家属院物业管理设计方案

****小区

物业管理方案

编制：

审核：

批准：

**物业管理有限公司

2002年12月17日

第一节编制总说明

本案是根据**小区实际情况和委托方的相关体要求，结合**物业管理有限公司6年来在物业管理行业中摸索、积累的一套运作模式和I S O9001：2000国际质量体系编制而成。我们旨在通过对市场的深刻把握，逐步成长、完善自身行为，为推动行业的市场化进程尽绵薄之力，同时也能更好地为物业使用人提供优良的物业管理服务。鉴于此，本方案重点提示如下：

1.从专业角度对本小区的机电设备，特别是对中央空调系统的专业维养和操

作进行全方位把握，保障机电设备处于完好状态，最大限度地为业主服务，是本案的着重点；

2.从专业角度实施日常公共秩序维护，保障小区安全、宁静的生活环境；

3.从专业角度策划、设计物业的清洁绿化运作模式，力图为**小区营造一个

优美、怡人的居家氛围；

4.对**小区的物业管理服务进行以下定位：

1）管理定位：企业化、专业化、一体化管理服务的原则，被委托方配置精干的高素质管理服务人才，全面实施物业管理服务；

2）效益定位：社会效益、环境效益和经济效益兼顾的原则，充分利用被委托方专业管理的特长和成本管理经验，有效控制本，开源节流；

3）服务定位：“服务第一、顾客至上”的原则，被委托方将以满意的服务质量符合上述要求。

5.本案共九个章节两大部分。

第一部分描述我们拟定的**小区物业管理常规工作的服务项目、服务定位、服务措施和服务效果；第二部分罗列**小区开展物业管理工作须发生的物资装备49049元和相关日常费用支出13465.09元/月。

6．由于贵方所能提供的资料所限，本方案中部分环节有待商榷。

**物业管理有限公司

方案编写组

2002年12月16日

第二节 **物业管理有限公司简介

**物业管理有限公司成立与1996年5月，是一家具有独立法人资格，专业从事物业管理的股份制有限公司；注册资金50万元。属省级三级物业管理资质企业；通过6年的实践我们在市场上取得了一席之位，为社会树立了健康、完善的物业管理形象，创立了具有**特色的物业管理模式。

全体员工的勤奋工作为公司的良性发展奠定了基础，为顾客提供高水准服务外，我们还致力于为受托管物业提供完善的财务与日常管理运作作出部署，并为提高委托单位的社会、经济效益而不断努力。

企业规模：

公司内设办公室、管理部、财务部，公司现辖6个管理处。公司合约管理物业总建筑面积100万平方米。

企业构架：

企业业绩：

小区1999年被区政府命名为“文明楼院”与“安全小区”并且三年蝉联“文明楼院”光荣称号；2001年伊始，又成功承接花园；2001年电力大厦荣获“省物业管理示范大厦”的殊荣。2001年公司推行国际标准化管理模式——I S O9001：2000质量管理体系，实行标准化管理，并于2001年12月26日顺利通过认证,同期被**团委授予“青年文明号”,同时被市“消协”评为“2001年度物业管理先进单位”。

企业文化：

质量方针：“服务，以顾客为中心；管理，以规范为原则；

拓展，以市场为导向；改进，以满意为目的。”

质量目标：“持续改善和提高产品质量，实现顾客满意。”

服务宗旨：“服务第一，顾客至上。”

企业口号：“全力以赴，做到最好。”

企业理念：“发展企业，服务社群。”

社会价值观：在企业能可持续发展的前提下，努力尽自己的社会责任、社会义务。我们永远以真面目示人，标榜真实，不夸张。

经营理念：为人们营造美好的生活环境和工作环境——安全、舒适、轻松。通过客户的满意，换取企业利润和发展机会。

发展观念：首先扮演好自己的社会角色，行业特点决定了我们不可能成为强企，但可以成为本行业内的强企。

管理观念：追求标准化与高效率，追求严谨的管理作风。

工作准则：解决问题而不是解释问题。

人才观：我们追求每个人对企业的认同，也追求企业对每个人的认同；我们认为每个人都是人才，我们努力把合适的人放在合适的岗位上，所谓合适，就是通过努力才能满足岗位要求，通过努力就能满足岗位要求；我们为每一个人都提供学习和提高的机会、条件，也要求每一个人珍惜机会和条件。

质量观：我们力求具有提供完美产品质量的能力，但我们只在等偿的原则下最大限度地追求完美。

以实力立足市场

人才就是实力。公司拥有一批职业经理人；一支技术过硬、理论知识丰富的工程管理人员和一支专业的清洁护卫队伍。充足的专业人才为立足市场奠定了基础。

以品质赢得市场

以高标准的服务不断突破和超越自我，使“**物业”以专业优质的服务获得市场认同。

以专业拓展市场

“**物业”以其专业化的管理服务使公司不断发展壮大，迅速抢占市场份额。

企业发展：

一、砺兵秣马

2000年公司实行改制，推行“以业养业，以区养区，独立核算，责任经营”，对公司的经营模式实行重组，各管理处以《目标经营责任书》为载体，实行制度化管理；2000年，制定物业管理专业人才贮备方案，与高校直接携手，签定用人协议；建立培训体系，管理人员持《物业管理从业人员岗位证书》达80%以上，外出培训90%以上，管理人员持证上岗率100%。

