房地产广告培训资料-作业流程
作业流程
一、事前资料收集
先了解客户所brief的事情是什么
AE基本动作培训
作业流程与作业时间
1999年11月13日-14日
找出他为什么要brief的理由
针对他可能产生的问题去了解相关资料
AE的任务：
1.与主管讨论客户brief可能的问题是什么
2.市场量变化、竞争态势、消费者是谁、市场机会在哪里、
广告量/质
3.确定所需资料有哪些，赶快收集资料研读
二、Client Brief
沟通重点：
1.行销目标&行销目的
2.遇到了什么问题
AE的任务：
1.详细作笔记
2.就你事先了解的状况提出疑问/切记！问聪明的问题
3.会议结束，Review一遍，你所理解的与客户一致（会议
总结）
4.客户需提供的资料?预算
?特殊限制要求或时间限制
? brief资料/最好有明确目标三、开立工作卡
动作：
1.24小时之内，撰写好会议记录，确认会议结论双方认知
2.搜集相关资料以作为内部brief之参考资料
3.拟订作业时间表（以提案日反推，须提前完成，以免措手
不及）
4.Brief前先协调内部人员会议时间并告知确定时间&地点
5.工作卡+相关资料+作业时间表
注意事项：
1.内部brief是可被讨论的
2.必要时，请相关人员消化资料后，第二天再一次沟通疑问
四、内部讨论
AE的任务：
1.召集会议
2.动脑
3.主动提供想法
4.要有结论
5.定下下一步动作的时间/分工
注意事项：
业务人员只要确认方向是对的，好不好是相关人员的责任
五、提案前内部确认会议
AE的任务：
1.检视提案内容
2.Rehearsal
注意事项：
1.Rehearsal务必认真，不要嬉皮笑脸
2.研究如何提案&流程最好
六、AGENDA
注明会议时间、地点、内容、提案人、参与人员、提案时间
注意事项：
需以电话&传真确认时间&协调
七、Presentation
AE的任务：
1.详作笔记
2.明确会议总结共识
注意事项：
1.听取客户意见&看法，要判断客户所说的是对的还是有
问题
2.尽量做到提案一次OK，以节省成本
八、内部检讨
AE的任务：
1.检讨此次提案的问题（非责任推委，只是要让我们能
更成长）
2.以内部会议记录形式发给相关人员确实遵守执行
3.修改&执行工作分配&执行时间表
4.会议记录24小时以内于客户确认会议结论
九、执行&估价
AE的任务：
1.确定所估价内容有无需要外围单位支援/协力单位报价
2.填写外发申请单请主管核示
3.估价单拟定后，必须再次确认其正确性，并交主管核示
注意事项：
估价必须先请客户确认再执行（非绝对性，由AE判断）
十、结卡请款
AE的任务：
1.依客户确认之估价单，附上相关证明资料，并开立请款
单，经主管核示后，交财务开立发票
2.将以上请款资料交客户请款
3.随时关心货款是否已请到，协助财务催款
4.于请款资料交客户后即结卡，向相关人员收取工作卡，
并确认工作卡是否有应存档之资料，交制管
作业时间
?年度提案?1个月
?活动（SP）?1周
?策略沟通?1周
?市调?1个月
?CF ?1个月
（P.P.M ?交片）
?创意表现?10天（修正：3天）
?A/W ?3天（不含出片打样）
?媒介策略提案?10天（cue表依实际需求）
?印刷?1周（一般4色印刷）
?摄影?3天（不含道具准备）
Poster设计：
123456789 10
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广告策略基本认识
为什么要有策略？
?策略是能够达成目标的方法—目标是可以清楚被评估的。?策略不会只有1条，但你只能选择1条。
策略寻找的4个东西
?对谁说
?说什么
?如何说
?什么时候说
策略是什么？
?策略是打动消费者那颗红心，帮助你在成千上万个广告讯息中脱颖而出。
行销策略与广告策略
广告策略
?行销策略是让市场动起来的方法，
广告策略是让产品卖掉的方法。
?广告策略是因应市场行销策略而产生的，是为了达成行销目标而将所需告知的讯息径由广告传达给所需告知的Target。
?如果不了解市场环境及行销策略，就跳入广告策略，绝对会有盲目的危险。
广告影响消费者购买行为的过程
购买意愿
品牌偏好度
品牌知名度
广告知名度
媒介到达率
所有广告策略无外乎在归纳
形成策略前的逻辑思考
?市场
?品牌
?竞争者
?消费者
结论
经由上述事实分析后采撷出结论，SWOT分析
?STRENGTH 优势
?WEAKNESS劣势
?OPPORTUNITY机会
?THREAT风险
这是行销分析，不是广告回顾，是发展策略的基础
行销SWOT分析
广告任务
?广告目的：创造产品/服务在消费者心目中的好地位。
?广告所扮演的角色，决不只在强调偏好度/知名度，而
是什么样的知名度/偏好度。
目标消费者
?形成所有策略层面的关键
?他们是谁（人口/统计/心理）
?有什么需求被满足
?与本品类的关系
?与本品牌的关系
?如何看待广告
竞争范畴
?从消费者观点来看，有哪些产品/品类/品牌在互相竞争
?以远到近详细分类
?他们在说些什么？在消费者脑海中占有什么？
?如果你晚进一个市场，千万不要采取与竞争品牌相同的论点和做法
我们现在何处？
?我们的消费者如何看待本品牌
?如何看待竞争品牌
?用第一人称
?生活的语言
品牌利益点描述
?本品牌在下列项目中，有哪些主要利益点？
?理性的：与产品的物质功能相关的特质
?感性的：与消费者的情感相关的产品特质
?感官的：听觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉
?其他提供相似利益点的品牌
?本品牌具竞争力的独特利益点
?本品牌主要不利点
?常用的利益点推演工具
支持点
?是消费者相信利益点的真实性
?理性较容易,感性、感官较困难
如何撰写策略--准备工作?准备一份资料清单，请客户照单提供
?向媒介部索取竞争品牌广告作品资料
?向媒介部索取竞争品牌广告量及时间
?搜集并了解广告法规对该类别的限制
?了解至少五个消费者对产品的意见
?了解至少五个店面陈列和回转的状况
?列清楚需要市调提供的消费者资料
?自己使用产品三次以上
?在三天内完成上述事项
?向客户提出从策略形成到广告播出的工作进度
?向创意及媒介主管询问确定作业人员
撰写
?先分析市场，找出生意机会，作出品牌描述
?确定目标对象及其消费需求
?总结其目前对品牌持什么态度？问题何在？
?广告任务自然形成（解决什么问题？达到什么目的？）
?确定期望消费者接触广告后的反应
?确定利益点（如何满足消费者以达成上述反应？）
?写出支持点（支持利益点成立的事实依据）
?结合品牌描述/目标对象/广告任务/竞争分析确定沟通的方式
创意策略基本认识
沟通是一个非常非常精密的过程?我是谁？
?我有什麽可以说？
?我要说些什麽？
?我要怎麽说
?他是谁？
?他为什麽要听？
?他想听些什麽？
?他相信吗？
创意策略是什麽？
简单地说：
对什麽族群的人说什麽话？
目标对象--形成所有策略层面的关键人物
例如
?请给你的亲密爱人送一份生日礼物
?请给张三送一份生日礼物
练习
如果你发现一个适合你的女（男）孩子，
你要如何发动追求攻势？
练习
?我自己是谁？我现在怎麽样？我要成为什麽样？
