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土地估价相关经济理论与方法模拟题多选(二)

土地估价相关经济理论与方法模拟题多选(二)
土地估价相关经济理论与方法模拟题多选(二)

土地估价相关经济理论与方法模拟题多选

(二)

土地估价相关经济理论与方法模拟题多选(二)土地估价相关经济理论与方法模拟题多选(二)96、下列各项中属于资产的有()。

a.预收账款

b.待摊费用

c.预付账款

d.“待处理财产损溢”借方余额

e.“待处理财产损溢”贷方余额

abcde

你的答案:标准答案:b,c,d

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97、()属于会计实务中的修订性惯例原则。

a.权责发生制原则

b.重置成本

c.谨慎性原则

d.重要性原则

abcd

你的答案:标准答案:c,d

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98、下列原则中,属于对会计信息质量要求的原则有()。

a.明晰性原则

b.相关性原则

c.配比原则

d.及时性原则

abcd

你的答案:标准答案:a,b,d

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99、我国现行会计实务中,体现谨慎原则要求的会计方法有()。

a.计提商品削价准备

b.固定资产加速折旧法

c.期末存货的成本与市价孰低法

d.应收账款计提坏账准备

abcd

你的答案:标准答案:a,b,c,d

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100、在综合分析中常用的统计分析方法有()。

a.动态趋势分析法

b.因素分析法

c.相关分析与回归分析法

d.综合平衡分析法

abcd

你的答案:标准答案:a,b,c

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101、下列指标中,()属于数量指标。

a.房地产投资额

b.人均国民生产总值

c.土地出让面积

d.土地出让宗数

abcd

你的答案:标准答案:b,c,d

--------------------------------------------------------------------------------

102、常用的资产评估方法有()。

a.重重成本法

b.现行市价法

c.收益现值法

d.清算价格法

abcd

你的答案:标准答案:b,c

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103、无形资产的摊销一般应该()

a.冲减其账面价值

b.记入制造成本

c.记入管理费用

d.记入财务费用

abcd

你的答案:标准答案:a,b,c,d

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104、利用资产负债表的信息,可以()

a.判断企业财务状况

b.分析企业的偿债能力

c.分析业主权益变化

d.分析企业盈利能力

abcd

你的答案:标准答案:a,b,c

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105、所有者投入资本按出资方式不同可以分为()

a.租赁资产

b.货币资金

c.无形资产

d.实物资产

abcd

你的答案:标准答案:b,c,d

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106、下列指标中,()属于质量指标。

a.房地产投资额

b.建筑覆盖率

c.人均住房面积

d.住房平均价格

abcd

你的答案:标准答案:b,c,d

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107、下列规划内容中,属于控制性详细规划内容的有()。

a.各类用地的建筑高度指标

b.各类用地的容积率指标

c.建筑的空间布局

d.绿地系统规划

abcd

你的答案:标准答案:a,c,d

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108、反映城市土地开发强度的指标通常有()。

a.固定成本

b.绿地覆盖度

c.建筑高度

d.建筑容积率

abcd

你的答案:标准答案:a,d

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109、编制建筑工程概算的方法有()。

a.投资估算

b.用概算定额编制

c.用概算指标编制

d.用类似工程预(决)算编制

abcd

你的答案:标准答案:a,b,d

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110、盈亏平衡点分析法将开发项目的成本区分为()。

a.固定成本

b.变动成本

c.半变动成本

d.半固定成本

abcd

你的答案:标准答案:a,b,c土地估价相关经济理论与方法模拟题多选(二) 相关内容:

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题: 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)n]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案:D 答案解析: 第2题: 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案:C 答案解析: 第3题: 以下分解法求取建筑物折旧的步骤,正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案:C 答案解析: 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是:①求取物质折旧;②求取功能折旧;③求取外部折旧;④求取建筑物折旧总额。 第4题: 下列关于假设开发法的表述中,不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案:C 答案解析: 第5题: 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。

