2016土地估价师《理论与方法》：马克思主义地租地价理论模拟试题

2016土地估价师《理论与方法》：马克思主义地租地价理

论模拟试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、“杜能圈”的第三圈为。

A：林业区

B：草田轮作区

C：三圃农作区

D：谷物轮作区

E：时间因素

2、居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离为合理的服务半径，一般为米，在地形起伏的地区还应减少．【2007年考试真题】

A：300～500

B：500～800

C：800～1000

D：1000～1200

E：土地

3、某临街深度100英尺（1英尺＝0．3048m）的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。

A.50．5 

B.67．5 

C.70．5 

D.72．5

4、在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的路线往往以为主。

A：租金剥离法

B：层次分析法

C：总分频率法

D：级差收益测算法

E：合法性

5、在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下方式确定。【2008年考试真题】

A：从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离

B：建成面积与所有主、次干道总长度比值的一半

C：道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比

D：两条道路之间的中心线到路中心线的距离

E：时间因素

6、土地估价中最常用的方法是__。

A．市场比较法

B．剩余法

C．收益还原法

D．路线估价法

7、各类不同用途土地的基准地价是__的土地使用权平均价格。

A．同为无限年

B．相同的有限年期

C．各类用途最高出让年期

D．以上都可以

8、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在__中得到体现。

A．成本逼近法

B．剩余法

C．收益还原法

D．路线价法

9、根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象为（）。

A.工业用地 

B.自用住宅用地 

C.经济适用房用地 

D.农民宅基地

10、有一栋商业大楼，该栋楼的重置价格为100万元，已使用10年，且折旧额为10万元，则该栋楼的价格为__万元。

A．60

B．70

C．80

D．90

11、某工业开发区面积100万平方米，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60％，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为元／平方米。

A：300

B：400

C：500

D：600

E：时间因素

12、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是__。

A．土地供给稀缺性

B．土地利用方向变更的相对困难性

C．报酬递减的可能性

D．利用后果的社会性

13、在耕地保护过程中，要做到的四个坚持是__。

A．坚持耕地总量动态平衡

B．坚持加快经济发展，提高经济效益

C．坚持最严格的国土资源管理制度

D．坚持在保护中开发，在开发中保护的原则

E．坚持开发和节约并举，以节约为主的方针

14、城镇范围内新征收的耕地应起开始缴纳城镇土地使用税。

A：自批准征收次日

B：自批准征收次月

C：自实际使用土地之日

D：自批准征收之日起满一年

E：土地

15、反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（）环境。A．社会

B．人文

C．经济

D．地质

16、下列关于行政复议的管辖，说法不正确的是__。

A．行政复议的管辖即行政相对人对具体行政行为不服应向哪个行政复议机关提出申请，并由其受理和审查

B．对县级以上地方人民政府依法设立的派出机关的具体行政行为不服的，向该派出机关申请行政复议

C．申请人申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼

D．申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，还可以申请行政复议

E．申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不可申请行政复议

17、评估基准地价需要用模型进行的，应根据__，从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。

A．土地等级

B．土地收益

C．地价的相关关系

D．各地的土地市场条件

E．土地制度

18、杜能圈中有六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市力中心，围绕城市呈同心圆状分布，依次为。

A：自由农作区、谷物轮作区、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区B：自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区C：自由农作区、谷物轮作区、草田轮作区、林业区、三圃农作制区、放牧区D：自由农作区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区E：时间因素

19、土地交易的客体是。

A：土地的实体

B：土地的权利

C：土地及其附着物

D：土地生产的物质

E：时间因素

20、企业进行存货核算时，确认存货范围的原则是__。

A．在盘算日期，法定所有权属于企业所有、的一切资产，都应视为存货

B．在盘算日期，法定所有权不属于企业但已运进企业的，都应视为存货

C．在盘算日期，法定所有权属于企业但已运出企业的，不应视为存货

D．在盘算日期，法定所有权属于企业但存放于外地的，不应视为存货

21、农用地中的精耕细作、高水肥等利用方式，建设用地中的高建筑密度、高容积率(但不能超过规划控制标准)等利用方式都属于__土地利用方式。

A．集约型

B．粗放型

C．集中型

D．混合型

22、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与及产品与服务的种类密切相关。

A：中心的规模与人口分布密度

B：居民收入水平和人口分布密度

C：中心地规模和居民收入水平

D：中心地规模、居民收入水平和人口分布密度

E：时间因素

23、编制__的依据是城镇体系规划和城市规划纲要。

A．城市细部规划

B．城市总体规划

C．城市详细规划

D．城市分区规划

24、我国的土地价格不包含。

A：土地所有权价格

B：土地使用权价格

C：土地租赁权价格

D：土地抵押权价格

E：时间因素

25、某评价单元，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其均有影响，影响分值分别为60、20、5，但同时又受另一区级中心的区级功能影响，影响分值为18，则该评价单元的商服繁华度作用分值为__。