?她是个什麽样的人？她要什麽？
?我的情敌会有谁？他怎麽样？
?我有什麽机会？我的优势在哪里？
?如何让她接受我？我要让她怎麽想？
?我如何才能打动她？
?她为什麽要相信我？
?与情敌相比，我有什麽不同？
?我什麽时候行动？怎麽行动？
创意策略
?品牌描述
- 我们是谁？我们现在怎麽样？我们要成为什麽样？?广告任务
- 广告要解决什麽问题？要消费者怎麽想或怎麽做？?目标对象
- 谁是最重要的潜在消费对象？该了解些什麽？
?广告诉求
- 为什麽他们应该购买我们的产品或接受我们的想法？ - 为什麽消费者会相信？
- 与有相同主张的竞争者比，我们有何不同？
?语气态度
- 产品个性的描述
广告任务
?创造、提高知名度
?提供资讯
?强化对品牌的正面态度
?改变对品牌的认识
?提醒消费者
?刺激欲望、需求
?增加使用频率
?使品牌进入候选名单
?肯定现有的购买行为
?引发某特定直接回应
?提高偏好
?克服偏见
?增强通路配销
?鼓励尝试
例如
?克服消费者对XX产品口味不好的偏见
- 广告要解决的问题：消费者对XX口味不好的偏见
- 广告目的：使消费者从态度上接受XX产品比较好
- 广告任务：
改正错误印象，使消费者信服XX比较好
诉求有助健康的功能（把注意力从口味上引开）
吸引试吃
创造特殊的食用时机
练习
?威娜宝（公说公有礼，婆说婆有礼）
- 广告要解决的问题：消费者认为使用单洗单护的洗
发水比较麻烦
- 广告目的：让消费者了解单洗单护/二合一的利弊
- 广告任务：改变消费者的使用习惯
广告诉求
想要得到的
?赚钱
?省钱
?省时省事
?健康安全
?快乐
?性感
?被赞美
?吸引人
?跟得上时代
?有个人自尊
希望避免的
?无能的
?抠门
?懒惰
?胆小怕事
?痛苦
?风骚
?被批评
?讨人闲
?落伍
?没面子
品牌利益点的描述?在品牌的下列项目中，有哪些主要利益点？
- 理性的：与产品物质功能相关的特质
- 感性的：与消费者的情感相关的产品特质
- 感官的：听觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉
?满足同样的利益点，还有那些竞争品牌？
?与竞争品牌相比，在哪些利益上我们可能有优势？
利益点推演工具
特点功能好处利益
属性功能优点利益
练习：威娜宝香波/护发素（支持点：PH平衡配方）
单洗单护洗发护发分开香波打开鳞片，洗得更干净
彻底清洗，护发护得更彻底
素闭合鳞片，并
添加一层保护膜
利益点推演
?FEATURE BENEFIT一个将产品特性转换成消费者利益
?例如：
- 一个三公斤重，A4一样大的电脑
一个可以提着到处跑的电脑
练习
FEATURE
?工商银行在北京有1000家储蓄所
?有铁弗龙表面的炒锅
?有前、后日期的桌上台历
BENEFIT
?你可以很方便地提取现金
?炒菜不粘锅，菜更好看好吃，清洗容易
?一目了然，省去你前后翻阅的麻烦
品牌个性
?如果是一个活生生的人，他应该是什麽样子？
?品牌个性中的那些部分有助于了解消费者与我们之间的关系？
品牌个性与语气态度
?品牌个性
百佳超市是个外国人，但是他了解为了成功，必须调整自己来适应本土环境。虽然他是个外国人，但这并不阻碍他的自信。对自身具备的西方技术经验及本土知识的信心，加上摩登的外表，使他更显得有能力为他想服务的人提出援助。
?语气态度
直接、自信；大胆；有竞争性
如何写策略--准备
?准备一份资料清单，请可户照单提供
?搜集竞争品牌广告作品资料
?搜集竞争品牌广告量及时间
?搜集并了解广告法规对该类别的限制
?了解至少五个消费者对产品的意见
?了解至少五个店面陈列和回转状况
?列清楚需要市调提供的消费者资料
?自己使用产品三次以上
?在三天内完成上述事项
?向客户提出从策略形成到广告播出的工作进度
如何写策略--撰写
?先分析市场，找出生意机会，作出品牌描述
?确定目标对象及其消费需求
?总结其目前对品牌持什麽态度？问题何在？
?广告任务自然形成（解决什麽问题？达到什麽目的？）
?确定期望消费者接触广告后的反应
?确定利益点（如何满足消费者已达成上述反应？）
?写出支持点（支持利益点成立的事实依据）
?综合品牌描述/目标对象/广告任务/竞争去个确定沟通方式，列出强制事项
媒介计划及协同作业
目录
1.行销、广告、媒体与消费者
2.媒体建议的组成
3.协同作业
行销、广告、媒体与消费者
媒介建议的组成
1.媒介目标
2.媒介策略
3.媒介计划
媒介目标(Media Objective)
设定媒介所扮演的角色以及所要达成的目
标，它必须是为特定的行销活动量身订做
的。
媒介策略(Media Strategy)
为达成特定的媒介目标而采取的媒介投资策略。
媒介策略主要包括以下内容：
目标对象(Target Audience)
?地域性考量(Geographic Consideration)
?媒介比重(Media Weight)
?媒介选择(Media Selection)
?媒体行程(Media Scheduling)
?策略排序(Strategy Priority)
消费者的构成
地域性考量?市场潜力
?投资优先顺序
?预算分配比例
市场潜力
1.CDI与BDI
2.铺货
3.目标对象数量/比例
4.经济状况
5.销售成长
6. SOM
7. 品牌资产
8. 传播反应
9. 媒体投资效率
10.竞争
媒体比重1.档次(Spot)/Insertion
一则广告出现在媒体上的次数。
2.发行量(Circulation)
在印刷媒体的印制量中，每期实际发行到读者手中的数。
媒体比重3.收视率(Rating)
收看某电视节目的个人或家庭占总人口
或家庭数的比率。
4.总收视点(GRP-Gross Rating Point)
所有播出档次收视率的总和。
Rating Spots
Reach Frequency
互为取舍
媒体比重5.到达率(R-Reach)
在目标对象中，在一定期间，暴露于任
何广告至少一次的非重复性人口比率，
亦称净到达率(Net Reach)。
媒体比重
6.接触频次(F-Frequency)
在一定期间内接触广告的对象消费者的次数。
①平均接触频次(Average Frequency)
②有效接触频次(Effective Frequency)
③接触频次分布(Frequency Distribution)
媒体比重
①平均接触频次：
接触广告的对象消费者中，平均每个人的接触次数。
②有效接触频次：
对消费者达到广告诉求目的(Point B)所需要的广告露出
频率，它受行销、创意及媒体因素影响。有效频次以上
的到达率为有效到达率。
③接触频次分布：
每个接触频次的目标对象的比率。
接触1次的消费者占总消费者的比率，及2次、3次的比
率，接触比率不同，广告效果也不同。
练习：
练习：（答案）
1.Rating
2.GRP 430
3.Reach 90%
4.平均接触频次43/9=4.8
媒介选择
媒体选择的方向而非媒介载具选择。
1.为创意提供最佳舞台，使广告产生最佳说服效果。
2.品牌形象。
3.目标对象的媒体接触习惯。
媒体行程
考虑因素：
1.广告讯息记忆与遗忘
2.销售与消费季节/周期性
3.行销目标及策略
4.竞争者行程模式
5.广告类型
