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荥阳市房地产市场调研分析报告(doc 52页) 金牌

荥阳市房地产市场调研分析报告(doc 52页) 金牌
荥阳市房地产市场调研分析报告(doc 52页) 金牌

2007荥阳市房地产市场调研报告

目录

一、荥阳经济概况

二、荥阳市房地产情况

三、荥阳东区发展情况

四、荥阳市现有竞争楼盘调研分析

五、荥阳市消费者情况调研分析

六、项目建议

一、荥阳经济概况

荥阳为郑州市辖县级市,距郑州市中心15公里,总面积920平方公里,人口62万,下辖9镇4乡2个街道办事处和一个风景区管委会。

根据2006年荥阳市政府工作报告数字显示,2005年全市、生产总值完成145亿元,财政收入完成5.8亿元,全社会固定资产投资完成65亿元。城市居民人均收入分别为8784元和4557元,城乡居民储蓄存款余额为50.7 亿元,各项数字比上一年均有不同程度的增长。

荥阳市能源充足,矿产资源丰富,是一个工业基础雄厚的县级市,少林客车、阀门、水泵、医药、精细化工、建筑机械和小型机械、煤、电、铝都十分有名,少林汽车驰骋大江南北,阀门建筑机械占据全国市场半壁河山,白刚玉出口居全国第一。去年新项目投资10.36亿元,工业化程度进一步提高全部工业增加值预计完成86亿元。在全市生产总值中的比重占到为59.3%,比上一年提高了5个百分点。荥阳市五年期间财政收入增长2.3倍,平均增长27.2%。为加快城市发展和人民生活改善提供了强有力的支持,东区建设成为荥阳发展的新亮点,城区面积由12.5

平方公里扩展到17平方公里,城乡居民收入进一步提高,平均分别增长13.4%和10.9%,城乡居民人均住房面积分别达到32.1平方米和37.2 平方米,比“九五”以来分别增加13.7平方米和4.5平方米,未来发展态势良好。

1、地理——两京襟带三秦咽喉

荥阳地处中原腹地,西通古都洛阳,南眺中岳嵩山,北濒九曲黄河,东接省会郑州,荥阳自古有“两京襟带、三秦咽喉”之称,为历代兵家夺取天下的必争之地。荥阳全市总面积910平方公里,人口61万人,其中市区人口为12万人,距郑州15公里,是河南省距省会最近的县级市。

2、工业——结构合理实力雄厚

荥阳市是一个工业基础雄厚的县级市,全市共拥有工业企业6000多家,在国家确立的41个工业门类中,荥阳占据33个,形成了阀门、汽车制造、机械电力、铝加工、建材、化工、冶炼、煤炭、服装等数十个支柱产业。其中,全市有阀门企业826家,建筑机械企业528家,生产的阀门及建筑机械,产销量占全国的1/3,是名副其实的“阀门之乡”、“建筑机械之乡”。

荥阳市政府主管部门积极采取措施,大力促进工业门类之间形成合理的产业结构,使工业发

展呈现高速度、高质量、高效益的良好态势。

3、经济——蓬勃发展创造辉煌

荥阳地处中原,是全国科技进步县(市)、全国科普示范试点县(市)、全国计生协会先进县(市)、河南省23个对外开放重点示范县(市)之一、河南省首批35个扩权县(市)之一、河南农业战线十面红旗之一、省级文明卫生城市,区位优势明显,居民可支配收入连续7年以两位数幅度递增。

4、交通——交通中枢纵横天下

荥阳交通发达,路网密集,有着其他地区难以比拟的优势。陇海铁路、310国道、连霍高速贯穿荥阳,而荥阳境内的郑州绕城高速公路将连霍高速、京港澳高速、郑少洛高速、107国道相互联通。而国家正在建设的以郑州为中心的高速铁路客运线,郑州至上海、北京、武汉、西安设计运行时间不超过3小时,而改线路郑州西客站就设在荥阳。目前、荥阳至郑州国际机场仅30分钟车程。通过高速公路1.5小时内从荥阳可到达中原城市群中的任何一座城市。

总之,荥阳这个历代兵家必争的战略重地、历史名城,必将以其优越的区位优势,雄厚

的经济基础,发达的交通网络,历史积淀浓厚的人文环境,丰富多样的物产资源,成为当今有识之士投资兴业、汇聚天下财富、创造人生辉煌的热土。

二、政策与机遇——宏图伟略东风劲舞

研究当今中国经济的发展态势,随着中部区域经济强劲崛起,中部地区必将成为又一个新的推动中国经济迅速增长的强大引擎,而河南大有成为引领中部经济发展龙头的潜力。在中部崛起的浪潮中,中央政府加大对河南的扶持力度和政策倾斜,河南省政府也适时提出了打造“中原城市群”发展思路,努力建设以郑州为核心的中原城市群,重点建设郑汴洛工业走廊。荥阳,这个郑州的联体城市,经济发达的工业基地,郑汴洛工业走廊中郑州西进发展的桥头堡,再一次成为经济建设的焦点区域,荥阳经济建设必将再次腾飞。2006年5月24日,省委常委、郑州市委书记王文超等在荥阳进行工作调研时,明确指出,在整个郑州城市发展的规划上,我们是把荥阳作为郑州的一个新城区来思考的,荥阳东区的规划包括城市建设,都要按郑州市新城区的标准来建,标准一定要高。荥阳将来就是我们的新城区,不是卫星城市。近期,荥阳将撤市划区,成为郑州市的一个区,将使市区、荥阳区、上街区有机的融为一体。在这个大的背景下,荥阳市市委、市

