的估价报告应包括以下8项内容:封面;目录;致委托人函;注册房地产估价师声明;估价的假设和限制条件;估价结果报告;估价技术报告;附件。 (一)封面 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。 封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位;”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称,这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称,也是本估价报告中所使用的名称;“住宅”表示估价对象用途。 封面上所写的委托人,需要准确无误地写明其全称。 封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。 封面上所写的注册房地产估价师,主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。 (二)目录 估价报告目录的编写,需要注意与后面的报告内容相匹配,应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件,其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。 注:仅向估价委托人提供估价结果报告的,存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 (三)致委托人函 致委托人函的写作内容应包括:致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替公章,法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 (四)估价师声明的写作 注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。 (五)估价假设和限制条件

我的案例笔记(03年) 二00三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业(含餐饮)房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公(写字楼)房地产估价……………………………… 18 四、旅馆(含娱乐)房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

2014年考试真题 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日,评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/㎡为由,对估价结果提出异议,人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开始销售,销售活动中优惠力度较大。经复核,甲机构维持原估价结果,并对异议进行了书面回复。请问: 1.甲机构书面回复的致函对象是谁? 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些? (二)某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值,价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得,2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料,项目实际已支出成本为2800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本(注:应为建设成本,下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实,认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况,在采用成本法估价时,确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问: 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? 2.在正确确定重置成本后,还应考虑哪些因素才能测算出成本价值? (三)某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时,设定同一价值时点,对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元,被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证,地上建有10幢房屋。第1~6幢办理了房屋所有权证,其中第1~2幢长期出租,第3~6幢自用;第7~10幢自用但未办理权属登记,估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问: 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些? 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些? 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有:①项目三期是临湖别墅,景观视野比估价对象好,价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅,从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些,价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象,但优惠力度较大,评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的,成新率高于估价对象,不论是用成本法还是比较法估价,这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同,在用成本法计算时,这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有:①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算,而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项,不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外,还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点,终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后,还应考虑建筑物折旧因素,扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1~6幢办理了房屋所有权证的房屋,征收评估的估价对象房屋为第1~10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记,没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下,抵押价值低于征收补偿价值主要原因有:①抵押价值要遵循谨慎原则,比正常市场价值低,征收补偿价值是市场价值,并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权,或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

案例分析大归纳总结(两套归纳总结版本)都是别人归纳总结的,归纳了一下而已 归纳总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是()。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归()所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是()年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起()日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。 A.5%

B.10% C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到()土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合()规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有()的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是()。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同()。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权

案例分析大总结(两套总结版本) 总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 (3)表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 (3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。 (5)正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 (6)资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 (1)修正系数的确定没有充足的理由 (2)比较实例的数量不够,即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 (4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可

问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶,后续建设工程正在进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问: 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种:(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价,应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下,假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下,假设开发法测算的主要差别包括: (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下,后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,需要考虑转让的正常期限,从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下,指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,通常会产生新的“前期费用”,在估价后续开发的必要支出时,还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下,自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值,自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算,并于2015年6月15日出具评估报告,其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期,于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过,鉴于在此期间房地产市场并无明显变化,甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限,保留原估价结果后出具新的评估报告。请问: 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过,不能直接使用原估价报告,超过使用期限的,需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况,在前次估价的基础上,房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括:

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题(共3题,每题10分) (一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问: 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定,在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选,或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准; 对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估; 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的,按协商结果确定; 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。 (二)2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问: 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2,包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问: 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘,搜集资料综合评价完成评估,而不是单纯按委托方提供的数据计算。

第一章房地产投资与投资风险 本章考试目的:测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。 【本章历年考试情况】 本章考试要求: 1. 了解投资的概念、分类、特征和作用 2. 掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用 3. 掌握房地产直接投资 4. 掌握房地产间接投资 5. 熟悉房地产投资的利弊 6. 掌握房地产投资的风险 7. 了解风险与投资组合 第一节投资与房地产投资 一、投资概述(了解) (一)投资的概念:是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的,预先垫付一定量的资金或实物,经营某项事业的经济行为。 (二)投资的分类:可以从不同角度分为不同种类。 1. 短期投资和长期投资 按投资期限或投资回收期长短,可分为短期投资和长期投资。通常来讲,预期在短期(一年以内)能收回的投资,属于短期投资。投资期限在一年以上的投资属于长期投资。短期投资通常资金周转快,流动性好,风险相对较小,但收益率也较低。长期投资变现能力差,风险较高,但长期的盈利能力较强。在一定条件下,两者之间可以转化。 例题:2007年试题 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时,短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A. 出售 B. 抵押 C. 转让 D. 经营 提示:参见教材P269 【答疑编号911010101】 答案:D 2. 直接投资与间接投资 按投资人能否直接控制期投资资金,可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等,通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。投资人能有效控制资金的使用,并能实施全过

房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答 题卡上涂黑其相应的编号。) 1.成本法概念中的“成本“,并不是通常意义上的成本,而是()。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价,需要懂得()。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义,第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象,第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说,主要是从()上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米,开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米,预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米,风险补偿200元/平方米,该房地产期房价格为()元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格,是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点的价格水平,重新建造与估价对象建筑物()的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的()。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作,按照其()所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序