6.预算
7.媒体环境
8.其它活动配合
9.执行
行程模式
1.连续式(Continues)
2.跳跃式(Flighting)
3.脉动式(Pulsing)
媒介计划(Media Plan)
媒介计划是基于媒介策略而形成的媒介执
行方案，它包括媒介载具的选择(Media Vehicle Selection)以及不同执行方案的比
较及建议。
协同作业(Team Work)媒介计划与购买是广告作业的三大元素之一，它与创意
策略、创意发想是紧密相关的。
检视一份媒介建议，除了其自身的完整性外，还应包括
以下几项：
1.媒介目标与广告扮演的角色以至行销目的是否一致
2.目标消费群
3.创意概念
4.创意素材
5.媒介创意
印刷需要注意的问题
文件尺寸
?是否是客户要求的尺寸
?出血的设定
文字
?确认标点位置
?字体统一
?文案正确
?拼字一定激光打印确认无误
?文件字体是否是常用字体（如不是，一定把字体文件交给输出中心
图片
?图片的位置是否正确
?如果图片和线叠在一起，确认图片是否压在线上面
颜色
?注意屏幕色不可信
?转色印刷时提供转色色标
?四色需标明色号
不同制作物需注意的问题
?报纸稿：
- 确认输出线数
?海报/DM：
- 在印刷前需同客户确认纸张，尺寸，是否腹
膜，有无特殊要求
不同制作物需注意的问题
?摇摇牌：
- 同固定处粘贴部分的设计
?产品包装：
- 不要忘记膜切版
- 需要在文件内标明所有颜色的色标，文字字
体，各部分尺寸）
不同制作物需注意的问题
?年历/手册：
- 确认是否预留了装订或折手的位置
建议
?输出前打印一份激光稿
?AE是将工作交出去的最后一道关卡，请尽量详细的检查，以免错误发生。
TVC制作基本动作
TV CF CHECK LIST
?拍摄目的
?市场背景
?产品诉求
?TONE & MANNER
?演员
?主角
?配角
?拍摄风格/灯光
?场景
?道具
TV CF CHECK LIST
?服装
?音效/旁白/音乐
?特效
?其他
?交片日期
PPM (Pre-production Meeting)的内容?第一次PPM：
?导演Present分镜脚本，制片公司提供演员、场景的DEMO，及音乐、特殊效果的参考带
?第二次PPM；
?Check第一次制作会议的结论
?确认分镜脚本/演员/服装/造型/场景等有关制作细节
?Final PPM；
?确认拍摄前所有准备工作
?提供拍摄所需产品、包装
TVCF制作应注意的几个问题
?CHECK LIST很重要
?开好PPM是关键
?时间进度的掌控
?谨防意外发生，多和Production House沟通
如何开好一个会
细致的会前准备工作
现场控制
合理安排会议议程
其他注意事项
几个关键点
报价系统
AE在财务系统中饰演的角色
财务原则
?不垫款
?不挪用客户间的款项，需要挪用的要有客户的传真说明
?新客户，一定要收预付款，因为不了解新客户的信誉及作业系统
?报价时应有一个意识，即在这次没有收回来的款，要在下一单补回来
?这一单做坏了，买一个教训，应避免下次再出同样的错误
?在报价时，应含有一定的损失额--即预计可能发生的损失确保达到预期的毛利率?财务方面有问题时，应及时告知财务部，寻求解决方法
值得注意的几个问题
?与客户签署广告合约
?所有工作在发包前，一定要有客户确认的估价
?开工作卡才工作
?事先告知客户，因客户方的原因，不用的设计同样要收设计费
?暂缓的工作卡，多次修正的工作卡，应收的设计费是否收到了
?出片费，打样费，快递费邮费等小的制作费汇总报价
如何填写工作卡进度
?正常结卡的填写--结卡，并注明收款金额
?取消的工作卡要填写具体原因
例如：（1）卡号作废，没有进行任何工作
（2）因客户不满意，没有被使用，收入为零
（3）因客户那边工作取消，没有被使用，应向
客户收取费用
?收入为零的工作卡要注明原因（例如提案卡）
?暂缓的工作卡，应控制暂缓的时间
结卡
?收款动作完成：客户已签估价，发票已开出递到客户处
?外付动作完成：外付已经付完，不再发生费用
--若因未收到客户款而没法外付的，应填写出预提成本
的付款申请单--递到财务部，视同结卡的外付动作完
成
?以上两个动作完成，即可结卡
结卡时发生的问题
?对于取消的工作卡、不收费的工作卡，是否有
估计其成本费用，考虑工作程度，预计损失
解决办法
?工作不收费的原因：
（1）在事先既知道不收费，如比稿、提案，
为了争取客户
（2）策略性不收费，这次不收费是要引导客
户，以便取得客户更多的预算
解决办法
?工作卡被取消的原因
（1）卡号作废，没有进行任何工作
（2）因客户不满意，没有被使用
（3）因客户那边工作取消，没有被使用
-如果是第三种原因，应向客户收款
?为了避免第三种原因的发生而不收费，事先应告知客户，这种原因要收费，亦或揉入其他费用中，将款项收回
劳误费如何报价
?如遇到协作单位不能开据正式发票时，应在实
付金额基础上向客户加收8%的税金，以避免
公司财务损失
多次修正的工作如何报价
?原则：
- 向客户收取修正费
- 若很难收取，可采取其他形式收取，或在事
先告知客户修正是要收修正费的，这样才可
控制工作进度，减少损失，增加毛利
作为AE，你应该做些什麽？
?确保报价的准确性，避免造成损失
?控制结卡速度
?收款遇到问题，要及时通知你的直接主管
档案管理
文件存档系统
?建立文件存档系统之好处：?是观唐的资产；?分类目录名称统一易于查询及移交；?可完整保留客户之资料，也是查询之依据。
文件存档系统
?存放方式：?按品牌存档，一个品牌放一个易得利夹子里，夹子侧面写上品牌名，项目之间用隔页纸分开；?所有资料应依时间顺序存放，最近的资料放最上面；?由AE负责存档；? AE离职前应将所存档案移交AM，再由AM移交给新任AE；? Team及Team之移交，由AD参与交接工作，含存档文件、工作状况、
客户窗口情况等；?每年换新的档案夹存放当年度资料。遇到横向文件时头朝内存档；
?所有档案保留两年。Proposal永久保存；?新客户比稿或提案之Proposal，以后不再做了的客户资料，请交总经
理秘书存档。AE文件存档之分类目录附后，请放在夹子的第一页。由于经常翻用容易烂，可做成投影片。
文件管理
一、打字作业须知
1.字体
一般文件：
中文：正文宋体四号字（14号）
小标题宋体（或黑体）四号字加下划线
大标题宋体（或黑体）加大/加粗/居中
英文：正文Times New Roman四号字
小标题Times New Roman四号字加下划线
大标题Times New Roman加粗加大字号居中行距：最小值（字数很少或特殊要求的文章另行处理）
一、打字作业须知
投影片：纸张选横向
中文：标题黑体加粗40号字
正文黑体加粗24号字
英文：标题Arial加粗40号字
正文Arial加粗24号字
行距：1.5倍行距
（字数很少或特殊要求的文章另行处理）
一、打字作业须知
2.段落
文件段落之编号依内容顺序编码如下：
中文：一、二、三……
1、2、3 ……
?、?、?……
英文：I、II、III ……
A、B、C ……
a、b、c ……
1、2、3 ……
?、?、?……
一、打字作业须知
3.整体
?中英文一律左对齐
?检查错别字，排版，加页码，加公司LOGO