政府充分利用紧邻郑州的区位优势,抓住国内外产业转移和郑州“退二进三”的战略机遇,适时提出了“东引东进”的发展思路,加速推进工业化和城镇化,努力促使荥阳逐步成为郑州功能区重要组成部分,实现荥阳与郑州的一体化发展。

二、荥阳房地产情况

1、目前房地产现状

【发展势头强劲】

近几年,荥阳房地产市场的发展取得了显著成就,市民的居住环境和质量得到了明显改善,市场发展势头强劲,消费持续升温,市场供求两旺,交易额有较大的增长。其中上半年完成交易4608户,交易面积46.33万平方米,完成交易总额6.97亿元,分别比去年同期增长了5.3%、47%和111%,二手房交易量也成倍增长。

【多层住房热销】

荥阳房地产市场处于起步时期,价位也比较合理,位于全省中等水平,在未来三年内变化不会很大,但仍会有较大的增长。从物业形态来讲目前多层建筑相对抢手一些,诸如荥阳步行街、

紫荆名苑、京城花园、鸿祥花园、基正·盛世名苑等都是以纯多层建筑占领市场,但是随着市场的发展,高层、小高层形态也将会受到市场的青睐,通过我们亲身感受到的鸿祥.阳光苑,以及小高层项目的销售过程,可以看出,小高层、高层有一定发展空间,兴建高品质、高价位的花园洋房也是物业形态发展的趋势。

【房价合理】

根据市场调查,并与周边各个县市对比,荥阳的房价合理,随着荥阳、尤其是荥东新区的经济与城市发展,荥阳的商业地产有待进一步的开发,目前住宅市场的发展以多层建筑为主,均价多在1800元/㎡左右,一些规划、建筑、设计超前的小区,是不被价格所限制的,诸如,由鸿祥房地产开发公司前一时期开发的鸿祥阳光苑项目、锦绣佳园,以品质、以信誉取胜市场。鸿祥阳光苑当时多层以1230元/㎡的均价,小高层以1900元/㎡的市场均价,得到了荥阳消费者的认可。

在未来的发展中,荥阳市的房地产价格,会继续以一种相对稳定的数字持续增长。

【荥东新区前景】

荥阳的房地产开发企业面临着很大的发展空间,从区位上讲,荥阳房地产市场将由市区、新区两大版块组成。老区以旧城改造为主,东区将以中高档项目为主导。

通过近两年的发展,荥东新区建设初见成效。区内康泰路、索河东路、文化路、唐王路和建设东路,总长约15000米,已全部竣工通车。1.7万多平方米的成功广场、占地2.8万平方米的市体育场、总占地面积742.5亩的植物园,以及归航园、康泰路游园等集文娱、游赏、休憩为一体的综合性游园均已建成投用。投资2.45亿元的环保垃圾电厂、投产1.3亿元的康泰制药集团、投资1500万美元的乐百氏(郑州)食品饮料公司、投资1.3亿元的郑州博大食品公司等十多家外来投资企业已入驻荥东新区。这些工程的建设,增强了很大一部分开发商、投资者的投资信心。另外,荥阳市政府不断加大对荥东新区的宣传力度,精心筹划一批能够代表荥阳新形象的标志性建筑,鼓励企事业单位和各类服务机构入驻新区。

【荥东房产展望】

随着老区可建土地的逐步减少,荥东新区建设的加快,新区的房地产开发将面临着更多的开发机会。目前,由鸿祥房地产开发公司投资即将兴建的住宅项目,占地300多亩,建成之后将成为荥东新区标志性建筑,目前已被确定为河南希格玛高新技术产业基地配套住宅项目。位于荥东新区康泰路段的百合嘉苑小区,占地面积24万平方米,规划居住户数为1400户,建成之后的小区与本项目联成一体,进一步提升东区的房地产价值。

2、未来荥阳市房地产开发预测

【近期目标需求】

1、区面积计算。根据荥东新区的规划,未来荥东新区的建成面积为12平方公里,按照住宅用地占新建成城区面积的20%通用比例来计算,未来的荥东新区需要建成住宅374万平方米。

2、从人口计算,南水北调工程,使荥阳增加近5000人的外地移民,中原国际小商品城的建设,

荥阳将吸纳近16万外地的商户,同时再加上荥阳新电厂,中国荥阳机械设备城,以及以铝电为主的五龙工业园区,以医药化工及汽车制造为主的康泰工业园区,以环保节能新型工业为基础的锦江工业园、建筑机械工业园、阀门工业园、纺织工业园等六大工业园区,未来的荥阳将会在现有的基础上再增加一倍还多,而对于目前荥阳市地产供应来看,还远远不能解决这些住房需求。其荥阳市房地产的市场需求量是可观的。