二、快速扩张

拓展和服务是**物业管理有限公司运作的两大主营业务，比例为6：4；公司积极参加投标竞标，2001年成功接管**实现了公司外接小区的零突破，初步显露了“**物业”品牌的智力输出；标志着**物业已在**物业管理行业迅速崛起。

三、持续改进

为顾客营造便捷的、舒适的、安全的生活环境是**物业人不懈的追求。2000年为**物业管理有限公司的“体制改革”年，初步实现了各管理处为公司的劳动力密集型利润中心，公司为集约化、管理密集型专业物业管理公司；2001年为“品质管理年”，以I S O9001为载体，实现公司社会化、企

业化、专业化、经营型运作，坚持整合型规模经营方向，以目标责任经营为基础体制，实现生存——发展性扩张。

“**物业”将持续致力于顾客和用户生活和工作质量的提升和创新，以精品、高尚氛围的营造，使“**物业”不断前进。

第三节 **小区概况

****小区位于，北靠路，西临路；占地面积约15亩，建筑面积约20000平方米；小区三栋多层住宅，坐北朝南，一梯两户，共144户；3号楼一层有门面房建筑面积约1600平方米。

小区拥有完善的配套设施设备。小区拥有中央空调系统、集中供热装备、完备的配电和供水系统；小区有约1100平方米的绿化面积，植物品种丰富。

第四节委托管理的目的、原则、方式及内容

一、目的：

保持和提高物业的完好程度，通过加强对**小区整体物业的养护和对小区的服务，以防止使用不当损坏物业，同时创造良好的环境效益和社会效益。

二、原则：

根据双方协议和**相关法规，本着“收支平衡、精干高效、优质服务”

的管理原则。

三、方式：

**物业管理有限公司和****小区双方协定，全权委托**物业管理有限公司对****小区实行专业综合管理。

四、内容：

1、****小区建筑本体共用部分（楼盖、房顶、梁、内外墙体和基础等承重结构部分，外墙面楼梯，设备等）的维修、养护和管理。

2、****小区建筑本体共用设备（共用上下水管道、落水管、共用照明、天线、供水系统、配电系统、楼内外消防设施等）的维修、养护和管理。

3、规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（道路、上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等）的维修养护和管理。

4、公共环境（包括公共绿地及其它公共场地）的清洁、绿化，垃圾的收集、清运。

5、小区车辆的综合管理（汽车、摩托车和人力车）。

6、物业及物业管理档案资料。

第五节管理目标

一、总体目标

在合同期内为**小区创造一个安全、文明、优美、舒适的居家环境。二、管理目标承诺

被委托方凭借6年来的物业管理经验，在与委托方提供必要合作条件的基础上，被委托方对**小区，做出如下郑重承诺：

1、执行国家有关法律及各级政府物业管理主要部门规定的各项标准。

2、保质保量按时完成全部工作内容。

3、业一经接管即按照I S O9002国际质量体系进行管理，符合

I S O9002国际质量体系的标准要求。

三、被委托方根据**物业管理有限公司所确定的管理目标及质量方针，针对**小区的实际情况，制定如下管理分项指标：

第六节 保证措施

一、 管理体制和人员配备 1、 管理体制：

被委托方成立**小区物业管理处，全面负责**小区的日常管理运作，统管小区的内外事务，被委托方与管理处签订《目标经营责任书》。 2、 人员配备：

被委托方本着“精干、高效、以岗定人”的原则确定人员编制，管理处拟设各类人员12名，人员编制结构如下图：

3、 人员素质要求：

二、运作机制

1、培训机制

培训机制分为入职培训和在职培训两种。公司对每一位新到员工从基础理论到专业进行培训。在职期间，若不能满足工作要求，公司将根据实际情况进行培训，特殊情况可外派进行。

2、监督机制

物业使用人对管理处的工作进行监督，发现服务质量差可以立即投诉，管理处随即采取相应措施，若管理处置之不理或措施不当，业主可直接投诉到公司管理部（投诉电话7778212），公司将直接处理。这样，管理处就随时处于受监督的状态，确保服务质量。

3、考核机制

公司对管理处、管理处对员工均建立系统的考核机制。公司对管理处和每一个员工进行考核，定期评判工作质量；同时，公司对管理处实行月检，管理处对各操作层实行周检和日检。确保管理处和每一位员工都能胜任自己的工作。

4、激励机制

与考核机制相配套的是激励机制。公司遵从奖罚分明得当，使表现突出的员工即时受到奖励，工作失误即时受到处罚；让员工热爱公司，从而增强企业凝聚力，使员工满意自己的工作。

5、目标经营责任制

管理处运作趋于成熟以后，公司与管理处签定《目标经营责任书》从管理处的管理目标和经济指标两方面进行。这样，在保证管理处的服务质量不降低的前提下，降低成本。

第七节日常管理运作

日常管理服务严格执行I S O9001:2000质量体系文件。房屋管理、清洁绿化养护、门岗服务、工程维修服务统一按I S O9001:2000质量体系文件相关程序贯彻执行。本案只对其中的控制点进行描述，不作具体展开。

