乌鲁木齐的房地产研究

乌鲁木齐房地产价格因素分析

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1导论

1.1研究背景及意义

自从1988年颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制，我国房地产业进入快速发展阶段，住房市场化后，随着整个国民经济的整体快速发展，房地产业已经成为了我国经济发展的支柱产业，极大带动和促进了其他相关产业的发展。与房地产业相关的研究逐渐成为社会各界普遍关注的重要课题。而房地产价格的研究则一直是房地产业研究的基础和重点，各种影响因素通过改变市场供求关系，影响着房地产价格的变化。本文以土地宏观调控政策与住宅价格之间的关系为研究对象，解释土地政策对房价的影响效应为目的，运用了经济学、博弈论等学科的基础理论从土地出让方式、土地供应量、土地供应结构、心预期等角度来探求土地政策对杭州市房价的影响机理，并提出相应政策建议。

与此同时，部分地区房价涨幅过大，国家采取了一系列措施加以调控，房地产投资过热现象在一定程度得到抑制。土地和商品房供应增长大幅回落。但是，商品房价格仍然继续攀升，导致目前人居现状不佳，我国房地产以20%的高发展速度持续增长。9年间，使得80%以上城市居民（不包括农村居民）都显得购买能力不足，出现房地产的现实价格远远高于其基础价值。在此背景下，中央的十七大报告要求房地产市场为民生的市场，24号文件和359号文件、2008年政府工作报告对国内房地产市场的投资行为和消费行为作为一个区分，以鼓励消费行为，抑制投机行为，这使得整个房地地产市场发生了翻天覆地的变化，当地政府对房地产市场中的不合理需求或炒作进行限制时，市场的销售量也就迅速下降，一些学者所主张的“刚性需求”也就随之消失，价格的上涨也随之减缓。至2009年初70多个大中城市，新建住房销售价格同比上涨的城市有39个，同比价格下降的城市有30个，其余持平，环比价格上涨的城市有17个。另外，由于美国房地产次贷危机而引发全球金融危机；我国房地产价格上涨过程中，钱江系从重庆房地产市场大撤退，顺驰地产神化的终结，豪森公寓的假按揭，上海圣力数码广场的资金链断裂等威胁金融安全的案例逐渐增加，国内房地产业内金融风险逐渐加大。从已有的数据来看，国内的房价过高，并非是房地产所谓的“刚性需求”所致，而是在便利的银行金融支持下，金融市场的流动性过剩，热钱涌入房地产投资的结果。银行的宽松融资一方面刺激了房价的持续上涨，另一方面也为金融行业增加了巨大风险，形成泡沫。对房地产价格影响因素的研究，其最终目的是从价格研究出发来揭示和预防房地产金融风险[2]

乌鲁木齐作为西部城市，在2006年以前房价处于较低水平，房价涨幅在全国大中城市排名里一直是处于最后几位，在2001年至2006年的6年时间里累计仅上涨29％，这远低于国家GDP的增长速度。然而，随着乌鲁木齐近几年来城市综合竞争力的提高和居民购房需求的增加，房价开始出现上升趋势。

2005年末，乌鲁木齐住宅销售均价为2064.9元／平方米，与2004年相比上涨了5.5％；2006年末，乌鲁木齐住宅销售均价达到2266元／平方米，与2005年相比上涨了9.7％；自2007年8月开始，乌鲁木齐房价涨幅就已开始在全国崭露头角”，2007年乌鲁木迅猛，房价涨幅屡创新高，甚至是一度领先国内最高水平。毫无疑问，这对当地的经济发展以及民生问题带来了双重效应。随着近期国家房地产调控政策的实施，全国一二线城市房价均出现较大动荡，对各地的地方经济发展更是带来了很多问题。因此，乌鲁木齐今后的房价走势也将成为政府部门、金融机构以及广大齐房价均价为3600元／平方米，比2006年的高出58％，创当地房价的历史最高记录；2007年9月、11月、12月三个月的涨幅居全国各大城市房价涨幅之首，且连续数月保持房价涨幅的全国前三名。2008年1月，乌鲁木齐市新建住房和二手房价格同比涨幅分别为25％和25.5％，位居全国第一；2008年3月，乌鲁木齐市新建住房价格和二手房价格同比涨幅分别为25.3％和24.5％，继续保持领先水平。2009年乌鲁木齐住房均价3744元／平方米，至当年年底已飚升至4190元/平方米。两年来乌鲁木齐的商品房均价增长率已达到50%[5]。从多个金融风险指标衡量乌鲁木齐房地产价格：房价收入比，租售比，房屋空置率，房地产投资规模比率等。这些金融风险指标都显现出乌鲁木齐市房价相对于居民收入偏高，空置率较高，投资规模涨速偏快，存在不安全因素。房价问题最终会引发金融安全问题，会危害经济安全。在这一背景下，房地产价格的变化影响着民生问题和金融安全，房地产价格影响因素的研究成为房地产业研究的基础和重点，所以对于乌鲁木齐市房地产价格和价格影响因素研究就显得尤为重要，从价格形成的本质、价格构成、价格影响因素、各因素影响程度揭示价格变化的规律，对于稳定房地产价格、预防潜在金融风险、解决民生问题都有着很强的现实意义。

1.2研究方法

（一）文献检索与阅读

文献检索与阅读是基本上所有的研究中必采用的方法。可以实现的途径和方法也很多，有研究员的著作和论文，报刊杂志，还有网络上刊登相关资料图标。为了对国内外的研究有一个整体而严密的认识，作者对国内外大量的既有房地产价格因素影响理论和实证方面的研究文献进行了仔细阅读和归纳，从而对国内外的研究从多角度，深层次的了解与吸收。

（二）定性分析

定性研究主要是指研究者利用定性的方式来定义问题或寻找处理问题的途径。在此过程中，定性研究常常用于制定假设或是确定研究中应包括的变量。定性研究和二手资料分析可以构成调研项目的主要部分。定性研究具有探索性、诊断性和预测性等特点，它并不追求精确的结论，而只是了解问题概况，摸清情况，得出感性认识以及趋势分析。定性分析是定量分析的前提和基础；揭示出事物发展规律。虽然定性分析反映事物的本质、特征与方向，但是缺乏精确性。在房地产问题研究中，应重视以定性分析为基础和指导，定性分析与定量分析的相互补充作用。

1.3研究目标

本文通过对影响房地产价格的各个因素进行定性分析、采用灰色关联度方法进行定量分析，确定乌鲁木齐市房地产价格的影响因素，分析各因素如何影响价格，以及各因素的影响程度排序，最终揭示乌鲁木齐市房地产价格存在问题，并为稳定房价提出相关政策建议。

1.4创新点和存在问题

1.4.1创新点

第一，本文对乌鲁木齐市房地产价格影响因素进行了系统分析，弥补了乌鲁木齐市房地产价格研究的空白。第二，本文搜集并引用大量相关数据，采用灰色关联度方法对乌鲁木齐市房地产市场价格影响因素进行定量分析，这在以前的相关研究的文献中是少见的。

1.4.2存在问题

第一，由于研究条件所限，部分数据笔者无法收集一手数据，只能从乌鲁木齐市历年年鉴以及乌鲁木齐市房产局获取。

第二，由于该研究在我国房地产价格持续上升的背景中，所以对相关数据的分析并不在一个完整的经济周期里，且乌鲁木齐市房地产市场属于近年来崛起的新兴市场，在2005年前发展尚未成熟，关于房地产开发和土地使用情况的数据颇为有限。导致分析仍有所欠缺。

2文献综述

2.1相关定义的界定和国际借鉴

2.1.1房地产业

联合国，北美工业分类系统和我国香港地区在房地产业的界定基本一致：房地产业属第三产业，与建筑业有明显区别；房地产业内部活动包括房地产开发，房地产买卖、租赁和经营（包括自住房的服务），房地产经纪与代理，房地产管理。目前我国对房地产业的定义也是借鉴国际上的界定：买卖和租赁物业的房地产活动，以收费或合同为基础的房地产活动。

2.1.2房地产市场

在房地产属于一种耐用消费品。由于其消费和投资的双重特性，房地产市场也存在空间市场和资产市场两个层面。空间市场，对于企业空间是一种生产要素，对于家庭，空间是一种其消费的商品一。他们既可以通过租赁也可以通过购买来获得空间给他们带来效用，相应得需要支付租金和住房所有权成本；资产市场，在该市场中房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。

房地产资产市场中的需求者是希望通过房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源是新建的建筑物数量。房地产的空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求。需求也因这两个市场分为自主性需求和投机性需求，购买行为分为消费行为和投资行为。

2.1.3房地产价格

按照保罗·塞缪尔森的效用价格理论，房地产价格是指由房地产的效用、房地产的相对稀缺性及对其有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表示，不同房地产的价格差异和同一房地产

的价格波动归根结底是这三者的变化引起的。关于商品价格决定的理论主要有四种:价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。

2.2房地产价格相关概念

2.2.1房地产价格的构成

商品房价格=土地价格+房屋建造价格(包括投资、建造商利润)+各种因素修正(楼层、地段、朝向等)流通费用[6]。其中：土地价格=土地征用费+拆迁补偿安置费+土地开发费(包括税费、利息、利润)成本

价格=商品房价格-土地开发费标准价格=商品房价格-土地价格优惠出售公房价格=成本价格(标准价格)x

优惠比率(工龄、贡献等)x折扣(旧房)各地商品房对价格的规定也略有不同。商品住房销售价格由以下项目构成，(一)征地和拆迁安置补偿费；(二)勘察设计及前期工程费；(三)建筑安装工程费；(四)住宅小

区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)；(五)管理费；(六)贷款利息；(七)税金；(八)依法应

当缴纳的建设项目收费；(九)利润。

2.2.2房地产价格的种类

房地产价格种类繁多，不同的价格所起的作用不尽相同。

（一）市场价格、理论价格和评估价格：市场价格是指房地产交易双方的实际成交价格。它可分为公平市场价格、限定价格和非公平市场价格等。通过理解市场价格、公开市场价值的内涵，我们不难看出，房地产估价实质上不是评估房地产的价格，而是评估房地产的价值。因此，房地产估价严格说来是

房地产价值的评估。（二）土地价格、建筑物价格和房地价格。（三）总价格单位价格和接面地价。（四）所有权价格、使用权价格和其他权利价格。（五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、征用价格和

课税价格。（六）拍卖价格、招标价格和协议价格。（七）基准地价、标定地价和房屋重置价格。城市

基准地价，根据其意义及有关规定定义如下：它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段

相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平；标定

地价，是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代

表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时

间；房屋重置价格，简单地说，就是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。（八）底价、期望价和补地价：底价，是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格；期望

价，是指出售房地产时所希望卖出的满意价格；补地价，是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政

府的一笔地价款。（九）其他价格，还有一些其他房地产价格名称，如现房价、期房价；最高限价、最

低限价；正常价格、限定价格等[7]。

2.2.3房地产价格的特征

由于房地产价格是基于土地价格房的商品，所以其与一般物价既有共同之处，也有自身特有的属性。

（一）土地价格不由生产成本决定，一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。（二）房地产的保值性与增值性，一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性。（三）房地产价值的个别性，这一价格特征是由房地产的不可移动性、数县周定性、个别性等决定的。这一特征表明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。（四）房地产价格构成的复杂性从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。（五）房地产价格的多因素制约性如前所述的各种因素。（六）房地产价格表现形式的多样性，房地产价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。（七）房地产价格与物权的密切相关性，由于房地产的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗房地产，转移的权益不同，其价格也会不同。因此，房地产估价必须全面掌握房地产的权利状态[8]。

2.2.4房地产价格形成法则

（一）供求法则；（二）替代法则；（三）机会成本法则；（四）变动法则；（五）收益与分配法则；（六）均衡法则；（七）适合法则；（八）竞争法则。篇幅有限，在此不对每种价格形成法则进行详细阐述，详见参考文献[9]。

2.3 国外相关研究综述

由于资本主义国家很早就进入市场经济，自然对房地产价格的理论研究伴随房地产研究开始比较早，己有近三百年历史。17世纪末，威廉佩第第一次提出级差地租的概念，并初步阐述了土地价格、级差地租等问题。此后至19世纪初，亚当·斯密(A.Smith)、大卫.李嘉图(D.Ricardo)、马克思等人分别对土地经济问题、住房价格问题，进行了各自的研究，形成了现代资本主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论。上述理论均对房地产市场发展的早期研究奠定了理论基础。