A．83

B．85

C．80

D．78

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列应作为土地估价委托合同约定条款的有（）。

A．本项评估是为甲方以土地使用权作价入股提供价格参考

B．经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日

C．本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限为50年

D．甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方E．乙方评估价格水平应满足甲方的意愿

2、根据《物权法》规定，下列可以抵押的财产有__。

A．土地所有权

B．所有权、使用权不明或者有争议的财产

C．建设用地使用权

D．依法被查封、扣押、监管的财产

3、下列对土地价格和商品价格特性的比较，正确的有。

A：表示方式相同

B：价格基础不同

C：形成时间不同

D：市场结构相同

E：折旧现象不同

4、__风化淋溶作用略弱于砖红壤，颜色红。土层较厚，质地较黏重。肥力较差，呈酸性。

A．红壤

B．赤红壤

C．棕壤

D．暗棕壤

5、以下表述错误的有。

A：实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成

B：支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金

C：实质租金=支付租金+保证金×月(年)利率

D：支付租金=实质租金+保证金×月(年)利率

E：农村社会经济发展水平

6、城镇土地分等的因素因子中属于区域综合服务能力因素的有。

A：科技水平

B：供水状况

C：金融状况

D：邮电服务能力

E：城镇商业活动强度

7、采用剩余法评估地价时，一般可采用__对开发完成后的不动产价格进行评估。A．市场比较法

B．成本逼近法

C．假设开发法

D．收益还原法

8、根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于（）时，招标人才可以不重新招标。

A．1个

B．2个

C．3个

D．4个

9、地籍具有等特点。

A：空间性

B：法律性

C：精确性

D：地籍资料的连续性

E：地籍资料的隔断性

10、总量指标是最基本的统计指标，是计算__指标的基础。

A．相对

B．平衡

C．平均

D．变异

E．指定

11、按规划范围大小，可将规划分为全国、五个层次。

A：省级

B：地市级

C：县(市)级

D：乡(镇)级

E：村级

12、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为__m2。A．50～100

B．60～120

C．70～140

D．80～160

13、地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，省会城市和计划单列市不应低于__个。

A．30

B．60

C．120

D．200

14、县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，应经批准。A：国务院

B：国土资源部

C：省级人民政府

D：县级人民政府

E：自治区人民政府

15、行为税的税种主要有__。

A．印花税

B．屠宰税

C．宴席税

D．增值税

E．调节税

16、已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元／，则该区段地价水平可利用求得。

A：中位数

B：算术平均数

C：众数

D：几何平均数

E：加权平均数

17、《协议出让国有土地使用权规定》明确其制定的法律、法规依据为__。A．《城市房地产管理法》

B．《土地管理法》

C．《城市规划法》

D．《土地管理法实施条例》

E．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

18、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，__有优先购买权。

A．省级人民政府

B．贫困地区政府

C．国家军事机构

D．市县人民政府

19、如果纳税人兼营不同税率的应税消费品，应当根据不同税率的消费品的__来分别计算其应纳税额。

A．销售额

B．成本费用

C．市场需求

D．销售数量

E．销售质量

20、《国务院关于加强土地调控的通知》（国发[2006]31号）规定，工业用地出让最低价标准不得低于__ 之和。

A．土地取得成本

B．房地产开发成本

C．土地前期开发成本

D．土地后期开发成本

E．按规定收取的相关费用

21、以营利为目的，房屋所有权人将划拨土地上的房屋出租的，租会中所含的土地收益应__。

A．由房屋所有权人与国家按约定比例分配

B．上缴国家

C．由房屋所有权人与房屋租赁人按比例分配

D．全部归房屋所有权人

22、大卫．李嘉图认为级差地租产生的条件是。

A：土地的需求量不断增加

B：土地的肥沃程度差别

C：土地位置的差别

D：土地数量有限

E：土地的耕作制度

23、国土资源部令第10号《征用土地公告办法》规定其制定的法律、法规依据为__。

A．《城市房地产管理法》

B．《土地管理法》

C．《城乡规划法》

D．《农业法》

E．《土地管理法实施条例》

24、由于财务会计与管理会计的服务重心不同，财务会计也被称为。

A：外部会计

B：内部会计

C：对外报告会计

D：对内报告会计

E：综合报告会计

25、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后__个工作日内予以退还，不计利息。

A．5

B．7

C．10

D．15

2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题

2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十八） 多选题： 1、专利权评估的特点是（） A、时间性 B、地域性 C、收益能力有一定的不确定性 D、排他性 【答案】A，B，C，D 2、土地估价机构的基本组织形式有（） A、有限责任公司 B、合伙制企业 C、国有制企业 D、集体制企业 【答案】A，B 3、本国公司在国外子公司的利润收入应计入（） A、本国国内生产总值 B、所在国国内生产总值 C、本国国民生产总值 D、所在国国民生产总值 【答案】B，C 【解析】国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入

核算的两个指标，反映了统计上的两种原则。国内生产总值是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计入该国的国内生产总值。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的国内生产总值，而不应被计人外国公司本国的国内生产总值。 国民生产总值是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民（包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被&&计入本国的国民生产总值。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计人本国的国民生产总值，而外国公司在某国子公司的利润则不应计人该子公司所在国的国民生产总值。 4、城市规划具体编制包括（）。 A、规划法律体系 B、规划行政体系 C、总体规划 D、详细规划 【答案】C，D 5、按城市性质划分，我国城市大体有以下（）几类。 A、工业城市 B、交通港口城市 C、中心城市