一、清洁服务

清洁是业主感受最明显的服务项目之一，也是我们工作最好的体现形式，小区整洁干净是我们的工作前提，而清洁员实行专业化操作和具有良好的服务意识是我们的目标。

我们的思路是：

1、实行分区管理。区共分为楼梯间和庭院2个责任区。

2、责任到人

3、所有清洁程序、频率、标准均按作业指导书进行。

4、根据材质、使用功能和物业性质的不同采取不同方式。

5、清洁员经过专业培训，对每一专项工作能熟悉掌握。

6、本案不对每一项的清洁程序进行描述，只列举目录，详细

见作业指导书。

二、绿化养护与管理

**小区植物种类多样，其绿化养护的技能要求较高。按作业指导书对植物进行日常维护，包括但不限于以下内容：

a浇水

b施肥

c整形修剪

d中耕除草

e防风防涝

f补栽补种

g病虫害的识别与防治

h苗木清洗

i绿化班人员将在主任的统一调配下进行日常工作，公司周检等形式进行监督。

三、公共秩序服务

门岗服务作为物业管理得基本职能之一，不但要做好安全工作（进出口人员得登记、车辆管理、消防管理等），更要作为小区的窗口，以良好的精神风貌和规范的言行举止对外展示小区的社会形象。我们从如下方面进行控制：

1、高标准控制护卫人员入职的基本条件。从文化水平、专业技能、身体素质和外貌形象等角度对入职员工进行控制，保证符合岗位要求。

2、培训作为首要工作常抓不懈，分为入职和在职培训。

1）入职培训。让员工掌握公司企业文化、礼仪礼节等

2）在职培训。对员工的专业技能进行培训：包括理论知识,法律法规、常规治安防范措施；体能训练，队列、拳术、擒拿格斗等；异常情况的处理等。

3、把日常检查考核作为重点工作，把保证工作质量作为检查的标准。

4、消防工作重点为火灾隐情的检查和预防以及火灾的紧急处理等。向小区发放消防常识和宣传册，加强小区整体消防意识和对全体员工进行消防培训。

5、对外来人员出入口实行登记，防止外来闲杂人员入内。

四、工程维修

工程维修是**小区物业管理服务工作的重点，也是整个小区良好运行的可靠保障。特别是中央空调系统的操作和保养将是重中之重，我们拟设1名专业空调技师，全方位对空调的操作和维养进行专业指导：包括资料接管、操作规程的拟定、管理制度的设立到维养计划的制定和监督落实等一系列环节。

按专业分为：水、电、暖、木、空调等工种。对工程人员进行物业管理理论培训及作业指导书培训。其日常工作分为处理报修和日常养护。对业主或使用人的报修，维修人员按照作业指书的内容操作，在维修时不但要确保维修的及时、到位还要注意各种礼仪礼节和行为规范；而机电设备的日常养护是工作的重点，工程班要针对每一设备制定相应的养护计划，保障设备的正常良性运行和延长使用寿命。

第八节档案资料的建立与管理**小区管理处档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分。科学、规范的档案管理可以为卓越的物业管理提供有利的支持。

一、档案资料的分类与运作流程（见下图）

二、外来档案资料

（一）开发商提供规划资料

1、投资许可证

2、用地批准文件

3、项目批文

4、开工许可证

5、房屋产权关系的有关资料

（二）验收竣工资料

1、物业规划图

2、总平面图

3、住宅区整体移交验收表

4、房屋公用设施等竣工和接管产权移交验收交接表

5、室外电及消防工程竣工图

6、单体建筑结构、设备竣工图

7、附属工程及地下管网竣工图

8、地质情况勘探报告

9、工程预算报告

10、工程合同

11、工程开、竣工报告

12、工程竣工验收证明

13、图纸会审记录

14、隐蔽工程验收签证

15、沉降观察记录

16、钢材、水泥等材料的质量保证书

17、原材料试验报告等

18、新材料合格证

19、水电、卫生器具、智能设备的检验合格证书

20、砂浆、混凝土试块、试压报告

21、混凝土灌装记录

22、分部分项工程质量评定表

22、机电设备使用手册

24、消防系统验收证明书

25、公共设施检查验收证明

26、用水、用电、用气指标批文

27、水、电、气检验报告

28、供水试压报告

29、绿化工程图及清单

30、其他资料

31、其他档案资料

32、外来文件资料目录

33、对外合同档案

三、内部档案资料

（一）住户及家庭档案资料

（二）住户入住资料

（三）房屋维修档案资料

1、房屋修缮记录

2、房屋维修记录

（四）装修管理档案资料

（五）机电设备运行档案资料

1、供电系统、给排水系统、中央空调系统的档案资料

2、设备分承包方维修保养记录

3、机电设备的各项运行记录

4、机电设备的各项维修保养记录

（六）完善配套及维修工程档案资料

（七）住户意见调查与分析档案资料

1、业主意见调查表

2、业主意见调查分析报告

3、纠正和预防措施报告

（八）住户投诉与回返记录档案资料

（九）住宅区消防管理档案资料

（十）住宅区车辆各类记录档案资料

（十一）住宅区治安管理档案资料

1、客户来访登记表

2、值班记录表

3、护卫员培训记录

4、护卫员专业技能训练考核记录表

5、日常巡查记录

6、物资放行记录

7、紧急事件处理记录

8、夜间查岗记录

（十二）管理处日常管理档案资料

（十三）日常维修服务档案

城市综合体物业管理系统及其管理系统方案设计

城市综合体物业管理及其管理方案 鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。 一、城市综合体物业管理特点 1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室（含前台、财务、采购、仓库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。 3. 物业管理收费特点 由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 城市综合体物业管理收费标准 二、城市综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 城市综合体物业管理组织架构 工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。 三、综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。项目规划设计阶段