2.3.1房地产价格研究

对房地产价格问题的研究目前更多集中在价格形成的研究，对于房地产价格的决定，是房地产经济学中最重要也是最为复杂的一个问题之一，到现在为止也没有一个理论得到全世界学者的普遍接受。马克思主义政治经济学和西方经济学在这个问题上分歧较大，但是都承认的一个观点，即供求会影响商品的价格。在房地产价格问题中另一个研究的重点就是房价与地价的因果关系的研究，到底是地价上涨导致了高房价，还是房价激增推动了地价上涨。地价和房价本质都是一种产权价格。Urban Economics & Smith W.James M.在中引用著名的“玉米法律悖论”。说明了作为需求价格的地价，实际上是由需求引起的，即由于对土地上产出物的需求导致了对土地需求。而且，地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自得地价不同。

20世纪初期，美国经济学家L.T.Yelly、E.w.Morehouse对土地经济学进行了系统的研究，并合著了《土地经济学原理》一书，从而标志着土地经济学摆脱了对其它学科的依附成为一门独立的学科，同时也标志着经济学开始系统地研究土地及房地产价格的发展问题。1980年代以来，经济学家M.Goldberd 和A.w.Evans等人分别从城市经济学、土地经济学两大领域研究了房地产市场价格的问题，并形成了有关城市土地利用、房地产供需平衡、房地产市场调控、住房等多项有关房地产市场发展与调控问题的基本理论。上述理论研究成果对现代房地产市场及价格内部运行规律及外部影响因素的揭示，无疑将对我们研究城市房地产市场长期发展战略和策略有着积极的指导意义。

2.3.2房地产价格影响因素研究

房地产的价格的形成受多种因素的影响或制约，这些因素通过影响房地产市场的供求来影响房地产价格。通常供给会受到（一）土地供给，（二）社会政策，（三）资金供给，（四）利润驱动等因素的影响；而需求会受到（一）人口数量，（二）心理因素，（三）收入结构，（四）风俗习惯等因素的影响。房地产价格的定量研究中，在变量的确定与选择上，通常认为房地产价格主要受到以下四个方面的因素影响：（一）经济因素，主要有经济发展水平、物价水平、居民收入以及财政收支与金融状况等。（二）行政因素，主要有土地制度、住房制度、城市规划、税收制度等。（三）社会因素，主要包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化等。（四）人口因素，主要包括人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响[10]。

实证研究。美国的Kar1E.Case记录了新英格兰1984-1988年的地产繁荣以及随后1988一1992年地产崩溃的过程。在这轮房地产周期中，价格飞涨，引燃了房地产消费需求，建筑业雇员上涨50%以上，整个经济增长都通过房地产业来实现。另外，在房地产市场繁荣时期，银行贷款的72%在房地产业。房地产市场衰退时，房地产业贷款损失占整个贷款损失的90%以上[6]，低房租、高空置率及高资本化率，这些因素使房地产消费需求骤跌。类似的情况在德州也发生过。Crone和voith利用17个美国MsA的资料计算出写字楼空置率的循环情况，发现其幅度和频率在不同城市之间有很大差异，Dokk进一步证实了他们的研究结果。研究表明，地方经济是否景气和宏观经济景气，特别是通货膨胀预期，极大影响到各地方房地产市场价格的周期波动。

2.3.3房地产价格与金融风险的研究

查尔斯P金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济词典》中将泡沫定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及盈利并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。房地产价格与金融风险也是价格研究的重点，价格机制的不合理引发房地产泡沫的出现，最终导致金融风险。Engle，R F和Granger C W J.在1987年指出对于房地产业中是否存在泡沫的衡量标准通常有以下两个方面：一是房地产泡沫本质涵义方面，房地产价格增长率比实际GDP增长率、房价指数比居民消费价格指数、房地产实际价格比基础价

格；二是房地产泡沫成因方面，住房国内抵押贷款增长率比居民平均家庭收入增长率、住房按揭款比居民月收入、房价收入比等[11]。

另外，在Kolari，Fraser，Anar的研究中提出了房地产抵押贷款证券化与房地产价格、房地产市场、金融风险的关系作为创新金融工具的房地产抵押贷款证券化则是抵押贷款市场和房地产市场发展到一定规模以后才会出现的融资形式，在大多数国家仍然是全部或者主要利用存款为抵押贷款融资。但是，中房地产市场进入债券市场后，会被不当的资金供给增长所刺激。债券市场的风险和风险管理技术也会反过来影响房地产市场和房地产价格，最终将导致金融危机。在计量学研究方面：西方学者早就开始了对经济计量学的研究，并试图用一些数学模型来推测经济走势，如边际效用论的代表人物英国的詹宁斯曾说过:“假如研究心理学和经济学……是万能的话，则借助于纯数学将会使其语言更贴切，使其观察和实验更确定，更有把握推断过去现象的长远后果”。国外学者经常使用的模型包括:Model of Finaneial Crisis，Real Option-PrieingModel，Dynamie General Equilibrium Model，Eeonometrie Demand一suPPly Model，Hedonic Priee Model， Bargaining Modeland Real Estate Pricing Medel 等。实践证明他们的研究更有说服力，更能反映房地产市场价格的现状和未来。总的来说，国外房地产价格理论研究伴随房地产研究经历了300多年的历史，已经形成了较为系统、完善的理论体系。上述研究，其成果对我们深入研究房地产价格规律，及价格对房地产市场发展的影响，仍具有理论及实践上的指导意义。

2.4国内相关研究综述

近年来，国内部分研究机构及研究人员对国内房地产价格、房地产市场，及与之相应的宏观调控措施及手段也进行了一定的研究。

2.4.1房地产价格研究

易宪容通过对我国房地产市场近20年发展进行分析[12]，对价格进行研究，提出房价波动的主要影响者，增加供给不是稳定房价的根本；政府应当宏观调控，政策导向通过抑制投资性需求，鼓励消费性需求来控制房价的过快上涨；并指出房价问题的本质是金融问题，信贷政策是房地产价格宏观调控的重点。认为由于我国信用等级制度不健全，住房按揭贷款的证券化程度低，个人住房按揭和企业贷款市场准入条件过度宽松，风险无法分散，使得中国按住房揭贷款的风险比美国次级债券的风险高许多。哈尔滨建筑大学建设经济管理研究所关柯教授等人的跨世纪中国住宅产业政策，及其中日合作的中国住宅多层次、多目标研究，分析了一定经济发展条件下，住宅需求、住宅供给、居住水平、人均收入、住宅价格等之间的关系；进行了住宅市场、住宅建设、住宅政策及住宅产业技术进步等方面的理论探讨。从其研究成果来看，其有关房地产市场价格及市场供求关系的分析，对研究城市房地产市场的发展动力，具有重要的指导意义。

谭俊等人通过房地产市场周期波动规律来研究房地产价格的变化，通过对美国、日本、香港、台湾等国家或地区房地产业周期循环特征的分析，总结出了相关国家和地区房地产业周期波动规律，并详细分析了反映房地产市场景气程度的三个层次景气指标体系[12]。从其研究的价值来看，其房地产市场周

期波动规律研究，对分析和探索城市房地产市场周期循环过程，进而预测房地产市场价格未来需求趋势，具有借鉴和参考价值。梁运斌等人的房地产价格研究，对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系及调控政策，进行了详细的分析和探讨。在其发展目标选择中，提出了房地产市场适度消费、调整用地结构、增加土地利用强度、调整城市发展目标等城市房地产业可持续发展的战略方针。在其调控手段研究中，提出了对房地产总量与结构、供给与需求、宏观与微观等方面所采取的经济调控、法律调控、行政调控等调控手段[14]。上述发展方针及调控手段，对我们研究特定城市房地产市场未来可持续发展战略和调控手段，具有现实指导意义。刘宏斌根据实际和有关宏观调控的理论推导出，判断一个地区和城市的房地产市场是否需要政府介入，加强宏观调控，需要观察三个主要指标：1市场总供给与市场总需求是否保持平衡，即房地产投资与消费的比例是否相当;2市场产品结构是否失调;3社会公平是否兼顾。2.4.2房地产价格影响因素研究

国内房地产价格研究的历史不长，从1994年起就有学者研究我国房地产市场价格的形成机制及其宏观调控，1998年房改后，又有学者对房地产市场价格进行了研究。此后，近年来，国内仍有许多学者对房价的影响因素及调控作了较多的研究，但对房地产市场影响因素进行的研究相对较少，此方面主要的研究如下:

林斗明认为影响房地产商品价格的因素通常有经济因素、社会因素和自然因素[20]。（一）经济因素。经济因素是影响房地产市场供求的核心因素，一般指经济发展程度、居民收入、储蓄的多少、国家财政与金融状况、物价水平等等。总的看来，经济发展程度越高，居民收入和储蓄稳步上升，国家财政与金融状况良好，物价相对稳定，人们的消费更倾向住宅方面，则有利于房地产市场发展与活跃。反之，则会容易引起房地产市场动荡，不利于房地产市场的稳定、协调发展。(二)社会因素。社会因素是影响房地产市场的重要因素，一般包括社会政治安定与治安状况、人口状态、城市化水平等。政治稳定、治安状况良好，会刺激房地产投资，增加有效供给;反之，社会动荡必然导致人心涣散，对房地产的需求势必减少。人口数量越多，家庭结构趋小，城市化水平越高，都会激发房地产市场需求。除此之外，经济体制、住房制度、土地改革、城市规划等也对房地产市场营销产生积极影响。(三)自然因素。房地产商品的自然因素直接影响到其自身的价格，直接关系到房地产销售结果，这些因素包括三方面内容。一是土地，包含土地位置、地形、面积、形状等;二是气候，包括日照、通风、干湿、气温、自然灾害等;三是房屋质量，包含设计水平、建筑材料和施工情况、建筑物外观等[21]。谭峻从经济因素、政治因素、环境因素和税务因素四大方面阐述了房地产市场价格的影响因素[22]。苏召学把房地产市场划分为消费市场和投资市场[23]，利用消费市场中的市场供给量和市场需求量之间的平衡、投资市场中的市场转让价格和开发成本之间的平衡[24]，建立房地产市场四象限模型，并分别从国民经济增长、地价、长期利率、政府税收、房地产信贷、城市规划、拆迁安置、政府部门有关房地产开发政策的限制等方面，对影响房地产市场运作的因素进行了分析。宫玉泉着重从土地供应总量、土地供应结构、上地供应方式和管理政策这个方面研究了土地供应政策对房地产市场价格的影响[27]。任萍，宋伟，刘武利用自组织数据挖掘中的DMGH多层次算法建立一个反映房地产销售面积变化的最优复杂性模型，分析影响房地产价格的

主要因素。在分析影响我国房地产销售面积增长的因素时，选出了8个影响因素[28]:国内生产总值(GDP)、国民收入、城镇化水平、信贷规模、利率水平、居民消费水平、人口数量和城乡居民储蓄存款年底额，最后得出信贷规模、利率水平和城乡居民储蓄存款年底额是影响我国房地产市场的三个重要因素。其中房地产信贷规模是影响房地产价格的最主要因素，对房地产市场的发展起着关键性的决定作用，可以说这是一把双刃箭，调控的得当房地产市场会步入良胜的发展轨道，否则会使之走向低潮。利率对房地产市场的影响与信贷规模对房地产市场的影响相比，其作用就逊色多了;城乡居民储蓄存款年底余额对房地产市场也有一定的影响，但是也不及信贷规模对房地产市场的影响大。因此，他们认为通过调控信贷规模和银行利率，能在一定程度上实现对房地产市场的调控，保证经济持续健康的发展。中南财经政法大学的刘芳在分析我国房地产市场供求非均衡现状的基础上，建立了房地产供求的非均衡对数模型，得到了我国房地产供求受商品房销售价格、人均国内生产总值、房地产投资额、城市人口所占比重等因素影响的结论[26]。以上分析表明，虽然起步较晚，但近年来国内学者仍对房地产市场进行了较深入的研究，对房地产市场需求的影响因素也进行了一定的研究，虽然这些研究对我国城市房地产市场的发展与调控具有一定的指导意义，但仍具有一定的缺陷，主要原因是我国房地产市场运行不规范、市场数据不完备和难以获得等条件约束，使得国内学者的研究同国外相比还有很大差距，尤其在定量分析和实证分析方面还有待提高[29]。而且在对房地产市场需求影响因素的研究当中，大多学者只是分析提出了影响房地产市场需求的影响因素有哪些，鲜少有对各影响因素的影响程度进行分析的研究，而这种进一步的研究对于政府制定宏观调控政策以及企业制定发展战略具有更大的参考价值[30]。