【有效需求预测】

1、经统计,荥阳市居民自有住房购买额的49%是通过抵押贷款实现的,可取得银行贷款约 4.0亿元,两项相加约为13.78亿元。依据目前市场住宅均价1800元/平方米计算,有效需求约为96万平方米。而随着郑州与荥阳的融合,荥阳经济腾飞、外来人口大量增加等诸多因素,2007年及以后一段时间内,对商品房的需求量仍将进一步增加。

2、根据近几年的商品房住宅销售合同备案面积增长率预测需求量。2004年12月,荥阳市国土资源局房管所发放《房屋所有证》2793本,确权发证面积首次突破50万平方米,达到58.26万

平方米,同比增长4.3%;2005年的荥阳市房地产发证面积约为61万平方米,2006年发证面积约为64万平方米。

总结:通过以上数据的分析,我们可以看到:

1、2006年下半年、2007年荥阳房地产业依然势头迅猛;

2、消费者的购房心理逐渐理性,今年的房价涨幅相对将会平缓;

3、目前,郑州西区的多层均价在3800元/㎡左右,高层均价在4000元/㎡左右,而荥阳目前多

层的市场均价在1800元/㎡,与郑州市西区房价有约2000/㎡元的差价,过去,因为郑州人心理上的障碍(大家认为荥阳属农村),致使郑州人很少到荥阳购房的,未来撤市划区后,将使郑州市区和荥阳区之间的心理距离彻底消除。而目前已经开通的经过荥阳的郑州至上街公交将把市区、荥阳区、上街区联为一体,这样,较大的房地产差价必将促使一部分郑州市人到我区购房。

三、荥阳东区发展情况

【荥东整体规划】:荥阳市根据自身距郑州市较近的特点,突出了做大做强工业,提高综合经济实力,在城市发展上提出城市向东发展,东引东进的战略思想。提出了城市发展靠项目,以项目带动东区的整体开发建设的思路,同时郑州市对荥阳的辐射、影响和带动的作用也在明显加大,对今后荥阳的经济将带来明显的效益,作为发展荥阳的桥头堡,荥阳东区未来的前景十分广阔。可以说,荥阳市正面临着一个新的发展机遇,与此相适应,作为反映城市建设发展标志的房地产业也将随着荥阳市整体经济水平的提高而大有可为。

【荥东发展思路】:根据东区的建设规划,水、电、气、暖、通讯等各种基础配套设施将逐步完善,随着中原西路的贯通,荥阳将完成与郑州中心城市的对接。以后的发展首先由制造业和服务业双轮驱动,随着政府机关搬迁,企业落地,楼盘开发等多头并举,引进并着力打造重点产业园和一大批大型企业,并力争年内完成部分企业和行政单位的搬迁工作。

【荥东整体开发建设】:根据荥阳市建设宜居城市的新思路,将逐步实施城乡一体化开放型城市战略,构建无城乡分界线的开放型生态城市。统筹开发郑氏文化,象棋文化,开工建设荥阳文博馆和刘禹锡公园,营造城市人文氛围。精心打造环翠峪自然风光游、黄河风情生态游等旅游线路,增强城市魅力。以

中原国际小商品城、希格玛产业园、三星自行车批发市场为龙头,形成一批规模大、效益好的商贸中心和物流基地,并带动餐饮、金融保险、信息和法律服务等产业发展,增加城市商业活力,着手郑上路区段6公里和荥滨公园一体化改造,建设植物园二期工程。加强城市路网,城市周边居民楼院的绿化以及游园、绿地的建设与维护,提高城市绿化率,改善城市生态环境。

【新区未来性质与功能】:行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗科研教育、居住中心等多种功能,是地域传统文脉特征与现代城市风格有机结合的新型城区。

【荥阳东区的建设规划】:本着节约经济循环经济,加大东区建设力度,逐步把东区建设成生态平衡和谐稳定的新城区。在完成和完善重点项目建设落实新区综合政策优化新区发展环境的基础上,计划落实唐王北路、汉王路、博文路南北段、郑源路等几条道路的路面及市政园林绿化等基础设施建设,基本完成市政、热力、给排水、电力、行政中心广场的配套建设,初步完成15家行政单位入驻新址办公,其余在建单位年内主体完工同时,行政中心广场完成设计并开工建设。文博院完成设计并开工建设,另外与我们的项目建设有联系的还有:工业园区项目和商贸住宅项目(包括商务中心标志性建筑:海龙大酒店),新区学校、医院及城中村改造项目的建设。

目前,从实际建设进度上看,与政府预期的设想仍有一定的差距,确切的说,一些效益比较好的企事业单位由于资金实力比较强,其项目建设力度也比较大,一些效益相对不太理想的单位,和企业建设资金的缺口比较大,建设力度明显不足,出现了建设进度不同步的现象,有些项目甚至一直没有进展,但从整体情况来看未来发展也是比较快的,因为随着重点单位实现搬迁后,政府也会加大其余企事业单位的搬迁工作,以形成整体建设的规模和氛围。

◆东区的发展带给我们的启示:

