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9单元

Is Affordable Housing Becoming An Oxymoron?

现在，房子似乎贵得没人买得起。当然，经济学家更了解情况。从短期来看，大部分地区的住房供应或多或少是固定的。因此，房价主要取决于市场的需求力——即人们在住房方面愿意花多少钱。在过去的几年里，抵押贷款利率降至历史最低点，而这直接刺激了住房需求。在一些地区，特别是在东南海岸，这些地区受到用地限制影响，住房供应量很难再增加，房价已被推高到前所未有的水平。

抵押贷款利率是否造成了房价泡沫，这一直是个有争议的问题。经济学对“泡沫”一词，并没有一个公认的定义，但有种观点称，住房需求的一个重要部分基于人们对未来房价增值的预期，房价越是走高，越有人愿意购买，以便从他们预期会增值的未来房价中获取收益，这进一步推动了房价上涨。

引用艾伦·格林斯潘的话来说，市场中很可能存在一些“泡沫”，特别是在沿海地区。但即使泡沫退去，那些地区的住房仍然相当昂贵。有什么解决办法吗？

一些城市已经启动住房补贴计划，为新的业主提供各种类型的资助。不幸的是，这些计划恰恰进一步扩大需求，推动房价上涨。事实上，在一个持续供应住房的理想市场，对大部分买卖提供10%的补贴，只会使房价上涨10%。这种先自付、后补贴的房价政策，其结果又回到了起点。

如果你真想让房价下降，你会增收房产税，与强行补贴类似，房产税增加10%会使房价下跌10%。当然，住房的总费用（购买价加上税的当前价值）将保持不变，所以这也没有真正解决住房费用问题。

在加利福尼亚州，税收政策在房价动态变化方面已发挥出重大作用。1978年通过的13号议案将业主自住房的房产税增幅限制在每年2%。但是当住房出售时，房产税是根据售价评估的，这意味着新业主通常面临着显著高于旧业主的房产税。

13号议案被称为“搬家税”。事实上确实如此，因为对于加州房主来说，改造原有住房要比搬离原住房实惠得多。对比装修和买卖的税收费用，在原有三间卧室的房子里再添一间卧室要比买一套类似的四间卧室的房子便宜得多。出于同样的原因，“空巢一族”的最佳做法是卖掉住房搬住俄勒冈州。这似乎已经成为相当普遍的做法，至少在某些特定群体中已经相当普遍。

那么，高房价的问题怎么解决？基础经济学告诉我们，要想房价下降，我们必须减少住房需求或增加住房供给。在需求方面还有希望做到。随着利率的上升，我们会看到需求减缓；的确，一些地区的房价走势开始趋于平缓。

最后，要使人们买得起房，唯一可靠的方法是增加住房供应量。但是，建一座新房子需要一块被划为住房用地的土地。我们不能制造更多的土地，因此，我们必须加强现有土地的使用，或者在离工作更远的地方建房子。这两个选项都不吸引人，在加州的城市里，交通日益拥挤，这就限制了人们的住所与工作场所间的距离。在许多理想的住宅区，土地的使用受到严格的限制，而且各种政治力量一致反对放宽这些限制。

想象一下，有人精打细算省下钱，在一块一英亩的地皮上买下了理想的住房。他最不想看到他邻居的地被二次分割，建成两三座新房子。这样做不仅会影响到他的生活质量，更重要的是，也将影响他住房的价值。因为土地划分法和土地使用限制推高了房价，所以寻求便宜住房的人不喜欢。但出于同样的原因，一旦这位寻房者成为了房主，他往往变成这些限制政策的狂热支持者。正如谱戈所说的那样：“我们所遇到的敌人就是我们自己”。