家属区物业管理及收费方案(修订)

家属区物业管理方案 一、物业管理目标 保持和提高物业的完好程度。通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。 二、物业管理内容 1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。 2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。 3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。 4、车辆进出和停泊管理。 5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。 三、管理标准及要求 1、环境卫生管理 清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。 监管部门：总务科 标准与要求： ①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。每周对住宅楼楼梯进行一次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元） ②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收

集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。 2、绿化及积雪清扫管理 绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。 标准与要求： ①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。 ②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。 ③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。（不按要求补种草木，一次扣罚1000元） ④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元） ④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。（如不及时清运，一次扣罚1000元。） 3、治安管理 治安管理范围：大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员实行登记管理，保护业主的人身财产安全等。 监管部门：保卫科 标准与要求：要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。对外来租房人员及出租房业主信息

高档物业管理系统方案设计说明书

高档物业管理方案 前言 “悠悠XX，XX外滩”XXXX房地产实业÷慧眼独具，在这高新荟萃、人杰地灵之宝地开发具有科技、生态、健康、文化特点的综合性楼宇〖XX广场〗。 XXXX房地产实业÷坚持“优质开发，优质管理”的原则，向社会公开招标选聘物业管理企业，对XX广场实施优质管理服务，为业主创造良好的生活环境。 XXXX物业管理从公司实际出发，充分发挥人才优势和集团支援优势，坚持“用心”理念，提供高品质物业管理服务，让XX广场的业主家安、心安。 第一部分综合说明书 1.1 一家注册资金50万元，三级资质的专业物业管理企业。公司现有员工80余名，大、中专以上学历人员占员工总数的35%，各类职称人员占员工总数的23%，在管和协议管理着滨江区55万平方米的住宅小区。公司实行董事会领导下的总经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织制制完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。

公司组织架构图 1.2 管理业绩： 管理业绩是本公司此次竞标的最大障碍，我们成立到现在还刚满五个月，所接管理的都是我们XX集团开发建设的楼盘。但我们不满足于现状，积极参与物业管理市场竞争，坚持走“市场化、专业化”的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的、两地邀请具有丰富（五年以上）物业管理经验的人才加盟本公司。公司在成立之初，就导入ISO9000质量认证体系，提高公司的专业化水准，并重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和绿化维护两项，分别承包给具有国家二级资质的XX建设集团和XX园林公司。 1.3 管理优势： “尺有所短，寸有所长“，我们的优势在于： 一、人力资源 公司初创人员，全部来自XX、、三地的品牌物业管理企业，有丰富的物业管理经验和服务理念，公司集合所有员工的智慧和经验形成了一套有“XX”特色的物业管理理念和操作程序。 二、集团依托 “XX”集团领导非常重视物业公司的成长，在公司成立大会上，提出了“投入百万，打造XX品牌物业形象”的口号。 三、各子公司支援

物业管理制度与方案的制订

物业管理师职业技能培训教学大纲 一、物业管理方案的制订 （一）学习要求 掌握物业管理对物业的基本要求，了解并做好物业管理早期介人的准备工作；具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力；掌握制订物业管理方案的主要容、基本架构和方法。 （二）学习重点 1．物业管理的早期介入 （l）物业管理对物业的基本要求 物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 物业管理对物业的基本要： ①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。 ②建筑材料质量和设计施工质量要好，减

少使用成本。 ③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。 ④环境优美、安全、舒适。 ⑤为物业管理提供必要的设施。 （2）物业管理的基本容 ①基本业务 包括房屋建筑物的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；相关场地的维护与管理；消防设备的维护、养护与更新。 ②专项业务 包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。 ③特约业务 包括各种与业主和使用入相关的代办业务。 ④经营业务 包括室装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。 （3）物业管理早期介入的物质准备 人员准备 资料准备

设备、器材准备 资金准备 （4）房地产开发的基本程序 我国房地产开发的程序通常分为四个阶段： ①决策、立项阶段 通过调查研究，寻求合作伙伴，选定开发地点和开发项目，向政府有关部门申请立项。 ②前期阶段 1）在申请立项的项目建议书基础上，经过进一步的调查研究，编制项目可行性研究报告，并向有关部门申报，同时办理企业申报登记事宜。 2）项目的规划设计工作。 3）规划设计工作的报批工作，进行工程勘探，制定开发项目的建设方案。 4）征用土地，开展拆迁安置工作。 5）完成施工现场的基础设施配套建设，做到“四通一平”：即通水、通电、通路、通信、平整土地。 6）办理开工手续。 ③建设阶段 通过招标、投标、发包工程，进行施工建设；同时，要加强施工期间有效的工程监理，包括请专业监