A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案:C 答案解析: 各种结构房屋的残值率不同,主要有:①钢筋混凝土结构的残值率为0;②砖混结构一等的残值率为2%;③砖混结构二等的残值率为2%;④砖木结构一等的残值率为6%;⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中,砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构,外墙是清水墙,没有阳台,内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋,其残值率一般为2%。 第6题: A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案:D 答案解析: 第7题: 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案:D 答案解析: 在百分率法中,交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知,交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题: 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案:A 答案解析: 第9题: 某房地产未来第1年末的净收益为20万元,以后净收益每年增加1.5万元,价格每年上涨5%,报酬率为8%,第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68

2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题

2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 (十八) 多选题: 1、专利权评估的特点是() A、时间性 B、地域性 C、收益能力有一定的不确定性 D、排他性 【答案】A,B,C,D 2、土地估价机构的基本组织形式有() A、有限责任公司 B、合伙制企业 C、国有制企业 D、集体制企业 【答案】A,B 3、本国公司在国外子公司的利润收入应计入() A、本国国内生产总值 B、所在国国内生产总值 C、本国国民生产总值 D、所在国国民生产总值 【答案】B,C 【解析】国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入

核算的两个指标,反映了统计上的两种原则。国内生产总值是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则,凡是在一国领土上创造的收入,无论是否为该国国民所创造,都被计入该国的国内生产总值。特别地,外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的国内生产总值,而不应被计人外国公司本国的国内生产总值。 国民生产总值是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则,凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入,无论生产要素是否在国内,都被&&计入本国的国民生产总值。特别地,本国公司在国外子公司的利润收入应计人本国的国民生产总值,而外国公司在某国子公司的利润则不应计人该子公司所在国的国民生产总值。 4、城市规划具体编制包括()。 A、规划法律体系 B、规划行政体系 C、总体规划 D、详细规划 【答案】C,D 5、按城市性质划分,我国城市大体有以下()几类。 A、工业城市 B、交通港口城市 C、中心城市

D、县城 【答案】A,B,C,D 2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 (十九) 判断题: 1、标定地价反映城镇整体地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。() 【答案】错误 【解析】反映城镇整体地价水平,作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价;反映宗地在一般市场条件下正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据为标定地价。 2、绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租,属于是平均利润的一部分。() 【答案】错误 【解析】租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租,而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润,则说明绝对地租不是平均利润的一部分,而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 3、由于规划政策的作用,地价曲线成&&为一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线。() 【答案】错误

个人总结材料理论方法

通过近几年来的考试总体情况来看,“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的容,也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识,考题容趋于灵活,考查的知识点更具综合性特点。从考题类型上看,土地估价理论与方法科目考试,目前共考85题,题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。考试中一定要注意对判断题的慎重,该类题型规则是答对给分,答错扣分,扣至该题10分不得为止,就是说如果你答对5道,答错5道你还是得零分,这与你没做判断题效果一样,所以答该题型时切记只做有把握的,拿不准的,如果成功率感觉较高,可以冒下风险,如果只是想撞运气则建议慎重,以免无辜失分。 土地估价理论与方法 10∶30-12∶00。 本科目从考题涉及的知识面上看,考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价,其中重点是对估价理论方法的考查。例如在2009年的考试中,估价理论方法的考点分值就占了将近70分,涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点,在45道单选题中,就有29道题。 其次是对地价基础理论的考查,在考试分值中占20分左右,以判断、单选的题型为主,多选中也会出现一到二道,涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。例如09年题中判断10道中就占了很大比重。 对建筑物估价和地上附着物知识点的考查,单独算来约占10分左右,知识点涉及建筑物重置、折旧、估价等方面容。 另外各年考试中,对地上附着物和建筑物估价的知识点的考查,经常是与土地估价方法的考试点联系一起,进行综合考查,以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。 下面首先对第三部分地价理论进行讲解。该部分容是土地估价理论的基础理论部分,虽然占据的考点和考试分数在2006、2007年相对较多,2008年、2009年略微减少,但由于该部分容属于土地估价理论中基础理论知识,通过对该部分的学习理解,会对土地估价方法的学习带来帮助,因此我们对此部分的学习仍不可忽视。 第一节土地价格概念 一、考试大纲 1.土地价格概念(掌握) 2.土地价格的特征(掌握) 3.不同类型土地价格及特征(熟悉) 4.我国土地价格评估的发展历史(了解) 二、重点容讲析: 1、土地价格概念 1)土地价格的涵 土地价格是指土地的购买价格,是土地未来年期纯收益的资本化。土地在交易过程中实际上是