D、县城 【答案】A，B，C，D 2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十九） 判断题： 1、标定地价反映城镇整体地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。（） 【答案】错误 【解析】反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价；反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据为标定地价。 2、绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，属于是平均利润的一部分。（） 【答案】错误 【解析】租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 3、由于规划政策的作用，地价曲线成&&为一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线。（） 【答案】错误

马克思地租理论的主要思想及其现实意义(课程论文)

马克思地租理论的主要思想及其现实意义 【内容摘要】马克思地租理论是马克思主义政治经济学的重要组成部分。地租不仅存在资本主义社会，也同样存在于社会主义社会，马克思地租理论在我国也有重大的现实意义。本文分析了马克思地租理论的形成背景，论述了马克思地租理论主要思想，最后从我国农业农村及土地实际分析了马克思地租理论对我国的作用。 【关键词】马克思地租理论现实意义 一、马克思地租理论的形成 十九世纪三、四十年代，资本主义在西欧多个国家蓬勃发展。英国已完成产业革命，法国则正迅猛发展，德国也已经开始。产业革命的发展带来经济的极大繁荣，但是同时又使资本主义的基本矛盾和阶级斗争日益尖锐化。资本大量积累的背后，是无产阶级日益贫困，贫富分化日渐严重。无产阶级开始站出来反对资产阶级，并从经济斗争逐渐转为政治斗争。但是，无产阶级缺乏科学的革命理论依据来在经济理论上证明资本主义社会和资产阶级统治的不合理性，并进一步论证无产阶级在历史发展中的地位。 马克思在批判性继承人类思想史上的优秀成果的基础上，不断建立了一整套经济理论。马克思吸收借鉴了威廉〃配第、詹姆斯〃安德森、亚当〃斯密等古典经济学家的地租理论中的合理成分，尤其是批判吸收了大卫〃李嘉图的地租理论。其中，他通过对资产阶级古典经济学地租理论的研究和分析，建立了比较完备科学的劳动价值理论、生产价格理论和剩余价值理论，同时以这些理论为依托，

建立了马克思主义的地租理论。地租理论也成为了马克思主义政治经济学的重要组成部分。 从十九世纪四十年代开始，马克思在研究政治经济学的初期，就把地租看成是私有制经济中的一个范畴。到五十年代，马克思在批判资产阶级政治经济学中获得了重大进展，创造了劳动价值论和许多其他理论。其中，对地租理论的研究也获得了重大收获。六十年代，马克思完成了对李嘉图地租理论的批判吸收，创立了完整的、科学的地租理论，并完全创造性地提出了绝对地租理论。 二、马克思地租理论的主要思想 （一）马克思地租理论的基本内容 马克思在《资本论》中，全面系统地研究了资本主义的各种地租形式，以科学的劳动价值论和剩余价值论为基础，集中而系统论述了资本主义地租理论。 马克思认为，地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。地租虽然呈现有各种独特的形式,但它有一个共同点: 地租的占有是土地借以实现的经济形式。马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。 1.级差地租和绝对地租 1.1级差地租 级差地租是等量资本投资于等面积的不同等级的土地上所产

土地估价师考试《土地估价理论与方法Word文档

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》 第一部分 一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处：(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析：35/(15+35)=0.7，因此正确。 7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析：征地是国家行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析：由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元，而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)

土地估价师考试理论与方法模拟题及答案完整版

土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]

2013年土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 1、“表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2亿元”，该指标属于()。 A.总量指标 B.平均指标 C.相对指标 D.变异指标 标准答案：a 解析：总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。其表现形式为有计量单位的统计绝对数。在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。 2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是()。 A.会计科目 B.会计等式 C.会计方法 D.会计制度 标准答案：b 解析：会计等式又称会计平衡公式，是指表明各会计要素之间关系的恒等式。 3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于()。 A.动态调查

B.静态调查 C.统计报表 D.专门调查 标准答案：d 解析：专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。 4、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于()。 A.流动资金 B.固定资金 C.企业负债 D.银行借贷 标准答案：a 解析：储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。 5、城市布局主要有()两种基本形式。 A.多中心布局和单中心布局 B.组团布局和星状布局 C.带状布局和环状布局 D.集中布局和分散布局 标准答案：d