【依据】:根据东区建设的整体进度,结合房地产项目开发实际情况,建议我们的项目应保持适度超前的战略方针,因为如果我们的项目过于超前,则与东区发展之人气不一致,我们做居住项目尤其应该与该区域发展步调保持协调,相反如果我们的项目开发滞后,我们的竞争对手就会占尽先机,使我们的项目产生被动局面。因此在整体开发节奏上要密切注意政府的发展动向,做到相机而动,占尽先机而又不失稳妥。

适度、适量、适时地开发思路

【内容】根据东区的整体建设思路和计划,我们的项目也应重点关注以下的建设内容:

这样我们可以根据情况适时安排我们的项目的开发进程,并可以及时与这些单位实现信息的沟通。比如:政府这些行政事业都有自己在东区的职工宿舍楼吗?如果没有,我们能否能够考虑部分定向开发。还有新迁入园区的工业项目和商业项目的工作人员有没有入住东区的想法,如果有的话,我们的项目就可以成为他们的首选。

【项目总体开发步调】:我们的项目一定要和整个荥阳市的发展相协调,和荥阳东区的发展相协调并做到适度超前,并引领代表荥阳房地产发展水平。

四、荥阳市现有竞争楼盘调研分析:

【机遇与机会并存】:荥阳市房地产经过近几年的发展取得了较大的发展,无论是从规模还是从建筑形态上均有了较大的改进,销售价格也得到了不断的提升,但与大、中型城市相比还是具有相当的差距。

目前荥阳市在建和在售的楼盘大大小小有10多处,但成规模的相对较少,只有京城花园、鸿祥花园、基正盛世名苑、锦绣佳园、紫荆花园及西龙花园具有一定的规模。其中京城花园占地200余亩,是配套较为齐全的社区之一。而位于荥阳西部的西龙花园,占地380余亩,是目前荥阳在建项目中占地面

积最大的项目。

一.京城花园

项目分析:

1、地处荥阳东区与市区交汇处,交通便利。东区为荥阳近年来的发展重点,该地段地理位置优越,发

展前景一片大好,受到广大消费者的喜爱。

2、项目占地200余亩,规划总建筑面积20万平方米左右,小区内有幼儿园、会所、超市、地下停车场、

临街商业及京城大街步行商业街,配套相对独立完善,绿化面积较多,受到了消费者的喜好。

3、项目正对着荥阳一高,荥阳一高的教育资源将会为以后业主子女受教育创造较大的便利性,此也是

受到消费者追捧的原因之一。

4、项目经过了近7年的开发,已被市民所广为熟知,知名度较高,所以该项目的销售均取得了较好的

业绩。

5、由于附近鸿祥花园、基正.盛世名苑项目的开发建设,都在市场中竖立了精品住宅的形象,对京城花

园的销售也造成了一定的冲击。同时,京城花园由于其一、二、三期交工项目中工程中存在的漏水、裂缝以及物业服务、规划变更等因素,对该项目造成了一定的负面影响。

二.鸿祥花园

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20XX~2020)经济发展战略预测:20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元;20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右;20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析: 1) 常平中元街及中心地段

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一:影响我国房地产市场需求因素: 价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离于价值,动态来看,价格的走势和价值的走势是平行的,静态来看,价格是偏离价值的,是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨,但不希望房价大幅下跌,而要保持房价微涨,因此加息和调整的幅度不大,其造成的购房支出成本增加有限,因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格,对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品,主要是工业消费品,由于较大的供应弹性,价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决,不可能出现很大的升幅,那么唯一可预期的,就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房,而去买房,看似出于中国人的传统观念,实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款;这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱,房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币,这是一个刺激点,有利于需求的增加。 二:具体数据分析 第一点:全国商品房销售面积及销售额增速(%)

2018最新的关于房地产市场的调研报告

2018最新的关于房地产市场的调研报告根据县政府近期调研工作的安排,我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研,现将情况汇报如下: 一、我县房地产市场发展的现状 (一)房地产市场发展形势分析 近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。xx年以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房

地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右。 总体看,xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了xx年爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年~1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势,1998年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升,2001年,全国房地产开发完成额6245.5亿元,同比增长25.3%,至2002年前11月,全国房地产业开发投资同比增长达到28.2%。 从房地产业的投资结构来看,1996年开始,我国房地产业投资结构开始向住宅转移,住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升,2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5%,2002年1~11月,这一比例已上升为70.7%,办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年,全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头:2001年施工面积和新开工面积都有较快增长,新开工面积比去年同期增长27.2%,施工面积增速21.5%。今年1~11月份,全国商品房施工面积80730万平方米,增长22.6%,本年新开工面积3676万平方米,增长19.1%。考虑到新开工面积的较高增速,可以预见,今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看,1998年以来,房地产业投资的增长速度开始回升,受工程建设工期较长的影响,商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1~11月,全国房地产竣工面积16271万平方米,比去年同期增长28.3%。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分,其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大,商业用房市场次之,办公楼市场所占的比重最校近几年来,我国房地产市场的供给结构存在着以下特点: 住宅供给平稳增长,住宅供给的内部结构发生变化,其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降,安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验,发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%~10%比较合适,因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资,高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10%以下,普通住宅的投资比例开始上升,2002年1~11月,住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7%以上,比去年同期增长29.6%。