房地产估价理论与方法作业题(计算选择题)

房地产估价理论与方法(计算选择题) 2004 年 1 --- 2、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑 面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 答案:单价=30万元/( 15+25)=2000元/m2 2 --- 6、某宗面积为3000 m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商 业用地,容积率为5,楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价( )。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 答案:理论上应补地价=(960 X 5-700 X 0.8)X 3000=1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2,占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2,建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新 率为( )。 A、44% B、50% C、67% D、86% 答案:成新率=(1800 X 2000-800 X 3000) / ( 900 X 2000) =67% 4―― 14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%, 2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。 _ 2 — 2 — 2 — 2 A、2648 兀/ m B、2688 兀/ m C、2708 兀/ m D、2734 兀/ m 答案:2500 X( 1 + 1%) 5+20 X 4=2708 元/m2 5―― 20、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销 售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地产的投资利润率为( )。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 答案:投资利润率=500/ (1000+3000+200+300 )X 100%=11.1% 6―― 21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年,重置价格为800元/ m2,建筑物经 济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 答案:建筑物现值=16-[200 X 800X( 1-2%) ] - 40=11.296 万元 7 ----- 22、某商铺的收益年限为30年,年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为( )元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 答案:商铺目前的价值=6000 X 75%/10% X [1-1/ ( 1+10%) 30]= 42421 元/m2 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2 和815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。 , 2 一2 一2一2 A、849 兀/ m B、865 兀/ m C、882 兀/ m D、915 兀/ m 答案:商铺2006年的价格=P+di=681+[ (712-681 + (744-712 + (781-744 + (815-781) ]/4十6=882元/ m2 2005 年 9—— 5、在估价中选取4个可比实例,甲成交价格为4800元/m2,建筑面积为100m2,首次支付24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2,建筑面积120m2,首次支付 24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2,成交时一次性付清;丁成交 价格4760元/m2,建筑面积1100m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%, 那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为( )。 A、甲>乙〉丙>丁 B、乙>丁>甲〉丙 C、乙>丙>甲>丁 D、丙>乙>丁>甲 答案:总价甲=24+16/ (1+10%) 0.5+8/ (1+10%) =47.54 万元;

房地产估价师房地产估价理论与方法-43

房地产估价理论与方法-43 (总分:100.00,做题时间:90分钟) 一、选择(总题数:20,分数:60.00) 1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本,而是______。 (分数:3.00) A.费用 B.价格√ C.支出 D.代价 解析: 2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。 (分数:3.00) A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本√ 解析: 3.______也称为正常成本,是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 (分数:3.00) A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本√ 解析:[解析] 实际成本也称为个别成本,是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本,是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 4.下列选项中,______不是取得土地的途径。 (分数:3.00) A.市场购买 B.征用集体用地√ C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析: 5.在计算投资利息时,______项目不计算利息。 (分数:3.00) A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费√ D.销售费用 解析: 6.利润率由大到小的顺序是______。 (分数:3.00) A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√