马克思的地租理论与我国土地国有化

马克思的地租理论与我国土地国有化 马克思指出：不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式[1]。不同性质的土地所有权，是不同土地所有制在法律上的表现。不同社会的地租，总是与该社会的土地所有制相联系的。无论是封建地租，资本主义地租，还是社会主义地租，都是地租的共性和个性的统一。 1马克思的地租理论 1.1地租是土地所有权借以实现的经济形式 马克思在考察地租时，特别注重对土地所有权的考察。马克思指出：为了科学地分析地租，即土地所有权在资本主义生产方式基础上的独立的特有的经济形式，摆脱一切使地租歪曲和混杂的附属物，纯粹地考察地租，是很重要的[1]。一方面，地租作为土地所有权在经济上的实现形式，是地租的共性。另一方面，由于土地所有权不同，地租的社会性质也就不同，这是地租的特性。马克思指出：一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物[1]。可见，地租是剩余劳动的特殊转化形式。地租在自然经济中的本质是剩余产品，表现为实物地租；地租在商品经济中的本质是剩余价值，表现为货币地租。使用土地可以产生超额利润，土地所有权把这种超额利润从商品经营者手中转移到土地所有者手中而成为地租。 1.2土地所有权就是土地所有者对土地的垄断 马克思指出：土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域[2]。土地所有权及其在经济上的实现形式，属于社会生产关系一般。地租的特殊是由特殊生产关系所决定的，它是反映一定经济关系的历史范畴。地租一般反映一切社会生产方式所共有的一般范畴，土地所有权本身已经产生地租。地租一般表现为土地所有权的垄断；地租特殊表现为不同所有制条件下土地占有的特殊社会性质。因此，资本主义级差地租产生的原因，在于土地经营对象的垄断，它同土地所有权无关。资本主义农业中存在的对土地所有权的垄断，是产生资本主义绝对地租的真正原因。 2社会主义地租存在的必然性 2.1土地公有制在经济上实现的形式仍然是地租 新中国成立之后，结束了旧中国的土地私有制度，将土地收归国有，建立了社会主义的土地公有制。但是，长期以来，我国把地租与资本主义的剥削等同起来，否认社会主义经济中存在地租，其结果严重阻碍了我国土地经济的发展。马克思指出：同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租虽然是用改变过的形式转交给社会。所以，由劳动人民实际上占有一切劳动工具，无论如何都不排除承租和出租的保存[2]。十分明显，社会主义社会虽然废除了土地私有制，但土地公有制仍然存在，因而土地公有制在经济上借以实现的形式仍然是地租。 2.2在经济上体现土地所有权垄断的是绝对地租 马克思当年在预示社会主义社会时认为，社会主义废除了土地私有制，绝对地租也就不复存在，从而也就不会存在土地所有权和使用权分离的问题。但是，由于许多主客观条件的限制，社会主义社会不仅存在着土地所有权，而且存在着土地所有权和使用权的限制。也就是说，在社会主义市场经济条件下，只承认级差地租是不够的，还必须承认绝对地租。作为级差地租实体的超额利润，是由使用土地为条件的自然生产力的差别所带来的。缴纳了级差地租只是解决了中、优级土地的有偿使用问题，还没有解决使用劣等地时对土地所有权的支付问题。在社会主义制度条件下，国家拥有土地的最终所有权，而在经济上体现土地所有权垄断的正是绝对地租。 2.3社会主义地租的本质是土地公有权在经济上的实现 社会主义地租就是社会主义土地所有权参加公共必要价值的分配，即社会通过土地公有权占有公共必要价值的一种经济形式。社会主义地租也是超额利润的转化形式，是市场价格

2017土地估价理论与方法：成本与价格的关系

2017土地估价理论与方法：成本与价格的关系 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在物价持续上涨时期，存货计价采用__可以使当期成本升高，利润降低，从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。 A．先进先出法 B．后进先出法 C．加权平均法 D．个别认定法 2、根据《城乡规划法》，下列表述不正确的是__。 A．城市人民政府组织编制城市总体规划 B．城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年 C．控制性详细规划应当符合修建性详细规划 D．未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权 3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定。 A：一种 B：二种 C：两种以上 D：三种 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、市场比较法中，比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。【2009年考试真题】 A：统一价格时点 B：统一面积单位 C：统一付款方式 D：统一货币种类和单位 E：时间因素 5、采用市场比较法评估土地价格，是以为基础。 A：土地的利用价值 B：价格余额 C：土地开发成本 D：市场交易案例 E：时间因素 6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，每个国家土地督察局__。 A．设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名 B．设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名 C．设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名 D．设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名 7、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】 A：《建设项目选址意见书》

马克思土地所有权理论和地租理论对我国城市土地使用制度的指导意义

马克思土地所有权理论和地租理论对我国城市土地使用制度的指导 意义 摘要：土地，是最基本的生产资料之一。不管社会形态如何，它的作用和地位都是显而易见的。同时，随着经济社会的发展与城市的进步，土地问题日益突出化，亟待解决。本文阐述了马克思土地所有权理论和地租理论，并指出了马克思土地所有权理论和地租理论对我国城市土地使用制度的指导。 关键词：土地；马克思土地所有权理论；地租理论 土地，是最基本的生产资料之一，不管社会形态如何，它的作用和地位都是显而易见的。同时，随着经济社会的发展与城市的进步，土地问题日益突出化，亟待解决。土地作为一种资产，首先是需要对其的所有权界定清楚。鉴于我国目前的实情及有关法律制度的规定，我国的城市土地的所有权属于国家，这是不容争议的。马克思所研究的地租理论具有普遍意义，它揭示的是市场经济条件下地租的一般规律，对资本主义市场经济适用，对社会主义市场经济也适用。 根据马克思关于土地产权的理论，易知，土地产权包括所有权、使用权、收益权和处分权，其中所有权是核心。鉴于此，我国城市的土地的所有权已经很明确。问题的关键是如何妥善处理城市土地的使用权问题，这其中包含土地使用权的如何下放及如何有效使用城市土地的问题。 一、马克思土地所有权理论和地租理论 土地所有权问题，包括土地权属关系的性质、构成及其变更，以及土地所有权的经济实现等方面的内容，马克思在他的经典巨著《资本论》中作过详尽阐述。何谓土地所有权?马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从个人意志的领域。”他还认为，土地所有权是人的社会关系在土地问题上的表现，它是一个社会历史范畴。 马克思地租理论建立在一个原理之上，一个前提之下。这一原理是：土地本身没有价值，“因为土地不是劳动的产品，从而没有任何价值”。这一前提是：所有权的存在，“地租又是以土地所有权，以某些个人对地球的某些部分的所有权为前提”。这两条是地租存在的一般规律，即凡是有土地所有权存在的地方就存在地租。尽管社会发展阶段不同，只要具备这两条，地租都存在。不同社会的地租，都有其共性，即地租的占有都以土地所有权为前提，是土地所有权借以实现