在税费方面，2008年顾云昌，蔡继明也从土地的刚性需求方面提出要想将房价降到合理的范围之内，政府就应当降低税费，推出房地产业的利益链，才能有效平抑房价。

2.4.3房地产价格与金融风险研究

在房地产价格与房地产金融风险方面，易宪容在《中国不要赴美国次按危机的后尘》中提出：鉴于美国次贷危机，我国房地产金融目前存在两个问题，一是房价上涨，在同样的时间里，中国房价上涨远大于美国几倍，中国的住房泡沫风险远大于美国房价上涨的风险。二是美国次按的贷款人，尽管其信用是次级信用，但他们有信用评级的[31]。在中国，进入住房按揭信贷的人，由于在359号文件之前没有信用评级，中国住房按揭信贷人的信用肯定会低美国次按贷款人的信用，这种贷款面对的风险也一定会高。2007年中国个人住房按揭贷款的增加额，很多人在利用银行信贷的金融杠杆在投资或炒作房地产，中国房地产市场投资比例有多高，如果不采取有效政策，中国银行信贷赴美国次按危机的后尘也就不远了[32]。徐滇庆在《房价与泡沫经济》中指出衡量金融风险的高低取决于房价中的泡沫成分[33]。鉴于我国房地产价格的现状，国内学者开始从单纯价格研究转向价格与金融风险研究。人民银行课题组在《房地产金融与房地产金融风险分析》研究中提出了一系列防范房地产金融风险的措施。

2.5小结

国外在房地产价格影响因素研究中已形成了完整的体系。我国的价格研究尚处于探索阶段。国内对房地产价格与国外研究已有基本统一的认定。房地产价格因受到经济，行政，社会，人口等多种因素的影响

对市场供求起作用。同时，价格影响因素研究揭示了，虽然土地价格占房地产价格构成的比重较大，但是由于土地的稀缺性和刚性需求，有效降低房地产价格更因该通过降低价格构成中的税费比例来实现，国内学者也开始认同这一观点，逐渐从“降低高地价”开始转向关注“降低高税费”。价格研究从最初的单纯研究价格发展到了价格与泡沫研究，最终，价格研究中的另一个重点就是通过价格影响因素研究揭示和预防房地产金融风险。我国也有诸多学者开始深入研究房地产金融风险问题，更多的关注高房价不仅引发居住问题，更会引发社会范围内金融风险。但是目前国内关于价格研究的理论尚不完善，体系仍不系统，数据统计不完整，且大多数据都集中在相关机构，对于学术研究仍有一定阻碍。目前，对于房地产价格研究还需多借鉴国外研究理论和方法。18

乌鲁木齐市房地产市场发展及存在问题。乌鲁木齐是我国五个省区民族自治区域之一的新疆的首府，是全疆政治、经济、文化的中心，中国西部对外开放的重要门户，新欧亚大陆桥中国西段的桥头堡，地处亚洲大陆地理中心，是欧亚大陆中部重要的都市。在世界商贸发达城市所占有的沿海、沿边、沿河、沿线四大地理要素中，乌鲁木齐既占沿边之利，又得沿线之益，这是新疆、也是乌鲁木齐在西部大开发中最大的地理优势。口岸：改革开放以来，特别是第二座亚欧大陆桥贯通后，乌鲁木齐已成为我国扩大向西开放的重要门户和对外经济文化交流的窗口。全市建成一个一类口岸和五个二类口岸，直接与新疆接壤的八个周边国家特别是中亚五国的重要口岸相对应。公路: 公路四通八达，3条国道穿过市区与全疆、全国及周边国家相连，市区主干道河滩快速路与吐乌大高等级公路、乌奎高速公路和衔接，外环路现已贯通。航空：乌鲁木齐机场为中国五大门户机场之一，已开通国际、国内、区内航线100多条。铁路：乌鲁木齐火车站是全疆铁路的总枢纽，兰新铁路复线和南疆铁路的建成运营后，其承担内地和中亚地区的客货集散运输能力大为增强。在特殊的地理位置和经济发展背景下，乌鲁木齐市房地产市场近年来发展迅速，在2001年至2006年的6年时间里累计仅上涨29％，这远低于国家GDP的增长速度。然而，随着乌鲁木齐近几年来城市综合竞争力的提高和居民购房需求的增加，房价开始出现上升趋势。2009年乌鲁木齐住房均价3744元／平方米，至当年年底已飚升至4190元/平方米。两年来乌鲁木齐的商品房均价增长率已达到50%。

3乌鲁木齐房地产市场的发展情况

3.1宏观经济分析

3.1.1城市经济和社会发展

3.1.1.1城市概况

乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，简称乌市，是全疆政治、经济、文化、科技的中心。位于新疆维吾尔自治区北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。

乌鲁木齐市行政区总面积1.2万平方公里，其中城市建成区235.9平方公里。城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。现辖七区一县，两个国家级开发区和一个出口加工区，即天山区、沙依巴克区、水磨沟区、新市区、头屯河区、达坂城区、米

东区、乌鲁木齐县、经济技术开发区、高新技术产业开发区及乌鲁木齐出口加工区。城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区组成，支柱产业是第三产业；城市周边区由头屯河区、米东区等组成，重点发展第二产业。以米东区、头屯河城市副中心为依托，以312国道、216国道为产业发展轴，逐步形成以乌鲁木齐为中心的“一城两轴”、“一主多副”的空间发展格局。

天山区：面积 171平方千米，人口49万人。乌鲁木齐市政治、经济、文化、教育、金融中心。目标打造现代化核心商业区。鼓励发展金融保险、信息服务、电子商务、科技服务、现代物流等生产型服务业，优化提升商贸批发零售、民族特色旅游、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，结合旧城改造打造市级商业中心、对外商贸交易中心、金融商务区和民族风情旅游区。

沙依巴克区：面积 422平方千米，人口45万人。乌鲁木齐市中心城区之一，区内交通便利、通讯发达，已形成铁路线、国道线、公路线四通八达的交通网络。3个二类口岸即商贸城国际二类口岸、国际客运二类口岸、邮电国际二类口岸发展日益成熟。鼓励发展现代物流、信息咨询、科技服务等生产型服务业，整合提升商贸批发零售、房地产、旅游、文体娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造中心城区的生态旅游区、面向中亚的服务贸易中心。

新市区：面积 143平方千米，人口39万人。乌鲁木齐市中心城区之一，国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、铁路局、民航乌鲁木齐国际机场以及以中国科学院新疆分院为代表的一批科研院所、大专院校、大型工矿企业都坐落在这里。鼓励发展信息服务、科技服务等生产型服务业，大力发展房地产、文化娱乐、教育、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造城市楼宇经济区、总部经济区、城市研发中心区。依托民航空港等交通枢纽，大力发展空港物流业，建设区域性国际航空枢纽中心。

水磨沟区：面积92平方千米，人口18万人。鼓励发展现代物流、信息服务、会展等生产型服务业，加快房地产、都市文化旅游、餐饮、教育、医疗、文化娱乐、居民服务等消费型服务业。优化提升满足城市需求的纺织、家具、服装为主的都市型工业，打造都市文化旅游区、区域性经贸交流会展中心。

头屯河区：面积 276平方千米，人口12万人。鼓励发展以冶金工业、建材、食品工业为龙头的上下游产业，以及满足生产、生活需求的信息服务、电子商务等生产性服务业，房地产、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和消费型服务业，依托铁路交通枢纽，加快发展物流业，打造区域性国际物流中心，建设城市副中心。

达坂城区：面积5188平方千米，人口4万人。在注重生态保护的基础上，适度开发煤炭、盐等优势资源，大力发展风能、太阳能等新能源产业、生态旅游业、设施农业、特色养殖水产业以及农副产品精深加工业，建设乌鲁木齐生态旅游区。

米东区：面积3407平方千米，人口29.6万人。乌鲁木齐城市副中心、全疆最大的制造业基地核心区、全疆重要的化工工业城、全疆重要的出口加工基地、乌鲁木齐市绿色食品基地和重要的人居生态新区。拥有两个省级工业园区即“米东区化工工业园、米东区高新技术产业园”。鼓励发展石油天然气化

工上下游产业，煤化工产业和资源型工业。加快发展房地产、特色旅游、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，，优化提高设施农业、特色优势农业水平，打造城市副中心。

乌鲁木齐县面积4332平方千米，人口 8万人。在注重生态保护的基础上，适度开发煤炭等优势资源。大力发展风能、太阳能等新能源产业。围绕城市需求，加快发展设施农业、经济林果业、精品农业、畜产业，建设都市农业区和城市休闲度假旅游区。

3.1.1.2自然环境

乌鲁木齐市区三面环山，北部平原开阔。东部有博达山、喀拉塔格山、东山；西部有喀拉扎山、西山；南部有伊连哈比尔尕山东段（天格尔山）、土格达坂塔格等。辖区地势由东南向西北降低，大致分为三个梯级：第一级为山地，海拔2500- 3000米或更高；第二级为山间盆地与丘陵，海拔1000- 2000米；第三级为平原，海拔在600米以下。乌鲁木齐地势起伏悬殊，山地面积广大。南部、东北部高，中部、北部低。最高点天山博格达峰顶，海拔5445米；最低处在猛进水库的大渠南侧，海拔490. 6米。两地水平距离75公里，高差4954. 4米。山地面积占总面积50% 以上，北部冲积平原不及总面积的1/ 10，市区平均海拔800米。

乌鲁木齐深处大陆腹地，属于中温带大陆干旱气候区。气候特点是：温差大，寒暑变化剧烈；降水少，且随高度垂直递增；冬季寒冷漫长，四季分配不均，冬季有逆温层出现。最热的7、8月平均气温为25.7℃，最冷的是1月份，平均气温为零下15.2℃。每年6至10月是乌鲁木齐旅游的黄金季节，因为这段时间花木争艳，瓜果溢香。

3.1.1.3交通状况

乌鲁木齐有着特殊的地缘和区位优势，自古便有“开天辟地之门户”之称，是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽，现已成为中国扩大向西开放、开展对外经济文化交流的重要窗口。在世界商贸发达城市所占有的沿海、沿边、沿河、沿线四大地理要素中，乌鲁木齐既占沿边之利，又得沿线之益，这是新疆、也是乌鲁木齐在西部大开发中最大的地理优势。

口岸：改革开放以来，特别是第二座亚欧大陆桥贯通后，乌鲁木齐已成为我国扩大向西开放的重要门户和对外经济文化交流的窗口。全市建成一个一类口岸和五个二类口岸，直接与新疆接壤的八个周边国家特别是中亚五国的重要口岸相对应。

公路: 公路四通八达，3条国道穿过市区与全疆、全国及周边国家相连，市区主干道河滩快速路与吐乌大高等级公路、乌奎高速公路和衔接，外环路现已贯通。

航空：乌鲁木齐机场为中国五大门户机场之一，已开通国际、国内、区内航线100多条。

铁路：乌鲁木齐火车站是全疆铁路的总枢纽，兰新铁路复线和南疆铁路的建成运营后，其承担内地和中亚地区的客货集散运输能力大为增强。

3.1.1.4经济状况

随着中国入世和西部大开发战略的全面实施，乌鲁木齐在全疆乃至西部的战略地位日益突出，在天山北坡经济带的龙头带动作用、全疆及中亚地区的辐射作用明显加强，区域内物流、人流、资金流、信息流正加速形成。如果，我们以乌鲁木齐为圆心，半径1500公里，在大约700多万平方公里范围内，乌

鲁木齐是规模最大、人口最多、市场潜力最强、环境最好的城市，对中亚地区具有较强的辐射作用。新疆与周边8个国家陆路接壤，拥有17个沿边一类口岸和10个二级口岸，乌鲁木齐不仅是新疆最大的商品集散地，而且是中亚地区重要的进出口贸易集散地，已成为世界投资者开拓中亚市场的重要平台。目前，乌鲁木齐依托周边八个国家，建成了近200个各类商品交易市场，其中年交易额超亿元的有32个，超10亿元的有10个，形成了覆盖新疆，辐射中亚地区的多层次、多渠道贸易网络，跻身中国西部对外开放的最前沿城市。