?追求完美
二、装订须知
1.将封面底部的页码及观唐LOGO去掉，用投影片复印
2.第二页用印有观唐LOGO的黄色铜版纸（横向/竖向）
3.内文加页码，装订时注意方向，不要漏装
4.封底用印有观唐LOGO的黄色铜版纸，LOGO向外
三、电脑文件管理须知
房地产行业《新广告法》培训
房地产企业新《广告法》培训 今天非常高兴能和大家一起学习新《广告法》，下面我就新广告法的修订内容与大家进行交流和探讨。 新修订的《广告法》于今年9月1日正式实施，这次广告法修改的幅度非常大，原来是49条，现在变为75条，新增了33条，删除了3条，同时修改了37条。今天我主要和大家一起学习下新《广告法》中的几个亮点和以及对房地产广告的相关规定。 亮点 亮点一明确虚假广告定义 新广告法第二十八条规定?广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。 广告有下列情形之一的，为虚假广告： （一）商品或者服务不存在的； （二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的； （三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的； （四）虚构使用商品或者接受服务的效果的； （五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。 亮点二新增广告代言人的法律义务和法律责任。
旧广告法没有对代言人的法律规制。这次广告法修订当中对明星代言也作了法律责任规定，明星代言不能只收钱而不担责。只要明星代言的是虚假广告，同样负有连带责任。对在虚假广告中作推荐、证明受到行政处罚未满3年的自然人、法人或者其他组织，不得利用其作为广告代言人。老百姓对明星代言虚假广告比较反感。广告不能想接就接，为保护消费者合法权益，广告代言人的责任应进一步强化，代言活动也应更加严格规范，限制和约束明星代言，这是国家的一种态度。这个规定在新广告法第38条、62条中有体现。 亮点三: 新增关于未成年人广告管理的规定。 新《广告法》规定，不得利用十周岁以下未成年人作为广告代言人;不得在中小学校、幼儿园内开展广告活动，不得利用中小学生和幼儿的教材、教辅材料等发布或者变相发布广告;在针对未成年人的大众传播媒介上不得发布医疗、药品、保健食品、医疗器械、化妆品、酒类、美容广告，以及不利于未成年人身心健康的网络游戏广告。这个规定在新广告法第39条、40条中体现。 亮点四: 新增关于互联网广告的规定 互联网是一个新生事物，在旧广告法当中没有关于互联网广告的章节。新《广告法》对互联网广告有了规定，互联网广告应显著表明关闭标志，并确保一键关停；以电子信息方式发送广告的，应当明示发送者的真实身份和联系方式，并向接收者提供拒绝继续接收的方式。这个规定在新广告法第43条、44条中体现。 亮点五: 进一步提高违法行为的法律责任。 新《广告法》对罚款金额有了进一步提高，比如过去对媒体发布广告、广告主发布的广告，根据广告费用处罚款1到
房地产基础培训资料全
房地产基础培训资料 1 房屋建筑面积 房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 2 住宅使用面积 住宅使用面积是指住宅中分户门全部可供使用的净面积的综合。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室走道、室楼梯等等。 3 居住面积 居住面积是指住宅中日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的综合。当分户门的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积。 4 套面积 套建筑面积由三部分组成： （1）套使用面积：A，卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门面积的总和；B，跃层住宅中的户楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。 （2）套墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套墙体面积；墙面装修厚度均计入套墙体面积。 （3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。 综上所述，套建筑面积=套使用面积+套墙体面积+阳台建筑面积。
5 什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？ 公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。 6购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。 7 购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？ 购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等容。 8 什么是共有建筑面积分摊系数？ 共有建筑面积分摊系数（以下简称共摊系数）是房屋共有建筑面积与相关建筑面积的比值。即：共摊系数=共有建筑面积/相关建筑面积 按照建筑物使用功能的多少，可选择下列三种分摊方法之一进行共有建筑面积的分摊：（一）多层住宅楼共有建筑面积的分摊：
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（一）、商品房销售前必须取得的“五证”和“两书” 房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定的许可证。这五种特定许可证就好像是房产销售的“绿卡”，缺一不可。房地产商在销售商品房时应具备“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》。 1、《国有土地使用证》是证明土地使用一项国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《中华人民国城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书，否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取的土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。 2、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。为土地管理部门在城市的规划区行使权属管理职能提供必要的法律依据。未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文号无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。 