县房地产市场调研报告

县房地产市场调研报告 导语:随着城市化的推进,城镇住房制度改革的不断深入,乡 县住宅市场不断发展。下面是搜集的关于乡县房地产市场的调研报告,欢迎大家阅读了解。 新乡县房地产市场调研报告 一、新乡县小冀镇宏观市场分析篇 1.1 新乡县小冀镇概况 新乡县小冀镇位于新乡市西南16公里处,地处豫北平原,京广铁路、京深高速公路、新荷铁路交汇的三角地带,镇区青年路、青龙路直通107国道,距郑州机场60公里,区位优势明显。 全镇总面积37.3平方公里,辖27个行政区,人口5.2万,其 中农业人口3.3万,非农业人口1.9万,镇区建成面积8平方公里,常住人口3.14万人,占全镇人口的60%。 1.2 历史沿革 小冀镇是从唐代起就以商贸著称的千年古镇,是新乡县的经济、文化、教育中心。 小冀镇紧紧抓住国家“小城镇大战略”的历史机遇,各项事业 特别是城镇建设得到了长足的发展。 1990年,小冀镇被河南省 * 命名为“中州名镇”;1995年被 * 列为“全国小城镇建设试点镇”;同年被原国家体改委等11部委列为“全国小城镇综合改革试点”;被省体改委等11厅局委列为“河南省改革发展建设综合试点镇”;1996年被中国农村小康建设促进会命名

为“小康示范镇”;1997年被农业部确定为“全国东西部合作示范区”;1999年10月被财政部列为全国20家,河南省惟一的“小城镇财政改革试点”;2000年4月又被河南省人民政府列为决定加强建设的100家“省重点镇”之一。 xx年2月在争创文明村镇活动中被评为“市级文明镇”,xx年6月被河南省委评为“先进基层党组织”,xx年7月被新乡市委评为“六好先进党委”。 1.3 经济概况 小冀镇是“中州名镇”,经贸发达,一直是辐射周边县的商品集散重地。 乡镇工业企业达72家,生产门类齐全,形成了医药、化工、机械、建材等多种工业行业,工业产品达200余种,曾连续3年被省委、* 评为“发展乡镇企业先进单位”。 常住镇区的高科技人员39名,其中享受 * 特殊津贴的专家5名、博士生导师2名、研究生30余名,明显的人才优势为该镇乡镇企业向高科技发展提供了有力保证。 该镇工业辐射到全国二十多个省市;太行振动机械总公司生产的振动设备是全国冶金行业的排头兵,该企业的三个项目分别列入国家“863”计划、火炬计划、省高新技术产业化项目;中联公司投资2500万元引进 * “一步炼铅法”新技术,属世界领先水平,可 * 解决炼铅带来的污染问题。 以旅游业为龙头带动第三产业的迅猛发展。

市房地产市场调研报告

市房地产市场调研 报告

泰州市房地产市场调研报告 目录 序言 第一部分市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分地块环境调查 第四部分项目SWOT研究 第五部分产品建议 序言 泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着

泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区

房地产行业调研分析报告

【最新资料,WORD文档,可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念

1)房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性,又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体,也可以说是房地产存在的三种形态。 2)房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称,是一种不能移动,或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有:(1)房产买卖。(2)房屋租赁。(3)房 产互换。(4)房产抵押。 ②地产地产的交易形式有:(1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道,包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

2、房地产行业 1)行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容: (1)国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; (2)房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动; (3)房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理; (4)房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场, 制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2)房地产企业类型 (1)房地产开发企业(2)房地产物业管理企业(3)房地产价格评估机构(4) 房地产经纪机构 (5)拆迁企业 3)近几年房地产行业宏观分析 (一)房地产开发企业资金链条绷紧,企业资金来源增速明显回落,个人按揭贷款已出现负增长

洛阳商业地产调查报告

洛阳商业地产调查报告 自2004年以来一场商业地产开发、投资、消费热潮,开始在洛阳这片古老的土地上展开,王府井、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头相继相中洛阳,在洛阳落地生根,预示洛阳商业发展的良好空间,同时也迎来了洛阳商业蓬勃发展的最好机遇,但机遇背后也蕴藏着极大的投资风险。 一、洛阳商业地产发展概况: 1、宏观基本情况: 自2004年以来,洛阳的商业地产开发如火如荼,大型购物中心、商业步行街、专业市场如雨后春笋般崛起,宝龙城市广场特大型商业群体在洛阳新区破茧而出,王府井、丹尼斯、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头先后进驻,对洛阳传统的商业中心以及本土的商业形成极大的冲击,就此洛阳商业地产进入群雄并起、诸侯割据的年代,与此同时洛阳商业残酷的竞争也揭开序幕。 诸多知名商业巨头进入洛阳,说明洛阳的商业具备良好的发展潜力,在未来有较大的发展空间。洛阳市的目标是将洛阳打造成为中西部地区的商业