物业管理策划方案

毕业设计 设计题目我国房地产融资现状调查指导教师赵巧英 姓名杜川 班级房地产07（2）班 所在系（部）经营管理系 2010年6月5日

浙江金融职业学院 毕业设计开题报告 姓名杜川班级房地产07（2）班系部经营管理系毕业设计题目物业管理策划方案 一、选题理由： 物业管理在我国深圳开始发展到现在只有20年左右的时间,随着房地产业的迅速发展和人民生活水平的不断提高，人民对物业管理的要求越来越高，一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行为，维护业主利益,解决纠纷，推动物业管理的健康发展。国务院于2003年6月颁布了《物业管理条例》，作为我国目前物业管理领域内立法层次最高的法规，标志着我国的物业管理行业进入了依法管理的轨道。 二、拟实现的目标： 通过对项目的宏观环境、房地产供需市场、项目SWOT分析来研究拟定的方案是否可行，并通过市场调查，数据分析来确定该项目具体的规模，适合的消费对象，以及环境，配套设施的建设。

三、综述﹛与本设计相关的已有研究设计成果的综述﹜： 有关房地产开发可行性研究文献中，谭术魁（2005）在《房地产开发与经营》一文中从环境分析、开发用地的获取、可行性研究、开发项目的准备与实施、房地产营销管理及项目等方面，论述了房地产开发与经营的相关理论。赵延军（2000）在《房地产策划与开发》一文中对近年来国家对房地产业的最新政策法规和房地产市场的最新发展的叙述，[美]尼尔·卡恩（Neil Carn）（2005）在《房地产市场分析方法与应用》一文中对房地产市场分析与其他形式的房地产分析进行了区分，通过对住宅及写字楼的等市场的分析，运用了城市经济学、市场营销、金融和其他学科的理论，方法和模型，根据市场分析收集的数据，进行了分析，提供了相当多的案例，给我们借鉴。 四、设计主体框架与进度安排： 主体框架 一、项目基本情况 （一）项目位置 （二）项目经济技术指标 二、宏观环境分析 （一）区域经济环境 （二）环境分析 三、房地产市场状况 （一）房地产开发状况 （二）房地产需求状况 （三）房价走势 四、消费者情况分析 （一）本次调研分析过程 （二）调研结论 五、项目分析 （一）竞争性楼盘分析

最全的住宅小区物业管理方案

最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

物业管理系统方案(思源)

物业管理系统 本系统包含两个部分：业务处理部分和数字化社区管理部分 一、融合ISO9000思想，以ISO9000文档为指导 在系统设计的全过程中全面融入ISO9000思想，所有工作流程，所有工作记录均以ISO9000文档为指导，并依照ISO9000管理思想，对所有工作都有相应的统计、分析。 二、提供ISO9000专家服务 在向用户提供ISO9000文档管理工具的同时，还提供一套标准的物业ISO9000文档，以指导用户的工作。 三、采用VFP6.0 做开发工具，实现对象化编程 VFP6.0全面继承了FoxPro2.6的全部功能，同时又具备强大的可视化和对象化编程等特点，使编程直观，界面美观，便于开发，可维护性强等优点，同时，VFP6.0 与FoxPro2.6 属同一类产品，数据迁移方便，系统升级迅速。 四、功能覆盖整个物业行业 本版本即包括管理公司的内容，又包括管理处内容，涉及物业类型包括住宅小区，写字楼等多种类型，在管理的广度上包括房管、客管、收费、设备、保安、消防、行政、人事、清洁、绿化等，功能覆盖整个物业行业。 五、界面友善，操作方便 本系统全面采取客户自定义模式，可随物业公司所管理的物业或者楼盘的情况而设定，并且各种类别的划分可由客户自行确定。 六、灵活的用户权限管理 用户权限细化到每个功能，用户以不同身份登录，可进入不同的功能模块，并且实现不同的功能。 七、压缩备份 系统可自动或手动对数据进行压缩备份，即可保证数据的安全性，又能节省用户的硬盘资源。 八、使用安全 本系统有很强的保密性和数据安全情况，通过对数据加密和系统权限管理，便各部门只能处理和查询本部门内的工作，保证数据的保密性；同时结合数据备份功能，最大限度的保证数据的安全，不至应各种意外情况使得宝贵的数据损坏或丢失。

物业集团有限公司组织架构设计方案

西安XX物业集团有限公司组织架构设计方案讨论稿 （修订版） 一、设计思路 充分结合企业运营实际情况，进一步优化企业的核心业务结构，扩大业务范围，深化物业集团对客户服务水平，努力提升集团公司整体物业管理水平，优化物业板块经营管理模式，提高XX物业品牌形象和经济效益，搭建物业一体化运营平台，细分物业集团服务专业，按客户类型和客户服务需求输出XX物业集团整体的服务能力。 XX物业集团依托现有的优势资源和优质的服务能力打造平台化的运营管理模式，着重以“搭平台、管框架、防风险、抓效益、激活职工能动性和驱动力”为战略的重要举措，以市场需求为总纲，不断创新运管体制机制，建设具有“自我复制、融合、管理、创新”的扁平化管理架构体系，将物业管理向着集约化、专业化、规范化的方向推进。 XX物业集团坚持以人为本客户利益至上的经营管理理念，一是XX人对合作的业主紧抓服务质量提升业主满意度，二是XX 人紧抓内部管理体系，激活员工的主观能动性，让员工变被动为主动，形成强大的“聚能环”，集团全员逐步由“车头驱动”模式转变为“动车驱动”的模式，在发展的同时不断优化完善全体职工晋升机制、合作机制、管控机制、效益机制发挥集团平台+