解析:[解析] ① ② ③ 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。 7.新开发的房地产不包括______。 (分数:3.00) A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物√ D.新开发的房地 解析: 8.在求取建筑安装工程费时,______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 (分数:3.00) A.分部分项法 B.工料测量法√ C.单位比较法 D.指数调整法 解析:[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确,缺点是比较费时、费力,并且需要其他专家帮助,它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 9.根据引起建筑物折旧的原因,建筑物折旧不包括______。 (分数:3.00) A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧√ 解析: 10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 (分数:3.00) A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧√ D.功能不足折旧 解析: 11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2,土地开发期为2年,土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2,贷款年利率为8%,这块地的面积是10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时,其中的投资利息为______元/m 2。 (分数:3.00) A.89.53 B.103.22 √ C.124.33 D.188.96

土地估价师考试《土地估价理论与方法Word文档

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》 第一部分 一、判断题(共10题,题号1~10,请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂“√”,错误涂“x”。每题1分,共10。判断错误每题倒扣1分,最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处:(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析:土地是地球表面具有固定位置的空间客体,具有立体的垂直剖面,它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处:(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析:在土地所有权或者使用权发生转移的过程中,例如土地征收、拆迁等,需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时,由于税费是一种必须的支出,并不参与利润产出,所以成本计算时不计算利息。(×) 出处:(07大纲第四部分,土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析:在成本逼近法中,投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时,投资者贷款,需要向银行偿还贷款利息,利息应计入成本;投资者利用自有资金投入,等于将自己的银行存款取出,损失了利息,从这种意义上看,也属投入,也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度,所以采用剩余法估价中,确定土地最佳开发利用方式时,最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处:(07大纲第四部分,土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析:根据调查的土地条件、土地市场条件等,在政府规划及管理等限制所允许的范围内,确定地块的最佳利用方式,它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择,要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势,即要分析当地市场的接受能力,究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处:(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析:对地租的概念,新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程,通过边际产品价格与生产要素价格的比较,对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用,估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年,残值为零,则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处:(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析:35/(15+35)=0.7,因此正确。 7.在目前的情况下,由于征地是按照原用途补偿,并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成,所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处:(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析:征地是国家行政行为,而不是土地买卖。征地既是一种国家行为,也是农民对国家应尽的一种义务,不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时,原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的,原则上这项收益应归国家所有。因此,国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的,而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方负担,正常情况下卖方缴纳的税费为7%,买方缴纳的税费为5%,则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处:(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析:由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中,故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元,而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估,应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)

土地估价理论方法考试多选题练习附答案

土地估价理论方法考试多选题练习附答案 2017土地估价理论方法考试多选题练习(附答案) 1.在通货膨胀严重时,多采用() A.选择性货币政策 B.紧缩性货币政策 C.补充性货币政策 D.扩张性货币政策 标准答案:B 2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上,得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线,即为需求曲线。 A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标 B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标 C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标 D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标 标准答案:B 3.在现实市场条件下,市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷,其作用受到阻碍,无法使资源达到最有效配置的状况,被称为()。 A.市场供给过剩 B.市场失灵 C.不成熟市场

D.市场匮乏 标准答案:B 4.证券保证金比率属于() A.选择性货币政策工具 B.一般性货币政策工具 C.补充性货币政策工具 D.特殊性货币政策工具 标准答案:A 解析:一般性货币政策工具:法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。选择性货币政策工具:优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。补充性货币政策工具:道义劝告和金融检查。 5.风象.气温.日照等属于() A.地貌条件 B.地质条件 C.水文条件 D.气候条件 标准答案:D 6.按照所交易或评估的建筑物权益来划分的`价格类型有()。 A.所有权价格 B.使用权价格 C.理论市场价格 D.其他权益价格

