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房地产估价理论与方法第七章收益法及其运用章节练习(2015-3-10)

房地产估价理论与方法第七章收益法及其运用章节练习(2015-3-10)

某商店的土地使用期限为40年,自2007年8月1日起计算。该商店共有两层,每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%,报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。

A.试错法

B.移动平均法

C.曲线拟合法

D.线性内插法

E.指数修匀法

某商店的土地使用年限为40年,从2004年10月1日起计。该商店共有两层,每层可出租面积各为200㎡。一层于2005年10月1日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为240元/㎡。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元/㎡和180元/㎡,运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。

A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值

B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值

C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值

D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值

E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值

预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元,则该宗房地产的合理经营期限为12年。()

A.7.65%

B.8.75%

C.9.42%

D.10.19%

收益法是以预期原理为基础。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是现在的因素。()

A.276

B.283

C.284

D.291

房地产估价报告-收益法

合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日

房地产估价报告 估价项目名称:金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方:合肥市AAA公司 受理估价方:合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表:××× 估价作业日期: 2011年11月19日-2011年12月27日

目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函

合肥市AAA公司: 我所受贵公司委托,对坐落于合肥南七繁华商业区域,与机研所相邻,金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋,总建筑面积:160m2。 一、估价目的:评估其房地产市场价格。 二、估价时点:二0一一年十二月二十七日 三、估价结果: 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则,依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规,在现场查勘的基础上,经科学计算、专业分析论证,确定估价对象在估价时点价值为:合计:RMB:366717.6元,人民币(大写):叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表:××× 二0一一年十二月二十七日

估价师声明 我们郑重声明: 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人:)。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师: 签字:

第五章房地产评估

第五章房地产评估 第四节市场法 第二节市场法在房地产评估中的应用 (四)进行因素修正 区域因素修正 1.内容:交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。 2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。 3.方法:直接比较修正法 1)以评估对象房地产区域状况为基准(定位100分),将参照物各区域因素与其逐项比较打分,状况好高于100,状况差低于100; 2)确定各具体区域因素的权重; 3)采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数; 4)计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。 计算公式: 区域因素修正系数=(被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分) =100/交易实例区域因素得分 个别因素修正 1.内容:土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。 2.基本公式:直接比较和打分法 个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分 =100/交易实例个别因素得分 容积率修正 1.原因:容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小,因而对房地产价格会产生直接影响。 2.基本公式: 容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数 交易日期修正 1.原因:交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔,房地产市场价格不断变化,一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。 价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数; 根据价格指数资料的不同,可以分为定基价格指数和环比价格指数。 2.运用定基价格指数修正 交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数 =(1+评估时定基价格变动指数)/(1+参照物交易时价格变动指数) 3.运用环比价格指数修正 环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机 =参照物交易时点至评估时点各期(1+环比价格变动指数)乘积

第七章收益还原法练习(含答案)

第七章 收益法 一、单项选择题 、收益法适用地条件是房地产地( ). 、收益能够量化 、风险能够量化 、收益或风险其一可以量化 、收益和风险均能量化 、收益法有效年期地计算公式中地为( ) 、耐用年限 、使用权年限 、已使用年限 、剩余使用年限 、采用收益还原法进行地价评估时,其中确定地总收益为( ) 、评估对象所产生地收益 、评估对象所产生且考虑了空置等损失后地收益 、评估对象所产生并为其产权主体所取得地收益 、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后地收益 、收益法公式()??????+-= n r r a V 111成立地条件是( ). 、每年不变、有限年期、每年不变且不等于零 、每年不变、无限年期、每年不变且不等于零 、每年变化、有限年期、每年不变且大于零 、每年不变、有限年期、每年变化且大于零 、按收益法计算,若每年不变,,年期有限为,则( ). 、()??????+-n r r a 111 、 、× 、求不出 、某宗房地产正常情况下年总收益万元,年总费用万元,还原利率为,出让时土地使用权年 限年,现已使用了年,则该宗房地产地现时总价为( )万元.、 、 、 、 、某宗房地产地土地使用年限为年,包括土地开发和房屋健在建造过程,至今已有年,预计 该宗房地产正常情况下地年有效毛收入为万元,运营费用率为,该类房地产地还原利率为,该宗房地产地收益价格为( )万元.、 、 、 、 、甲房地产尚可使用年限为年,单价为元㎡,乙房地产尚可使用年限为年,单价为元㎡,还 原利率均为,实际上甲房地产地价格( )乙房地产地价格.、高于 、低于 、等于 、或 、某写字楼预计持有两年后出售,持有期地净收益每年万元,出售时地价格为万元,报酬率 为,则该写字楼目前地收益价格为( ) . . . . 、采用收益法测算房地产价格时,公式2r b r a V -= 表示( ). 、房地产净收益按一固定数额逐年递增 、房地产净收益按一固定数额逐年递减 、房地产净收益按一固定比率逐年递增 、房地产净收益按一固定比率逐年递减 、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于上午办公和需求减少,