职工的综合优势，使XX 人在集团平台优势上人尽其才发挥聪明才干与集团平台共同成长共同受益。 二、XX 物业集团组织架构图 XX 物业集团平台化运营管理架构重点打造“搭平台、管框架、防风险、抓效益、激活职工能动性和驱动力”为战略的核心思想，架构顶层设计以扁平化管理为重点，减少集团运营管理架构建制，着力打造和孵化集团的项目运营和支持管理两大中心，集团“两中心”将相互依托相互支持，项目运营中心将集团物业服务业“长板”不断拉大，支持管理中心将为物业集团成立的各

物业管理系统项目实施方案设计

项目实施方案 (一) 人员管理 1、组建一支专业化的服务队伍 在服务过程中，我们将以高标准、严要求，组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化服务队伍。通过严谨的管理，以及有效的培训、考核，确保个人素质得到保持和提高，以形成整个服务队伍的高素质。约束员工不拿、不贪、不占电视台的一针一线，不利用工作之便使用业主的健康活动场所，遵守贵单位物业的纪律。 （1）招聘人员的流程： 确定人员需求——制定招聘计划阶段——人员甄选阶段——招聘评估阶段针对这样的基本流程，我们可以确定最基本的工作流程： 一、用人部门提出申请：部门经理向人事部门提出所需人数、岗位、要求、并解释理由; 二、人力资源部门复核，由最高管理层确定招聘计划 三、人事部根据部门递交的需求人员申请单，确定招聘的职位名称和所需的名额; 四、对应聘人员的基本要求即资格及条件限制，比如该职位所限制的学历、要求的年龄、所需能力和经验等; 五、所有招聘的职位的基本工资和预算工资的核定; 六、制定及发布资料，准备通知单或公司宣传资料，申请办理日期; 七、联系人才市场或张贴招聘通知;安排面试时间及场地和面试方式。 八、最终确定人员，办理试用期入职手续，合格录用转正及手续。 九、签订合同并存档。 而这样基本的工作流程，显然是不够的，因为用人部门对招聘工作是没有概念的，还需要我们去细化每一个招聘流程的具体标准，以本人服务的企业为例，每个阶段可以细化为：

（2）总体原则： 招聘员工本着以用人所长、容人所短、追求业绩、鼓励进步为宗旨;以面向社会，公开招聘、全面考核、择优录用为原则，从学识、品德、能力、经验、体格、符合岗位要求等方面进行全面审核。 1、提交需求 各部门根据用人需求情况，由部门经理填写《招聘申请表》，报主管经理、总经理批准后，交人力资源部。由人力资源部统一组织招聘。 2、材料准备 人力资源部根据招聘需求，准备以下材料： (1)招聘广告。招聘广告包括本企业的基本情况、招聘岗位、应聘人员的基本条件、报名方式、报名时间、地点、报名需带的证件、材料以及其他注意事项。 (2)公司宣传资料。发给通过初试的人员。 3、选择招聘渠道 渠道主要有三种：参加人才交流会、人才交流中心介绍、刊登报纸广告。 4、填写登记表 应聘人员带本人简历及各种证件复印件来公司填写《应聘人员登记表》。《应聘人员登记表》和应聘人员资料由人力资源部保管。 5、初步筛选 人力资源部对应聘人员资料进行整理、分类，定期交给各主管经理。主管经理根据资料对应聘人员进行初步筛选，确定面试人选，填写《面试通知》。主管经理将应聘人员资料及《面试通知》送交人力资源部，人力资源部通知面试人员。 6、初试 初试一般由主管经理主持，主管经理也可委托他人主持。人力资源部负责面试场所的布置，在面试前将面试人员资料送交主持人;面试时，人力资源部负责应聘人员的引导工作。主持人在面试前要填写《面试人员测评表》，特别注意填写"测评内容"的具体项目。主持人应将通过面试人员介绍至人力资源部，由人力资源部人员讲解待遇问题、赠送公司宣传资料。面试结束后，主持人将《面试人员测评表》及应聘人员资料交至人力资源部。通过初试并不代表一定被公司录用。

家属院物业管理方案

xx管理处家属院物业管理方案 二O一二年二月二十日 目录 一、项目概况 1 1. 地理位置1 2. 项目主要经济指标 1 二、物业管理内容2 1、房屋及设施设备管理 2 2、环境卫生管理 4 3.绿化管理 5 4、治安消防管理 5 5、车辆交通管理 5 6、公共管理 6 7、常规性公共服务 6 9、经营性多种服务 6 三、物业管理模式7 1、管理方法7 2、运作程序8 3、实施措施8 4、管理手段8

四、物业公司组织机构和管理制度9 1、物业公司组织机构9 2、公共管理制度17 3、内部管理制度（各岗位职责）19 4、人员配置和人员的素质要求22 五、物业费的成本测算22 六、业服务内容、标准及质量保证措施23 1、基本服务：23 2、公共服务24 3、便民服务26 四、服务承诺标准29 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 本项目位于北京市密云县溪翁庄镇，密云水库管理处东侧，南临水库南线。 2. 项目主要经济指标