2008年乌鲁木齐经济总量跃过千亿元大关。全年实现地区生产总值（GDP）1020亿元，按可比价格计算，比上年增长15%，已连续6年保持两位数增长。其中，第一产业实现增加值18亿元，增长8%；第二产业实现增加值425亿元，增长17.3%；第三产业实现增加值577亿元，增长13.8%。三次产业分别拉动经济增长0.15、6.55和8.30个百分点。三次产业结构比例为1.75：41.7：56.55，其中第二产业在地区生产总值中的比重上升了3.11个百分点。全年完成地方财政收入131.12亿元，比上年增长36.87%。其中，地方财政一般预算收入100.98亿元，增长37.53%。规模以上工业实现增加值318亿元，增长17.95%。全年实现社会消费品零售总额418.64亿元，比上年增长25.94%，增幅创十二年以来新高。全年实现外贸进出口总额52.28亿美元（海关口径），比上年增长38.6%。其中，进口总额4.24亿美元，增长31.3%；出口总额48.04亿美元，增长39.3%。而且2008年该市接待国内外游客（含一日游）872万人次，比上年增长3.59%；实现旅游总收入70.17亿元。

3.1.1.5 人口居住状况

乌鲁木齐是一个多民族聚居的城市，世居民族13个。除汉族外，世居的少数民族有维吾尔、回、哈萨克、满、锡伯、蒙古、柯尔克孜、塔吉克、塔塔尔、乌孜别克、俄罗斯、达斡尔族。2008年末，全市公安户籍登记人口为236.05万人，其中少数民族人口为63.71万人，人口自然增长率5.50?。目前，乌鲁木齐市有少数民族49个，总人口中少数民族人口占24.6%，市区人口占83.5%。少数民族遍布市辖7区1县。有75% 的少数民族人口居住在城市里，维吾尔族、回族有相对集中居住的区域，其他少数民族则是分散杂居，全市每条街道都有少数民族居住。

3.1.2城市发展规划

3.1.2.1城市职能定位

乌鲁木齐市城市职能定位为：我国面向中亚地区的国际商贸中心、国际文化交流中心、跨国区域联络中心；我国面向重要地区的国际能源资源合作基地和外贸出口加工基地；西北地区重要的中心城市和新型工业基地；西北地区重要的商贸中心和科技研发中心；全疆的政治、经济、文化中心；全疆的交通枢纽和旅游集散中心。初步确定乌鲁木齐城市性质为：我国面向中亚地区的国际商贸中心，西北地区重要的中心城市和新型工业基地，新疆维吾尔自治区的首府。

3.1.2.2中心城区规划

至2020年，中心城区规划空间结构可概括为“一轴两翼，双核多心，三带三楔，八大分区”。一轴是指城市生活和服务空间拓展的主要轴向。“经开区-八钢-头屯河工业区”一带为城市产业空间拓展的西翼。“高新区-水磨沟工业园-米东工业区”为产业功能拓展的东翼。“双核”规划在老城区和新市区形成两个综合性的市级公共服务中心。“多心”：规划在三坪片区，高铁片区、红光山片区构筑多个专业型公共服务中心，同时提升米泉片区、头屯河片区的区级综合服务中心的服务水平。

作为国际商贸中心、现代服务业中心、旅游中转服务中心及出口加工基地的城北新区总体发展战略

为：以多式联运的综合交通枢纽为依托，初期着重构建国际商贸中心和出口加工基地，积极培育具有较

强发展潜力的新兴职能，如与外贸相关的生产服务职能、旅游中转服务、区域联络和交流职能等。

3.1.2.3人口居住规划

2020年乌鲁木齐城市人口规模将达到340万人。城市建设用地面积将达到440平方公里左右，人均

建设用地面积130平方米左右。

乌鲁木齐住房供应体系基本确定为：商品房开发面积占总开发面积的70%，经济适用房开发面积占

总开发面积的20%，廉租房开发面积占总开发面积的10%。

3.2房地产市场机遇与挑战

3.2.1乌鲁木齐房地产市场面临的机遇

3.2.1.1 区域宏观政策方面

从宏观面来看，乌鲁木齐持续利好。一个宏观经济的基调是维持良好。这个在新疆经济座谈会议就可以看出，不仅从19个援疆省区市将建立起人才、技术、管理、资金等全方位对援疆的有效机制，把保障和改善民生置于优先位置，着力帮助各族群众解决就业、教育、住房等基本民生问题，还在新疆率先进行资源税费改革，将原油、天然气资源税由从量计征改为从价计征。和39家银行支援新疆经济的跨越式发展等方面支持新疆特色优势产业发展。另外一个，中央严控土地供应这一块是对开发商来说相对是有好处的，因为土地控制就能够控制供应量，对开发商来说是一个机会。

3.2.1.2区域经济方面

看看乌鲁木齐的宏观经济，从2005年到2007年，GDP的增长比较快，保持在15%左右的增长速度。2009年已经达到1095亿，进入了GDP的高峰，随着近五年，人均可支配的收入和消费性支出的快速增长，增加了购买力。从外贸持续增长的势头来看，财富聚集也加快，产业结构优化升级，经济活力增强。我们看到乌鲁木齐的房地产行业作为一个基础产业，城市的水平提高是吸引外来企业来乌鲁木齐一个有利的保障。09年乌鲁木齐的第三产业是保持在50%左右，说明一点是第三产力如果比例越高，它的竞争力就越强。这一现象在今后几年更加明显。

3.2.1.3区域土地方面

从区域土地市场反映，近年乌鲁木齐土地市场异常活跃，土地成交面积逐渐增高。土地市场是房地产市场的温度计，开发商对市场的预期充满信心，自然会反映到土地市场上，使得在2010年出现“地王”。说明房地产投资商的热情有非常大的上升趋势。另外，开发商在去年楼市火爆的情况下，项目销售放量，普遍资金回笼迅速，造成各家开发企业资金充足，有了更多的钱去圈地。乌鲁木齐现有销售量有一部分是去年的存量房，有一部分是今年上半年开发的少量项目，下半年土地市场会集中发量开发。随着区域经济快速发展，土地市场本处于洼地的乌鲁木齐，必然会吸引众多疆外企业来此投资项目开发，相应政府在未来几年也将会增加土地市场供应，为房地产企业提供更加广阔土地市场平台。

3.2.1.4区域房地产市场方面

商品房住宅市场：乌鲁木齐作为省会城市，虽然经历了2007年房地产市场的大涨，但是整体房地产市场

发展还滞后于国家平均水平，处于下游的一个层次。不论这几年市场开发量是500万㎡还是600万㎡，

作为一个拥有固定人口241.19多万的城市，新增人口平均按4%的增长率；再加上流动人口200万左右来

说，在原有241.19多万人口中，婚育人口、改善型需求起码也有200万平方米左右的需求（不含流动人

口需求）。加上今后几年随着本地经济的飞速发展，未来几年必然吸引大量企业及个人来此投资置业，

源源不断的为乌鲁木齐房地产市场提供庞大的需求。因此，从这几方面来看出，乌鲁木齐房地产市场在

未来几年将会充满生机。

2 需方市场方面：

1 年龄层次：今年以来，随着首府房地产市场的稳步发展，乌鲁木齐房地产销量在今年下半年呈现

快速增长的趋势，其中，“80”后婚房的需求量也日益旺盛，统计数据显示，光上半年“80后”婚房购

买者就占4成左右。上世纪80年代是个生育高峰期，“80后”现已步入结婚年龄，必将大批“80后”

推向住房消费市场。

2 购房群体：在2007年乌鲁木齐房地产，外地购买者增多，达到了总数近4成，而2008年却减少

了一半多，经历了2009年“7·5”事件后，非本市居民购买一度坠入低谷，短时间难以反弹。随着援疆

政策的进一步落实实施，截止到目前，非本市居民购买逐渐反弹，已占到20%左右，环比每月都在递增。

本市居民购买环比回落，非本市居民购买环比上涨。可以看出不断涌入首府的外地居民对住房需求在不

断提高。

3 产品方面：

1 项目品质：例如，在绿城集团进新疆的短短几年内，在2010年上半年销售取得5个亿骄人业

绩。本身项目品质在同行业中也是首屈一指，成为众多高端消费者的热捧。绿城不仅在自身项目品质上

不断提高，同时也影响了同行业其他项目。目前乌鲁木齐众多房地产项目基本无品质可言，随着绿城的

成功，使得本市购买需求者，在关注价格、地理位置的同时逐渐关注项目品质。由此我们不难看出，在

未来几年乌鲁木齐房地产市场由原先的价格战逐渐转变为品质战。

从乌鲁木齐商品房住宅均价上不难看出，虽然在最近两年乌鲁木齐商品房住宅均价上涨的比较快，但是价格仍然低于国内其他城市，商品房住宅价格仍然处于洼地。由于未来几年经济的不断增长，人民生活水平的不断提高，必然促使房地产价格有所上涨，上涨空间仍然很大。

3.2.2乌鲁木齐今后房地产市场面临的挑战

3.2.2.1宏观政策：

在当前中国宏观调控下，国家先后出台了“国四条”、“国十条”等政策对于乌鲁木齐房地产有什么影响。首先，在货币政策方面从紧控制。存款利率的上调，增大了贷款者的成本；存款的准备金率上调进一步控制了信贷规模的扩张，对房地产开发商来说是一个非常大的影响，对未来的开发也有一个很深远的问题。其次，就是金融的监控，央行在监控力度加强，商业银行房贷规模及审核管理更严格了。怎样对于银行得房地产融资方面的一个渠道有非常大的影响，开发商怎么能够从货币从紧的过程当中怎么样引进现金流，这是一个很重要的问题。从产业政策、规模、限制方面调整产品供应结构，对乌鲁木齐房地产的市场确实有一定的冲击；从金融、财务方面，提升二套房首付比例，对房地产的投资者影响巨大，一线城市可以说是首当其冲；还有营业税，土地增值税，还有可能征收的物业税，都给开发商带来了压力；还有一系列规范房地产市场的政策，对房地产策划营销是有很大的限制。

3.2.2.2集资建房

据初步统计，目前首府共有30家左右企事业单位将在这一两年集资建房。其中有18家是在原单位

用地上建设，八钢、火车西站、新疆泽天石油化工有限公司的集资建房为多层，其它都为高层。据了解

得知价格在2000-3000元/㎡，目前大多数单位已经在动工建设。这些集资建房会陆续建设，将会分流部

分商品房购房客户，对乌鲁木齐商品房市场产生较大的影响。

3.3 房地产市场存在的问题

商品房供给结构不合理是我国房地产业中存在的主要问题，乌鲁木齐市房地产市场中同样存在同类

问题。由于高档住宅，低密度、大套型住房供应比例过高，套型建筑面积90平方米以下住房相对较少。

高档住宅，低密度、大套型住房可以降低房地产企业的建安成本，销售成本，而且回收资金相对容易，资金流转速度相对建设小户型较快，所以受利益驱动，房地产企业大多都愿意选择建设大套型住房以快速获得高额回报。市场中，企业提供的商品房多是以同档次，同类型，针对相同客户群体，没有差异化的开发产品和区分客户群体；同时，房地产企业的品牌和文化意识较差，都导致了房地产市场中的销售行为显现出低端的特点，房地产企业有待提高自身素质。

3.3.2经济适用房制度不完善

经济适用房相关制度不完善，开发中存在着定位不清，手续繁杂，位置偏僻，标准过高，贫者难买的问题：

（一）政策成本过高；经济适用房当前被定位为微利商品房，这混淆了商品房和保障性住房的性质。加之具体措施不到位，其结果是既不经济也未能满足低收入居民的住房需求。此外，经济适用房的建设用地是由政府划拨，但透明度低，导致各种“寻租”活动泛滥。这不仅破坏了市场竞争的公平性，还增加了运作成本；还使得政府以税收支出方式让度的经济福利并没有落到弱势群体头上，反补给了开发商。（二）销售对象泛滥；目前经济适用房在建筑面积，户型结构上与普通商品房相差无几，且由于销售对象泛滥，并没有真正保障低收入者的权益[22]。

（三）缺乏合理分配原则；虽然经济适用房的价格各有不同，购买经济适用房者热衷于不是表面的价格而是隐藏在背后的补贴。经济适用房的面积越大，售价越高，获得的补贴就越多，再加上资格审定，摇号选房等一系列申办手续的不完善所产生的种种问题，申请人钻空子等一系列问题，都使得经济适用房体制有待重新审定。