B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为(),对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价,应选用()作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在()以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是()。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中,投资利息和()都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在()才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中,房地产价格的高低是由()的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣,主要是看繁华程度和()。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在()下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是:现状房地产的价值()新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

《房地产估价案例与分析》估价报告的规范格式 A.0.1 封面(含“估价报告名称”等七项内容 估价报告名称 (标题:)(应概括出估价目的,如 估价项目名称应说明项目全称(估价对象所在 估价机构 估价委托人J :应说明委托方全称,个人委托的为个人的姓名 :估价机构全称 A.0.2致估价委托人函(四项内容)缺项算一处错误! (标题:)致估价委托人函 一、 致函对象(委托方的全称) 二、 致函正文(六项内容)缺项算一处错误! 、致函落款(估价机构全称,并加盖估价机构公章,法定代表人签名、盖章。|致函方没有盖章|或|加盖的为分 公司的公章 可算一处错误!注意: 法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错! ) 四、致函日期 (为致函的年月日,为估价报告完成日期或出具日期 (标题:)估价师声明(鉴证性的估价师声明) 我们郑重声明: (1 )注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗 漏。 (2) 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到 本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 ) 抵押、征收 估价报告,没有估价目的]算一处错误!) 区位、 名称、用途,不能与估价对象混用) (1) (2) (3) (4) (5) 估价对象 估价目的 价值类型 价值时点 估价方法 估价结果 (名称、坐落、范围、规模、用途、权属,缺项算一处错误!) (缺项算一处错误!) (致委托方函 和估价结果的价值类型应一致,不一致算错误!) (缺项 算一处错误! (缺项算一处错误! (缺项算一处错误! 。若与估价报告完成日期或出具日期不一致 算一处错误!) A.0.3 目录(六项内容)缺项算一处错误! 一、 (标题:)目录(|目录中不应有“致委托人函” 二、 注册房地产估价师声明 ............. 三、 估价的假设和限制条件 ............. 四、 估价结果报告 ...................... 五、 估价技术报告 ...................... 六、 附件 ............................. A.0.4注册房地产估价师声明 ,且|目录应放在“致委托人函”后面 ??…GG 页 GG 页 GG 页 ................. GG 页 .................. GG ?页 (七项内容)|缺项或没有“注册” ,否则算一处错误!) 均算一处错误!

房地产估价案例分析 -----------------------作者:

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我的案例笔记(03年)二00三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业(含餐饮)房地产估价 (18) 三、商务办公(写字楼)房地产估价 (18) 四、旅馆(含娱乐)房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

第7某些估价报告(序) ——估价报告类型与提交形式 ——基本内容构成:8某些 ——重要作用1: ——重要作用2: ——新旧规范估价报告内容重要区别 ——新旧规范估价估价报告规定重要区别 第7某些估价报告 7.0.1估价报告应采用书面形式,并应真实、客观、精确、完整、清晰、规范。 7.0.2论述式估价报告应涉及下列某些: 1.封面; 2.致估价委托人函; 3.目录; 4.估价师声明; 5.估价假设和限制条件; 6.估价成果报告; 7.估价技术报告; 8.附件。 7.0.1 阐明:—报告有6个规定 理论上估价报告有二种形式:即书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告严肃性、规范化等,本条规定估价报告应采用书面形式,即应为书面估价报告。 (1)估价报告真实:即估价报告应按事物本来面目陈述事实、描述状况、阐明状况,没有虚假记载。 (2)估价报告客观: 1)不加个人偏见地进行论述(事实)、分析(状况)和评论(议论);

2)结论应有根据,没有误导性陈述。 (3)估价报告精确: 1)估价中数据应对的; 2)用语应明确必定; 3)未核算事项不得轻率写入; 4)难以拟定事项及其对估价成果影响应要明确界定; 5)估价成果应客观、合理。 (4)估价报告完整: 1)正文内容子项不能缺项,应有必要附件,资料应齐全、配套; 2)全面反映估价状况和成果; 3)不能隐瞒事实,没有重大漏掉。 (5)估价报告清晰: 层次分明,文字、图表简洁,没有不必要重复,便于估价报告使用者理解和使用; (6)估价报告规范: 估价报告制作应符合相应规格、原则,估价术语应符合估价基本术语原则; 7.0.2 阐明书面估价报告可分为论述式估价报告和表格式估价报告。本条对论述式估价报告构成内容(共有8某些)作了明确规定。 7.0.3 房地产抵押贷款前估价报告,应涉及估价对象变现能力分析与风险提示。 7.0.4 依照估价委托人需要或关于规定,可在完整估价报告基本上形成估价报告摘要。 7.0.5 估价技术报告可按估价委托合同商定不向估价委托人提供。 7.0.3 阐明 (1)本条强调个案房地产抵押贷款前估价报告。即个案抵押贷款前估价报告除应涉及普通估价报告内容外,还应涉及估价对象变现能力分析与风险提示; (2)对于抵押估价续评估,与抵押前估价同是一种估价机构、且评估时间相隔较近、市场状况变化不大、估价对象没有变化,普通不再做估价对象变现能力分析与风险提示;

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