2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法

2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法作者：佚名 时间：2009-3-30 浏览量： 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 .土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。 2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。 3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。 4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。 5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。 6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。 7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。 8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。 9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。 0.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。 1.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。 2.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。 3.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。 4.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。 5.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。 6.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。

土地估价师 09年估价理论与方法

一、判断题(10题，题号1一10，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O) 环球网校2012年土地估价师考试课程设置 辅导精讲班主讲课时试听报名 土地管理基础与法规 土地估价相关知识 土地估价理论方法任浩明46 报名 土地估价实务基础孙利明40 报名 本课程由参与出版多部相关著作、权威辅导专家黑敬 1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。( ) 2.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。( ) 3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。( ) 4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。( ) 5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。( ) 6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。( ) 7.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。( ) 8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。( ) 9.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。( ) 10.在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。( )

2021土地估价师估价理论与方法练习题

2021土地估价师估价理论与方法练习题（八）1.成本逼近法构成中，（）是成本逼近法无法估算，这正是成本逼近法的缺陷所在 A.征地拆迁费 B.增值地租 C.土地开发费 D.开发利润 标准答案：B 2.根据《土地管理法》，每公顷被征用耕地的安置补助费不得超过被征用前3年平均年产值的（）倍 A.6 B.10 C.15 D.30 标准答案：C 3.成本逼近法中的基本成本包括（） A.土地取得费 B.土地开发费 C.土地出让金 D.利息 标准答案：AB 4.成本逼近法一般不适用于（）估价

A.新开发土地 B.工业用地 C.商业用地 D.住宅用地 标准答案：CD 5.土地开发费用包括（） A.基础设施配套费 B.公共事业建设配套费 C.拆迁安置费 D.小区开发配套费 标准答案：ABD 6.（）是在初步设计前期各个阶段工作中，作为论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件。 A．投资估算 B．设计概算 C．修正概算 D．总概算 标准答案：A 7.在基本建设中，不论大中小型建设项目，在报请审批初步设计或扩大初步设计时都必须要附有（），否则就不能作为完整的技术文件。 A．设计概算

B．设计预算 C．初步估算 D．修正概算 标准答案：A 8.（）是直接用于建筑施工管理中的一种定额，也是建筑安装企业的生产定额。 A．施工定额 B．劳动定额 C．材料消耗定额 D．机械台班定额 标准答案：A 9.建设项目总概算书是指一个建设项目从筹建到（）全过程建设费用的总文件。 A．基本竣工 B．竣工验收 C．可以使用 D．验收交付使用 标准答案：B 10.单项工程组成部分中最基本的构成要素是（）。 A．单位工程 B．分部工程 C．分项工程

地租理论综述

地租理论综述 摘要：地租是土地所有权的实现形式，在不同的社会形态下有不同的性质、内容和形式，体现着不同的生产关系。不同时期不同社会形态有着不同的理论，亚当斯密、大卫李嘉图、萨缪尔森、马克思等人对地租有着不同的理解和描述。 关键词：地租理论绝对地租土地 引言 地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式。它是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的生产关系。 在封建制度下，地租反映的是地主剥削农民的生产关系，包含了直接生产者的全部剩余生产物；资本主义地租是从封建地租中产生的，它以货币地租为主要形式，所反映的是土地所有者和产业资本家共同剥削工人的经济关系；社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下，对土地收益的分配关系；同时也是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。 西方经济学回避地租所反映的经济关系，把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。 1.当代西方地租理论