标准答案:A,B,D 7.寻找最高最佳使用的方法,是在尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后看()。价值是否最大。 A.程序上可执行 B.法律上许可 C.经济上可行 D.技术上可能 标准答案:B,C,D 8.房屋建筑分类中,属于生产性建筑的是()。 A.民用建筑 B.农业建筑 C.工业建筑 D.公共建筑 标准答案:B,C 9.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是() A.当边际报酬大于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势 B.当边际报酬小于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势 C.当边际报酬与平均报酬相等时,平均报酬最高。 D.当边际报酬与平均报酬相等时,平均报酬最低。 标准答案:A,C 解析:边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是,当边际报酬大于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时,平均报酬开始下降;当两者相等时,平均报酬最高

房地产估价理论与方法

《房地产估价理论与方法》公式总结 第三章房地产价格和价值 1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产 量+新开发量 2.最高买价≧成交价≧最低卖价 3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数 抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法 定优先受偿款 再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。 4.房地价格=土地价格+建筑物价格 5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第六章市场法及其应用 1.可比实例数量3≦可比实例数量≦10 2..5≦可比实例规模≦2 3.1公顷=10000平米=15亩 1亩=666.67平米 1平方英尺=0.09290304平米 1坪=3.30579平米 平米下的价格=公顷下的价格/10000 平米下的价格=亩下的价格/666.67 平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304 平米下的价格=坪下的价格/3.30579 4.交易情况修正(百分率法)的一般公式: 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 交易情况修正系数:1/(1±S%)或100/(100±S) 5.交易情况修正(差额法)的一般公式: 可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格 6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率) 正常成交价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率) 7.市场状况调整(百分率法)的一般公式: 可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数:1±T% 或(100±T)/100 8.市场状况调整的价格指数法

房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案:B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产,在取得40年土地使用权后当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物,土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案:A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的,应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年,(60-23)年=37年。

3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿,建筑物的经济寿命为60年,则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案:D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年,建设期为2年,该商品住宅经济寿命为50年,该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案:A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束,均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场,建设期为2年,该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,收回建筑物用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零,采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%

土地估价师考试理论与方法模拟题及答案完整版

土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 集团标准化办公室:[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]

2013年土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 1、“表明,2002年4月全国市场销售增幅继续提高,社会消费品零售总额为3052.2亿元”,该指标属于()。 A.总量指标 B.平均指标 C.相对指标 D.变异指标 标准答案:a 解析:总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标,又称绝对指标。其表现形式为有计量单位的统计绝对数。在社会经济统计中,总量指标是最基本的统计指标,是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。 2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是()。 A.会计科目 B.会计等式 C.会计方法 D.会计制度 标准答案:b 解析:会计等式又称会计平衡公式,是指表明各会计要素之间关系的恒等式。 3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于()。 A.动态调查

B.静态调查 C.统计报表 D.专门调查 标准答案:d 解析:专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。 4、按房地产开发资金的占用形态划分,库存设备、材料等占用的资金属于()。 A.流动资金 B.固定资金 C.企业负债 D.银行借贷 标准答案:a 解析:储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。 5、城市布局主要有()两种基本形式。 A.多中心布局和单中心布局 B.组团布局和星状布局 C.带状布局和环状布局 D.集中布局和分散布局 标准答案:d

土地估价理论方法考试练习及答案

土地估价理论方法考试练习及答案 2017土地估价理论方法考试精选练习及答案 1.商品经济产生和发展的基础是() A.畜牧业发展 B.农业发展 C.社会分工 D.商业发展 答案:C 2.下列关于市场经济特征的表述,()是错误的。 A.从信息传递方式来看,市场经济以信息横向传递为主 B.从决策的方式看,市场经济以集体决策为主 C.从调节方式看,市场经济以自我调节为主 D.从经济联系方式来看,市场经济是一种开放的经济系统答案:B 3.在下列各类市场中,属于生产要素市场的是() A.粮食市场 B.旅游市场 C.证券市场 D.钢材市场 答案:C