第5章 房地产估价原则

房地产估价理论与方法精讲班第17讲讲义 第一节房地产估价原则概述 房地产估价原则 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用,各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求,房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1.了解房地产估价原则的含义; 2.熟悉房地产估价原则的种类; 3.熟悉房地产估价原则的作用; 4.掌握独立、客观、公正原则; 5.掌握合法原则; 6.掌握最高最佳使用原则; 7.掌握估价时点原则; 8.熟悉替代原则; 9.熟悉谨慎原则。 二、内容讲解 第五章房地产估价原则 本章介绍房地产估价原则的含义、种类、作用,各项原则对房地产估价特别是对估价结果的要求,房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则。 第一节房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响,但观察其形成和变动过程,仍然存在一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的,不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高,或者希望它有多低它就会有那么低。因此,房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值,就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象,而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律,通过对这些规律的认识与掌握,运用科学的估价方法,把客观存在

的房地产价值“发现”、“揭示”出来。 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律,并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。 二、房地产估价原则的种类 房地产估价原则主要有以下6项:①独立、客观、公正原则;②合法原则;③最高最佳使用原则; ④估价时点原则;⑤替代原则;⑥谨慎原则。这些原则可以分为以下3个层次:①基本原则;②普适技术性原则;③特殊原则。房地产估价工作的性质,决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言,就好比是对于医生而言的“救死扶伤”,对于律师而言的“维护当事人合法权益”。因此,独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则,而且可以说是房地产估价的最高行为准则,是房地产估价师的天职。 在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则,称为普适性原则或者一般原则,主要有独立、客观、公正原则,合法原则,最高最佳使用原则,估价时点原则,替代原则。其中除独立、客观、公正原则是基本原则外,其余都是技术性原则,可以将它们称为普适技术性原则。 某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则,例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则,可以称为特殊原则。 由上可知,最高行为准则与技术性原则是相互对应的,普适性原则与特殊原则也是相互对应的。因此,谨慎原则也属于技术性原则。 三、房地产估价原则的作用 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似,帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值,如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内,然后结合估价方法的测算,就可以评估出一个更加精准的价值。因此,每一位房地产估价师都应当熟知并正确理解房地产估价原则,以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则,可以收到事半功倍的效果。 如果违背了房地产估价原则,评估出的价值就不可能客观合理。因此,评判一个评估价值是否正确,很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 第二节独立、客观、公正原则