3《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程施工许可证》的目的是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受接受监督检查时的法定依据。房地产商如果未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门可责令其停止建设，限期拆除或者没收建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员可以由其所在单位或者上级主管机关给与行政处分。 4、《建设工程施工许可证》是证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节，涉及监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完善时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证不得擅自开工。 5、《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较的的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》的规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。有的城市为了更好的规房地产商的销售行为，还要求房地产商在销售商品房时要分别办理《销房销售许可证》和《外销房销售许可证》此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已建成，还应当持有房屋所有权证书。 “五证”最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易畴。 “两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。 （二）、土地取得方式： 1.出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让为土地的一级市场，国家对城镇土地的一级市场实行垄断。因此，房地产开发用地，必须是国有土地。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权的出让方，只能是国家。在土地登记时，以出让方式取得的土地，土地使用证书上标注国有出让，使用权有土地使用年限的限定，目前住宅一般的期限是70年。 2.划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，
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----- 房地产基础知识培训资料 第一部分房地产基础知识 1、房地产：是指土地、建筑及固着在 土地、建筑物上不可分离的部 分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又 被称之为不动产。
分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； 把地上建筑物单独看待时；2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，（ ）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作（3为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地 产的一个部分。
2、房地产业：是从事土地和房屋开发 经营的行业，属于第三产业，（三个产业 的划分 第一产业:农业（包括种植业、林业、 牧业和渔业等）。 第二产业: 工业饱括采掘业、制造业，自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业）和建筑业。 第三产业:除上述第一、二产业以外的 其他各业。
由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第 --- ----- 1 --- ----- 三产业可分为两大部分： 一是流通部门，二是服务部门，具体又可分为四个层次。 第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食
业、物资供销和仓储业。 第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质 普查业，房地产业、公用事业，居民服务业、旅游业，咨询信息 服务业和各类技术服务业等。 第三层次；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教
育、文化、广播电视事业，科学研究事业，卫生、体育和社会福 利事业等。 第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、党政机关、社会团体，以及军队和警察等。） ） 包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让；
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房地产基础知识 一、基本概念 （一）房地产的概念： 是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》； ◆一表： 《商品房竣工验收备案表》 （二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 （三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相 对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路 用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 （五）建筑密度 也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。 （六）新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅
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房地产企业 开发项目相关会计核算 一、房地产企业的经营特点 二、房地产项目开发管理的一般流程 三、成本核算的基本程序 四、成本核算的对象的确定 五、成本费用的归集与分配 六、成本费用的归集与分配存在的问题 七、营业收入核算 八、开发产品成本的结转 九、预缴和汇算企业所得税存在问题 十、预缴土地增值税和土地增值税汇算 一、房地产企业的经营特点 房地产行业是重要支柱产业部门 是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立的产业部门。 房地产行业是龙头行业，就象汽车行业发展，会带动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的发展一样，它的发展会带动众多的相关行业一起发展，建筑材料、建筑施工、电子、信息、机械和化工等，同时这些行业的发展水平已经成为房地产业发展的重要影响因素。 所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、房地产金融和信贷、保险等；以及与此紧密相关的中介服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业。 一、房地产企业的特点： ①资金密集。 ②智力密集。 ③受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大； ④投资周期较长，市场风险较大。 ⑤售后服务工作要求高。 二、房地产项目开发管理的一般流程 1、投资机会研究与土地竞投 对房地产投资机会研究与土地竞投活动实施有效控制，为公司房地产开发获得有价值的土地资源，并防范土地投资风险。 主要工作内容：项目选择、项目建议书、概念设计、可研报告、竞投等。 2、项目立项及可行性研究 对项目立项及可行性研究工作流程实施有效的控制，提交各阶段的可行性研究报告，为项目开发的立项和深入开展项目全程策划与规划设计提供依据。 主要工作内容：开发计划、资金计划、各阶段可研报告、竣工后评估等。 3、项目全程策划 对项目全程策划过程实施有效控制，为房地产开发项目的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。 主要工作内容：市场调研、全程策划、各阶段策划书等。 4、规划设计和前期工作 对项目规划设计和前期工作实施有效控制，确保公司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发项目的施工、营销提供依据。 主要工作内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、扩初设计、施工图设计、规划验收等。 5、工程施工项目管理程序 对工程项目的造价、进度、质量与安全实施有效的管理和控制，确保商品房施工过程的项目管理符合规定的要求。 主要工作内容：施工组织设计、三通一平、选择供方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。
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房地产全套培训资料 第一章房地产基础知识培训?一、房地产得概念? 二、房地产得特征 三、房地产得类型 四、房地产专业名词 五、房地产面积得测算? 第二章房地产市场调研 一、房地产市场调研得含义 二、房地产市场调研得重要性 三、市场调研得内容?四、市场调研得方法? 第三章销售人员得礼仪与形象 一、仪表与装束?二、名片递接方式?三、微笑得魔力 四、语言得使用?五、礼貌与规矩?第四章电话礼仪及技巧 一、接听电话规范要求?二、电话跟踪技巧? 第五章房地产销售得业务流程与策略?一、寻找客户 二、现场接待客户?三、谈判 四、客户追踪 五、签约?六、售后服务 ?第六章房地产销售技巧?一、分析客户类型及对策; ?二、逼定得
技巧;?三、说服客户得技巧;?四、如何塑造成功得销售员； 五、如何处理客户异议;?六、房地产销售常见问题及解决方法。 第七章个人素质与能力培养?一、心理素质得培养;?二、行为素质得培养(A敬业精神、Ｂ职业道德）; 三、专业知识得自我提升；?四、身体素质； 五、销售能力：１、创造能力;2、判断及察言观色能力;３、自我驱动能力;4、人际沟通得能力;５、从业技术能力；6、说服顾客得能力。 第八章员工守则及职责?? 第一章房地产基础知识培训 ?一、房地产得概念 ▲房地产得含义 房地产具体就是指土地、建筑物及其地上得附着物,包括物质实体与依托于物质实体上得权益.又称不动产,就是房产与地产得总称，两者具有整体性与不可分割性.包括：?a）土地?b）建筑物及地上附着物?c）房地产物权?注:房地产物权除所有权外，还有所有权衍生得租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业得区别?房地产业就是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动得具有高附加值得综合性产业，它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它得生产结果就是建筑物或构筑物.房地产业就是发包方，建筑业就是承包方，房地产业归属为生产与消费提供多种服务得第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工得部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间得关系及差异?房产指各种明确了权属关系得房屋以及与之相连得构筑物或建筑物；地产就是指明确了土地所有权得土地，既包括住宅或非住宅附着物得土地（以及各地段），又包括已开发与待开发土地。我国得地产就是指有限期得土地使用权。房产与地产之间存在着客观得、必然得联系，主要包括几个方面:?a）实物形态上瞧，房产与地产密不可分; b）从价格构成上瞧,房产价格不论就是买卖价格还就是租赁价格都包含地产
房地产专业技术知识培训[完全版]
房地产专业知识培训 一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门 面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城 市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用 地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、 利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所 有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地
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上海麟馥投资管理有限公司 房地产基础知识培训资料 公司内部培训资料 魏金胜 2015/9/19 本文作者魏金胜郑重声明：本文为上海麟馥投资管理有限公司内部培训资料, 违者必 严禁抄录, 究，2015年9月19日星期六。