二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

物业服务方案完整版

物业服务方案 根据“招远华盈尚景小区”的设计特点，现拟出“华盈尚景小区”物业管理方案。我们真诚希望在为业主提供优质服务过程中，能使业主能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“华盈尚景小区”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区。 一、招远华盈尚景小区概况 华盈尚景小区位于金城路435号、项目总占地面积36万㎡，总建筑面积60万㎡，住宅户数4800余户，远市华盈尚景小区1.1期和2.1期项目位于招远市梦芝街道办事处北岭村，由烟台华盈房地产开发有限公司开发建设，该项目用地面积10.1759万平方米，总建筑面积20.373202万平方米，房屋总套数1314套。绿地面积35615.65平方米。交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。 二、公司接管后服务标准 根据招远华盈尚景小区实况，我司确定华盈尚景小区为高档管理。其服务标准如下参照山东省住宅小区五星级物业服务标准： 1 五星级 1.1 硬件设施要求 1.1.1 小区内地面停车位数量不少于小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1个/3户。 1.1.2 住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施。 1.1.3 小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。 1.1.4 新建小区绿地率不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。 1.1.5 住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。 1.2 综合管理服务 1.2.1 业主入住时物业服务企业应提供全面、详细的业主公约、房屋使用手册等。 1.2.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 1.2.3 客户服务场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。 1.2.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修服务15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。

前期物业管理系统方案设计.doc

前期物业管理系统方案设计1 前期物业管理方案 根据“苏州嘉慈房地产开发有限公司”的设计特点，现拟出“莲花休闲广场小区前期物业”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“花休闲广场小区”前期物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 一、莲花休闲广场小区概况 “莲花休闲广场小区”位于太仓市新区浏太路北侧、江申泾西侧，总建筑面积47918.91万平方米，小区有多层住宅1幢、小高层住宅2幢、配有较高价值的商业用房4幢，交通便捷，生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“元大物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。 二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 根据莲花休闲广场小区的实况，我司确定莲花休闲广场小区物业为中高档管理。其服务标准如下： (一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。 (二)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。

(三)建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。 (四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 (五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 (六)常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 (1) 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 (2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 (3) 空调安装统一。 2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。 (1)供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。 (2)弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 (3)消防系统。24小时值班;设备设施齐全、完好无损，可随时起用;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。 (4)给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准;水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查;排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时

家属院物业管理的方案

家属院物业管理的方案 Revised as of 23 November 2020

家属院物业管理方案（草案）第一章总则第二章业主代表大会和管委会第三章物业管理公司 第四章业主公约第五章物业的使用与维护第六章费用的收缴第七章家属院公共设施必要的维修改造第八章罚则 第一章总则 第一条为加强我院家属院物业管理，推动家属院物业管理的规范化、市场化，形成职责明确，利益分清，产权清晰，谁使用谁付费市场化动作机制；提高物业管理水平和服务水平，创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境，依据《郑州市物业服务收费管理实施办法》及郑州市物业管理相关管理规定，结合我院家属院实际情况，提出一下：第二条下列用语在本办法中的含义： （一）医院家属院是XXX6X院1至14号家属楼及、号家属楼，XX路1—5号家属楼，XX小区1—2栋家属楼，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区； （二）物业是指三处家属院内各类房屋及其相配套的公用设施、设备及公共场地； （三）业主是指住在三个区域家属院内的房屋及其附属物的所有权人；第三条家属院的物业管理实行业主自治管理与业主管理委员会（以下简称管委会）委托物业管理公司管理相结合的原则。物业管理

公司应当在其管理的住宅小区内设置管理机构，并应根据本办法和管委会的委托对住宅小区的物业实行专业化管理。 第二章业主代表大会和管委会 第四条XXXXXX可会同（90%）以上业主召集第一次业主代表大会，选举产生管委会。 第五条业主代表大会由业主推选的代表组成，每幢房屋可推选1至2名业主代表。（28---56名） 召开业主代表大会须有具有投票权的过90以上业主代表出席。业主代表可以委托代理人出席业主代表大会。 第六条业主代表大会表决采用投票方式。住宅房屋的业主代表以每一住户为一票；非住宅房屋的业主代表以每一百平方米的建筑面积为一票（包括一百平方米以下的单独的非住宅房屋）。业主代表大会的决定，由出席会议的具有投票权的三分之二多数通过方为有效。 第七条业主代表大会行使下列职权： （一）选举产生管委会并选举、罢免管委会成员； （二）听取、审议管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定； （三）决定家属院内关于业主利益的重大事项；

家属院物业管理方案

密云管理处家属院 物业管理方案 二O一二年二月二十日? 目录 一、项目概况 ............................................................................................ 错误!未定义书签。 1、地理位置?错误!未定义书签。 2、项目主要经济指标 ......................................................................... 错误!未定义书签。 二、物业管理内容 (1) 1、房屋及设施设备管理?错误!未定义书签。 ２、环境卫生管理?错误!未定义书签。 3、绿化管理?错误!未定义书签。 4、治安消防管理 .................................................................................. 错误!未定义书签。 5、车辆交通管理 .................................................................................. 错误!未定义书签。 6、公共管理?错误!未定义书签。 7、常规性公共服务 .............................................................................. 错误!未定义书签。 9、经营性多种服务?错误!未定义书签。 三、物业管理模式 .................................................................................... 错误!未定义书签。 1、管理方法 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 2、运作程序?错误!未定义书签。 ３、实施措施 ........................................................................................ 错误!未定义书签。 4、管理手段 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 四、?物业公司组织机构与管理制度?9 1、?物业公司组织机构 ........................................................................ 错误!未定义书签。２、公共管理制度 ................................................................................ 错误!未定义书签。