资产阶级古典经济学家和现代经济学家分别在各自的主要经济学著作中，对地租问题发表了自己的见解和观点。 早在17世纪后期，英国重商主义学派的代表人物、资产阶级古典政治经济学的创始人威廉·配第[1]在其名著《赋税论》中首次提出，地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必须后的余额，其实质是剩余劳动的产物和剩余价值的真正形态。 法国重农学派的代表人物之一杜尔哥在1766年发表的《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出，由于农业中存在着一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这就是自然恩赐的“纯产品”，也是土地对劳动者的赐予。这种“纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富，但却为土地所有者所占有，这就是地租。 美国当代土地经济学家雷利·巴洛维，在他所著的《土地资源经济学—不动产经济学》一书中指出：地租可以简单地看作是一种经济体系，即总产值或者总收益减去总要素成本或者总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。 2.亚当·斯密的地租理论 英国资产阶级古典政治经济学主要代表人物和创始人之一亚当·斯密，在其1776年出版的《国富论》中系统地研究了地租。他认为，地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付给地主的价格，其来源是工人的无偿劳动。 亚当斯密说，“什么东西增加了生产食物的土地的产出力，它就不仅增加了被改良土地的价值，而且也给许多其他土地的生产物创造了新的需求，从而使这些土地的价值也增加了。由于土地的改良，许多人都有自己消费不了的剩余食物，因而对贵金属和宝石有了需求，对于衣服、住宅、家具和设备方面其他一切便利品和装饰品，也有了需求。食物不仅成为世界上财富的主要部分，而且使许多其他各种财货具有主要价值的，乃是食物的丰富。”[2] 比如，斯密论述了葡萄和土壤的关系。好的土壤可以提供更加优质的葡萄，而 [1]威廉·配第(William Petty，1623-1687)是英国古典政治经济学创始人，统计学家。著作主要有《赋税论》（1662），《献给英明人士》（1664），《政治算术》（1672），《爱尔兰政治剖析》（1674），《货币略论》等。 [2]亚当斯密.《国富论》.第一篇，第十一章，第二节

2016土地估价师《理论与方法》：马克思主义地租地价理论模拟试题

2016土地估价师《理论与方法》：马克思主义地租地价理 论模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、“杜能圈”的第三圈为。 A：林业区 B：草田轮作区 C：三圃农作区 D：谷物轮作区 E：时间因素 2、居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离为合理的服务半径，一般为米，在地形起伏的地区还应减少．【2007年考试真题】 A：300～500 B：500～800 C：800～1000 D：1000～1200 E：土地 3、某临街深度100英尺（1英尺＝0．3048m）的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 A.50．5  B.67．5  C.70．5  D.72．5 4、在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的路线往往以为主。 A：租金剥离法 B：层次分析法 C：总分频率法 D：级差收益测算法 E：合法性 5、在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下方式确定。【2008年考试真题】 A：从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离 B：建成面积与所有主、次干道总长度比值的一半 C：道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比 D：两条道路之间的中心线到路中心线的距离 E：时间因素 6、土地估价中最常用的方法是__。 A．市场比较法 B．剩余法 C．收益还原法

D．路线估价法 7、各类不同用途土地的基准地价是__的土地使用权平均价格。 A．同为无限年 B．相同的有限年期 C．各类用途最高出让年期 D．以上都可以 8、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在__中得到体现。 A．成本逼近法 B．剩余法 C．收益还原法 D．路线价法 9、根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象为（）。 A.工业用地  B.自用住宅用地  C.经济适用房用地  D.农民宅基地 10、有一栋商业大楼，该栋楼的重置价格为100万元，已使用10年，且折旧额为10万元，则该栋楼的价格为__万元。 A．60 B．70 C．80 D．90 11、某工业开发区面积100万平方米，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60％，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为元／平方米。 A：300 B：400 C：500 D：600 E：时间因素 12、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是__。 A．土地供给稀缺性 B．土地利用方向变更的相对困难性 C．报酬递减的可能性 D．利用后果的社会性 13、在耕地保护过程中，要做到的四个坚持是__。 A．坚持耕地总量动态平衡 B．坚持加快经济发展，提高经济效益 C．坚持最严格的国土资源管理制度 D．坚持在保护中开发，在开发中保护的原则 E．坚持开发和节约并举，以节约为主的方针 14、城镇范围内新征收的耕地应起开始缴纳城镇土地使用税。 A：自批准征收次日 B：自批准征收次月

地租理论

第三章地租理论 1、地租的概念： 地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者战友的超过平均利润以上的那部分剩余价值。 2、地租的性质: 地租是土地所有权在经济上实现的形式,是社会生产关系的反映。 揭示了资本主义土地私有制及其地租的本质。 3、地租的分类： 马克思主义的地租理论将地租按其形成条件和原因的不同分为：级差地租、绝对地租和垄断地租。此外有矿山地租、建筑地租。 资产阶级地租分为经济地租和契约地租 4、关于级差地租：（资本主义） 级差地租:经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润, 其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。 根本原因：土地的有限性以及由此产生的土地经营权的垄断 条件：自然条件的差异（土地肥沃程度的差异、土地位置的差异以及在同一块土地上连续追加投资产生的劳动生产率的差异） 来源：产品个别生产价格与社会生产价格的差额。超额利润 级差地租Ⅰ：农业工人利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为的地租。 级差地租Ⅱ：指在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率不同而产生的超额利润转化为的地租。 【级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系：二者在实质上是一致的，都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润转化而成的；级差地租I是级差地租II的基础和出发点】 5、关于绝对地租：（资本主义） 绝对地租：土地所有者凭借对土地所有权的垄断，占有农产品价值中超过社会平均生产价格的那部分超额利润，由于它不论土地本身条件优劣如何，只要土地所有权与使用权分离了，即向土地所有者租用了土地，就必须支付这部分差额，故称绝对地租 来源：产品的价值高于生产价格的差额形成的超额利润。 条件：资本有机构成低于社会平均资本有机构成。 原因：土地所有权的垄断。 【补充】 生产过程中所使用的生产资料量和为使用这些生产资料而必需的劳动量之间的比率叫做资本的技术构成。 不变资本和可变资本的比率，叫做资本的价值构成。 由资本技术构成决定并且反映技术构成变化的资本价值构成，叫资本的有机构成。影响资本主义绝对地租量的因素 1)绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度 2)绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平 3)绝对地租量还取决于农业投资的总量 6、垄断地租：由于土地所有者拥有特殊性质的土地的所有权，由产品垄断价格带来的超额利润转化而来的地租。