（四）位置偏僻，处境尴尬；目前经济适用房多地处偏僻，生活必要的配套设施很不安全，对购房者生活造成不便。在一些一线城市，当楼市遇冷时，房价下跌，使得经济适用房的价格优势不再，导致空置率再度升高。经济适用房满5年后才能上市交易，政府要收取一半以上的收益。申请手续繁杂，很多真正有需求的家庭很难申请到。这都令经济适用房的处境尴尬。

（五）违背市场运作原则；目前大多数经济适用房建设项目，基本由政府来管理。表面上看，这种方式有利于保障购房者的利益。但是由于行政手段与市场运作方式的不可兼容性，使得经济适用房相关政策本身存在着问题。另外，在社会信用系统不完善的情况下，购房者年收入证明等材料很难保证真实，导致国家财产的流失。

3.3.3房地产市场供需的区位特征明显，影响其健康发展

乌鲁木齐市房地产市场中显现出明显受区位影响的特征，不同地区的商品房价格差异较大。这种区位差异影响价格的高低。市区中心的房价比半径在3km以外的其他地区高出2000到3000元/平方米，差额高出接近一倍。乌鲁木齐属于中等省会城市，对于面积并不大的城市，房价存在这种差异，值得注意和研究。造成这种局面的原因在于：

（一）公共交通不发达。由于道路拥堵，公共交通可选择性不灵活，使居民在时间成本与交通成本的衡量上，选择了节约时间成本与交通成本来置换房价，简而言之，时间成本即节约时间内居民所创造价值

（通常以该城市的人均小时工资作为标准），交通成本即居民乘车需支付的费用。如果居民在住房使用寿命内（我国以70年为限）居民所节约的成本超过购买住房多支付的资金，那么居民的这一决策就是合理的，否则是不划算的。但是，就乌鲁木齐市目前的工资水平和交通水平，居民花费高出2000到3000元来购买住房，在70年内不能收回多支付成本的。

（二）人们之所以对市区中心区位居住、生活的心理认同和依赖度较高，究其主要原因，除了纯心理因素外，根源在于乌鲁木齐市目前城市结构尚不完整，城市中心区与外围郊区和卫星城之间存在着事实上的环境区位差。城内与城外还存在着较大的经济、文化落差。因此，只要经济、文化条件及其落差没有消除，人们对市区中心区位的心理区位差就不会消除。可见，要解决人们明显的环境区位差和心理区位差问题，需要有一个过程，需要发展郊区和卫星城的经济、文化，改善郊区和卫星城的环境条件，完善包括郊区和卫星城在内的各类设施。作为房地产市场来说，应当看到当前人们在居住心理上的这种特殊性，以便制定客观而科学的市场引导和运作策略。

3.3.4房地产价格偏高

由于乌鲁木齐市房地产市场中供给结构不合理，经济适用房存在多种问题，以及市场中供需的明显区位特征，这些问题的存在导致乌鲁木齐房地产价格的快速上涨，乌鲁木齐商品房价格相对于本城市的居民收入和GDP都显现出偏高趋势。这对于房地产市场，金融市场，以及社会经济的持续健康发展都存在一定风险。以下将通过对乌鲁木齐房地产价格指标分析，城市收入价格对比，以及与同类城市对比分析来具体说明乌鲁木齐房地产价格偏高问题。

3.3.

4.1价格指标风险偏大

衡量城市房地产价格高低，是否存在风险，多数房地产相关研究中都是通过房价收入比，租售比，房屋空置率，房地产投资规模等几个可量化的风险指标来衡量，下文将对乌鲁木齐房地产价格相关风险指标进行分析。

（一）房价收入比

房价收入比指房屋总价与单位家庭年收入的比值，国际公认为房价收入比3-6之间为安全线，2006年我国城市平均在8左右，上海等城市达到了18左右。以乌鲁木齐市2006年为例，居民可支配收入9418元，以三口之家作为单位家庭，以均价2266元90平米住房为准，房价收入比已达到12.21；2004年居民家庭人均可支配收入排名第一的深圳（27406元）是乌鲁木齐（7283元）的3.6倍，而2004年深圳房价仅为乌鲁木齐的2.4倍。从乌鲁木齐市的房价收入比来看，乌鲁木齐市房地产价格偏高，但是收入偏低，房价收入比比国际安全线高出近两倍，市场存在一定风险。

（二）租售比

国际上惯用来衡量房价高低和投资价值的指标。公认的安全比例为1：200。北京2006年的租售比平均为1：251；部分地区达到1:322、1:361和1:360。以乌鲁木齐市2006年为例，以均价2556.3元90平米住房为准，租金为700元/月，租售比1：328。通常认为投资者在20年内能收回购买所支付的成

本，此时房价较为合理。乌鲁木齐市房产的租售比呈现过高趋势。也就是说在乌鲁木齐以投资为目标购买房屋是无法在20年内回收成本，房价偏高，有一定风险存在。

（三）房屋空置率

国际上房地产安全警戒的空置率为10%左右，我国1998年至2004年始终都在10%以上。原因多方面：别墅和中高档住宅的建设过剩，中小户型的经济住宅稀缺。乌鲁木齐市空置1-3年的商品房较多。2005年乌鲁木齐房屋竣工面积191.84万平方米，商品房空置面积累计达106.77万平方米，超过50%。其中，空置1-3年的面积为57.52万平方米，增幅为40.91%，占总空置面积的53.87%；空置3年以上的面积为6.25万平方米，增长18.15%，占总空置面积的5.85%。据统计，2006年1-5月份，乌鲁木齐市空置1-3年的商品房面积为67.68万平方米，同比增长126.33%。

（四）房地产投资规模

国际上认为，一般房地产投资规模应当在GDP增长的2倍以内，我国这一比例近年来持续保持在20%左右，但是由于我国GDP的增长持续高增长，使得房地产投资在数字上合乎逻辑，但实际显示出了过热的倾向。乌鲁木齐市目前情况，依据地产投资规模，GDP数据，2001年，2003至2005年持续超过了20%，增长率较高，市场有过热表现，助推了价格上涨。

3.3.

4.2与其他城市房地产价格对比偏高

如表3-4所示，得出对比结果：乌鲁木齐市房地产市场中表现出价格高收入低的特点。据2004年37城市房地产价格与收入调查显示，乌鲁木齐市居民家庭人均可支配收入7683元，37城市中排名36位，但是房价却排名30位，房价泡沫指数排名在19位。在与37主要城市房价对比中呈现出排名靠前的趋势，显示出乌鲁木齐市房价偏高。

综上所述，通过对乌鲁木齐房地产价格指标分析，37城市收入价格对比，以及与同等城市对比分析，都说明乌鲁木齐房地产价格相对于本城市的居民收入和GDP都显现偏高趋势，市场中存在一定风险。

表3-4 2004年37城市房地产价格、收入及泡沫指数排名

Fig.3-4 2004 The Comparison of real estate price，income，bubble index in 37 cities

乌鲁木齐市(市辖区)房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数3年数据专题报告2019版

乌鲁木齐市（市辖区）房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数3年数据专题报告2019版

序言 本报告剖析乌鲁木齐市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数重要指标即房地产业年末城镇单位就业人数，居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数等，把握乌鲁木齐市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数发展规律，前瞻未来发展态势。 乌鲁木齐市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数专题报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解乌鲁木齐市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。 乌鲁木齐市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告需注明出处。

目录 第一节乌鲁木齐市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3) 一、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比 重统计 (3) 四、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4) 五、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5) 八、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节乌鲁木齐市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (7) 一、乌鲁木齐市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数现状统计 (7) 二、全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7) 三、乌鲁木齐市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数占全国居民服务、修

《乌鲁木齐广播收听调查报告》

《xx广播收听调查报告》 xx台继续以七成以上份额占有xx广播市场，居各级电台之首。 今年年初，xx台所属各语言、各频率依据目标受众和节目差异化编排对整体节目进行了改版和调整，经过近3个半月的运行，fm102.8故事广播在本次节目改版中表现较为突出。同期数据显示：目前市场份额均值达7.68（xx均值4.33），增幅达77.4%.收听人数由去年的80000人升至目前的138000人，人均收听分钟数107.3分钟增至133分钟。 可见102.8故事广播从受众、节目内容编排和新媒体三个维度对频率的调整改版，有效提升了频率在广播市场的占有率，综合排名由去年第八位升至今年的第四位。 一、精准目标受众，辐射其他群体，满足各年龄听众群的收听需求。 频率在重点时段主要推出《卢汉的倾心上午茶》《红山客栈》《非常接触》等重点节目，围绕这些节目不断加强服务性和贴近性，以瞄准女性，55岁以上，初中及以下学历，退休、居家人员，月收入在1001-3000元的听众为主体的目标受众群。 在其他时段里，频率延续多年“故事”这一定位，为目标受众服务设置了养生类节目《健康故事》、评书类节目《评书江湖》、《水磨书场》和《青湖听书馆》等节目。 今年在尝试辐射其他受众群体方面，还为35岁-54岁的受众推出了《听听资讯听听乐》、家庭互动类节目《爸妈来了》，为6岁-14岁

的青少年推出少儿类节目《小鬼当家》等自办节目。推出后，效果不错。 二、避免节目同质化，主推差异化，彰显频率特色。 根据受众不同时段的收听习惯，在节目编排上有的放矢，也是fm102.8故事广播份额得以提升的重要原因。 频率在避免节目同质化，与市场其他频率差异化方面做了很多努力：在10：00-11：00整体xx广播市场民生热线类为主的环境下，推出了的家庭情感节目《卢汉倾心上午茶》，交通话题类时段18：00-20：00，推出的娱乐赏析节目《听听资讯听听乐》，在20：00-22：00的时段推出的《小鬼当家》和《爸妈来了》，使得听众在不同时段有更多收听选择。 同时对购买类的书场和小说精挑细选，提前做好全年播剧计划，并依据收听数据分析，在播出过程中对小说和书场进行一定的调整。特别是3月与电视台热播的影视剧相结合，适时推出同名小说《狼图腾》和《平凡的世界》，明显拉动频率的收听人群规模。 此外，频率还为适应碎片化收听习惯，专门推出的信息服务点状节目“邻家学姐”“北城私房歌”“微剧场”“慧说天气”“生活课堂”“传承有道”和“书香四季”，在全天整点和半点时段结合节目内容有机播放，不仅充实了节目内容，还为受众提供了更多服务，弥补了故事广播的信息量偏少的缺陷，增强了频率整体的可听性。 三、通过新媒体技术，将节目与活动相结合，扩大听众规模。 在今年的1028故事广播公众微信平台中，编辑加入了更多贴近

牛羊肉市场调研报告

牛羊肉市场调研报告 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】

对新疆牛羊肉生产供应现状及问题的调研报告牛羊肉是我区城乡居民主要的肉食消费品，是1000多万穆斯林群众的生活必需品。稳定增加牛羊肉生产供应是关乎农牧民增收和城乡居民“菜篮子”的重大民生和民心工程。改革开放以来，我区牛羊养殖业快速发展，牛羊肉产量持续增长。但牛羊肉消费的刚性增长更快。特别是近年来，受制于草原生产能力下降、畜牧业发展方式转变缓慢、牛羊养殖成本上升比较效益下降等多种因素影响，牛羊肉生产增速趋缓，有些年份甚至下降，导致牛羊肉供给偏紧，价格持续走高，成为社会关注的热点和焦点问题，引起了自治区党委、人民政府的高度关注。 自治区党委、人民政府多次召开会议研究部署、制定政策、完善规划、明确目标，各地州市也相继出台了实施意见或方案，多措并举加快了肉牛肉羊生产发展。总体看，政策效应初步显现，牛羊肉生产供应趋紧状况已有所改善，价格涨幅趋缓，近期内还有所回落。但从长远看，牛羊肉供需矛盾仍然突出，实现预期目标还有较大差距。 为了全面了解和掌握我区牛羊肉生产供应现状和问题，课题组赴相关部门和地州开展了专题调研。现将调研情况报告如下。 一、新疆牛羊肉生产供应现状及特点 （一）牛羊肉生产逐渐恢复，供给逐步增加 受牧区草原长期超载过牧难以为继、自然灾害频发和农区棉花、林果等经济作物比较效益高等原因影响，2006-2008年我区羊牛养殖一度急剧下降，2009年以后生产逐渐恢复，牛羊存栏、出栏和产肉量开始全面回升。据国家统计局新疆