房地产基础知识培训资料 一、房地产概念 （1）房地产的含义 房地产具体指土地上的建筑物以及基地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称为不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 其中包括：1、土地。2、建筑物及地上附着物。3、房地产物权（房地产物权除所有权外还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 （2）房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业与建筑业即存在联系也存在区别。 （3）房产与地产两者间的关系及差异 1、房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建 筑物 2、地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物 的土地，又包括已开发和待开发的土地。我国的地产指有限期 的土地使用权 3、房产与地产的关系
（1）从实物形态看是密不可分的 （2）从价格上看是相辅相成的 （3）从权属关系上看是联系在一起的4、房产与地产的区别 （1）二者属性不同 （2）增值规律不同 （3）权属性质不同 （4）价格构成不同 、房地产的特征 （1）房地产自然特征 1、位置的固定性 使用的耐久性 2、 、/—厶t. / ■ m r >r 3、资源的有效性 4、物业的差异性 （2）房地产的经济特征 1、生产周期 资金密集性 2、 3、相互影响性
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第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (9) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10) 第三章土地使用权取得流程 (10) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14) 第四章房地产开发阶段 (14) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (14) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (15) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15) 第五章项目建设阶段 (16) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18) 第六章销售经营阶段 (19) 第七步销售经营阶段的法律程序 (19) 第七项销售经营阶段的相关税费 (20) 第七章物业管理 (21) 第八步物业管理阶段的法律程序 (21) 第八项物业管理阶段的相关税费 (21) 附录：房地产开发专业术语 (21) 第一节面积类 (21) 第二节价格类 (24) 第三节实务类 (26) 第四节管理政策类 (36)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
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置 业 顾 问 培训资料
目录 第一节房地产基础知识 第二节房地产销售礼仪规范第三节房地产电话销售技巧第四节房地产销售基本流程第五节房地产销售逼定环节
第一节房地基础知识 1．问：什么是房地产？ 答：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 2．问：什么是房地产业及其特性？ 答：房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 房地产的主要特性有： ①房产、地产交易的不可分性。 ②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。 ③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。 ④投资规模大，开发建设周期长。 ⑤房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，
从而使房地产有着保值和增值功能。 3 问：什么是商品房？ 答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 4 问：什么是外销房？ 答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 5 问：什么是内销房？ 答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 6 问：房地产开发所具备的五证？两书？ 答：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划 部门核发，《建设工程施工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。两书指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 7 问：什么是复式住宅？ 答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一
房地产基础知识培训内容
房地产基础知识培训内容 （一）房地产专业基础知识 1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。 7、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 8、土地使用权的出让年限： ——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
——商业、旅游、娱乐用地40年； 9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 10、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 “三通一平”是指路通、电通、水通，土地平整。 “七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整 12、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。13、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 14、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础
2018版-化妆品广告法违禁词汇总
2018版-化妆品广告法违禁词汇总