2017土地估价师《估价理论与方法》备考指导：克拉克的地租理论.docx

2017土地估价师《估价理论与方法》备考指导：克拉克的 地租理论 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、土地整理新增耕地面积的__可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。A．30% B．50% C．60% D．80% 2、我国现行会计制度规定，对于短期投资的期末计价采用。 A：成本法 B：市价法 C：市价与成本孰低法 D：净价法 E：土地 3、《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[2004]8号)规定，用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专项管理。各地可根据不同情况，将不超过__的资金集中到省、自治区、直辖市及计划单列市使用。 A．5% B．10% C．20% D．30% 4、在下列固定资产中，__属于应征房产税的。 A．水塔 B．菜窖(小型) C．玻璃暖房 D．锅炉房 5、城镇土地使用税以纳税人作为计税依据。 A：人均占用土地面积 B：劳均占用土地面积 C：实际建房面积 D：实际占用土地面积 E：土地 6、《国土资源听证规定》规定，听证机构应当在举行听证会的__个工作日前将听证会材料送达听证会代表。 A．3 B．5 C．7 D．10

7、由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有（）。 A.优先性和完整性  B.显著性和完整性  C.显著性和特殊性  D.优先性和特殊性 8、“三通一平”属于房地产开发的__。 A．决策立项阶段 B．前期阶段 C．建设阶段 D．营销阶段 9、国家在__情况下可以提前收回土地使用权。 A．土地低效利用 B．未交纳土地使用税 C．为了社会公共利益的需要 D．划拨土地用于出租、抵押 10、我国的土地价格不包含__。 A．土地所有权价格 B．土地使用权价格 C．土地租赁权价格 D．土地抵押权价格 11、应用收益现值法进行资产评估的关键在于合理确定预期收益。当预期收益呈周期性变化时，可以用__作为预期年收益。 A．评估期前后若干年的年平均收益 B．某一周期各年收益额的折现加权平均值 C．等差时间序列模型的模拟值 D．等比时间序列模型的模拟值 12、如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照划分的。【2006年考试真题】 A：土地交易方式 B：土地价格形成方式 C：政府管理手段 D：土地价格使用目的 E：时间因素 13、按照城市适用性评价要求，城市用地的建设条件评价一般分为类．【2008年考试真题】 A：2 B：3 C：4 D：5 E：土地 14、在我国，对于商誉会计处理的原则是（）。 A．一律不入账 B．外购商誉可以入账 C．外购商誉和自创商誉均可入账

2017土地估价师《土地估价理论与方法》资料：土地利用总体规划

2017土地估价师《土地估价理论与方法》资料：土地利用 总体规划 一、单项选择题（共27题，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、”皮之不存，毛将焉附”在一定意义上比喻了土地对人类的__功能。 A．承载 B．生产 C．生活 D．资源 2、造林成活率大于或等于合理造林指数的41%，尚未封闭但有成材希望的新造林地是指__。 A．疏林地 B．未成林造林地 C．迹地 D．苗圃 3、人口增加将导致。 A：土地需求增加 B：土地自然供给增加 C：土地经济供给增加 D：土地需求不变 E：时间因素 4、在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是。 A：农用地等别 B：农用地利用等别 C：农用地自然等别 D：农用地定级等别 E：合法性 5、某交易不动产的土地使用面积为200平方米，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75％，则该交易实例的单位建筑面积价格为元。【2007年考试真题】 A：3750 B：4000 C：5000 D：5333 E：时间因素 6、土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需进行年期修正．评估土地为商业用途，设定年期为20年；商业用途基准地价为1000元／平方米，土地还原利率为6％．经年期修正后的地价为元／平方米。 A：1000 B：688

C：500 D：763 E：时间因素 7、城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排．【2004、2002年考试真题】 A：城市体系 B：城市建设和发展模式 C：城市性质、规模和发展方向 D：城市性质和建设模式 E：土地 8、城市用地功能组织中的核心问题为。 A：城市用地范围的确定 B：城市用地结构的合理规划 C：城市用地功能的合理划分 D：城市用地程度的划分 E：时间因素 9、级差地租是归土地所有者占有的（）。 A．平均利润 B．垄断利润 C．超额利润 D．边际报酬 10、采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。 A：建造时 B：估价工作时间 C：估价期日 D：未来某个时点 E：时间因素 11、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。【2004年考试真题】 A：900 B：1000 C：1100 D：2000 E：时间因素 12、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。 A．效用 B．满意率 C．有用度 D．满意度 13、申报地价和公告地价是按划分的。