中心城市,洛阳商业一直就辐射豫西地区,政策扶持加上洛阳在中西部城市的商业地位,使洛阳具备发展成中西部地区商业中心城市的潜力。新商业体进入洛阳,对洛阳传统商业业态造成强烈冲击,洛阳市百货大楼,这个洛阳商业昔日繁荣的代表,经营惨淡,被迫与南京中央百货重组;涧西的润峰广场、广州市场百货大楼等,也不得不进行业态调整与寻求重组机会。不仅是他们自身管理的问题,更多的体现了在现阶段及未来相当长的一段时间内,洛阳商业地产在经历了无序发展之后,必须经历的阵痛,同时也拉开了洛阳传统商业中心重组的序幕。在外来商业巨头的冲击下,洛阳的商业发展将逐步走向良性的发展轨道,继续帝都的繁荣。 2、洛阳商业整体格局: 洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群,市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线——中州路分布的格局。 (1)、专业市场群: 城南关林市场群,以小商品、建材、塑料产品等为主,关林市场起源于明朝万历年间,至今已经有400年历史,从80年代至今得到了长足的发展。依托关林客运站以批发为主导,兼顾市内零售。城北道北路以及道南路市场群以建材、石材、家电、图书等为主,依托汽车站、火车站为中心,形成物流配送的市场集群。 (2)、中州路商业中轴线:

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。 xx年以后,随着大量外埠资本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面,房产的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征:xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征:xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右,均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征:全市商品房销售项目中,xx区域占据了39.54%,xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征:包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位:中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内,房地产开发量居武汉市前列,同其它区域相比,其价格一直呈现出上升状态,XX年(1—6月

县房地产管理局关于房地产市场的调研报告

县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 根据县政府近期调研工作的安排,我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研,现将情况汇报如下: 一、我县房地产市场发展的现状 (一)房地产市场发展形势分析 近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右。 总体看,我县房地产需求增长速度将低于,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于水平。全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。 全县房地产开发完成投资2.05亿元,比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%,拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。,房地产销售收入1.3亿元,按拉动消费系数1.4计算,拉动其他消费

2020年房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文 **年度,我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨,普通商品房价格涨幅稳定,房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元,比去年同期的33、14亿元增长38、47%;房地产业直接产生税收6、74亿元,占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份,全市共有房地产在建项目67个(含待销尾盘),其中开发面积在10万m2以上的达到22个,在建房屋施工面积464、95万m2,比去年同期的324、31万㎡增长43、37%,房屋新开工面积197、75万m2,比去年同期的133、08万㎡增长48、59%,房屋竣工面积100、71万㎡,比去年同期(69、97万㎡)增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡,比去年同期的98、6万㎡增长24、21%,加上历年累积81、44万㎡,全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡,减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡,目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡,其中期房面积83、78万㎡,现房面积22、11万㎡(其中:住宅19、01万㎡,占85、97%;商业营业用房2、48万

㎡,占11、23%;其他0、62万㎡,占2、8%),一年以上现房空置3、04万㎡。 表三:未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户,其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2,比上年同期的92、5万㎡增长5、97%,其中:期房销售登记备案面积69、88万m2,占销售总面积的71、29%;现房销售面积28、14万m2,占销售总面积的28、71%,商品房成交金额45、64亿元,比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计,乡镇人员进城购房面积53、44万㎡,占销售总面积的54、52%,与上年同期的52、94%增加2个百分点;城区人员购房面积31、54万㎡,占销售总面积的32、18%,比上年同期的38、36%减少6个百分点;外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%,比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套,占销售总套数的24、48%,90—144㎡普通商品住宅销售4424套,占销售总套数的63、62%,144㎡以上的非普通商品住宅销售828套,占销售总套数的11、91%。 表六:不同价位不同户型新建商品住房供求结构表(累计) 3、存量房屋交易分析

洛阳市场调查报告20061021

洛阳房地产市场调查分析报告 第一部分前言 ☆调查时间:2006年10月11日至2006年10月15日。 ☆调查范围:西工区、涧西区、洛南新区、老城区、瀍河区和高新技术开发区。 ☆调查目的:首先对在销楼盘实地调查,收集产品销售信息;然后对收集的资料进行整理,研究先进楼盘的可借鉴之处,为公司新项目的开发提供建议;最后通过踩盘,不断提高销售人员素质及对房地产知识的了解。 ☆本次调查参与人员:张秀娟、李兆源、闫静丽、李娟、王瑞芳、刘爱红。 ☆调查方法:采用实地查看、问卷调查与网上搜索相结合。 ☆资料统计及分析方法:本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼书资料加以整理,分析方法力求全面、客观。因时间有限,资料收集还欠齐全,对象了解深度也不够,但报告各资料来源能保证调查报告的真实性。 ☆消费者问卷调查: 第二部分洛阳市概况 一、地理位臵 洛阳市位于河南省西部,是中国历史文化名城和七大古都之一。它地处亚欧大陆桥东段,横跨黄河中游两岸,“居天下之中”素有“九州腹地”之称。洛阳地理条件优越。东邻郑州,西接三门峡,北跨黄河与焦作接壤,南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里,南北宽约168公里。 二、行政区划及人口情况 洛阳现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等1市8县和涧西区、西工区、老城区、瀍河区、洛龙区、吉利区6个城市区,总面积15208平方公里,市区面积544平方公里。 三、交通 铁路:两大铁路干线陇海、焦枝在此交汇,同时又是第二条欧亚大陆桥(连云港--鹿特丹)的重要一站,可直接发货运往中亚、东欧、中欧等国家及世界其他地区。 公路:区域内公路网健全,横贯东西的310道和纵贯南北的207国道交汇与此,郑汴洛高速公路、洛三高速公路(建设中)使公路运输更加快捷。