（一）化妆品网页描述中禁止发布的内容 网页描述应真实、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当真实、清楚、明白。具体要求如下： A. 商品网页描述、标签、说明书中不得含有虚假、夸大、法律禁止的内容： 网页描述中禁止使用“最高、最佳、最好、顶级、极品、最高档、100%安全、100%无污染、最安全、最健康、最专业、最先进、最新科学、最佳、最高级、顶级”、“最新技术”、”国家级“、“最先进加工工艺、第一、全面、全方位、特级、顶级、冠级、极致、超凡等”、等等绝对化词语“ 禁止贬低其他生产经营者的商品或者服务。除按法律规定和国务院批准的各类带有评比性质的企业营销信息发布活动外，禁止使用排序、推荐、认定、上榜、抽查检验、统计、公布市场调查结果等对企业及其商品、服务进行排序或综合评价的内容。如：驰名商标、“全国销量第一”、“市场占有率第一”、“市场主导品牌”、“消费者首选品牌”、“中国公认名（品）牌”、“×××推荐产品（品牌）”、央视上榜品牌、CCTV上榜品牌、CCTV展播品牌、“×××认定”、“×××认可”、“×××展示”、“×××荟萃”、“×××指定”、各种满意率、信任率以及某类商品、服务上榜企业等对企业及其商品、服务进行排序或综合评价内容的词语（律规定和国务院批准除外）。 禁止使用“中国驰名商标”和“中国免检商品”宣称。（备注：新商标法第14条第五款：“生产、经营者不得将“驰名商标”字样用于商品、商品包装或者容器上，或者用于广告宣、展览以及其他商业活动中。否则按照新商标法第53条规定，将被工商部门责令改正，处十万元罚款） 未取得专利的，禁止声称专利产品；如果声称“取得专利、获得XX专利、专利产品”的，应具体标注出专利类别和专利号。使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。 禁止使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、
房地产培训
房地产行销高级培训手册 3、销售 3.1 标准作业流程 一、职级与等级 业务职级分为六级： (1)专案经理；(2) 副专案经理；(3) 专案助理；(4) 专员；(5) 业务员；(6) 试训人员业务等级分为九等，与人员基本工资、奖金及业务考核挂钩 初级一级二级三级 中级一级二级三级 高级一级二级三级 基本工资调整根据如下原则：新录用员工为初级一级，三个月试用期后转为初级二级员工每服务满一年自动上调 为公司作出特殊贡献或受到公司嘉奖之员工，视情况提升级别严重违反公司规章制度及受到公司处罚的，视情况降低其级别 二、人员结构 公司采取分级负责制，销售部总体工作及销售、人员管理由销售总监与销售部经理掌握，并对总经理室负责；专案经理负责各案场的实际销售工作及人员管理，并对销售总监负责。案场人员配置按项目实际情况而定： 案量超过8000 万或建面超过15000 平方米的，为大型案场，配置正副专案2 名，专案助理、专员与业务员若干，总计人员为7 人以上(含7人)。案量在8000 万以下或建面在15000 平方米以下的，为小型案场，配置专案 1 名，专员及业务员若干。 按上述情况设想，若一年内接案量在4 个或4 个以下( 3 大1 小)，业务人员配备将为30 人左右，其中干部储备为10~12 人；若接案量在5~6 个项目的情况下( 4 大2 小)，业务人员配备将为35~40 人，干部储备为15 人左右。
三、个案运作流程 1、案前工作 (1)人员配置 (2)图表制作 (3)业务员工作手册、答客问准备 (4)订购单、销控表、价目表制作 (5)个案培训 (6)业务模拟演练、熟悉现场状况 (7)市场调查 (8)个案企划思路理解与沟通 2、案中工作 (1)业务人员正式进场销售 (2)NP广告发布 (3)DM报纸广告陆续大量出现 ( 4 )针对每日销售结果检讨并改进修正 (5)派报大量出现 (6)配合SP活动制造大量参观人潮 ( 7 )业务人员应填写的资料表格有：参阅销售表单 ( 8)于每天下班前30 分钟确实检讨业务，并针对当日来人反应，研究对策作为业务参考。 ( 9)于每周一下午举行业务企划协调会，并针对一周来人反应，作适当之业务企划路线调整。 ( 10)业务现场与业务进行期间，务必确实作好客户追踪，按客户分析整理分为A、B、C 三级客户，必要时亲自到客户家追踪拜访。 ( 11 )业务人员确实要求现场销售礼节。 (12)业务人员确实分区清洁现场。 3、后期工作 ( 1 )剩余产品不利点分析 ( 2)剩余产品有利点分析 ( 3)剩余产品销售客源分析 （4）适时办理适进行促销，达成剩余产品百分之百销售之目的 （5）现有客源的再开发与利用
房地产销售培训资料全
目录 第一章房地产介绍 第二章公司架构 第三章现场架构 第四章销售人员基本概念 第五章房地产基本知识 第六章认识媒体及销售工具 第七章市场调研 第八章如何掌握顾客 ?一、房地产介绍 房产是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。 从房地产的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发（建房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理（把小区内的各项管理事务再分包给专业公司来负责，如保安、绿化等）。
这个行业虽然不像房地产开发需要很多的资金投入，但对专业性的要求会更高 大体为； （一）跑盘：通过前期的市场调查及管理人员从中指导及考核.从而达到对主要商圈、路段、楼盘、配套等一系列的了解；从而从陌生（无知）到了解熟悉及熟知； （二）销售前中后：通过公司内部及外援引进.不同时期进行不间断培训及指导.达到；前期；考试合格上岗.中期销售技巧熟悉运用.后期操作了解及熟悉 ? ? ?1、公司形象代表. ?作为一个房地产公司销售人员是代表公司面对客户，其形象代表公司形象，服饰整洁与稳重会给客户留下好印象，增加对公司的信心，拉近双方距离。 ?2、公司经营传递者. ?销售人员明确自己是公司与客户的中介，其主要职能把公司经营传递给客户，达到销售目的。
?3、客户的购房引导者，专业顾问. ?销售人员要利用专业.熟悉的为客户提供咨询便利服务，从而引导顾客购房。 ?4、将楼盘推荐给客户的专家. ?销售人员要有绝对的信心，并必须做到三个相信： ?相信自己所在的公司. ?相信自己所推销的能力. ?相信自己所推销的商品. ?这样才能充分发挥推销人员的推销技术。因为： 首先相信自己的公司。在推销活动中销售人员不但代表公司，而 且其工作态度、服务质量、推销成效直接影响到公司的经济效益、社会信誉和发展的前景。其次相信自己。 相信自己能够完成推销任务的能力，是推销成功信心的来源，并 能产生动力与热情，充满自信和信心去全心投入，创出最好水平。 最后相信自己所推销的商品。 对于有需求的顾客，相信自己推销的商品货真价实，从而也相信 自己的商品能成功的推销出去，这样就可以认定自己是推销楼盘 的专家。 ?5、将客户意见向公司反映的媒介. ?6、客户是最好的朋友.
最新房地产基础知识大全
房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
房地产行业基础知识大全
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；