调查总队统计，2013年全区羊存栏万只，出栏万只，羊肉产量万吨，同比分别增长%、%、%；牛存栏万头，出栏万头，牛肉产量万吨，同比分别增长%、%、%。2014年上半年，羊存栏、出栏和产肉量继续稳步增长，牛存栏、出栏和产肉量因2012-2013年调运出疆活牛（近20万头）、母畜减少而略有下降。 （二）牛羊肉价格涨幅明显回落 受多种因素的影响，我区牛羊肉价格在经历了近几年的“疯涨”以后，2014年上半年涨幅明显收窄。商务部生活必需品监测系统数据显示，2014年5月，我区鲜羊肉批发均价为元/公斤,同比上涨%，环比下降%；鲜牛肉批发均价为元/公斤，同比上涨%，环比下降%。据国家统计局新疆调查总队统计，2014年上半年我区羊肉价格上涨%，涨幅同比缩小个百分点，为2010年以来最低涨幅（2010年、2011年、2012年和2013年上半年羊肉价格涨幅分别为%、%、%、%）；牛肉价格上涨%，涨幅较上年同期缩小个百分点。 图1 近年我区牛羊肉价格走势图 （三）牛肉产量近六成来自北疆，南疆羊肉生产占据半壁江山 我区牛羊养殖按南、北、东疆三个区域看，北疆的牛肉产量、牛存栏量一直处于全疆之首，南疆的羊肉产量和羊存栏量持续高于北疆和东疆。总体看，牛羊肉生产主要集中在伊犁州、喀什地区、昌吉州、阿克苏地区、和田地区，2012年该五个地州的牛肉和羊肉产量分别占到全疆的%和%，其中伊犁州是新疆最大的牛羊养殖基地。乌鲁木齐市、昌吉州、哈密地区、吐鲁番地区、塔城地区、喀什地区牛羊肉产量增长较快，对提升全区牛羊肉总产量贡献大。 （四）牧区仍处于牛羊肉生产的主体地位

乌鲁木齐市场调查报告

乌鲁木齐市场调查报告 一、城市概况 乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，是全疆政治、经济、文化、科技的中心。位于新疆维吾尔自治区北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西北部和东北部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。总面积10902平方公里。常住人口234万人，全市生产总值612亿元，人均生产总值2.62万元，社会消费品零售总额224亿元，城镇居民人均可支配收入95737元，再加上每年国家不但不从该地区收税还给新疆大量财政补贴以及大量的外来人口，在西部12个首府、省会城市中，综合竞争力位居前列。 乌鲁木齐市 面积10902平方公里，人口234万人。 天山区 面积 171平方公里，人口62万人。 沙依巴克区 面积 422平方公里，人口57万人。 新市区 面积 143平方公里，人口49万人。 水磨沟区 面积　92平方公里，人口23万人。 头屯河区 面积 276平方公里，人口15万人。 达坂城区 面积5188平方公里，人口5万人。 东山区 面积 278平方公里，人口13万人。 乌鲁木齐县 面积4332平方公里，人口10万人。 （以上是2005年数据） 二、商圈分布情况 A、中山路商圈：地处天山区位于乌鲁木齐东南部，是乌市第一大商圈，商场主要集中在中山路附近，如：天山百货、丹璐名店、辰野名店、汇嘉时代、东方一百、天百名店、铜锣湾等； 1、天山百货，位于中山路最东端，属于乌鲁木齐友好集团，无论是从销售还是影响力都是乌鲁木齐最好的商场，商场大装（就是我们所说的盛年女装）销售在所有商场中是最好的，由于天百离省市政府非常近，顾客群以政府公务员和外来高档消费人群（最主要是老毛子团购）为主，持卡消费和公款消费比较多，其主要品牌有： 二楼：T?GUANI、诗篇、季侯风、栕风、爱特爱、LALA、粉红玛俐、23区、卓可、ROBYN、素然、裘提诺、TB2、宝姿； 三楼边厅：伊芙心悦、安吉奥、马克张、柯罗芭、玛丝菲尔、雅莹、钡萱、凯撒、OTT、敦奴、铂玺、奥菲尔、蕾朵、贝瑞、邦宝、CARA、恩凡、马天奴、路逸莎美、朗姿； 三楼中岛：影儿、依瑶、SS、福芬、西贝伦、声雨竹、福克斯、普雷

乌鲁木齐房地产开发企业房屋施工面积和竣工面积基本情况数据分析报告2019版

乌鲁木齐房地产开发企业房屋施工面积和竣工面积基本情况数据分析报告2019版

序言 乌鲁木齐房地产开发企业房屋施工面积和竣工面积基本情况数据分析报告旨在运用严谨的数据分析，以更为客观、真实的角度，对乌鲁木齐房地产开发企业房屋施工面积和竣工面积基本情况进行剖析和阐述。 乌鲁木齐房地产开发企业房屋施工面积和竣工面积基本情况数据分析报告同时围绕关键指标即房屋施工面积，房屋竣工面积，住宅竣工面积等，对乌鲁木齐房地产开发企业房屋施工面积和竣工面积基本情况进行了全面深入的分析和总结。 乌鲁木齐房地产开发企业房屋施工面积和竣工面积基本情况数据分析报告可以帮助投资决策者效益最大化，是了解乌鲁木齐房地产开发企业房屋施工面积和竣工面积基本情况的重要参考渠道。本报告数据来源于权威政府部门如中国国家统计局、相关科研机构及行业协会等，数据客观、精准。

目录 第一节乌鲁木齐房地产开发企业房屋施工面积和竣工面积基本情况现状概况 (1) 第二节乌鲁木齐房屋施工面积指标分析（均指房地产开发企业） (3) 一、乌鲁木齐房屋施工面积现状统计 (3) 二、全国房屋施工面积现状统计 (3) 三、乌鲁木齐房屋施工面积占全国房屋施工面积比重统计 (3) 四、乌鲁木齐房屋施工面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、乌鲁木齐房屋施工面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房屋施工面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房屋施工面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、乌鲁木齐房屋施工面积同全国房屋施工面积（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节乌鲁木齐房屋竣工面积指标分析（均指房地产开发企业） (7) 一、乌鲁木齐房屋竣工面积现状统计 (7) 二、全国房屋竣工面积现状统计分析 (7) 三、乌鲁木齐房屋竣工面积占全国房屋竣工面积比重统计分析 (7) 四、乌鲁木齐房屋竣工面积（2016-2018）统计分析 (8) 五、乌鲁木齐房屋竣工面积（2017-2018）变动分析 (8) 六、全国房屋竣工面积（2016-2018）统计分析 (9)

乌市商业调研报告

乌市商业调研报告

乌鲁木齐市商业调研报告 二00七年十二月 前言

本次对乌鲁木齐市商业发展现状进行调研，主要是对乌鲁木齐市现在各行业做一个了解，针对我市商业的发展现状、发展规模、发展趋势做相应的文字说明和统计。 一、调研目的 全面深入调研，了解各行业业态基本知识点和商户的需求及着重点，便于后期客户的谈判，也为了判断行业或业态进驻的可能性。以此为基础，结合当前乌鲁木齐市商业发展状况，从商业整体情况进行准确市场定位，提供强有力的市场支持，为明年即将面临招商的国秀家园小区商业及公司开发后期项目商业提供相关的数据和依据。 二、调研时间 11月1日～12月31日 三、信息来源 主要来自于各行业业态的实地调研的信息；与商家谈判得到的信息；乌鲁木齐市政府部门及政府网站；乌鲁木齐晚报、晨报、都市报等媒体，以及相关文字资料。 四、调研区域 主要以沙区、天山区（南门、胜利路沿线）、新市区（北京路沿线、铁路局）、水区（华凌、南湖）为主要数据采集点，附带周边部分街、巷作大致了解，以供数据参考。 五、调研对象 根据乌鲁木齐当前商业市场的发展情况，针对网吧、餐

饮、写字楼、酒店、商场超市、医疗机构、金融通信业等展开调研。 六、调研内容 1、商业行业的分布。 2、各商业行业的商业模式、经营状况。 3、各经营商业行业对建筑物的功能、结构、规模、空间等方面的要求。 七、信息统计分析 经过前期的调研，结合市场状况，我们将以上的原始信息进行分析、归纳、总结、统计，并做进一步提炼，以其能发现一些问题，得到一些规律，为公司后期社区的商业规划及商业开发提供一定的数据支持，在此基础上进行总体市场定位的研究。

乌鲁木齐市人民政府办公厅关于印发乌鲁木齐市房地产市场综合整治

乌鲁木齐市人民政府办公厅关于印发乌鲁木齐市房地产市场 综合整治实施方案的通知 【法规类别】房地产交易与市场 【发文字号】乌政办[2007]177号 【发布部门】乌鲁木齐市政府 【发布日期】2007.06.29 【实施日期】2007.06.29 【时效性】现行有效 【效力级别】XP10 乌鲁木齐市人民政府办公厅关于印发乌鲁木齐市房地产市场综合整治实施方案的通知 （乌政办[2007]177号） 乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区管委会，市属各委、局、办，各相关单位： 《乌鲁木齐市房地产市场综合整治实施方案》已经市人民政府同意，现予印发，请认真遵照执行。 二○○七年六月二十九日 乌鲁木齐市房地产市场综合整治实施方案

为切实维护广大市民群众的合法权益，规范房地产市场秩序，严厉打击房地产开发和交易过程中的违法违规行为，促进首府房地产业持续健康稳步发展，现结合实际，制定本方案。 一、工作任务 严厉打击在房地产开发和交易过程中出现的违法违规行为，进一步规范房地产市场秩序，培育市场信用体系，建立长效管理机制，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境，为构建富裕文明和谐首府奠定坚实基础。 二、组织机构 为确保房地产市场综合整治工作的顺利实施，市人民政府决定成立乌鲁木齐市房地产市场综合整治工作领导小组（以下简称“领导小组”）。成员如下：组长：乃依木·亚森市委副书记、市长 副组长：张鸿市委常委、常务副市长 阿不都热依木·阿布力孜市委常委、统战部部长 李宏斌市长助理 成员：陈新国市发改委主任 马伊磊市建委主任 樊新和市规划局局长 辛建军市国土局局长 唐庆令市房产局局长 王晓鹏市执法局局长 秦继军市水务局局长 嵇广江市林业局局长

乌鲁木齐市(全市)信息传输业、金融业、房地产业城镇单位就业人数3年数据专题报告2019版

乌鲁木齐市（全市）信息传输业、金融业、房地产业城镇单位就业人数3年数据专题报告2019 版

序言 乌鲁木齐市信息传输业、金融业、房地产业城镇单位就业人数数据专题报告旨在运用严谨的数据分析，以更为客观真实的角度，对乌鲁木齐市信息传输业、金融业、房地产业城镇单位就业人数进行剖析阐述。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告需注明出处。 乌鲁木齐市信息传输业、金融业、房地产业城镇单位就业人数数据专题报告同时围绕关键指标即信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数，金融业年末城镇单位就业人数，房地产业年末城镇单位就业人数等，对乌鲁木齐市信息传输业、金融业、房地产业城镇单位就业人数进行了全面深入的分析和总结。 本报告可以帮助投资决策者效益最大化，是了解乌鲁木齐市信息传输业、金融业、房地产业城镇单位就业人数的重要参考渠道。本报告数据来源于中国国家统计局、相关科研机构等权威部门，数据客观、精准。

目录 第一节乌鲁木齐市信息传输业、金融业、房地产业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节乌鲁木齐市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数指标分析（均指全市） (3) 一、乌鲁木齐市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、乌鲁木齐市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数占全国信息传输、 计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数比重统计 (3) 四、乌鲁木齐市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计 分析 (4) 五、乌鲁木齐市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动 分析 (4) 六、全国信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析5 七、全国信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析5 八、乌鲁木齐市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数同全国信息传输、 计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节乌鲁木齐市金融业年末城镇单位就业人数指标分析(均指全市) (7) 一、乌鲁木齐市金融业年末城镇单位就业人数现状统计 (7)