房地产估量 第七章收益法练习题参考答案

第七章收益法练习题 一、单项选择题 1、收益法是以( B )为基础的。( )说明,决定房地产价值的,重要的不是过去 的因素,而是未来的因素。 A、收益原理 B、预期原理 C、未来原理 D、替代原理 2、购买收益性房地产可以视为(D ),实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得 的一系列资金。 A、一种收益 B、一种房地产交易 C、一种贷款 D、一种投资 3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益,同时此单位有2000万元货币以5% 的年利率存入银行,每年可得到与该宗房地产等额的收益,即每年能获得100万元的利息,则对该单位来说,这宗房地产的价值与( A )万元的货币等价。 A、2000 B、400 C、4000 D、10000 4、收益法适用的对象,是有收益或有( A )的房地产。 A、潜在收益 B、实际收益 C、客观收益 D、正常收益 5、收益法适用的条件,是房地产的收益和( B )都易于量化。 A、成本 B、风险 C、运营费用 D、报酬率 6、现代的收益法是建立在货币具有( C )的观念上的。 A、投资价值 B、市场价值 C、时间价值 D、资本价值 7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限为50年, 现在已使用了5年,预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该类房地产的报酬率为6%,则该房地产的收益价格为( B )。 A、150.56万元B、154.56万元 C、157.61万元 D、152.69万元 8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2,报酬率为8%,试求其40年 收益权利的价格( A ) A、3899元/ m2 B、3865元/ m2 C、3855元/ m2 D、3920元/ m2 9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ,对应的报酬率为6%,试 求假设其土地使用权为50年,报酬率为8%下的价格( A )。 A、3252元/ m2 B、3435元/ m2 C、3565元/ m2 D、3343元/ m2 10、有A、B两宗房地产,A房地产的收益年限为50年,单价4000元/ m2;B房地产的收 益年限为40年,单价3500元/ m2。假设报酬率为6%,则比较两宗房地产的价格,A

房地产评估之收益法

收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义; 2.熟悉收益法的理论依据; 3.掌握收益法适用的估价对象和条件; 4.熟悉收益法估价需要具备的条件; 5.熟悉收益法估价的操作步骤; 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式; 7.掌握净收益每年不变的公式; 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式; 9.了解净收益按一定数额递减的公式; 10.掌握净收益按一定比率递增的公式; 11.了解净收益按一定比率递减的公式; 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式; 13.掌握预知未来若干年后价格的公式; 14.熟悉收益期限的界定; 15.掌握净收益测算的基本原理; 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算; 17.熟悉净收益测算应注意的问题; 18.熟悉净收益流模式的确定; 19.熟悉报酬率的求取; 20.熟悉直接资本化法概述; 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法; 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系; 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较; 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点: (1)本章内容并不复杂,但是公式比较多,尤其是数学公式的推理运用。 (2)概念比较多,有些地方属于易混淆的知识点。 (3)关于画现金流量图的方法,一定要掌握好,这种图示对于收益年限的确定,能一日了然。 (4)本章内容与以前的教材相比,无大的变化,个别的概念的叙述中较以前更明白化。 (5)注意收益法中的一些细节问题,见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说,收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说,收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值,类似于根据利息倒推出本金,称为资本化。

房地产评估报告(市场法收益法成本法)

编号:xx(估)字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方:xxx 估价对象:西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼,建筑面积56486平方米。 估价人员:xxx xxx 估价作业日期:2014.11.27—2014.11.30 陕西xx房地产评估有限公司电话:xxxxxxx地址:西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编:710000

目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)

致委托方函 xxx(先生/女士): 承蒙您的委托,我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼,(建筑面积56486平方米)进行了估价,估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范,遵循公平、公正、公开的估价原则,于2014年11月27日开始评估作业,现已完成评估工作并提交房地产估价报告,估价对象抵押价值为693591594元 (大写:人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整),单价12279元/平方米,具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一四年十一月二十七日

估价师声明 我们郑重声明: 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼,建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号,估价时点为2014年11月28日,房地产抵押评估价值为693591594元。 估价师签章:

房地产价值评估报告

精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵

房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法,这三种方法各有特点,在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论,其认为房地产的原始成 来运用效率无关, 房地产持有人要出售该资产, 其重置成本,否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年,耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为,收入是资本价值的源泉,享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受,包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的,所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代,莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善,未来收益不再是确定的,并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后,以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法,是指比照相同或类似房地产的市场价格,经过必要的因素调整,据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值,

价格围绕价值上下波动。一般而言,如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明,则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下,价格不可能反映价值,这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点,因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用(销售费用和管理费用以及税费)加上购建期间应合理负担的利息和利润。设:0C =土地开发成本+建安成本+ 其中:K 评估时点所需时间(按投入资本加权计算)0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中:t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益(也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中:r r K =时,即当房地产未来实际投资报20V C =。可见,当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时,各行业都不存在超额利润,即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下,房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等,这时120V V C ==。同时,房地产的交易价格反映房地产的内在价值,故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同,即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态,三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时,收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多;当市场供不应求时,市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高,反之则可能比收益法要低。

