公共租赁住房若干疑难问题探析

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公共租赁住房若干疑难问题探析

作者：陈伯庚

来源：《中国房地产》2012年第12期

一、公共租赁房的性质问题

公共租赁住房并不是中国的发明，西方国家早就施行过。最典型的是英国，在第二次世界大战以后，英国的住房短缺情况十分严重，为解决住房困难，曾由政府出资建造了大量公共住房，以优惠租金出租给无房或住房困难的群体。这一政策获得了良好效果，基本满足了住房需求。但在实施25年之后，发现这种住房生产上的补贴，使政府的财政负担太重，逐渐改为住房消费补贴。一方面，推行住房私有化政策，把原先的公有住房按折扣价卖给原住户，当时就出售了几百万套，据报道近期又将半价出售200万套；另一方面，对低收入者实施廉租房政策，进行租金货币化补贴。西方国家的住房保障方式，一般都经历了从大规模建造公共住房到对低收入者实施货币化补贴的政策转变过程。由此可见，大规模公共住房建设源于住房短缺，是带有福利性和过渡性的一种住房保障方式。

我国目前推行的公共租赁住房，是住房建设由政府主导，具有租金水平低、租赁关系稳定、设施完善、环境安全等优势的保障性住房，能够满足“夹心层”群体的过渡性住房需求，是解决中等偏下收入家庭住房困难的有效途径。

公共租赁住房与房改前福利性公房有原则区别。在计划经济体制下，住房分配的实质是无偿的实物福利分房，分到住房的职工具有无限期的使用权，只缴纳微乎其微的房租，政府和单位连房屋维修费都收不回来，形成只有投入没有产出、投入越多、补贴越多的恶性循环，造成住房建设迟缓，住房困难户反而越积越多。而目前实行的公租房性质上是非福利房，是住房保障的一种方式，不是人人都可享受，只有中低收入户住房困难户才能享受。房租水平可达到保本微利，有利于实现良性循环，推动住房建设发展。在大规模建设公共租赁住房的过程中，千万要注意，不要把公租房搞成福利房，回到房改前的老路上去。

公共租赁住房与商品性租赁住房也有明显区别，前者房租有优惠，低于商品房房租，且要具备一定条件才能享受；后者则自由租赁，房租也随行就市。所以公租房的房租水平确定十分关键，定得太低有沦为福利房的可能，而定得太高与商品租赁房差距太小，则又会失去吸引力，出现租赁困难。

有人主张公共租赁房与廉租房并轨，笔者认为不可取。因为廉租房是针对低收入家庭实施的住房保障方式，是住房社会保障的重点对象，房租十分低廉，且以货币化补贴为主，实物配租为辅；而公共租赁房是为中低收入家庭设置的，享受的条件宽松得多。这两种不同住房保障方式决不能混淆。