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主,围绕项目进行,为项目的市场定位作准备,关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。(以下以住宅项目为例) 第一部分:宏观区域分析 (1)区域社会经济发展状况 1)区域概况(网上资料或统计局) 2)地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积) 3)城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位) 4)城市规模(城市用地规模、人口规模) 5)城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出特色) 6)区域经济发展概况(数据来源统计局) 7)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8)人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资。 (2)区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况(项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用) ②区域位置(项目具体位置、占地及位置优势) ③区域景观条件(项目所在区域景观) (3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1)项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间。) 2)主要商业区、就业区分布及与项目的关系 (4)分析项目与上述区域的关系 1)城市规划对项目开发的影响 2)区域整体规划概况 3)项目周围规划概况 4)规划对项目的影响 (5)区域分析结论 1)经济发展、人均收入及支出消费 2)项目的区位优劣势 3)项目的交通优劣势 4)大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分:区域房地产的市场分析 (1)区域市场的发展概况 1)区域市场的发展状况及概况 起步兴起期(时间、首批代表作、产品特征); 平稳发展期(时间、代表作、产品特征、需求状况); 整合提升期(时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况)。 2)近年来区域住宅(商业)市场供求分析 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)、市场需求方面(近几年来的销售面积及增长,销售总额); 价格变化(各类房产项目的价格及其涨幅:经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房) 3)区域住宅(商业)市场的发展特点

XX县房地产市场调研报告

房地产调研报告 当前,随着我国经济的高速增长,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点,尤其是住宅消费更为民众首选。近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业。20__年,全国房地产开发投资7XX.X亿元,占固定资产投资的17.9,占gdp的7.6。房地产业关联度高,对几十个相关产业都有带动作用,与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。 我县的房地产业从19XX年开始,受住房体制改革的刺激,市场消费得到实质性的启动。20__年以来,房地产开发投资保持旺盛的势头,20XX年全县房地产投资2.0XXX亿元,比上年增长162.7,占当年固定资产投资的24.7。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。 为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展,现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下: 一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展,民营企业迅速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚,发展较慢,加之房地产行业的平均利润较其它行业高,因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。20__年,全县只有6家房地产开发企业,其中国有企业2家,民营企业4家。到了20__年底已发展成有XXX家开发企业,其中拥有三级开发资质企业2家,三级资质以下的企业XXX家;国有企业仅有1家,民营企业XXX家。20__年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96。民营企业发展迅速,成为我县房地产投资增长的主要动力。 2、房地产投资高速增长,成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业,我县的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,尤其从20__年开始,受城建规模扩大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及房改房政策的刺激,市场容量大幅增长,房地产业取得了跳跃式发展。20__年完成房地产开发投资额7XXX 万元,是上年投资额的5倍,比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;20__年完成房地产开发投资额20XXX万元,同比增长1.6倍,高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大,20__年为3.32,20__猛增至13.25,20__年再创新高达为24.71,成为拉动投资增长的主要力量。应该说,这几年的投资扩张是市场释放性的增长,不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

房地产市场分析报告

一、房地产相关政策及行业信息 (一)房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市,133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目,贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设,贷款期限最长不超过3 年;政府投资的公共租赁住房建设贷款,贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后,贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则(试行)》近日正式公布施行,这部国有建设用地转让新规中明确规定,土地价款须半年内付清,这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确,自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后,土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布,与以往国家及山东

省同类规定相比,土地征收前补偿方案在征收报批之前公示,集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称,山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 (二)城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后,该片区又推出148 亩住宅用地,规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块,位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块,雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西:经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中,有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心,位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前,西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露,西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路,三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处,可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前,泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超