乌鲁木齐市休闲旅游资源现状及发展调研报告

乌鲁木齐市休闲旅游资源现状及发展调研报告 一、调查目的 本组调查的对象为新疆省乌鲁木齐市，主要目的是进一步了解了乌鲁木齐市的休闲旅游资源现状并且进行分析总结，从而实现对乌鲁木齐市休闲旅游的未来趋势展望，由于条件的局限性不能对当地的休闲旅游资源进行实地探访，所以重点放在人们对休闲的认识和展望，此次对不同年龄段、不同职业的人群进行了调查，目的在于分析总结不同人群对休闲旅游的认识和他们所期待的未来发展方向，同时了解他们个人对休闲旅游的偏好，本次调查的目的还在于能够发现乌鲁木齐市休闲旅游存在的不足并且提出切合实际的改进方法。 二、调查内容 本次针对乌鲁木齐市的居民进行抽样调查。调查共发出200份调查表（见附录一），共收回197份，经过检验其中有193份为有效调查表。本小组对此193份调查表进行分析研究，得出乌鲁木齐市居民的休闲旅游动机结构表和影响该城市休闲旅游的因素（见附录二）。 三、调查结果 经过本组成员的调查，我们得出下列结果： 首先，大多数人休闲旅游的目的在于减压尤其是固定工作时间的人，其次旅游为娱乐的人数排在第二，经过我们的讨论这可能是由于都市生活节奏较快物价不断上涨，人们在生活和工作方面压力较大，周末利用休闲时间放松自我，暂时忘记烦恼，而相对于工薪阶层，大部分的学生旅游则是为了娱乐，在寒暑假或是法定节假日的时间，举行同学聚会进行休闲旅游。 其次，在调查中显示，更多的人偏向于度假山庄的休闲方式，因为之一形式的休闲旅游已经较为成熟，度假山庄中的基础设施建设也比较完善，人们在里面生活娱乐都很方便，同时度假山庄又远离城市达到了减压的目的，和度假山庄比起来自然景区中的基础设施建设有待于进一步提高。 最后，人们在进行休闲旅游时，收到的时间制约因素最大，大多数人都是利用节假日的时间，有些居民因为个人和社会的关系，使得休闲旅游次数减少，时间缩短。在调查中发现影响人们出游的最主要的是社会因素，而在社会因素中影响最大的是社会治安，景区基础建设和交通的通达度，因此，要加大对此的管理和改善。 四、乌鲁木齐市休闲旅游资源现状及优势

当前乌鲁木齐市房地产业及住宅业建设情况汇报

当前乌鲁木齐市房地产业及住宅业建设情况汇报 乌鲁木齐市建设委员会 乌鲁木齐市的房地产业自八十年代初兴起以来，在各级党、政领导的关心支持下，在各职能部门和房地产企业的共同努力下，一个多种经济成份共存，不同资质等级企业相互竞争、共同发展的产业框架已经形成。现我就乌鲁木齐市目前房地产发展的基本情况做一简要的汇报： 一、房地产开发基本情况： 乌鲁木齐市房地产业是伴随着改革开放的“东风”发展起来的。二十多年来，由于政府政策的正确引导，各管理部门措施得力，金融部门大力支持，我市的房地产业无论是房屋开发量和房地产企业数上，还是在住宅建设及营销管理水平上都有了显著的提高。乌鲁木齐房地产发展经历了三个阶段。在八十年代以前，我市平均每年住房建设规模在15—25万平方米，资金来源主要依靠国家财政。81年至95年的15年间，乌鲁木齐住房平均每年竣工面积达200余万平方米，“九．五”期间，我国国民经济实现了由计划经济向市场经济的转变，建设资金的来源呈现了多元化的趋势，有财政拨、企业自筹、金融信贷、融资渠道融资等多方面，在此期间，财政拨款仅占全部建设资金的20％左右。从96年至2000年的5年间，平均每年住房竣工面积达320万平方米，这一时期，新疆的住房建设进入了快速发展阶段。即使是在96—98年全国房地产市场低迷，开发量急剧萎缩，商品房大量空置的情况下，我市的房地产仍然保持比较良好的发展势头，空置房数量较小，截止99年底我市累计积压房地产21．3万平方米，仅占总开发量的7．6％。特别是2000年，全年房屋开工数达760万平方米，房屋预、销售面积达820万平方米，大部分的开发企业基本上买现了“当年开工，当年竣工，当年获利”的喜人局面。 从93年以来，我市共完成房地产投资131．68亿元，开发土地面积659．6万平方米（其中正在开发的土地面积133．07万平方米）；建设各类房屋1480．68万平方米（其中商业用房361．65万平方米，住宅1119．03万平方米），经济适用房占全部建设房屋的70％左右。预、销售面积达1184．58万平方米（其中销售住宅1066万平方米），实现销售收入142．15亿元；同时房地产开发有利地推动了国有土地使用制度的改革，为城市建设积累了大量的资金，土地的有偿使用已经成为共识。几年来，仅房地产开发就向财政部门上交各类税费近10亿元，土地出让金3亿多元。并通过改造旧城区，拓开道路，使政府实施的城市公用设施建设得以顺利进行，改善了我市基础设施落后的状况。 多年来，我市房地产业对社会经济发展、城市建设和改善人民居住条件做出了巨大的贡献，有利地推动了我市住房制度的改革，加快了住房商品化进程，促进了市民消费观念的转变和消费结构的调整，单位、集体、个人购买商品房的比例逐年提高。同时，房地产业的发展还带动了相关产业的发展（如：建筑、建材、装饰、冶金、服务等行业）向社会提供了一定的就业机会，为社会经济繁荣和稳定做出了贡献。据统计资料显示：我市的房地产业在2000年拉动经济增长1．3个百分点，已经成为我市新的经济增长点。

乌鲁木齐市(市辖区)房地产业、技术服务和地质勘查业城镇单位就业人数3年数据分析报告2019版

乌鲁木齐市（市辖区）房地产业、技术服务和地质勘查业城镇单位就业人数3年数据分析报告 2019版

序言 乌鲁木齐市房地产业、技术服务和地质勘查业城镇单位就业人数数据分析报告从房地产业年末城镇单位就业人数，科学研究、技术服务和地质勘查业年末城镇单位就业人数等重要因素进行分析，剖析了乌鲁木齐市房地产业、技术服务和地质勘查业城镇单位就业人数现状、趋势变化。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 借助对数据的发掘及分析，提供一个全面、严谨、客观的视角来了解乌鲁木齐市房地产业、技术服务和地质勘查业城镇单位就业人数现状及发展趋势。本报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗而得。 本报告以数据呈现方式客观、多维度、深入介绍乌鲁木齐市房地产业、技术服务和地质勘查业城镇单位就业人数真实状况及发展脉络，为需求者提供必要借鉴及重要参考。

目录 第一节乌鲁木齐市房地产业、技术服务和地质勘查业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3) 一、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比 重统计 (3) 四、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4) 五、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5) 八、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节乌鲁木齐市科学研究、技术服务和地质勘查业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (7) 一、乌鲁木齐市科学研究、技术服务和地质勘查业年末城镇单位就业人数现状统计 (7) 二、全国科学研究、技术服务和地质勘查业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7) 三、乌鲁木齐市科学研究、技术服务和地质勘查业年末城镇单位就业人数占全国科学研究、

乌鲁木齐广播收听调查报告

乌鲁木齐广播收听调查报告 新疆台继续以七成以上份额占有乌鲁木齐广播市场，居各级电台之首。 今年年初，新疆台所属各语言、各频率依据目标受众和节目差异化编排对整体节目进行了改版和调整，经过近3个半月的运行，FM102.8故事广播在本次节目改版中表现较为突出。同期数据显示：目前市场份额均值达7.68(2019均值4.33)，增幅达77.4%.收听人数由去年的80000人升至目前的138000人，人均收听分钟数107.3分钟增至133分钟。 可见102.8故事广播从受众、节目内容编排和新媒体三个维度对频率的调整改版，有效提升了频率在广播市场的占有率，综合排名由去年第八位升至今年的第四位。 一、精准目标受众，辐射其他群体，满足各年龄听众群的收听需求。 频率在重点时段主要推出《卢汉的倾心上午茶》《红山客栈》《非常接触》等重点节目，围绕这些节目不断加强服务性和贴近性，以瞄准女性，55岁以上，初中及以下学历，退休、居家人员，月收入在1001-3000元的听众为主体的目标受众群。 在其他时段里，频率延续多年“故事”这一定位，为目标受众服务设置了养生类节目《健康故事》、评书类节目《评书江湖》、《水磨书场》和《青湖听书馆》等节目。 今年在尝试辐射其他受众群体方面，还为35岁-54岁的受众推出

了《听听资讯听听乐》、家庭互动类节目《爸妈来了》，为6岁-14岁的青少年推出少儿类节目《小鬼当家》等自办节目。推出后，效果不错。 二、避免节目同质化，主推差异化，彰显频率特色。 根据受众不同时段的收听习惯，在节目编排上有的放矢，也是FM102.8故事广播份额得以提升的重要原因。 频率在避免节目同质化，与市场其他频率差异化方面做了很多努力：在10:00-11:00整体乌鲁木齐广播市场民生热线类为主的环境下，推出了的家庭情感节目《卢汉倾心上午茶》，交通话题类时段18:00-20:00，推出的娱乐赏析节目《听听资讯听听乐》，在20:00-22:00的时段推出的《小鬼当家》和《爸妈来了》，使得听众在不同时段有更多收听选择。 同时对购买类的书场和小说精挑细选，提前做好全年播剧计划，并依据收听数据分析，在播出过程中对小说和书场进行一定的调整。特别是3月与电视台热播的影视剧相结合，适时推出同名小说《狼图腾》和《平凡的世界》，明显拉动频率的收听人群规模。 此外，频率还为适应碎片化收听习惯，专门推出的信息服务点状节目“邻家学姐”“北城私房歌”“微剧场”“慧说天气”“生活课堂”“传承有道”和“书香四季”，在全天整点和半点时段结合节目内容有机播放，不仅充实了节目内容，还为受众提供了更多服务，弥补了故事广播的信息量偏少的缺陷，增强了频率整体的可听性。 三、通过新媒体技术，将节目与活动相结合，扩大听众规模。

乌鲁木齐市(市辖区)房地产、文体娱乐、公共管理行业城镇单位就业人数3年数据洞察报告2019版

乌鲁木齐市（市辖区）房地产、文体娱乐、公共管理行业城镇单位就业人数3年数据洞察报告 2019版

序言 本报告对乌鲁木齐市房地产、文体娱乐、公共管理行业城镇单位就业人数做出全面梳理，从房地产业年末城镇单位就业人数，文化、体育和娱乐业年末城镇单位就业人数，公共管理、社会保障和社会组织年末城镇单位就业人数等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对乌鲁木齐市房地产、文体娱乐、公共管理行业城镇单位就业人数的理解，洞悉乌鲁木齐市房地产、文体娱乐、公共管理行业城镇单位就业人数发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。

目录 第一节乌鲁木齐市房地产、文体娱乐、公共管理行业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3) 一、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比 重统计 (3) 四、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4) 五、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5) 八、乌鲁木齐市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节乌鲁木齐市文化、体育和娱乐业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (7) 一、乌鲁木齐市文化、体育和娱乐业年末城镇单位就业人数现状统计 (7) 二、全国文化、体育和娱乐业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7) 三、乌鲁木齐市文化、体育和娱乐业年末城镇单位就业人数占全国文化、体育和娱乐业年 末城镇单位就业人数比重统计分析 (7)

乌鲁木齐市房地产调查报告

乌鲁木齐市房地产市场调研 第一部分宏观经济分析 一、城市经济和社会发展 1、城市概况 乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，简称乌市，是全疆政治、经济、文化、科技的中心。位于新疆维吾尔自治区北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。 乌鲁木齐市行政区总面积1.2万平方公里，其中城市建成区235.9平方公里。城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。现辖七区一县，两个国家级开发区和一个出口加工区，即天山区、沙依巴克区、水磨沟区、新市区、头屯河区、达坂城区、米东区、乌鲁木齐县、经济技术开发区、高新技术产业开发区及乌鲁木齐出口加工区。城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区组成，支柱产业是第三产业；城市周边区由头屯河区、米东区等组成，重点发展第二产业。以米东区、头屯河城市副中心为依托，以312国道、216国道为产业发展轴，逐步形成以乌鲁木齐为中心的“一城两轴”、“一主多副”的空间发展格局。 天山区：面积171平方千米，人口49万人。乌鲁木齐市政治、经济、文化、教育、金融中心。目标打造现代化核心商业区。鼓励发展金融保险、信息服务、电子商务、科技服务、现代物流等生产型服务业，优化提升商贸批发零售、民族特色旅游、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，结合旧城改造打造市级商业中心、对外商贸交易中心、金融商务区和民族风情旅游区。 沙依巴克区：面积422平方千米，人口45万人。乌鲁木齐市中心城区之一，区内交通便