项目物业管理策划方案

某项目物业治理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业治理水准将更显重要。 二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业治理理念，通过优良的服务将某小区治理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织物业治理行业是一微利行业，当前多数物业治理企业处于亏损状态。因此，物业治理企业的组织要更加简洁、有用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图 四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。可能16名职员（按整个小区交付时设计）。 www.37 https://www.sodocs.net/doc/332904535.html, 中国最大的资料库下载

序号岗位人数要紧职责备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业治理员 1 具体物业治理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车治理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 职员招聘后即由公司聘请的物业治理顾问公司进行培训，骨干职员将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、经营预测a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业治理费：11.34万元应收12.6万元30000*12*0.35=126000（元）可能收入11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元l 特约服务：5.8万元l 其他收入： 1.5万元b) 支出：20.25万元l 人职

高校家属区物业管理社会化推进难点与解决方案-上书房信息咨询

高校家属区物业管理社会化推进难点与解决方案 在深化高校后勤社会化改革的今天，高校后勤市场已高度开放，后勤的保障能力、运行效率、服务质量显著提高，学校从高校办社会的职能中脱开，集中精力办学。但不少高校老家属区仍是学校后勤的沉重负担。本文以南昌大学老家属区推进物业管理社会化工作为例，与同仁共同探讨高校老家属区物业管理社会化推进的难点与解决方案。 概况 南昌大学青山湖家属区是分为南北两区，共有61栋住房建筑物，252个单元计2384户，住房建筑面积共计1906784平方米，全部实行了房改。住宅区房屋阴沟总长6870米，道路面积68570平方米，水面面积1600平方米，绿化维护总面积78000平方米，绿篱5180平方米，大乔木共计3862棵。此外，家属区内还设有医院、小学、商业店面及6栋学校办公用房。 现状 南昌大学青山湖家属区大部分住宅建设于上世纪80年代。房改前，住宅为学校所有，教职工缴纳福利租金居住，学校包揽了水电管网维修、绿化养护、基建维修、环境卫生打扫等一切事务的安排与费用。房改后，住宅出售给教职工，教职工无需再缴纳房租，但上述事务仍由学校包揽。 1、住户情况。 家属区有近30%的房改房上市出售，产权所有人非南昌大学教职工。另有20%的房屋进行出租，常住户非南昌大学教职工。 2、管理部门。 学校多个部门共同负担起家属区的管理与维护工作。校保卫部门负责家属区的治安及门禁管理；后勤物业部门负责家属区的环境卫生及绿化管理；后勤基建部门负责房屋维修、道路设施维修；后勤水电部门负责住户水电收费及水电公共设施的维修；另外学校设有家属委员会负责居住人员的社会化管理，履行基层政府职能。

物业管理方案策划调研计划

X X物业管理方案策划调研计划 时间： 内容：案场物业管理人员招聘面试及物业管理方案策划的相关调研 人员： 请安排接机住宿，具体行程到时另行通知。 XX物业管理有限公司 2002/4/3

时间地点调研项目设计工程 调研员调研参加人员 调研方式调研目标规划思想、设计意图、小区布局、景观、智能化、道路交通、公建配套、设备设施、户型设计、施工工艺、工程安排、对物业 管理要求等 调研内容： 1.项目整体规划的思想 2.项目规划设计的特色 3.实现规划意图的主要手法 4.设计规划评估手册指引 5.收集资料 设计说明、一期详规、景观设计规划、智能化设计规划、市政配套规划

时间地点调研项目设计工程 调研员调研参加人员 调研方式调研目标规划思想、设计意图、小区布局、景观、智能化、道路交通、公建配套、设备设施、户型设计、施工工艺、工程安排、对物业管理要求等 主要发现：提示

物业管理方案策划调研提纲 时间地点调研项目项目开发 调研员调研参加人员 调研方式调研目标项目优劣势分析、项目进展计划、XX市房地产市场介绍 调研内容： 1．宗地基本情况 1．1位置 1．2土地性质 1．3主要经济指标 1．3．1占地 A．住宅用地 B．公建用地 C．道路用地 1．3．2建筑面积 A．住宅建筑面积 B．公建建筑面积 1．3．3居住户数 1．3．4建筑容积率

1．3．5绿化率 1．3．6集中绿化率 1．3．7机动车位 1．3．8单车位 2．项目开发计划 2．1开发阶段及时间计划 2．2各阶段开发量及产品种类 3．项目S W O T分析 3．1优势 3．2劣势 3．3机会 3．4威胁 4．X X市房地产市场基本情况 4．1开发量及预期 4．2销售量及预期 4．3销售均价及预期 4．4典型楼盘 提示

物业管理方案范本

Clarify the implementation objectives and contents, make the plan unified, the action coordinated and the process orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 物业管理方案

编号：FS-DY-20791 物业管理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈

运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责备注 1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。 2经营部主任1具体经营事务、人事等。 3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率

老旧小区物业管理实施方案

老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好