资产评估第七章习题及答案

第七章同步练习 一、单项选择题(在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目,要求的,请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内); 1.各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖于是企业对外支付和偿还债务的重要保证;这体现了流动资产的( )。 A.较强的变现能力 B.形态的随意变化性 C.形态的多样性 D.较快速度的周转性 2.在对流动资产进行评估时,所选的评估基准日应尽可能在( )。 A.年初 B.年末 C.会计期初 D.会计期末 3.在进行流动资产的评估时,资产的有形损耗的计算适用于 ( )。 A.实物性流动资产 B.低值易耗品以及呆滞、积压流动资产 C.材料及在产品 D.产成品及库存商品 4.在评估流动资产时,被估资产的清单应以( )为依据。 A.流动资产的实存数量 B.流动资产的账面记载情况 C.流动资产的基础资料 D.以上三个选项均不正确 5.进行流动资产的评估时,在出具评估结论之前,有下列几个步骤需要进行:①确定评估对象和评估范围。②合理选择评估方法。③对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。④对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。正确的顺序应为( )。 A.①②③④ B.①④②③ C.①④③② D.①②④③ 6.对于购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料,评估时最好采用( )。 A.成本法 B.清算价格法 C.市场法 D.收益法 7.应收账款、应收票据等流动资产的评估只适用于按( ) 进行评估。

A.账面价值 B.市场价格 C.重置价值 D.可变现价值 8.对货币资产进行评估时,其评估依据为其( )。 A.重置价值 B.市场价格 C.账面价值 D.清算价格 9.下列公式中不正确的是( )。 A.在用低值易耗品评估值:全新成本价值x成新率。 B.成新率:(1-低值易耗品实际已使用年数/低值易耗品可使用年数)×100% C.在制品评估值:单位产成品重置成本×在制品约当量 D.在制品评估值:产成品重置成本×在制品完工率 10.评估流动资产时,有时要考虑其( )。 A.经济性贬值 B.功能性贬值 C.实体性损耗 D.各种贬值 11.企业中A材料为一个月前从外地够入,数量5000公斤,单价200元,但是运杂费500元.评估时盘点尚存1500公斤,则该材料的评估价值为( )。 A.30000元 B.300150元 C.300500元 D.188000元 12.在对低值易耗晶进行评估时,最好采用( )。 A.市场法 B.收益法 C.成本法 D.分段测定法 13.某低值易耗品原价700元,预计可使用1年,现已使用6个月。据调查,该低值易耗品的现行市价为1100元,则其评估价值为()。 A.1100 B.1000 C.800 D.550 14.采用成本法评估低值易耗品时,成新率的确定应该根据( )。 A.已经使用月数 B.已经摊销数额 C.实际损耗程度 D.尚未摊销数额 15.确定应收帐款评估值的基本公式为( )。 A.应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失 B.应收账款账面值-坏账准备-预计坏账损失 C.应收账款账面值-已确定坏账损失-坏账损失

房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

房地产估价案例分析

一、市场比较法---**大厦办公用房 1.房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。 2.房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属**银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。 3.房地产概况 委估房地产座落于**市**新区***路**号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。 该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻**广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。

房地产估价报告

房地产抵押估价报告 估价项目名称:湖南工学院教师公寓价值评估 委托方:符向桃 估价方:谭路芳 估价人员:谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司: 我公司于2008年11月06日接受贵方委托,对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估,评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料,估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产,建筑面积为㎡,土地使用权总面积为㎡,土地分摊面积为㎡,用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,依据贵方提供的相关资料,选用适宜的估价方法,通过综合分析影响房地产价格因素,进行认真测算,最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人: 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明: 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析, 形成意见和结论,撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师:

房地产评估收益法案例

房地产评估收益法案例 案例1,如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2011年5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加l0元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到,评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上,经评估人员预测,评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求:评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程,

给出得出评估结论的理由或根据)。 【答案】(1)收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年 (2)现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年,首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年:【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元2010年:【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1000=13015元2011年:【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为

