浅析买卖不破租赁的构成要件

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浅析买卖不破租赁的构成要件

作者：韦茂才

来源：《大经贸》2017年第12期

我国《合同法》第二百二十九条是关于“买卖不破租赁”制度的法条规定，但该制度在适用上有许多值得关注的问题，仅靠法条表述的简单数十字无法涵盖适用问题上的诸多细节。特别是伴随经济的高速发展和经济主体活动的复杂化，有必要对买卖不破租赁制度的构成要件进行分析，提出立法建议，以期满足司法实践的需要。

一、有效租赁关系在先

承租人享有租赁权源于有效的租赁合同。这里须提到有效租赁契约的存在是买卖不破租赁的基本要件，并以租赁物所有权让与时为其准据时点如租赁物在让与后，租赁合同因意思表示瑕疵而撤销，则合同自始无效，租赁关系视为未转移给受让人。在租赁合同的认定方面，实务界基于实际状况，一般从宽认定租赁合同的存在与效力。但合同的无效、被撤销或解除，承租人就自然而然失去了对出租人的租赁权，更不用提对买受人的对抗力了。在租赁合同的要件

来看，需要当事人意思自治，内容合法合规外，已提及的租赁关系对抗所有权的时间节点是转让所有权的瞬间。关于租赁合同的范围，理论界采纳的是广义形式，即并不一定是书面的、明示的合同。但并非租赁意思可以被简单认定，如未记载在文本上的内容，双方以默示认可的，须结合具体问题探求当事人真意。

二、租赁物交付于承租人

虽然租赁行为在先，所有权转移发生在租赁期之内，但是如果所有权人转让所有权给第三人时，原先的租赁物并未交付给承租人，未产生公示的效果，那么善意第三人是无法通过合理注意来避免房屋上的负担的，顯然对第三人也是不公平的。出租人与承租人的租赁合意达成后，出租人未交付租赁物，反而将所有权转让给第三人，因承租人未实际占有租赁物，法律如果一定要制定一项规则来特别施加保护于承租人，似乎有过度保护之嫌，因为买卖不破租赁的初衷是保护承租人的居住生活不被肆意侵害。在租赁物交付之前，尚无特别保护承租人之必要。况且如果未交付租赁物，则租赁合同未履行，主张买卖不破租赁也没有法律上的依据。当然依据合同法的诚实信用的原则，在上述情况下承租人是可以追求出租人的违约赔偿责任的。值得注意的是，如何认定租赁物已经交付，对当事人具有重要意义。租赁物的交付，是指承租人现实占有租赁物。关于占有中止的认定，应当参照斟酌买卖不破租赁的立法目的，权衡承租人与受让人之间的利益冲突。例如承租人抛弃占有，中止是依据自身的意思自治，那么显然无保护承租人之必要，构成占有的中止。例如承租人外出旅行，房屋维修、转租租赁物、出借租赁物都不构成占有之中止。买卖不破租赁制度是基于承租人受交付后必定占有租赁物的普通情形而制定的，如果出现承租人中止占有，那么出租人将其所有权转让给第三人，第三人是无从知晓租赁的存在的，那么租赁契约对于受让人有效也是没有道理的。关于交付公示性的强弱，表现外在形式纷繁复杂，从占有外观来推测是否交付、是否中止占有对于第三人的注意要求也