邓州房地产市场调研报告

目录一、邓州市房地产市场特征二、项目SWOT分析三、区域竞争个案分析Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.sodocs.net/doc/6f15388297.html, For evaluation only. 1.1邓州市概况邓州市地处豫、鄂、陕交界,素有“三省雄关”、“豫西南门户”之称,是省委省政府批准的重点扩权县(市)和对外开放重点县(市)。全市辖28 个乡镇(办、区),户籍人口157万人,总面积2369 平方公里,总耕地面积244 万亩。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.sodocs.net/doc/6f15388297.html, For evaluation only. 1.2宏观经济持续向好,人均收入和消费不断提高历年GDP走势对比图历年人均可支配收入对比300 250 200 150 100 50 亿元16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2007年GDP 165.25 2008年205.48 2009年225 2010年250 元0 0 2007年10217 2008年11823 2009年12988 2010年14302 人均可支配收入2010年,邓州市国民生产总值突破250亿元大关,较2007年增长了51.29%,年均增幅12.81%,产业结构于2009年首次实现“二、三、一”的局面,第三产业发展势头强劲,产业结构的占比首次超过农业产值比重位居第二。2010年,人均可支配性收入为14302元,较2007年增长了39.98%,年均增幅近10%。2010年邓州市消费品市场实现快速增长,全年实现社会消费品零售总额70.4亿元,较09年增长18.9%。随着人们生活水平的提高和消费观念的转变,邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展,行业规模和经营领域日益扩大,发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。持续向好的宏观经济,人均收入和消费的不断提高,为房地产市场的发展奠定市场基础。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.sodocs.net/doc/6f15388297.html, For evaluation only. 1.3城市发展向东,产业集聚区南北两向发展,城市框架不断拉大邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环,人民路,北京大道,北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边,而老城区湍河以北片区,南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城市发展向东,产业集聚区南北两向发展,城市框架不断拉大。2010年,邓州市中心城区建成面积达到35平方公里,城镇人口53.89万人,其中城区人口35万人。根据发展规划,到2020年,邓州市建成区面积将拉大至50平方公里,城区人口将超过50万人。按照2009年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算,未来十年邓州市建成区15万人新增理论住房需求面积将达537万平方米。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.sodocs.net/doc/6f15388297.html, For evaluation only. 1.4城市建设用地供应不足,房地产开发建设秩序混乱250 200 150 100 50 亩0 2007年194.95 2008年35.35 2009年22.55 2010年128.32 商品房建设用地2007年至2010年年底,邓州市商品房建设用地投放总面积381.17亩,年均投放土地面积只有95.29 亩。而从上表实际投放量分析,2008年和2009年连续两年不足40亩,2008年邓州市商品房建设用地供应面积35.35亩,2009年全年商品房建设用地投放面积更是跌至22.55亩。根据中国土地市场网公布的成交数据显示,2007年至2010年年底,邓州市共计成交商品房建设用地22 宗,成交平均宗地面积17.33亩,其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗,成交宗地面积合计26.88亩,分别占比36.36%和7.05%,成交时间主要集中于2008-2009年。土地市场连续两年供应不足,供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设秩序混乱:私人开发项目增多,建设规模小,建筑质量参差不齐,缺乏统一规划,商品房交易秩序极不规范。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.sodocs.net/doc/6f15388297.html, For evaluation only. 1.5小高层,高层项目成为新城区住宅主要物业形态项目名称财富名家名门盛世和谐广场物业形态小高层高层小高层高层高层楼层数11,16,17, 20 12,16,18, 26 28 项目名称书香华府财富世家半岛帝城物业形态多层高层高层多层高层楼层数7,13,16 15,17,18, 23 6.5,19,30 根据我司连续两天的市场摸排调研,邓州市新城区,特别是东一环沿线,北京大道沿线,北环路线沿线已开工或即将开工的项目均为高层,小

芜湖市房地产市场分析报告

芜湖市房地产市场分析报告 芜湖市住房和城乡建设委员会 一、房地产市场运行情况 1.商品房销售保持较快增长 1-7月,全市商品房销售面积351.81万平方米,同比增长29.02%;销售金额为194.92亿元,同比增长28.6%。其中商品住房销售面积324.24万平方米,同比增长43.63%;销售金额为170.17亿元,同比增长54.25%。市区商品房销售面积240.34万平方米,同比增长54.51%,销售金额为144.36亿元,同比增长53.18%。其中商品住房销售面积226.43万平方米,同比增长72.26%,销售金额为130.15亿元,同比增长82.41%。 2.商品住房价格稳中有升 1-7月,全市商品房销售均价为5540元/平方米,同比下降0.33%;其中住宅销售均价为5248元/平方米,同比增长7.40%。市区商品房销售均价为6006元/平方米,同比下降0.86%;其中住宅销售均价为5748元/平方米,同比增长5.90%。 3.商品房供应放缓 1-7月,全市累计批准预售商品房面积251.44万平方米,同比下降23.99%;其中商品住房批准预售面积221.15万平方米,同比下降10.06%。市区累计批准商品房预售面积156.20万平方米,同比下降

16.57%;其中商品住房批准预售面积142.27万平方米,同比增长 4.19%。 4.市区商品房销售结构情况 1-7月,市区销售的商品房中,从购买人户籍来看,芜湖市区居民占44.80%,所辖四县居民占21.45%,安徽省其他城市居民占25.00%,省外居民占8.74%。市区居民是我市商品房购买主力,同时外来人口在我市购房中也占有较大比重。 按购买户型来看,90平方米以下的户型占总销售面积的15.54%,90-120平方米的户型占38.05%,120-144平方米的户型占34.72%,144平方米以上的户型占11.69%。我市商品住房销售以刚需和改善型为主。 分区域情况来看,1-7月市区商品房销售中,镜湖区销售较好,销售面积为80.58万平方米。弋江区商品住房销售均价相对较高,为6759元/平方米。 5.房地产金融情况 截止7月底,全市房地产贷款余额594.12亿元。从贷款结构来看,房产开发贷款余额为123.37亿元,同比增长19.70%;购房贷款余额为438.98亿元,同比增长10.87%,其中个人购房贷款余额为432.56亿元,较去年同期增加44.66亿元,同比增长11.51%。 二、市场形势研判

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