地租理论

1.李嘉图的差额地租学说 李嘉图在地租理论上的主要功绩，在于他有意识地运用了劳动时间决定价值量的原理，创立了差额地租学说,他的主要著作《政治经济学及赋税原理》. 他认为土地的占有产生地租，地租是为使用土地而付给地主的生产品，它同利润一样也是劳动创造的由农业经营者从利润中付给土地所有者剩余所得的一部分。而地主在取得这部分产品时，除了由于占有的土地外，丝毫没有耗费过任何代价。 他认为，由于土地的特性，农产品的价值是耕种劣质土地的生产条件，即由最大的劳动耗费量决定的。因此，优中等地的产品在价格上，除了补偿生产成本和利润外，还有超额利润，而转化为地租归地主所占有。这样，李嘉图便得出了差额地租量取决于不同等级土地的劳动生产率的差别这一正确的结论。 李嘉图把地租的存在，看成是由于对农产品需求的增长须不断耕种愈来愈劣的土地的结果就是说，地租不是农产品价格上涨的原因，而是结果。 李嘉图还考察了在同一块地上追加同量劳动和资本，而劳动生产率不同所生产的差额地租（即级差地租的第二形态）。但是，他断言地租总是由于追加的资本和劳动量所获报酬相应的减少而产生的，这实际上是把地租的产生与“土地报酬递减规律”联系在一起了。 李嘉图的差额地租学说是建立在劳动价值论的基础上的，因而在一些观点上是符合客观实际的，但他视资本主义的生产关系为永恒范畴，把他的地租理论用于一切时代和国家，看不到资本主义地租的历史特点和剥削本质。例如，他把差额地租形成的条件、土地肥力和位置的差异，说成是形成地租的原因，却忽视了生产地租的根本原因在于土地私有制和土地经营的垄断。他还认为，如果土地没有报酬递减现象，地租就不会上涨，肥力极小的土地决不能产生任何地租，这就否认了绝对地租的存在。 李嘉图之所以否认绝对地租的存在，一是他完全忽视了土地私有权的垄断；二是他和斯密等一样混同了价值与生产价格的概念，认为农产品如果以高于其价值出售，将会否定劳动时间决定价值量的规律。 2.屠能的地租论 德国农业经济学家屠能，是继李嘉图之后资产阶级古典地租论的最重要的代表人。屠能则致力于阐明土地的地理位置与地租的关系。撰著的名著《孤立国》,解释地租的来源时，假定一孤立国，国内各种土地的肥沃度和劳动生产力相等，对任何一种农产品的单位面积产量和生产成本也相同。当产品运到中心市场出售时，却因各地距市场远近不一，运费就有了差异，邻近中心市场的农地可不需运费或运费很少。这样当地农产品的生产成本就等于或基本上等于农场生产成本，而离开中心市场较远的农地，则须支付一定的运费，其农产品成本应是农场生产成本加上运输成本之和，因而距离中心市场愈远，则运费愈高，其总生产成本愈大。 根据屠能区位农产品价格变异和地租学说，某产品的产地价格通常等于中心市场价格与产地价格至中心市场间运费的差额，这就是区位地租。这样就会依据中心市场远近形成同一产品产地价格水准的均等价格区域，亦即区位地租分布的圈层。在这圈层形成的等距离的同心圆。这一等距离的同心圆既可反映土地所处地理位置的关系，同时也反映了地理位置与地租的关系。从产地距市场的位置与地租的关系看，即其他条件均等的同时，距市场愈近地租愈高，反之愈远地租愈低，直至最远运费最高而致单位产品价格等于单位总成本时，则既无剩余收入也无利可图，自然也就无以产生差额地租了。 而且屠能从区位差额地租的理论出发，得出了农业依据中心市场，分圈层采用不同的生产布局和合理安排集约和粗放的经营方式的理论，也是一个重要的贡献。

2019年土地估价师土地估价理论与方法试题6

2019年土地估价师土地估价理论与方法试题6 五、计算题(共4小题，每小题15分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程、只有计算结果的，不得分) 1．某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的 3％，年保险费为重置价的0。3％。目前该建筑物重置价为1500元／平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。 试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。 计算结果 该地块在1998年11月的土地使用权价格： 总地价：1266429元 单位面积地价：2532. 86元/平方米 2．某城市，有宗地F需要评估，现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地，条件如下： 经调查，该城市地价指数如果以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类用地容积率在1~1．5之间时，

容积率每增长0．1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增长5％，超出1．5后的容积率为每增长0．1，单位地价比容积率为1时的地价增长3％。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。 根据上述条件，按下列要求完成计算。 (1)编制地价指数表；(2)编制容积率修正系数表；(3)计算宗地F在1998年时的单位地价(保留两位小数)。 计算结果 (1) 地价指数表 （2）宗地F在1998年时的单位地价：1108. 74元／平方米 3．假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元／亩，土地开发费为2亿元／平方公里，征地中发生的其他费用为2万元／亩，当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，假设土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投人，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地地价。 计算结果 该区域50年期的工业用地地价为：398. 50元／平方米 或列出公式：