利、通讯发达，已形成铁路线、国道线、公路线四通八达的交通网络。3个二类口岸即商贸城国际二类口岸、国际客运二类口岸、邮电国际二类口岸发展日益成熟。鼓励发展现代物流、信息咨询、科技服务等生产型服务业，整合提升商贸批发零售、房地产、旅游、文体娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造中心城区的生态旅游区、面向中亚的服务贸易中心。 新市区：面积143平方千米，人口39万人。乌鲁木齐市中心城区之一，国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、铁路局、民航乌鲁木齐国际机场以及以中国科学院新疆分院为代表的一批科研院所、大专院校、大型工矿企业都坐落在这里。鼓励发展信息服务、科技服务等生产型服务业，大力发展房地产、文化娱乐、教育、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造城市楼宇经济区、总部经济区、城市研发中心区。依托民航空港等交通枢纽，大力发展空港物流业，建设区域性国际航空枢纽中心。 水磨沟区：面积92平方千米，人口18万人。鼓励发展现代物流、信息服务、会展等生产型服务业，加快房地产、都市文化旅游、餐饮、教育、医疗、文化娱乐、居民服务等消费型服务业。优化提升满足城市需求的纺织、家具、服装为主的都市型工业，打造都市文化旅游区、区域性经贸交流会展中心。 头屯河区：面积276平方千米，人口12万人。鼓励发展以冶金工业、建材、食品工业为龙头的上下游产业，以及满足生产、生活需求的信息服务、电子商务等生产性服务业，房地产、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和消费型服务业，依托铁路交通枢纽，加快发展物流业，打造区域性国际物流中心，建设城市副中心。 达坂城区：面积5188平方千米，人口4万人。在注重生态保护的基础上，适度开发煤炭、盐等优势资源，大力发展风能、太阳能等新能源产业、生态旅游业、设施农业、特色养殖水产业以及农副产品精深加工业，建设乌鲁木齐生态旅游区。 米东区：面积3407平方千米，人口29.6万人。乌鲁木齐城市副中心、全疆最大的制造业基地核心区、全疆重要的化工工业城、全疆重要的出口加工基地、乌鲁木齐市绿色食品基地和重要的人居生态新区。拥有两个省级工业园区即“米东区化工工业园、米东区高新技术产业园”。鼓励发展石油天然气化工上下游产业，煤化工产业和资源型工业。加快发展房地产、特色旅游、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，，优化提高设施农业、特色优势农业水平，打造城市副中心。 乌鲁木齐县面积4332平方千米，人口8万人。在注重生态保护的基础上，适度开发煤炭等优势资源。大力发展风能、太阳能等新能源产业。围绕城市需求，加快发展设施农业、经济林果业、精品农业、畜产业，建设都市农业区和城市休闲度假旅游区。

乌鲁木齐市商业银行关于房地产信贷情况的报告

乌鲁木齐市商业银行关于房地产信贷情况的报告 中国人民银行乌鲁木齐中心支行： 我行自1997年末成立以来，在贷款的发放与管理上，严格遵照执行人民银行各项有关规章制度、管理办法，同时相应出台了适应本行的贷款操作规程、管理制度等，对规范操作规程、防范贷款风险起到了良好的作用，现按照人民银行要求，对我行房地产信贷情况做一汇报： 目前在我行的贷款投向中，房地产开发商主要有新疆广汇房地产开发公司、新疆金辉房地产开发公司、新疆中天房地产开发公司、乌鲁木齐房地产管理局房地产开发公司等，截止2002年3月末，我行房地产贷款余额为3.3亿元；个人住房按揭贷款余额为0.83亿元。 我行在对房地产开发商发放贷款时，严格按照人民银行下发的《关于规范住房金融业务的通知》文件规定，将企业开发项目的自有资金数量及“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）作为企业申请贷款的前提条件，对企业进行严格审查。发放贷款后，加强贷后检查管理工作，严禁企业将贷款用途挪作他用，未发生开发商将流动资金贷款用于住房开发项目的现象。办理个人住房按揭贷款业务时，我行规定最低首付20%，严禁零首付贷款，目前我行办理的个人住房贷款用于购买期房的，所购房屋均为多层住宅主体结构已封顶，高层住宅已完成总投资的三分之二。

截止2002年3月末，我行尚未开展对个人购买商业用房进行按揭贷款。 为更好的支持我区房地产市场健康发展，我行将继续密切关注国家及我区的有关产业政策，注视房地产市场的走势，严格按照人民银行要求，对提出贷款申请的房地产开发商严格审查，加强执行贷款“三查”制度，同时调整贷款结构，加大个人贷款业务量，以确保贷款结构的合理性及我区房地产市场的健康发展。 乌鲁木齐市商业银行 二00二年五月十六日

乌鲁木齐市房地产转让合同(房产局标准版)

乌鲁木齐市 房产转让合同书二○○年月日

房产转让合同书 出让方：(以下简称甲方) 当事人或代理人身份证号： 联系地址：联系电话： 承受方：(以下简称乙方) 当事人或代理人身份证号： 联系地址：联系电话： 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《新疆维吾尔自治区城市房地产交易管理办法》及本市有关房地产的政策、法规，遵循平等互利、协商一致、等价有偿的原则，为维护房产转让双方的合法权利，履行双方义务，经甲、乙双方充分协商特签订本合同，以求共同信守。 第一条甲方因 的原因，将其合法拥有的位于乌鲁木齐市区路(街) 巷号(号房)的房产依法转让给乙方。 第二条甲方转让的房产性质为(私有、全民、集体或其它)，其基本情况如下表：

甲方拥有的房产中未取得房产所有权证书的房屋分别为： 第三条甲方拥有的房产来源(自建、购买、受赠及其它)修建于年月，房产所有权确权日期为年月(以房产证颁发日期为准)。 第四条甲方拥有的土地使用权确权日期为年 月(以土地使用证颁发日期为准)，是以(出让、划拨)方式依法取得，使用期限为年。 第五条乙方对甲方的房产情况已充分了解，并与甲方协商一致后，以(有偿、无偿、其它方式)承受该房产。

第六条以有偿方式转让房产的，双方协商转让总价格为人 民币：元(大写：)。 第七条有偿转让房产的，成交金额明显低于市场价格的，必 须由具备房地产估价资质的机构进行估价，并按估价结果办理转 让过户手续。 第八条办理房产转让过户手续应缴纳的税费，甲乙双方应按规定缴纳，如另有约定、注明：。 第九条以有偿方式转让房产的，乙方自本合同签订之日起分次在年月日内，以方式将房款全部支付完毕。 第一次于年月日以内，支付房价的％。 第二次于年月日以内，支付房价的％。 第三次于年月日以内，支付房价的％。 第十条以有偿方式转让房产的，如双方约定，由乙方向甲方 支付定金元(大写)，合同书签订后，乙方违约，定金不予退还；甲方违约，应向乙方支付两倍的定金。 第十一条有偿转让已出租的房产时，甲方应提前三个月书面通知承租人，并取得承租人的书面同意。有同等条件下，有偿转让房产时，承租人有优先购买权。 第十二条有偿转让的房产属按份共有的，必须取得共有人的书面同意或经法律公证的全体共有人的同意证明。

乌鲁木齐市房地产调查报告

乌鲁木齐市房地产 调查报告

乌鲁木齐市房地产市场调研 第一部分宏观经济分析 一、城市经济和社会发展 1、城市概况 乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，简称乌市，是全疆政治、经济、文化、科技的中心。位于新疆维吾尔自治区北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。 乌鲁木齐市行政区总面积 1.2万平方公里，其中城市建成区235.9平方公里。城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。现辖七区一县，两个国家级开发区和一个出口加工区，即天山区、沙依巴克区、水磨沟区、新市区、头屯河区、达坂城区、米东区、乌鲁木齐县、经济技术开发区、高新技术产业开发区及乌鲁木齐出口加工区。城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区组成，支柱产业是第三产业；城市周边区由头屯河区、米东区等组成，重点发展第二产

业。以米东区、头屯河城市副中心为依托，以312国道、216国道为产业发展轴，逐步形成以乌鲁木齐为中心的“一城两轴”、“一主多副”的空间发展格局。 天山区：面积 171平方千米，人口49万人。乌鲁木齐市政治、经济、文化、教育、金融中心。目标打造现代化核心商业区。鼓励发展金融保险、信息服务、电子商务、科技服务、现代物流等生产型服务业，优化提升商贸批发零售、民族特色旅游、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，结合旧城改造打造市级商业中心、对外商贸交易中心、金融商务区和民族风情旅游区。 沙依巴克区：面积422平方千米，人口45万人。乌鲁木齐市中心城区之一，区内交通便利、通讯发达，已形成铁路线、国道线、公路线四通八达的交通网络。3个二类口岸即商贸城国际二类口岸、国际客运二类口岸、邮电国际二类口岸发展日益成熟。鼓励发展现代物流、信息咨询、科技服务等生产型服务业，整合提升商贸批发零售、房地产、旅游、文体娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造中心城区的生态旅游区、面向中亚的服务贸易中心。 新市区：面积143平方千米，人口39万人。乌鲁木齐市中心城区之一，国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、铁路局、民航乌鲁木齐国际机场以及以中国科学院新疆分院为代表的一批科研院所、大专院校、大型工矿企业都坐落在这里。鼓励发展信息服务、科技服务等生产型服务业，大力发展房地产、文化娱乐、教育、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造城市楼宇经济区、总部

乌鲁木齐市房地产开发.doc

乌鲁木齐市房地产开发有限公司水韵康居苑21#、22# 廉租房外墙外保温施工方案 一、工程概况： 由乌鲁木齐市房地产开发有限公司开发的2008年保障性住房水韵康居苑21#、22#廉租房工程外墙外保温设计要求采用100厚聚苯板（容重为20kg/m3），外墙装饰为弹性防水性涂料，采取聚苯板薄抹面外保温体系。 本工程建筑设计高度为17.75m，根据本工程建筑形式，因建筑物高度小于20米，外墙面采用点框粘结法（局部加设锚固件）进行施工。 二、施工准备： 1、测量仪器： 2、主要施工机具：电子称、电动搅拌机、电锤（冲击钻）、电动磨光机（砂纸）、闭纸刀、手锤、剪刀、钢丝刷、锯刀、扫帚、墨斗、

抹子、压子、阴阳角抿子、托线板、2m靠尺等。 3、技术准备： （1）首先技术人员熟悉外墙装修效果图、墙保温技术规范及施工程序。 （2）施工前应做样板引路，并对施工操作人员进行技术交底，确保工程质量的同时，施工进度应随操作人员的熟练程度相应加快。 （3）待楼层的上下垂线垂吊完毕后，应用经纬仪复查合格后，才能进行下道工序。 （4）让所有操作人员熟悉各工序之间的衔接要点，确保各工序之间不出现脱节现象。 （5）制定详细的施工进度计划、规划合理的方案,确保工期顺利进行。 4、材料准备： （1）材料应提前二到三天进入施工现场，确保材料的及时供应。 （2）按预算量进场100厚聚苯板；50厚、30厚挤塑板（具体性能见下表）。 单位保温面积耗材指标:

（3）聚苯板应堆放整齐,严禁乱放,小型材料应入库存放,露天存放应做防雨措施。 5、现场准备： 施工现场的场地太小，外墙保温的材料不能过多堆放，给材料计划带来一定的困难，所以考虑到本工程场地有限，材料应分批、分段供应。 6、施工条件： （1）外墙保温施工应在结构门窗及门窗框、施工及验收完毕后进行。 （2）操作环境温度不低于50c，风力不大于5级。 （3）在雨天不能施工。 三、施工部署： 1、施工管理体系(见管理体系图)： 2、施工工艺流程： 聚苯板薄抹面外保温体系： 基层处理测量放线挂基准线配置聚合物砂浆粘贴包边玻纤网格布粘贴聚苯板安装锚固件抹底层聚合物砂浆压贴网格布抹面层聚合物砂浆防水涂料或面砖施工清理饰面层验收 3、施工安排： 本工程保温施工安排自2008年8月15日主体完工，吊篮脚手架搭设完成正式开始，至2008年9月15日完成。自上而下进行。