4.在房地产开发项目竣工验收后,其有关图纸及竣工归档应该保存在()档案部门。 A.开发商 B.施工单位 C.使用单位 D.设计单位 答案:C 5.在市场经济体系中,土地市场应该属于()市场 A.充分竞争 B.不充分竞争 C.资金 D.生产资料 答案:B 6.根据统计学原理,对某宗地地价定义中()的.描述,可称为品 质标志。 A.土地用途 B.土地使用年期 C.价格类型 D.土地权利状况 E.土地出让年期 标准答案:A,C,D 7.已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元/平方米,则该区段地价水平可利用() 求得。

A.中位数 B.算术平均数 C.众数来源:考试通 D.几何平均数 E.加权平均数 标准答案:A,B, 8.房屋测量是为()服务的。 A.房屋产权登记 B.房地产开发 C.房产交易 D.不动产税收 E.土地评价 标准答案:A,B,C,D 9.从统计学的角度看,下列指标中,()属于结构相对指标。 A.小区人口净密度 B.小区居住建筑面积密度 C.小区绿地率 D.小区道路用地占总用地的比例 E.小区公共建筑面积密度 标准答案:C,D 10.在地籍图上量算面积的主要方法有()。 A.数字求积仪法 B.方格网法

2017土地估价理论与方法:成本与价格的关系

2017土地估价理论与方法:成本与价格的关系 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、在物价持续上涨时期,存货计价采用__可以使当期成本升高,利润降低,从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。 A.先进先出法 B.后进先出法 C.加权平均法 D.个别认定法 2、根据《城乡规划法》,下列表述不正确的是__。 A.城市人民政府组织编制城市总体规划 B.城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年 C.控制性详细规划应当符合修建性详细规划 D.未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权 3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定。 A:一种 B:二种 C:两种以上 D:三种 E:国家实行土地估价师资格认证制度 4、市场比较法中,比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。【2009年考试真题】 A:统一价格时点 B:统一面积单位 C:统一付款方式 D:统一货币种类和单位 E:时间因素 5、采用市场比较法评估土地价格,是以为基础。 A:土地的利用价值 B:价格余额 C:土地开发成本 D:市场交易案例 E:时间因素 6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定,每个国家土地督察局__。 A.设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名 B.设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名 C.设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名 D.设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名 7、建设单位未依法取得,则不能开工建设.【2002年考试真题】 A:《建设项目选址意见书》

土地估价理论方法_第三章(4)_2011年版

1、若某地块年土地纯收益为1000元,土地还原利率为10%,则该地块50年土地使用权价格为( )元。 A:10 000 B:9915 C:1000 D:10 085 答案:B 2、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元,此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的无限年期价格为( )万元 A:225. 00 B:237. 50 C:381. 25 D:395. 83 答案:C 3、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该不动产的还原率为8%,则该不动产的价格为( )万元 A:100 B:77 C:63 D:42

4、某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权,地价为2000元/m2。假设土地还原率为6%,在其他条件不变的情况下,则该宗地2004年11月的剩余年期地价为( )元/m2 A:1724 B:1806 C:1910 D:2000 答案:C 5、某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元,运营费用第一年8万元,此后每年会在上一年的基础上增长2%,收益年限为无年限,资本化率为10%,则其收益价为( )万元。 A:60 B:93.3 C:226.7 D:260 答案:A 6、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权,根据合同支付的租金为3万元,租期10年,租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元,承租土地使用权的还原利率为7%,则租金盈余为( )万元 A:3

C:8 D:35 答案:B 7、某建筑物占地面积3亩(约合2000m2),容积率为4,自然耐用年限70年,经济耐用年限60年,已使用15年,残值率为5%,重置价格为2000元/m2,则该建筑物现值为( )万元。 A:1220 B:1274 C:1525 D:1593 答案:A 8、某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于2001年10月在此地块上建成建筑物B,其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元/m2,残值率为5%,则房屋的年折旧费为( )元/m2。 A:31. 02 B:32. 00 C:32. 65 D:33. 33 答案:D 9、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权,预计用3年时间完成