收益法评估

一、有收益性房地产的内涵 总的来说,收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中,估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产,才能用收益还原法进行估价,而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为,“有收益性”应体现在两个方面:一是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商店、宾馆,已出租的房屋等;二是存在有潜在性收益的房地产,例如一块将产生预期收益的空地,新建的还未出租或经营的房地产,这些都属于没有现实收益,但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础,因此,潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用,它既没有出租也不从事经营,因此也就不存在有收益,所以不能用收益法来对其估价,但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想,可把自有房地产当作出租性房地产看待,即业主的租金节省就相当于他的租金收入,从而它就产生了收益。 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益,客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的,偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时,普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益,但我们认为对于不同类型的出租性房地产,总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。对于只存在短期租约,期满不续租的房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约限制内采用实际总收益,租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法,在市场上收集同类房地产的租赁价格,然后对收集来的案例价格,根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后,即可求出待估房地产的客观潜在租金水平,但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定,租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况,它与承租人有直接的关系。

第五章 房地产估价原则

第五章房地产估价原则 第一节房地产估价原则概述 第二节独立、客观、公正原则(掌握) 第三节合法原则(掌握) 第四节最高最佳使用原则(掌握) 第五节估价时点原则(掌握) 第六节替代原则(熟悉) 第七节谨慎原则(熟悉) 第一节房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义(了解) 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律,并在此基础上总结提炼了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准,这些法则或标准就是房地产估价原则。 二、房地产估价原则的种类(熟悉) ●六项(普适性原则,或一般原则): ●基本原则,最高行为准则——独立、客观、公正原则 ●技术性原则——合法原则;最高最佳使用原则;估价时点原则;替代原则;谨慎原则 三、房地产估价原则的作用(熟悉) ●可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性; ●对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或相似; ●帮助估价师思考和衡量估价对象的价值,并把价值界定到合理的较小范围内,评估出更精准的价值。 第二节独立、客观、公正原则(掌握) 1、含义: ●独立:要求估价师凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价,而不受任何单位和个人的非法干预。 ●客观:要求估价师从客观实际出发,反映事物的本来面目进行估价,不带着自己的好恶、情感和偏见。 ●公正:要求估价师公平正直地进行估价,不要偏袒相关当事人任何一方。 2、措施保障: ●房地产估价机构是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构; ●估价机构和估价师应与估价对象没有现实的或潜在的利益关系,与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系; ●估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰,不应屈从于外部压力; ●估价师必须有良好的职业道德,不受任何私心杂念的影响 3、估价师应本着下列假设进行估价: ●各方当事人均是出于利已动机并且是精明、谨慎行事的; ●估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值,即“换位思考”; ●再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。 第三节合法原则(掌握) 1、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。此处的“法”是广义的“法”。 原因:房地产价值实质上是房地产权益的价值,房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值。

在房地产评估中应用租金收益法的简要分析

在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析 一、概述 收益法的理论依据是效用原理,根据该原理,房地产的价值可以通过其未来的效用(即可取得的净收益)来估算。评估时,对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定,该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解,应该说,采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面,租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前,房地产投资市场比较活跃,而房地产租赁市场比较平稳,在这种情况下,评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。 二、租金收益法评估程序 采用租金收益法评估房地产价值时,评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看,并至少执行下述程序。 对房地产租赁市场进行调查了解,确定委估房地产的租金水平。 根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。 对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。 从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。 对年度费用进行估算,从有效总收益中减去年度费用得出净收益。 选取合适的折现率(资本化率),根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。 三、应用租金收益法的前提条件 如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算,且该房地产租赁经营风险可以估计,则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。 如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时,或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时,一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。 四、租金的选择 根据租金收益法的理论依据,租金水平一般应该是委估房地产的

房地产评估技术报告(收益法)