房地产估价理论与方法:房地产价格影响因素考试卷及答案(最新版).doc

房地产估价理论与方法:房地产价格影响因素考试卷及答案(最新版) 考试时间:120分钟 考试总分:100分 遵守考场纪律,维护知识尊严,杜绝违纪行为,确保考试结果公正。 1、单项选择题 ( )是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少,即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 本题答案: 2、多项选择题 以下选项中,( )属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 本题答案: 3、判断题 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。( ) 本题答案: 4、单项选择题 理论上,房地产价格与利率因素呈( )相关。A.正 姓名:________________ 班级:________________ 学号:________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

B.负 C.不 D.不确定 本题答案: 5、判断题 一般情况下,土地使用期限越长,土地及房地产的价格就会越高。() 本题答案: 6、判断题 不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动的程度是基本相同的。() 本题答案: 7、判断题 从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看,由于房地产价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。() 本题答案: 8、判断题 在居住用途中,由于高密度多层住宅的土地利用率较高,其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。() 本题答案: 9、判断题 当借贷资金的供给大于需求时,利率会下降;反之,利率会上升。() 本题答案: 10、判断题 在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于行政因素。() 本题答案: 11、判断题 一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的,随着估价对象范围的扩大,区域因l本题答案: 15、单项选择题 对于位于十字路口的房地产来说,如果不考虑周围的情况,其价格高低通常依

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.关于房地产估价误差的说法,错误的是()。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法,错误的是()。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相; B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是()。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中,不属于该商业房地产价格自然增值因素的是()。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是()。 A.估价对象距离机场35公里

2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法

2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法作者:佚名 时间:2009-3-30 浏览量: 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 .土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。 2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。 3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。 4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。 5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。 6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。 7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。 8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。 9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。 0.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。 1.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。 2.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。 3.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。 4.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。 5.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。 6.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。

2017土地估价理论与方法:地价的概念考试试题

2017土地估价理论与方法:地价的概念考试试题 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、房地产开发资金按所有权归属不同,可分为。 A:自有资金和企业负债 B:短期资金和长期资金 C:固定资金和流动资金 D:在建资金和成品资金 E:土地 2、由于的不同,估价的依据、应考虑的因素,以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A:估价基准日 B:估价目的 C:估价收费标准 D:估价程序 E:时间因素 3、2000年11月1日进行的全国第五次人口普查属于__。 A.专门调查 B.全面调查 C.一次性调查 D.统计报表 4、某家庭购买一套面积为100的商品住宅,单价为5000元/,首付款为房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付,已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为10年,公积金贷款的最高限额为10万元,则在正常情况下,该家庭公积金贷款部分的按月等额还款额为元。 A:1002.45 B:1012.45 C:1027.42 D:1037.45 E:土地 5、征用50公顷集体未利用地,需报__审批。 A.国务院 B.省级人民政府 C.市人民政府 D.省级国土资源主管部门 6、下列说法正确的是。 A:路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价B:路线价是通过对面临特定街道、使用价值不等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价C:路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离(即深度)增加而增加,而

房地产估价理论与方法(复习笔记))

《房地产估价理论与方法》复习提纲 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 1、作为一种提供专业意见、具有公信力,实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。 2、专业估价的五个特点:由专业人员完成;是一种专业意见;具有社会公信力;实行有偿服务;承担法律责任。 3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的,遵守估价原则,运用估价方法,按照估价程序,对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中,分析是测算的基础、测算是判断的基础。 4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价,房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时,不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证,估价专业意见的作用有:咨询性或参与性;鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识,采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性,并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人,所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法,但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法,还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价:(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性,房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称,不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化,促进房地产公平交易,建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因:房地产具备专业估价的条件,房地产量大面广而其他资产的数量相对较少,房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 第二节房地产估价的要素 一、估价当事人 1、房地产估价人员,具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员,合格的房地产专业估价人员,必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验,是对估价专业能力的要求;具有良好的职业道德,是对估

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