收益法估价技术报告 估价对象为_____________的两处房产,房产证号为鲁_________。用途为配载,建筑面积3036.99平方米。 根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。因此,需要对估价时点条件下,影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对估价对象的建设标准和功能特点,分析影响其价格形成的主要有以下方面。 一、物状况分析 根据委托人提供的资料,估价对对象的实物状况如下:6#、6A#房产:混合结构,房屋总层数2层,马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷,外装卷帘防盗门、塑钢窗;水电配套设施齐全;建成年代2006年。 二、位状况分析 估价对象位于__________________。距离火车站较近,交通状况较优,交通便利。 三、市场背景分析 (1)土地市场概况 近年来,________城市化进程加快,城区面貌大为改观。组织实施了经营城市战略,建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度,放开了住房二级市场,房地产业购销两旺。 (2)房产交易状况 房产交易市场日趋活跃。全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场,全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制,

促进了房产交易的繁荣发展。 (3)地价政策 党的十五大以来,______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策,加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产,切实盘活了土地资产,使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。 2001年,国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后,_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件,从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐,规范、完善土地市场,促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。 随着经济的不断发展,_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入,必将带动房地产市场的进一步发展,刺激______房地产市场的发育,土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。 (4)产业政策 近年来,______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用,一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。近年来,第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化,增强了______城市的综合服务功能。

房地产评估习题市场法及收益法.docx

房地产评估习题 1.有一待估宗地G 需评估,现收集到与待估宗地条件类似的 6 宗地,具体情况如下: 上表中成交价的单位为:元/平方米。该城市地价指数表为: 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1-1.5 之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加5%;超过 1.5 时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为 1 时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正, 都是案例宗地与被估宗地比较,表中负号表示案例条件比待估宗地产差,正号表示案例宗地条件优于被估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件,评估该宗地2005 年的价值。 解:( 1)根据题意建立容积率地价指数表(如下表) 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 低价指100105110115120125=100+100128=125+100 数× 5%[(1.5-1)/0.1]× 3%[(1.6-1.5)/0.1] (2)案例修正计算。 评估价值 = 参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地 状况修正系数 A : 680× 112/110×100/101 × 105/115× 100/101=620 元/ 平方 米B: 610×112/110×100/100 × 105/105× 100/99=627 元 /平方 米C: 700×112/107× 100/105 × 105/120× 100/98=623 元 /平 方米D: 680× 112/108× 100/100 ×105/100 × 100/99=748 元 / 平方米E: 750×112/107× 100/99× 105/128× 100/102=638 元 / 平方米F: 700×112/112× 100/100× 105/115× 100/101=633 元 /平方米(3)评估结果 案例 D 的值为异常值,应予剔除。其他结果较为接近,取其平均值作为评估结果。因 此,待估宗地G 的评估结果为:(620+627+623+638+633) ÷ 5 =628(元 /平方米 ) 2. 评估对象是一出租写字楼,土地总面积为层数为 18 层,建筑结构为钢筋混凝土结构。 5300 平方米,总建筑面积 该写字楼的土地使用权于 25000 平方米,建筑 2000 年 4 月 1 日以出

房地产估价中使用收益法应注意的问题

房地产估价中使用收益法应注意的问题 在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。 收益法是房地产估价的基本方法之一,它在具体的估价中存在着各种各样的问题,应引起注意。 一、有收益性房地产的内涵 总的来说,收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中,估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产,才能用收益还原法进行估价,而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为,“有收益性”应体现在两个方面:一是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商店、宾馆,已出租的房屋等;二是存在有潜在性收益的房地产,例如一块将产生预期收益的空地,新建的还未出租或经营的房地产,这些都属于没有现实收益,但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础,因此,潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用,它既没有出租也不从事经营,因此也就不存在有收益,所以不能用收益法来对其估价,但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想,可把自有房地产当作出租性房地产看待,即业主的租金节省就相当于他的租金收入,从而它就产生了收益。 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益,客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的,偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时,普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益,但我们认为对于不同类型的出租性房地产,总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。对于只存在短期租约,期满不续租的房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约限制内采用实际总收益,租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法,在市场上收集同类房地产的租赁价格,然后对收集来的案例价格,根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后,即可求出待估房地产的客观潜在租金水平,但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定,租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况,它与承租人有直接的关系。实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种,一种是租金在租赁期内不发生变化;一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种,因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动,因此出租人为了自身的利益,一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。 三、利息是否应作为总费用扣除 传统上认为利息应作为费用扣除,因为利息是投资房地产成本支出的一部分,但我

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